“未未来”项目营销推广专题研究3.0版本成全机构，798战略专家。致力于成为中小户型住宅营销专家，全面关注全国7090项目。出发点未未来，凭什么在逆势之下屡获佳绩，值得学习和反思。放眼上海，未未来，在地产过冬的大背景下，勇夺上海市6-10月份10000-20000元/平米楼盘销售冠军。以网上备案的14781元/合同均价计，总销金额约14.1亿元。关注点思考点写在前面报告目录贰。再回顾目前阶段营销策略企划推广销售情况壹。看项目区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍叁。得与失值得学习有待改进壹看项目未未来在哪里？五角场市中心三林金桥镇高行镇张江镇未未来张扬北路五洲大道未未来五洲路站6号线在建浦东大型绿肺深兰绿地，构建外环线内最大生态绿地。面积相当于2个世纪公园，重现世纪公园联动效应。新式商业街，弥补生活配套不足在建新源恺商业街，并将建设开放式公园、社区配套服务等多种商业形态。五洲大道、轨道六号线串联浦江两岸，迅速拉近高行与市中心距离。教育环境提前优化证大试验中学、高行中学、金苹果中学、世纪星双语幼儿园、金苹果双语幼儿园、东沟幼儿园等一批师资力量雄厚的学校已坐落，师资力量日趋强大。品牌发展商纷纷进驻，区域价值逐渐凸现绿地、仁恒等纷纷进驻，不仅在产品规划上实现了高度的融合与互补，也不断提升着区域的整体层次。继高桥、张江等本地客户后，大批崇尚生活品味的浦江对岸客户也跨江而至，供需两旺将成为高行楼市近一两年内的主旋律。板块潜力凸显区域价值高行更甚于三林、杨浦的便捷交通、舒适环境等，“多赢”魅力已非常明显。可以预见，未来的高行极有可能重现今日杨浦、三林的辉煌，且有过之而无不及。4大规划2大发展升级区域价值区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍未未来位于浦东张杨北路2899号，其三大创新建筑产品花园洋房（组合式TOWNHOUSE）、复式公寓（高层TOWNHOUSE）、精品公寓（空中院馆），均为顺应“90/70”大潮流的创新型产品，绝大多数户型有超高附加值的建筑空间。通过便捷的交通，本项目未来到达五角场大学区、外高桥港区、小陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区等上海最重要的几个现代服务业产业聚集区极为方便。周边配套：中小学：高行中学、金苹果学校、福山外国语小学（外地人及本地人都可就近免试入学）综合商场：联华超市、农工商、易初莲花、家乐福幼稚园：东沟、小博士银行：农业银行邮局：高东邮电局医院：市七医院、长海医院其他：文化艺术中心、体育公园、sunpark绿地交通状况：6号线五洲大道站、东周线，610五洲大道站外高桥保税区站洲海路站世纪大道站陆家嘴站张江高科站6号线2号线6号线07年年底已通车区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍化工区下只角。动迁房。怪味道。只有年轻的新上海人才不会有阴影。多噪音八车道五洲大道。六车道张扬北路。轨道交通6号线。高成本金地楼板价3411元江苏新城楼板价2561元宝冶建设楼板价2611元绿地威廉楼板价2596元竞争猛同时间推出55万平方米、容积率类似的物业，都为90平米以下小户型同质化竞争前所未有的猛烈。区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍资料来源：金地招标说明书物业类型：普通住宅销售状态：在售建筑类别：多层高层装修状况：精装修（其中高层TOWNHOUSE根据客户要求或毛坯或精装修交付）楼层状况：22栋5层多层（花园洋房）、3栋14层高层（高层TOWNHOUSE）、7栋15层高层（空中院馆）所属板块：外高桥板块所属商圈：高行售楼地址：张扬北路2899弄（五洲大道口）售楼电话：021-68971818物业管理费：2.60元/平方米月容积率：1.6绿化率：35%占地面积：96383平方米建筑面积：154212平方米总户数：1611套停车位：1025个开盘时间：2008-06-8交房时间：2009-12区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍开发商：金地集团上海公司上海深翔房地产开发有限公司物业公司：金地物业建筑设计：上海日清建筑设计有限公司景观设计：ACLA傲林国际全程营销：上海新聚仁机构区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍注：上海新聚仁机构成立于一九九八年。（机构网站：http:/www.jurenchina.cn/）复式公寓（高层TOWNHOUSE)精品公寓（高层空中院馆）花园洋房（组合式TOWNHOUSE)会所社区入口北面区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍1.6的容积率，设计花园洋房、复式公寓、精品公寓3种产品。产品的设计与目标客群锁定有很大关系，这从产品的配比上就可看出。根据项目地块，东北面建高层，建立城市地平线，同时又隔离外围工厂、轻轨的噪音及粉尘。使花园洋房拥有相对的清新空气和减少噪音。而高层又可向内看洋房片区，景观度较好。洋房靠南，高层靠北，保证高层户户朝南，采光较好。同时，必须指出的是：未未来项目整体抬高地平面，确保全地下交通系统和赠送大量的面积。