恒星的运行之道是：聚变和裂变产生巨大能量。恒星的运行之道是：聚变和裂变产生巨大能量。聚变聚变/ /裂变裂变这个宇宙中有很多恒星这个宇宙中有很多恒星崇疼婶轿宝滦眠瓶窥肠捆咱思哨芍阴讲疵浓瀑梆毡吞干粘维跨郑雪樟轰烟最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园是明星盘吗？第五园是明星盘吗？第五园是恒星盘吗？第五园是恒星盘吗？?晰东勾捕倡诱卉仁社梆衰疫签底厘隘艳租疮贴堪挪垂滩寐近勾帚诚寞参忻最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件顺市下的涅槃和飞升顺市下的涅槃和飞升万科第五园万科第五园 裂变裂变/聚变聚变 之道之道 频佬疑柯淌搭木剁岭鸭磷拷条摊花水是阐舜替眶肩撕蝴端垒弧旋血宵谭草最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件42-85五期公寓五期公寓89四期拓展型三房四期拓展型三房110-150五期平面大户五期平面大户70四期拓展型两房四期拓展型两房55-95五期街铺五期街铺35-55八期街铺八期街铺136-146八期多层复式八期多层复式产品线丰富，产品类型复杂，差异性比较产品线丰富，产品类型复杂，差异性比较大。大。89景台三房景台三房第五园第五园09年产品格局年产品格局寻找项目突破能量寻找项目突破能量，实现：实现：1、在现有资源下，合理安排产品节点分配，实现项目销售目标；2、不断提升项目调性和价格；3、扩大项目影响力。五期五期五期五期八期八期八期八期大五园大五园大五园大五园四期四期四期四期大五园大五园大五园大五园喉歧廉端疑鳖洪嗅熊脾森拉夏峙讽倔采滔怜烫丙烘凑蜡崎儿钝努廊枝逢害最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园0909年年初困境年年初困境09年产品线丰富，年产品线丰富，差异化较大差异化较大第五园品牌美誉第五园品牌美誉度下挫度下挫产品线覆盖首置、首改和再改全系列物业类型覆盖住宅、公寓和商业属性导致调性差异，价格定位与产品责任不一第五园的认知疲劳，万科大盘和第五园中式风格未形成项目强势推动力；竞争对手如溪山、龙岸和华府等以崭新高端形象博得全城关注；第五园子产品形象的提升和共存。销售力的保证与销售力的保证与提升提升看楼通道长，流线复杂，服务水平无法保证销售人员的产品推售掌控难度变大。销售压力巨大销售压力巨大预计推售面积15万，推售套数近2000套由于市场和产品因素，五期首批产品和公寓遭遇滞销脖雾苯灌冤纵舆钡朱腥汕淌再常愤桓坛束胸垂南报神规跨衬逐擂戮允傅梅最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园09年营销目标年营销目标预计逾预计逾20亿，深圳万科项目中业绩完成目标占比最高亿，深圳万科项目中业绩完成目标占比最高脱离价格战脱离价格战, ,做市场价格领导者做市场价格领导者高业绩高业绩高形象高形象高度营销高度营销承接第五园承接第五园1 13 3期的豪宅形象，支撑项目价格期的豪宅形象，支撑项目价格树立第五园树立第五园“CBDCBD上品质大盘上品质大盘”的形象的形象不拘泥于项目节点宣传，以大盘大营销展开项目；不拘泥于项目节点宣传，以大盘大营销展开项目；结合项目传播主题和方向组织现场活动，整合合作公司结合项目传播主题和方向组织现场活动，整合合作公司和集团资源，实现项目客户拓展渠道整合；和集团资源，实现项目客户拓展渠道整合；做市场领导者，占据竞争主动权做市场领导者，占据竞争主动权墟轴砖滥苏援扣啸韭缮砌或息孪肃苯半呼诱徒戒似蘸伙民绸铅唆芦札萨刷最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件如何突围？如何突围？策略至上策略至上炉谨认舒残捣衷突俩她犯逛橡竭占团涯铝垮奸鞍绵责萧杆反穆硕再甸丁祥最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件太阳系运行之道：太阳系运行之道：所有的行星以太阳为核心，在自我质量决定的轨道中运行，行星间轨道互不干扰，形成一个完整平衡的太阳系。轨道轨道行星行星太阳太阳太阳系的启示太阳系的启示捂孔称鱼削祝沃喧菜料丛酉朔岭扔叁垮员麓蓄铺霖哭吕媳啼萍蚀阴语蜘捶最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园如何建立这样互不干扰的平衡体系？第五园如何建立这样互不干扰的平衡体系？能量能量外力作用下外力作用下物物理理学学裂裂变变能能量量原原理理物理学上的裂变物理学上的裂变是由原子核分裂产生能量。内部结构变化内部结构变化裂变裂变 是当一个个体无法承载外力或目标时，在外力的作用下或目标的外力的作用下或目标的驱动下驱动下，以裂变式发展，产生系列子品牌，从而获得发展的巨大能量。箭桑受灭哨蛰醇触为浊恤括层颊禁彝静慌八税蓑产劲痴巷柴赤廊浦助鉴泥最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园在第五园在0909年必须要做品牌裂变，形成一个五园系！年必须要做品牌裂变，形成一个五园系！靛欺弯毡谨熬百屿瞪顾占贺姓虫忻敞揭锡壹疚为态苛劳嘶椒翅厚蔓斜沙军最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园0909年品牌裂变之里城年品牌裂变之里城第五园第五园0909年品牌裂变之第五寓年品牌裂变之第五寓第五园第五园0909年品牌裂变之景台年品牌裂变之景台第五园第五园0909年品牌裂变之云锦年品牌裂变之云锦第五园第五园0909年品牌裂变之锦街年品牌裂变之锦街第五园第五园09年品牌裂变年品牌裂变帧壬弘绞糕汰谦徒轰秦烤抢韧熏捌凡真鉴野薛启教驾蝶荫颖倍惠篮央执另最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件里城裂变前的营销思考里城裂变前的营销思考n地块位置的独立性n低于90平米的小户型n看楼流线上过长n建筑外力面风格的差异性万科第五园万科第五园万科万科里城里城第五园第五园09年品牌裂变之里城年品牌裂变之里城四期四期五期五期难葛许联友靶撰柄俭函摹垛吝呢渐疵卵针两顶离谎戈式跪搂占佳拘慨获晤最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件大五园大五园大五园大五园第五园第五园第五园第五园万科里城万科里城万科里城万科里城低于90平米的纯粹两房和三房主力产品为五期云锦纯大户和八期多层复式产品与第五园在线上做彻底切割，避免在推广上造成的认知错位和资源消耗；作为万科一个新的独立项目操作，可增加新的聚焦点，扩大市场占有率；四期取名为里城，定位为专为年轻的城市精英打造的生活天地，诉求更容易被目标客户所接受。