南京文化南京文化创意意产业报告告本报告是严格保密的。1.1 外部环境创意产业南京时尚创意业态分布图南京文化产业占GDP比重仅为3.5%，与世界发达地区20%25%相比，还有很大的发展空间。截至2009年，全南京已建和在建的文化产业园达到了46家，入驻企业700个，投资总额近80多亿元，占地面积近1.2万亩，建筑面积约250万平方米，是国内文化产业园区发展速度最快、数量最多的省会城市。但目前状况却是量多质不高。“按照国际标准计算，江苏文化消费支出总量理论上达到按照国际标准计算，江苏文化消费支出总量理论上达到40000亿元。亿元。”南南京市社会科学院院长、研究员叶南客，用数字描绘出文化创意蛋糕的诱人。京市社会科学院院长、研究员叶南客，用数字描绘出文化创意蛋糕的诱人。他指出，近几年江苏文化产业增加了不少新业态、新行业和新内容，如新媒他指出，近几年江苏文化产业增加了不少新业态、新行业和新内容，如新媒体、会展业、文化旅游业、文化创意产业集聚区等。一批新型文化产业企业体、会展业、文化旅游业、文化创意产业集聚区等。一批新型文化产业企业集聚发展，如南京与常州、苏州、无锡建立了集聚发展，如南京与常州、苏州、无锡建立了4家国家动画产业基地，已经家国家动画产业基地，已经成为全省动漫产业劲旅。成为全省动漫产业劲旅。1.1 外部环境创意产业南京时尚创意业态分布图资料来源：南京市经济委员会，2007、2001.1 外部环境创意产业南京时尚创意业态分布图1.1 外部环境创意产业南京时尚创意业态分布图据了解，南京市建成并投入运营的27个文化产业园区中，平均入驻率为82%，一些发展较成熟园区入驻率已达到100，资金、人才、技术等向园区汇集，园区集聚效应正初步显现。位于下关区的红山创意工厂因优美的环境和诚信的服务，一期入驻率接近100，该园区现已聚集数十家创意设计类企业。1.1 外部环境创意产业1.1 外部环境创意产业南京市创意园区存在问题：创意概念市场敏感度降低；创意园区同质化竞争严重；入园企业多为中小企业，承租能力差；创意产业缺乏市场孵化力度；产业功能内容定位不清晰。案例案例1 1：明城汇：明城汇案例案例2 2：18651865案例案例3 3：红山创意工厂产业园：红山创意工厂产业园明城汇明城汇n建筑面积：一期8000，规划面积90000n占地：沿明城墙，从解放门至玄武门，约1000米n开发公司：江苏一德商业置业管理有限公司n商铺数：8间n租金：1.5元起基本资料项目n项目坐落在玄武湖周边，拥有玄武湖、鸡鸣寺、明城墙等景观资源，是南京明城墙风光带建设的重要一环。n玄武湖、明城墙风光带带南京市“十一五”期间首部区级旅游规划玄武区旅游发展总体规划的重要一环，得到了玄武区和南京市政府的大力推动。项目背景明城汇明城汇悦雍轩，紫罗曼，川天地spa，舍茶庄，如是东阁神怡汇咖感觉，大渔料理，secco，阿一鲍鱼n明城汇街区沿城墙分布，目前分为三块，AB两个街区+神宜汇。总共8间商铺，包含餐饮、KTV，SPA等业态。8家商铺分散分布在约1000米的地带中。n整个街区和沿城墙绿化风光带结合在一起，拥有很好的景观资源项目现状明城汇明城汇现场照片明城汇明城汇n项目北临玄武门路，南邻西家大塘，分散在1000米长的地带上，由一条公路串接起来。道路北段为昆仑路南段为北西家大塘n道路规格是新建道路，路况较好，道路阻碍少，车流量大约每分钟10辆左右，说明车流不多，但车速较快道路环境明城汇明城汇n项目位于南京老城区，交通情况较为复杂，道路比较曲折，走向也多为斜向；n与项目平行的中央路是比较繁忙的主干道，连接繁忙的新街口、鼓楼、中央门地区，车流人流比较密集；n项目周边300米内有地铁一号线和7条公交线路，可直达新街口、河西、夫子庙、龙江、城东、城北等区域。