郴州项目郴州项目商业定位与运营专题报告商业定位与运营专题报告项目商业专题研究思路项目商业专题研究思路第一部分 项目商业定位第二部分 业态划分建议第三部分 商业运营模式建议第一部分项目商业定位火车站火车站商圈商圈市中心市中心商圈商圈五岭广场五岭广场商圈商圈项目地处郴州市中心城区核心地段连项目地处郴州市中心城区核心地段连接南北二大商圈，区位价值明显接南北二大商圈，区位价值明显分钟车程分钟车程n项目位于郴州两条主干道人民西路和国庆路交汇处西南角，周边分布着两条步行街，商场众多，娱乐休闲场所林立，可谓寸土寸金之地；n5分钟交通路径直达火车站商圈，8分钟交通路径可到五岭广场商圈；区位概况交通环境n项目北面临城市主干道人民路，向东穿越郴江，直达苏仙区；n向西直达城际交通主轴107国道；n向南可通郴州中央政务区五岭广场；n向北经过北湖公园，至郴州汽车总站和郴州火车站。项目区域内交通路网发达，项目区域内交通路网发达，“一横一纵一横一纵”城市主干道交汇，交通价值显赫城市主干道交汇，交通价值显赫区域内教育、医疗、行政等城市资源充足，尤以区域内教育、医疗、行政等城市资源充足，尤以行政资源突出，为片区房地产发展提供原始动力行政资源突出，为片区房地产发展提供原始动力教育资源医疗资源行政资源交通资源城市资源1郴州市建筑学校2司法干部学校3郴州六中4郴州八中5郴州十六中6郴州七完小1市一医院2市三医院3传染病医院1北湖区委2苏仙区政府3市公安局4北湖工商局5市农机局6南塔工商所1郴州火车站1234561234 博雅医院41234567市粮食局712郴州汽车总站23郴州汽车南站3区域内人口整体素质较高，具备中高档消费能区域内人口整体素质较高，具备中高档消费能力，未来可预计至少力，未来可预计至少10万的中高消费人群万的中高消费人群人口资源n郴州市下辖北湖区、苏仙区、桂阳县、宜章县、资兴市等11个县（市、区），164个乡、86个镇、7个街道办事处，总人口约455万；n本片区为郴州市中心城区，辐射全市区。北湖区人口约30万，苏仙区人口约34万，市区总计70余万余万人口；n 北湖区既是传统的政务区、中央经济区,也是正在加速开发城市新区,商品房开发量放量发展，可以预计2-3年后，北湖区域人口还会增加至少10万人以上；中中中中央央央央金政金政融务融务区区区区项目概况地块现状地块现状项项目目地地块块条条件件较较好好，昭昭示示性性强强，庞庞大大的的商商业业规规划划体体量在项目功能属性上即奠定城市商业中心的调性量在项目功能属性上即奠定城市商业中心的调性技术经济指标技术经济指标区域商业概况本案四周和从国庆路往南，商业相对本案四周和从国庆路往南，商业相对落后，业态繁杂、商业规模小、乱落后，业态繁杂、商业规模小、乱服饰、餐饮、娱乐占据主导地服饰、餐饮、娱乐占据主导地位位：离本案最近的步行街、文化路、解放路基本以这三种业态为主。金器、电信设备相对集中金器、电信设备相对集中：人民路上分布着较多的金器、电信设备商家。零散业态掺杂零散业态掺杂：本案周边掺杂着部分南杂、花店、五金小商家。商业昭示性好商业昭示性好二条步行街环伺，商业氛围浓厚二条步行街环伺，商业氛围浓厚区位价值优越区位价值优越项目属性界定项目属性界定区域商业整体档次不高区域商业整体档次不高区域商业缺少统一规划区域商业缺少统一规划交通路网发达交通路网发达项目本体资源与影响条件评估项目本体资源与影响条件评估项目机会项目机会n项目位于郴州市城市中央核心区域，区位价值显赫；区位价值显赫；n区域内城市资源、消费人群资源充足，为项目商业规划发商业规划发展提供原始消费力支撑；展提供原始消费力支撑；n项目所在区域内商业档次较低，形象不足，存在较大的升存在较大的升级提升空间；级提升空间；n交通路网发达，两大城市主干道交汇，临近汽车站和火车站，可使得与外界联系紧密；可使得与外界联系紧密；n规模型商业规划提供发展城市城市CBDCBD商业中心的机会商业中心的机会n项目1-5层庞大商业规划，已超出区域合理商业规划预期，商业容量饱和使本项目商业去化面临较大的挑战；商业容量饱和使本项目商业去化面临较大的挑战；n区域商业成熟度低，商业氛围弱，现有商业辐射力有限；现有商业辐射力有限；n项目区域内交通路网较发达，随机性消费较高，但目的性但目的性消费欠缺；消费欠缺；n地块周边二大商业步行街和友谊中皇城环伺，从商业规划、商业体量及商业形态上与本案构成直面竞争。