重庆思源经纪项目一部国奥村项目组2013年3月约克郡个案分析约克郡个案分析目录项目运营策略项目价值梳理项目形象定位项目推售分析项目概况约克郡项目位于北部新区金山大道与金州大道交汇处，项目位于金州大道两侧，分南北两个地块，总建面200万方，占地133万方，目前正在开发的是南约克郡地块，建面88万方；北约克郡地块总建面112万方,目前暂未开发。约克郡国奥村项目区位项目概况观音桥车行约5分钟可到新牌坊商圈，约10分钟内可抵达龙湖大社区，经金山大道、五童路约20分钟可至渝中区，到江北机场约20分钟。轨道交通：规划中的11号线在项目周边设有站点。约克郡地处中国第三新区核心北部新区。观音桥解放碑新牌坊机场项目交通项目概况国奥村开发商：香港置地重庆怡置房地产开发有限公司开工时间:2011.09.01拿地成本：总计38.6亿元，楼面单价约4386元/总占地面积：52万总建筑面积：88万物业形态：高层、洋房、别墅、商业容积率：1.78绿化率：35%物业公司：第一太平戴斯物业顾问有限公司物管费：4元/月入市时间：2011.05借势英国王室到访推售时间：2011.12月首次开盘推售入驻时间：2013.09.30南约克郡地块南约克郡地块项目经济指标项目概况土地位置用途土地面积建筑规模(m2)/容积率容积率起始价(万元)楼面价（元/m2）净地单价（万/亩）成交价(万元)出让方式竞得单位竞得时间北部新区B标准分B14-5/02、B6-2/02、B7-1/02号地块二类居住、商业金融业用地2353925997662.51726742879489172674挂牌香港置地2011-12-1北部新区B标准分区B14-4/02、B14-8/02号地块二类居住用地1221741832621.591631500050091631 挂牌香港置地2011-12-1北部新区B标准分区B14-2/02号地块二类居住用地1622252433381.51216695000500121669挂牌香港置地2011-12-1第一期第二期第三期第四期项目分为四期，总体量为88万方，与和记黄埔共享重光湖景资源，自然资源丰富：第一期：物业形态：别墅（46联排别墅），5栋高层；面积区间：289464平米；第二期：物业形态：类独栋，联排别墅，洋房；洋房面积：260平米，占比25%100-150平米，占比75%占地面积57000平方米建筑面积275000平方米第三期：物业形态：洋房，高层，商业综合体；第四期：物业形态：洋房，高层；其余信息待定项目规划项目概况资源：照母山公园、颐和公园、天湖公园、重光湖泊商业配套：协信星光天地、金科大社区商业、万科万悦汇、自身大量配套商业教育配套：人民小学、人和实验小学、三色幼儿园医疗配套：人和医院、金山医院、金科社区门诊项目周边配套项目概况户型解读联排A-33室2厅4卫1厨+双车位产权面积273可用面积约388露台面积约48车库面积：44.22地下室会所：79.53客厅面积34.98客卫面积4.62餐厅面积15.34厨房面积9.57主卧面积34.98主卫面积5.3次卧1面积14.38次卧2面积13.68顶楼卧室面积41.58联排部分产品解析项目概况户型解读双拼D-43室2厅4卫1厨+双车位产权面积420可用面积约550露台面积约160地下室会所：103.25客厅面积39.9客卫面积6.27餐厅面积13.2厨房面积9.6主卧面积39.9主卫面积9.3次卧1面积17.62次卧2面积14.25顶楼卧室面积12.56联排部分产品解析项目概况洋房解读项目概况户型解读洋房C2-13室2厅2卫1厨套内面积117建筑面积约136露台面积约15.16客厅面积17.16客卫面积3.9餐厅面积18.48厨房面积7.98主卧面积19.57主卫面积5.4次卧1面积12.09次卧2面积12.00洋房部分产品解析项目概况户型解读洋房跃层F2-24室4厅3卫1厨套内面积248建筑面积约286花园面积约90地下娱乐室109.61客厅面积17.16客卫面积3.9餐厅面积18.48厨房面积7.98主卧面积19.57主卫面积5.4次卧1面积12.09次卧2面积12.00次卧3面积14.08洋房部分产品解析项目概况产品线丰富，物业形态层层递进；城市重点发展区域，区域优势明显；区域产业规划优势明显，升值潜力大；周边配套齐全，涵盖交通、商业、教育、自然资源等；周边仅医疗配套较为匮乏；户型较为常规。