太仓市经济开发区常胜路、朝阳路目标地块可行性研究报告汇报部门：项目拓展汇报部门：项目拓展部部1 决策背景决策背景决策背景决策背景城市决策背景（第4-8页）项目决策背景（第10-13页） 太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓市城市基本面（第15-28页）太仓市房地产基本情况（第30-41页）目标地块概况（第43-46页）目标地块市场定位（第48-64页）目标项目规划设计、开发运营及销售分析（第66-72页）目标项目地块投资收益分析（第74-78页） 竞标策略竞标策略竞标策略竞标策略（第80页）2汇报目录 决策背景决策背景决策背景决策背景城市决策背景（第4-8页）项目决策背景（第10-13页） 太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓市城市基本面（第15-28页）太仓市房地产基本情况（第30-41页）目标地块概况（第43-46页）目标地块市场定位（第48-64页）目标项目规划设计、开发运营及销售分析（第66-72页）目标项目地块投资收益分析（第74-78页） 竞标策略竞标策略竞标策略竞标策略（第80页）3汇报目录1.立足长三角，向环渤海扩张 把握未来中国特大城市群形成和城市轨道交通带来的发展机遇，重点关注依托城市轨道交通基础上，核心城市外扩的机会2. 进入具有人口聚集效应中心城市 关注经济增长迅速及适宜居住的中心城市，把握其人口聚集效应带来的快速增长资料来源：公司商业计划环渤海长三角重庆西安成都武汉城市决策背景公司“2+X”投资策略41) 依托城市轨道交通，把握核心城市扩散带来的机会，在距离上海、南京、杭州市区一小时车程内寻找核心城市扩散带来的机会，如太仓、昆山、句容等；2) 把握大型城市群形成带来的机会，在苏州、无锡、常州、镇江、嘉兴、湖州、宁波等城市寻找机会；城市决策背景长三角拓展策略上海常州舟山镇江无锡苏州嘉兴宁波已进入城市拟进入城市湖州杭州南京项目所在城市太仓昆山句容5上海常州舟山镇江无锡苏州嘉兴宁波已进入城市拟进入城市1) 依托京津城市和城际轨道交通，把握核心城市的扩散带来的机会，寻找北京、天津的郊区县项目机会，如新七环、武清、宝坻等；2) 把握京津冀城市群形成带来的机会，在廊坊、唐山、保定、沧州等城市寻找机会；资料来源:公司商业计划城市决策背景环渤海拓展策略6完成战略调整完成投资布局工作步骤工作目标锁定目标区域(立足长三角，向环渤海及珠三角扩张）,确定把握两大类机会，进行城市筛选：1)把握核心城市的扩散带来的机会(上海、南京、杭州、北京、天津远郊及周边卫星城镇)；2)把握大型城市群形成带来的机会(苏州、无锡、镇江、嘉兴、宁波、廊坊、唐山、保定等城市)；1、完成现有项目的股权增持；2、对目标城市进行机会筛选 (目前经过筛选后进行深入跟踪的项目有18个，总建筑面积约达12,293,520平米，其中长三角11个(战略性项目7个，经营性项目4个)，环渤海7个(战略性项目4个，经营性项目3个)重点拓展长三角区域，在资金允许的情况下以 n个经营性项目1个战略性项目 的形式强化集团在长三角的土地储备。06年底已完成07年1季度已完成07年3季度已完成07年下半年突破通过挂牌竞价方式成功获取3个项目，总建筑面积约83万平米，其中长三角1个（经营性项目1个),环渤海2个（战略性项目1个，经营性项目1个）获取3个项目07年2季度已完成城市决策背景拓展部工作回顾7 从土地储备面积占比来看,目前环渤海的投资比重最高；增加太仓项目后，长三角的投资比重超过了环渤海，有利于夯实公司在长三角地区的基础地位。城市决策背景投资布局比重注：土地储备面积数据为截止2008年4月底前的未开工面积8 决策背景决策背景决策背景决策背景城市决策背景（第4-8页）项目决策背景（第10-13页） 太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓市城市基本面（第15-28页）太仓市房地产基本情况（第30-41页）目标地块概况（第43-46页）目标地块市场定位（第48-64页）目标项目规划设计、开发运营及销售分析（第66-72页）目标项目地块投资收益分析（第74-78页） 竞标策略竞标策略竞标策略竞标策略（第80页）9汇报目录11号线轨道站点（规划）目标地块可开发用地面积：344亩；用地性质：住宅用地；容积率：不超过1.6；总建筑面积：36.73万平方米；底价：3.8亿，楼板价1035元/平米；付款方式： 07年12月30日前另付1亿，08年3月30日前付1亿，其余08年5月30日前付清。 项目决策背景项目概况6.5公里10太仓太仓344344亩项目亩项目利润测算表利润测算表单位可售面积利润情况序号序号项目项目单价单价总价总价(万元万元)1项目总收入项目总收入289571 8043.68 8043.68 1.1销售收入销售收入289571 2项目总成本费用项目总成本费用234877 6524 6524 2.1土地成本土地成本74407 2067 2067 2.2前期费用前期费用5262 146 2.3建安工程成本建安工程成本105246 2924 2924 2.5营业费用营业费用8687 241 2.6公司管理费公司管理费5791 161 2.7营业税及附加营业税及附加16129 448 2.8财务费用财务费用11764 327 2.9土地增值税土地增值税7590 211 4税前利润税前利润54693 1519 1519 5所得税所得税25%25%13673 380 7税后净利润税后净利润41020 1139 1139 9销售净利率销售净利率14%28.0%10IRRIRR22%11NPVNPV1040912LV-IRRLV-IRR32%项目决策背景项目收益摘要11经测算，该项目的收益水平超过了公司对经营性项目的财务要求标准！总体收益水平较高太仓项目该项目测算指标经营性项目标准IRR22%14%LV- IRR32%30%销售净利率14%12%项目决策背景符合公司财务指标标准12单位:平米、亿元 综合战略，对土地储备量和资金需求来分析,公司理想的项目投资组合为: 本次决策项目句容项目项目决策背景资金需求分析13 决策背景决策背景决策背景决策背景城市决策背景（第4-8页）项目决策背景（第10-13页） 太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓市城市基本面（第15-28页）太仓市房地产基本情况（第30-41页）目标地块概况（第43-46页）目标地块市场定位（第48-64页）目标项目规划设计、开发运营及销售分析（第66-72页）目标项目地块投资收益分析（第74-78页） 竞标策略竞标策略竞标策略竞标策略（第80页）14汇报目录太仓市城市基本面太仓市城市基本面面积、行政区划与人口面积、行政区划与人口数据来源：太仓市政府网上海上海吳中區 相成區太太 倉倉 常熟 昆山吳江園區高新區張家港蘇州蘇州面积：总面积822.9平方千米，其中陆地面积649平方千米； 行政区划： 太仓市辖11个镇和一个省级经济技术开发区 ：城厢镇、陆渡镇、双凤镇、浏河镇、浏家港镇、岳王镇、金浪镇、归庄镇、横泾镇、浮桥镇、鹿河镇；太仓经济技术开发区； 人口：截至2006年底，太仓市市区46万人，常住人口58.92万人，总人口约70万人；15区位：太仓市位于江苏省东南部，长江口南岸，属港口城市。至上海、苏州市中心均为50公里左右，东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市；交通：航空:上海虹桥机场（距50公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）；港口:太仓港地处长江入海口南侧，太仓市东部，是上海国际航运中心“中心两翼型”组合港口内翼的重要组成部分，太仓港距吴淞口仅13海里，是距长江入海口最近的港口 ；公路:境内每百平方公里拥有高等级公里41.6公里，密度列江苏省首位。