第五园第五园09年品牌裂变之里城年品牌裂变之里城擂蔡斗蘑檀弯梯眠壮就扦涟干六寓卧蓖凑统叠舅炬咆袖版胆募姑隔烘凶淬最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园老销第五园老销售中心售中心万科第五园万科第五园新销售中心新销售中心万科里城销万科里城销售中心售中心第五园第五园09年品牌裂变之里城年品牌裂变之里城 采用两个销售中心，形成四、五期目标客户的分流和互动，更好地细化客户群，而看楼流线简化，服务更趋完美。 脸硕砒侦趁船酸融茹瞻亦卞圭金张逢捷宦幼法辛爱番擞晦但戍验蝶祖签裔最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件里城销售中心里城销售中心第五园销售中心第五园销售中心第五园第五园09年品牌裂变之里城年品牌裂变之里城防悉拦踏酿疽述偏察坪骇灯行根乔娩戮诛捷耽诈庆蔷捶吏屉呢阔概辊遍莲最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园09年品牌裂变之里城年品牌裂变之里城推售策略上之裂变奇兵推售策略上之裂变奇兵n将项目产品多批推售，制造稀缺和抢购氛围，实现裂变能量；n分批定价，试探客户价格高位，实观利润最大化；n灵活应对市场变化，调整推售节奏，截留竞争项目客户。推售推售4#4#楼楼138138套套, , 均价均价1290012900元元/ /2009-05-282009-05-28加推加推1#1#楼中间楼中间单位单位,48,48套套, ,均价均价1330013300元元/ /2009-6-132009-6-132009-6-202009-6-20推售推售3#3#楼楼,136,136套套, ,均价均价1400014000元元/ /2009-6-272009-6-27裂变式的奇兵突击裂变式的奇兵突击里城里城09年年8次开盘次开盘加推加推1#1#楼高层楼高层单位单位,48,48套套, ,均价均价1380013800元元/ /加推加推1#1#楼低层楼低层间单位间单位,42,42套套, ,均价均价1350013500元元/ /2009-8-82009-8-8推售推售2#2#楼楼,136,136套，部套，部分推出，分推出，均价均价1590015900元元/ /2009-9-122009-9-12推售推售7#7#楼楼,102,102套套, ,均价均价1850018500元元/ /2009-12-112009-12-11创意集市创意集市音乐节音乐节运动季运动季2009-9-202009-9-20推售推售2#2#楼楼,136,136套套, ,余货余货加推，加推，均价均价1620016200元元/ /据擦咒稳擞奖每邢傈赔蒜敷羽生蓝直晌六鸿会醇待焊婶棋猫圭肋涟芦稠笆最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园09年品牌裂变之里城年品牌裂变之里城短短不到一个月的时间短短不到一个月的时间万科里城以一个新项目的形象横空出世！万科里城以一个新项目的形象横空出世！“有经验的房子有经验的房子”传遍千家万户！传遍千家万户！多次开盘多次开盘,热销不减热销不减!万科里城万科里城,成就龙坂片区热销王成就龙坂片区热销王!瓢毗殷馆损桥堑容告酷王蒸碴茅及墙秽廓誊搬灭颗筏扯旗粤量锑馆诈慨揭最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五寓第五寓主力户型：主力户型：4242平米单身公寓平米单身公寓万科第五园迄今为止唯一的一栋万科第五园迄今为止唯一的一栋公寓公寓华南地区第一个工业化建筑华南地区第一个工业化建筑五期公寓五期公寓第五园第五园09年品牌裂变之第五寓年品牌裂变之第五寓自09年1月以“一切超乎想象”的工业化形象面世以来，遭遇市场冷遇。汉傣醒兆外孵脑蹋坦畔焊愈皱舀索涣鸟吊瞻粒涌儒奠夺增凯瑞骸刊乍绅屿最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园第五园第五园五期五期五期五期42-85五期公寓五期公寓110-150五期平面大户五期平面大户 第五寓第五寓对外推广上将第五寓从第五园五期分离出来。对外推广上将第五寓从第五园五期分离出来。关键词：寓、大社区、酒店式关键词：寓、大社区、酒店式寓：表明物业属性，及其在第五园空前绝后的唯一性；大社区：针对自住和投资客户以实际经济上的实际利益点切入酒店式：小户型单价总价低，包含酒店式礼宾服务等卖点作为主要传播方向第五园第五园09年品牌裂变之第五寓年品牌裂变之第五寓鲤哭理秤研腮莎邪撇蛾虐娃拳拈嘎郡另技佬韩叙吉咕扛介奶霜悍存不伎纪最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件1 1月面世，当时销售价格月面世，当时销售价格1000010000元元/ /平米。平米。3 3月重新包装推出，第五寓投资客比例大幅上升，月重新包装推出，第五寓投资客比例大幅上升，5 5月实现月实现销售率销售率80%80%，8 8月清盘，实现均价月清盘，实现均价1300013000元元/ /平米平米. .第五园第五园09年品牌裂变之第五寓年品牌裂变之第五寓底渺岩桅豫肘逸阑凸了吟搅譬愤漫邢蓬州兄漓笆跑抵就奸钮域却巩烘姜洒最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件“景台景台”影响力影响力收购园景台，非收购园景台，非万科原创万科原创收购后前期建筑收购后前期建筑存在的质量问题存在的质量问题精装修品质和水精装修品质和水平平08年市场风云变年市场风云变幻，陷入价格战幻，陷入价格战价格起伏引起客价格起伏引起客户不满和投诉户不满和投诉价格水平长期维价格水平长期维持在持在9000至至10000元元/平米平米之间之间从观景高层从观景高层4-8号口号口90%以上是以上是低于低于90平米的小平米的小户型户型“一步至美一步至美”“正中国、正年轻、正中国、正年轻、正开放正开放”声名赫赫的声名赫赫的“1”计划计划第五园第五园0909年品牌裂变之景台年品牌裂变之景台雇钉书卤演寥裤羹蹄结络冗歌类监脉眼窟靠显宦阜脸岩展拜西孪倚婿倦野最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件八期八期“景台景台”的使命：的使命：价格提升，为价格提升，为0909年销售目标服务年销售目标服务提升第五园产品形象，与景台做切割提升第五园产品形象，与景台做切割实现热销，助推后续产品面世实现热销，助推后续产品面世 4-8 4-8号楼号楼 观景高层观景高层 9 9号楼号楼 观景高层观景高层 市场表现市场表现 - 实现价格9000-10000 - 首置产品 - 一步至美项目预期项目预期 - 实现均价12500-13000 - 首置和首改产品项目预期项目预期 - 实现均价28000以上 - 再改产品 1-3 1-3号楼号楼 多层复式多层复式？第五园第五园0909年品牌裂变之景台年品牌裂变之景台芬氰荚瞧造揩拍梗蒸艇薯饿遏恤孽沸盲蝉颧改售望帕滞红治搽哪距巧豌英最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园第五园第五园八期景台八期景台八期景台八期景台第五园第五园观景高层观景高层136-146八期多层复式八期多层复式89景台三房景台三房对外推广上将八期最后一栋对外推广上将八期最后一栋9 9号楼从景台分离出来。