项目概况小结项目概况约克郡个案分析目录项目运营策略项目价值梳理项目形象定位项目推售分析项目概况运营背景香港置地集团在重庆打造的首个高端别墅项目，客户通过龙湖江与城了解到香港置地，但对其项目打造能力认知仍不足，香港置地品牌仍未得到市场认可；约克郡项目涵盖别墅、洋房、高层、大量商业多形态复合型社区，面对多种产品，首期选择别墅产品面市；当时照母山片区市场热度相对较低，仅万科旗下两个项目，区域热度不够。运营背景运营策略项目以别墅大盘形象入市，建立市场认知，拔高项目调性；通过重大营销事件，建立别墅大盘形象，使项目及开发商品牌落地，得到市场认可；通过建立别墅大盘形象，实现后期洋房、高层产品溢价；虽然项目由多种物业形态构成，但将各业态推售节点明显分开，做到线上形象统一，同时销售周期相互不影响。运营策略运营策略约克郡个案分析目录项目运营策略项目价值梳理项目形象定位项目推售分析项目概况区位地段地处北部新区照母山板块，地段优势明显，未来升值潜力大；稀缺景观资源重光湖泊、照母山植物园、颐和公园、天湖公园等环绕项目；品牌房企百年老字号企业；文化底蕴注入英伦贵族生活和文化底蕴；200万方全新生活大城照母山首席大城，配套完善。教育配套重庆市人民小学（据约克郡职业顾问描述：别墅可享受两个指标优惠，优惠约15万元，洋房可享受一个指标优惠，优惠约7万元，高层暂未定，小学2015年建成）项目核心价值点项目价值梳理约克郡个案分析目录项目运营策略项目价值梳理项目形象定位项目推售分析项目概况项目案名：约克郡1.“约克郡”名称源自英国东北部城市，象征英伦贵族生活区；2.“郡”象征着城市、成熟片区，寓意项目将打造配套完善大社区；3.“约克”象征英国皇室、贵族，寓意传承贵族、皇室气息。项目定位语：照母山下，2000亩高端生活大城，为生活造城形象定位：照母山高端城市示范区，形象定位项目形象定位约克郡个案分析目录项目运营策略项目价值梳理项目形象定位项目推售分析项目概况2011.52011.12.30项目亮相首次推盘2011.8示范区开放2012.3.102012.5.262012.8.42012.11.9首次推售59套，面积区间289-374，均价14500元/推出58套，面积289-374，均价14165元/推售16套，面积313-405，均价18194元/推售29套，面积289-342，均价14335元/推售24套，面积289-342，均价18525元/推售222套，面积101-258，均价11900元/2013.3.24推出13套，面积313，均价15520元/2012.4.17推售节点分析项目推售分析推售情况项目推售分析2013.3.2412303139374547463456789262728294132551314151620535457582425一批次二批次三批次四批次五批次六批次一二三四五六七批次洋房12-18号楼2011.52011.12.30项目亮相首次推盘2011.8示范区开放2012.3.102012.5.262012.8.42012.11.9首次推售59套，面积区间289-374，均价14500元/销售32套2012.4.17第一阶段推售情况项目入市到首次开盘前项目入市到首次开盘前项目推售分析推售位置1、2、30、31、37、39、45至47栋物业类型联排别墅主力面积区间289-342主力价格区间11437-19913折后均价14701优惠情况1、VIP优惠1%；2、开盘优惠3%；3、一次性优惠2%，按揭无2013.3.2412303139374547463456789262728294132551314151620535457582425一批次一二批次二三批次三四批次四五批次五六批次六第一阶段推售情况第一阶段推售情况 线上推广线上推广第一阶段推售情况项目入市到首次开盘前项目入市到首次开盘前项目推售分析第一阶段推售情况第一阶段推售情况 线上推广线上推广第一阶段推售情况项目入市到首次开盘前项目入市到首次开盘前项目推售分析投放时间报媒形式媒体选择版式2011.10.20硬广商报整版2011.10.21硬广晨报整版2011.10.21硬广时报整版2011.11.17硬广晨报整版2011.11.18软文时报整版2011.11.23软文晨报1/4版2011.11.24新闻晚报2011.11.25硬广晨报整版2011.11.25软文商报整版2011.11.25软文时报整版2011.12.02硬广晨报整版2011.12.09软文时报整版2011.12.16硬广晨报整版2011.12.16硬广商报整版2011.12.23硬广时报整版2011.12.23硬广晚报整版小结分析：第一阶段报媒投放16次，其中整版14版，新闻1版,1/4版1版；第一阶段报媒形式，硬广10版，软文5版，新闻一版；第一阶段为项目亮相阶段，投放频次相对较高，2011.10-2011.12约每周两次线上报媒投放。