黑蚁房地产户型评价黑蚁房地产户型评价知识培训知识培训黑蚁营销黑蚁营销1黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训p去不去，看位置p行不行，看户型行不行，看户型p定不定，看价格 2黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训课程讲授目的课程讲授目的 （一）（一） 向发展商、建筑设计院提出住宅户型的向发展商、建筑设计院提出住宅户型的建筑平面推介建筑平面推介 （二二） 评评审审户户型型平平面面时时，用用黑黑蚁蚁特特有有的的专专业业方方法，对户型方案提出法，对户型方案提出评价意见评价意见或或修改建议修改建议评价=设计，设计或修改设计主要是建筑设计院的工作3黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训户型评价标准p理想的户型是能把住宅本身的功能性、舒适性以及审美性完美融合在一起，使以人为本的居住理念得到最好诠释p没有绝对的好户型，只有最满足居住者需求的户型自己好才是真的好！p绝大多数人没有丰富的住房经验，很多人也搞不清自己真正的户型需求，因此需要专业、客观的户型指导。4黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训第一篇第一篇建筑平面分析建筑平面分析（1）建筑平面概论建筑平面概论（2）经典平面赏析经典平面赏析（3）创新平面赏析创新平面赏析5黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训中国民居对朝向的选择中国民居对朝向的选择中国民居对朝向的选择中国民居对朝向的选择p北北回回归归线线以以北北：向向北北房房终终年年无无阳阳光光，选选择南向房是购房前提择南向房是购房前提p北北回回归归线线以以南南：向向南南房房冬冬日日有有阳阳光光，夏夏日日无无阳阳光光向向北北房房冬冬日日无无阳阳光光，夏夏日日有有阳阳光，光，选择南向房可以选择南向房可以冬暖夏凉。冬暖夏凉。p南方沿海地区：寸土寸金、空调调温、南方沿海地区：寸土寸金、空调调温、港岛景观，港岛景观，不讲究朝向不讲究朝向6黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训景观与朝向选择景观与朝向选择景观与朝向选择景观与朝向选择纯就朝向而言，选择建议：纯就朝向而言，选择建议：p东东南南向向 南南向向 西西南南向向 东东向向 东东北北向向 北北向向 西西向向 西西北北向向目前市场情况：目前市场情况：p自然景观自然景观 朝向朝向 小区景观小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化中心花园、组团绿化7黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训户型定义户型定义户型定义户型定义p经典户型经典户型 市场上采用最多的为大多数市场上采用最多的为大多数业主认同业主认同的经得起专业、市场挑剔的少缺陷户型的经得起专业、市场挑剔的少缺陷户型p创新户型创新户型 有独创性的为有独创性的为市场接受市场接受的新型实用户的新型实用户型型8黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训建筑平面评价建筑平面评价建筑平面评价建筑平面评价类型类型优点优点缺点缺点备注备注 点式点式可一梯多户 1.容积率可充分利用2.建筑风格富于变化3.室外管道便于安排4.对场地要求不高5 . 便于户型布置6 . 结构稳定性强 1.通风差2.户型间可能产生对视，影响私密性 1.高层建筑常采用2. 高密度居住区域或高地价住宅区多采用 板式板式一般一梯二户1 .通风采光好，易形成穿堂风2 .朝向好，可做到户户向阳3 . 私密性好1 .总平面布置呆板，显得没有档次（兵营式排列） 1. 多层较常使用2.大户型高档住宅采用 点式联体点式联体一般用于一梯四户平面拼接1 .便于围合布置，土地利用率高2 .部分户型能南北通透3 .可做到户户向阳1 .处理不好,易形成东西向房2 .围合太死,对区内通风不利，且易形成回声等噪音影响1 .南方城市较常用9黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训经典平面推介经典平面推介经典平面推介经典平面推介（1 1 1 1）p一梯八户一梯八户优点优点缺点缺点1.户型方正,实用率高2.有阳台、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房销售压力小1.东、西户型厨房离大门较远2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光10黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训经典平面推介经典平面推介经典平面推介经典平面推介（2 2 2 2）p一梯八户一梯八户 优点优点 缺点缺点1.卧室、客厅采光通风好2.每户有阳台3.方正实用、通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低2.北向、西向户型可能成销售难点11黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训经典平面推介经典平面推介经典平面推介经典平面推介（3 3）p一梯六户一梯六户 优点优点 缺点缺点1.户户南向2.多数房间方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4. A、F户型南北通透1. A、F、C、D户型客厅欠方正 12黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训经典平面推介经典平面推介经典平面推介经典平面推介（4 4）p一梯四户一梯四户 优点优点 缺点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4. E、G户型南北通透5.消防楼梯通风采光1. E、G户型客厅采光面较小2.无生活阳台（可添加）3.电梯厅不能通风采光13黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训经典平面推介经典平面推介经典平面推介经典平面推介（5 5）p一梯四户一梯四户 优点优点 缺点缺点1.大部主要产品房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.户户有玄关5.人流通道互不干扰6.电锑厅、消防楼梯通风采光1. 