随着宁太高速公路、苏昆太高速公路、锡太一级公路的建成通车，全市各镇驶上高速公路均不超过15分钟；太仓市城市基本面太仓市城市基本面区位与交通区位与交通数据来源：太仓市政府网新港公路新港公路沿江高速沿江高速锡太公路锡太公路苏昆太高苏昆太高速速339339省道省道204国道国道沪浮璜公沪浮璜公路路目标地块11号线轨道站点（规划）16煤炭中转码头煤炭中转码头华能电厂码头华能电厂码头10001000米米集装箱码头集装箱码头70007000米、米、2222个泊位个泊位预留岸线预留岸线28302830米米9 9个泊位个泊位散杂货码头散杂货码头27002700米米矿石码头矿石码头12001200米米石化码头石化码头太仓市城市基本面太仓市城市基本面港口优势港口优势17太仓港现有航线及发展规划太仓港现有航线及发展规划太仓港现有航线及发展规划太仓港现有航线及发展规划目前太仓港已建成各类泊位32个(万吨以上16个),开辟了37条国际国内航线。2006年，太仓港完成集装箱运量60.12万标箱,货物吞吐量2251万吨，比去年同期分别增长139%和49%太仓市城市基本面太仓市城市基本面港口优势港口优势18沿江产业群沿江产业群沿江产业群沿江产业群现代物流现代物流现代物流现代物流（1 1 1 1）国际企业物流配送中心）国际企业物流配送中心）国际企业物流配送中心）国际企业物流配送中心（2 2 2 2）太仓港保税物流中心）太仓港保税物流中心）太仓港保税物流中心）太仓港保税物流中心（3 3 3 3）塑化）塑化）塑化）塑化、百货、木材、钢材等、百货、木材、钢材等、百货、木材、钢材等、百货、木材、钢材等四大交易市场。四大交易市场。四大交易市场。四大交易市场。电力能源：电力能源：电力能源：电力能源： 适度发展电力项目，大力发适度发展电力项目，大力发适度发展电力项目，大力发适度发展电力项目，大力发展液化气项目、新型能源材料，建设展液化气项目、新型能源材料，建设展液化气项目、新型能源材料，建设展液化气项目、新型能源材料，建设华东地区大型清洁能源基地。华东地区大型清洁能源基地。华东地区大型清洁能源基地。华东地区大型清洁能源基地。石油化工：石油化工：石油化工：石油化工： 打造高级润滑油生产基地，打造高级润滑油生产基地，打造高级润滑油生产基地，打造高级润滑油生产基地，聚氯乙烯生产基地、新型合成材料基聚氯乙烯生产基地、新型合成材料基聚氯乙烯生产基地、新型合成材料基聚氯乙烯生产基地、新型合成材料基地。地。地。地。基础原材料：基础原材料：基础原材料：基础原材料： 重点发展钢材剪切配送、冷重点发展钢材剪切配送、冷重点发展钢材剪切配送、冷重点发展钢材剪切配送、冷热轧钢板、不锈钢、特种钢、有色金热轧钢板、不锈钢、特种钢、有色金热轧钢板、不锈钢、特种钢、有色金热轧钢板、不锈钢、特种钢、有色金属和木制品生产加工，形成长三角重属和木制品生产加工，形成长三角重属和木制品生产加工，形成长三角重属和木制品生产加工，形成长三角重要的基础原材料集散地。要的基础原材料集散地。要的基础原材料集散地。要的基础原材料集散地。太仓市城市基本面太仓市城市基本面太仓市整体规划（一）太仓市整体规划（一）19沿沪产业群沿沪产业群沿沪产业群沿沪产业群精密机械：精密机械：精密机械：精密机械： 以德资工业园为龙头，形成华东地区以德资工业园为龙头，形成华东地区以德资工业园为龙头，形成华东地区以德资工业园为龙头，形成华东地区精密机械生产加工中心之一精密机械生产加工中心之一精密机械生产加工中心之一精密机械生产加工中心之一电子信息：电子信息：电子信息：电子信息： 努力形成具有自主知识产权、竞争力努力形成具有自主知识产权、竞争力努力形成具有自主知识产权、竞争力努力形成具有自主知识产权、竞争力强的信息产业优势产品系列强的信息产业优势产品系列强的信息产业优势产品系列强的信息产业优势产品系列汽车配件：汽车配件：汽车配件：汽车配件： 力争使我市成为江浙沪地区重要的汽力争使我市成为江浙沪地区重要的汽力争使我市成为江浙沪地区重要的汽力争使我市成为江浙沪地区重要的汽车零配件生产和区域性集散地之一车零配件生产和区域性集散地之一车零配件生产和区域性集散地之一车零配件生产和区域性集散地之一生物医药：生物医药：生物医药：生物医药： 着重发展现代生物制药、诊断试剂产着重发展现代生物制药、诊断试剂产着重发展现代生物制药、诊断试剂产着重发展现代生物制药、诊断试剂产品、海洋生物分子材料和纯天然中药制剂、品、海洋生物分子材料和纯天然中药制剂、品、海洋生物分子材料和纯天然中药制剂、品、海洋生物分子材料和纯天然中药制剂、保健类产品保健类产品保健类产品保健类产品太仓市城市基本面太仓市城市基本面太仓市整体规划（二）太仓市整体规划（二）201347562特色产业群特色产业群特色产业群特色产业群化纤加弹：化纤加弹：璜泾镇璜泾镇，年产涤纶加弹丝，年产涤纶加弹丝7070多万吨，多万吨，“全国加弹丝，五分全国加弹丝，五分居其一居其一”。1234567自行车：自行车：陆渡镇陆渡镇，20052005年出口自行车达年出口自行车达320320万辆。万辆。纺织服装：纺织服装：沙溪镇沙溪镇，是太仓市传统支柱产业。，是太仓市传统支柱产业。电机：电机：主要集中在主要集中在浏河镇浏河镇，使用范围广，大到长江三峡工程，小，使用范围广，大到长江三峡工程，小到笔记本电脑用电机的生产。到笔记本电脑用电机的生产。胶带：胶带：胶带产业园位于胶带产业园位于双凤镇双凤镇，规划，规划4km4km2 2，主要从事胶带产品研，主要从事胶带产品研发、生产、技术服务、展示、交易，力争建成国内有较大发、生产、技术服务、展示、交易，力争建成国内有较大影响的胶带产业基地。影响的胶带产业基地。 总部基地：总部基地：城厢镇城厢镇，目前在我市设立区域性生产基地、销售总部、研，目前在我市设立区域性生产基地、销售总部、研发中心的外资企业有特灵空调、耐克、发中心的外资企业有特灵空调、耐克、BPBP、希安琦、艾伯、希安琦、艾伯纳、和承汽配等企业。计划在新城区纳、和承汽配等企业。计划在新城区( (中心城区东侧中心城区东侧) )规划规划建设总部经济集聚区。建设总部经济集聚区。物流，能源，石油化工：物流，能源，石油化工：浮桥镇浮桥镇，依托港口，发展建设港口工业新兴城市，滨江新，依托港口，发展建设港口工业新兴城市，滨江新城区。城区。 目标地块太仓市城市基本面太仓市城市基本面太仓市整体规划（三）太仓市整体规划（三）21按照按照按照按照“东扩南进东扩南进东扩南进东扩南进”的总体思路，引导城市向空的总体思路，引导城市向空的总体思路，引导城市向空的总体思路，引导城市向空间扩展。间扩展。间扩展。间扩展。东扩东扩东扩东扩： 重点建设重点建设重点建设重点建设2 2 2 2平方公里商务区，打造太仓市平方公里商务区，打造太仓市平方公里商务区，打造太仓市平方公里商务区，打造太仓市行政文化中心，集行政、文化、商贸、居住等行政文化中心，集行政、文化、商贸、居住等行政文化中心，集行政、文化、商贸、居住等行政文化中心，集行政、文化、商贸、居住等功能于一体。功能于一体。功能于一体。功能于一体。南进南进南进南进： 开发建设南郊新城，规划面积开发建设南郊新城，规划面积开发建设南郊新城，规划面积开发建设南郊新城，规划面积7.87.87.87.8平方公平方公平方公平方公里，建成现代商贸休闲中心。里，建成现代商贸休闲中心。里，建成现代商贸休闲中心。里，建成现代商贸休闲中心。