15路 26路 30路46路 47路 52路304路304路路线路线起点起点终点终点15路双桥门南堡公园26路云南北路花神家具港30路环北市场高力家具港46路景明佳园鼓楼北站47路宁工新寓双桥门52路湖南路银城东苑304路西家大塘张家衙1号线迈皋桥奥体交通状况明城汇明城汇商家商家业态业态消费档次消费档次唐会悦雍轩餐饮商务宴请高档阿一鲍鱼餐饮粤菜高档secco餐饮德国料理中高档大渔料理餐饮日本料理中档如是东阁餐饮商务简餐中档啡感觉西式简餐中档石舍茶庄餐饮不详川.天地SPA休闲中高档紫罗幔婚庆高档神怡汇KTV棋牌娱乐停业中n项目共有8户商家，涵盖了餐饮、休闲、婚庆、KTV等多种业态，但以餐饮为主轴，占到5家；n平均消费上，餐饮人均消费大多在100以上，可见明城汇主打的是中高端商务消费；n从现场来看，除A区（北区）因临近玄武门景区，视野较为开阔，因而生意较好外，其它地段经营业绩并不佳。区域区域商家商家A区（北区）阿一鲍鱼Secco大渔料理啡感觉中区神怡汇B区（南区）如是东阁川.天地唐会悦雍轩啡感觉紫罗幔商家业态汇总项目详情项目详情建筑景观特色建筑景观特色建筑设计n明城汇建筑方式并不统一，有现代风格、明国风格和仿古风格等n为了配合明城墙这一景观主题，建筑多采用青砖灰瓦方式n建筑风格不统一，也说明了明城汇街区比较分散这一事实景观特色n景观上，明城汇大量采用木质、石质装饰素材，结合大量的绿化，形成古朴自然地装饰风格n大量使用石刻、浮雕作为街面装饰n名人书法碑林有效提高街区文化特色，契合“明城墙风光带”的景观风格nB区观景台对于促进街区和城墙、湖景相互融合，起到了良好的作用建筑景观特色建筑景观特色SWOTSWOT分析分析nS S（优势）（优势）p拥有城墙、绿化风光带等良好景观资源p地块高低错落，具有立体景观p较长的沿街面，展示效果较好p风光带的雕塑、浮雕、碑亭等文化资源提升街区品味p沿玄武湖环湖公路可以带来比较多的高端消费人流nW W（劣势）（劣势）p位置比较偏僻，一般人无从了解p项目太过分散，难以聚集人气。不利于形成完整人流动线p太过分散的分布方式，不利于共享停车位、安保、空调等资源p项目周边的道路通常，车流过快，有安全隐患p停车问题待解决p项目与居民区交错，难以形成完整的商业氛围p过长的街区，面临比较复杂的环境，难以协调。如A区旁为垃圾中转点，气味难闻p复杂的地形和半地下建筑形式，造成消防审核问题难以解决p绿化、亲水造成蚊虫问题严重p周边绿化过多，如维护不当会破坏景观nO O（机会）（机会）p有玄武区政府参与投资，政府可能会加大力度推动街区建设p随着政府推进玄武湖风光带建设，可以分享观光客流pA区靠近玄武门和玄武湖公园，可以针对性对游客展开营销，吸引旅游消费pB区靠近市政府，可以针对性营销，吸引公务消费人群nT T（威胁）（威胁）p沿中央路多个商业中心正在建设，未来会分散客流p未来二期、三期开发后，项目会越发分散，可能会导致原有街区客流分散p南京市政府正在推动秦淮河风光带建设，同样是水系+城墙风格街区，更大的体量，对项目造成威胁p过于分散的形态，一旦某些区块经营出问题，难以及时调整经营策略可借鉴经验可借鉴经验n优点优点p立体的景观特色，三维立体动线，增加景观深度，增加可游玩性p加强浮雕等文化作品的装饰，增强街区文化特色，更契合古老城墙的砖石风格p名人字帖碑刻可以增加街区的文化趣味p建设专用观景台，加强对景观的利用n缺点缺点p过长的街区动线造成人流无法聚集，无法形成商业氛围p商业街区越长，越大，面临的周边环境越复杂，协调成本和难度越大p商业街尽可能为L型或方形、长方形，使商家抱团，便于各种资源共享p绿化、水系虽然能够带来良好的景观效果，但维护成本较高，同时容易造成蚊虫等问题p景观不应作为街区建筑的“外在”装饰，同时应当可以作为消费环境。