第一阶段推售情况第一阶段推售情况 线上推广统计线上推广统计第一阶段推售情况项目入市到首次开盘前项目入市到首次开盘前项目推售分析借势英国约克公爵、英国女王，为项目植入特有的居住文化，提高项目档次和调性，借此活动为项目造势。2011年5月英国约克公爵到访约克郡，参与约克郡销售中心开放庆典，并种下了代表着生活梦想的树。项目入市到首次开盘前项目入市到首次开盘前第一阶段推售情况第一阶段推售情况 起势活动起势活动第一阶段推售情况项目入市到首次开盘前项目入市到首次开盘前项目推售分析活动时间活动地点活动对象活动主题2011.6.9意向客户王子之名，全城树爱”慈善义卖大型公益活动2011.7.2江与城项目现场来访人员香港置地慈善之夜7月2日晚启幕2011.8.15外展场来访人员约克郡”展览馆开放2011.9.28项目现场来访人员香港置地约克郡销售中心开放举办水上芭蕾、经典交响乐、浪漫钢琴等活动2011.10.1-7项目现场来访人员英国皇室婚礼纪念品展2011.10.31项目现场来访人员玩转万圣节DIY活动2011.10.1-7项目现场来访人员英国皇室婚礼纪念品展2011.11.12项目现场银行嘉宾“专享家长教育沙龙”活动2011.11.2627项目现场来访人员“挚爱亲邻o浓情有你”感恩节盛大主题活动2011.11.28项目现场来访人员英式盛装舞步马术表演小结：项目自2011年5月27日起，频频举办相关活动，平均每月1次高端圈层活动；项目高频次举办高端活动，拔高项目调性，同时挖掘潜在客户；该案品牌推广活动采用与本地知名开发商联合开展的形式，活动的举办取得了良好的效果。第一阶段推售情况第一阶段推售情况 圈层活动圈层活动第一阶段推售情况项目入市到首次开盘前项目入市到首次开盘前项目推售分析湖边景观示范区草坪湖边观景台项目景观示范区紧围绕重光湖打造，充分利用了湖景资源，且景观细节处理到位。现场展示现场展示第一阶段推售情况项目入市到首次开盘前项目入市到首次开盘前项目推售分析项目售楼处外部以一种灰白色基调建筑，依托重光湖景资源，营造出一种山水园林景观示范区。实景图实景图实景图现场展示现场展示第一阶段推售情况项目入市到首次开盘前项目入市到首次开盘前项目推售分析售楼处内部主要以黑白色调为主，配以金黄色灯光，凸显一种低调奢华，尊贵的气氛。实景图实景图实景图现场展示现场展示第一阶段推售情况项目入市到首次开盘前项目入市到首次开盘前项目推售分析储客时间开盘时间储客周期（天）储客方式验资卡（张）认筹卡（张）2011.072011.12.3018015059小结：项目自2011年5月首次入市以来，借助高端圈层、暖场活动开始储客，截止开盘前，储客周期约180天；前期通过重大营销事件为项目起势，形成市场轰动，为储客做好充足准备；第一阶段通过办理验资卡及认筹卡形式，有效梳理客户，确定目标客户。储客分析储客分析第一阶段推售情况项目入市到首次开盘前项目入市到首次开盘前项目推售分析开盘时间储客周期（天）推售套数开盘成交情况持销期成交情况成交套数成交均价（元/）成交套数成交均价（元/）持销周期（天）2012.12.3018059511450081470015小结：项目储客周期约6个月，共计去化51套，月均去化8.5套；持销期约15天，去化剩余8套房源；开盘当天成交均价14500元/，持销期成交均价14700元/，价格有小幅上升，主要因开盘优惠收回。