1、2户型厨房不方正（无大碍）14黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训经典平面推介经典平面推介经典平面推介经典平面推介（6 6）p一梯四户一梯四户 优点优点 缺点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南、户户有阳台3.所有房间均能通风采光4. A、D户型南北通透5.电梯厅、消防电梯通风采光1.实用率稍低2.管道外露影响建筑外立面3. C、B户型餐厅较小(若建筑改为高层、增加电梯数可改观)15黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训经典平面推介经典平面推介经典平面推介经典平面推介（7 7）p一梯三户一梯三户 优点优点 缺点缺点1.户户南向2.后两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1.北二套房工作阳台与生活阳台 混用2.电梯厅间接通风采光16黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训经典平面推介经典平面推介经典平面推介经典平面推介（8 8）p一梯二户一梯二户 优点优点 缺点缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.消防楼梯通风采光1. 电梯厅不能通风采光17黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训经典平面推介经典平面推介经典平面推介经典平面推介（9 9）p一梯二户一梯二户( 紫荆苑 ） 优点优点 缺点缺点1.户户南向、南北通透户户南向、南北通透2.所有房间方正实用所有房间方正实用3.餐厅独立且通风采光餐厅独立且通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光电梯厅、消防楼梯通风采光1.对土地要求高（东西向有充足地块对土地要求高（东西向有充足地块条件）条件）p一梯二户一梯二户18黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训经典平面推介经典平面推介经典平面推介经典平面推介（1010）p一梯十户以上一梯十户以上 优点优点 缺点缺点1.一房、二房户型所有房间方正实用,所有住人房采光充分，景观面大2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧 张与环境的干扰可想而知2.单间户型不方正19黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训创新户型推介创新户型推介创新户型推介创新户型推介（1 1）p三错层三错层 优点优点 缺点缺点1.增加使用面积2.丰富室内空间3.客厅3.9米层高增加空间高度1.适应大户型采用2.不适应老年人、幼童、孕妇、病人等居住使用20黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训创新户型推介创新户型推介创新户型推介创新户型推介（2 2）p高厅组合高厅组合复式上层复式下层 优点优点 缺点缺点1.丰富室内空间2.客厅4.2米层高增加了客厅空间高度3.主人房设在上层,私密性强1.适合较大户型采用4.2米2.8米5米2.8米2.8米21黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训创新户型推介创新户型推介创新户型推介创新户型推介（3 3）pSOHOSOHO 优点优点 缺点缺点1.类别墅居住单元2.空间丰富1. 70的户型作跃式设计，有点勉为其难22黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训创新户型推介创新户型推介创新户型推介创新户型推介（4 4）p双拼户型双拼户型 优点优点 缺点缺点1.具有双拼的可能性，使户型具有客户选择的灵活性2.应为“创新意识”的户型，在设计时即考虑今后有双拼可能1.两套房双拼之间的梁底高度须有保证（扁梁、大板、高层高）C、D户型68 ，双拼成136 五房户型A、B户型55 ，双拼成110 四房户型23黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训住宅住宅住宅住宅性能性能性能性能标准标准标准标准参考：建参考：建参考：建参考：建设部商品设部商品设部商品设部商品住宅性能住宅性能住宅性能住宅性能认定标准认定标准认定标准认定标准 户户型型性性能能标准标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型 主卧室主卧室使用面积（ ）16 14 12 10 其它卧室其它卧室使用面积 14 12 9 7 小卧室小卧室使用面（） 12 10 8 7 客厅客厅使用面积（） 30 25 12 10 客厅客厅开间（m）4.2 3.9 3.6 3.3 客厅客厅实墙面长度（m） 5 4.2 3 3 餐厅餐厅使用面积（）16 12 8 6 餐厅餐厅采光通风状况 采光通风 采光通风 生活阳台生活阳台进深（m） 1.5 1.5 1.5 1.224黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训住宅性住宅性住宅性住宅性能标准能标准能标准能标准 户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型服务阳台进深（m） 1.2 1.2 1.2 1.0 储藏间使用面积（） 4 3 1厨房使用面积（） 8 6 4 3厨房净宽（m） 2.1 1.8 1.8 1.5厨房厨具操作面长（m） 3 2.7 2.4 2.1单间卫生间使用面积（） 3.5 2双卫生间总使用面积（） 8 7 6.5三卫生间总使用面积（） 10 9层 高（m） 3.1 3.0 2.9 2.825黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训市场对户型的关注点市场对户型的关注点市场对户型的关注点市场对户型的关注点 客户在购房时考虑居室各部分的客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序：优先顺序：p客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等）p主卧室：合理性（面积、采光）、私密性p餐厅：相对独立，通风采光p厨房：宽敞实用，有服务阳台p卫生间：便利性、隐蔽性p次卧室：作书房、客房适宜p阳台：观景阳台的休闲性、观赏性，生活阳台的实用26黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训功能空间分类功能空间分类功能空间分类功能空间分类p住宅的住宅的“八大八大”使用功能使用功能n 