比如露天餐饮服务 随着各种类型的风光带随着各种类型的风光带+商业的街区模式在国内各大城市的普遍开花，商业的街区模式在国内各大城市的普遍开花，1912应当坚守自己应当坚守自己的专业特色，做专业的商业地产。在吸收各种项目的经验的同时，避免跟风。的专业特色，做专业的商业地产。在吸收各种项目的经验的同时，避免跟风。 风光带、旅游景点是否能够作为商业开发的支撑，需要经过详细的财务论证，一味依赖于风光带、旅游景点是否能够作为商业开发的支撑，需要经过详细的财务论证，一味依赖于景点，会使地产脱离商业的基本原则，产生各种叫好不叫座的失败项目景点，会使地产脱离商业的基本原则，产生各种叫好不叫座的失败项目案例案例1 1：明城汇：明城汇案例案例2 2：18651865案例案例3 3：红山创意工厂产业园：红山创意工厂产业园18651865n地址：南京晨光1865创意产业园园区位于正学路1号（或应天大街388号），原址为李鸿章于1865年兴建的金陵制造局，园区有9幢清代建筑、19幢民国建筑，如同一座近代中国工业博物馆，记录着中国民族工业发展的历史轨迹。n建筑面积：占地总面积21万平方米，建筑面积11万平方米。n占地：沿明城墙，从解放门至玄武门，约1000米n开发公司：南京晨光1865置业投资管理有限公司n规划：区内共有清朝、民国、建国后不同年代各具特色的各类建筑60余幢（其中清代文物建筑7幢，民国时期建筑24幢），整个园区内部及周边地区人文历史景观丰富。园区彰显其丰厚的人文底蕴和历史沧桑感，成为时尚企业新的创业基地。园区共分为科技创意开发区（A区）、山顶商务办公区（B区）、科技创意博览区（C区）、工艺美术创作区（D区）、时尚生活休闲区（E区）等5大片区。n价格描述:只租不售，租金1.5-2元/平办公，2.5-3.5元/平餐饮n物业管理费:1.50元/平方米月基本资料1865功能规划山顶商务办公区位于马家山之上，居于园区正中，绿树环抱，曲径通幽，空气清新，景致独特，可远眺中华门城堡、雨花台风景区，俯视明城墙、秦淮河。区域建筑面积12739平方米，占园区总建筑面积的14.1。区域内拥有3栋清朝建筑、7栋建国后的建筑，建筑格局考究，出挑简约。山顶商务办公区致力于引进国际知名品牌企业进驻办公；科技创意博览区位于园区的正中偏东处，沿街正对应天大街和高架桥，地理位置突出，交通便利，停车方便，风景怡人；区域建筑面积13974平方米，占园区总建筑面积的15.5。区域内共有建筑4栋，其中绝对挑高（14米）、大空间的建筑有3栋。科技创意博览区适合高科技生活创意产品之展示博览以及艺术品展示，高科技及创意公司之办公聚集地，稀有的挑高空间，将展示无限魅力；工艺美术创作区位于园区的核心地带，背靠马家山，紧邻秦淮河，绿树成荫，风景秀丽；区域建筑面积4799平方米，占园区总建筑面积的5.3。共有建筑5栋，其中民国建筑4栋，建国后建筑1栋，建筑风格多样，各具特色。工艺美术创作区适合于从事艺术创作的专业人士建立个人工作室，历史的氛围与现实的创作将增添艺术的灵感；时尚生活休闲区位于园区的东北部，林荫葱郁，景致优美，比邻秦淮河，远眺明城墙，方位得天独厚；区域建筑面积31082平方米，占园区总建筑面积的34.4。区域内共有建筑10余栋，其中清代建筑3栋、民国建筑7栋，配有相应的停车位，各类配套设施齐全，物业管理到位。时尚生活休闲区着力于引进具有浓厚文化及时尚气息的品牌餐饮、酒吧、特色零售店和精品酒店等。