东扩东扩东扩东扩南进南进南进南进太仓市城市基本面太仓市城市基本面太仓市中心城区规划（一）太仓市中心城区规划（一）22南接南郊新城南接南郊新城南接南郊新城南接南郊新城西临娄东古城西临娄东古城西临娄东古城西临娄东古城北部工业腾飞北部工业腾飞北部工业腾飞北部工业腾飞上海方向上海方向上海方向上海方向规划建设：规划建设：2 2平方公里商务区，打平方公里商务区，打造太仓市行政文化中心，造太仓市行政文化中心，集行政、文化、商贸、集行政、文化、商贸、居住等功能于一体居住等功能于一体。 东侧高速贯通东侧高速贯通东侧高速贯通东侧高速贯通项目地块项目地块太仓市城市基本面太仓市城市基本面太仓市中心城区规划（二）太仓市中心城区规划（二）23“滨水而廊，以绿成园，轴带相依，廊园互契” “轴轴”：轴是指贯穿：轴是指贯穿南北的行政办公轴南北的行政办公轴“带带”：带是指沿上：带是指沿上海路和郑和路两条主海路和郑和路两条主要的城市景观带。要的城市景观带。 “廊廊”：廊是指滨河：廊是指滨河生态绿廊。生态绿廊。“园园”：园是指基地：园是指基地内的绿化公园，内的绿化公园，太仓市城市基本面太仓市城市基本面太仓市中心城区规划（三）太仓市中心城区规划（三）24轴轴轴轴带带带带相相相相依依依依廊廊廊廊园园园园互互互互契契契契商务区商务区商务区商务区全景全景全景全景太仓市城市基本面太仓市城市基本面新区商务区新区商务区 规划图景规划图景25作为长三角地区中心城市的上海,其规划目标是建设与国际化大都市相适应的网络化轨道交通系统,并规划了17条线路。其中规划中的上海轨道交通11号线(市域快速线3)由芦潮港至嘉定城北站和安亭汽车城；轨道交通11号线西北端终点嘉定城北站距太仓市中心仅6.5。上海轨道交通11号线从嘉定城北站延伸至太仓沿沪最近的陆渡成为可能；根据2007年7月最新的报道：上海轨道交通11号线进展顺利，根据嘉定区初步估算，11号线嘉定段2010年世博会前建成后，从轨交1号线徐家汇站换乘到城北站只需45分钟，从轨交2号线江苏路站换乘到城北站只需35分钟。可以预见，在嘉定区11号线建成后，太仓市的轨道交通将迅速建立起来，将有力推动该区域的经济一体化,并使太仓成为上海经济发展的配角,成为上海的卫星城和世博圈成员之一； 11号线城北路站（规划）太仓市城市基本面太仓市城市基本面上海市规划的上海市规划的1111号线轨道交通号线轨道交通26太仓市经济总量保持高速增长，GDP自2003年以来已连续30多个月增幅在15%以上，2006年GDP达到了366.63亿元，增长速度达到了24.28%；与上海比较，GDPGDP、人均、人均GDPGDP、城镇居民人均可支配收入的年增长率均高，表明太仓市经济的、城镇居民人均可支配收入的年增长率均高，表明太仓市经济的快速增长；快速增长；2004年位于经济综合实力全国百强县（市）中第十名,2005年位于经济综合实力全国百强县（市）中第九名。太仓市城市基本面太仓市城市基本面GDPGDP、人均、人均GDPGDP、城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均可支配收入数据来源：上海市统计年鉴/太仓市统计公报年份20022003200420052006上海市GDP（亿元）5741.03 6694.23 8072.83 9164.10 10366.37 上海市GDP增长率（%）16.60%20.59%13.52%13.12%上海市人均GDP（元）43143.00 50032.00 59928.00 67565.00 75990.00 上海市人均GDP增长率（%）15.97%19.78%12.74%12.47%城镇居民人均可支配收入（元）13250.00 14867.00 16683.00 18645.00 20668.00 人均可支配收入增长率（%）12.20%12.21%11.76%10.85%年份20022003200420052006太仓市GDP（亿元）184.21 210.00 248.22 295.00 366.63 太仓市GDP增长率（%）14.00%18.20%18.85%24.28%太仓市人均GDP（元）40094.00 46644.00 54815.00 64679.00 79781.00 太仓市人均GDP增长率（%）16.34%17.52%18.00%23.35%城镇居民人均可支配收入（元）13780.00 14558.00 16670.00 19091.00 人均可支配收入增长率（%）5.65%14.51%14.52%272006年，太仓市全年实现地区生产总值（GDP）366.63亿元，按可比价格计算，比上年增长23.0(现价24.3%)。其中，第一产业增加值15.63亿元，增长5.2%；第二产业增加值223.05亿元，增长23.8%；第三产业增加值127.95亿元，增长24.1%。人均生产总值达到79781元（按户籍人口计算）。全市三次产业比例为4.3：60.8：34.9。目前，太仓市已形成了能源原材料、石油化工、轻工造纸、精密机械、电子信息、现代物流、汽车配件、电力能源等八大支柱产业。2006年，太仓市实现地区生产总值367亿元，财政收入61亿元，工业总产值900亿元，注册外资12亿美元，实际利用外资4.4亿美元；全市已累计批准外商投资企业2700多家，实际利用外资34亿美元，有13家世界500强企业在太仓投资了22个项目。太仓是台商投资较为密集的区域之一，目前台资企已接近70家，同时是江苏省内欧美资本投资最密集的地区之一。特别是德国企业，目前德企已接近90家，成为中国德资企业最密集的县（市）之一。太仓市城市基本面太仓市城市基本面三产比例比较、支柱产业、外资企业三产比例比较、支柱产业、外资企业2006年度三产比较第一产业第二产业第三产业上海市0.9 48.5 50.6 昆山市1.1 67.9 31.0 太仓市4.3 60.8 34.9 苏州市1.9 65.4 32.7 常熟市2.2 59.8 38.0 数据来源：上海市、昆山市、太仓市、苏州市、常熟市统计公报/太仓市招商网28 决策背景决策背景决策背景决策背景城市决策背景（第4-8页）项目决策背景（第10-13页） 太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓市城市基本面（第15-28页）太仓市房地产基本情况（第30-41页）目标地块概况（第43-46页）目标地块市场定位（第48-64页）目标项目规划设计、开发运营及销售分析（第66-72页）目标项目地块投资收益分析（第74-78页） 竞标策略竞标策略竞标策略竞标策略（第80页）29汇报目录太仓市房地产基本情况太仓市房地产基本情况房地产投资额、固定资产投资额与房地产投资额、固定资产投资额与GDPGDP关系关系从行业发展来看，太仓06年房地产全年完成投资20.96亿元，固定资产投入200.17亿，GDP为366.63亿；与周边同等级的昆山市、常熟市房地产投资额及固定资产投资额比较，2006年太仓均低.但可以发现,与其他城市相比,太仓的房地产投资所占比例最小,在受上海市区域经济的辐射与上海市郊区化、外扩化速度的加快的影响下，与上海接壤的太仓在房地产投资比例方面将向上海市接近，太仓房地产行业发展未来有较大的上升空间；固定资产投入占GDP的比例较大（54.6%，200.17/366.63），但太仓市的房地产投资占固定资产投资仅10.47%（20.96/200.17），说明在经济投入和基础设施投入巨大的情况下，太仓房地产将会在目前的初步起步情况下快速发展；2006年上海市昆山市太仓市苏州市常熟市固定资产投入（亿）3925.09280.58200.172106.99259.31GDP（亿）10366.37932.01366.634820.26809.28固定资产投入/GDP37.86%30.10%54.60%43.71%32.04%2006年上海市昆山市太仓市苏州市常熟市房地产投入（亿）1275.5973.6420.96470.7441.07固定资产投入（亿）3925.09280.58200.172106.99259.31房地产投入/固定资产投入32.50%26.25%10.47%22.34%15.84%数据来源：上海市、昆山市、太仓市、苏州市、常熟市统计公报3002年-04年，太仓市商品房销售面积始终稳步增长，05年大幅增长为98.4万方，06年有所回落，相比昆山、常熟等县级市而言太仓的市场容量较小，易受宏观调控的影响；从人均销售面积来看，虽然与昆山、常熟等县级市相比，太仓的人均吸纳力偏低。