项目挑战项目挑战商业定位思考商业定位思考Part.2Part.3符合城市商业发展阶段符合城市商业发展阶段体现商业的核心价值体现商业的核心价值有足够的市场引爆点有足够的市场引爆点Part.1商业定位思考商业定位思考Part.2Part.3符合城市商业发展阶段符合城市商业发展阶段体现商业的核心价值体现商业的核心价值有足够的市场引爆点有足够的市场引爆点Part.1传统商业发展传统商业发展消费者价格敏感消费者价格敏感综合业种的业态综合业种的业态多选择，自由购多选择，自由购物空间物空间综合性商业形式综合性商业形式体验式购物需求体验式购物需求转型商业形式转型商业形式个性消费个性消费800-1500US1500-4000US4000-8000US8000-20000US人均GDP25%45%70%85%95%城市化率欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。城市经济发展与商业形式发展的城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型关系界定模型人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500-2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障人均GDP位20004000美金；城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如大型百货、综合超市、专卖店、精品店等人均GDP位40008000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越传统商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP位于800020000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现传统商业发展传统商业发展消费者价格敏感消费者价格敏感综合业种的业态综合业种的业态多选择，自由购多选择，自由购物空间物空间综合性商业形式综合性商业形式体验式购物需求体验式购物需求转型商业形式转型商业形式个性消费个性消费800-1500US1500-4000US4000-8000US8000-20000US25%45%60%85%95%2009年人均GDP换算为2718美金09年统计显示，城市化率38.2%深圳深圳长沙长沙商业业态已经比较丰富，但缺少统一规划与管理，逐渐开始出现购物与餐饮、娱乐相结合的多种需求房地产指数：“大开发”时期商业指数：经济快速发展前提下，城市居民生活水平的提高，促成对商业的需求在质与量上均急剧提升KPIGDP20042008700014000专业卖场、大型购物广场、Shopping Mall及个性化商业形态目前郴州市商业形式处于高速发展阶段，多业态组合、体验式、情目前郴州市商业形式处于高速发展阶段，多业态组合、体验式、情景化商业是未来的发展趋势。景化商业是未来的发展趋势。郴州市商业发展阶段界定郴州市商业发展阶段界定郴州郴州郴郴州州市市商业定位思考商业定位思考Part.2Part.3符合城市商业发展阶段符合城市商业发展阶段体现商业的核心价值体现商业的核心价值有足够的市场引爆点有足够的市场引爆点Part.1市市32415681110791213随着城市化进程的加快，大中城市由单一城随着城市化进程的加快，大中城市由单一城市中心逐渐演变为多个区域中心的发展趋势市中心逐渐演变为多个区域中心的发展趋势相对于长沙，郴州仍属于单一城市中心的发展阶段，本案得天得厚相对于长沙，郴州仍属于单一城市中心的发展阶段，本案得天得厚的区位优势，赋予城市发展的区位优势，赋予城市发展“唯一唯一”核心轴的先天条件。核心轴的先天条件。