安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业发展战略与房地产企业发展战略与商业模式创新商业模式创新暨土地增值税纳税筹划暨土地增值税纳税筹划章 从 大安徽芜湖站安徽芜湖站研研 讨讨 主主 题题管理环境的变化及房地产企业的应对策略管理环境的变化及房地产企业的应对策略房地产企业管理重心的改变房地产企业管理重心的改变 房地产企业走过的发展道路及其发展过程中存在的问题房地产企业走过的发展道路及其发展过程中存在的问题房地产企业成功的关键房地产企业成功的关键房地产企业管理精髓房地产企业管理精髓 房地产企业商业模式创新五要诀房地产企业商业模式创新五要诀 土地增值税清算法规解读及实务操作土地增值税清算法规解读及实务操作 土地增值税的纳税筹划技巧和操作实例土地增值税的纳税筹划技巧和操作实例 安徽芜湖站安徽芜湖站人，诗意的栖居。人，诗意的栖居。 马丁马丁海德格尔海德格尔安徽芜湖站安徽芜湖站管理环境的变化及房地产企业管理环境的变化及房地产企业应对策略应对策略国际上进入国际上进入3C时代时代国内走市场经济道路与建设法制国家国内走市场经济道路与建设法制国家房地产企业应对策略房地产企业应对策略中国房地产产业发展变化的趋势及其展望中国房地产产业发展变化的趋势及其展望安徽芜湖站安徽芜湖站国际上进入3C时代变化（Change）顾客（Customer）竞争（Competition）安徽芜湖站安徽芜湖站变化（变化（ChangeChange）信息技术、自动化技术以及互联网技术极大地改信息技术、自动化技术以及互联网技术极大地改信息技术、自动化技术以及互联网技术极大地改信息技术、自动化技术以及互联网技术极大地改变着企业存在及活动的方式变着企业存在及活动的方式变着企业存在及活动的方式变着企业存在及活动的方式计算机集成制造技术（计算机集成制造技术（计算机集成制造技术（计算机集成制造技术（CIMCIMCIMCIM）的发展导致了规模化）的发展导致了规模化）的发展导致了规模化）的发展导致了规模化定制生产方式（定制生产方式（定制生产方式（定制生产方式（Mass-customizationMass-customizationMass-customizationMass-customization）的出现，）的出现，）的出现，）的出现，使得规模经济的要求与多样化的要求得以同时实使得规模经济的要求与多样化的要求得以同时实使得规模经济的要求与多样化的要求得以同时实使得规模经济的要求与多样化的要求得以同时实现现现现安徽芜湖站安徽芜湖站变化（变化（ChangeChange）电子、通讯、能源、材料、生物、航天等领域技术的电子、通讯、能源、材料、生物、航天等领域技术的电子、通讯、能源、材料、生物、航天等领域技术的电子、通讯、能源、材料、生物、航天等领域技术的突破将带来生产力的飞跃，也必将对企业、社会经济突破将带来生产力的飞跃，也必将对企业、社会经济突破将带来生产力的飞跃，也必将对企业、社会经济突破将带来生产力的飞跃，也必将对企业、社会经济活动以及其他各方面造成巨大冲击活动以及其他各方面造成巨大冲击活动以及其他各方面造成巨大冲击活动以及其他各方面造成巨大冲击全球化的影响全球化的影响全球化的影响全球化的影响人类环境意识的普遍高涨人类环境意识的普遍高涨人类环境意识的普遍高涨人类环境意识的普遍高涨知识经济的影响知识经济的影响知识经济的影响知识经济的影响老龄化时代的到来：老龄化时代的到来：老龄化时代的到来：老龄化时代的到来：2035203520352035年老人占人口的比重将高达年老人占人口的比重将高达年老人占人口的比重将高达年老人占人口的比重将高达15%15%15%15%安徽芜湖站安徽芜湖站工业经济与知识经济的比较工业经济与知识经济的比较安徽芜湖站安徽芜湖站世界经济发展阶段表世界经济发展阶段表工工 业业 发发 展展 阶阶 段段人人 均均 G D P工工 业业 特特 征征经经 济济 起起 步步 阶阶 段段3 0 0 $劳劳 动动 密密 集集 型型 , 轻轻 纺纺 工工 业业 为为 主主经经 济济 起起 飞飞 阶阶 段段 3 0 0 $1 5 0 0 $资资 金金 密密 集集 型型 , 重重 化化 工工 业业 为为 主主经经 济济 加加 速速 阶阶 段段1 5 0 0$1万万$技技 术术 密密 集集 型型 , 高高 加加 工工 度度 化化经经 济济 成成 熟熟 阶阶 段段1 万万 $ 以以 上上知知 识识 密密 集集 型型 , 高高 附附 加加 值值 化化安徽芜湖站安徽芜湖站顾客（顾客（CustomerCustomer）需急 供急安徽芜湖站安徽芜湖站顾客（顾客（CustomerCustomer）整个世界进入供过于求的时代整个世界进入供过于求的时代主导权捏在顾客的手中主导权捏在顾客的手中你伺候不好顾客无关紧要，别人会你伺候不好顾客无关紧要，别人会安徽芜湖站安徽芜湖站竞争（竞争（CompetitionCompetition）竞争者不再受国界之限。新的竞争者竞争者不再受国界之限。新的竞争者可能会在任何时刻，在世界上任何地可能会在任何时刻，在世界上任何地点突然出现点突然出现如果组织要想取得长期的成功，管理如果组织要想取得长期的成功，管理者必须从全球的角度考虑问题者必须从全球的角度考虑问题安徽芜湖站安徽芜湖站国内走市场经济道路与建设法制国家 市场经济道路：国家调节宏观经济的方式市场经济道路：国家调节宏观经济的方式方法发生深刻变化方法发生深刻变化 建设法制国家：游戏规则意识的培养与建建设法制国家：游戏规则意识的培养与建立立安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业应对策略快速快速(Fast) (Fast) 灵活灵活(Flexible)(Flexible)持续改进持续改进(Improvement)(Improvement)勇于创新勇于创新(Innovation)(Innovation)安徽芜湖站安徽芜湖站中国房地产产业发展变化的趋势及其展望政府宏观调控的力度有可能进一步加大政府宏观调控的力度有可能进一步加大地区之间的不平衡依然存在，部分地区已经出现地区之间的不平衡依然存在，部分地区已经出现泡沫泡沫保障性住房将是房地产企业竞争地保障性住房将是房地产企业竞争地 在规模经济要求下在规模经济要求下, ,资本的力量将越发重要资本的力量将越发重要消费者需求的多样化与个性化导致营销面临全新消费者需求的多样化与个性化导致营销面临全新挑战挑战安徽芜湖站安徽芜湖站安徽芜湖站安徽芜湖站万科的持续融资之路万科的持续融资之路安徽芜湖站安徽芜湖站万科土地储备增长情况万科土地储备增长情况安徽芜湖站安徽芜湖站2007年典型房地产上市公司土地储备量对比年典型房地产上市公司土地储备量对比安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业管理重心的改变房地产企业管理重心的改变 从正确地做事到做正确的事从正确地做事到做正确的事效率与效果的平衡效率与效果的平衡安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业管理重心的变化房地产企业管理重心的变化正确地做事 做正确的事安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业管理重心的变化房地产企业管理重心的变化安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业走过的发展道路及其房地产企业走过的发展道路及其发展过程中存在的问题发展过程中存在的问题 房地产企业走过的发展道路房地产企业走过的发展道路 房地产企业发展过程中存在的问题房地产企业发展过程中存在的问题 安徽芜湖站安徽芜湖站 房地产企业走过的发展道路房地产企业走过的发展道路恶性债权融资，追求快速发展恶性债权融资，追求快速发展无数企业因无数企业因此辉煌，因此衰落此辉煌，因此衰落原始积累，自给自足原始积累，自给自足无发展，一直在求生无发展，一直在求生存存股权融资、资源整合股权融资、资源整合加深了对资本、市场、加深了对资本、市场、技术的理解技术的理解安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业发展过程中存在的问题 木桶效应木桶效应木桶效应木桶效应资本、管理、技术、人才、市场开资本、管理、技术、人才、市场开资本、管理、技术、人才、市场开资本、管理、技术、人才、市场开拓等任何一个企业最短处，决定了企业发展的最拓等任何一个企业最短处，决定了企业发展的最拓等任何一个企业最短处，决定了企业发展的最拓等任何一个企业最短处，决定了企业发展的最大规模大规模大规模大规模占有资源，不是利用资源占有资源，不是利用资源占有资源，不是利用资源占有资源，不是利用资源对资本理解不深，对资本理解不深，对资本理解不深，对资本理解不深，利用不够，发展资源短缺。无论是利用不够，发展资源短缺。无论是利用不够，发展资源短缺。无论是利用不够，发展资源短缺。无论是“自给自足，自给自足，自给自足，自给自足，缓慢积累缓慢积累缓慢积累缓慢积累”或或或或“追求借钱发展追求借钱发展追求借钱发展追求借钱发展”都是对现代企业都是对现代企业都是对现代企业都是对现代企业发展和资本的一种片面理解发展和资本的一种片面理解发展和资本的一种片面理解发展和资本的一种片面理解安徽芜湖站安徽芜湖站安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业发展过程中存在的问题 企业是自己的老婆企业是自己的老婆缺乏合作意识，无缺乏合作意识，无法整合资源。不开放，就不能依靠合作来法整合资源。不开放，就不能依靠合作来整合发展过程中所稀缺的各种资源整合发展过程中所稀缺的各种资源愚公移山或愚公移山或“拆东墙、补西墙拆东墙、补西墙”发展发展速度受到限制或发展风险极大。速度受到限制或发展风险极大。安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业成功的关键房地产企业成功的关键星级饭店原理：星级饭店原理：牢牢把握价值的认同度，用市场需求来判断项目的商业价值托福原理：托福原理：用最低的相对成本，最小的风险选择经营环节外科医生原理：外科医生原理：资源不在于拥有，而在于整合与利用安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业管理精髓房地产企业管理精髓 产品定位的管理产品定位的管理营销策划的管理营销策划的管理人力资源管理人力资源管理预算管理预算管理成本管理成本管理安徽芜湖站安徽芜湖站产品定位的管理客户需求多样化以及个性化的时代已经来客户需求多样化以及个性化的时代已经来临，创造性的把握客户需求并第一时间用临，创造性的把握客户需求并第一时间用现实的产品加以满足是现实的产品加以满足是“赢赢”的关键的关键企业产品的定位必须以客户需求为中心企业产品的定位必须以客户需求为中心安徽芜湖站安徽芜湖站安徽芜湖站安徽芜湖站营销策划的管理营销策划的关键是适合客户需求且为项目营销策划的关键是适合客户需求且为项目本身所独有的独特卖点的提炼、表达与传本身所独有的独特卖点的提炼、表达与传播播USPUSP文化、生态、环保、节能、健康、精神层文化、生态、环保、节能、健康、精神层面的享受、身份的象征等均是经常采用的面的享受、身份的象征等均是经常采用的诉求元素诉求元素安徽芜湖站安徽芜湖站v从貌似没有特色的威尼斯蓝湾本身（园林、设施）挖掘可以提炼形象概念的产品核心园林、建筑设计、人工湖泊、泳池、林荫小道、太极广场、儿童乐园、会所、超市、幼儿园、商铺、咖啡厅、西餐厅、住宅与竞争对手相比，有哪一点是与众不同又可以成为卖点（selling point）的？