销售分析销售分析第一阶段推售情况项目入市到首次开盘前项目入市到首次开盘前项目推售分析小结小结第一阶段推售情况项目入市到首次开盘前项目入市到首次开盘前项目推售分析2013.3.24第二阶段推售情况首次推售房源去化完到二批次开盘首次推售房源去化完到二批次开盘项目推售分析推售位置3至8、26至29栋、24、25物业类型联排别墅主力面积区间289-374主力价格区间11757-20954折后均价14165优惠情况1、持VIP卡优惠3%；2、开盘优惠2%；3、一次性付款优惠3%，按揭付款优惠1%3456789262728292011.52011.12.30项目亮相2011.8示范区开放2012.3.102012.5.262012.8.42012.11.9推出58套，面积289-374，均价14165元/2012.4.1712303139374547464132551314151620535457582425一批次一二批次二三批次三四批次四五批次五六批次六线上推广线上推广第二阶段推售情况首次推售房源去化完到二批次开盘首次推售房源去化完到二批次开盘项目推售分析活动时间活动地点活动对象活动主题2012.1.20项目现场来访人员香港置地约克郡成交业主答谢会2012.2.28项目现场来访人员全新组团产品推介会2012.3.4项目现场来访客户法国红酒沙龙品鉴会小结：第二阶段营销时间为2012年1月15日2012年3月9日之间，周期约54天；第二阶段高端活动主要以高端圈层活动为主，拓宽客户资源，实现口碑传播；第二阶段平均每月举行一次高端活动，为第二批次开盘打下基础。高端活动高端活动第二阶段推售情况首次推售房源去化完到二批次开盘首次推售房源去化完到二批次开盘项目推售分析储客时间开盘时间储客周期（天）储客方式验资卡（张）认筹卡（张）2012.1.152012.3.105513058小结：项目亮相后，不断借助高端活动拓展客户，实现口碑传播；第二阶段营销周期将近2个月，结合项目亮相，营销周期共10个月，项目积累了较多客户；第二阶段通过办理验资卡及认筹卡形式，有效梳理客户，确定目标客户。储客分析储客分析第二阶段推售情况首次推售房源去化完到二批次开盘首次推售房源去化完到二批次开盘项目推售分析开盘时间储客周期（天）推售套数开盘成交情况持销期成交情况成交套数成交均价（元/）成交套数成交均价（元/）持销周期（天）2012.3.105558521416561450010小结：项目二批次储客周期约2个月，共计推出58套，当天去化52套，月均去化26套；持销期约10天，去化剩余6套房源；开盘当天成交均价14165元/，因推售产品相对靠后，均价较首次推盘有小幅下降；持销期成交均价14500元/，价格有小幅上升，主要因开盘优惠收回。销售分析销售分析第二阶段推售情况首次推售房源去化完到二批次开盘首次推售房源去化完到二批次开盘项目推售分析小结小结第二阶段推售情况首次推售房源去化完到二批次开盘首次推售房源去化完到二批次开盘项目推售分析2013.3.24413255推售位置32、41、55号物业类型双拼别墅,联排别墅主力面积区间313-450主力价格区间16639-25610折后均价19536优惠情况1、VIP客户优惠4%；2、一次性付款优惠3%,按揭付款优惠1%2011.52011.12.30项目亮相首次推盘2011.8示范区开放2012.3.102012.5.262012.8.42012.11.9推售16套，面积313-405，均价18194元/第三阶段推售情况二批次房源去化完到三批次开盘前二批次房源去化完到三批次开盘前项目推售分析12303139374547463456789262728291314151620535457582425一批次一二批次二三批次三四批次四五批次五六批次六线上推广线上推广第三阶段推售情况二批次房源去化完到三批次开盘前二批次房源去化完到三批次开盘前项目推售分析小结分析：第三阶段线上推广主要以整版为主；第三阶段分别以硬广及软文形式呈现；备注：第三阶段获取报版资料获取有限，因此未能完全呈现。投放时间报媒形式媒体选择版式2012.3.30硬广晨报整版2012.3.30软文晨报整版2012.5.11硬广商报整版2012.5.18硬广商报整版线上推广统计线上推广统计第三阶段推售情况二批次房源去化完到三批次开盘前二批次房源去化完到三批次开盘前项目推售分析活动时间活动地点活动对象活动主题2012.04.08项目现场来访客户春季踏青2012.4.30项目现场来访客户美洲水果节2012.5.18项目现场成交业主湖山老友聚会-周年庆典业主嘉年华2012.5.26项目现场来访人员狂野驰骋约克郡重庆第八届SUV风云际会约克郡（北区）小结：第三阶段营销时间为2012年3月20日2012年5月25日之间，周期约65天；第三阶段高端活动主要以高端圈层活动为主，拓宽客户资源，实现口碑传播；圈层活动圈层活动第三阶段推售情况二批次房源去化完到三批次开盘前二批次房源去化完到三批次开盘前项目推售分析储客时间开盘时间储客周期（天）储客方式验资卡（张）认筹卡（张）2012.3.202012.5.26655016小结：项目亮相后，不断借助高端活动拓展客户，实现口碑传播；第三阶段营销周期将近2个月，项目亮相1周年，项目积累了较多客户；第三阶段通过办理验资卡及认筹卡形式，有效梳理客户，确定目标客户。