长春项目前期产品建议2010.10.12Contents目录项目定位产品建议效果图示意Part I项目定位项目概况项目概况长春地产市场概况长春地产市场概况产品比较分析产品比较分析项目整体战略项目整体战略本方案目标本方案目标项目概况总占地面积:51888平米建筑规划要求:1.集商业、酒店、娱乐、商务、展览、高档公寓等功能于一体2.建筑面积20万平方米以上3.住宅面积不超过30%4.可以适当放宽建筑容积率、绿地率等建设要求长春房地产市场差异概况市区产品以90平米以内的小户型为主，郊区以大户型洋房和别墅户型为主市区新项目销售均价5500元/平米左右，普遍低于净月区和高新技术区的房价目前同一楼盘不同产品的销售价格大致为：低层多层小高层高层客户消费心理：产品楼层越高，得房率越低，电梯事故率越高，人均享受资源越少，人员嘈杂高层产品通常采用相对的低价策略入市，实现快速去化市场对于各类产品的需求量大，各项目销售情况良好，短期内均能实现快速去化（发生火灾、人命等意外项目除外）产品比较分析高密度中端品质产品因此，本案的先天不足决定了本案无法走高端品质路线，只能通过高端的形象定位,与市区高层项目争夺中端市场，户型配比应参考市区内的高层项目配比n区域内区域内项目特性目特性n容积率小，以别墅、多层洋房搭配小高层的建筑形式n商住完全分离，密度低，拥有超大面积的高品质园林和优质的外部自然资源n市区内市区内项目特性目特性n容积率中等，产品类型多为小高层+高层的建筑形式n商住分离，密度中等，园林景观面积适中，满足社区住户日常需求n本案特性本案特性n容积率大，以高层住宅和SOHO为主要建筑形式n商住适当分离，密度比较大，围合式绿化景观低密度高端品质产品中等密度中端品质产品项目整体战略高端市场形象通过项目整体立面造型、形象包装、广告宣传、销售接待等等，打造本案的高端市场形象中端产品价格由于项目地块小，容积率高，产品设计受限，很难同区域内的大开发商（中海、中信、万科等）的高端低密度项目争夺高端市场份额，因此采取差异化营销手法，开辟区域内的中端产品市场利用客户的心理落差，实现项目快速去化利用高端形象和中端价格之间的心理落差，短时间内虏获客户的芳心，实现快速销售目标，迅速回笼资金，以投入下一个项目的开发本方案的目标避开区域内万科、保利、中海、中信等产品的高端市场竞争，差异化市场定位准确的定位市场需求，作出迎合客户需求的产品针对高层住宅销售的不利因素，以产品的更新和升级占领市场以高容积率作为本案的利润点，把产品创新的利润让利于消费者前期产品设计实现市场差异化，降低后期营销推广难度Part II产品建议楼层建议楼层建议建筑风格建议建筑风格建议公寓部分户型建议公寓部分户型建议整体规划建议整体规划建议楼层建议建筑楼层控制在28层之内（开建建设开发资质之内）SOHO底商部分仅做2层，1层层高5.2米，2层层高3.8米，为独立沿街商铺，1层带2层销售推广卖点底商9米空间由业主灵活分隔，可作3层使用 建筑风格建议目前长春的项目建筑风格主要分为古典和现代两大流派古典派的代表为中信城、中海系项目（国际城等）、绿地长春上海城、复地净月国际等，均为洋房+小高层项目，主要集中在净月区现代派的代表为万达系（红旗街万达广场等）、万科系（蓝山、洋浦花园等）、保利百合香湾、凤凰城等，均为纯小高层项目，主要集中在市区由于本案所在的净月区号称“小欧洲”，区域内项目多为欧式风格，因此建议建筑风格采用现代欧式风格，与区域整体定位相适合中信城中海国际社区 公寓部分户型建议公寓部分由住宅和SOHO两部分组成，两部分定位差异化以区分市场SOHO部分：1.定位为70平米以下小户型（1-2房）2.户型面积配比参考长春市区内SOHO小户型项目住宅部分：1.区隔SOHO小户型，定位为70平米以上户型（2-3房）2.净月区内项目多为低密度项目，户型面积普遍较大，与本案的定位不符，因此本案的户型面积配比参考长春市区内的相关高层项目以上各项目的产品套数平均比例为90平米以下：90-144平米：144平米以上=16：28：1项目名称90平米以下（套）90-144平米（套）144平米以上（套）保利百合香湾862128213绿地长春上海城1653066万科洋浦花园9971602179鲁辉国际城1630250572天嘉水晶城603190934信达东湾半岛4956630澳海.