楼盘的核心楼盘的核心安徽芜湖站安徽芜湖站瀑布（叠水）蜿蜒漫长的无极泳池白云山上流下的一股小溪亲水设施二期、三期人工湖的贯通自然风格的人工湖水（景）水（景）太极广场住 宅儿童乐园园林幼儿园会 所水水产品的核心产品的核心v项目首期以水景为园林的主体项目首期以水景为园林的主体安徽芜湖站安徽芜湖站v生命之源v柔和，温馨v洁净，清新v富足、繁荣水的升华水的升华关爱 融和优裕v从水的升华到项目的开发概念，中间的桥梁就是核心概念v核心概念就是威尼斯蓝湾的形象包装载体安徽芜湖站安徽芜湖站人力资源管理未来企业核心的（唯一）的竞争优势将主未来企业核心的（唯一）的竞争优势将主要聚焦于人力资源领域要聚焦于人力资源领域人力资源管理必须为企业战略的实现提供人力资源管理必须为企业战略的实现提供支持与保障支持与保障安徽芜湖站安徽芜湖站企业可持续发展与人力资源企业可持续发展与人力资源基于能力的人力资源开发与管理系统员工的核心专长与技能客户忠诚形成组织的核心能力为客户创造独特价值客户忠诚赢得战略与竞争优势理念依据使命追求核心价值观客观依据市场与客户企业生存与发展的企业生存与发展的核心命题核心命题可持续发展的依据可持续发展的依据可持续发展的理念依据与现实依据安徽芜湖站安徽芜湖站n n牵引机制、激励机制、约束机制、竞争淘汰机制牵引机制、激励机制、约束机制、竞争淘汰机制n n基于战略的人力资源规划系统、基于素质模型的潜能评基于战略的人力资源规划系统、基于素质模型的潜能评价系统、基于任职资格的职业化行为评价系统、基于价系统、基于任职资格的职业化行为评价系统、基于KPIKPI指标的考核系统、基于业绩与能力的薪酬分配系统、基指标的考核系统、基于业绩与能力的薪酬分配系统、基于职业生涯的培训开发系统于职业生涯的培训开发系统n n机制、制度、流程、技术机制、制度、流程、技术n n价值评价与价值分配（考核与薪酬）价值评价与价值分配（考核与薪酬）n n文化管理文化管理基于战略的企业人力资源运行系统安徽芜湖站安徽芜湖站预预 算算 管管 理理预预算算管管理理产产生生的的背背景景。预预算算管管理理产产生生于于2020世世纪纪2020年年代代。第第一一次次世世界界大大战战后后的的经经济济衰衰退退使使许许多多成成长长中中的的美美国国工工商商企企业业陷陷入入困困境境，为为增增强强企企业业对对环环境境的的适适应应能能力力，减减少少环环境境变变化化对对企企业业造造成成的的损损失失，企企业业管管理理理理论论界界和和实实务务界界开开始始寻寻找找一一种种能能够够按按照照科科学学预预测测得得到到的的需需求求量量来来计计划划和和调调整整产产品品流流量量的的方方法法和和分分配配资资源源的的程程序序。在在美美国国通通用用电电器器公公司司、杜杜邦邦公公司司和和通通用用汽汽车车等等大大型型企企业业集集团团中逐步形成了一种中逐步形成了一种标标准作准作业业程序程序预预算管理。算管理。安徽芜湖站安徽芜湖站预预 算算 管管 理理预预算算管管理理从从最最初初的的计计划划、协协调调生生产产发发展展成成为为现现在在的的兼兼具具控控制制、激激励励、评评价价等等功功能能的的一一种种综综合合贯贯彻彻企企业业治治理理方方针针的的经经营营机机制制，处处于于企企业业内内部部控控制制系系统统的核心位置。的核心位置。美美国国著著名名管管理理学学教教授授戴戴维维奥奥利利认认为为, ,全全面面预预算算管管理理是是为为数数不不多多的的几几个个能能把把组组织织的的所所有有关关键键问问题题融融合合于一个体系中的管理控制方法之一。于一个体系中的管理控制方法之一。 安徽芜湖站安徽芜湖站a为企业的经营者、投资者和股东描述企业未来经营发展蓝图为企业的经营者、投资者和股东描述企业未来经营发展蓝图a协调企业各部门的工作协调企业各部门的工作a控制的工具控制的工具预预 算算 管管 理理a考核的标准考核的标准安徽芜湖站安徽芜湖站全面的计划预算体系全面的计划预算体系业务计划业务计划财务预算财务预算销售计划 库存计划 生产计划 采购计划设备投资计划 设备维修计划 专项计划人力资源计划 成本计划 费用预算资金预算 资产负债预算 损益预算各计划预算之间存在因果关系和联动关系，可以完整模拟和反映出企业未来一段时期内的经营状况。收 入费用与成本现金流量利 润预算内容预算内容预算内容预算内容安徽芜湖站安徽芜湖站主要业务流程主要业务流程预算执行与控制预算执行与控制预算编制预算编制基础设置与样表管理基础设置与样表管理预算分析预算分析安徽芜湖站安徽芜湖站成 本 管 理成本领先战略任何时候都具有其存在的现成本领先战略任何时候都具有其存在的现实意义实意义任何环节成本管理能力的提升都有助于企任何环节成本管理能力的提升都有助于企业建立成本优势业建立成本优势房地产企业一般采取项目制的运作模式，房地产企业一般采取项目制的运作模式，现场成本的控制是难点与关键现场成本的控制是难点与关键安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业商业模式创新五要诀房地产企业商业模式创新五要诀以价值创新为灵魂以价值创新为灵魂以占领客户为中心以占领客户为中心以经济联盟为载体以经济联盟为载体以应变能力为关键以应变能力为关键以信息网络为平台以信息网络为平台安徽芜湖站安徽芜湖站以价值创新为灵魂以价值创新为灵魂 价值创新既包括技术创新、产品创新、管价值创新既包括技术创新、产品创新、管理创新，也包括文化创新理创新，也包括文化创新树立全服务意识，以客户需求为中心树立全服务意识，以客户需求为中心价值创新必须考虑终端价值、财富价值价值创新必须考虑终端价值、财富价值安徽芜湖站安徽芜湖站DELL电脑价值曲线示意图电脑价值曲线示意图安徽芜湖站安徽芜湖站以占领客户为中心以占领客户为中心 客户是企业生存与发展的源泉客户是企业生存与发展的源泉以了解客户及其需求为前提，以满足客户以了解客户及其需求为前提，以满足客户需求为追求目标，以持续为客户创造价值需求为追求目标，以持续为客户创造价值为己任为己任安徽芜湖站安徽芜湖站以经济联盟为载体以经济联盟为载体 单打独斗或个人英雄主义的时代已经过去，单打独斗或个人英雄主义的时代已经过去，企业必须从产业链的角度重新审视合作伙企业必须从产业链的角度重新审视合作伙伴并构建战略性合作伙伴关系伴并构建战略性合作伙伴关系组建经济联盟的前提是具备双赢的思维模组建经济联盟的前提是具备双赢的思维模式以及具备双赢的商业运作能力式以及具备双赢的商业运作能力安徽芜湖站安徽芜湖站上海市医药股份有限公司、北京医药股份有限公上海市医药股份有限公司、北京医药股份有限公上海市医药股份有限公司、北京医药股份有限公上海市医药股份有限公司、北京医药股份有限公司、天津太平集团有限公司、重庆医药股份有限司、天津太平集团有限公司、重庆医药股份有限司、天津太平集团有限公司、重庆医药股份有限司、天津太平集团有限公司、重庆医药股份有限公司以及广州医药有限公司结成医药经济联盟，公司以及广州医药有限公司结成医药经济联盟，公司以及广州医药有限公司结成医药经济联盟，公司以及广州医药有限公司结成医药经济联盟，共享药品代理权，形成共同分销、区域经济联动共享药品代理权，形成共同分销、区域经济联动共享药品代理权，形成共同分销、区域经济联动共享药品代理权，形成共同分销、区域经济联动的格局。的格局。的格局。的格局。安徽芜湖站安徽芜湖站以应变能力为关键以应变能力为关键 环境的变化要求企业增强应变能力环境的变化要求企业增强应变能力增强应变能力需要从文化、组织、流程、增强应变能力需要从文化、组织、流程、人员等四大层面进行人员等四大层面进行安徽芜湖站安徽芜湖站以信息网络为平台以信息网络为平台企业管理以及重要决策离不开信息的支持，企业管理以及重要决策离不开信息的支持，信息在现代社会已经成为一种重要的资源信息在现代社会已经成为一种重要的资源与生产要素与生产要素信息网络构建过程中需要注意信息的及时信息网络构建过程中需要注意信息的及时性、准确性、全面性以及共享性性、准确性、全面性以及共享性安徽芜湖站安徽芜湖站信息化的目标信息化的目标完成售楼、客户关系、项目管理、人力资源等系完成售楼、客户关系、项目管理、人力资源等系统的整合统的整合满足企业对项目满足企业对项目、合同、合同、动态动态成本成本信息的实时管信息的实时管理与监控理与监控建立企业信息门户，实现协同商务的业务模式建立企业信息门户，实现协同商务的业务模式 通过信息化建设，提升公司管理水平，使管理规通过信息化建设，提升公司管理水平，使管理规范化、标准化和流程化范化、标准化和流程化可扩展的系统适应企业业务不断发展的需要可扩展的系统适应企业业务不断发展的需要安徽芜湖站安徽芜湖站信息管理系统建设总体原则信息管理系统建设总体原则总体规划总体规划从公司的战略目标出发，总体架构信息化建设从公司的战略目标出发，总体架构信息化建设突出重点突出重点突出以工程项目管理为重点的经营和工程项目突出以工程项目管理为重点的经营和工程项目管理管理分步实施分步实施以点带面，分阶段实施，推广到整个公司以点带面，分阶段实施，推广到整个公司尽快见效尽快见效注重实效，让公司领导和员工充满信心注重实效，让公司领导和员工充满信心安徽芜湖站安徽芜湖站整体业务蓝图整体业务蓝图安徽芜湖站安徽芜湖站实现信息化的三个核心层面实现信息化的三个核心层面第一层：立体的营销管理系统第一层：立体的营销管理系统第二层：客户关系管理系统第二层：客户关系管理系统第三层：工程项目管理系统第三层：工程项目管理系统立体营销管理立体营销管理系统是决策的系统是决策的关键关键客户是未来竞客户是未来竞争的焦点争的焦点降低成本，提降低成本，提高效率的关键高效率的关键安徽芜湖站安徽芜湖站建立全新的商务模式建立全新的商务模式企业门户企业门户企业门户企业门户客户谈判客户谈判客户谈判客户谈判客户服务客户服务客户服务客户服务项目管理项目管理项目管理项目管理客户，供应商客户，供应商客户，供应商客户，供应商. .承包商承包商承包商承包商信息库信息库信息库信息库协同管理协同管理协同管理协同管理市场人员市场人员市场人员市场人员销售人员销售人员销售人员销售人员服务人员服务人员服务人员服务人员其他人员其他人员其他人员其他人员安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税清算法规解读及实务操作土地增值税清算法规解读及实务操作 土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定土地增值税的扣除项目清算土地增值税的扣除项目清算土地增值税的扣除项目清算土地增值税的扣除项目清算土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算项目的审核鉴证土地增值税清算项目的审核鉴证土地增值税清算项目的审核鉴证土地增值税清算项目的审核鉴证土地增值税的核定征收土地增值税的核定征收土地增值税的核定征收土地增值税的核定征收清算后再转让房地产的处理清算后再转让房地产的处理清算后再转让房地产的处理清算后再转让房地产的处理关于土地增值税的预征规定关于土地增值税的预征规定关于土地增值税的预征规定关于土地增值税的预征规定安徽芜湖站安徽芜湖站以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。住宅的，应分别计算增值额。住宅的，应分别计算增值额。住宅的，应分别计算增值额。 土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件 应该进行应该进行土地增值税清算的情形：土地增值税清算的情形：房地产开发项目全部竣工、完成销售的房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的直接转让土地使用权的安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件 可以进行可以进行土地增值税清算的情形：土地增值税清算的情形：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或以上，或该比例虽未超过该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的租或自用的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的续的省级税务机关规定的其他情况省级税务机关规定的其他情况安徽芜湖站安徽芜湖站非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产视同销售房地产视同销售房地产视同销售房地产, , 收入按下列方法和顺序确认：收入按下列方法和顺序确认：收入按下列方法和顺序确认：收入按下列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；平均价格确定；平均价格确定；平均价格确定； 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。