储客分析储客分析第三阶段推售情况二批次房源去化完到三批次开盘前二批次房源去化完到三批次开盘前项目推售分析开盘时间储客周期（天）推售套数开盘成交情况持销期成交情况成交套数成交均价（元/）成交套数成交均价（元/）持销周期（天）库存套数2012.5.266516121819421830072小结：项目三批次储客周期65天，共计推出16套湖畔坡地别墅，当天去化12套，月均去化6套；持销期约7天，去化剩余2套房源，库存房源2套；开盘当天成交均价18194元/，因推售产品为临湖坡地别墅占据稀缺资源，价格有大幅上升；持销期成交均价18300元/，价格有小幅上升，主要因开盘优惠收回，有2套库存房源未去化，主要因本次推售房源单价、总价较高。销售分析销售分析第三阶段推售情况二批次房源去化完到三批次开盘前二批次房源去化完到三批次开盘前项目推售分析小结小结第三阶段推售情况二批次房源去化完到三批次开盘前二批次房源去化完到三批次开盘前项目推售分析2013.3.241314151620推售位置13至16、20号楼物业类型联排别墅主力面积区间289-342主力价格区间12776-18463折后均价15125优惠情况VIP优惠3%；2、老业主推荐优惠1%；3、一次性优惠3%，按揭优惠1%2011.52011.12.30项目亮相首次推盘2011.8示范区开放2012.3.102012.5.262012.8.42012.11.9推售29套，面积289-342，均价14335元/第四阶段推售情况三批次房源去化完到四批次开盘前三批次房源去化完到四批次开盘前项目推售分析1230313937454746345678926272829413255535457582425一批次一二批次二三批次三四批次四五批次五六批次六线上推广线上推广第四阶段推售情况三批次房源去化完到四批次开盘前三批次房源去化完到四批次开盘前项目推售分析投放时间报媒形式媒体选择版式2012.7.13硬广晨报整版2012.7.20硬广时报整版小结分析：第四阶段线上推广主要以整版为主；第四阶段分别以硬广及软文形式呈现；备注：第四阶段获取报版资料获取有限，因此未能完全呈现。线上推广统计线上推广统计第四阶段推售情况三批次房源去化完到四批次开盘前三批次房源去化完到四批次开盘前项目推售分析活动时间活动地点活动对象活动主题2012.06.01项目现场来访人员阳光儿童名师讲座2012.06.10项目现场来访人员冰淇淋DIY活动2012.07.26项目现场来访人员美洲水果节小结：第四阶段营销时间为2012年6月1日2012年8月3日之间，周期约62天；第四阶段主要以暖场活动为主，维护客户的同时，保证销售现场人气；圈层活动圈层活动第四阶段推售情况三批次房源去化完到四批次开盘前三批次房源去化完到四批次开盘前项目推售分析储客时间开盘时间储客周期（天）储客方式验资卡（张）认筹卡（张）2012.06.012012.08.036327小结：项目亮相后，不断借助高端圈层、暖场活动拓展客户，实现口碑传播；第四阶段营销周期将近2个月，项目亮相15个月，项目在市场上得到足够知名度及认可度；第四阶段直接通过办理认筹卡形式，有效梳理客户，确定目标客户。储客分析储客分析第四阶段推售情况三批次房源去化完到四批次开盘前三批次房源去化完到四批次开盘前项目推售分析开盘时间储客周期（天）推售套数开盘成交情况持销期成交情况成交套数成交均价（元/）成交套数成交均价（元/）持销周期（天）2012.08.04622927143352145002小结：项目四批次储客周期62天，共计推出29套，当天去化27套；持销期较长，约45天，去化剩余2套房源，及前期库存房源；开盘当天成交均价14335元/，因推售产品为靠后排别墅，均价较上次推售有大幅下降；持销期成交均价14500元/，价格有小幅上升，主要因开盘优惠收回。