但作为百强县最前列的太仓，经济发展迅速，居民收入已经达到中等地级城市的水平，较低的人均销售面积表明太仓的房地产市场刚处于发展阶段，其需求还在上升阶段：太仓市房地产基本情况太仓市房地产基本情况商品房销售面积、人均销售面积商品房销售面积、人均销售面积数据来源：上海市、昆山市、太仓市、苏州市、常熟市统计公报31如图，2006年太仓市与周边上海市、苏州市、昆山市、常熟市施工面积/销售面积比较，太仓施工面积/销售面积为4.47，高于4的施工面积/销售面积说明太仓市未来2-3年商品房市场供大于求；但商品房包括住宅与商业，如单独考虑住宅，近几年来太仓市住宅的施工面积/销售面积在3左右，可表明目前太仓住宅市场市场较为健康；太仓市房地产基本情况太仓市房地产基本情况施工面积、销售面积、施工面积施工面积、销售面积、施工面积/ /销售面积销售面积2006年商品房上海市昆山市太仓市苏州市常熟市施工面积(万平方米)10938.751498.07274.855058.09520.28销售面积(万平方米)3025.4352.2961.45998.52122.66施工面积/销售面积3.62 4.25 4.47 5.07 4.24 数据来源：上海市、昆山市、太仓市、苏州市、常熟市统计公报/太仓市建设局太仓市住宅2003年2004年2005年2006年（估算）施工面积(万平方米)55.35182.39197.3195销售面积(万平方米)26.9152.0081.7355施工面积/销售面积2.063.50 2.41 3.5032如图，2006年太仓与周边上海市、苏州市、昆山市、常熟市商品房均价比较，太仓市商品房均价为4011.39元/m2，低于与周边三市：由于2006年太仓市与江苏省县级市房价比较，虽然位于较高的位置，但考虑到未来太仓受上海市区域经济的辐射与上海市郊区化、外扩化速度的加快，未来2-3年太仓的房价将与毗邻的嘉定区/宝山区房价对接,将会越来越趋近并融入上海市房价梯度区间；2006年太仓市住宅均价依据太仓市商品房均价估计；太仓市房地产基本情况太仓市房地产基本情况商品房均价、住宅均价商品房均价、住宅均价太仓市2001年2002年2003年2004年2005年2006年住宅均价（元/m2）109613971675321434523800(估)较上年涨幅（%）27.46%19.90%91.88%7.41%10%2006年上海市昆山市太仓市苏州市常熟市商品房均价（元/m2）7196.013832.924011.396003.284147.24数据来源：上海市、昆山市、太仓市、苏州市、常熟市统计公报/太仓市建设局33崇明县崇明县( (没有完全的数据支持，价格为估计值没有完全的数据支持，价格为估计值) )均价：均价：40004000元元/m2/m2太仓市太仓市均价：均价：40114011元元/m2/m2昆山市昆山市均价：均价：38333833元元/m2/m2宝山区宝山区均价：均价：61666166元元/m2/m2嘉定区嘉定区均价：均价：52915291元元/m2/m2南汇区南汇区均价：均价：49024902元元/m2/m2太仓市房地产基本情况太仓市房地产基本情况0606年太仓商品房均价、上海部分区商品房均价年太仓商品房均价、上海部分区商品房均价34本次预测以嘉定区作为重点参考，08年预测价格以昆山市、太仓市均价占嘉定区均价的比例为准；如：08年昆山均价=08年嘉定均价*07年昆山均价/07年嘉定均价0606年均价年均价 （元（元/m2/m2）0707年当前均价年当前均价（元（元/m2/m2）0808年上涨年上涨 （% %）0808年均价（预测）年均价（预测） （元（元/m2/m2）0909年上涨年上涨（元（元/m2/m2）0909年均价（预测）年均价（预测）（元（元/ /m2m2）嘉定区5291680030%884020%10608宝山区6166686030%891820%10702昆山市3833430055906708太仓市3800410053306396崇明县4000440057206864太仓市房地产基本情况太仓市房地产基本情况0808年、年、0909年房价预测年房价预测35用途成交面积（亩）成交总额（万元）成交均价（万元/亩）单宗土地成交最高价（万元/亩）居住 82.69816098.68 298.57商业 607.543077050.65282.12商住 429.832365055.02102.77其他 239.08858035.89207.242006年太仓市共成交土地39宗，其中住宅和商住项目13宗；商业22宗，其他项目4宗。住宅和商住用地共计512.52亩，占总出让面积的38；商业用地507.54亩，占总量的44。商业项目继续在这一年大举入市，出让宗数和出让面积都超过了商住和住宅用地；从地价上看，06年居住类用地成交均价为98万多/亩，高出商业用地约48万/亩。而单宗地块的最高地价，住宅和商业相当，分别为298.57万元/亩和282.12万元/亩；太仓市房地产基本情况太仓市房地产基本情况0606年出让土地情况与分析年出让土地情况与分析数据来源：太仓市国土局36城厢镇商住用地：24.75万方平均容积率：1.80楼板价：458元/m2住宅用地： 2.67万方平均容积率：1.40楼板价：909元/m2经济开发区住宅用地：1.92万方平均容积率：1.24楼板价：1836元/m2太仓市房地产基本情况太仓市房地产基本情况0606年各主要区域出让土地情况年各主要区域出让土地情况数据来源：江苏土地市场网 37浏河镇商住用地：3.64万方平均容积率：1.80楼板价：290元/m2城厢镇商住用地：3.82万方平均容积率：1.67楼板价：1602元/m2经济开发区商住用地：1.26万方平均容积率：3.00楼板价：1319元/m2港口开发区商住用地：16.39万方平均容积率：1.88楼板价：518元/m2南郊新城住宅用地：8.69万方平均容积率：2.00楼板价：938元/m2（南郊新城第一块地）太仓市房地产基本情况太仓市房地产基本情况0707年各主要区域出让土地情况年各主要区域出让土地情况数据来源：江苏土地市场网 38商住用地商住用地地块出让情况地块出让情况特征小结特征小结太仓市太仓市06年供应前4位为：城厢镇（24.75万方，458元/m2）；浏河镇（1.67万方，513元/m2）；沙溪镇（1.51万方，588元/m2）；横汀镇（0.74万方，377元/m2）07年供应前4位为：港口开发区（16.39万方，518元/m2）；城厢镇（3.82万方，1602元/m2）；浏河镇（3.64万方，290元/m2）；经济开发区（1.26万方，1319元/m2）；（单价均为楼板价）出让体量：06年商住+住宅用地：27.42万方07年至今商住+住宅用地：25.08万方楼板价：商住用地：06年458元/m2，07年至今为696元/m2。上涨52%住宅用地（经济开发区）：06年1836元/m2，07年至今为2916元/m2。