红星美凯龙项目红星美凯龙项目营销执行报告营销执行报告 膀肉赊池子啸匪汞显锈唤硫卤惑犯乘瘦圈吉琴隧笛峻簧违靡狼蒜犁顾敬厘长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告快速回笼快速回笼资金资金年内实现销售金额年内实现销售金额3 3亿元亿元目标目目 标标目标意味着什么？目标意味着什么？孰带奖蓟厄牌子擂诬享亏畏听皋秽癸寓砾疤果觅签滓烬酉沪事剁瘪该州跋长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告目标分解 年底3亿的销售金额,意味着至10年底必须至少消化1000套而9月底开盘，3个月的销售期，又意味着在集中销售500套的基础上，后续每周至少持续销售45套如此目标，目前的市场是否支撑我们去完成？如此目标，目前的市场是否支撑我们去完成？赦曼锻山宽诫竭喊傻侮勘分疫园后纂仟录趁星尹曙泵烂趣顽拥乘孽聪铺币长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告新国十条出台，政策重压房地产新国十条出台，政策重压房地产4 4月月1414日新国四条发布后日新国四条发布后3 3天，天，4 4月月1717日新国十条，日新国十条， 国务院关于坚决遏制部分城国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。通知要求遏制房价过快上涨市房价过快上涨的通知。通知要求遏制房价过快上涨, ,实行更为严格的差别化住实行更为严格的差别化住房信贷的政策。房信贷的政策。 国务院关于坚决遏制坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ：从五大方面共十条对市场进行全面空。 一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 二、坚决抑制不合理住房需求 三、增加住房有效供给 四、加快保障性安居工程建设 五、加强市场监管 抑制不合理住房需求切断金融杠杆对楼市投资效应；二套房50%首付，部分城市三套房贷。增强供给，改善土地供应，政策普通住房供应方面。各地区、各有关部门要切各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保实履行稳定房价和住房保障职责障职责避免各地方政府因为利益执行中可能会有“折扣”甚至“阳奉阴违”的情况增加住房有效供给加快保障性安居工程建设加强市场监管政策要点：政策要点：政策影响：政策影响：带嚣毡冗画弓忱肢谈帐慰哎渠埠宋治耳谋聚柒韵投邢蛮构凉喀酬斟晋戳阻长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告一线城市市场走势，将影响长春购房者的一线城市市场走势，将影响长春购房者的“观观望望”情绪情绪新一轮政策调控序幕已经拉开，目前后续调控政策何时出台存在不确定性，接下来的3至5个月内市场为政策调控后的消化期，新一轮市场观望情绪开始蔓延。从供需来看，长春市场上半年供应不足已成定局，下半年会出现预期中的集中放量下半年会出现预期中的集中放量，开发商是否会受政策影响放缓开发节奏值得关注。长春房价整体水平仍然较低，加之目前开发商资金充裕，受政策影响短时间内房价松动可能性低。 一线城市将早于二线城市出现市场变化，如一线一线城市将早于二线城市出现市场变化，如一线楼市走低，观望情绪将可能蔓延至长春，而对长春楼市走低，观望情绪将可能蔓延至长春，而对长春而言市场需求仍然存在。而言市场需求仍然存在。短期内难改供需失衡，供求比为2.04。4月部分楼盘推货，供需初步得到调整。墅蛙檀堑柏斟袋痞弄钉港糊纷哭拨张难弥持梁什咒娶距淮派蛛窑绥廉养儿长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告区域内上门量受一定影响，部分客户观望情绪显现区域内上门量受一定影响，部分客户观望情绪显现价格未出现松动价格未出现松动长春政策影响点式分析阶段划分政策出台前4月1日至4月18日政策出台后4月20日至5月20日项目名称日平均上门量日平均成交量均价日平均上门量日平均成交量均价鲁辉国际城约30组约25组亚泰桂花苑约35组约24组高格蓝湾约25组约0.5套6200约23组约0.5套6200万龙名城约30组约13套6000（高层）约15组约6套6000 （高层）政策出台后各案上门量普遍下降15组左右；政策影响主要体现在客户心理，目前市场价格未出现松动。疯之虚为朔殴崎躬怒鄙测椽益很慧侵涅菠目邓睦黔彭腐酶傈加臀黍骇默笑长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告项目名称项目名称建面建面建筑类型建筑类型月均销售月均销售套数套数月均销售月均销售面积面积主力户型主力户型（平米）（平米）去化体量去化体量去化周期（月）去化周期（月）1010年预计年预计上市量上市量鲁辉国际城鲁辉国际城200多层小高层高层766875801202009：10万2010：1万1610万万龙名城万龙名城20万多层小高层高层88750070902010：3万45万亚泰樱花苑亚泰樱花苑25万高层6568751052009：9万2010：2万1610万高格蓝湾高格蓝湾43万高层小高层706900701102009：10万2010：1万1610万中顺和苑中顺和苑13多层小高层94750070902009：10万2010：1万83万区域内项目月均销售套数为区域内项目月均销售套数为8080套左右套左右销售面积约销售面积约7000-75007000-7500平米每月。平米每月。本项目要实现目标，意味着超越竞争的全面提速本项目要实现目标，意味着超越竞争的全面提速!泽础颇岂戈怜牡孔倦滚疾淤捻叠恬寇柒觅坦迈欲奄努邱蒲拈噶夸孜苗棺得长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告通过以上分析我们认为：通过以上分析我们认为：在不确定的房地产市场背景下，本项目要全面超越区在不确定的房地产市场背景下，本项目要全面超越区域项目，实现目标，将面临两大问题：域项目，实现目标，将面临两大问题：如何突破竞争？让客户知道！如何突破竞争？让客户知道！如何最大化客户量？让客户来且购买！如何最大化客户量？让客户来且购买！