1865现场照片1865现场照片1865案例案例1 1：明城汇：明城汇案例案例2 2：18651865案例案例3 3：红山创意工厂产业园：红山创意工厂产业园红山创意工厂产业园红山创意工厂产业园n地址：下关区黄家圩41-1号，原址为“南京工程机械厂”，2006年2月由南京创立置业投资有限公司承租并通过市场化运作机制对园区进行统一的规划、设计、改造、招商及运营管理；园区处于黄家圩大街上，黄家圩大道南北贯通，东面紧临红山森林公园，南距玄武湖公园及“南京火车站”200米,西距“南京长途客运站”约600米，北距幕府山风景区1公里。n占地面积：3.4万平方米；n建筑面积4.2万平方米；n总投资：4600万元；n开发公司：南京创立置业投资有限公司n规划：是南京市科技产业开发、孵化及发展的重要基地。n价格描述:只租不售，租金1.4元/平方米。基本资料红山创意工厂产业园红山创意工厂产业园n功能定位：科技研发、生物工程、软件设计、电子信息工程、创意设计、建筑设计、广告传媒、咨询策划、动漫等为主，计划吸纳120家科技型企业入驻，实现2000人以上的知识型人才的就业，目前园区入驻企业74多家，就业人数1100多人，2007年利税收408万元,预计08年全年将实现利税1000万元。n获得荣誉：2006-2007年被下关区区政府授予文明单位，2007年园区被列为南京市十一五规划都市型产业园区十大重点推进项目之一。2008年被确认为“南京市中小企业创业基地”、2008年6月被南京市委宣传部和南京市文化产业领导小组授牌为南京市文化产业基地。功能定位红山创意工厂产业园红山创意工厂产业园n产业发展规划：突出园区主题，坚持“一业做强，多业并举”，重点推进科技创新产业的发展，以形成较为成熟的高新技术创业服务中心。加快产业生机，把都市型产业园区建设成为发展区域特色经济和优势产业的重要载体，为中小企业、科研机构提供一个生态型、现代型的创业家园。在项目选择上，主要选择科技研发、创意设计、电子信息业类（包括软件业）占60；其它现代服务业占40。n城市建设规划：根据南京市规划控制性详规，园区区域为商业用地，与园区的功能定位相符，且周边多为一类、二类住宅用地，园区内服务配套区的功能既能满足周边居民的消费需求，又能保持入园企业有一个稳定的利润增长点。规划布局红山创意工厂产业园红山创意工厂产业园n功能布局规划“红山创意工厂”总体功能结构为：“一心、二轴、四区”。“一心”：以“南京红山创意工厂”中心区为轴心，作为区域中心进行规划、建设。“二轴”：以黄家圩路为南北中心轴心，以“南京红山创意工厂”内的东西厂区大道为区内东西主轴线，形成“二轴。“四区”：将“南京红山创意工厂”区域规划为“创意设计区”、“配套服务区”、“科技研发区”及“办公商贸区”。其中：创意设计区：面积10000科技研发区：面积18000商贸办公区：面积4000配套服务区：面积10000规划布局红山创意工厂产业园红山创意工厂产业园n节点规划设计绿地系统规划（1）、坚持适地适树、因地制宜的原则。把环境建设与现有地形地貌有序地结合起来，以景观树种为主，同时重现红山森林动物园山体及厂区内现有植物的保护与管理，使得山地、森林、绿地、道路、建筑有机地融为一体。（2）、坚持突出“红山创意工厂”创意文化特色地原则进行规划，充分利用场地现状、地形，为在此工作、生活及消费者提供丰富地空间体验与景观欣赏。（3）、渐次以景观树为骨架，常绿与落叶相结合，乔、灌、草相结合的原则，构筑成复合型植物景观群落。精致广场“红山创意工厂”区域内规划、建设一个核心广场，广场精致独特、小中见大、环境优雅别致、视野无限开阔，以此实现热力无限的文化气息与创意魅力，以及和谐灵动的环境，让所有来者深感到产业园舒适的环境与优质的服务，也是集聚人气的最佳空间。规划布局红山创意工厂产业园红山创意工厂产业园现场照片