上涨58%出让区域改变：06年为城厢镇07年至今为港口开发区、南郊新城、经济开发区住宅用地住宅用地地块出让情况太仓市太仓市06年供应为：城厢镇（2.67万方，909元/m2）；经济开发区（1.92万方，1836元/m2）；浏河镇（0.93万方，281元/m2）；07年供应为：南郊新城区（8.69万方，938元/m2）；经济开发区（2.83万方，2916元/m2）；城厢镇（1.43万方，3809元/m2）；（单价均为楼板价）太仓市房地产基本情况太仓市房地产基本情况土地情况小结土地情况小结数据来源：江苏土地市场网 39地块位置面积（亩）用途容积率总建面（m2） 起始价（万）竞得价（万）上涨竞得人玉山镇4.76商住515862.5666.231008.86（636元/m2） 51.4%江苏振华投资发展有限公司周市镇110.36商住1.8132441.8412140.519866.28（1500元/m2）63.6% 常州市方圆房地产发展有限公司玉山镇301.4住宅1.5301369.524109.5640383.51（1340元/m2）67.5% 金大元（上海）有限公司地块位置面积（亩）用途容积率总建面（m2） 起始价（万）竞得价（万）上涨竞得人太仓市城厢镇南郊新城区130.3住宅2173738.21270016300（938元/m2） 28.4%太仓港区39.66商住379327.225004900（618元/m2）96% 太仓市沙溪镇147.17商住1.6156982.2488809280（591元/m2）0.5% 地块位置面积（亩）用途容积率总建面（m2） 起始价（万）竞得价（万） 上涨竞得人崇明长兴岛95.49商住189万/亩1.276394.4418000（2356元/m2）上海市宝山区房产经营公司陈家镇1号地块499.95住宅40万/亩1333300.220100（603元/m2）上海广安置业发展有限公司、上海崇明房地产开发有限公司、上海陈家镇建设发展有限公司、上海盛融实业有限公司太仓市房地产基本情况太仓市房地产基本情况近期土地成交情况分析近期土地成交情况分析40目前，太仓市房地产市场中，开发商以太仓市本地及苏州企业为主，开发资质大多为三级，竞争环境较为激烈，但产品及开发理念仍有较大的提升空间。2006年太仓市房地产开发企业综合实力名列前列的部分企业：华建(苏州)置业有限公司 、苏州登创房产有限公司 苏州万鸿房地产开发有限公司、太仓市白云渡房地产开发公司太仓市中鑫房地产开发有限公司 、太仓市城市建设投资有限公司太仓市天熙房地产开发有限公司 、太仓鸿达房地产开发有限公司江苏通力建设工程有限公司 、太仓市津华房地产开发有限公司苏州铭城房地产开发有限公司 、太仓市城厢房产开发有限公司太仓市综合房地产开发有限公司 、太仓市金建房地产开发有限公司太仓市兴宏房地产开发有限公司 、太仓市娄东房地产开发有限公司苏州腾州房地产开发有限公司 、太仓市华侨房地产开发有限公司 太仓市房地产基本情况太仓市房地产基本情况房地产竞争对手情况房地产竞争对手情况41 决策背景决策背景决策背景决策背景城市决策背景（第4-8页）项目决策背景（第10-13页） 太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓市城市基本面（第15-28页）太仓市房地产基本情况（第30-41页）目标地块概况（第43-46页）目标地块市场定位（第48-64页）目标项目规划设计、开发运营及销售分析（第66-72页）目标项目地块投资收益分析（第74-78页） 竞标策略竞标策略竞标策略竞标策略（第80页）42汇报目录郑和路（太仓市区主干道）所处区位：城厢镇东南。四至：西至常胜路，东至上海至太仓的一级公路，南至滨河路，北至朝阳路交通情况：项目地块位于常胜路、朝阳路与滨河路的交汇处，距太仓市中心约5分钟车程；沿常胜路可上郑和路、然后至高速公路收费站（从地块到收费站车行5分钟）；地块西侧为华源上海城小区；地块北侧为太仓市消防中队与在建的太仓市人民医院，南侧为大庆锦绣新城小区；项目地块项目地块(344亩亩)高速公路收费站(上海进入太仓市) 朝阳路（经济开发区新修路）常胜路（经济区主干道）滨河路（太仓市景观大道）目标地块概况目标地块概况所在区位、四至与交通情况所在区位、四至与交通情况43项目地块(344亩)太仓市消防中队（地块北侧）太仓市消防中队（地块北侧）朝阳路现状（地块北侧）朝阳路现状（地块北侧）地块中的民居（地块中的民居（2 2、3 3家）将拆迁家）将拆迁地块现状（平整，有杂草）地块现状（平整，有杂草）常胜路现状常胜路现状大庆锦绣新城大庆锦绣新城（项目南侧）（项目南侧）华源上海城（项目西侧）华源上海城（项目西侧）目标地块概况目标地块概况地块现状、周边现状地块现状、周边现状44太仓市第一人民医院（在建）公交车站（已开通）幼儿园、小学（大庆锦绣新城内）目标地块概况目标地块概况周边配套周边配套周边公交车站、太仓市第一人民医院、学校、幼儿园、超市、社区菜场、高尔夫球场等一应俱全。还可充分利用周边楼盘的商业和生活配套。未来上海轨道11号线的嘉定城北路站距宗地车程约15分钟。超市、菜场、商业街（大庆锦绣新城旁）太仓市消防中队（建好）北45出让地块为净地。水、电等基础设施已通至地块边线，受让者可按规划设计要求向有关部门申请办理增容等手续，增容接通费用自理。规划要点：规划要点：l可开发用地面积：344344亩。l用地性质：住宅用地。l使用年限：70年。l容积率： 1.61.6。l总建筑面积：36.73万平方米。l底价：3.8亿，楼板价1035元/平米。l付款方式： 07年12月30日前另付1亿，08年3月30日前付1亿，其余08年5月30日前付清l建筑密度：30%l建筑限高：住宅小于80米，商业大于15米、小于80米。l绿化率：35%目标地块概况目标地块概况规划要点规划要点46 决策背景决策背景决策背景决策背景城市决策背景（第4-8页）项目决策背景（第10-13页） 太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓市城市基本面（第15-28页）太仓市房地产基本情况（第30-41页）目标地块概况（第43-46页）目标地块市场定位（第48-64页）目标项目规划设计、开发运营及销售分析（第66-72页）目标项目地块投资收益分析（第74-78页） 竞标策略竞标策略竞标策略竞标策略（第80页）47汇报目录目标地块市场定位目标地块市场定位开发理念开发理念开发理念：基于上述对太仓城市基本面、太仓房地产情况与目标地块的分析，考虑到目标地块的区位优势与目前太仓市所处的房地产周期，目标地块的开发应当立足于太仓本地市场，并承接上海市场外扩；以下对目标地块市场定位，我们将从两层次上讨论：1.基于太仓本地市场，目标地块的定位如何？2.承接上海市场外扩，如何看待目标地块的定位？上海上海吳中區 相成區太太 倉倉 常熟 昆山吳江園區高新區張家港蘇州蘇州基本太仓本地市场的基本太仓本地市场的目标地块定位目标地块定位承接上海市场扩张的承接上海市场扩张的目标地块定位目标地块定位48项目地块项目地块华源华源上海城上海城多层、高层、小高层多层、高层、小高层90-150m290-150m2均价均价43004300元元/m2/m2大庆大庆锦绣新城锦绣新城多层、高层多层、高层80-120m280-120m2均价均价40004000元元/m2/m2高尔夫湖滨高尔夫湖滨别墅、高层别墅、高层100-380m2100-380m2高层：高层：55005500，联排：联排：80008000；华华源源上上海海城城锦绣新城锦绣新城高高尔尔夫夫湖湖滨滨目标地块市场定位目标地块市场定位周边楼盘情况周边楼盘情况49楼盘名称楼盘名称所在位置所在位置建筑类别建筑类别/ /容积率容积率主要户型主要户型（）（）开盘时间开盘时间价格价格（元（元/ / ）销售情况销售情况开发商开发商大庆大庆锦绣锦绣新城新城常胜路与滨河路交界处多层,小高层、高层/整个社区占地630亩，总建筑面积77万平方米，容积率1.89 