销售分析销售分析第四阶段推售情况三批次房源去化完到四批次开盘前三批次房源去化完到四批次开盘前项目推售分析小结小结第四阶段推售情况三批次房源去化完到四批次开盘前三批次房源去化完到四批次开盘前项目推售分析2013.3.2453545758推售位置53、54、57、58号楼物业类型联排别墅主力面积区间289-342主力价格区间17999-22251折后均价18732优惠情况1、一次性优惠3%，按揭优惠1%；2、持VIP卡优惠3%；3、老业主推荐优惠1%2011.52011.12.30项目亮相首次推盘2011.8示范区开放2012.3.102012.5.262012.8.42012.11.9推售24套，面积289-342，均价18525元/2012.4.17第五阶段推售情况四批次房源去化完到五批次开盘前四批次房源去化完到五批次开盘前项目推售分析123031393745474634567892627282941325513141516202425一批次一二批次二三批次三四批次四五批次五六批次六线上推广线上推广第五阶段推售情况四批次房源去化完到五批次开盘前四批次房源去化完到五批次开盘前项目推售分析内容链接投放时间报媒形式媒体选择版式2012.9.7硬广商报整版2012.9.13硬广商报整版2012.10.16硬广晨报整版2012.10.18半软半硬晚报整版2012.10.19半软半硬商报整版小结分析：第五阶段线上推广主要以整版为主；第五阶段分别以硬广及软文形式呈现；备注：第五阶段获取报版资料获取有限，因此未能完全呈现。线上推广统计线上推广统计第五阶段推售情况四批次房源去化完到五批次开盘前四批次房源去化完到五批次开盘前项目推售分析活动时间活动地点活动对象活动主题2012.10.1-10.7项目现场来访客户暖场活动香港特色小吃2012.10.15项目现场来访人员及业主人民小学签约仪式小结：第五阶段营销时间为2012年9月20日2012年11月9日之间，周期约49天；第五阶段活动减少，除暖场活动外，结合项目资源进行品牌造势活动；圈层活动圈层活动第五阶段推售情况四批次房源去化完到五批次开盘前四批次房源去化完到五批次开盘前项目推售分析储客时间开盘时间储客周期（天）储客方式验资卡（张）认筹卡（张）2012.9.202012.11.094922小结：项目亮相后，不断借助高端圈层、暖场活动拓展客户，实现口碑传播；第四阶段营销周期将近一个半月，项目亮相一年半，项目在市场上得到足够知名度及认可度；第四阶段直接通过办理认筹卡形式，有效梳理客户，确定目标客户。储客分析储客分析第五阶段推售情况四批次房源去化完到五批次开盘前四批次房源去化完到五批次开盘前项目推售分析开盘时间储客周期（天）推售套数开盘成交情况持销期成交情况成交套数成交均价（元/）成交套数成交均价（元/）持销周期（天）2012.11.0949242218531118700小结：项目五批次储客周期49天，共计推出24套，当天去化22套；第五批次为今年最后推售别墅产品；开盘当天成交均价18531元/，因推售为临湖坡地别墅，资源较好，价格较之前有大幅上升，为历次开盘以来最高单价；持销期成交均价18700元/，价格有小幅上升，主要因开盘优惠收回。销售分析销售分析第五阶段推售情况四批次房源去化完到五批次开盘前四批次房源去化完到五批次开盘前项目推售分析小结小结第五阶段推售情况四批次房源去化完到五批次开盘前四批次房源去化完到五批次开盘前项目推售分析633月23日开盘信息本次推盘位置12-18号楼建筑类型洋房推出套数（套）222销售套数（套）174推出体量（万）3.63销售率78%热销户型（）均热销面积区间（）101-258折后均价（元/）套内10847项目名称约克郡区域北部新区照母山总建筑面积（）200万容积率1.8绿化率35%项目区位图项目效果图洋房第一次推售情况洋房推售情况洋房推售情况项目推售分析本次推售洋房第一次推售情况推售情况推售情况项目推售分析推售位置12-18号楼物业类型洋房主力面积区间100-260主力价格区间7660-15693折后均价10847优惠情况1、VIP客户总价优惠5万；2、一次性97折，按揭98折；3、按时签约99折楼层面积（m2）套内均价（元/m2）平均总价（元）1288-294997125433332230-2401059421783333140-1501344517216674133-1481321316050005133-1421251914950006133-1401248314800007122-1271263213666678116-1181303413300001-2层跃层楼层差价约600元/平米，总价在200-260万元平层中3-4，8层套内单价最高，平均约13300元/平米，总价在160-200万之间；平层中5-6层套内单价最低，平均约12500元/平米，总价在100-150万 