要点综述：区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍组合式TOWNHOUSE在保证南向最大舒适度的情况下，采用层层退台设计，一层拥有三个庭院和地下室；二层拥有南向超大露台的同时，更创新设计了地下室并设有专属通道；四、五层为区域罕见的90平方三房设计。高层TOWNHOUSE空间充分利用的再突破，打破传统户型平面的局限性，5.7米挑空复式，并不可思议的把面积控制在90平方米以下。空中院馆采用南向拉宽和多露台设计，解决了中间套南北通风的难题和户型的变化，极具功能延展的特点。设计特点：区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍花园洋房（组合式TOWNHOUSE)（共5个户型）一层二层各占一半地下室，面积分配合理，且采光度好，产品设计创新。四、五层为90平方米以下花园洋房，迎合政府小户型优惠政策，减少客户购置成本，扩大客户面。区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍A1四房149.74平方米，送75.99平方米地下室；A2四房141.93平方米，送45.91平方米地下室；A3三房115.29平方米；A4三房88.8平方米；A5三房88.8平方米，送屋顶花园与阁楼。花园洋房（组合式TOWNHOUSE)（共5个户型）一梯两户一栋五层十户区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍赠送的露台和阳台面积见图。资料来源：金地招标说明书花园洋房A1户型4房2厅2卫约150（组合式TOWNHOUSE)（共5个户型）区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍赠送约76资料来源：未未来官方网站花园洋房（组合式TOWNHOUSE)A2户型4房2厅2卫约142（共5个户型）区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍赠送约46资料来源：未未来官方网站花园洋房（组合式TOWNHOUSE)A3户型3房2厅2卫约115（共5个户型）区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍资料来源：未未来官方网站A3户型四房二厅二卫约167.26平方米花园洋房（组合式TOWNHOUSE)A4户型3房2厅1卫约89（共5个户型）区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍资料来源：未未来官方网站花园洋房（组合式TOWNHOUSE)A5户型3房2厅1卫约89（共5个户型）区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍赠送屋顶花园与阁楼资料来源：未未来官方网站90平方米以下，约5.7挑高客厅，挑高入户花园，前所未见。户户朝南，优化客户生活。外立面时尚前卫新颖独特，很未来式，属于区域地标性建筑。北面大走廊，东西两头电梯上下，类似学生宿舍。复式公寓（高层TOWNHOUSE)（共2个户型）区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍资料来源：未未来官方网站复式公寓（高层TOWNHOUSE)（共2个户型）空中townhouse，两层复式，两房可变为四房，88.86平方米。两梯十一户一栋十四层七十七户区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍资料来源：金地招标说明书复式公寓（高层TOWNHOUSE)E1户型2房2厅1卫约89.6（共2个户型）区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍5.7米挑高，2房变4房挑高入户花园资料来源：未未来官方网站复式公寓（高层TOWNHOUSE)E2户型1房2厅1卫约82.6（共2个户型）区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍资料来源：未未来官方网站全部90平方米以下小户型，紧跟政策脉搏。从阳台、露台、到花池，多种送面积手段增加产品附加值，有效吸引客户。精品公寓（高层空中院馆）（共10个户型）区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍资料来源：未未来官方网站B1两房两卫84.38平方米，可变为三房两卫。B2一房一卫63.31平方米，可变为两房1卫。B3两房两卫83平方米，可变为三房两卫。C2一房一卫54.65平方米。C3两房一卫69.37平方米，可变为三房一卫。C4两房一卫80.83平方米，可变为三房一卫。D2两房一卫84.03平方米，可变为三房一卫。