格或评估价值确定。格或评估价值确定。格或评估价值确定。安徽芜湖站安徽芜湖站非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税的扣除项目清算土地增值税的扣除项目清算 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。扣除。扣除。扣除。安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税的扣除项目清算土地增值税的扣除项目清算 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的成本、费用可以扣除；建成后产权属于全体业主所有的成本、费用可以扣除；建成后产权属于全体业主所有的成本、费用可以扣除；建成后产权属于全体业主所有的成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；会公共事业的，其成本、费用可以扣除；会公共事业的，其成本、费用可以扣除；会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用。建成后有偿转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用。建成后有偿转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用。建成后有偿转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用。安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税的扣除项目清算土地增值税的扣除项目清算 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不得扣除。用一般不得扣除。用一般不得扣除。用一般不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料 房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；值税纳税申报表；值税纳税申报表；值税纳税申报表；项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；的证明资料；的证明资料；的证明资料；安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料 主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。关的证明资料。关的证明资料。关的证明资料。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报送中介机构出具的送中介机构出具的送中介机构出具的送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告土地增值税清算税款鉴证报告土地增值税清算税款鉴证报告土地增值税清算税款鉴证报告。安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税清算项目的审核鉴证土地增值税清算项目的审核鉴证 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。理工作。理工作。理工作。安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税的核定征收土地增值税的核定征收 房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：于预征率的征收率核定征收土地增值税：于预征率的征收率核定征收土地增值税：于预征率的征收率核定征收土地增值税：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。安徽芜湖站安徽芜湖站清算后再转让房地产的处理清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。成本费用乘以销售或转让面积计算。成本费用乘以销售或转让面积计算。成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用= =清算时的扣除项目总金额清算时的扣除项目总金额清算时的扣除项目总金额清算时的扣除项目总金额 清算的总建筑面积清算的总建筑面积清算的总建筑面积清算的总建筑面积 安徽芜湖站安徽芜湖站关于土地增值税的预征规定关于土地增值税的预征规定 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。应及时进行清算，多退少补。应及时进行清算，多退少补。应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。款期限届满的次日起，加收滞纳金。款期限届满的次日起，加收滞纳金。款期限届满的次日起，加收滞纳金。 安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税纳税筹划技巧和操作实例土地增值税纳税筹划技巧和操作实例 “ “临界点临界点临界点临界点” ”筹划法筹划法筹划法筹划法费用转移或分摊筹划法费用转移或分摊筹划法费用转移或分摊筹划法费用转移或分摊筹划法收入分散筹划法收入分散筹划法收入分散筹划法收入分散筹划法建房方式筹划法建房方式筹划法建房方式筹划法建房方式筹划法灵活运用优惠政策法灵活运用优惠政策法灵活运用优惠政策法灵活运用优惠政策法代收费用计价筹划法代收费用计价筹划法代收费用计价筹划法代收费用计价筹划法成本核算对象筹划法成本核算对象筹划法成本核算对象筹划法成本核算对象筹划法股权转让筹划法股权转让筹划法股权转让筹划法股权转让筹划法安徽芜湖站安徽芜湖站“临界点”筹划法纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的项目金额的项目金额的项目金额的20%20%的，免征土地增值税；增值额超过的，免征土地增值税；增值额超过的，免征土地增值税；增值额超过的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额扣除项目金额扣除项目金额扣除项目金额20%20%的，应就其全部增值额按规定计的，应就其全部增值额按规定计的，应就其全部增值额按规定计的，应就其全部增值额按规定计税。税。税。税。 “ “20%20%的增值额的增值额的增值额的增值额” ”就是就是就是就是 “ “临界点临界点临界点临界点” ”。安徽芜湖站安徽芜湖站“临界点”筹划法某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，20072007年年年年3 3月月月月2 2日，出售普通住宅用房一幢，总面积日，出售普通住宅用房一幢，总面积日，出售普通住宅用房一幢，总面积日，出售普通住宅用房一幢，总面积91009100平方米，平均销价平方米，平均销价平方米，平均销价平方米，平均销价20302030元元元元/ /平方米，售价总额平方米，售价总额平方米，售价总额平方米，售价总额为为为为1847.31847.3万元。该房屋支付土地出让金万元。该房屋支付土地出让金万元。该房屋支付土地出让金万元。该房屋支付土地出让金200200万元，万元，万元，万元， 房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本900900万元，利息费用为万元，利息费用为万元，利息费用为万元，利息费用为100100万元，其万元，其万元，其万元，其中中中中4040万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为设城建税税率为设城建税税率为设城建税税率为7%7%、印花税税率为、印花税税率为、印花税税率为、印花税税率为0.50.5、教育费、教育费、教育费、教育费附加征收率为附加征收率为附加征收率为附加征收率为3%3%。当地省级人民政府规定允许扣。当地省级人民政府规定允许扣。当地省级人民政府规定允许扣。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为除的房地产开发费用为除的房地产开发费用为除的房地产开发费用为10% 10% 。安徽芜湖站安徽芜湖站“临界点”筹划法筹划前筹划前筹划前筹划前转让房地产的收入为转让房地产的收入为转让房地产的收入为转让房地产的收入为1847.31847.3万元；万元；万元；万元；应纳土地增值税额为应纳土地增值税额为应纳土地增值税额为应纳土地增值税额为94.7194.71万元；万元；万元；万元；实际盈利金额实际盈利金额实际盈利金额实际盈利金额= =收入成本费用税金收入成本费用税金收入成本费用税金收入成本费用税金 = 1847.3-200-900-100-101.6-94.71= 1847.3-200-900-100-101.6-94.71 =450.99 =450.99万元万元万元万元安徽芜湖站安徽芜湖站“临界点”筹划法筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米20302030元，元，元，元，降到每平方米降到每平方米降到每平方米降到每平方米19781978元，则售价总额为元，则售价总额为元，则售价总额为元，则售价总额为18001800万元，其他资料不万元，其他资料不万元，其他资料不万元，其他资料不变。变。变。变。允许扣除的税金允许扣除的税金允许扣除的税金允许扣除的税金18005%18005%（1 17%7%3%3%）9999（万元）（万元）（万元）（万元）扣除项目金额合计扣除项目金额合计扣除项目金额合计扣除项目金额合计200+900+110+220+99200+900+110+220+9915291529（万元）（万元）（万元）（万元）增值额增值额增值额增值额271271万元，增值率为万元，增值率为万元，增值率为万元，增值率为17.72%17.72%实际盈利金额实际盈利金额实际盈利金额实际盈利金额1800-200-900-100-99=4991800-200-900-100-99=499万元万元万元万元安徽芜湖站安徽芜湖站“临界点”筹划法虽然售价比原来降低了虽然售价比原来降低了虽然售价比原来降低了虽然售价比原来降低了47.347.347.347.3万元，但实际税后收益反而比原万元，但实际税后收益反而比原万元，但实际税后收益反而比原万元，但实际税后收益反而比原来增加了来增加了来增加了来增加了48.0148.0148.0148.01万元。万元。万元。万元。认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。在房地产开发成本中可扣除的内容：土地征用场竞争力。在房地产开发成本中可扣除的内容：土地征用场竞争力。在房地产开发成本中可扣除的内容：土地征用场竞争力。在房地产开发成本中可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章。配套设施费和开发间接费用上做文章。配套设施费和开发间接费用上做文章。配套设施费和开发间接费用上做文章。