线上推广线上推广洋房第一次推售情况洋房热销原因洋房热销原因项目推售分析开盘时间储客周期（天）推售套数开盘成交情况第二次推盘暂时间未确定成交套数成交均价（元/）2013.3.23约40022217410847小结：约克郡自2011年12月入市一直推售别墅产品，洋房第一次开盘，蓄客时间长，共计推出222套，当天去化174套；为今年第一次推售洋房产品；开盘当天成交均价10847元/，开盘当天去化率78%；销售分析销售分析洋房第一次推售情况洋房热销洋房热销项目推售分析沙盘图片1、产品打造：户型设计高花园赠送、功能齐全等，折后套内均价10847的价格较为合理。【高品质产品】2、照母山：北部新区核心区域，高端物业角逐之地，共享照母山优越的自然景观资源。【照母山地段】3、规模大盘：项目规模达200万方，其中商业配套40万方，生活娱乐等设施配套齐全，项目集别墅、洋房、高层、商业于一体的区域规模大盘。【规模大盘】4、此次洋房为首次开盘，项目自2011年12月以来一直销售别墅，因此洋房蓄客时间较长。【蓄客时间长】l高品质产品l照母山地段热销主因l规模大盘l蓄客时间长洋房第一次推售情况洋房热销原因洋房热销原因项目推售分析线上推广总结线上推广总结项目推售分析活动时间活动地点活动对象活动主题2011.6.9意向客户王子之名，全城树爱”慈善义卖大型公益活动2011.7.2江与城项目现场来访人员香港置地慈善之夜7月2日晚启幕2011.8.15外展场来访人员约克郡”展览馆开放2011.9.28项目现场来访人员香港置地约克郡销售中心开放举办水上芭蕾、经典交响乐、浪漫钢琴等活动2011.10.1-7项目现场来访人员英国皇室婚礼纪念品展2011.10.31项目现场来访人员玩转万圣节DIY活动2011.10.1-7项目现场来访人员英国皇室婚礼纪念品展2011.11.12项目现场银行嘉宾“专享家长教育沙龙”活动2011.11.2627项目现场来访人员“挚爱亲邻o浓情有你”感恩节盛大主题活动2011.11.28项目现场来访人员英式盛装舞步马术表演2012.1.20项目现场来访人员香港置地约克郡成交业主答谢会2012.2.28项目现场来访人员全新组团产品推介会2012.3.4项目现场来访客户法国红酒沙龙品鉴会活动总结活动总结项目推售分析投放时间报媒形式媒体选择版式投放时间报媒形式媒体选择版式2011.10.20硬广商报整版2011.12.23硬广时报整版2011.10.21硬广晨报整版2011.12.23硬广晚报整版2011.10.21硬广时报整版2012.3.30硬广晨报整版2011.11.17硬广晨报整版2012.3.30软文晨报整版2011.11.18软文时报整版2012.5.11硬广商报整版2011.11.23软文晨报1/4版2012.5.18硬广商报整版2011.11.24新闻晚报2012.7.13硬广晨报整版2011.11.25硬广晨报整版2012.7.20硬广时报整版2011.11.25软文商报整版2012.9.7硬广商报整版2011.11.25软文时报整版2012.9.13硬广商报整版2011.12.02硬广晨报整版2012.10.16硬广晨报整版2011.12.09软文时报整版2012.10.18半软半硬晚报整版2011.12.16硬广晨报整版2012.10.19半软半硬商报整版2011.12.16硬广商报整版2013.1.30硬广日报半版2013.2.1硬广晨报整版2013.2.1硬广晚报整版2013.2.27硬广晨报整版2013.2.27硬广商报整版2013.2.28硬广晨报整版2013.3.1硬广商报整版2013.3.6硬广晨报整版2013.3.7硬广商报整版2013.3.8硬广商报整版2013.3.8硬广晨报整版2013.3.14硬广商报整版2013.3.14硬广晨报整版共计投放40报版，其中硬广整版30个，软文整版5个，软文1/4版1个，半软半硬整版3个，新闻版1个，费用预计262万自2011.10开始，在已知的情况下，线上报媒累计投放40个整版，累计费用约262万;按全年54周计算，平均每两周投放一次整版；在项目亮相阶段，大量投放报版树立项目形象。