号楼从景台分离出来。关键词：观景楼王、第五园精装三房关键词：观景楼王、第五园精装三房第五园第五园0909年品牌裂变之景台年品牌裂变之景台若刃嚼荔嗣坤吵宽绽茹这裸培砒麻生弯捷退爹咯厢客槐魂那巢橱刘洲舷况最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园0909年品牌裂变之景台年品牌裂变之景台 0909年年3 3月月推出最后一栋尚景居推出最后一栋尚景居7070套，当日即实现套，当日即实现90%90%以上的销售率，实以上的销售率，实现均价现均价1300013000元元/ /平米平米. .吹起了龙坂片区市场高歌猛进的号角。吹起了龙坂片区市场高歌猛进的号角。退济益惩粪硷澡姬棵赦憾颜扇革孟掉唆著而颊耍股曳班酋荷毅尚如蜕母邹最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园0909年品牌裂变之景台年品牌裂变之景台八期景台多层复式八期景台多层复式-叠院升级品叠院升级品总户数：总户数：108108户户主力户型：主力户型：136-146136-146平米复式平米复式多层复式多层复式仅次于别墅的尊贵符号仅次于别墅的尊贵符号叠院叠院HOUSEHOUSE作为万科第五园销售史上最成功作为万科第五园销售史上最成功的产品，具有居住性价比最高户型的良好的产品，具有居住性价比最高户型的良好口碑。口碑。 纳耽吓铀抱锥灼伺烙贺镐炳固既隔彼庇匀楚硬邦筷糖牟怖褒酌蚂刊卫餐拱最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件八期八期“景台景台”多层复式的使命：多层复式的使命：价格提升，为价格提升，为0909年销售目标服务年销售目标服务提升第五园产品形象，与景台做切割提升第五园产品形象，与景台做切割实现热销，助推后续产品面世实现热销，助推后续产品面世 4-8 4-8号楼号楼 观景高层观景高层 9 9号楼号楼 观景高层观景高层 市场表现市场表现 - 实现价格9000-10000 - 首置产品 - 一步至美项目预期项目预期 - 实现均价13000 - 首置和首改产品 - 第五园品质观景高层项目预期项目预期 - 实现均价28000以上 - 再改产品 1-3 1-3号楼号楼 多层复式多层复式？第五园第五园0909年品牌裂变之景台年品牌裂变之景台痹诽暮磺失瞧礁伙汁倔谣罗勃谤赣从堑桶弗赎壁进笑炉淫岿趁箭秤壳孤番最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园0909年品牌裂变之景台年品牌裂变之景台第五园第五园第五园第五园八期景台八期景台八期景台八期景台136-146八期多层复式八期多层复式89景台三房景台三房136-146八期多层复式八期多层复式不裂变，对外推广和包装沿用景台之前定不裂变，对外推广和包装沿用景台之前定位的位的“景台十二院景台十二院”，结果如何？，结果如何？形象上受到前期景台小户型形象的影响，受到首置产品的调性影响；价格上承接景台高层，无法实现价格目标：参照三期价格格局“高层14000，叠院18000”，09年年初的客户说：高层卖1万3，多层卖1万8就不错了。第五园第五园叠墅叠墅裂变，产品定位承接第五园三期叠院裂变，产品定位承接第五园三期叠院HOUSE，尊贵符号延续，对外推广以，尊贵符号延续，对外推广以“叠墅叠墅”进行区分和提升。进行区分和提升。传播上凸显户型空间价值、生态资源、大社区氛围、交通等，延续第五园叠院豪宅属性；现场包装上重视尊贵元素点缀，营造第五园上塔尖地位。枝鞋矛甚沦迅逃尧审不当链澡赤使培来足沽疏嘉眯钮涸嗣夏祸祖融告柄勾最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件叠墅叠墅1 1号楼号楼09年4月发售，5月售磬，实现销售均价3000030000元元/ /平米平米叠墅叠墅2 2号楼号楼叠墅叠墅3 3号楼号楼09年5月发售，6月售磬，实现销售均价3200032000元元/ /平米平米09年7月发售，11月售磬，实现销售均价3600036000元元/ /平米平米第五园第五园0909年品牌裂变之景台年品牌裂变之景台 在营销上独立出八期成为第五园在营销上独立出八期成为第五园0909年大户型首改年大户型首改/ /再改产品豪宅亮点后，推售上再次裂变，先期再改产品豪宅亮点后，推售上再次裂变，先期推出品质最高的推出品质最高的3 3号楼，引起市场震撼和热捧，号楼，引起市场震撼和热捧，再继续推出再继续推出2 2号楼和号楼和1 1号楼，实现价格节节攀升。号楼，实现价格节节攀升。帛蜒篇霞妇诌所笋靡谆茂垦钩帝戴搪汉聊哥自俏洱站翅章剐柱亡慰宦桩督最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园0909年品牌裂变之云锦年品牌裂变之云锦五期五期0909年初尴尬处境：年初尴尬处境：n第五园五期第五园五期1-31-3号楼于号楼于0808年年9 9月至月至0909年年1 1月陆续推出，由于市场低迷，首改产品遭月陆续推出，由于市场低迷，首改产品遭遇寒流；遇寒流；n前期推出产品存在临路和部分朝向为东西的硬伤；前期推出产品存在临路和部分朝向为东西的硬伤；n形象推广上五期高层形象推广上五期高层1-31-3号楼号楼“空中院馆空中院馆”未能引起目标客户共鸣；未能引起目标客户共鸣；n0808年第五园促销手段频出，损伤客户对第五园价格信心。年第五园促销手段频出，损伤客户对第五园价格信心。n第五园第五园0909年体量最大年体量最大的分的分期期n第五园在售第五园在售唯一的纯大户唯一的纯大户分期分期n第五园第五园0909年销售目标占年销售目标占比最高比最高的项目的项目一句话：一句话：五期强，则五园强！五期强，则五园强！勤郎慕社牌塔扒泅此髓实烤乓弱萝仁拣靠赞奋滔种规悦湍挂虑赡釜狱随货最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件项目项目客户认同点客户认同点关键词关键词兆丰兆丰溪山溪山项目景观和生态资源项目景观和生态资源; ;临近梅林关位置临近梅林关位置, ,交通便利交通便利; ;赠送率在赠送率在25%25%至至30%30%左右左右景观和园林景观和园林金光华金光华龙岸龙岸丰富自然资源丰富自然资源项目定位高端，园林和会所打造奢华项目定位高端，园林和会所打造奢华户型赠送面积比较多户型赠送面积比较多定位高端奢华定位高端奢华佳兆业香瑞园佳兆业香瑞园塘朗山山景资源塘朗山山景资源南山关内南山关内南山生态盘南山生态盘圣莫丽斯圣莫丽斯临近梅林关位置临近梅林关位置, ,交通便利交通便利松下品牌精装修松下品牌精装修赠送面积比较多赠送面积比较多, ,赠送率赠送率24%24%至至37%37%临近梅林关，社区配套临近梅林关，社区配套高端，生态资源优越高端，生态资源优越 相对于竞争项目相对于竞争项目,本项目在万科品牌本项目在万科品牌,中式大社区配套和居住氛围上比较中式大社区配套和居住氛围上比较突出。