长沙市长沙市郴州市郴州市本项目商业核心价值体系本项目商业核心价值体系五大价值体系无可比拟的无可比拟的区位优势区位优势立体化的交立体化的交通网络通网络大体量集中大体量集中商业规模商业规模日均日均10万人万人流吞吐流吞吐城市唯一商城市唯一商业中心规划业中心规划五大先天因素，赋予项目发展为郴州唯一的五大先天因素，赋予项目发展为郴州唯一的“城市之核城市之核”。商业定位思考商业定位思考Part.2Part.3符合城市商业发展阶段符合城市商业发展阶段体现商业的核心价值体现商业的核心价值有足够的市场引爆点有足够的市场引爆点Part.1本项目市场引爆点研判本项目市场引爆点研判引领新风尚引领新风尚涵盖全功能涵盖全功能专属排它性专属排它性潮流消费模式、全新生活理念潮流消费模式、全新生活理念多功能、多业态、一站式多功能、多业态、一站式打造城市商业第一街区打造城市商业第一街区引引爆爆点点既符合城市商业发展需要，又迎合大众消费需求。够新潮、够档次、够炒作！商业定位与诠释商业定位与诠释关键词关键词内涵内涵体验式的不仅仅满足于购物，更注重于体验购物的感受，享受到购物所带来的愉悦心情情景化的购物场所与景观的融合，加入大量的共享空间，使购物的过程成为一种享受特色化的商品、服务具有特色，使购物、餐饮和娱乐都成为一种目的性的消费行为商业档次定位商业档次定位基于本项目的区位特征、区域竞争力、区域辐射力以及项目的发展策略等综合考虑，项目的商业整体档次定位应以整体中档定位，局部中高发展特色商业提升区域商业价值体验式、情景化、特色化是本案体验式、情景化、特色化是本案的核心竞争力的核心竞争力从硬件和软件两个方向考虑，寻找符合目标客户需求的发力点，打造呼市最有特色的购物场所统一的建筑主题统一的建筑主题特色的经营内容特色的经营内容硬件硬件软件软件建筑主题建议建筑主题建议现代时尚风格现现代时尚风格现代时尚都市街区代时尚都市街区建筑主题建议建筑主题建议现代时尚风格时现代时尚风格时尚特色骑楼商业步行街尚特色骑楼商业步行街建筑主题建议建筑主题建议现代时尚风格以现代时尚风格以细节小品突出现代都市时尚感细节小品突出现代都市时尚感体验式、情景化、特色化是本案体验式、情景化、特色化是本案的核心竞争力的核心竞争力从硬件和软件两个方向考虑，寻找符合目标客户需求的发力点，打造呼市最有特色的购物场所统一的建筑主题统一的建筑主题特色的经营内容特色的经营内容硬件硬件软件软件特色经营建议特色经营建议年轻时尚人士的一站式消费基地年轻时尚人士的一站式消费基地特色一：特色打造特色一：特色打造 “都市白领娱乐俱乐部都市白领娱乐俱乐部”以交友、休闲、娱乐为主题，涉及交友酒吧、特色自助餐厅、健身房、台球厅电玩室等特色二：特色打造特色二：特色打造 “都市丽人休闲会馆都市丽人休闲会馆”以保健、养身、休闲为主题，瑜伽馆、高级美容美体机构、时尚造型机构等特色三：特色打造特色三：特色打造 “青春大本营青春大本营”以特色零售为主题，个性的、具有鲜明特色的外贸服饰或原创服饰为主(潮流特区、弥敦道)商业功能定位初判商业功能定位初判从现有商业体量规划初判，本项目应具备三大功能：从现有商业体量规划初判，本项目应具备三大功能：“中型零售中心中型零售中心+中大型主力店中大型主力店+特色潮流街特色潮流街”第二部分业态划分建议案例借鉴：益阳案例借鉴：益阳 滨江滨江财富中心财富中心区位：区位：位于资阳区社区商业中心，毗邻步行街，有浓厚商业氛围。周边住区和生政机关分布，未来商业前景看好。规模：规模：4层集中商业，总规模2.1万，单层面积约5000。销售状况：销售状况：底层销售均价13000元元/，远高于周边8000-9000元元/的均价。开盘当天实现开盘当天实现60%的销售率的销售率，并成功实现三三次溢价次溢价项目概况项目概况公寓公寓住宅住宅商业二层，精品服饰、运动器材、鞋帽皮具等（服饰类专业市场）成功关键举措一：根据商圈性质合理确成功关键举措一：根据商圈性质合理确定业态，根据商铺价值合理规划业态定业态，根据商铺价值合理规划业态小商品批发市场。业态包括：小商品批发市场。业态包括：电器、小五金、3C、文化用品、工艺礼品、钟表行等特色精品专卖店。街铺和少量内铺，以零街铺和少量内铺，以零售为主。售为主。