精品公寓（高层空中院馆）（共10个户型）两梯四户一栋十五层六十户区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍资料来源：金地招标说明书精品公寓（高层空中院馆）B1户型房2厅1卫约88.6（共10个户型）区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍资料来源：未未来官方网站精品公寓（高层空中院馆）B2户型1房2厅1卫约65.7（共10个户型）区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍资料来源：未未来官方网站精品公寓（高层空中院馆）B3户型2房2厅1卫约88.6（共10个户型）区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍资料来源：未未来官方网站精品公寓（高层空中院馆）C1户型2房2厅1卫约86.1（共10个户型）区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍资料来源：未未来官方网站精品公寓（高层空中院馆）C2户型1房2厅1卫约54.3（共10个户型）区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍资料来源：未未来官方网站C3户型2房2厅1卫约89.1精品公寓（高层空中院馆）（共10个户型）区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍资料来源：未未来官方网站C4户型2房2厅1卫约88.3精品公寓（高层空中院馆）（共10个户型）区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍资料来源：未未来官方网站D1户型2房2厅1卫约89.1精品公寓（高层空中院馆）（共10个户型）区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍资料来源：未未来官方网站D2户型2房2厅1卫约88.9精品公寓（高层空中院馆）（共10个户型）区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍资料来源：未未来官方网站D3户型2房2厅1卫约89.1精品公寓（高层空中院馆）（共10个户型）区域概况项目指标合作团队整体规划户型介绍资料来源：未未来官方网站贰再回顾高层TOWNHOUSE花园洋房空中院馆24#25#72#73#【注】未未来总户数：1611套，时间截止2009年9月10日。工程进度：高层、花园洋房、高TOWN都已全部售罄。销售进度：结构封顶，年底交房。目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：金地招标说明书目前阶段营销策略企划推广销售情况案名定位语品牌策略运作周期板块重塑现场营造销售模式NO.1 金地集团战略VS“未来”系产品NO.2 “未来域”升级版策+资料来源：未未来官方网站目前阶段营销策略企划推广销售情况案名定位语品牌策略运作周期板块重塑现场营造销售模式超空间建筑，院次方生活策+NO.1 物理性VS产品力NO.2 契合开发商口味NO.3 符合客群心理，突出高性价比目前阶段营销策略企划推广销售情况案名定位语品牌策略运作周期板块重塑现场营造销售模式策+NO.108年集团重要作品 NO.2双城记VS未未来湾流域项目联动目前阶段营销策略企划推广销售情况案名定位语品牌策略运作周期板块重塑现场营造销售模式双城记形象楼书6.8日金地浦东“双城记”同天开盘五角场市中心三林金桥镇高行镇张江镇湾流域未未来如果你来做未未来推盘策略？NESW36#24#11#10#13#12#47#48#59#60#72# 73#25#37#花园洋房高层TOWNHOUSE空中院馆产品类别总量（套）已获预售许可证（套）花园洋房540售罄高层TOWNHOUSE231售罄空中院馆840售罄总计16111611注：1）资料来源于网上房产网http:/www.fangdi.com.cn/2）时间截止于2009年9月10日资料来源：金地招标说明书目前阶段营销策略企划推广销售情况案名定位语品牌策略运作周期板块重塑现场营造销售模式时间事件2005集团拿下未未来地块，楼板价约3400左右2007.3月之前金地规划设计方案确定，开始寻找代理公司2007.10.2确定新聚仁机构作为全程营销公司（广告公司为聚仁企划部）2007.11.30在东方早报上第一篇报广出街2008.1.25未未来现场售楼处开始接待2008.4.20未未来第一类产品（花洋）样板区开始开放2008.6.8未未来首次开盘，暨第一类产品（花洋）开盘2008.6.28未未来第二类产品（高汤）样板区开始开放2008.7.26第二类产品（高汤）第一次开盘2008.8.9未未来第三类产品（空中院馆）样板区开始开放2008.8.23第三类产品（空中院馆）第一次开盘2008.12.31未未来完成了14.1亿的认购额、13.1亿的资金回笼额、1012套的销量策+目前阶段营销策略企划推广销售情况案名定位语品牌策略运作周期板块重塑现场营造销售模式时间事件2009年1月4日金地未未来目前在售小高层房源，均价13000元/平方米。2009年2月3日金地未未来即将推出新房源，已取得预售许可证，浦东新区房地(2009)预字0022号，共计260套房源，还有少量商铺。2009年2月10日金地未未来即将推盘，主推房源有两种产品,一类是空中院馆,约65-88平米精装花园小高层,均价14000元/平方米。另一类是花园洋房1.2楼,约150平米4房2厅2卫别墅式精装修花园洋房,价格总价在300万左右。2009年3月2日金地未未来预计在3月7日推出一批房源，均价14000元/平方米。此次推出超空间B户型,65平米全功能小2房，88平米超空间小3房。2009年4月1日金地未未来2大优越户型火爆加推中,75万起/54平米全功能1房;115万起89平米超空间小3房;共推60套。均价14500元/平方米。2009年5月4日金地未未来将于5月中旬推出花园洋房，最后的样板楼，共20套。2009年6月24日金地未未来售楼处上周末为其剩余不多的尾盘公开报价称，该盘“花园洋房”均价高达元，高层公寓价格则达到元。