倡豹糊烫杀局薪檀辰习性颈刮藉竣壕泉陨暴串雌侍浆捐淫斋厕酚万译绳曹长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告1看自身音白蛛丝役撅档剃喻作听占噪芜广掠近李态蛹映径发猜葛余缺启咒拾堡钞长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告项目项目区位区位非传统宜居区域，区域认可度低非传统宜居区域，区域认可度低项目所在区域：本案位于二道区八里堡远达大街与河东路交汇处。八里堡简述：相对落后，起步较晚，早期主要产业以工业及物流运输为主，当地居民生活水平低，是长春近几年棚户区改造的重点区域。区域发展：城市向外扩张， 07年后八里堡迎来发展契机，大量品牌开发商集中进入，目前万科、保利、鲁辉、力旺等知名开发商已相继在此开发项目，区域房地产市场快速发展。长春对八里堡认知距离较远，环境偏差，房价偏低。八里堡八里堡吉林大路吉林大路本案本案侩琼完要搅奥炯才够脸节赖艰却武士刑告砰搓扇馏饯踞联您爹标灸凝哆节长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告周边周边环境环境本案本案中东中东瑞家瑞家金海马家居金海马家居地方知名企业中东集团创办，占地约22万平米，定位中高档家居消费市场，有稳定购买人群；远远达达大大街街周边云集中东瑞家、金海马等知名家居广周边云集中东瑞家、金海马等知名家居广场，商业基础好，但场，商业基础好，但环境杂乱环境杂乱重型货车重型货车重型货车重型货车金海马家居金海马家居远达大街远达大街中东瑞家中东瑞家远达大街为快速路有重型车通过，灰尘及嗓音对项目有不利影响；长吉高铁高铁约4层高，目前正在施工，未来存在嗓音嗓音影响。香江集团实力打造，金海马是长春市人民政府重点项目，是集家具、建材、装饰材料及家装设计、装修为一体的大型家居建材博览城 。长吉高铁长吉高铁蒜鹏晨宜掇砌对庸盔芜枫敷廊警涵三筹奋猛痊骇舷慨阮酶嵌脏傈倪逻肘筏长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告周边周边配套配套项目周边生活配套不完善且档次较低项目周边生活配套不完善且档次较低距主力商圈较近，交通便利，通达性强距主力商圈较近，交通便利，通达性强本案位于东盛商圈与火车站商圈的中间位置，车行较为方便。周边生活配套不完善全，满足基本生活需求。二道商圈云集国贸商都、亚泰超市、亚泰会馆、未来开发的晨宇城市综合体等，商圈逐渐成熟，本案距离东盛商圈较近，车程在5分钟左右。交通线有：3路、242路、141路、233路、223路、248路、257路等十余条。可直达人民广场、火车站、经济开发区的赛德购物广场、北方市场、中东大市场等主要商业网点。 火车站商圈火车站商圈火车站商圈火车站商圈东盛东盛东盛东盛商圈商圈商圈商圈中东商圈中东商圈中东商圈中东商圈本案本案人民广场人民广场人民广场人民广场商圈商圈商圈商圈火车站有国商、远东、黑水路批主市场等长春高中低档商场，是长春的重要商圈。中东大市、北方市场商圈以零售、餐饮为主，业态丰富。敝欣靖析杰垃蔗没嫌省拍橙赖搭谤对渔另郊路绵曰航憋烦胰辈棉闷原爹耘长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告项目项目指标指标年限年限 40年（商业用地）年（商业用地）项目为房地产热点区域高密度商业综合体项目项目为房地产热点区域高密度商业综合体项目备注：以上技术指标为暂定红星美凯龙家居广场，商业体量较大约14.5万平米。高层塔楼，商业外立面风格埋钩惯中采膨秒东坊伸叉拟闺鉴玖吃窝衅拆茄孤沮受封鬼振华间皆质剑典长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告办公办公项目项目分析分析商业用地，住宅意向，住宅部分主力户型为商业用地，住宅意向，住宅部分主力户型为60608080平米为小两居平米为小两居物业物业类型类型户型户型套内面积套内面积建筑面建筑面积积比例比例平层一房34-3645-5020%一房一厅一卫40-5050-6010%二房一厅一卫50-6560-8050%二房一厅一卫65-7080-9020%户型面积区间：（备注：项目初步认定得房率为75%，户型面积区间为暂定）住宅住宅项目首期预计推出两栋高层项目首期预计推出两栋高层公寓，（公寓，（27层、层、30层）层）2#3#4#5#6#7#烬贷足擦谁其况壁熔苏糠惯藩残盈兜杠秽糯滔乌钒刨绞牧唁截僵褪昔嗽乱长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告项目项目分析分析本项目户型均为纯点式楼设计，公摊大，通透、本项目户型均为纯点式楼设计，公摊大，通透、采光性较差，存在一定市场抗性采光性较差，存在一定市场抗性86.8283.545.971.97核心筒p本项目约三梯14-20户之间，公摊达到约25%。p项目户型是在办公物业基础之上调整，在舒适性及实用性上劣势较为明显，居住功能较弱。叠吏舟言哪顷满犬瑶甘地碴咯灰寿溉玉戚育吻雁蕊醋更享匠操辉暂聂骄遇长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告品牌品牌分析分析红星美凯龙全国布局红星美凯龙家居品牌影响力广泛，住宅部分可借势红星美凯龙家居品牌影响力广泛，住宅部分可借势家居品牌及资源，但目前长春市场缺乏认知家居品牌及资源，但目前长春市场缺乏认知红星美凯龙家居广场品牌知名度高，品牌号召力强，家居广场的良好经营，势必将带动本案住宅的升值。至苗让称猿详波促污籽妓榆汲诈溜洗掇赋醋挟荷携显陛急揣砌感买寥例支长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告本体结论本体结论项目原有为商业用途，为纯粹商业外立面风格，住宅印象较低；项目为点式楼户型不通透，得房率约75%，存在销售抗性；项目为纯点式，有纯厢房和纯阴（北）朝向户型，采光问题、取暖问题严重；项目为商业产权使用年限为40年，并且在用水、电、天燃气等方面存在商业收费高等问题。（开发商已经协调处理中）商业为品牌集中式家居广场并且体量较大，对住宅有一定带动，能吸引部分投资客关注；周边中东瑞家、金海马家居经营良好，局部形成产业优势。l非传统宜居区域，区域认可度低。l周边云集中东瑞家、金海马等知名家居广场，商业基础好，环境杂乱。l项目周边配套不完善且档次较低。l距主力商圈较近，交通便利，通达性强。l项目户型存在一定的市场抗性。l红星美凯龙家居有一定品牌影响力，本案住宅可借势家居品牌。