80-1202007年10月1日目前，均价4000现房，5000套可售，截止到2007-10-11，已售出500套大庆油田华源华源上海上海城城朝阳路、娄江路口多层、高层、小高层/总建筑面积40.2万平方米90-1502007年8月开一期最后2幢，二期未开工多层：3800小高层：4500截止到2007-10-11，剩余十几套小高层苏州华源置业高尔夫湖滨高尔夫湖滨花苑花苑 滨河路128号东亭路口 小高层、高层, 别墅 /占地208亩，容积率1.42100-3802004年开盘（开独栋别墅与小高层）目前，剩余高层已突破5500，连排别墅均价：8000截止到2007-8-14，剩余部分高层大户型，剩余2套别墅，其余卖完苏州协鑫置业有限公司 君悦豪廷君悦豪廷位于新华西街与204国道交界处多层、小高层整个社区占地4.5万平方米，总建筑面积9.2万平方米，容积率2.04 64-2502004年10月，分8个楼盘开盘目前，均价4800截止到2007-8-14，已开7个楼盘，剩余少量130平米以上的商品房，其余售完上海兰升经典房地产开发有限公司和太仓华侨房地产开发公司目标地块市场定位目标地块市场定位周边楼盘情况介绍周边楼盘情况介绍50案名开盘时间多层小高层高层大庆锦绣新城07.10华源上海城04.9高尔夫湖滨04.10宝龙城市广场03华侨花苑04.11目前在售的项目建筑类型比较多样，多层、小高所占的比重相近，相对而言，高层所占比重更小些。整个市场的各个楼盘开盘至今，一般前期开盘的以多层为主，后期则是小高和高层为主，多层逐渐减少。由现场调研发现，当地客户更趋于高层，高层的均价贵一些。 案名开盘时间11-1516-2021以上大庆锦绣新城07.10华源上海城04高尔夫湖滨04.10宝龙城市广场03华侨花苑06.11目前在售的项目以中型和超大型规模为主，其中大庆锦绣新城是规模最大的项目，总建规模为77万平方米。另外华源上海城的总建规模也达到42万平方米，均以住宅开发为主。 目标地块市场定位目标地块市场定位竞争楼盘产品分析竞争楼盘产品分析51案名开盘时间3500-39994000-49995000大庆锦绣新城07.10华源上海城04.9高尔夫湖滨04.10宝龙城市广场03华侨花苑04.11项目周边在售几个大型项目价格差异性不是很大，均价主要集中在4000-45004000-4500元/平方米。价位比较突出的是高尔夫湖滨。其优质的产品、欧式的建筑风格，彰显品味和档次，小区内完善的配套，得天独厚的景观环境，也直接体现在价格上，均价55005500元/平方米左右，是目前太仓价格最高的高层。而宝龙城市广场的价格之所以比一般楼盘都低，是因为小区内的多层都属于拆迁户，阻碍了整个楼盘的档次提升，且开盘较早，销售速度快，价格提升幅度不大。从主力客源来看目前购房客源主要来自太仓市改善型客户和为子女购房者，高尔夫湖滨主要集中了太仓市政府、城厢镇政府等公务人员，以及部分经济开发区企业中高层。 另外，也有来自上海和苏州的客户，但所占比例不大。从销售情况来看目前区域内在售房源很充足，以锦绣新城70万方大盘整体入市，带来区域市场供大于求，中端楼盘之间的竞争也会比较激烈，目前区域楼盘的销售速度普遍集中在5-6万平方米/年。从部分楼盘销售楼盘销售可以看到，太仓市民购房开始追求高品质楼盘，品质高的楼盘在价格上能得到购房者的支持；目标地块市场定位目标地块市场定位竞争楼盘产品价格与客源分析竞争楼盘产品价格与客源分析52基于太仓本地市场的目标地块定位定位：高层：虽然太仓市有一定量的高层，但品质较高的高层较少，对需要改善性需求的人来说没有可选择的产品，而精装公寓在目前的太仓市场更是十分稀少，精装公寓的设计日趋完善，功能与服务提升到一个全新的高度，从而既保证了酒店式公寓的使用功能，又突出了它的个性化，同时强调了私密感，又以产品紧缺的特点确保投资型客户的投资回报。高品质花园洋房：太仓目前没有可比较的花园洋房，品质稍高的高尔夫湖滨联排 别墅均价为9000元/m2，可见太仓特别高端的产品并没有较大的市场，而花园洋房的满足了居住于价格的较好平衡，对改善性需求客户与外企中高管有很强的吸引力。客户细分产品定位需求满足太仓本地客源富贵之家或一般家庭（收入中等但追求品质）高品质花园洋房、普通高层改善性需求,注重生活品质的提高；对周边配套要求较高；注重楼盘品质年轻白领（第一次置业、婚房或投资）精装公寓追求性价比或看好未来投资的回报；对交通与周边配套要求较高；外企中高管产品新颖的花园洋房或精装公寓注重生活品质的提高，小区环境好、档次较高；目标地块市场定位目标地块市场定位太仓本地市场太仓本地市场53区域属性变化导致客户变化土地属性土地属性变化变化影响影响结果结果供求属性供求属性配套属性配套属性人口属性人口属性嘉定新城嘉定新城价高量少，价高量少，本板块价格优势凸现。本板块价格优势凸现。生活配套、商业配套逐步完善生活配套、商业配套逐步完善人口导入，外来常住人口增加人口导入，外来常住人口增加价格优势增强价格优势增强生活功能增强生活功能增强人口密度增加人口密度增加价差导入型价差导入型配套导入型配套导入型产业属性产业属性周边行政、总部基地快速发展周边行政、总部基地快速发展产业人士导入产业人士导入产业导入型产业导入型交通属性交通属性轨道交通轨道交通1111号线号线2012010 0年通车年通车接受上海辐射接受上海辐射交通导入型交通导入型54目标地块市场定位目标地块市场定位上海市场上海市场目标客户策略扩大的扩大的全市客户全市客户+ +全市的青年客户，在他们这个阶段，价格是影响买楼的重要因素之一，他们不能承担市区高尚住宅的价格。而轨道交通将新城与市中心的距离大大拉近，这是他们选择购房的另一个重要原因。关注的关注的特定客户特定客户+ +太仓众多的外企管理人员，对于高品质、高品位有良好物管的精装修服务式公寓的需求值得关注。精准的精准的区域客户区域客户太仓本地客户的消费能力不容小看，对于高品质的产品情有独钟，太仓的行政、事业、及企业中高层管理人员以及在嘉定、宝山工作的中层管理人员对于类别墅产品(如创新的花园洋房)有较强的需求。扩扩大大的的客客户户面面从以上从以上4 4种不同的客户导入，推导出消费群的定位策略：种不同的客户导入，推导出消费群的定位策略：55目标地块市场定位目标地块市场定位上海市场上海市场l自2006年以来，嘉定新城区域整体市场供应和需求一直处于比较低的水平，每季度供应量基本保持在5万平方米上下；l2006年3季度，因为3个项目的集中上市，导致供应量一度超过10万平方米，而供求比也达到了历史低点0.59；l综上所说，嘉定新城板块整体供求状况基本平稳。56目标地块市场定位目标地块市场定位上海嘉定新城住宅市场板块供求分析上海嘉定新城住宅市场板块供求分析u因为2005年的宏观调控，嘉定新城市场整体走势波动较大，在3季度达到最低值4420元/平方米；u2006年起，整体价格走势较为平稳，保持在5400元-6000元/平方米上下。57目标地块市场定位目标地块市场定位上海嘉定新城住宅市场价格特征上海嘉定新城住宅市场价格特征项目地块项目地块保利海上五月花联排、多层、小高层80-400m2高层均价：无，联排均价：12000 ；清水颐园小高层,多层,联排别墅 100-400m2均价：8200（多层、小高层）联排均价：无 ；浦发香舍小高层,联排别墅 900-350m2小高层均价：8500(售完)联排均价：10000 ；嘉贤庄小高层、独栋158-400m2小高层均价：6600（9月售完）独栋均价：15000 ；目标地块市场定位目标地块市场定位上海市嘉定新城周边楼盘情况上海市嘉定新城周边楼盘情况嘉定新城嘉定新城58产品累计住宅均价（交易价）目前报价保利海上五月花联排多层小高层未开12000（联）清水颐园小高层,多层,联排别墅 57008200（多层、小高层）和华茗苑小高层,多层 59007500(售完)浦发香舍别墅、小高层 58008500(售完)嘉贤庄小高层、独栋7036（公寓为主） 6600公寓（9月售完）目标地块市场定位目标地块市场定位上海市嘉定新城周边楼盘情况上海市嘉定新城周边楼盘情况59基于上海外扩市场的目标地块定位定位：高层：上海市轨道交通11号线的修建将大大缩短嘉定区至市中心（徐汇区）的时间。