安徽芜湖站安徽芜湖站“临界点”筹划法北京市：北京市：北京市：北京市：“ “对普通标准住宅面积进行审核确认时，可按对普通标准住宅面积进行审核确认时，可按对普通标准住宅面积进行审核确认时，可按对普通标准住宅面积进行审核确认时，可按栋号掌握平均每户的建筑面积在栋号掌握平均每户的建筑面积在栋号掌握平均每户的建筑面积在栋号掌握平均每户的建筑面积在120120平方米以下。凡符平方米以下。凡符平方米以下。凡符平方米以下。凡符合上述条件的为标准住宅，可享受财税字（合上述条件的为标准住宅，可享受财税字（合上述条件的为标准住宅，可享受财税字（合上述条件的为标准住宅，可享受财税字（19991999）210210号所规定的有关政策。号所规定的有关政策。号所规定的有关政策。号所规定的有关政策。” ”由此可见，北京市对普通标准由此可见，北京市对普通标准由此可见，北京市对普通标准由此可见，北京市对普通标准住宅是按栋号掌握平均每户的建筑面积在住宅是按栋号掌握平均每户的建筑面积在住宅是按栋号掌握平均每户的建筑面积在住宅是按栋号掌握平均每户的建筑面积在120120平方米以平方米以平方米以平方米以下审定的。实际操作中每栋号住宅可以合理搭配大户型下审定的。实际操作中每栋号住宅可以合理搭配大户型下审定的。实际操作中每栋号住宅可以合理搭配大户型下审定的。实际操作中每栋号住宅可以合理搭配大户型和小户型，使得平均每户的建筑面积在和小户型，使得平均每户的建筑面积在和小户型，使得平均每户的建筑面积在和小户型，使得平均每户的建筑面积在120120平方米以下。平方米以下。平方米以下。平方米以下。安徽芜湖站安徽芜湖站费用转移或分摊筹划法房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需要对种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需要对种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需要对种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需要对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。致相同，从而节省税款。致相同，从而节省税款。致相同，从而节省税款。平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限度的平均，摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限度的平均，摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限度的平均，摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省税款。税款。税款。税款。安徽芜湖站安徽芜湖站 收入分散筹划法房地产开发企业进行房屋建造时，房地产开发企业进行房屋建造时，房地产开发企业进行房屋建造时，房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签订，将合同分两次签订，将合同分两次签订，将合同分两次签订，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同设备安装以及装潢、装修合同设备安装以及装潢、装修合同设备安装以及装潢、装修合同，则纳税人只就第一份，则纳税人只就第一份，则纳税人只就第一份，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。安徽芜湖站安徽芜湖站 收入分散筹划法假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是齐全。估计市场价值是齐全。估计市场价值是齐全。估计市场价值是800800万元，其中各种设备的价格约为万元，其中各种设备的价格约为万元，其中各种设备的价格约为万元，其中各种设备的价格约为100100万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分，万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分，万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分，万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加则增值额无疑会增加则增值额无疑会增加则增值额无疑会增加100100万元。万元。万元。万元。收入分散可节省税款，在合同上仅注明收入分散可节省税款，在合同上仅注明收入分散可节省税款，在合同上仅注明收入分散可节省税款，在合同上仅注明700700万元的房地产转万元的房地产转万元的房地产转万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且购销使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且购销使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且购销使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且购销合同适用合同适用合同适用合同适用0.030.03的印花税税率，比产权转移书据适用的的印花税税率，比产权转移书据适用的的印花税税率，比产权转移书据适用的的印花税税率，比产权转移书据适用的0.050.05税率低，可节省印花税，一举两得。税率低，可节省印花税，一举两得。税率低，可节省印花税，一举两得。税率低，可节省印花税，一举两得。安徽芜湖站安徽芜湖站 建房方式筹划法房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。的收入，故不属于土地增值税的征税范围。的收入，故不属于土地增值税的征税范围。的收入，故不属于土地增值税的征税范围。建筑行业建筑行业建筑行业建筑行业3 3的的的的营业税营业税营业税营业税，其其其其税负较土地增值税税负较土地增值税税负较土地增值税税负较土地增值税低。低。低。低。如果房地如果房地如果房地如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开发代建房方式进行开发代建房方式进行开发代建房方式进行开发。可以由房地产开发公司以用户名义可以由房地产开发公司以用户名义可以由房地产开发公司以用户名义可以由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以。转移便可以。转移便可以。转移便可以。安徽芜湖站安徽芜湖站 建房方式筹划法为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加顺为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加顺为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加顺为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开发入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开发入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开发入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利于客公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利于客公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利于客公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，价格件符合客户要求，价格件符合客户要求，价格件符合客户要求，价格优势优势优势优势也可以增强企业的市也可以增强企业的市也可以增强企业的市也可以增强企业的市场竞争力。场竞争力。场竞争力。场竞争力。安徽芜湖站安徽芜湖站 建房方式筹划法合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免土地增值税。如某房地产开发企业后按比例分房自用的，暂免土地增值税。如某房地产开发企业后按比例分房自用的，暂免土地增值税。如某房地产开发企业后按比例分房自用的，暂免土地增值税。如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。一般而言，一幢住房中土地者的购房款作为合作建房的资金。一般而言，一幢住房中土地者的购房款作为合作建房的资金。一般而言，一幢住房中土地者的购房款作为合作建房的资金。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。就较少，大部分由出资金的用户分得自用。就较少，大部分由出资金的用户分得自用。就较少，大部分由出资金的用户分得自用。在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才就该部分缴纳土地增值税。分住房时，才就该部分缴纳土地增值税。分住房时，才就该部分缴纳土地增值税。分住房时，才就该部分缴纳土地增值税。安徽芜湖站安徽芜湖站 灵活运用优惠政策法确定合适的利息扣除方式确定合适的利息扣除方式确定合适的利息扣除方式确定合适的利息扣除方式财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的的的的5 5扣除；如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计扣除；如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计扣除；如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计扣除；如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的本之和的本之和的本之和的1010扣除。扣除。扣除。扣除。如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的方式，如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的方式，如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的方式，如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的方式，应尽量提供金融机构贷款证明。应尽量提供金融机构贷款证明。应尽量提供金融机构贷款证明。应尽量提供金融机构贷款证明。如果借款很少，利息费用低，则可不计算应分摊的利息支出，如果借款很少，利息费用低，则可不计算应分摊的利息支出，如果借款很少，利息费用低，则可不计算应分摊的利息支出，如果借款很少，利息费用低，则可不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，可多扣除费用，或不提供金融机构的贷款证明，可多扣除费用，或不提供金融机构的贷款证明，可多扣除费用，或不提供金融机构的贷款证明，可多扣除费用，降低降低降低降低税负。税负。税负。税负。安徽芜湖站安徽芜湖站 灵活运用优惠政策法房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的免征土地增值与教育、民政和其他社会福利、公益事业的免征土地增值与教育、民政和其他社会福利、公益事业的免征土地增值与教育、民政和其他社会福利、公益事业的免征土地增值税。