本项目除交通整体无明显优势，品牌及产业优势需后本项目除交通整体无明显优势，品牌及产业优势需后期打造成优势条件期打造成优势条件孔汕吟貌叙呼慑谚都魏体史裸投蹬袒骆未咱掀所恒删益贬涵糕具耘直饭鼻长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告项目操作难点项目操作难点项目本身不具备明显的竞争优势项目本身不具备明显的竞争优势机会在哪里？机会在哪里？衬猩憨皖锁带摈竣斑蜒左几还缩班瑶峪汕荚斑等础浓放答医赦贪仓怠里孝长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告2看发展试纲谩蛀属劲稍坎糕攫男冷仕涌导伶埃钵翔芳怪唯里慨扛窄强怜聪栅摧忻长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告城市规划发展，东部取得先机城市规划发展，东部取得先机城市发展格局：城市发展格局：“双心三翼多组团”未来随着城市格局的进一步拉大，城市的发展将呈现“南拓北优、西控东展”的格局，形成“双心三翼多组团”的城市格局。“双心”城市主中心：人民广场一带，即原政务中心区；南部副中心，即政务新区。“三翼”东北翼：引进大成玉米项目，形成以玉米为链条的产业群；西南翼：建设“长春国际汽车城”，整合汽车产业的发展。东南翼：完善净月谭旅游经济开发区，将其作为城市居住、办公、休闲、娱乐与旅游的新址。“多组团”指城市的空间拓展采取组团的布局模式。淋鬃镁渴摩腮土活叉蒸揪躲撒占旬坟颓呻验失椅纫涛狸藩茁所赚录白京让长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告发展重点向东，项目临近物流发展区域。发展重点向东，项目临近物流发展区域。二道区发展方向：二道区发展方向：实施“南居住北物流”、“西优化东拓展”战略。以经开区北上为契机，结合老工业区改造，引导区内各种生产要素向东北方向集聚，重点发展现代制造业和仓储物流业。二道区二道区物流区物流区城市发展：城市发展：“南拓”拓展南部副中心；“北优”优化铁北企业，置换工业基地；“西控”发展生态，控制西部污染企业进驻；“东展” 远期重点发展区域，预留规划空间。樱房绦缀丑绑塑撰冒冲峨禹佬接围剃腋舍华测瘁豁垣溜货炒尊法蹬源匪泞长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告高价区域低价区域中价区域1 16 67 72 23 34 45 58 89 9101011111212161617171515131314141818191920202121222223232424252526262727282829293030序号 项目名称1华瀚四季花园2新奥蓝城3天嘉水晶城4万盛理想国5保利罗兰香谷6融创上城7天安第一城8倚澜观邸9君地天城10宜家708011一品红城12万达广场13盛世城14中海南湖一号15天润中华城16中海金域中央17龙泰富苑 18高格蓝湾19万龙名城20亚泰樱花苑21万科洋浦花园22和黄御翠豪庭23好景山庄24力旺弗朗明歌25中海国社26瀚邦凤凰城27秋实易景28绿地新里公馆29大禹华邦30复地歌德堡森林u城市中心区域区位优势依然明显，宽城、八里堡、汽贸板块受城市环境及配套匮乏等影响，房价依然低价运行；据统计，目前长春市区在售住宅项目共计126个（不含净月区），产品价位在均价5000元以上的项目共计30个(不含净月区），占项目总量的24%，比重较大,主要集中在南部轻轨沿线两侧。本案八里堡与宽城、汽贸等区域价格接近，为长春价格八里堡与宽城、汽贸等区域价格接近，为长春价格洼地，未来升值空间大，洼地，未来升值空间大，犯八捉雅城任魔咏蚕柜淄淆舱捧夫霓祷蛇待妖测醋汇铅泌滇膏编陇可矽傅长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告高新、宽城、二道集中放量，区域供应达高新、宽城、二道集中放量，区域供应达100100万平万平米左右，承接外溢客户，新置业热点米左右，承接外溢客户，新置业热点区域预计供应量（万平米）绿园79.5汽开58朝阳27高新102.8宽城94.56南关73.4二道95.8经开54净月67合计652.06热点供应区域已知数据652.06万平米与去年供应量551万平米相比，多供应101万平米；高新、宽城、二道放量较大，平均接近100万平米；朝阳区放量较小，购买力外溢；数据来源：房地产报地产研究中心愈蕉炼法矢霞看塘滋乐皖镣国抚乔脯敏丝韭裙捆丙渔桓溅粱跑忙尿姿碍梅长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告市场小结市场小结p城市规划发展向东，二道区是长春近几年城市发展的重点区域，承接城城市规划发展向东，二道区是长春近几年城市发展的重点区域，承接城市外溢客户，新置业热点。市外溢客户，新置业热点。p区域供应量较大，市场竞争激烈，项目位于长春价格洼地，未来升值空区域供应量较大，市场竞争激烈，项目位于长春价格洼地，未来升值空间较大。间较大。边邢哪周耶多衔切墅鸵著邱儡醒慨够齐缘侦旺稠滥骂海禾笑葵华铲臭扑轰长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告3看竞争额茂恤茶扁逞茹傣唐疗鸯园酪隐裸吼炊趁坯趴汐慎肠桓孺淋轻剂钥位抱焕长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告区域扫描区域扫描区域置业特征决定主要来自区域内的竞争，并且重点区域置业特征决定主要来自区域内的竞争，并且重点来自于八里堡版块的竞争。来自于八里堡版块的竞争。二道区域二道区域八里堡版块吉林大路版块吉林大路，为龙嘉机场进入城市中心的吉林大路，为龙嘉机场进入城市中心的主路，延线城市形象较好，产品供应以主路，延线城市形象较好，产品供应以板式高层为主。板式高层为主。八里堡目前云集万科、保利、鲁辉等品八里堡目前云集万科、保利、鲁辉等品牌开发商，并以规模型大盘供应为主，牌开发商，并以规模型大盘供应为主，形成热点开发版块。形成热点开发版块。繁淤葵吼轨巧锥熟涌务骸炯牵透皿灿锈束粟琼葡止梆凄帚阿疲拾匈奥埂韭长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告区域市场竞争激烈，八里堡与吉林大路版区域市场竞争激烈，八里堡与吉林大路版块存在较大价差块存在较大价差八里堡版块价格在八里堡版块价格在40005200元左右，元左右，受鲁辉国际城带动价格受鲁辉国际城带动价格上涨较大。上涨较大。吉林大路在售项目价格吉林大路在售项目价格在在55007300元左右，元左右，板块整体价格较高。板块整体价格较高。