这样就会有相当一部分刚工作、积蓄少、收入高、在市区工作的年轻白领在上海市房价较高的情况下，会选择在太仓首次置业，而总价低的精装公寓、普通高层将会是热点产品；高品质花园洋房：紧邻太仓市的上海嘉定区、宝山区虽然有花园洋房，但按照目前的上海楼市发展的情况，嘉定区、宝山区的花园洋房价格09年将达到12000-13000，而目标地块7000-8000花园洋房将会有较强的吸引力，满足嘉定区、宝山区的改善性需求客户。目标地块市场定位目标地块市场定位上海外扩市场上海外扩市场客户细分产品定位需求满足上海客源在市区工作的年轻白领总价低的精装公寓、毛坯公寓针对性产品需求；看中良好的性价比满足其良好环境的居住需求第一次置业需求；对周边配套要求较高；嘉定区、宝山区的一般家庭（收入中等但追求品质）高品质花园洋房改善性需求；看中良好的性价比满足其良好环境的居住需求的改善性需求；投资客源（包括上海、外地）投资客源各种房型，以精装公寓、花园洋房为主利用经济开发区外企集聚的优势,发展中高管理层的租赁投资利用太仓承接上海外扩的地缘优势进行异地房产投资，看好外来太仓的承接效应60整体定位整体定位立足本地市场来看，本项目的自身地块资源和周边市场分析，建议项目走差异化竞争路线，将总体定位为以创新花园洋房、景观高层和精装修的服务式公寓为主的太仓标杆中高档花园社区。产品定位产品定位按照综合容积率1.6的规划指标，另住宅部分90平方米以内的户型70%，则物业形态初步为花园洋房、高层、精装修的高层服务式公寓三类物业组合。目标地块市场定位目标地块市场定位整体定位、产品定位整体定位、产品定位用地性质 物业类型 面积 （万方） 套数 配置要求 备注 住宅 花园洋房 10.6 800左右 5-6层，层层退台，单套135平米左右，底层带花园 优先保证品质 高层 14.7 1500 左右 两房85平米左右， 三房100-120平米左右，产品新颖且附加值高 “9070”部分在此消化 服务式公寓(精装修) 10 1300左右 一房约60平米左右，两房85平米左右 精装修标准为1000元/平米； 商业和公建 其他公建配套 0.7 售楼处（会所）1000平米，第二会所800平米，幼儿园（如控规需要）500平米 沿街商铺 0.7 70 1层，局部2层，单套50平米分割 61参照项目参照项目1君悦豪廷参照项目2大庆锦绣新城参照项目3高尔夫滨湖花苑评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分区位片区形象15%101.5101.5152.25与市中心的距离12%131.56101.2101.2道路/交通状况16%101.6101.681.28周边自然环境20%102.0102.0153.0周边人文环境10%111.1101.080.8周边配套10%121.2121.280.8治安状况2%100.2100.2120.24片区提升空间15%81.281.2101.5总评分10.369.911.07参照项目售价（元）500040005500折算价格（元）482640404968参照权重（%）204040加权后数目（元）965.21616.01987.2本项目价格4568.4目标地块市场定位目标地块市场定位价格区位比较法价格区位比较法62参照项目参照项目1君悦豪廷参照项目2大庆锦绣新城参照项目3高尔夫滨湖花苑评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分规划设计总体规划12%91.0880.96121.44社区规模6%120.72120.72120.72园林环境15%81.281.2101.5建筑外观16%91.4491.44101.6户型设计12%101.291.08101.2社区配套4%80.32100.4100.4其他施工质量10%101101101.0物业管理10%90.990.9101.0开发商品牌15%71.0561.0581.2总评分8.918.7510.06参照项目售价（元）500040005500折算价格（元）5612 45725467参照权重（%）20%20%60%加权后数目（元）1122.4914.43280.4本项目价格5317.2目标地块市场定位目标地块市场定位价格产品比较法价格产品比较法63高层可研时点价格=区位价格*40%+产品价格*60%=4568.4*40%+5317.2*60%=5018元/m2 参照板块内主要楼盘情况，综合考虑本项目地块自身条件、土地开发成本、区域市场消化速度和区域居住环境开发完善后带来的升值空间，按照打造太仓标杆创新高品质楼盘的目标并预计2009年第1季度开盘，初步认为：住宅部分住宅部分高层价格：依据太仓市现有项目售价（主要为太仓标杆项目高尔夫湖滨目前的高层均价5500元/平米），综合上述可研时点价格，取整后当前小高层/高层单价为5000元/平米。按照15%的价格年增长率估算，预计开盘时价格约5750元/平米（毛坯）。花园洋房价格：根据高层、多层、花园洋房这几种产品形态的价差规律，高层：花园洋房=1：1.3左右，且花园洋房作为片区的稀缺产品，则估算当前花园洋房单价为6500元/平米按照15%的价格年增长率估算，预计开盘时价格约7475元/平米（毛坯）。商业部分商业部分由于周边无可比楼盘有商铺在售，故按照住宅价格换算法进行计算。(住宅价格换算法以商业项目所处区域周边普通住宅均价为基准，取住宅价格1.5-2.0倍为商铺售价)。考虑到本项目周边大型配套已基本完善，且未来有大量居民入住，暂取本项目的住宅商铺比约为1：1.5，按照本项目开盘高层5750元/平米计算，开盘销售时点均价约为9919元/m2； 目标地块市场定位目标地块市场定位价格定位价格定位64 决策背景决策背景决策背景决策背景城市决策背景（第4-8页）项目决策背景（第10-13页） 太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓市城市基本面（第15-28页）太仓市房地产基本情况（第30-41页）目标地块概况（第43-46页）目标地块市场定位（第48-64页）目标项目规划设计、开发运营及销售分析（第66-72页）目标项目地块投资收益分析（第74-78页） 竞标策略竞标策略竞标策略竞标策略（第80页）65汇报目录66精致典雅的新古典主义风格，能够普遍的引起上海客户的认同感；通过相对厚实的墙面和开窗相呼应，突出项目稳重大方的性格。材质方面花园洋房类物业考虑石材、木材原生态材质的运用，小高层公寓局部考虑石材；考虑色彩之间的对比搭配；花园洋房的风格和小高层的风格易于统一。67目标地块规划目标地块规划立面风格建议立面风格建议 精致典雅的新古典主义风格精致典雅的新古典主义风格根据中国传统文化对当地影响深远，中式情节和文化底蕴远远高于其它区域。基于此点考虑景观主题风格采用：我们建议园林风格：我们建议园林风格： 现代中式风情园林现代中式风情园林选择现代中式风情园林作为项目的园林风格，主要原因有：u和区域文脉延续一致，易于接受；u现代中式造景手法适合大面积造景也适合小面积的园林设计，适用度高；u古典造景手法略显繁复，通过现代手法简化之后，可以保留其空间韵致，简化造景手法，也符合现代人的审美观；u风格成熟，减少创新风险；u经过和现代风格融合之后的中式景观，造景手法相对简单，并且所用材料大多也来自本土，成本容易控制。 