税。税。税。当事人应当注意自己的捐赠方式。如果当事人确实无法采当事人应当注意自己的捐赠方式。如果当事人确实无法采当事人应当注意自己的捐赠方式。如果当事人确实无法采当事人应当注意自己的捐赠方式。如果当事人确实无法采用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自己及他人的用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自己及他人的用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自己及他人的用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自己及他人的影响。如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋影响。如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋影响。如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋影响。如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友，则可以考虑让受赠人支付税款，也可以采用隐性赠与友，则可以考虑让受赠人支付税款，也可以采用隐性赠与友，则可以考虑让受赠人支付税款，也可以采用隐性赠与友，则可以考虑让受赠人支付税款，也可以采用隐性赠与法，即让该好友实际占有使用该房地产，而不办理房地产法，即让该好友实际占有使用该房地产，而不办理房地产法，即让该好友实际占有使用该房地产，而不办理房地产法，即让该好友实际占有使用该房地产，而不办理房地产产权转移登记手续。产权转移登记手续。产权转移登记手续。产权转移登记手续。安徽芜湖站安徽芜湖站 灵活运用优惠政策法个人自有住房转让筹划个人自有住房转让筹划个人自有住房转让筹划个人自有住房转让筹划经济的不断发展导致人员的流动愈来愈频繁，个经济的不断发展导致人员的流动愈来愈频繁，个经济的不断发展导致人员的流动愈来愈频繁，个经济的不断发展导致人员的流动愈来愈频繁，个人自有住房发生转移的可能性也越来越大。如某人自有住房发生转移的可能性也越来越大。如某人自有住房发生转移的可能性也越来越大。如某人自有住房发生转移的可能性也越来越大。如某人拥有一套住房，已经居住四年零十一个月，此人拥有一套住房，已经居住四年零十一个月，此人拥有一套住房，已经居住四年零十一个月，此人拥有一套住房，已经居住四年零十一个月，此时需出售该套住房。显然，如果该人再等一个月时需出售该套住房。显然，如果该人再等一个月时需出售该套住房。显然，如果该人再等一个月时需出售该套住房。显然，如果该人再等一个月出售住房可免土地增值税，而如果现在出售，因出售住房可免土地增值税，而如果现在出售，因出售住房可免土地增值税，而如果现在出售，因出售住房可免土地增值税，而如果现在出售，因为使用年限超过三年而未超过五年，需减半缴纳为使用年限超过三年而未超过五年，需减半缴纳为使用年限超过三年而未超过五年，需减半缴纳为使用年限超过三年而未超过五年，需减半缴纳土地增值税。土地增值税。土地增值税。土地增值税。安徽芜湖站安徽芜湖站 灵活运用优惠政策法个人自有住房转让筹划个人自有住房转让筹划个人自有住房转让筹划个人自有住房转让筹划房屋所有人由于工作需要，要转让使用年限很短房屋所有人由于工作需要，要转让使用年限很短房屋所有人由于工作需要，要转让使用年限很短房屋所有人由于工作需要，要转让使用年限很短的住房，比如仅使用一年，寻找一个愿意和自己的住房，比如仅使用一年，寻找一个愿意和自己的住房，比如仅使用一年，寻找一个愿意和自己的住房，比如仅使用一年，寻找一个愿意和自己交换住房，而且对方住房又合乎自己要求的当事交换住房，而且对方住房又合乎自己要求的当事交换住房，而且对方住房又合乎自己要求的当事交换住房，而且对方住房又合乎自己要求的当事人，和该人交换住房。根据税法规定，个人之间人，和该人交换住房。根据税法规定，个人之间人，和该人交换住房。根据税法规定，个人之间人，和该人交换住房。根据税法规定，个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核准，互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核准，互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核准，互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核准，可以免征土地增值税。可以免征土地增值税。可以免征土地增值税。可以免征土地增值税。安徽芜湖站安徽芜湖站 灵活运用优惠政策法利用加计扣除进行纳税筹划利用加计扣除进行纳税筹划利用加计扣除进行纳税筹划利用加计扣除进行纳税筹划从事房地产开发的企业，可加计扣除，当非房地产开发企从事房地产开发的企业，可加计扣除，当非房地产开发企从事房地产开发的企业，可加计扣除，当非房地产开发企从事房地产开发的企业，可加计扣除，当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。不仅可以在房地产开发业务中享受加计扣除，而联企业。不仅可以在房地产开发业务中享受加计扣除，而联企业。不仅可以在房地产开发业务中享受加计扣除，而联企业。不仅可以在房地产开发业务中享受加计扣除，而且可以在以后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其且可以在以后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其且可以在以后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其且可以在以后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税种的纳税筹划。如通过双方的销售收入分列，可使双他税种的纳税筹划。如通过双方的销售收入分列，可使双他税种的纳税筹划。如通过双方的销售收入分列，可使双他税种的纳税筹划。如通过双方的销售收入分列，可使双方各自扣除交际应酬费时适用较高的扣除率。方各自扣除交际应酬费时适用较高的扣除率。方各自扣除交际应酬费时适用较高的扣除率。方各自扣除交际应酬费时适用较高的扣除率。安徽芜湖站安徽芜湖站 代收费用计价筹划法财政部、国家税务总局财税宇（财政部、国家税务总局财税宇（财政部、国家税务总局财税宇（财政部、国家税务总局财税宇（9595）4848号文件规定，号文件规定，号文件规定，号文件规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可不作转让房地产的收入。对于代收费用单独收取，可不作转让房地产的收入。对于代收费用单独收取，可不作转让房地产的收入。对于代收费用单独收取，可不作转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时，可予作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时，可予作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时，可予作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除但不允许加计以扣除但不允许加计以扣除但不允许加计以扣除但不允许加计2020的扣除基数；对于代收费用的扣除基数；对于代收费用的扣除基数；对于代收费用的扣除基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算未作为转让房地产的收入计税的，在计算未作为转让房地产的收入计税的，在计算未作为转让房地产的收入计税的，在计算土地土地土地土地增值税增值税增值税增值税时不允许扣除代收费用。时不允许扣除代收费用。时不允许扣除代收费用。时不允许扣除代收费用。安徽芜湖站安徽芜湖站 代收费用计价筹划法在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不计求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不计求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不计求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不计入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减少应纳的土地增值税。少应纳的土地增值税。少应纳的土地增值税。少应纳的土地增值税。安徽芜湖站安徽芜湖站 成本核算对象筹划法土地增值税适用四档超率累进税率，如果对土地土地增值税适用四档超率累进税率，如果对土地土地增值税适用四档超率累进税率，如果对土地土地增值税适用四档超率累进税率，如果对土地增值税税率不同的房产合在一起计算，可能会降增值税税率不同的房产合在一起计算，可能会降增值税税率不同的房产合在一起计算，可能会降增值税税率不同的房产合在一起计算，可能会降低高增值房产的适用税率。由于高税率房产的增低高增值房产的适用税率。由于高税率房产的增低高增值房产的适用税率。由于高税率房产的增低高增值房产的适用税率。由于高税率房产的增值额大，这样会使整体税负下降。值额大，这样会使整体税负下降。值额大，这样会使整体税负下降。值额大，这样会使整体税负下降。某房产开发公司同时开发甲、乙两幢商业房。销某房产开发公司同时开发甲、乙两幢商业房。销某房产开发公司同时开发甲、乙两幢商业房。销某房产开发公司同时开发甲、乙两幢商业房。销售甲房取得收入售甲房取得收入售甲房取得收入售甲房取得收入250250万元，允许扣除项目金额为万元，允许扣除项目金额为万元，允许扣除项目金额为万元，允许扣除项目金额为200200万元；销售乙房取得收入万元；销售乙房取得收入万元；销售乙房取得收入万元；销售乙房取得收入400400万元，允许扣除万元，允许扣除万元，允许扣除万元，允许扣除项目金额为项目金额为项目金额为项目金额为100100万元。万元。万元。万元。安徽芜湖站安徽芜湖站 成本核算对象筹划法分开核算分开核算分开核算分开核算甲房产增值率甲房产增值率甲房产增值率甲房产增值率= =（250-200250-200）200100%=25%200100%=25%应纳土地增值税应纳土地增值税应纳土地增值税应纳土地增值税= =（250-200250-200）30%=1530%=15（万元）（万元）（万元）（万元）乙房产增值率乙房产增值率乙房产增值率乙房产增值率= = = =（400-100400-100400-100400-100）100100100100100%=300%100%=300%100%=300%100%=300%应纳土地增值税应纳土地增值税应纳土地增值税应纳土地增值税= = = =（400-100400-100400-100400-100）60%-60%-60%-60%-10010010010035%=14535%=14535%=14535%=145（万元）（万元）（万元）（万元）甲、乙房产应纳土地增值税合计甲、乙房产应纳土地增值税合计甲、乙房产应纳土地增值税合计甲、乙房产应纳土地增值税合计=15+145=160=15+145=160=15+145=160=15+145=160（万（万（万（万元）元）元）元）安徽芜湖站安徽芜湖站 成本核算对象筹划法合并核算合并核算合并核算合并核算收入总额收入总额收入总额收入总额=250+400=650=250+400=650=250+400=650=250+400=650（万元）（万元）（万元）（万元）扣除项目金额扣除项目金额扣除项目金额扣除项目金额=200+100=300=200+100=300=200+100=300=200+100=300（万元）（万元）（万元）（万元）增值率增值率增值率增值率= = = =（650-300650-300650-300650-300）300300300300100%=117%100%=117%100%=117%100%=117%应纳土地增值税应纳土地增值税应纳土地增值税应纳土地增值税= = = =（650-300650-300650-300650-300）50%-50%-50%-50%-30030030030015%=13015%=13015%=13015%=130（万元）（万元）（万元）（万元）把高增值与低增值房产安排在一起开发、出售，把高增值与低增值房产安排在一起开发、出售，把高增值与低增值房产安排在一起开发、出售，把高增值与低增值房产安排在一起开发、出售，并将收入和扣除项目放在一起核算并申报。