1 12 29 95 57 74 46 610108 83 3本项目本项目八里堡八里堡吉林大路吉林大路序序号号板块板块项目名称项目名称1八里堡鲁辉国际城2万科19483保利保合香湾4蔚蓝国际5宜家观澜6鼎惠华庭7吉林大路高格蓝湾8万龙名城9亚泰桂花苑10汉森金烁广场挺群擎垂往婚暴绘楼婚谣诅蔽穿嵌钦蹿霹辜扯擎悔腕翠蓟硬藤冕岔躬娶市长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告区域内供应主要以区域内供应主要以90-10090-100平米左右两房及平米左右两房及110-120110-120平米平米三房为主，小户型市场机会较大三房为主，小户型市场机会较大项目名称项目名称建面建面建筑类型建筑类型均价均价（元（元/ /平米）平米）面积区间面积区间（平米）（平米）主力户型主力户型（平米）（平米）开盘时间开盘时间销售率销售率1010年预计上年预计上市量市量鲁辉国际城鲁辉国际城200多层小高层高层500045005013080120预计6月中旬一、二期售罄三期未上市10万保利百合香湾保利百合香湾47.1多层、小高层、高层未定4015090100预计7月初开盘未上市未定蔚蓝国际蔚蓝国际46.8小高层高层50004018090130预计7月末开盘未上市约7万宜家观澜宜家观澜12高层未定501106590预计9月底未上市5栋高层，约600套房源，主力户型6570平米鼎惠华庭鼎惠华庭约10万小高层、高层未定501305090预计年内未上市5月底开工，上市量未定万科万科1948194846高层、小高层未定8020085135预计8月未上市约10万万龙名城万龙名城20万多层小高层高层73006300600034135709009年9月总体70%5万亚泰桂花苑亚泰桂花苑25万多层小高层高层6500600068144902010年6月末桂花苑未上市樱花苑97%10万高格蓝湾高格蓝湾43万高层小高层6250302007011007年11月一期60%10万汉森金汉森金烁广场烁广场28万高层550040150一期60二期90120二期10年7月一期85%10万炬缮评陌枝董蚊舶酒暇脚岩叼仪昌茸碴糊贯饵五高懒糟桅偷姑饵袁笺陋待长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告2010年鲁辉国际城鲁辉国际城保利百合香湾保利百合香湾蔚蓝国际蔚蓝国际万科万科1948鼎惠华庭鼎惠华庭宜家观澜宜家观澜万龙名城万龙名城2010年2011年主力面积80120平米，约10万平米1 12 23 34 45 56 67 78 8101011119 91212主力面积7090平米，5万平主力面积5090平米销售排期上，本项目面临区域多个项目同期入市销售排期上，本项目面临区域多个项目同期入市20102010年竞争锁定：年竞争锁定：6 68 8月区域将集中供应，市场主流供应面积为月区域将集中供应，市场主流供应面积为9090120120平米的两居、三居；平米的两居、三居；蔚蓝国际、宜家观澜、鼎惠华庭等项目中小户型产品预计将与本案同期开盘，形成直接竞争。蔚蓝国际、宜家观澜、鼎惠华庭等项目中小户型产品预计将与本案同期开盘，形成直接竞争。面积5070平米，约2万平米亚泰桂花苑亚泰桂花苑主力面积6590平米，约4万平高格蓝湾高格蓝湾汉森金烁广场汉森金烁广场主力面积90100平米，约10万平米主力面积90130平米，约10万平米主力面积90平米，10万平主力面积70110平米，10万平主力面积90120平米，10万平主力面积85135平米，10万平直面竞争直面竞争干扰竞争干扰竞争干扰竞争干扰竞争吉林大路项目供应以吉林大路项目供应以9090120120平米房型为主，平米房型为主，与本案竞争关系不大，与本案竞争关系不大，但会分流部分客户。但会分流部分客户。保利、鲁辉保利、鲁辉8 8月前集中月前集中开盘，直接影响区域开盘，直接影响区域市场价格走势；市场价格走势；霖昌川锗轨炮侗搓瞻省古姐然超克泥煞革圾青郸浊姓襄把辖俩挺孤绢组浑长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告产品竞争主要是蔚蓝国际、宜家观澜、鼎惠华庭产品竞争主要是蔚蓝国际、宜家观澜、鼎惠华庭楼盘楼盘主力面积（平米）主力面积（平米）总价区间（万元）总价区间（万元）鲁辉鲁辉80120预计39-70保利百合香湾保利百合香湾90100预计25-80蔚蓝国际蔚蓝国际801205070预计2570宜家观澜宜家观澜6590预计2049鼎惠华庭鼎惠华庭5090预计22502030405060总价：万元面积：m2507090110130150170190210230保利保利宜家观澜鼎惠华庭高格蓝湾蔚蓝国际25027030本项目鲁辉国际城70万龙名城汉森广场楼盘楼盘主力面积（平米）主力面积（平米）总价区间（万元）总价区间（万元）万科万科19481948未定未定万龙名城万龙名城70904265亚泰桂花苑亚泰桂花苑90预计4370高格蓝湾高格蓝湾70110预计4578汉森金汉森金烁广场烁广场一期60二期90120预计507880或佐趾谩讫硬况鹰寐打蚀挂寞区崎丝纬尔球捂伴褪冈世驴捷倘川人领苏领长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告n规模：规模：占地24.6万平米，建面46.8万平米n项目动态：项目动态：一期推出的是项目中间位置较好的高层产品，面积区间为90191平米，主力面积90130平米，对外报价5000元/平米，一期将于2010年底交房，预计将于7月下旬开盘。蔚蓝国际蔚蓝国际市场印象：市场印象：n项目07年房交会亮相后，工程进展较慢，在回迁问题等方面与原住民存在纠纷，项目美誉度低；n2009年底项目以低碳概念，重新启动市场，并对售楼处进行包装，由于项目位置优越，目前客户积累情况良好。回迁楼一期主推产品，面积901305栋小户型，主力5070平米左右，预计将于10月份左右开盘，具体信息暂未公开团购地段地段/ /低碳概念低碳概念/ /主流产品主流产品信蝗赫扬呀宴则愚爆付母躇唤犊揖涯摹如愿牛抒梦权汇气设龟自悸迭垦盅长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告n规模：规模：占地面积:7万平方米；总建筑面积:12万平方米 n项目动态：项目动态：一期产品西北面有煤灰厂存在环境污染，对项目销售有一定影响；项目西南侧有伊通河景观资源，是项目一大卖点。项目预计将于9月底开盘，目前在君子兰市场开放临时接待中心，目前无户型图及销售物料。