业态包括金融、烟酒、药房、肯德基等。商业4层，餐饮休闲类，茶餐厅、火锅城、活鱼馆等。n 商业街业态定位于综合性特综合性特色情景商业街色情景商业街，主要包括服饰专卖场、专业店、便利店等，并设臵相对独立可差异化经营的小型产权商铺。n 满足了社区居民日常生活及广众市民特定的消费两方面的需求，具备的商业功能包括：餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等多种功能。n 商业档次定位于整体中档、中档、局部高档局部高档。n 销售期，统一进行招商并引入主力店，带动街区的整体形象及影响力，直至项目全部开发完毕。n 后期为部分商业物业聘请专业公司进行统一经营管理，其它部分可以先协助业主成立商业街的租赁部，但不负责商业街后期经营管理工作。经营管理方向经营管理方向物业管理方向物业管理方向n 商业部分的物业管理由统一的小区物业管理公司行使物业管理职责，兼顾整个项目的统一性与安全性。成功关键举措二：引入主力店，提升项成功关键举措二：引入主力店，提升项目整体商业价值，增强投资安全性目整体商业价值，增强投资安全性成功关键举措三：商铺面积小、总价低，成功关键举措三：商铺面积小、总价低，降低了投资者的进入门槛降低了投资者的进入门槛产品形式与面积区间：n 一层产品形式：产品形式：街铺面积区间：面积区间：100-200平米n 二层产品形式：内产品形式：内铺面积区间：面积区间：15-35平米n 三四层产品形式：产品形式：内铺面积区间：面积区间：120-180平米电梯物管12345678910111617181912131415202122232425312630272928成功关键举措四：创新的销售模式保证成功关键举措四：创新的销售模式保证了商铺产权独立性，引发市场热销了商铺产权独立性，引发市场热销直接销售，但为了保证主力店引入的灵活性，局部采用返租销售。产权式商铺，带租约销售直接销售n 销售模式：部分返租三年，三年租金一次返还三年租金一次返还，其实质就是变相打折变相打折。n 返租部分为商业价值最商业价值最低的三四层低的三四层。n 返租时间为三年，且三年租金一次返还，相当于直接打折。同时开发商取得了这部分物业的经营权，可以进行主力店招商，带动整个街区商业价值的提升。n 同时，有别于普通的返租销售，在开发商经营期内，商铺产权仍然属于投资者，可以自由进行转让、银行抵押等操作，保证了保证了商铺产权的独立性。商铺产权的独立性。与市场中绝大部分的商业纯销售方式相比，采用局部返租的模式大大与市场中绝大部分的商业纯销售方式相比，采用局部返租的模式大大降低了买家的投资风险预期，同时提升项目的整体商业价值。降低了买家的投资风险预期，同时提升项目的整体商业价值。安全性安全性业态规划、概念领先：业态规划、概念领先：以不同主题贯穿整个商业物业，同时引入主力店带动商业形象，提升整体价值。引入主力店，并统一管理：引入主力店，并统一管理：销售期统一进行招商并引入主力店，后期为部分商业物业聘请专业公司进行统一经营管理，其他部分成立专门的商业街租赁部协助业主出租。进入性进入性小面积低总价单位销售：小面积低总价单位销售：销售面积均在100平米以下，依据商业价值的大小分布30-100平米的可分隔独立商铺，有效的降低了销售门槛、拓宽客群。流动性流动性产权独立：产权独立：对主力店以及局部商业价值不高的产品采用变相打折的方式，并进行后期招商，促进项目的整体销售，同时保证商铺产权独立，增强投资的流动性。案例可借鉴之处案例可借鉴之处收益性收益性安全性安全性进入性进入性流动性流动性投资者关注投资者关注的四个方面的四个方面体验式、情景式、主题式合理的业态规划及功能布局引入主力店统一经营管理小面积低总价商铺独立产权通过市场分析和案例研究我们得到通过市场分析和案例研究我们得到了核心问题的解决方案了核心问题的解决方案商业业态发展方向商业业态发展方向中型零售购物（综合性专业卖场）中高档特色餐饮、休闲娱乐、康体美容风情主题特色商业（潮店、名品、精品饰品、化妆品等）本案商业业态发展方向本案商业业态发展方向商业业态规划商业业态规划n通过建筑外观来表现，如建筑形状、结构、颜色等n通过顾客对