并将收入和扣除项目放在一起核算并申报。并将收入和扣除项目放在一起核算并申报。并将收入和扣除项目放在一起核算并申报。安徽芜湖站安徽芜湖站 股权转让筹划法甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价12001200万元，房屋原价万元，房屋原价万元，房屋原价万元，房屋原价10001000万元，已提折旧万元，已提折旧万元，已提折旧万元，已提折旧200200万元，房万元，房万元，房万元，房地产评估机构评定的重置成本价格地产评估机构评定的重置成本价格地产评估机构评定的重置成本价格地产评估机构评定的重置成本价格11001100万元，该房屋万元，该房屋万元，该房屋万元，该房屋成新率成新率成新率成新率6 6成。企业转让该房产时发生评估费用成。企业转让该房产时发生评估费用成。企业转让该房产时发生评估费用成。企业转让该房产时发生评估费用3.43.4万元。万元。万元。万元。应纳税额计算如下：应纳税额计算如下：应纳税额计算如下：应纳税额计算如下：应纳营业税应纳营业税应纳营业税应纳营业税12005%12005%6060（万元）（万元）（万元）（万元） 应纳城市维护建设税及教育费附加应纳城市维护建设税及教育费附加应纳城市维护建设税及教育费附加应纳城市维护建设税及教育费附加6060（7%7%3%3%）6 6（万元）（万元）（万元）（万元） 应纳印花税（产权转移书据）应纳印花税（产权转移书据）应纳印花税（产权转移书据）应纳印花税（产权转移书据）12000.512000.50.60.6（万（万（万（万元）元）元）元） 安徽芜湖站安徽芜湖站 股权转让筹划法应纳土地增值税计算：应纳土地增值税计算：应纳土地增值税计算：应纳土地增值税计算： 房产评估价格房产评估价格房产评估价格房产评估价格=110060%=660=110060%=660（万元）；（万元）；（万元）；（万元）； 扣除项目金额合计扣除项目金额合计扣除项目金额合计扣除项目金额合计=660=66060606 60.60.63.4=7303.4=730（万元）；（万元）；（万元）；（万元）； 增值额增值额增值额增值额=1200-730=470=1200-730=470（万元）；（万元）；（万元）；（万元）； 增值率增值率增值率增值率=470730100%=64.38%=470730100%=64.38%； 应纳税额应纳税额应纳税额应纳税额=47040%=47040%7305%=1887305%=18836.536.5151.5151.5（万元）（万元）（万元）（万元）应纳所得税（应纳所得税（应纳所得税（应纳所得税（1200120080080060606 60.60.6151.5151.53.43.4）33%=58.9133%=58.91（万元）（万元）（万元）（万元） 应纳税额合计应纳税额合计应纳税额合计应纳税额合计60606 60.60.6151.5151.558.9158.91277.01277.01（万元）（万元）（万元）（万元） 安徽芜湖站安徽芜湖站 股权转让筹划法采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将其股份按比例全部转让给乙企业股东的方法，则其股份按比例全部转让给乙企业股东的方法，则其股份按比例全部转让给乙企业股东的方法，则其股份按比例全部转让给乙企业股东的方法，则只需缴纳企业所得税。假设乙公司是由股东只需缴纳企业所得税。假设乙公司是由股东只需缴纳企业所得税。假设乙公司是由股东只需缴纳企业所得税。假设乙公司是由股东A A A A、B B B B组建的有限责任公司，股东组建的有限责任公司，股东组建的有限责任公司，股东组建的有限责任公司，股东A A A A、B B B B所占股份比例为所占股份比例为所占股份比例为所占股份比例为60%40%60%40%60%40%60%40%。投资前，乙公司资本总额为。投资前，乙公司资本总额为。投资前，乙公司资本总额为。投资前，乙公司资本总额为2000200020002000万元，万元，万元，万元，投资后，甲企业占乙企业资本总额的投资后，甲企业占乙企业资本总额的投资后，甲企业占乙企业资本总额的投资后，甲企业占乙企业资本总额的30%30%30%30%。安徽芜湖站安徽芜湖站 股权转让筹划法甲、乙双方签订投资协议，投资后，甲公司账务处理如下：甲、乙双方签订投资协议，投资后，甲公司账务处理如下：甲、乙双方签订投资协议，投资后，甲公司账务处理如下：甲、乙双方签订投资协议，投资后，甲公司账务处理如下： 借：长期股权投资借：长期股权投资借：长期股权投资借：长期股权投资8000000 8000000 累计折旧累计折旧累计折旧累计折旧2000000 2000000 贷：固定资产贷：固定资产贷：固定资产贷：固定资产10000000 10000000 乙公司应确认甲企业实收资本为：乙公司应确认甲企业实收资本为：乙公司应确认甲企业实收资本为：乙公司应确认甲企业实收资本为：200030%/(1-200030%/(1-30%)=857.1430%)=857.14（万元），账务处理为：（万元），账务处理为：（万元），账务处理为：（万元），账务处理为： 借：固定资产借：固定资产借：固定资产借：固定资产12000000 12000000 贷：实收资本甲公司贷：实收资本甲公司贷：实收资本甲公司贷：实收资本甲公司8571400 8571400 资本公积资本溢价资本公积资本溢价资本公积资本溢价资本公积资本溢价34286003428600 安徽芜湖站安徽芜湖站 股权转让筹划法 一定期限后，甲公司将乙公司拥有的一定期限后，甲公司将乙公司拥有的一定期限后，甲公司将乙公司拥有的一定期限后，甲公司将乙公司拥有的30%30%30%30%的股份按比例转让的股份按比例转让的股份按比例转让的股份按比例转让给乙公司原股东给乙公司原股东给乙公司原股东给乙公司原股东A A A A和和和和B B B B，其中转让给，其中转让给，其中转让给，其中转让给A A A A股东股东股东股东18%18%18%18%，转让给，转让给，转让给，转让给B B B B股东股东股东股东12%12%12%12%。 甲公司账务处理为：甲公司账务处理为：甲公司账务处理为：甲公司账务处理为： 借：银行存款借：银行存款借：银行存款借：银行存款12000000 12000000 12000000 12000000 贷：长期股权投资贷：长期股权投资贷：长期股权投资贷：长期股权投资8000000 8000000 8000000 8000000 投资收益投资收益投资收益投资收益4000000 4000000 4000000 4000000 乙公司账务处理为：乙公司账务处理为：乙公司账务处理为：乙公司账务处理为： 借：实收资本甲公司借：实收资本甲公司借：实收资本甲公司借：实收资本甲公司8571400 8571400 8571400 8571400 贷：实收资本贷：实收资本贷：实收资本贷：实收资本A A A A 5142840(85714005142840(85714005142840(85714005142840(857140060%) 60%) 60%) 60%) 实收资本实收资本实收资本实收资本B B B B 3428560342856034285603428560（857140085714008571400857140040%) 40%) 40%) 40%) 甲公司应纳企业所得税甲公司应纳企业所得税甲公司应纳企业所得税甲公司应纳企业所得税40040040040033%33%33%33%132132132132（万元）（万元）（万元）（万元） 节省税收：节省税收：节省税收：节省税收：277.01277.01277.01277.01132132132132145.01145.01145.01145.01（万元）（万元）（万元）（万元） 安徽芜湖站安徽芜湖站 股权转让筹划法某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者。开发成本出售给一外国投资者。开发成本出售给一外国投资者。开发成本出售给一外国投资者。开发成本2020亿元，售价亿元，售价亿元，售价亿元，售价2828亿元。亿元。亿元。亿元。按规定，此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教按规定，此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教按规定，此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教按规定，此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约育费附加、印花税、土地增值税约育费附加、印花税、土地增值税约育费附加、印花税、土地增值税约1.771.77亿元。亿元。亿元。亿元。 先投资成立一子公司先投资成立一子公司先投资成立一子公司先投资成立一子公司“ “某某大酒店某某大酒店某某大酒店某某大酒店” ”，酒店固定资产，酒店固定资产，酒店固定资产，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款。可免除上述税款。可免除上述税款。可免除上述税款。安徽芜湖站安徽芜湖站 股权转让筹划法设立一控股子公司设立一控股子公司设立一控股子公司设立一控股子公司“ “某某大酒店某某大酒店某某大酒店某某大酒店” ”。某某大酒店拥有法人。某某大酒店拥有法人。某某大酒店拥有法人。某某大酒店拥有法人资格，独立核算。资格，独立核算。资格，独立核算。资格，独立核算。某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理。公司提供，并作应付款项处理。公司提供，并作应付款项处理。公司提供，并作应付款项处理。固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者。房产公司收回股权转让价款及大酒店所有给外国投资者。房产公司收回股权转让价款及大酒店所有给外国投资者。房产公司收回股权转让价款及大酒店所有给外国投资者。房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。债权。债权。债权。 股权转让收益需缴纳企业所得税，但股权转让业务不缴纳股权转让收益需缴纳企业所得税，但股权转让业务不缴纳股权转让收益需缴纳企业所得税，但股权转让业务不缴纳股权转让收益需缴纳企业所得税，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。不动产转让过程的巨额税款。不动产转让过程的巨额税款。不动产转让过程的巨额税款。 