由于项目位置较远，每天客户上门量仅为5组左右，并且全部为周边客户。宜家观澜宜家观澜项目分两期开发，一期推出5栋高层共600套房源伊通河煤灰厂君子兰市场目前经营惨淡性价比性价比/ /景观景观滤辊含碗瞥齐钨匠疤硒拴靛埃猎醋莎忘悲雅潦佛筏覆秀苞主韦衙夹臃食塔长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告鼎惠华庭鼎惠华庭n规模：规模：占地出面积为4.7万方米，其中居住用地38212平方米，商业用地9553平方米，土地用途为居住、商业用地，土地级别为居住七级、商业六级，土地出让年限为50年。该地块的土地单价为2009元/平方米，楼面价为1117元/平方米，地块紧邻保利地块，但土地单价则要比保利地块高出174元/平方米。 n项目动态：项目动态：项目于5月末动工，将以小高层和高层为主，住宅的面积区间为50130平方米，将以中小户型产品为主，现价格未定，暂无销售中心。性价比性价比迫碴撇聚翱惋垣娘告暖蠕库颠牙拇锡恫秒丹碉抢陨箕虏抓兵视匡懊甚舰奠长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告户型对比上，户型对比上，9090平米户型，在朝向、梯户比、公摊、物业平米户型，在朝向、梯户比、公摊、物业类型等方面均处于劣势，竞争压力较大类型等方面均处于劣势，竞争压力较大项目名称鲁辉国际城桂花苑万龙名城高格蓝湾户型图户型95平（2室2厅1卫）约95（3室2厅1卫）约98平米（3室2厅1卫）约93平米（2室2厅1卫）朝向南向南向南向南向梯户比4户/层4户/层2户/层3户/层采光全采光全采光全采光全采光物业类型住宅住宅住宅住宅单价4200元/平米6000元/平米6000元/平米6300元/平米90平米主力户型对比平米主力户型对比竞争项目为全明户型竞争项目为全明户型竞争项目全部为住宅产权，使用年竞争项目全部为住宅产权，使用年限长，生活成本相对较低限长，生活成本相对较低竞争项目梯户比少共摊小竞争项目梯户比少共摊小竞争项目为南向竞争项目为南向竞争项目功能使用性强竞争项目功能使用性强畦隋射瘫肉苹宣喇皋剿凤稼休舞糠米釜右煎坪金近砖宝中蒜枢蠕璃札柱下长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告户型对比上，户型对比上，40-7040-70平米户型方正，空间划分合理，但在居平米户型方正，空间划分合理，但在居住实用性及舒适性有待提高住实用性及舒适性有待提高项目名称鲁辉国际城桂花苑万龙名城高格蓝湾户型图户型约58平（1室1厅1卫）约69（2室2厅1卫）约44平米（1室1厅1卫）约58平米（1室1厅1卫）朝向南向南向南向南向梯户比3户/层3户/层4户/层3户/层采光暗卫暗卫暗卫暗卫物业类型住宅住宅住宅住宅单价4500元/平米6000元/平米6000元/平米6300元/平米4070平米主力户型对比平米主力户型对比竞争项目为暗卫影响卫生间通风竞争项目为暗卫影响卫生间通风竞争项目全部为住宅产权，使用竞争项目全部为住宅产权，使用年限长，生活成本相对较低年限长，生活成本相对较低竞争项目梯户比少共摊小竞争项目梯户比少共摊小竞争项目为南向竞争项目为南向竞争项目竞争项目2居紧凑，居紧凑，1居有一定居有一定实用性实用性更层瞅盐敞忱睦摄蠕萧齐砸茂撤兄计颤微翱蜘蚀琴羌斧链痉鄂星苍给县恃长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告营销诉求分析，品牌开发商主打景观与文化，强调展示和体验万科1948主打历史文化，保留柴油机厂原生树及部分厂房，项目已经在鸿石国际开放外展中心，具体产品信息暂未公布。万科长春项目联动，对开发商品牌持续的宣传打造，带动项目入市。保利百合香湾保利百合香湾核心推广语：一线水岸公园领域保利主打全方位现场展示，目前示范区及保利公园已经开始施工。主推项目规划的保利公园与河景资源。万科万科19481948核心推广语：长春首座光阴美学住区样板示范区户外围挡关键词：关键词：示范、公园、河景关键词：关键词：文化、品牌案名沙盘颊莱西论敲氧秒贱霉路沥攘厂江咙蔡进颠堤圃忆怖嵌穷滴忌炒炕炸瘁抢汾长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告蔚蓝国际主打海元素及低碳生活，但产品方面对概念支撑不足，仅停留在推广层面。鲁辉国际城鲁辉国际城核心推广语： 200万平米豪布斯卡风情社区鲁辉主打规模与风情，配合大力度的推广投入，聚集人气。蔚蓝国际蔚蓝国际核心推广语；海元素风情社 区关键词：关键词：风情、规模关键词：关键词：低碳、概念售楼处围挡开盘营销诉求分析，大规模项目主打社区风情与概念炒作寄圃瘦肖索裤坠务卵柞受经岂庭紧盅攀背圣断屎捅羞晦脊抚椒者吧阻蚤穗长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告从鼎惠华庭的项目特性来看，项目预计主打性价比，中小户型低总价的可能性比较大。目前项目正在建设售楼处。宜家观澜宜家观澜核心推广语：一城、一园、一花宜家观澜主打宜居性及伊通河景资源，临时接待中心档次感低，现场体验感较差。鼎惠华庭鼎惠华庭核心推广语：现阶段并未启动推广关键词：关键词：河景关键词：关键词：性价比、中小户型施工现场营销诉求分析，竞争对手主要打景观、性价比煮酚拐啡叫黄映剪僻艇缩痘拿贩猜企弃根描黎搽甜沼项椽桂臂处条彬菌君长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告吉林大路版块项目核心推广语吉林大路版块项目核心推广语万龙名城万龙名城十年六城，再筑经典万龙名城主打地段及开发商品牌。亚泰桂花苑亚泰桂花苑宜居型全功能社区亚泰桂花苑主打户型、地段、开发商品牌高格蓝湾高格蓝湾河景豪宅，傲岸家徽高格蓝湾主打地段、景观资源。汉森金汉森金烁广场烁广场恒久建筑，理想住区主打建筑风格与地段吉林大路地段优势明显，开发商主打地段及品牌，营销推广方面较为常规。吉林大路地段优势明显，开发商主打地段及品牌，营销推广方面较为常规。汉森围挡关键词：关键词：地段、品牌、资源地段、品牌、资源亚泰桂花苑报广万龙名城营销诉求分析，吉林大路板块主打品牌及社区杖样帜漓牲尊毒禁敲碟村样寻缸淘楷铃砸田彦耸阀啥悠屁弧亚页酋错额唱长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告区域内营销诉求涉及面广泛，景观、品牌、文化、区域内营销诉求涉及面广泛，景观、品牌、文化、性价比等等性价比等等地段是各案主推的首要卖点，其中吉林大路项目全部主打地段，八里堡项目没有过多宣传；拥有伊通河资源的项目后会将河景作为第一卖点推广；各案对户型的推广也比较多；体验式营销推广不足，各案现场打击力不高，销售中心档次及接待能力一般；仅万科1948主打文化。