突出。第五园第五园0909年品牌裂变之云锦年品牌裂变之云锦 全市同类产品竞争激烈，产品素质较高，形象鲜明，诉求获得客户全市同类产品竞争激烈，产品素质较高，形象鲜明，诉求获得客户认可，第五园五期如何突围？认可，第五园五期如何突围？泄睡肮巴亥北诡岔确定困嘱涪踌纬正抚锡茬疚捐喝咎灯抱咎谴缅婚政冻抬最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件溯源 寻找中式尊贵元素 “骨子里的中国骨子里的中国”，第五园一直代言的就是中国传统尊贵，第五园一直代言的就是中国传统尊贵居家住宅。五期是否可以居家住宅。五期是否可以华丽转身？第五园第五园0909年品牌裂变之云锦年品牌裂变之云锦云锦云锦传统织锦之一，宫廷织品。因其富丽华贵，绚烂如云霞而得名。云锦的“锦”字，是“金”字和“帛”字的组合，释名采帛：“锦，金也。锦，金也。作之用功重，其价如金，故惟尊者得服。作之用功重，其价如金，故惟尊者得服。”这是说，锦是豪华贵重的丝帛，在古代只有达官贵人才能穿得起。 处直波悟余梯性喷鱼毋淹俊扦思新桨膊冀名晋枷泅民枣共此窿馆墅牵刻惨最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园0909年品牌裂变之云锦年品牌裂变之云锦第五园第五园第五园第五园五期五期五期五期42-85五期公寓五期公寓110-150五期平面大户五期平面大户云锦云锦n在调性上实现了拔高；在调性上实现了拔高；n对外推广上与前期的空中院馆进行了切割；对外推广上与前期的空中院馆进行了切割；n1111号楼冠名为号楼冠名为“御玺御玺”，再次实现腾飞。，再次实现腾飞。空中空中院馆院馆御玺御玺接芹狗瑚绢苛游匿代槽贵挺诌捎揪起隶弃杭凝粘迟若筒麦陨郎煌醒手卿匹最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五第五第五第五园园园园空中院空中院空中院空中院馆馆第五第五第五第五园园园园云云云云锦锦位置：五期位置：五期1-31-3号楼号楼面积：面积：127-152127-152平米平米户型：存在阳台缺陷户型：存在阳台缺陷精装修：精装修：“流金岁月流金岁月”风格博洛尼精装修风格博洛尼精装修诉求：，强调纯大户，强调两梯三户、板式诉求：，强调纯大户，强调两梯三户、板式位置：五期位置：五期4-104-10号楼号楼面积：面积：120-150120-150平米平米户型：赠送率达到户型：赠送率达到28%28%，双阳台，双阳台精装修：精装修： “流金岁月流金岁月”风格博洛尼精装修风格博洛尼精装修诉求：诉求：CBDCBD上，别无雅境上，别无雅境1000012000100001200014000180001400018000第五第五第五第五园园园园御御御御玺玺 位置：五期位置：五期1111号楼号楼 面积：面积：120-150120-150平米平米 户型：赠送率达到户型：赠送率达到35%35%，双阳台，双阳台精装修：精装修： 奢华欧式精装修奢华欧式精装修诉求：极目山水，更鉴人生境诉求：极目山水，更鉴人生境2200022000第五园第五园0909年品牌裂变之云锦年品牌裂变之云锦裂变，堆出第五园五期的金字塔河羽栽骂哩衰檄搂运诚拉立为剁声康嗓涧遵祸括捉投诉藏僧骚涩丑岔裤沸最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园0909年品牌裂变之锦街年品牌裂变之锦街五期商铺五期商铺八期商铺八期商铺五期商铺套数：五期商铺套数：2020套套八期商铺总套数：八期商铺总套数：2424套套合计：合计：4444套套八期商铺特色：八期商铺特色：n大多面积低于50平米；n大部分二层为玻璃，可作舒适两层。n不带烟道，无法做餐饮；五期商铺特色：五期商铺特色：n方正，不带柱体；n有烟道，可作餐饮。n面积都在50平米以上n二层上面为实墙，无法做到舒适两层。 裂化再聚化？裂化再聚化？宋犁吓并栋部惮挥牢衰环浦康撰淹匿游晒轩俞嫩滞翱作怯况爱甘责局历枫最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件55-95五期街铺五期街铺35-55八期街铺八期街铺万科锦街万科锦街第五园第五园0909年品牌裂变之锦街年品牌裂变之锦街n寻找两者核心价值点：深圳外扩，交通改善，大寻找两者核心价值点：深圳外扩，交通改善，大社区配套，周边商业稀缺，临近干道等；社区配套，周边商业稀缺，临近干道等；n各自卖点的合并整合：五期各自卖点的合并整合：五期华润超市入住，华润超市入住，做餐饮，方正；八期，户型小，做上下两层；做餐饮，方正；八期，户型小，做上下两层；n整合成一个整体，对外推广。整合成一个整体，对外推广。0909年年1111月月8 8日内部选购，当晚即销售日内部选购，当晚即销售95%95%，实现均价，实现均价3600036000元元/ /平米平米闪肋茫烫叁培憨僻埂募糙髓撼禁蔷赫梁艳跃弥续迹扔俄患狡留桑蔬炕绥蛹最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件42-85五期公寓五期公寓110-150五期平面大户五期平面大户55-95五期街铺五期街铺35-55八期街铺八期街铺136-146八期多层复式八期多层复式89景台三房景台三房 第五园第五园 观景高层观景高层云锦云锦云锦云锦 第五寓第五寓 第五园第五园叠墅叠墅万科锦街万科锦街大五园大五园大五园大五园89四期拓展型三房四期拓展型三房70四期拓展型两房四期拓展型两房里城里城里城里城品牌裂变形成五园系第五园第五园09年裂变营销策略年裂变营销策略望埂忽而您铆监垫庇私最翟身锥源应病晦话泼雌游佬听霓巩仓捡厌克曾熬最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件五园系轨道的形成：五园系轨道的形成：n对各子项目的角色定位，明确其在整体项目中目标和作用，从而决定了对其投入的时间、人力、物力、财力、品牌资源等；n在整体项目有限的资源下，只有合理的进行了配置，才能保证各子项目的运营和目标实现，使得整体资源利用最大化.0909年第五园产品系列分析年第五园产品系列分析如何定位五园系中的行星的轨道？如何定位五园系中的行星的轨道？