2009年7月23日金地未未来所有房源已全部售罄。策+目前阶段营销策略企划推广销售情况案名定位语品牌策略运作周期板块重塑现场营造销售模式策+从“无板块”的高行“不毛之地“到“6大板块”的“黄金点”资料来源：未未来官方网站目前阶段营销策略企划推广销售情况案名定位语品牌策略运作周期板块重塑现场营造销售模式策+NO.1据悉07年3月现场设计就已启动。NO.2把售楼处、样板房、样板段规划、设计、时间与工程施工进度、营销推广进度充分整合。目前阶段营销策略企划推广销售情况案名定位语品牌策略运作周期板块重塑现场营造销售模式金地格林郡（上海）销售代理：上海新联康金地格林春晓（上海）营销顾问:天启开启整合推广：上海博思堂金地未来域（上海）销售代理：中原地产.金地未未来VS全程营销：上海新聚仁从目前金地官方网站还是官方发言上，在销售代理合作方面，基本无固定的合作伙伴，与万科相比，从另一个角度可见其目前的发展阶段。目前阶段营销策略企划推广销售情况案名定位语品牌策略运作周期板块重塑现场营造销售模式在渠道推广上，金地未未来也有一二手联动！未未来销售代理共有聚仁及中原两支队伍，其中正规军聚仁负责销售现场上门客户接待签约，中原中介所带散客由销售现场中原一手销售人员接洽。聚仁与中原两者间无瓜葛，都是分别与金地协调沟通，分别获取佣金点数。现场部分媒体部分活动部分道具部分工地围挡目前阶段营销策略企划推广销售情况工地围挡现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况工地围挡现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况现场包装指示系统指示系统小区外看板小区外看板小区内看板小区内看板现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况现场包装楼体南面大字楼体南面大字楼体北面大字楼体北面大字现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况现场包装现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况售楼处外面售楼处外立面售楼处外立面售楼处外立面售楼处外立面儿童活动区儿童活动区现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况售楼处销控台销控台财务结算工作区财务结算工作区售楼处大厅售楼处大厅现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况售楼处工作体验区工作体验区休息区休息区星级员工评定星级员工评定沙盘沙盘现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况售楼处区域规划模型区域规划模型获得奖项获得奖项洽谈区洽谈区公告栏公告栏现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况学习“未未来”看房通道设计两楼打通现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况花园洋房样板房空中院馆样板房高层TOWNHOUSE样板房售楼处会所看房通道现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况两楼打通现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况花园洋房样板房空中院馆样板房高层TOWNHOUSE样板房售楼处会所学习“未未来”看房通道设计看房通道现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况两楼打通现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况花园洋房样板房空中院馆样板房高层TOWNHOUSE样板房售楼处会所学习“未未来”看房通道设计看房通道现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况两楼打通现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况花园洋房样板房空中院馆样板房高层TOWNHOUSE样板房售楼处会所学习“未未来”看房通道设计小区实景现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况样板房铭牌现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况样板房铭牌现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况样板房花园洋房（组合式TOWNHOUSE)现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：未未来业主论坛样板房花园洋房（组合式TOWNHOUSE)现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：未未来业主论坛样板房复式公寓（高层TOWNHOUSE)现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：未未来官方网站样板房复式公寓（高层TOWNHOUSE)现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：未未来官方网站样板房精品公寓（高层空中院馆）现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：未未来业主论坛未未来 媒体组合策略 户外道旗、张杨北路等 地铁2、6号线 报广东方早报、时代报等 杂志上海楼市、租售情报、新空间杂志 电视今日房产 电台（不详） 网络项目网站、网络小说、搜房、上海新房网（待核实） 直效派单、帐单印刷、短信（待核实）目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分未未来 总推广语：一种很前沿的居住阶段推广语导入期1、08金地浦东又一力作。