各项目对客户情感诉求及对投资没有宣传。求率款虹钠哼盆假猴陛号虎忆侦亭企惊苗问揍幸蒙荡隧切趴仙殉鞘青铀拔长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告竞争小结竞争小结p市场供应主要集中在中等户型，小户型产品市场机会较大市场供应主要集中在中等户型，小户型产品市场机会较大; ;p竞争项目主打性价比竞争项目主打性价比; ;p营销诉求广泛，竞品缺乏对生活方式的提炼。营销诉求广泛，竞品缺乏对生活方式的提炼。在目标前提下，结合本体条件，需紧抓市场机会，挖掘客户需求，在目标前提下，结合本体条件，需紧抓市场机会，挖掘客户需求，在营销上进行突破在营销上进行突破吴阂欺私毋噶肪植拯匈辅汞堵胀常缉浓洋扳彭摩盟颂哥扦绊惜监芦镜实稿长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/ /非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者竞争占位竞争占位恤泽母柿滋沮央纠普昼刽惫高唁龄炔俺杀私傀外莱诽壮黔句隔绝逸署历踊长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告竞争策略竞争策略：差异化的竞争策略。差异化的竞争策略。跳出现有竞争规则，建立新的价值评价体系，突破区域竞争限制。跳出现有竞争规则，建立新的价值评价体系，突破区域竞争限制。硬擒挡筛饵坝嘛茶受稻觉赚雁讥稍顷袭肌衣才锚品禹拢契堕胸札竿鲜屹融长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告3看客户粮磕涉快椰蠕二沉冠垮痕菏藻麓逗讳屑蔑术若巨咸藏扶骨鼻苏差柞迈罕勺长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告蔚蓝国际客户关注点蔚蓝国际客户关注点看重地段、配套看重地段、配套人物介绍人物介绍：蔚蓝国际资深销售代表马先生，从业3年，曾服务新奥蓝城、虹馆项目，经验丰富。关于区域：关于区域：二道为老城区，属城市次核心区域，配套齐全，但形象、居住品质相对较差。随着城市规划开展，后劲足，有一定的开拓空间。区域房地产市场相对比较封闭，主要为区域内消化，近两年逐渐有城市外溢客户出现，成为主要承接区。关于项目：关于项目：蔚蓝国际地处吉林大路与八里铺中间居住带，居住氛围浓厚，属东盛商圈辐射范围之内，地段优势明显。关于客户：关于客户：从蔚蓝国际目前蓄客情况看，客户主要有两类，一类为改善型改善型客户，如通安小区通安小区内客户、家居市场业主家居市场业主等，需求90平米两房及120平米三房产品，约占50%；其次为首置婚房首置婚房客户，区域相对比较分散，主要看中性价比，需求70-80平米左右，约占30%左右；由于毗邻吉林大路，投资客户投资客户型有一定比例，约占10%左右。访谈语录：访谈语录：“我们这次推出的基本都是90平米以上的大户型，所以改善需求的比较多，不过有很多过来咨询70-80平米的，我们这目前小户型还没确定。”“二道区基本都原地回迁，所有拆迁户购房很少，不原地回迁的选择其他区域置业的较多。”“低碳主要体现在部分楼栋安装新风系统等环保节能设备等。”蔚蓝国际销售代表访谈拉蝎搂斗笼朝庆骡挡应蔽继委刘伎到诣闭瑟谎诣快庄侈蛇澄疆琐蚜骄珊垣长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告背景介绍：背景介绍：宜家观澜销售经理彭女士，从业5年，曾服务宜家70/80、力旺康景、力旺格林春天等项目。关于区域：关于区域：八里铺片区为二道房地产开发热点区域，二道向南、向西均与其他主城区相连，东、北为二道未来外拓主要方向。目前政府全力打造长东北，发展物流等产业，未来八里铺片区将成为置业热点。关于项目：关于项目：宜家观澜是宜家房地产继宜家70/80后又一小户型力作，项目毗邻伊通河，君子兰花卉市场。项目位于二道与宽城连接处，交通便利。关于客户：关于客户：从宜家观澜前期上门客户情况分析，客户主要来自二道区，其中受总价控制明显的刚性改善刚性改善客户占绝大比例，约占60%左右，婚房婚房等首置客户约占25%左右，改善型改善型约10%，投资投资客户约5%左右。访谈语录：“八里铺的客户经济实力非常有限，目前居住条件比较差，客户基本都是附近农贸市场的小商贩，还有住平房的。”“项目离宽城区很近，本来预计会有宽城区客户，不过现在看来很少，基本还是二道的客户为主。”宜家观澜客户关注点宜家观澜客户关注点需求小户型，关注价格、升值需求小户型，关注价格、升值宜家观澜销售经理访谈对嫁趴娄迹挺胜皆婆遂帜瞒团九如将秤嫁齐刊骸注秸密磐肘韦申称辕枝抡长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告人物介绍：人物介绍：鲁辉国际城策划王先生，也是鲁辉国际城业主，购买80平米户型为婚房。关于区域：关于区域：2010年集聚大量品牌开发商，保利、万科未来力旺等，八里铺将成为房地产开发热点，同时带动整个区域产品水平及营销水平。关于项目：关于项目：鲁辉国际成为八里铺第一大盘，炒热整个区域，09年销售前十，低开高走，带动整个八里铺区域的房地产价格走势。关于客户：关于客户：鲁辉国际城客户主要以二道区域客户为主，刚性改刚性改善善客户占40%左右，大多数来自电炉厂电炉厂、烟厂烟厂等职工，需求90/100平米户型；居住改善型居住改善型客户约占30%，以周边生意人周边生意人为主，需求110/120平米大户型居多；首置客户首置客户占20%，主要需求小户型60-80平米；另外10%为投资客投资客，需求面积段较广，以90平米以下小户型为主。访谈语录：“周边烟厂、企事业单位购房比较多，一般都是自住客户，面积主要是80/90平米米消化比较快，需求量大；”“小户型产产品主要是结婚、单身白领投资兼自住、首置购房居多。”“客户聚集型性比较强，一般都是一家子亲戚一起买，住一个单元；”“鲁辉前期售价低，持续热销，目前口碑比较好，知名度高，客户基本认可”鲁辉国际城客户关注点鲁辉国际城客户关注点价格、产品、环境、升值价格、产品、环境、升值鲁辉国际城销售访谈塑撰锑拌紫批可遣渝循宪饯佑漂痈反粕姐悄则碌谭拟窟绣悍妇夕基共答益长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告背景介绍：背景介绍：亚泰樱花苑策划经理姜先生，从业8年，曾服务富城国际、华瀚四季花园等项目。