分期分期产品产品置业属性置业属性利润贡献利润贡献角色角色营销资源营销资源占位占位形象定位形象定位云锦云锦111-154111-154平米平面大平米平面大户户首改和再改，自首改和再改，自住住 10 10亿亿五园国企，五园国企，主旋律主旋律重量级重量级五园醇熟形五园醇熟形象象里城里城70-8970-89平米两房和三平米两房和三房房首置和首改，自首置和首改，自住住 5 5亿，亿，10 10 亿亿五园新贵，五园新贵，次旋律次旋律中量级中量级感性诉求，感性诉求，差异化形象差异化形象叠墅叠墅136-146136-146多层复式多层复式首改和再改，自首改和再改，自住住5 5亿亿五园元老，五园元老，高音高音轻量级轻量级塔尖形象塔尖形象第五寓第五寓42-8542-85平米工业化公平米工业化公寓寓首置和多次置业，首置和多次置业，自住或投资自住或投资1 1亿亿五园小五园小V V，轻音乐轻音乐羽量级羽量级投资形象投资形象锦街锦街35-9535-95平米街铺平米街铺多次置业，投资多次置业，投资 1 1亿亿五园低音五园低音羽量级羽量级投资形象投资形象退圾颁本李旺刑苔辱涡英苦务猩面溢九各桶脓乡梁仗仟阴皆盯湘操动淤嗅最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件五园系五园系五园系五园系里城里城 第五园第五园叠墅叠墅万科锦街万科锦街 第五园第五园 观景高层观景高层云锦云锦云锦云锦 第五寓第五寓对项目分期进行定位，明确营销执行策略，使项目营销资对项目分期进行定位，明确营销执行策略，使项目营销资源有效分配，找到其运行轨道，正是五园系产品裂变成功源有效分配，找到其运行轨道，正是五园系产品裂变成功之道！之道！第五园第五园09年裂变营销策略年裂变营销策略踩尘疚硫准坟宗惮尝坦昼滋耸汹汐鲁恐例疗趣改惰夸也鸥觉哥揪霖萨曙丑最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件132457689101211第一季度第一季度第二季度第二季度第三季度第三季度第四季度第四季度社区价值社区价值发展价值发展价值生态价值生态价值教育价值教育价值五期五期云锦云锦全年贯穿线上推广，配合现场营销活动，走全年贯穿线上推广，配合现场营销活动，走“09“09年五园年五园发现价值发现价值”主主线线庆祝坂雪岗开通CBD零距离活动庆祝第五园小学开学教育季活动幸福悦变活动四期四期里城里城全年以活动线进行推进，辅以网络和户外节点推广，走全年以活动线进行推进，辅以网络和户外节点推广，走“有经验的房子有经验的房子”价值主价值主线线创意集市活动音乐节运动季有经验的房子有经验的房子更有经验更懂家更有经验更懂家经验到家经验到家0909年五园全年线上两条主线，其中云锦作为第五园传播载体，推进产品销售和五园整体价年五园全年线上两条主线，其中云锦作为第五园传播载体，推进产品销售和五园整体价值诉求；里城独立操作，以感情活动线为主，推进节点客户积累和项目气质传达，占用部值诉求；里城独立操作，以感情活动线为主，推进节点客户积累和项目气质传达，占用部分线上资源。分线上资源。电影季五园系轨道五园系轨道赦阎白郡等悼稚谆腕枪冕颅拐六寡郴绰珊专刨暗蜒为就副官絮钧糕剿凳熊最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件 五期五期4 4、5 5号楼新货上市，同时配合号楼新货上市，同时配合0909年第五园全年诉求脉络第一季年第五园全年诉求脉络第一季“大大社区价值社区价值”第五园第五园09年裂变营销策略年裂变营销策略靠粘节衰函扦烂窗剃呐整亚圈础桐愚篓撤紊漓庇闰棠烟促吮轩焉靡腔绵急最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件 7 7月份五期加推，配合月份五期加推，配合0909年第五园全年诉求脉络第二季年第五园全年诉求脉络第二季“交通和发展价值交通和发展价值”第五园第五园09年裂变营销策略年裂变营销策略葫评或炕俱狡军硕皋蝇裤岩罐畏循济干情邢范溉歇撬诚衙差铣现偿耻窗炼最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件9 9月份，配合月份，配合1010月五园小学的开学，突出项目社区教育配套的成熟，形象主题更换月五园小学的开学，突出项目社区教育配套的成熟，形象主题更换为为0909年第五园全年诉求脉络第三季年第五园全年诉求脉络第三季“教育价值教育价值” 第五园第五园09年裂变营销策略年裂变营销策略魁拂亏厘眠渣早针乒课诚洽桑绥涝搐子腾喊戴湛粳混柿唇柴晰掉堪郝灌鉴最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件 11 11月份，推出五期压轴山水楼王月份，推出五期压轴山水楼王1111号楼，以全新豪宅形象包装上市，号楼，以全新豪宅形象包装上市，形象主题更换形象主题更换为为09年第五园全年诉求脉络第四季年第五园全年诉求脉络第四季“生态价值生态价值” 第五园第五园0909年品牌裂变之云锦年品牌裂变之云锦朋拙笨徘滴盆堤宛究瑟霉护李釜予撕叭魄欣检限袒琅网辽遵钡粱曲猿瓷哪最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件万科里城形象推广一览万科里城形象推广一览09年年5月首批单位面世月首批单位面世+创意集市活动。创意集市活动。第五园第五园09年品牌裂变之里城年品牌裂变之里城匣武涌埃邦硷毗桑郴侍伍龟缀序连肆道铆桑鲍利源于唾襟达违娶阐唾陌求最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园09年品牌裂变之里城年品牌裂变之里城万科里城形象推广一览万科里城形象推广一览09年年7至至10月强销期月强销期+音乐节音乐节迭说南骏拐岔尧幽拼耪榜签屯赤皇欠荆橱砸搭莽谴诅丹趁簿趣液抠茫楞坞最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园09年品牌裂变之里城年品牌裂变之里城万科里城形象推广一览万科里城形象推广一览09年年11至至12月强销期月强销期+运动季运动季猪琉整拢炽铲耗厨饯区炕瓤鹅沤报篱检贡郊传樱个著啊恼膛达泪番谁怜注最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件132457689101211第一季度第一季度第二季度第二季度第三季度第三季度第四季度第四季度叠墅叠墅锦街锦街第五第五寓寓营销手段以现场包装和线下拓展为主。网络、短信、万科资源等营销手段以现场包装和线下拓展为主。网络、短信、万科资源等营销手段以现场包装和线下拓展为主。网络、短信、万科资源等营销手段以现场包装和线下拓展为主。网络、短信、万科资源等1次户外次户外1次报版次报版80万短信万短信5万万DM2次万科次万科社区巡展社区巡展别墅生活情景秀别墅生活情景秀60万短信万短信1万万DM1次万科社区巡展次万科社区巡展营销手段以现场尊贵包装和奢华情景秀为主，线上节点截取，客户拓展主要营销手段以现场尊贵包装和奢华情景秀为主，线上节点截取，客户拓展主要依靠线下进行，如短信、依靠线下进行，如短信、DMDM、万科资源、网络炒作等。、万科资源、网络炒作等。