2、2008年，这座城市有了未未来。花园洋房推广期1、第四代精装修洋房。2、除了宽还是宽，90平米可以这样做。高层TOWNHOUSE推广期1、90平米百变复式的高汤革命！2、WHATS高汤？空中院馆推广期1、上海90平米2房总攻略！2、阳台主卧？！签约名校推广期1、教育无忧，孩子9年直读，不必搬家。2、教育无忧，住未未来，上优质学校更容易。08年末09年初1、恭贺新禧，09牛气冲天。2、2008下半年上海销售双冠王。09年持续销售期&尾盘期1、多一室，生活更多灵动空间2、多一层幸福，成全更多倍分享3、阳台？卧室！？想变就变目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分未未来定位语：超空间建筑，院次方生活目前阶段营销策略企划推广销售情况未未来 报纸杂志广告诉求表时期诉求点品牌导入期08金地浦东又一力作。（东方早报2007年11月30日）6月9日之前1、浦东高行6号线，70/90小户型全装修社区5月即将推出。（租售情报2008年3月20日）2、540套洋房，1080个庭院露台，第四代花园洋房产品介绍。（上海楼市2008年4月10日）3、除了宽还是宽，90平米可以这样做！强调花园洋房的小户型。（上海楼市2008年4月25日）4、高度成就品位，创造改变生活。高汤产品介绍。（上海楼市2008年5月26日）5、创新型高层小复式即将上场。预告高汤即将上市，产品介绍。（租售情报2008年6月5日）6、89-150平米第四代精装修花园洋房上市，08金地浦东重要作品盛大开盘（上海楼市2008年6月9日）7、高层TOWNHOUSE带来创新空间解决方案，高层TOWNHOUSE设计详解。（上海楼市2008年6月9日）6月9日8月23日开盘之间WHATS高汤？预告高汤即将珍藏发售，以及洋房火爆售罄。（上海楼市2008年6月25日）空中院馆8月新品面市，创意院落，升级生活（上海楼市7月）8月23日-12月1、90平米百变复式de高汤革命！（房展会会刊20080831）2、上海90平米2房全攻略，2房2房，主推空中院馆。（上海楼市）3、阳台主卧，9月6日加推空中院馆（时代报2008年9月3日）现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况未未来 报纸杂志广告诉求表时期诉求点09年持续销售期及尾盘期1、TOP50的秘密：新婚房、公园房、学区房、地铁房、精装房（上海楼市20090410）2、TOP50的秘密：新婚房、公园房、学区房、地铁房、精装房（上海楼市20090425）3、请相信这1400个家庭的选择（时代报2009年4月30日）现场部分媒体部分活动部分道具部分休息一下，进入广告赏析东方早报2007-11-30整版报纸广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：佑威系统租售情报2008年3月20日杂志广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：佑威系统上海楼市2008年4月10日杂志广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：佑威系统上海楼市2008年4月25日杂志广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：佑威系统上海楼市2008年5月26日杂志广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：佑威系统租售情报2008年6月5日杂志广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：佑威系统上海楼市2008年6月9日杂志广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：佑威系统上海楼市2008年6月25日杂志广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：佑威系统上海楼市2008年6月9日杂志广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：佑威系统时代报2008-9-3半版报纸广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供杂志广告上海楼市现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供杂志广告上海楼市现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供杂志广告上海楼市现