关于区域关于区域：二道为长春重点棚户区，亚泰地产通过亚泰桃花苑、杏花苑、樱花苑及目前桂花苑系列打造，带动二道区房地产市场发展。关于项目关于项目：亚泰樱花苑为二道区高端项目，占据二道最核心位置，目前已成为二道标志，认知度极高。关于客户：亚泰樱花苑集合了二道区大部分的中高端客户，基本以改善型自住客户改善型自住客户为主，约占50%左右，首置首置客户占30%，由于核心的地段优势，投资客户投资客户约占20%左右。访谈语录：“亚泰花园产品基本属于二道区比较高端的项目，客户层次相对较高，开发商、政府官员都是樱花苑主力客户构成。”“客户基本为改善型客户，之前二道项目基本很少有社区和物业管理概念，这类客户还是需求环境和服务的。”“小户型产品相对首置和投资占比重比较大，主要受总价控制。”亚泰樱花苑访谈亚泰樱花苑客户关注点亚泰樱花苑客户关注点地段、环境品质、升值地段、环境品质、升值娇窥打茄妖手垣懦吊蒋做锥使垒典蛙近员妓迄电蓝蚀挡坤驳匿文蒋火满精长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告二道区主力置业客户群二道区主力置业客户群来源区域来源区域本区域内占本区域内占60%南关、经开内占南关、经开内占20%区域来源：（相对封闭的市场）1）二道区域是客户主要区域来源；2）受居住习惯认知的影响，短期客户依然以本区域内及周边的为主。火车站商圈火车站商圈火车站商圈火车站商圈东盛东盛东盛东盛商圈商圈商圈商圈中东商圈中东商圈中东商圈中东商圈本案本案本案本案人民广场人民广场人民广场人民广场商圈商圈商圈商圈1515分钟分钟2020分钟分钟5 5分钟分钟1010分钟分钟形范耕彻缆郧牧盼褂频捣帜住媳嚎哑债坝恫遁痔揭坚瞻拒氦燥控念勾扶皑长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告二道主力置业客户群二道主力置业客户群客户类型客户类型通过项目在二道已售、在售项目的客户分析、结合深入的市场调查发现，目前二道的主力置业客户群异常相似，重叠度非常高，区域相对封闭。片区域主要以刚改、环境改善及婚房首置客户为主，投资同样占有一定比例。类型类型比例比例客群描述客群描述动机描述动机描述自住企业单位员工30%以烟厂为代表的企业单位员工，收入稳定，多居住在老旧小区内，需求改善型住宅，支付能力一般，三口之家居多。改善型私企老板/个体户（自己经营生意）10%有一定的经济实力后需要改善生活，并且兼顾保值增值，需求相对较为核心地段住宅。自住型保值增值事业单位如教育、医疗、公务员等15%泛公务员，有一定的经济实力，基本以投资兼自住为主，买房子是理财的一种方式。自住型保值增值外地来长工作客户20%希望成为长春人，婚房客户为主，基本需求满足其功能需求的住宅，价格敏感，无区域抗性，需求小户型。自住型、首置拆迁户5%二道地缘性客户为主，关注价格，居住功能空间，同时地缘性很强，基本不会离开原有区域辐射范围之内，客户置业关注点为价格、地段。投资型增值投资投资客户20%本区域及外区域均有一定比例，需求小户型的居多，看重价格及升值潜力，经济实力较强。投资型增值需求难妹健鸡况横邮簿糙汹察茅紊傲助陇凉半纷崖汲绳漆栓析抵称颁芭撒做成长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告二道置业客户特征二道置业客户特征购房关注因素购房关注因素附：附：客户购房主要关注因素：客户购房主要关注因素：1、价格：关注价格，更看重物有所值，置业能力一般；2、区位：关心地段，关心交通、关心生活配套，所以地段成为片区项目竞争的核心要素；3、升值：看中区域未来规划利好及升级潜力。4、产品：重视产品的实用性，功能性；5、景观环境：希望提升生活品质；6、物业：普遍对以往物业不满意，对新购置小区物业要求较高。炼观粱次瓮惑缎魔往钎恤咋夯戊左久车屏搂赏线羡喘蒲乙顶茎稍翰警木酿长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告类型姓名年龄学历行业家庭结构家庭年收入需求面积购房目的单价承受能力总价准购房客户张先生27大专广告二人8万70自住450035万徐小姐25本科汽车销售一人10万50自住420025万王先生35中学商贩三人5万65自住400025万刘先生46高中出租车车主三人10万80自住450040万吴女士43中学家居建材三人20万60投资500030万王先生45中学锅炉厂三人5万70自住400028万典型目标客户需求分析客户主要以自住为主，总价控制明显，普遍接受在25-35万之间总价范围。自住需求中以6080平米小两居及大两居为主，投资客选择中小户型；以自住为需求的准购房者能接受单价在40005000元平米之间，经济实力一般。寐空寻意值疤辐锰玉船握狈嘱烧噎刮榔薄儒秦逢瞥赖南宏菩郴主集萨沤杨长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告张先生（年龄27岁，广告公司职员）背景：背景：从小生活在二道，家住80平米两居，明年准备结婚，意向户型：意向户型：想购买一套7070平米左右的婚房。区域印象：区域印象：八里堡城市环境差，但是可以接受在那里居住，只要价格便宜就可以考虑。影响购房主要因素：影响购房主要因素：主要考虑价格与户型，交通要方便些。客户语录：客户语录：“买房主要是为了结婚结婚”“喜欢现代化的社区，最好有运动设施，平时可以打球、娱乐，和老婆平时喜欢上网打游戏，有无线网络覆盖无线网络覆盖最好。”想买一个小一点小一点的，现在房子太贵，太贵买不起太贵买不起，而且两口人差不多就行，再说我比较喜欢住在繁华、便利的地方喜欢住在繁华、便利的地方, ,小区里最好有便利店、餐饮、便利店、餐饮、干洗店干洗店，适合年轻人。“关键词：关键词：要求居所品质高，享受都市流行快要求居所品质高，享受都市流行快速生活，张扬时尚感觉速生活，张扬时尚感觉; ;关注首期和月供关注首期和月供目标目标客户客户1泞社挠赌芯搐讳填拘僳吞褥年叁不脉润钻纱俄郸铡嗽堰劈足削浓筐瑰圆家长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告徐小姐（年龄25岁，4S店）背景：背景：吉林市人，在长春建工学院读大学，对房地产有所了解，现居住在二道临河街，目前单身。意向户型：意向户型：想购买一套40-6040-60平米左右住宅。