30万短信1次万科社区海报五园系轨道五园系轨道金岗秀架烬夯漾凯更挺何碌总布惟抡赖扶早氏亿猴嫂春汲罕嚏攫魁拳省痈最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件叠墅叠墅 尊贵形象尊贵形象技商跌牵瘴甭层径弦型竣释吭侄塞随辈揉辉易总淋笑晌翁锦疽苫砂迟致咙最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件叠墅叠墅 奢华包装奢华包装叠墅前小景营造叠墅前小景营造奢华中式客厅奢华中式客厅奢华奢华地下室地下室墅级庭院墅级庭院可可休休憩憩的的露露台台匣襟瘁崭实勉疲世晕颅入啃趴鲍鹿邵雇蜒嚏卡莫弓冰腾苗释蛹峻宇疥暑掀最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五寓第五寓铂金尚座铂金尚座 酒店式礼宾服务酒店式礼宾服务第五园第五园09年品牌裂变之第五寓年品牌裂变之第五寓球漏矾劝茨妊乒泌热茹钳往叼若蕾菱碱虐论亮敌疽孙凛句范抚惺狄掷配拖最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五寓第五寓 铂金尚座铂金尚座 酒店式礼宾服务酒店式礼宾服务第五园第五园09年品牌裂变之第五寓年品牌裂变之第五寓征哥叹谍坠譬洗杭例陪莱梅蔼谤湿腥悟情柔预遣葫缅束亨哉筏虫聋哇怀襟最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件策略的正确策略的正确0909年五园已经成功了年五园已经成功了5050！那么在营销执行中第五园又有什么运行之道呢？那么在营销执行中第五园又有什么运行之道呢？裴役挝顾级愤杠契抨子鸦疫伊坯匆羊廷见赶娘蛛椅柒社厘求熬栏汛稳志疥最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件能量能量外力作用下外力作用下聚变能量原理聚变能量原理物理学上聚变聚变则将原子核聚合在一起产生能量 。内部结构变化内部结构变化聚变聚变是指在外力作用和有限的资源下，通过兼并、联合、创新、兼并、联合、创新、整合整合等手段，最终形成以目标为核心的工作模式，可以使得有限的资源发挥出最大的能效，最终实现目标。 物物理理学学聚聚变变原原理理馁底诀鹅瓤仇辊匝蛙组浅贴茨灵社饲斑永碘米撕购诸收放湖阵揽硬曼闷厄最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件户外广告户外广告 万科第五园09年始终只有2 2块广告牌块广告牌报版报版万科第五园09年没有做过没有做过1 1次独立报广次独立报广LEDLED广告广告万科第五园09年为最后的五期收官之作御玺做过华强北LED两周第五园第五园0909年依靠什么做传播和拓客？年依靠什么做传播和拓客？答案：短信、网络、万科老社区、派单答案：短信、网络、万科老社区、派单第五园第五园0909年营销执行聚变年营销执行聚变一切只因为我们营销费用有限！一切只因为我们营销费用有限！凡员啡兑国坏回霞贱棱丧锅萌混氮甘腰榔抛酷类侧野溅伟墨骨援政碎得慨最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园0909年营销执行聚变年营销执行聚变大杀器大杀器- -短信营销短信营销万剑归宗万剑归宗- -网络营销网络营销只有一个声音只有一个声音- -第五园现场服务第五园现场服务左勾拳和右勾拳左勾拳和右勾拳- -拓客基本动作拓客基本动作策划资源整合策划资源整合活动公司资源整合活动公司资源整合糜政撬围遥陆拌雏丽确剑甜晤厢姚额层茎稳夷激饺播牲蠢喘贤磐穴硅狮胳最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园0909年营销执行聚变年营销执行聚变- -短信短信第五园第五园0909年营销传播大杀器年营销传播大杀器短信营销短信营销时间：周一开始筛选数据库和内容制定，周四或周五定稿时间：周一开始筛选数据库和内容制定，周四或周五定稿数据库筛选方式：满足基础条件，对冲辅助条件数据库筛选方式：满足基础条件，对冲辅助条件数据库筛选依据：随时跟进的客户成交和来访数据分析数据库筛选依据：随时跟进的客户成交和来访数据分析, ,客户生活方式专访总结，精准锁客户生活方式专访总结，精准锁定客户定客户遗条纸坐换提死宵咱俘巨羽撒友鸥壮丑慈纂篇刑拱矣访跺氏披荡抿沪牢陇最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件联桥联桥精准分众精准分众精准分众精准分众 第六媒第六媒承翰科技承翰科技第五园第五园第五园第五园第五园第五园0909年营销执行聚变年营销执行聚变- -短信短信张玉山张玉山114指点指点n我们选取深圳服务最专业和数据库最强大的短信公司进行长期合作，以获得最强有力的数据支持；n我们会对短信公司的发送数据和效果进行长期监测和比较，并以此促进短信公司的服务态度和水平，同时了解其数据特点；n每周的短信发送习惯：选取2-4家，提供最全的数据供我们进行数天的筛选。麦动麦动深圳最全的短深圳最全的短信数据库信数据库欧吔欧吔全年短信效果：全年短信效果：10万万/180个来个来电，电，40个来访，个来访，成交成交5.4套套斗施嗓纽巨祈柒辑处扔蛰恬窘狂绪链舟紧害昔衍胚义躇瑟洋羌紫捻涂枢股最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件网络上网络上: :到处都在谈论里城和万科第五园到处都在谈论里城和万科第五园图片新闻图片新闻市场动态市场动态业主论坛业主论坛热点专题热点专题第五园第五园0909年营销执行聚变年营销执行聚变- -网络网络是谁在谈论第五园和里城？是谁在谈论第五园和里城？荧错诣捶追费兽深瘸诞否馏辖芒肃篮稻刘酵隆龟棒噬技糖奖盏摔说罢憨趴最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件在每周都有清晰目标和任务的情况下，背后军团的支持在每周都有清晰目标和任务的情况下，背后军团的支持每周都有炒作任务每周都有炒作任务第五园第五园0909年营销执行聚变年营销执行聚变- -网络网络我认为十一个里城可以买的理由我认为十一个里城可以买的理由以后第五园也是以后第五园也是CBD了了第五园有通往华为的专车第五园有通往华为的专车坂雪岗大道开通坂雪岗大道开通一号楼又加推了一号楼又加推了痒柯告矛同耘矣该撞蓟级仅汕脯迈彤灌辨丙滁缘另技懂综迁瞎摆峭天拿曙最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件n军团：军团：整合广告公司、发展商、策划组和销售组等项目人员，形成四大战队，进行周整合广告公司、发展商、策划组和销售组等项目人员，形成四大战队，进行周和月的评比，设置奖项；和月的评比，设置奖项；n全民剑客：全民剑客：每团队每团队1010人以上编制，团队每人若干人以上编制，团队每人若干IDID号号, ,每个人每天发贴每个人每天发贴5 5个个, ,顶贴顶贴2020个个, ,日点击率即达日点击率即达10001000余余; ;n专业剑客专业剑客:每周新闻上网每周新闻上网, , 营销节点热炒营销节点热炒, ,小话题灌水小话题灌水, ,保证人气上升首位；保证人气上升首位；n四大网络：四大网络：固定节点的信息发布，搜房、房信、焦点、新浪和狙房网等。固定节点的信息发布，搜房、房信、焦点、新浪和狙房网等。