消费氛围的感受来表现，如购物环境、布局设计、橱窗设计、形象展示等n通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式来表现时尚区：活力之区时尚区：活力之区商务区：气质之区商务区：气质之区娱乐区：动感之区娱乐区：动感之区休闲区：魅力之区休闲区：魅力之区商业功能区规划布局示意商业功能区规划布局示意商务区商务区时尚区时尚区(1-2层层)休闲区休闲区(2-3层层)生活服务区生活服务区一层一层二层二层三层三层四层四层五层五层娱乐区娱乐区(4-5层层)突突出出商商务务氛氛围围：金融商业网点、商务型休闲餐厅、男装品牌旗舰店面积需求：面积需求：80-120商务区商务区商业功能区规划布局商业功能区规划布局商务区商务区以以餐餐饮饮、娱娱乐乐消消费费为为主主：正餐酒楼、特色餐饮、量贩式KTV面积需求：面积需求：80-120娱乐区娱乐区商业功能区规划布局商业功能区规划布局娱乐区娱乐区品品牌牌服服饰饰折折扣扣专专区区：国内主流品牌服饰折扣店面积需求：面积需求：60-80时时尚尚女女人人街街：精品时尚女装店、精品饰品店、精品化妆品店面积需求：面积需求：50-60青青春春大大本本营营：个性的、具有鲜明特色的潮流外贸服饰或原创服饰店面积需求：面积需求：30-50时尚区时尚区2时尚区时尚区1时时尚尚区区3时尚服饰专区时尚服饰专区商业功能区规划布局商业功能区规划布局时时尚区尚区(一层时尚服饰专区一层时尚服饰专区)商业功能区规划布局商业功能区规划布局休休闲区闲区(二层二层)突突出出休休闲闲主主题题：内街二层规划“都市白领娱乐俱乐部与都市丽人休闲会馆”两大主题。涵盖交友酒吧、特色自助餐厅、健身馆、台球厅、电玩室、瑜伽馆、高级美容美体机构、时尚造型机构面积需求：面积需求：500-1000生生活活服服务务街街：小型餐饮、食杂便利店、水果超市、数码影印、干洗店、文具书店、面包坊、精品屋等面面积积需需求求：30-50商业功能区规划布局商业功能区规划布局生活服生活服务区务区产品定位汇总产品定位汇总功能区功能区商业形态商业形态需求面积需求面积产品定位产品定位面积面积楼层楼层开间开间/ /进深进深层高层高商务区商务区沿街主力店100-30080-1002层5米/18-20米底层4.5米，二层3.6娱乐区娱乐区第四、五层100-30080-1002层5米/18-20米单层3.6-4.8时尚区时尚区青春大青春大本营本营负一层30-5030-501层3米/12米底层3-3.2米时尚女时尚女人街人街第二层50-6040-601层3米/12米底层3-3.2米品牌折品牌折扣专区扣专区第二层60-8050-801层3米/12米底层3-3.2米休闲区休闲区第二层500-2000500-1000第2层开间6米以上进深18米以上单层3.6米3C3C卖场卖场集中商业第三层3000-500040001层以租户具体规划要求单层5.4米现代时尚家居现代时尚家居集中商业第四层80-30080-1201层开间6米以上进深12米以上单层4.8米生活服务区生活服务区沿街主力店80-12050-801层3米/12米底层3.9米结合业态分布的租售模式定位结合业态分布的租售模式定位功能区功能区商业形态商业形态业态业态租售模式租售模式商务区商务区沿街主力店金融、餐饮、服饰租售结合娱乐区娱乐区第四、五层餐饮、休闲娱乐整体招商时尚区时尚区青春大本营青春大本营负一层服饰直接销售时尚女人街时尚女人街第二层服饰直接销售品牌折扣专区品牌折扣专区第二层服饰直接销售休闲区休闲区第二层休闲、餐饮直接销售3C3C卖场卖场集中商业第三层电器、通讯以售为主现代时尚精品家居现代时尚精品家居集中商业第四层家居饰品等以租为主生活服务区生活服务区沿街主力店社区服务直接销售n建议3C卖场及现代时尚精品家居作为真实主力店，前期寻求合作伙伴，尽最大可能在项目开始销售前确定商家，以提升商业的整体价值；n对于剩余部分，商务区、娱乐区及内街2层休闲区可采用虚实结合的方式，在销售前期先启动项目招商，把握服务型主力店的早期进驻，提升项目商业人气；进入销售期再根据市场反应直接采取返租销售n为了吸引品牌商家的入驻，要考虑牺牲一定的租金收入，比如短期内采取减免租金的方式。