安徽芜湖站安徽芜湖站解答问题时间解答问题时间安徽芜湖站安徽芜湖站谢谢大家谢谢大家谢谢大家谢谢大家安徽芜湖站安徽芜湖站全面预算管理全面预算管理管理企业的财务利器管理企业的财务利器章章 从从 大大安徽芜湖站安徽芜湖站1 1 1 1、中国企业实行全面预算管理存在的主要误区中国企业实行全面预算管理存在的主要误区2 2 2 2、全面预算管理的流程及组织保证、全面预算管理的流程及组织保证、全面预算管理的流程及组织保证、全面预算管理的流程及组织保证3 3、确立全面预算管理的新理念、确立全面预算管理的新理念4 4、全面预算管理的内容以及主要预算的编制、全面预算管理的内容以及主要预算的编制5 5、预算执行、预算执行6 6、预算考核、预算考核课课 程程 目目 录录安徽芜湖站安徽芜湖站1、中国企业实行全面预算管理中国企业实行全面预算管理存在的主要误区存在的主要误区安徽芜湖站安徽芜湖站中国企业实行全面预算管理存在的主要误区缺乏企业战略的指导搞预算缺乏企业战略的指导搞预算无视市场环境的约束做预算无视市场环境的约束做预算基于过去、凭空想像地设计预算基于过去、凭空想像地设计预算在没有价值链分析的条件下实施预算在没有价值链分析的条件下实施预算安徽芜湖站安徽芜湖站2、全面预算管理的流程及组织保证 安徽芜湖站安徽芜湖站全面预算管理的流程及组织保证全面预算管理的流程及组织保证 全面预算管理的流程全面预算管理的流程全面预算管理的流程全面预算管理的流程全面预算管理的组织保证全面预算管理的组织保证全面预算管理的组织保证全面预算管理的组织保证预算委员会的职责预算委员会的职责预算委员会的职责预算委员会的职责预算编制机构的职责预算编制机构的职责预算编制机构的职责预算编制机构的职责预算监控机构的职责预算监控机构的职责预算监控机构的职责预算监控机构的职责预算反馈考评机构的职责预算反馈考评机构的职责预算反馈考评机构的职责预算反馈考评机构的职责安徽芜湖站安徽芜湖站全面预算管理的流程确定目标：确定目标：确定目标：确定目标：预算委员会根据企业发展战略和预算期经济形预算委员会根据企业发展战略和预算期经济形预算委员会根据企业发展战略和预算期经济形预算委员会根据企业发展战略和预算期经济形势的初步预测，利用本量利等分析工具，提出企业年度经势的初步预测，利用本量利等分析工具，提出企业年度经势的初步预测，利用本量利等分析工具，提出企业年度经势的初步预测，利用本量利等分析工具，提出企业年度经营目标，并由董事会确认后下达各预算执行单位。营目标，并由董事会确认后下达各预算执行单位。营目标，并由董事会确认后下达各预算执行单位。营目标，并由董事会确认后下达各预算执行单位。预算编制：预算编制：预算编制：预算编制：根据预算原则及假设前提，各职能预算执行单根据预算原则及假设前提，各职能预算执行单根据预算原则及假设前提，各职能预算执行单根据预算原则及假设前提，各职能预算执行单位编制预算草案，并经预算委员会审核后报董事会审批。位编制预算草案，并经预算委员会审核后报董事会审批。位编制预算草案，并经预算委员会审核后报董事会审批。位编制预算草案，并经预算委员会审核后报董事会审批。预算监控：预算监控：预算监控：预算监控：通过预算执行报告，进行预算分析和控制。通过预算执行报告，进行预算分析和控制。通过预算执行报告，进行预算分析和控制。通过预算执行报告，进行预算分析和控制。预算修订：预算修订：预算修订：预算修订：因原预算前提发生变化，按规定的流程进行修因原预算前提发生变化，按规定的流程进行修因原预算前提发生变化，按规定的流程进行修因原预算前提发生变化，按规定的流程进行修订。订。订。订。预算考评：预算考评：预算考评：预算考评：按一定的考评原则和考评流程对预算执行的结按一定的考评原则和考评流程对预算执行的结按一定的考评原则和考评流程对预算执行的结按一定的考评原则和考评流程对预算执行的结果进行考评。果进行考评。果进行考评。果进行考评。安徽芜湖站安徽芜湖站主要业务流程主要业务流程预算执行与控制预算执行与控制预算编制预算编制基础设置与样表管理基础设置与样表管理预算分析预算分析安徽芜湖站安徽芜湖站全面预算管理的组织保证包括：预算委员会、预算编制机构、预算监控机构、预算反馈考评机构包括：预算委员会、预算编制机构、预算监控机构、预算反馈考评机构包括：预算委员会、预算编制机构、预算监控机构、预算反馈考评机构包括：预算委员会、预算编制机构、预算监控机构、预算反馈考评机构n预算委员会预算委员会n预算编制机构预算编制机构n预算监控机构预算监控机构n预算反馈考评机构预算反馈考评机构预算委员会与预算部为管理机构、其他为预算执行机构。预算委员会与预算部为管理机构、其他为预算执行机构。安徽芜湖站安徽芜湖站3、确立全面预算管理的新理念安徽芜湖站安徽芜湖站确立全面预算管理的新理念确立全面预算管理的新理念以企业战略为基础实施预算管理以企业战略为基础实施预算管理面向市场搞预算面向市场搞预算面向未来和基于活动分解搞预算面向未来和基于活动分解搞预算基基于企业价值链分析搞预算于企业价值链分析搞预算恰当的假定是恰当的假定是预预算的基点算的基点考核与奖惩是预算工作生命线考核与奖惩是预算工作生命线以人为本，关注预算道德以人为本，关注预算道德安徽芜湖站安徽芜湖站安徽芜湖站安徽芜湖站4、全面预算管理的内容以及主要预算的编制安徽芜湖站安徽芜湖站全面预算管理的内容以及主要预算的编制全面预算管理的内容以及主要预算的编制全面预算管理的内容全面预算管理的内容全面预算管理的内容全面预算管理的内容预算的编制依据预算的编制依据预算的编制依据预算的编制依据预算的编制方式预算的编制方式预算的编制方式预算的编制方式编制预算的主要方法编制预算的主要方法编制预算的主要方法编制预算的主要方法预算的编制流程预算的编制流程预算的编制流程预算的编制流程主要预算的编制思路与操作要点主要预算的编制思路与操作要点主要预算的编制思路与操作要点主要预算的编制思路与操作要点预算的调整预算的调整预算的调整预算的调整 安徽芜湖站安徽芜湖站全面预算管理的内容预算内容预算内容预算内容预算内容 责任部门责任部门责任部门责任部门业务预算：业务预算：业务预算：业务预算：n n销售预算销售预算 销售部销售部n n生产预算生产预算 生产部生产部n n采购预算采购预算 采购部采购部n n费用预算费用预算 相关部门相关部门资本预算：资本预算：资本预算：资本预算：董事会董事会/ /投资部投资部筹资预算：筹资预算：筹资预算：筹资预算：董事会董事会/ /财务部财务部财务预算：财务预算：财务预算：财务预算：n n现金预算现金预算 财务部财务部n n报表预算报表预算 财务部财务部全面预算全面预算包括：业务预算、资本预算、筹资预算和财务预算安徽芜湖站安徽芜湖站预算的编制依据企业的战略发展规划；企业的战略发展规划；企业的战略发展规划；企业的战略发展规划；企业的企业的企业的企业的历史历史历史历史经营数据；经营数据；经营数据；经营数据；未来未来未来未来市场的客观预测；市场的客观预测；市场的客观预测；市场的客观预测；企业企业企业企业自身自身自身自身的营运能力。的营运能力。的营运能力。的营运能力。安徽芜湖站安徽芜湖站预算的编制依据经营目标经营目标内容经营目标内容经营目标内容经营目标内容财务目标：销售增长率、财务目标：销售增长率、财务目标：销售增长率、财务目标：销售增长率、净利润净利润净利润净利润、净资产收益率、净资产收益率、净资产收益率、净资产收益率、经营净现金流量等经营净现金流量等经营净现金流量等经营净现金流量等 。非财务目标：企业的市场地位及市场份额、企业非财务目标：企业的市场地位及市场份额、企业非财务目标：企业的市场地位及市场份额、企业非财务目标：企业的市场地位及市场份额、企业核心竞争力提升等。核心竞争力提升等。核心竞争力提升等。核心竞争力提升等。安徽芜湖站安徽芜湖站预算的编制依据经营目标目标确定原则目标确定原则目标确定原则目标确定原则市场原则市场原则市场原则市场原则股东期望原则股东期望原则股东期望原则股东期望原则充分挖潜资产盈利能力原则充分挖潜资产盈利能力原则充分挖潜资产盈利能力原则充分挖潜资产盈利能力原则 安徽芜湖站安徽芜湖站预算的编制依据经营目标 目标分解原则目标分解原则目标分解原则目标分解原则充分结合目标确定原则充分结合目标确定原则充分结合目标确定原则充分结合目标确定原则按层次分解原则（投资中心、利润中心、成本中按层次分解原则（投资中心、利润中心、成本中按层次分解原则（投资中心、利润中心、成本中按层次分解原则（投资中心、利润中心、成本中心）心）心）心）安徽芜湖站安徽芜湖站预算编制方式主要有三种：自上而下式、自下而上式、上下结合式主要有三种：自上而下式、自下而上式、上下结合式主要有三种：自上而下式、自下而上式、上下结合式主要有三种：自上而下式、自下而上式、上下结合式n自上而下方式自上而下方式适用于业务单一、业务稳定的企业。适用于业务单一、业务稳定的企业。优点：保证总部利益和集团战略发展需要；优点：保证总部利益和集团战略发展需要；缺点：权力高度集中，不利于子公司自身管理主动性和创造性的发挥。缺点：权力高度集中，不利于子公司自身管理主动性和创造性的发挥。 n自下而上方式自下而上方式 适用于资本型的控股集团，由集团总部提出责任目标，由子公司确认预算适用于资本型的控股集团，由集团总部提出责任目标，由子公司确认预算责任责任 优点：提高子公司的主动性，体现分权管理；优点：提高子公司的主动性，体现分权管理； 缺点：可能引发管理失控，子公司宽打窄用，不利于盈利潜能的最大发挥。缺点：可能引发管理失控，子公司宽打窄用，不利于盈利潜能的最大发挥。n上下结合方式上下结合方式 优点：按统一、明确的标准分解目标，体现公平、公正的原则，能较充分优点：按统一、明确的标准分解目标，体现公平、公正的原则，能较充分挖掘子公司的潜能，提高积极性；挖掘子公司的潜能，提高积极性； 缺点：工作量较大，时间跨度长，效率相对较低。缺点：工作量较大，时间跨度长，效率相对较低。 安徽芜湖站安徽芜湖站编制预算的主要方法固定固定预预算算弹弹性性预预算算滚动预滚动预算算概率概率预预算算零基零基预预算算增量增量预预算算安徽芜湖站安徽芜湖站资本预算资本预算销售预算销售预算生产预算存货调整直接材料预算制造费用预算经营目标经营目标销售费用预算管理费用预算 产品成本预算筹资预算筹资预算筹资预算筹资预算损益表预算损益表预算损益表预算损益表预算 现金流量表预算现金流量表预算现金流量表预算现金流量表预算资产负债表预算资产负债表预算资产负债表预算资产负债表预算财务费用预算直接人工预算预算编制流程预算编制应按先业务预算、资本预算、筹资预算，后财务预算的流程进行。预算编制应按先业务预算、资本预算、筹资预算，后财务预算的流程进行。安徽芜湖站安徽芜湖站主要预算的编制思路与操作要点 销售预算的编制要领销售预算的编制要领销售预算的编制要领销售预算的编制要领生产预算的编制要领生产预算的编制要领生产预算的编制要领生产预算的编制要领采购预算的编制要领采购预算的编制要领采购预算的编制要领采购预算的编制要领费用预算的编制要领费用预算的编制要领费用预算的编制要领费用预算的编制要领现金预算的编制要领现金预算的编制要领现金预算的编制要领现金预算的编制要领资本预算的编制要领资本预算的编制要领资本预算的编制要领资本预算的编制要领安徽芜湖站安徽芜湖站销销 售售 目目 标标营业额营业额零售价零售价销售量销售量公司的业务公司的业务将来的收款将来的收款安徽芜湖站安徽芜湖站销售量销售量价格价格售价售价折扣折扣销售队伍销售队伍成本成本促销活动促销活动行行 动动 计计 划划安徽芜湖站安徽芜湖站把金融资源变成固定资产或无形资产，目标在于日后能带来利润接受目前一大项的现金支出（肯定的，短期的），为了日后现金的收入（预估的，长期的）投资的涵义投资的涵义安徽芜湖站安徽芜湖站时间回报率风 险牺牲当前的资源，为了得到今后更多的利益投资的涵义投资的涵义安徽芜湖站安徽芜湖站首先考虑：首先考虑：研究投资的回报率研究投资的回报率考虑投资的风险考虑投资的风险同时确保投资：同时确保投资：和公司的总体战略协调和公司的总体战略协调不超预算不超预算投资的决定投资的决定安徽芜湖站安徽芜湖站预预 算算 调调 整整结 果原预算诊断优化预算调整体现的是活管理新版预算安徽芜湖站安徽芜湖站预算调整的前提预算调整前提预算调整前提预算调整前提预算调整前提：原预算的编制基础发生变化，具体为当外部原预算的编制基础发生变化，具体为当外部原预算的编制基础发生变化，具体为当外部原预算的编制基础发生变化，具体为当外部市场环境发生较大变化时，需重新安排预算原市场环境发生较大变化时，需重新安排预算原市场环境发生较大变化时，需重新安排预算原市场环境发生较大变化时，需重新安排预算原定的生产经营计划，或者因为生产经营中发生定的生产经营计划，或者因为生产经营中发生定的生产经营计划，或者因为生产经营中发生定的生产经营计划，或者因为生产经营中发生意外事件而需改动原定计划。