东方1号466116929总计52189436338（数据来源：长春市房管局及市场调研）市区相关高层住宅项目销售情况统计 住宅部分户型建议 住宅部分户型建议长春市区热卖的户型主要集中在90-144平米之间，其次是90平米以下户型，144平米以上户型为市场去化最慢户型由于SOHO定位已经限定到70平米以下户型，因此根据长春区域的住宅销售情况，本案住宅部分的主力户型应集中在90-144平米之间，与SOHO实现差异化定位住宅部分通过户型优化，减少室内不必要空间（过道等），增加室内使用面积（偷面积），最大程度的实现观景等做法，在同等价位的情况下，提高得房率，给购房者最大的实惠，改变购房者对于高层户型的不良看法采用偷面积的做法，使得每户的实际使用面积最好可以相对建筑面积增加10%左右参考市区内高层项目的户型配比和面积设置，我们建议：户型标准2房2+1房标准3房3+1房建筑面积70-8080-90100-120120-140套数比例20%40%30%10%住宅总建筑面积约为73000平米住宅结构为板式结构或点式结构住宅部分预计5-6幢以80-120平米户型作为主力户型 住宅部分户型建议注：若计入偷面积部分，则每户至少增加8平米，如80-90平米实际使用为90-100平米左右 市场主流SOHO建筑形式介绍条形建筑设计（如万达广场、中海凯旋门、盛世城等）条形结构，长廊连接各单元户型普遍进深长、面宽小，单元面积小户型基本没有变化，仅端头户型有所调整2套户型打通后可以作为2房户型中海凯旋门 SOHO部分户型建议筒式建筑设计（如水晶城、现代城、先行国际等）方正结构，核心筒位于建筑正中央户型普遍进深长、面宽小，单元面积小户型灵活多变多套户型打通后可以作为2房以上户型水晶城 市场主流SOHO建筑形式介绍 SOHO部分户型建议SOHO建筑形式建议结合本案的地块，由于容积率问题，建议采用条形和筒式结合的形式SOHO总建筑面积预计11万平米左右，5幢以30-40为主力户型，边角位配置50-60平米户型 SOHO部分户型建议为了保证项目大中庭景观的塑造和未来社区居民对于园林的使用质量，建议商铺仅单向对外开口，进深控制在10米左右由于商业部分仅为底商，并且1层带2层销售，因此建议控制商铺的单元面积，因此建议面宽控制在3.6米左右将主力单元的单层面积控制在40平米之内，便于后期的销售边角和拐角位可以根据实际情况适当做大 底商部分建议规划布局优化建议将住宅区独立分隔为居住区，将SOHO、底商和酒店分隔为商务区，各自独立每个区域各自拥有自己的出入口和景观绿地，提升商住品质利用大围合的规划，实现景观利用的最大化商务区内预留了大面积集中绿化区，未来可以作为四星级以上酒店的配套用地使用净月开发区的商业发展刚刚起步，配套不完善，住宅空置率高，商业销售和经营风险大，建议减少商业面积，将商业面积转化为销售更为容易的SOHO公寓步行通道入口增大到18米左右，并且设置景观小品，缓解两侧高层的压迫感功能面积幢数备注住宅75,0005-6幢28层SOHO110,0006幢28层，底层2层为商业底商15,00010米进深2层酒店50,0001幢主体28层+裙楼4层各功能区面积预估方案一：点式住宅方案一推荐户型示意计一半建筑面积方案一户型评析点式结构，墙体较多，保暖较差明厨明卫，通风采光好建筑核心筒大小合适，公摊控制在20%之内户型设计上有偷面积的部分，间接缩小了公摊面积2梯4户的设置，增加了电梯的使用率户型设置较为灵活，大小从90-140平米均可方案二：板式住宅方案二推荐户型示意光大设计院5#楼户型不计入建筑面积计一半建筑面积方案二户型评析板式结构，保暖结构较好建筑核心筒大小合适，公摊控制在20%之内户型设计上有偷面积的部分，间接缩小了公摊面积户型设置较为灵活，2梯2户-3户的设置，大小从90-140平米均可住宅规划上满足了长春客户对于板式住宅的偏爱北京保利花园（在售）偷面积户型示意通过空调板和设备平台偷面积Part III产品建议商业主入商业主入口景观示意口景观示意SOHOSOHO整体效果示意整体效果示意园林景园林景观示意观示意商业区效果图示意SOHO及底商鸟瞰示意主入口广场景观示意新古典主义风格园林中庭景观效果图示意新古典主义风格园林中庭景观效果图示意新古典主义风格园林中庭景观效果图示意结束，谢谢！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