68目标地块规划目标地块规划景观风格建议景观风格建议 现代中式风情园林现代中式风情园林现代中式风格的园林设计利于和水景的结合；现代中式景观可以通过具有明显中式元素的坐椅、种植、廊、墙、亭等元素突出中式景观性格；69目标地块规划目标地块规划景观风格建议景观风格建议 现代中式风情园林现代中式风情园林建议会所和商业结合设计，采取泛会所的设计，同时考虑和内部空间的结合，希望能够和小区内部有一定联系，后期可以经营会所作为商业的一部分，主要用来解决会所经营出路；同时也能使会所的配套功能（如室外泳池）更好的和内部景观结合成一体；配套商业和主体商业结合在一起设计，建议在适当位置预留小型休闲广场，具有一定休闲功能形成步行街形式。70目标地块规划目标地块规划配套建议配套建议 会所会所一期二期三期目标地块开发目标地块开发产品分期计划产品分期计划施工与销售为三期 项目一期项目二期项目三期花园洋房建面：60000m2建面：45839m2高层建面：60000m2建面：60000m2建面：20766m2服务式公寓建面：53096m2建面：53096m2商业建面：3600m2建面：3600m2合计建面：120000m2 建面：116696 建面：12330171序号里程碑一期二期三期1施工许可证2008.08.152008.08.152009.02.012009.02.012010.02.012010.02.013开盘2009.01.012009.01.012010.01.012010.01.012011.01.012011.01.014结构封顶2009.03.012010.01.302011.01.305竣工备案2009.12.302009.12.302010.12.302010.12.302011.12.302011.12.30项目的开发进度安排完全符合太仓市国土局对该项目的开工和竣工时间要求“即2008年12月30日开工，竣工节点为2011年12月30日”，开发周期为3年半，因此该项目整体上属于经营性项目。目标地块开发目标地块开发项目开发进度表项目开发进度表 决策背景决策背景决策背景决策背景城市决策背景（第4-8页）项目决策背景（第10-13页） 太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓市城市基本面（第15-28页）太仓市房地产基本情况（第30-41页）目标地块概况（第43-46页）目标地块市场定位（第48-64页）目标项目规划设计、开发运营及销售分析（第66-72页）目标项目地块投资收益分析（第74-78页） 竞标策略竞标策略竞标策略竞标策略（第80页）73汇报目录投资收益分析成本测算假设土地成本按照底价（110万元/亩）90%的增幅（210万元/亩）进行测算，则项目总开发成本约为234,877万元。 项目项目成本估算成本估算说明说明1.1.直接成本直接成本184,916184,916 1.1.土地成本74,407按210万元/亩 1.2.前后期费用5,262 1.3.建安费用 105,246 包含基础设施配套费、市政配套费和不可预见费2.2.期间费用期间费用26,24326,243 2.1.管理费用5,791取销售收入的3.0% 2.2.财务费用11,764按年贷款利率7.29%计算 2.3.销售费用8,687取销售收入的3.0%3.3.税负税负23,71923,719 3.1.营业税及附加16,129取销售收入的5.5% 3.3.土地增值税7,590按土地增值税方法合计合计234,877234,877表6-1 项目成本估算结果汇总表（单位：万元）74依据销售进度计划与销售定价策略，同时结合近年来太仓市楼盘的销售情况，我们为项目进行了销售收入预测，结果汇总于表6-2。其中销售回款按本季回笼70%，下季回笼30%来预测，结转销售收入共计289,571万元。表6-2项目分期销售收入和收益预测表（单位：万元）2009201020112012合计结算面积（m2）9600011498612375925253359998结转销售收入646308647611422524239289571净利润(万元)10071223422504527541020销售净利率(%)1.6%14.1%19.7%21.8%14.2%投资收益分析分期销售收入和收益测算75 从表6-4利润表可知项目的税后净现值大于零，且税后内部收益率大于基准收益率15%，因此可预期项目有较好的投资效益。总体收益水平均超过了公司对经营性项目的财务要求标准。 表6-3 项目利润表序号项目单价总价(万元)1项目总收入2895712项目总成本费用2348772.1土地成本744072.2前期费用52622.3建安工程成本1052462.5销售费用86872.6公司管理费57912.7营业税及附加161292.8财务费用117642.9土地增值税75904税前利润546935所得税25%136737税后净利润410209销售净利率14%14%10IRR22%22%11NPV104091040912LV-IRR32%32%投资收益分析项目利润表76从上图中可以看到项目的资金压力点在2008年第四季度，资金峰值达到83396万元，主要是由于土地出让金付款总额高，可能对公司的现金流造成一定压力。项目投资回收期为3年！当售价下降7%时，项目收益水平正好达到公司要求的财务标准！当售价下降19%时，项目净利润水平为零！投资收益分析盈亏平衡分析77 表6-4项目投资敏感性分析项目基准售价+5%售价-5%售价+10%售价-10%税后内部收益率21.88%24.86%18.96%27.86%15.99%项目基准建安-5%建安+5%建安-10%建安+10%税后内部收益率21.88%23.32%20.51%24.77%19.16% 在本项目中建安成本对收益率的影响不大，当建安费用上升10%时，收益率下降2.72%左右，而当销售价格下降10%时，收益率则下降5.89%左右，可见销售价格对收益率的影响是建安费用的2倍左右。 因此，本项目应着重制定销售策略，保证合理售价的同时再考虑如何提高工程效率，降低建安成本费用。 投资收益分析敏感性分析（售价和建安成本）78 决策背景决策背景决策背景决策背景城市决策背景（第4-8页）项目决策背景（第10-13页） 太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓项目可行性研究太仓市城市基本面（第15-28页）太仓市房地产基本情况（第30-41页）目标地块概况（第43-46页）目标地块市场定位（第48-64页）目标项目规划设计、开发运营及销售分析（第66-72页）目标项目地块投资收益分析（第74-78页） 竞标策略竞标策略竞标策略竞标策略（第80页）79汇报目录竞价策略地价增幅与收益率变化地价地价增幅增幅单位底价单位底价（万元（万元/ /亩）亩）底价底价（万元）（万元）楼板价楼板价（元（元/m2/m2）IRRIRR销售销售净利净利率率0 110 36740 1031 45%21%10%121 40414 1134 41%20%20%132 44088 1238 38%20%30%143 47762 1341 35%19%40%154 51436 1444 32%18%50%165 55110 1547 30%17%60%176 58784 1650 28%17%70%187 62458 1753 26%16%80%198 66132 1856 24%15%90%209 69806 1959 22%14%100%220 73480 2063 20%13%110%231 77154 2166 19%13%120%242 80828 2269 18%12%130%253 84502 2372 17%11%140%264 88176 2475 15%10%150%275 91850 2578 14%9% 保守策略 地价增幅50%的情况下，该项目收益水平可观； 积极策略 地价增幅90%的情况下，该项目收益水平较好； 最高限策略 地价增幅120%的情况，与公司要求的财务指标一致；80