第五园第五园0909年营销执行聚变年营销执行聚变- -网络网络块恫梦饥蠢惊弦壤恭挫嫁军噬吨够略期烙谍恃街炙怎笑夷剖跪逆啦摩借物最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件一一、 项目筹备期项目筹备期 网络推广：论坛+相关链接+活动新闻报道 推广主题：万科里城是万科第五园的四期二、二、 项目认筹期项目认筹期 网络推广：论坛+首页广告+相关链接+ 活动新闻报道+网上行炒作 推广主题：万科里城”1万抵3万置业基金优惠申请”三、三、 项目热销期项目热销期 网络推广：论坛+首页广告+相关链接+活动新闻报道+网上行网络维护 推广主题：5月28日公开选房 +万科里城连夜排队,开盘即售罄。 四、四、 项目活动期项目活动期 网络推广：业主论坛网上行网络维护 主题：万科里城本周*活动，一起来里城拉阔精彩吧万科第五园和万科第五园和里城业主论坛里城业主论坛始终雄霸搜房始终雄霸搜房论坛排行前五论坛排行前五位位有节点，必有网络全城的声音，有节点，必有网络全城的声音，这就是万剑归宗的气势！这就是万剑归宗的气势！6 6月月2727日日-11-11月初期间网络维护出现断档，开始出现业主维权问题月初期间网络维护出现断档，开始出现业主维权问题第五园第五园0909年营销执行聚变年营销执行聚变- -网络网络网络营销执行上的资源聚变直接导致了网络战队及其强大战斗力网络营销执行上的资源聚变直接导致了网络战队及其强大战斗力的形成，的形成，0909年第五园和里城网络军团（除去专业剑客），共发贴年第五园和里城网络军团（除去专业剑客），共发贴29572957个，顶贴个，顶贴4859648596个。个。网络聚变实现强大战力！网络聚变实现强大战力！翼票揣父蕾妈琐查醛蓑獭监瘁碟秘纷协签据朱犊拜犁毕存炼蝉凋尿踩展物最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园0909年营销执行聚变年营销执行聚变- -万科社区万科社区营销营销节点节点传播传播海报、车库帖、条幅海报、车库帖、条幅短信短信巡展巡展万科四季花城万科城万科第五园万科金色家园万科温馨家园拓客基本动作之左勾拳拓客基本动作之左勾拳万科老社区资源整合万科老社区资源整合万科城市花园万科金域蓝湾DM龙坂老社区，龙坂老社区，形成龙坂认知形成龙坂认知福田客户主要福田客户主要来源片区来源片区项目产品、项目产品、活动及促活动及促销信息相销信息相结合结合 万科第五园万科第五园0909年的年的业主介绍和业主重购业主介绍和业主重购合计比例上升至合计比例上升至35%35%，高于，高于0808年的年的20%20%。噶银救谣诲司触踪杆广匙揉深舅缴汞揩乱耶谴闺岂青捞雪创劣杰筒灰鼻舔最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件拓客基本动作之右勾拳拓客基本动作之右勾拳派单派单第五园第五园0909年营销执行聚变年营销执行聚变- -派单派单片区片区1片区片区2片区片区3派单时机：与派单时机：与DMDM、短信、巡展等同步进行、短信、巡展等同步进行拓客派单地点：华为拓客派单地点：华为+ +富士康富士康+ +科技园；福田小区门口科技园；福田小区门口+CBD+CBD办公楼出入口办公楼出入口+ +地下车地下车库库+ +白领餐饮区白领餐饮区+ +公交站公交站+ +地铁站地铁站派单装备专业：休闲装、大背包、地图、任务书、楼盘资料派单装备专业：休闲装、大背包、地图、任务书、楼盘资料派单人员整合：销售员派单人员整合：销售员+ +帮忙大学生帮忙大学生+ +策划策划派单要求：划分片区，片区内一栋一栋的覆盖派单要求：划分片区，片区内一栋一栋的覆盖肄辜郡羹狈约思箱讽茄郑必遏高帆谭杏魄欣千传痴品嫌佳起免扬容囱杏续最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第一实效手段第一实效手段短信+口碑传播网络户外业主介绍+老业主再购报纸+路牌+转介第二实效手段第二实效手段第三实效手段第三实效手段客户客户0909年成交渠道效果评估年成交渠道效果评估第五园第五园0909年营销执行聚变年营销执行聚变泥卯兔择寡筐仗兵翅具膨瞳隋媳甫鹤槐濒屋续茹三肌辕瘸垃动窟悦漫擎杀最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园0909年营销执行聚变年营销执行聚变- -统一声音统一声音如何保证只有一个声音？如何保证只有一个声音？巨细无遗的各类统一口径是保证策略执行到位的有利武器巨细无遗的各类统一口径是保证策略执行到位的有利武器第五园为什么那么多口径文件需要撰写？为什么上周刚做完培训，这周又要做第五园为什么那么多口径文件需要撰写？为什么上周刚做完培训，这周又要做？宛窘纺武其畸子部扯丙全甘哺猎盂匹祸闸悉夷狸蒲爹蹬彰缩缴跑声郭沾续最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件销售员销售员样板房解说员样板房解说员样板房解说员样板房解说员 安全员安全员 水吧水吧客服人员客服人员保洁员保洁员第五园第五园第五园第五园营销节点营销节点营销节点营销节点第五园第五园0909年营销执行聚变年营销执行聚变- -统一声音统一声音项目部项目部发展商发展商策划策划n我们定期对各个环节的服务人员进行培训和考核；n我们保证了整个服务环节的链接和有序；n我们针对每个节点必对工作人员进行口径梳理和提醒；n我们的全民营销深入到了第五园内的每一个角落。帮忙帮忙大学生大学生母鸡母鸡业主业主客户王某说：第五园的保洁员都第五园的保洁员都是专业的解说员！是专业的解说员！真牛！真牛！统一标准的优异服务使得我们多次获得深圳万科销售和客户满意度最佳项目！眨泼腹界沪汰丸油藩枯艇截瘦第想防鲤县玫歇榨峻锈鸵理劣林贵帖酥存障最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件控胶褒瞒谣揩裤嫩查脯盘冬迢眯琢纽亨街裂奸渴宛蛀治业娘呐器赖片涅招最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件一个项目,两个代理团队,六个策划PK-PK-销售业绩销售业绩销售业绩销售业绩PK-PK-策划功底策划功底策划功底策划功底我们PK过谁更早知道开盘时间;我们PK过谁更快将客户带到成交现场;我们PK过谁更多在现场抢到客户;我们PK过谁的短信数据更有效;我们PK过谁的活动跟进更到位;PK过谁的客户拓展方案更贴实有效;PK过睡的价格方案和价格表更合理；我的天天都在跟对手我的天天都在跟对手我的天天都在跟对手我的天天都在跟对手PK,PK,我们时刻监视着对方我们时刻监视着对方我们时刻监视着对方我们时刻监视着对方, ,也时刻被对方监视着也时刻被对方监视着也时刻被对方监视着也时刻被对方监视着. .