第三部分商业运营模式建议经营管理模式定位经营管理模式定位n一般商业经营物业管理模式n国内商业街区、大型商业设施的经营管理模式比较n适合本项目物业管理模式业主及业主联合会业主及业主联合会商业设施产权所有者，可能是开发商、商业经营者，投资者政府管理部门政府管理部门公共设施部分的物业管理、安全、消防等管理物业管理公司物业管理公司大型商业设施管理，非归口公共设施的管理经营管理公司经营管理公司招商，推广、营销，统一经营管理商家经营者商家经营者产权所有者，或是租赁者商业运营建议商业运营建议一般商业设施经营管理模式与参与主体一般商业设施经营管理模式与参与主体管理主体政府主导管理专业公司管理特点管理费用低，行政手段管理费用高，经济手段盈利状况一般需政府补贴，才能保持商业持续经营保证一定的利润水平下，物业出租率高、经营兴旺、升值快设备管理特点设备维护缺乏计划性，事故驱动型定期维护设备，预防性维护与维修成本控制成本控制无序，造成较大的浪费有效的成本控制，保持合理的利润空间商家关注管理费用对商业街的物业管理与商业经营的关系不敏感看重商业经营的利益希望优质的物业管理可以承受较高的管理费用对商业的影响物业管理的水平依赖政府管理能力，商业经营状况波动较大营造优质的商业经营环境提升商业价值商业物业管理角度：专业公司管商业物业管理角度：专业公司管理是比较理想的模式理是比较理想的模式所有权主体不同时，对应不同的所有权主体不同时，对应不同的经营管理模式经营管理模式类型类型所有权经营权统一经营权局部统一所有权分散，经营权分散产权属性产权属性产权单一产权分散产权分散经营属性经营属性所有权与经营权统一所有权与经营权局部分离所有权分散，经营权分散规模过大，一般难以经营租售特点租售特点只租不卖，或自行经营租售混合或全部销售全部销售开发商要求开发商要求很强的商业经营管理能力不要求聘请专业经营管理公司不要求一般移交政府托管开发商职责开发商职责负责商业经营与物业管理协助火聘请专业公司管理工作商业街管理移交政府不参与后期经营管理开发商利润点开发商利润点商业经营利润商铺销售收益商业经营收益分成商铺销售收益资金回收特资金回收特投资回收期长，现金回收慢，稳定现金流快速回收部分投资快速回收全部投资适用范围适用范围大型百货、购物中心购物中心、主题街区临街铺面基于前面租售模式定位，本项目所有权主体：基于前面租售模式定位，本项目所有权主体：商铺基本全销售，局部商铺基本全销售，局部进行统一经营，后期的管理移交管理公司进行统一经营，后期的管理移交管理公司案例建外SOHO海南外滩步行街深圳东门上海新天地商业形态商铺集中式商业商铺集中式商业商铺集中式商业商铺所有权全部销售产权分散少量经营，销售为主，产权分散集中商业产权集中商铺产权产权分散全部经营产权统一物业管理专业物业管理专业物业管理专业物业管理专业物业管理经营管理无统一管理聘请专业经营管理，统一推广、营销商铺无统一经营管理；大商业统一的经营管理开发商进行统一的经营管理盈利模式销售利润销售利润为主销售利润租金收益租金收益操作节点销售期负责商铺招商，后期负责租赁实行三年反租。三年内，聘请专业经营、管理公司商铺没有统一的商铺租售管理部门开发商成立新天地营业部负责经营管理区域特点城市商务区商业市场明显商业前景好较陌生区域，开发商做热市场老城商脉传统商业市场明显城市商务区商业市场明显案例借鉴：国内商业街的经营、案例借鉴：国内商业街的经营、管理经验管理经验经营管理方向经营管理方向n销售期，统一进行招商，直至项目全部开发完毕。n后期局部聘请专业公司进行统一经营管理，其它部分可以先协助业主成立商城的租赁部，但不负责商城后期经营管理工作。经营管理方向经营管理方向n 可直接结合住宅部分聘请一家专业物业管理公司进行统一物业管理本项目经营管理的模式本项目经营管理的模式n 同业差异、异业互补原则；n 特殊商户招商优惠原则；n 先做人气，再做生意的租金定制原则；n 主力店先行，辐助店随后的招商顺序原则；n 品牌导入和品牌带动策略；n 普遍撒网，重点突破策略；n “先易后难”的策略；n 政策不均衡的策略；招商原则招商原则招商策略招商策略项目招商策略项目招商策略