意外事件而需改动原定计划。意外事件而需改动原定计划。意外事件而需改动原定计划。预算调整目的预算调整目的预算调整目的预算调整目的：及早发现预算本身的差异，研究相应补救措及早发现预算本身的差异，研究相应补救措及早发现预算本身的差异，研究相应补救措及早发现预算本身的差异，研究相应补救措施，确保年度经营目标实现，施，确保年度经营目标实现，施，确保年度经营目标实现，施，确保年度经营目标实现，预算修订分情况预算修订分情况预算修订分情况预算修订分情况确定是否调整考核指标确定是否调整考核指标确定是否调整考核指标确定是否调整考核指标。调整前提分类调整前提分类调整前提分类调整前提分类： 1 1 1 1、市场需求发生变化、市场需求发生变化、市场需求发生变化、市场需求发生变化 2 2 2 2、企业内部资源发生变化、企业内部资源发生变化、企业内部资源发生变化、企业内部资源发生变化 3 3 3 3、增补临时预算、增补临时预算、增补临时预算、增补临时预算 4 4 4 4、外部市场环境发生重大变化、外部市场环境发生重大变化、外部市场环境发生重大变化、外部市场环境发生重大变化安徽芜湖站安徽芜湖站安徽芜湖站安徽芜湖站预算调整流程预算调整流程预算调整流程预算调整流程n n预算调整申请预算调整申请预算调整申请预算调整申请n n预算调整审议预算调整审议预算调整审议预算调整审议n n预算调整批准预算调整批准预算调整批准预算调整批准预算调整流程 主管领导主管领导 预算单位预算单位预算委员会预算委员会 董事会董事会报请预算调整事宜批准预算调整同意或驳回申请上报预算调整申请下达预算调整通知呈交预算调整申请预算调整的审批权限：预算调整的审批权限： (1) 预算调整不影响预算目标的，由预算委员会批准即可；预算调整不影响预算目标的，由预算委员会批准即可； (2) 预算调整直接影响预算总目标的，由预算委员会报董事会批准。预算调整直接影响预算总目标的，由预算委员会报董事会批准。安徽芜湖站安徽芜湖站5、预算执行安徽芜湖站安徽芜湖站预算执行预算执行预算控制预算控制预算控制预算控制预算执行情况的反馈预算执行情况的反馈预算执行情况的反馈预算执行情况的反馈差异分析差异分析差异分析差异分析预算跟踪与仪表板预算跟踪与仪表板预算跟踪与仪表板预算跟踪与仪表板安徽芜湖站安徽芜湖站预算控制的原则预算控制的原则成本效益原则成本效益原则重要性原则重要性原则刚性与柔性相结合的原则刚性与柔性相结合的原则预算指标控制与流程控制相结合预算指标控制与流程控制相结合归口控制原则归口控制原则预算结余可以跨月使用，但不能跨年使用预算结余可以跨月使用，但不能跨年使用安徽芜湖站安徽芜湖站预算控制预算控制事中控制事中控制审批控制审批控制预算内事项审批程序预算内事项审批程序超预算事项审批程序超预算事项审批程序预算外事项审批程序预算外事项审批程序事中控制手段事中控制手段手工控制、系统在线控制手工控制、系统在线控制事后控制事后控制分析通报控制分析通报控制安徽芜湖站安徽芜湖站预算执行情况的反馈n n报告制度基本要求：报告制度基本要求：报告制度基本要求：报告制度基本要求： (1) (1) 内容系统；内容系统； (2) (2) 资料相关；资料相关； (3) (3) 报告及时；报告及时； (4) (4) 形式灵活。形式灵活。n n预算执行报告预算执行报告预算执行报告预算执行报告 ： (1) (1) 成本中心预算执行报告成本中心预算执行报告 (2) (2) 利润中心预算执行报告利润中心预算执行报告 (3) (3) 投资中心预算执行报告投资中心预算执行报告n n报告方式报告方式报告方式报告方式 (1) (1) 定期书面报告制度定期书面报告制度 (2) (2) 例会制度例会制度 预算反馈采用预算反馈采用预算执行报告预算执行报告的形式进行。的形式进行。安徽芜湖站安徽芜湖站差异分析总差异来源于好几种差异的综合总差异来源于好几种差异的综合总差异来源于好几种差异的综合总差异来源于好几种差异的综合差异分析的目标是算清楚每种差异带来的影响差异分析的目标是算清楚每种差异带来的影响差异分析的目标是算清楚每种差异带来的影响差异分析的目标是算清楚每种差异带来的影响安徽芜湖站安徽芜湖站单个产品差异分析单个产品差异分析价格数量预算价格实际价格预算数量实际数量价格差异价格差异数量差异数量差异差异的差异差异的差异安徽芜湖站安徽芜湖站价格差异：（实际价格价格差异：（实际价格 - 预算价格）预算价格）实际数量实际数量数量差异：（实际数量数量差异：（实际数量 - 预算数量）预算数量）预算价格预算价格总差异总差异 ：（实际数量：（实际数量 实际价格）（预算数量实际价格）（预算数量 预预算数量）算数量）价格差异数量差异总差异价格差异数量差异总差异单个产品差异分析单个产品差异分析安徽芜湖站安徽芜湖站数量差异：（实际数量预算数量）数量差异：（实际数量预算数量）预算加权单品毛利预算加权单品毛利 以以总量计算总量计算 价格差异：（实际单品毛利预算单品毛利）价格差异：（实际单品毛利预算单品毛利）实际数量实际数量 以以每个单品计算每个单品计算分布差异：（实际数量按预算分布的实际数量）分布差异：（实际数量按预算分布的实际数量） 预算单预算单品毛利品毛利 以每个单品计算以每个单品计算总差异总差异 ：（实际数量：（实际数量实际价格）（预算数量实际价格）（预算数量预算数量）预算数量）价格差异数量差异分布差异总差异价格差异数量差异分布差异总差异多种产品差异分析多种产品差异分析安徽芜湖站安徽芜湖站安徽芜湖站安徽芜湖站预算跟踪预算跟踪=控制例外控制例外只有有意义的差异才值得分析！预算-X%或-XK元-X%或-XK元安徽芜湖站安徽芜湖站预算跟踪的四方面预算跟踪的四方面为什么？为什么？怎么样和什么时候怎么样和什么时候？谁？谁？什么？什么？原则原则形式和周期形式和周期主演者主演者分析分析安徽芜湖站安徽芜湖站 形式与周期形式与周期文件讨论会议汇报会议与调整工作模式化、有评论、文件颁布每星期，每月的详细计划经常开会议(每月，每星期)责任中心的负责人提出调整方案安徽芜湖站安徽芜湖站主主 演演 者者高层管理+责任中心主管决定和实施调整行动控制员预算跟踪的主演角色准备文件和会议建议调整行动跟踪安徽芜湖站安徽芜湖站仪 表 板 仪表板是沟通工具，控制员利用它来向管理者们仪表板是沟通工具，控制员利用它来向管理者们仪表板是沟通工具，控制员利用它来向管理者们仪表板是沟通工具，控制员利用它来向管理者们提供一些业务最关键之处的信息提供一些业务最关键之处的信息提供一些业务最关键之处的信息提供一些业务最关键之处的信息仪表板提供的信息是综合的和明了的仪表板提供的信息是综合的和明了的仪表板提供的信息是综合的和明了的仪表板提供的信息是综合的和明了的仪表板的功能是让管理者根据所提供的信息采取仪表板的功能是让管理者根据所提供的信息采取仪表板的功能是让管理者根据所提供的信息采取仪表板的功能是让管理者根据所提供的信息采取行动行动行动行动仪表板也是衡量工具，通过它的指航管理者可以仪表板也是衡量工具，通过它的指航管理者可以仪表板也是衡量工具，通过它的指航管理者可以仪表板也是衡量工具，通过它的指航管理者可以达到预期的目标达到预期的目标达到预期的目标达到预期的目标安徽芜湖站安徽芜湖站仪表板仪表板收集信息为了行动收集信息为了行动目标实际情况衡量分析采取调整行动不是为了改变目标 是改变轨道以便达到目标！是改变轨道以便达到目标！安徽芜湖站安徽芜湖站协调协调确切确切紧急紧急效率效率参照参照仪表板五大原则安徽芜湖站安徽芜湖站协协 调调和组织协调总部仪表板B部门仪表板销售仪表板生产仪表板行政仪表板A部门仪表板C部门仪表板仪表板的网络应该和组织结构一致仪表板的网络应该和组织结构一致 根据组织结构而定根据组织结构而定安徽芜湖站安徽芜湖站协协 调调横向协调销售部门仪表板北京地区仪表板上海地区仪表板广州地区仪表板同一级别，同一类型的单位的仪表板的结构应该一致同一级别，同一类型的单位的仪表板的结构应该一致一样的效绩指数，同样的信息来源一样的效绩指数，同样的信息来源一个模式一个模式 明确指数的定义，明确和合并仪表板的规则明确指数的定义，明确和合并仪表板的规则安徽芜湖站安徽芜湖站确确 切切最重要的信息选择最重要的指数每一个类型的部门构思一个仪表板，不能全公司所有每一个类型的部门构思一个仪表板，不能全公司所有的部门都用同一个模式的仪表板的部门都用同一个模式的仪表板 指数不能太多指数不能太多最重要的只是最重要的（综合一下信息），如果选择的指数太多的话，下属会感觉你管得太多，并且对他不信任指数的重点应该放在效绩上安徽芜湖站安徽芜湖站紧紧 急急通常仪表板的频率都是每个月，不过也可以是每周或每通常仪表板的频率都是每个月，不过也可以是每周或每天天 仪表板的频率仪表板的频率= =当你开车时，看当你开车时，看指速表的频率指速表的频率仪表板的频率和单位的决策周期和行动周期有直接关系仪表板的频率和单位的决策周期和行动周期有直接关系单位与现场越近那么它的仪表板的周期就越短单位与现场越近那么它的仪表板的周期就越短安徽芜湖站安徽芜湖站效效 率率行动仪表板的最终目标不是制作数字和欣赏数字，而是让仪表板的最终目标不是制作数字和欣赏数字，而是让管理者能控制他的业务管理者能控制他的业务 确保充分的利用仪表板确保充分的利用仪表板-差异分析差异分析-构思调整行动构思调整行动-向上级汇报向上级汇报-实施决策实施决策安徽芜湖站安徽芜湖站参参 照照差异分析差异分析 实际数据与参照数据的差异实际数据与参照数据的差异千万不要轻视仪表板阐述的方式千万不要轻视仪表板阐述的方式 和责任中心的负责人一起构思仪表板的模式，充和责任中心的负责人一起构思仪表板的模式，充分利用表格表达信息分利用表格表达信息最重要最紧急的信息，可以用颜色、图表、表格和字最重要最紧急的信息，可以用颜色、图表、表格和字体等多种方法来表达体等多种方法来表达在符合公司总体模式的前提下，适当的加上一点自己在符合公司总体模式的前提下，适当的加上一点自己的东西能达到更好的效果的东西能达到更好的效果安徽芜湖站安徽芜湖站6、预算考核安徽芜湖站安徽芜湖站预算的考核n n预算考核基本原则预算考核基本原则预算考核基本原则预算考核基本原则 1 1、可控性原则可控性原则可控性原则可控性原则 2 2、风险收益对等原则、风险收益对等原则、风险收益对等原则、风险收益对等原则 3 3、总体优化原则、总体优化原则、总体优化原则、总体优化原则 4 4、分级考评原则、分级考评原则、分级考评原则、分级考评原则 5 5、公平、公开原则、公平、公开原则、公平、公开原则、公平、公开原则n n预算考核基本程序预算考核基本程序预算考核基本程序预算考核基本程序 1 1、收集资料、收集资料、收集资料、收集资料 2 2、分析差异原因、分析差异原因、分析差异原因、分析差异原因 3 3、分清责任归属、分清责任归属、分清责任归属、分清责任归属 4 4、实施奖惩、实施奖惩、实施奖惩、实施奖惩 预算部预算部 预算单位预算单位预算委员会预算委员会上报预算执行报告实施奖惩 呈交预算考核报告人力资源部人力资源部批准预算考核报告安徽芜湖站安徽芜湖站o与战略目标的联系与战略目标的联系 : : 指标是否能和战略目标相吻合指标是否能和战略目标相吻合? ?o可控性可控性: : 结果是否能在职责范围内可控结果是否能在职责范围内可控? ? o可实施性可实施性: : 是否能采取行动以提高绩效是否能采取行动以提高绩效? ? o简明性简明性: : 指标是否简单并能被清楚的理解指标是否简单并能被清楚的理解? ?o可信性可信性: : 指标是否难以操纵指标是否难以操纵? ?o整合性整合性: : 指标是否能有机地将整个组织联系起来指标是否能有机地将整个组织联系起来? ?o可衡量性可衡量性: : 指标是否能量化指标是否能量化? ? 关键评估指标的特点