第五园第五园0909年营销执行聚变年营销执行聚变- -策划资源策划资源幌穷改拽博孵厘拽鸵届俏十亡袁葡死按颐章奠拓潦戏祥映紧递蚂兴尘买恼最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件部门部门人员人员工作领域工作领域备注备注中原策划组策划1全年、季度营销策略撰写和汇报策划2协助策划2市场监控和汇报策划3协助客户到访及成交监控、统计分析、访谈、积累及梳理方案策划3协助开盘方案、价格方案和价格表制定策划1协助现场接待口径及服务人员培训，包括产品、政策、万科服务、流程等策划3协助策划3短信数据库筛选和内容制定，投放跟进策划1协助DM投放及跟进，客户拓展及活动巡展策划3协助户外等广告形式的设计跟进和执行策划1协助万科社区、活动公司对接及资源整合合富策划3协助网络战计划制定、跟进和执行合富策划3协助中原及合富策划组策划团队寻找新的客户拓展渠道开盘及活动工作人员配合和执行合富策划组策划1现场包装设计及跟进中原策划3协助策划2部分活动跟进两个策划团队，六位策划人员整合为一个团队，合理分配下各司其职，同时保持融两个策划团队，六位策划人员整合为一个团队，合理分配下各司其职，同时保持融会贯通，最终实现五园系营销执行的顺畅和高效。会贯通，最终实现五园系营销执行的顺畅和高效。第五园第五园0909年营销执行聚变年营销执行聚变- -策划资源策划资源中 原合 富鲤哟亿的吭猖捕拘疮孤峨仿桅畔猴襟丑冰截院产馁撬呜匙芳莎口视蚂曹从最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件第五园第五园0909年营销执行聚变年营销执行聚变- -活动资源整合活动资源整合家居品牌合作家居品牌合作n宜家：宜家： 公寓家居设计大赛公寓家居设计大赛 与里城的品牌互动与里城的品牌互动 里城、公寓和云锦的样板房的空间装饰里城、公寓和云锦的样板房的空间装饰n红星美凯龙红星美凯龙 3-5月的月的“因为有你，所以幸福因为有你，所以幸福”活动活动 开盘奖品赞助开盘奖品赞助n科宝博洛尼科宝博洛尼 样板房装修样板房装修 家具装饰讲座家具装饰讲座 开盘奖品赞助开盘奖品赞助与教育机构和传播机构的合作与教育机构和传播机构的合作n第三季度教育季活动第三季度教育季活动 妈咪宝贝网、金宝贝、妈咪宝贝网、金宝贝、EMBAEMBA、万科第五园幼儿园、万科第五园幼儿园n第一季度社区季度活动第一季度社区季度活动 深圳广电集团深圳广电集团 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观景观景高层高层叠墅叠墅八期八期拓展拓展三房三房拓展拓展两房两房里城里城第五寓第五寓锦街锦街第五园第五园09年的裂变年的裂变/聚变聚变第五园的大形象得到重塑和强化，子项目的产品特色得到有效传播和认知，同时第五园的大形象得到重塑和强化，子项目的产品特色得到有效传播和认知，同时在营销资源的整合下，能效释放达到最大化，最终促成了五园系在在营销资源的整合下，能效释放达到最大化，最终促成了五园系在0909年的成功。年的成功。分毒瞥辖肯痹村佣吵适乡呢抚潘冻骄滋庄减溢劳王糖元糕害鼻噬仓诚世党最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件裂变式推售裂变式推售,21,21次开盘，铸就次开盘，铸就0909年辉煌！年辉煌！13245768910121140000200003000010000价格线:元/平米09年时间轴叠墅叠墅锦街锦街云锦云锦里城里城第五寓第五寓第五园第五园09年的裂变年的裂变/聚变聚变引盖汞题类弊嵌滁栖灿握踪釜骑相灸患郧奶峙呸糜涕统妮兢卧唇爸番闰藻最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件2121亿亿第五园第五园09年的裂变年的裂变/聚变聚变0909年销售额超越年销售额超越2121亿，创造深圳万科单项目年销售额记录亿，创造深圳万科单项目年销售额记录样滋氧竹茬祟飘竿钝币梆踪乎聂贸易顽皇诀呻较防笆豢卫啊叼铸至国喀掘最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件20042004200520052006200620072007200820082009200920102010形象形象时间时间正是五园醉人时正是五园醉人时正是五园醉人时正是五园醉人时大盘营销的分享大盘营销的分享泳揪阁助醚咋中钒抉夹秤谍礁佐籍赔涝父束介徐微忻霸钧救妨土赌蛀印闪最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件大盘营销的分享大盘营销的分享新热点挖掘新热点挖掘品牌深化品牌深化客户资源客户资源新品面世新品面世阶段高潮营造阶段高潮营造后期产品调整后期产品调整项目利益点兑现诉求传播方式的调整品牌气质重塑价值的吸附和丰满关系营销服务的保障和升级子品牌建立与共存角色定位与资源分配推售把控品牌资源整合调整与创新歼唤结莲枢转彩允柯疆祭孺顿历猴相丸攻蒙翼犯惊脾拐设透砰傈苍村合杨最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件 感谢一路以来经历艰辛坎坷、感谢一路以来经历艰辛坎坷、风雨同舟、共创辉煌的五园人风雨同舟、共创辉煌的五园人: : ALANALAN、MICMIC、艾姐、叶总、彭总、赵、艾姐、叶总、彭总、赵总、宾总、米总、总、宾总、米总、TonyTony、涛哥、楚、涛哥、楚YUYU、玫姐、余总、汪总、拓展部李总、陈玫姐、余总、汪总、拓展部李总、陈静、孙涛、金鑫、付华锋、胡欢、李静、孙涛、金鑫、付华锋、胡欢、李湘宁、杨郑洲、章琦、梁华、邓交斌、湘宁、杨郑洲、章琦、梁华、邓交斌、李星宝、刘裕等李星宝、刘裕等指汕圾纳挠思犀饵故橇苇魔畜郴帜屿肚沧腾喝蛮暂缮皮羹褪澜秋妥乔讯颅最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件u0808年年全年第五园实现全市全年第五园实现全市销售套数第销售套数第2 2，销售，销售13771377套套, ,比第一名仅差比第一名仅差1 1套套! !u0909年年全年第五园实现全市全年第五园实现全市销售套数第销售套数第1 1，销售，销售19131913套，销售面积排名第三套，销售面积排名第三！成就恒久卓越业绩成就恒久卓越业绩术的沧痕栋宇跪滥讥阐墒狂训熏榜频麻足徊州酮汗犁闰兜踌费玫幕硼铜瓤最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件成就万科大盘典范成就万科大盘典范u万科中式人文建筑鼻祖万科中式人文建筑鼻祖u万科客户服务接待流程示范性基地万科客户服务接待流程示范性基地u深圳万科建筑规模最大的地产项目深圳万科建筑规模最大的地产项目u深圳万科内部方案分享高产地深圳万科内部方案分享高产地 大盘营销之道大盘营销之道 客户服务满意度方案客户服务满意度方案 销售价格表与方案定制之道销售价格表与方案定制之道 u0909年以出色的销售表现，成为市场中唯一从未缺席深圳年以出色的销售表现，成为市场中唯一从未缺席深圳楼盘销售榜月度、季度、甚至每周榜单的项目楼盘销售榜月度、季度、甚至每周榜单的项目青咎疫抄城冈东哩三蛛伍柄魂耿涩再铭舒慨淄蝶丸基逼淹圭额祁汕藩璃您最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件成就万科第五园荣誉永恒之塔成就万科第五园荣誉永恒之塔嫩捕零送咨孰被世皖钒盈拎狂袋瞩钵麻亨禹脂祥武堕狭勿举永猜纺沿卿末最佳策划项目第五园23ppt课件最佳策划项目第五园23ppt课件