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供杂志广告新空间杂志现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供杂志广告房展会会刊20080831现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供杂志广告上海楼市20090410现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供杂志广告上海楼市20090425现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供报纸广告时代报20090430现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供户外高炮现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况资料来源：内部人士提供户外道旗现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况策略语言文案语言广告文案分析阳台主卧，就是一个针对于产品的策略语言。创意有时候简单最好。紧扣产品玩转户型产品为王，“2房2房”，户型详细解码。分门别类版块清晰讲区域、讲产品、讲户型、讲价格、讲销售节点各就其位，具有极强划分广告页面版块的概念。口号号召青年对味号召性的语言，口号式的标语、快消品的路子、年轻人的简单现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况广告设计分析橙与黑组合，画面统一，亮丽、醒目，迎合目标客群口味。突破传统的图形文字形式传播，而采纳了有趣的文字空间化，图片情景化等创新趣味性的方式来传递信息，从而打破常规，提升楼盘个性形象。色调创意画面排版清晰，多处采用了字体形式及大小的变化来突出推广主题，基本能达到推广效果。排版“未未来”文字的相似性，容易给人观看的模糊感，所以很难达到让人过目不忘的效果。缺点户外灯箱现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况户外灯箱现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况户外灯箱现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况户外灯箱现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况户外灯箱地铁广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况地铁广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况地铁广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况地铁广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况地铁广告现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况项目网站：http:/www.weiweilai.com/现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况金地冠名今日房产房地产与媒体合作深入电视台现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况网络现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况未未来小说连载搜房网现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况上海新房网现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况短信现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况07.2608.2306.081、2007年11月19日浦东新区新市镇成就展“未未来”将作为外高桥新市镇建设的重要展示窗口之一参展。2、2008.1.25，未未来售楼处开始接待。3、2008年4月25日花园洋房样板房公开。4、2008年5月1日参加春季房展会。1、2008年6月20日45名未来域老业主亲临未未来参观交流。2、2008年6月28，未未来第二类产品（高层TOWNHOUSE）样板区开始开放。1、2008年8月9日，未未来第三类产品（高花）样板区开始开放。2、2008年8月16日，金地未未来举办“奥运助威夜”活动，同时正式公布了第三个产品空中院馆。3、2008年8月20日金地未未来高层townhouse户型设计优秀作品pk赛。1、2008年9月12日“我们一家人”中秋联欢晚会。2、2008年11月15日，以“文化新社区、梦想新未来”定名的2大名校正式签约落户高行暨捐赠仪式在金地未未来新落成的公共活动中心隆重举行。3、老带新优惠活动。4、2009年1月17日，未未来将进行业主酬宾活动，庆祝未未来楼盘2008年双冠王。