起起居居、就就餐餐、厨厨卫卫、就就寢寢、储储藏藏、工工作作、学习、阳台学习、阳台p住宅的住宅的“三类三类”空间空间n公共空间：客厅、餐厅、观景阳台公共空间：客厅、餐厅、观景阳台n私私密密空空间间：卧卧室室、书书房房、衣衣帽帽间间、主主卧卧卫卫生生间间n服服务务空空间间：厨厨房房、公公用用卫卫生生间间、工工人人房房、储储藏间、生活阳台藏间、生活阳台 www.fdcew.com房地产房地产E网网27黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训 功能分区合理功能分区合理功能分区合理功能分区合理 p动静分区：动静分区：活动区和休息区分开活动区和休息区分开n动区：动区：客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置 n静区静区 ：卧室、书房位置应比较深入卧室、书房位置应比较深入n动区与静区之间：动区与静区之间：卫生间应方便使用，室内交通卫生间应方便使用，室内交通线尽可能便捷线尽可能便捷28黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训动静分区案例（动静分区案例（1 1）p错层设计最易实现“动静分区”动动区区静静区区29黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训动静分区案例（动静分区案例（2 2）p平面户型也可以作到“动静分区”动区动区静区静区30黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训空间尺度合理空间尺度合理空间尺度合理空间尺度合理p客厅：客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2要留出摆放家具的稳定空间 p卧室：卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米,面积应大于12, 且应带有主卫生间次卧：面积应不小于10p餐厅：餐厅：餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔p厨房：厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台p卫生间：卫生间：净宽不宜小于1.6米p阳台：阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明31黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训空间比例失当案例空间比例失当案例p客厅、餐厅进深太大，浪费空间，采光差32黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训面积比例适宜面积比例适宜面积比例适宜面积比例适宜 p除了大户型豪宅以外，如何经济、有效除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，地安排各功能房的面积、比例、关系，是是户型设计、评价中应户型设计、评价中应关注的主题之一关注的主题之一p各房室具有与其户型相匹配的比例各房室具有与其户型相匹配的比例p大户型不应出现过小房间大户型不应出现过小房间p主卧应明显大于次卧主卧应明显大于次卧p三户室客厅与卧室的比例应把握在三户室客厅与卧室的比例应把握在1 15 5：1 1以内以内33黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训房室比例失当案例房室比例失当案例p厨房面积过大(13 )，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅7 。34黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训通风采光通风采光通风采光通风采光 p室内四明室内四明 p明厅、明室、明厨、明卫p公共空间通风采光公共空间通风采光p电梯厅p楼梯/消防楼梯p公共走道 新加坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风采光35黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训公共空间通风采光案例（公共空间通风采光案例（1 1）p一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题36黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训公共空间通风采光案例（公共空间通风采光案例（2 2）p一梯18户能够作到公共空间的通风采光，显示出建筑师选用“蛙”式平面的苦心通风采光通风采光通风采光37黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（1 1 1 1） p客厅客厅p空间独立：空间独立：客厅开口不易过多，要有两面完整客厅开口不易过多，要有两面完整的墙的墙 u方正开阔：方正开阔：方正完整，是实用的布局开间至少方正完整，是实用的布局开间至少应大于应大于3.63.6米，但开间不宜大于米，但开间不宜大于5 5米米 u长宽比不应失调：长宽比不应失调：深度开间比不宜大于深度开间比不宜大于2 2：1 1u入口设玄关入口设玄关：入户门厅（玄关）入户门厅（玄关）是是住宅内外的住宅内外的空间过渡避免内厅被外人一目了然，保障私密性空间过渡避免内厅被外人一目了然，保障私密性 38黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训客厅开口过多案例客厅开口过多案例p客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具。39黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（2 2 2 2）p餐厅餐厅 p相对独立相对独立：餐厅和客厅空间宜相对独立；餐餐厅和客厅空间宜相对独立；餐厅和客厅既有关系又有分隔；餐厅至少要有两面厅和客厅既有关系又有分隔；餐厅至少要有两面墙夹一角墙夹一角。p与厨房应有关联又独立成区：与厨房应有关联又独立成区：西式西式厨房与餐厅在空间上实现一体化厨房与餐厅在空间上实现一体化 40黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训餐厅不独立案例餐厅不独立案例(1)(1)p左图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促。p右图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立，但与厨房之间交通不流畅。41黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训餐厅不占角案例餐厅不占角案例p餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角(两面墙夹角)，周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。42黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训餐厅占角案例餐厅占角案例p餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于使用。43黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训餐厅独立案例餐厅独立案例p餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明44黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（3 3 3 3）p厨房厨房 p应靠近餐厅 p离大门不要太远（进出杂物多）p直接对外采光通风 p厨具按洗、切、烧的顺序合理布置 p有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备 p厨、厕最好不要做紧邻 45黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（4 4 4 4）主卧室主卧室p扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增 加p最好有好的朝向 （南向），比客厅的南向要求更甚p大户型的主卧室应带一个专用卫生间 p进入式衣帽间（WALKINCLOSET）的出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势 p次卧室次卧室 p面积宜大于10p按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些 46黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（各房室合理性要求（5 5 5 5）p卫生间卫生间 p应有明窗通风和采光 p公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利u仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室储藏室（工人房）储藏室（工人房） u对于面积标准较高的户型应设储蓄空间 u全封闭独立进入式空间，面积在3平方米以上 p阳台阳台u保证客厅有良好的视野和采光 u客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性 47黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训尊重市场研究民俗尊重市场研究民俗尊重市场研究民俗尊重市场研究民俗p风水的市场性风水的市场性p广东沿海一带，包括潮汕人、福建人，对住宅的选择，无论是城市、农村都极信风水；p生意人、官员较为看重风水问题p尊重而不迷信尊重而不迷信 市场中，为数不少的客户在讲究“风水”，从研究客户的购房心理与行为着手，我们不得不研讨居家风水48黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训居家风水居家风水居家风水居家风水科学解释科学解释科学解释科学解释p居家风水是研究居住房屋与其土地居家风水是研究居住房屋与其土地和四周环境的关系的中国传统居家和四周环境的关系的中国传统居家理论理论 p住宅风水就是人类环境卫生学住宅风水就是人类环境卫生学p“居居家家风风水水”的的实实际际上上是是由由于于户户型型设设计计中中的的忽忽略略，造造成成客客户户在在居居住住中中的的不不适适，成成为为一一种种心心理理障障碍碍而而影影响响情绪与生活情绪与生活49黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素阳宅三要门房灶阳宅三要门房灶 p门门 p大门在户型设计中应讲究避让大门在户型设计中应讲究避让 p大门正对电梯或楼梯是犯冲大门正对电梯或楼梯是犯冲u大门口直对长走廊是冲煞大门口直对长走廊是冲煞 u大门不能正对厕门大门不能正对厕门u大门不直对客厅落地门窗大门不直对客厅落地门窗 u厕所的门厕所的门不与不与厨房的门厨房的门相对相对 u其它门尽量不相对其它门尽量不相对50黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训典型门典型门冲案例冲案例(1)(1)pB户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同51黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训典型门冲案例典型门冲案例(3)(3)p典型“葫芦串”户型，私隐性较差52黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训典型门冲案例典型门冲案例(4)(4)p主卫门直冲主卧床不妥53黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训门冲修改案例门冲修改案例p玄关可在装修时设置54黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训大门不对客厅门窗案例大门不对客厅门窗案例p香港开发商的楼盘户型较为注意风水忌讳大门不直对客厅门窗（蓄气）55黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训大门不冲主人房门案例大门不冲主人房门案例p这个户型较注意尊重风水忌讳大门不直对主人房门56黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素“横梁压顶”不利57黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素门对灶犯门冲煞水龙头冲炉灶属凶论58黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素大门入口受厕所阴气渗透59黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素户型风水评价要素厕所居户型中央，为大凶60黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训完。61黑蚁营销：黑蚁房地产户型评价知识培训