线上推广统计线上推广统计项目推售分析活动时间活动地点活动对象活动主题2012.04.08项目现场来访客户春季踏青2012.4.30项目现场来访客户美洲水果节2012.5.18项目现场成交业主湖山老友聚会-周年庆典业主嘉年华2012.5.26项目现场来访人员狂野驰骋约克郡重庆第八届SUV风云际会约克郡（北区）2012.06.01项目现场来访人员阳光儿童名师讲座2012.06.10项目现场来访人员米其林DIY活动2012.07.26项目现场来访人员美洲水果节2012.10.1-10.7项目现场来访客户暖场活动香港特色小吃2012.10.15项目现场来访人员及业主人民小学签约仪式活动总结活动总结项目推售分析开盘时间2011.12.302012.3.102012.5.262012.8.42012.11.9储客时间段2011.09-2011.12.292012.1.15-2012.3.092012.3.26-2012.5.252012.6.1-2012.8.32012.9.20-2012.11.8储客周期（天）12054606249推售套数5958162924办卡情况（验资卡）15013050办卡情况（认筹卡）5958162722小结：项目截止目前共计进5次集中推售，整体营销周期约18个月，每批次推售平均储客周期为69天；首次蓄水期较长，高达8个月，为后期产品入市给予充足时间；每次推售时间控制较为合理，间隔时间控制在60天左右，蓄客期充足；主要通过办理验资卡及认筹卡方式来进行储客。储客总结储客总结项目推售分析开盘时间20111.12.302012.3.102012.5.262012.8.42012.11.9开盘合计库存推售套数59581629241861当天成交套数5152122722164库存持销8642221当天成交均价元/145001416518194143351853115945约18500小结：项目自入市至今共计五次推售，开盘成交率88%，开盘去化成果好；项目入市共计推售186套房源，共计成交185套，仅1套库存，整体成交率99%；整体营销周期共计18个月，月均去化10套左右，整体成交均价15945元/。销售总结销售总结项目推售分析小结：项目首次推售时间是2011.12.30，距项目入市约8个月时间，进行项目起势，周期较长，首期推售成交均价14500元/；随着产品资源不同，后期成交交个呈现升降交替趋势；2013年3月24日推出222套洋房，售出174套，去化74%，折后均价10840元/2012年11月份推售产品价格最高，因推售产品均为临湖坡地别墅，占据稀缺景观资源。时间价格（元/）2011.12145002012.01100952012.02115802012.03141652012.04145502012.05181942012.06150352012.07155202012.08143352012.09146192012.10148412012.11185312012.12170002013.0318000价格走势价格走势项目推售分析项目名称区域情况置业需求职业情况付款情况客户年龄客户看重理由香港置地约克郡主城区85%其中江北区35%，渝北区18%渝中区15%沙坪坝区12%，九龙坡区5%区县10%，外地5%首改83%再改15%投资2%高级私营业主、大型国企董事或总经理、高级官员等45%全款；55%按揭45-55岁教育配套、环境、物业服务小结分析：约克郡成交客户主要以主城区为主，占比85%，辅以少量区县及外地客户；客户置业较为看重约克郡项目教育配药、物业服务、环境；通过付款情况可以看出，购买约克郡客户45%选择全款，由此可见该项目购房客户经济实力较强。成交客户分析成交客户分析项目推售分析江北区35%渝北区18%渝中区15%沙坪坝区12%九龙坡区5%区县10%外地5%区域情况江北区渝北区渝中区沙坪坝区九龙坡区区县外地首改83%再改15%投资2%置业需求首置首改再改投资全额45%按揭55%付款情况全额按揭实现后期洋房、高层产品溢价。约克郡项目总结及启示整体运营策略约克郡个案分析约克郡项目总结及启示推售策略约克郡个案分析约克郡项目总结及启示推广策略约克郡个案分析约克郡项目总结及启示现场细节约克郡个案分析谢谢！谢谢！