导入期/花园洋房推广期（2007.11-2008.6）高层TOWNHOUSE推广期（2008.06.09-2008.07.26）高层TOWNHOUSE持续推广期空中院馆初步推广期（2008.07.27-2008.08.23）空中院馆推广期/名校签约推广期（2008.08.24-2009.02.14）未未来“活动推广”节奏图时期活动花园洋房第一次开盘高层TOWNHOUSE第一次开盘空中院馆第一次开盘空中院馆、花园洋房推广期&尾盘期（2009.02.14-2009.07.31）空中院馆花园洋房推广期&尾盘期02.141、2009年8月17日未未来发送电影宣传册给业主，可以免费看电影。每天放3部大片，分别在9：30，13：00，15：00点，要电话预约。情感再相聚，未来再相约2008年6月20日，45名未来域老业主亲临未未来参观交流。活动举办得热烈而富有成效，受到了一批老业主的赞誉。目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分奥运助威夜8月16日，金地未未来举办“奥运助威夜”活动，近300位业主带着家人朋友参加了活动。活动内容包括：ndanceshown歌手献唱n连环抽奖另外，在此次活动中，未未来正式公布了第三个产品空中院馆。目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分金地未未来高层townhouse户型设计优秀作品pk赛8月20日，搜狐网焦点家居网携手金地.未未来组织了威能杯设计大赛首场活动-设计师集体看房活动，参加此次活动的设计师来自上海各个设计装饰公司。并积极参与了焦点家居网和金地.未未来举办的房型设计比赛。目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分9月12日晚上19：30，金地未未来在中秋佳节来临之际成功举办了以“我们一家人”为主题的“梦圆中秋狂欢夜”活动。活动当晚，现场异常火爆，新老客户带着新朋好友纷至沓来，舞台前的观众摩肩接踵。金地未未来精心准备了丰富多彩的表演节目，来自拉美的TC乐队唱起情深意浓的中文歌曲，热情奔放的现代小提琴激荡人心，民间特技川剧变脸扣人心弦，杂技表演惊心动魄，更有上海著名滑稽大师陈国庆带来的滑稽表演等等。金地未未来“我们一家人”中秋联欢晚会目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分11月15日，以“文化新社区、梦想新未来”定名的2大名校正式签约落户高行暨捐赠仪式在金地未未来新落成的公共活动中心隆重举行。活动当天，金地未未来全新落成的会所内，包括高行镇政府、两大学校、金地未未来的领导、业主、新闻媒体等众多人士济济一堂，共同见证高行新市镇“文化新社区、梦想新未来”的起飞。两大名校签约目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分第六师范附属小学南门幼儿园（托管）1.帮助新业主享受免一年物业费(价值3000元左右，直接在买房的时候抵扣在房价内)2.推荐第一套老业主可以享受2000元的交通卡，推荐第二套及以上奖励3000元等值交通卡。3.这个交通卡我们会打折转让掉，回收的现金小部分奖励当天付出时间和精力陪带新业主的老业主，大部分冲入业主基金，以便充实业主活动经费、宣传费、组织费、以及稍后跟上的未未来自己业主论坛的制作费和运营费。老业主带新客户优惠活动（时间：2009年1月1日）目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分老业主看电影活动目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分2009年8月17日未未来发送电影宣传册给业主，可以免费看电影。每天放3部大片，分别在9：30，13：00，15：00点，要电话预约。楼书目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分资料来源：未未来官方网站户型单页目前阶段项目定位企划推广销售情况目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分双城记楼书目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分未未来快讯目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分地铁封套目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分前沿生活手册目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分未未来笔记本易拉宝目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分抽奖板目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分工作体验苹果电脑工作体验苹果电脑苹果电脑目前阶段营销策略企划推广销售情况现场部分媒体部分活动部分道具部分产品类别总量（套）截止至09年7月23日，所有房源都已售罄。花园洋房540高层TOWNHOUSE231空中院馆840总计1611上海金地未未来销售一览表目前阶段营销策略企划推广销售情况花园洋房第一次开盘（销售均价16000元/）高层IOWNHOUSE预约高层TOWNHOUSE第一次开盘（销售均价13000-16000元/）空中院馆第一次开盘（销售均价12000-14000元/）07.2608.2306.08导入期/花园洋房推广期（2007.11-2008.6）高层TOWNHOUSE推广期（2008.06.09-2008.07.26）高层TOWNHOUSE&空中院馆推广期（2008.07.27-2008.08.23）空中院馆推广期/名校签约推广期（2008.08.24-2009.02.14）推广语1、08金地浦东又一力作。2、2008年，这座城市有了未未来。3、第四代精装修洋房。4、除了宽还是宽，90平米可以这样做。1、90平米百变复式的高汤革命！2、WHATS高汤？1、上海90平米2房总攻略！2、阳台主卧？！1、90百变复式的高汤革命。2、教育无忧，孩子9年直读，不必搬家。3、教育无忧，住未未来，上优质学校更容易。4、恭贺新禧，09牛气冲天。5、2008下半年上海销售双冠王。推量与销售信息1、6月8日拿到220套洋房，77套高层TOWNHOUSE预售许可证。1、2008年6月17日推出170套洋房，不摇号卖16500元/平米。2、2008年7月6日拿到100套洋房，77套高层TOWNHOUSE预售许可证。同时金地浦东双城记南有湾流域，北有未未来，联袂开盘，78套洋房开售16000元/平米。3、2008年7月18日拿到30套洋房77套高层TOWNHOUSE预售许可证。1、2008年9月13日，3号楼高汤开卖，比1号楼高500元/平米，要装修加1500元/平米。2、11月15日全新89平米观景2+1房全面上市。时期未未来“销售推广”节奏图1、2008年8月23日拿到600套空中院馆预售许可证。空中院馆花园洋房推广期&尾盘期（2009.02.14-2009.07.31）1、多一室，生活更多灵动空间2、多一层幸福，成全更多倍分享3、阳台？卧室！？想变就变空中院馆花园洋房尾盘期（销售均价空中院馆18000元/花园洋房26000元/）1、2009年2月14日，推案为6、7、36、37、47、48号楼，推案量21118平米，推案套数260套。02.14（注：资料来源于搜房网http:/newhouse.sh.soufun.com/house/1210419104.htm）目前阶段营销策略企划推广销售情况（注：资料来源搜房网）目前阶段营销策略企划推广销售情况叁得与失本次专题研究重点关注未未来营销推广，但因一些背景及内部信息等不详，以下评论只做参考。通过实地考察、小型研讨、内部交流、小范围调查和大量的资料收集最后浓缩成几句得与失+得向未未来学习！值得学习有待改进1学习推盘与销售模式专业联盟，实现“3度合1”。（工程进度、销售进度、推广进度）3者高效对接，紧密配合，强力执行。提前一年准备现场营造整体设计（售楼处、样板房、样板段）采用价格表象先高后低的推盘策略，即先走花园洋房，锁定周边的改善型客群，立价格标杆；再卖高层复式、通过户型创新快速冲击市场，在建立品质感和口碑后，最后推高层的精品公寓。2学习值得学习有待改进“区域价值”的重塑一块不毛之地，有污染，没配套，故事是怎么诞生的？说未来，论前景，还有现场氛围整体打造；再借6号线07年年底通车之际，大势宣传“轨道交通”事件!。”未未来“地图是如何炼成的？高行板块外高桥保税区五角场浦东国际机场金桥加工区陆家嘴外高桥保税区五角场浦东国际机场金桥加工区陆家嘴重新建立坐标系坐标原点未未来人民广场未未来五洲大道站外高桥保税区站洲海路站世纪大道站陆家嘴站张江高科站6号线2号线做项目，要学会画地图！五洲大道站外高桥保税区站洲海路站世纪公园站陆家嘴站张江高科站6号线2号线高行板块外高桥保税区五角场浦东国际机场金桥加工区陆家嘴值得学习有待改进3学习现场决定现金现场“5有”模式有时间：07年年初开始初定样板房设计，并与工程进度实现联动；有配合：”开盘先看房“，3次推不同类型的产品，提前约1个月开放该产品的样板房，进行充分释放产品价值和集聚客群；有数量：做15套样板房，实现量变到质变上的转变；有细节：看房动线安排合理，售楼处后面就是样板房，两分隔楼栋的样板房打通，大大节省了看房时间。有亮点：现场售楼处外立面设计和内部设计都非常时尚、现代、大气。值得学习有待改进4学习媒体整合策略在户外媒体上，重点投放沿线地铁广告；与搜房网形成战略联盟；采用“网络小说”连载形式说项目。可以做得更好！失可以做得更好！值得学习有待改进1改进项目之于金地品牌贡献不够！“未未来很好，是万科做的！”未来域与未未来的双城记联动有名无实，未未来销售很成功，但金地品牌突围并不成功。超越未来域？上海青年社区领导品牌？浦东超越万科？目标貌似均没实现。我们在陆家嘴写字楼做过小范围的调查，目前竟还有人以为未未来是万科做的。卖得好，真的一切都好？值得学习有待改进2改进硬件一流，软件急需提升！接待客户时，发现吧台竟有人嗑瓜子，还不停地。到未未来，无门前引导，我们居然集体从后门进入售楼处，置业顾问的接待流程尤其对同行不是很专业，样板房客服人员被要求背销讲，但是多次回答问题不甚专业。目前上海金地旗下项目，包括未未来，无同行接待日。不知何故？值得学习有待改进3改进金地，不贩卖生活？未未来。一种很前沿的产品而已。唯“产品论”没错，但产品的背后是生活，是生活方式和生活思维的引导。这是未未来2008狂销背后，所严重缺乏的。一种很前沿的居住，停留在产品而已，人群与生活，心有旁骛，置之不顾。补启发甲乙方气质相同金地聚仁产品主义者！另一种全程营销广告服务，金地与企划部单独合同请相信专业分工充裕准备期流程管理强势执行！THANKS成全在路上上海成全置业顾问有限公司上海全成营销策划有限公司地址：上海市南京西路580号南证大厦B座715-717室邮编：200041电话：021-62172636传真：021-62170991http:/www.chengquan.com/