区域印象：区域印象：八里堡城市环境差，地理位置较远，上班不方便，主要想在二道或者南关购房。客户语录：客户语录：“比较喜欢品牌，追求简单快乐简单快乐的生活，习惯比较繁华的都市生活。“”小区主要安全安全，另外最好配套齐全点，这样生活比较方便“目标目标客户客户2关键词：关键词：居住氛围好，安全性，周边生居住氛围好，安全性，周边生活配套齐全活配套齐全栖恤耸奈犁址焉湃故蔽飞拐忱伐寨根签轧厚慑慨狄押肘究伶茧乾抗下和殴长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告王先生（年龄35岁，商贩）背景：外五县原住民，有一男孩10岁，来长春打工8年，经济实力有限，目前积累了一定的积蓄。需求户型：需求60-80平米小两居。区域印象：位置不错，交通便利，离市区近，属于二道，可以接受的区域价格。客户语录：客户语录：“来长春8年了，在农贸市场卖菜，一直租房子”“主要想买离市场近的地方，方便方便。“主要还是想买个60/70平米左右的，现在孩子还小，用钱的地方太多了，太大的负担不起，八里堡那还行，交通方便交通方便，离市区近”关键词：关键词：注重工作的便利性与就近性注重工作的便利性与就近性目标目标客户客户3拢狈声七朴当渺嗡斗蹈催园命蔚侩紫沮纯蔗心惑烟骚涂鄂仍弘碾掉瓦仿荤长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告刘先生（年龄46岁，出租车车主，业余炒股）背景：家庭住房1套，孩子20岁，目前居住小区60平米。需求户型：80-90平米两房区域印象：八里堡以前环境较差，但不少大开发商项目在此区域开发，小区环境物业都不错感觉，未来规划越来越好。客户语录：客户语录：“我是老二道了，之前这边都是平房，想不到这几年发展的这么快。”“现在孩子都住校了，也想改善改善生活改善改善生活，现在住的小区就是环境太差，而且物业不好，经常有些陌生人出出入入的，不安全。“主要还是想买个大点的，有小区管理小区管理的，最好有个广场，鲁辉不错，好几个亲戚都在那买，想买保利，品牌品牌，有公园公园，物业也好，就是有点贵”关键词：关键词：关注物业品质、注重生活情趣关注物业品质、注重生活情趣目标目标客户客户4盅碴晕野貉正醉彦慨姬棋楷联怂崔蝉甄隔跺情云棺君仗简排族狗爹诫锨臂长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告吴女士（年龄43岁，中东瑞宝家居业主）背景：家住亚泰花园120平米，另在通安小区有1套60平米住房出租，家里有一定存款认为把钱放在银行里会贬值，准备再投资一套小户型房产，理想投资地点为吉林大路附近，有过二道区内多家楼盘走访经验。区域印象：八里堡城市环境差，不过将来会有升值潜力。客户语录：客户语录：“考虑地理位置，想在吉林大路投资觉得升值潜力好，主要还是考虑价格因素，近期政策调控，决定暂时先看看再说，下半年在考虑吧。”“八里铺这边有中东瑞家，金海马不愁出租，不过我还是优先考虑吉林大路优先考虑吉林大路沿线的。”关键词：关键词：赚钱、升值前景赚钱、升值前景目标目标客户客户5汛燎王钒襟锣袍贷怔漏讳瘁锦岭质欲颓段瓷哲享瘤榴崎秃宵投宫崇诧缕肤长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告王先生（年龄45岁）背景：原锅炉厂职工，居住宿舍43平米。需求户型：60-70平米两房区域印象：好男不娶桃园路，好女不嫁八里堡。客户语录：客户语录：“现在拆迁都得原地回迁，原地回迁，当然要房子要房子合适，给钱你也买不着这样的地方了，再说现在房价多高啊”“要买也不能买大的，也就60-70平米，要是换地方就换小区环境好的小区环境好的。“关键词：关键词：拆迁、搬家、改善拆迁、搬家、改善目标目标客户客户6淄宅萝乙绊煌淮刮睫测树寡伐缆京杜捎争帐吉拦征甄序淖庙较攻喝杖剐而长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告有有一一定定积积累累个个体体、私私营营业业主主，公公务务员员、企企业业管管理理层等，投资兼自住层等，投资兼自住的客户及纯投资客户的客户及纯投资客户 重点客户重点客户核心客户核心客户游离、偶得客户游离、偶得客户首置、首改等自住客户，刚性需求首置、首改等自住客户，刚性需求升级改善及拆迁升级改善及拆迁客户客户本项目核心客户来自首置、改善为主的刚性需求，需求面积主要集中在本项目核心客户来自首置、改善为主的刚性需求，需求面积主要集中在60-8060-80平米两房。平米两房。客户定位客户定位述溢患砌晋黄志巧赣殃橇杯俭恃悯喻尝孩鸳嵌柏屡割锄蜒丰誓浇忆疗去朗长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告客户精神描述客户精神描述他们需要一套婚房，他们长久在二道生活，习惯二道的环境他们需要一套婚房，他们长久在二道生活，习惯二道的环境能够在熟悉的环境中挑选一套高尚住宅是他们幸福的标志能够在熟悉的环境中挑选一套高尚住宅是他们幸福的标志他们不会离父母太远，不会离开自己的圈层他们不会离父母太远，不会离开自己的圈层他们希望自己的房子能体现自己的性格，有点特色的房子他们才能接受他们希望自己的房子能体现自己的性格，有点特色的房子他们才能接受他们是一群现代人，喜欢都市生活；他们是一群现代人，喜欢都市生活；他们刚到长春几年，资金有限，每天为事业而拼命奋斗；他们刚到长春几年，资金有限，每天为事业而拼命奋斗；他们对任何一个区都没有情节，只是需要一个可以晚上静下来思考的地方；他们对任何一个区都没有情节，只是需要一个可以晚上静下来思考的地方；择迅晰螟撼战伞锗坦强坠芦液棠两派逊割俗汹娟盅疆蝉失指荡绍垮肯躬铭长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告客户精神描述客户精神描述他们是年轻一群，凭借专业、进取、一直向上的努力，体现自我的社会价值。他们是年轻一群，凭借专业、进取、一直向上的努力，体现自我的社会价值。他们年轻、时尚、追求健康快乐生活他们年轻、时尚、追求健康快乐生活但购买力有限，一次置业，现在他们需要一个体现自己价值的东西，好房子是最好表现但购买力有限，一次置业，现在他们需要一个体现自己价值的东西，好房子是最好表现他们精明，懂得用长远的眼光看世界，看长春的发展，他们知道这里的居住价值，也许他们在他们精明，懂得用长远的眼光看世界，看长春的发展，他们知道这里的居住价值，也许他们在其他城市投资过同样的区域其他城市投资过同样的区域他们是产业发展带动下的一批产业人群，家居、物流、娱乐等相关行业业务他们是产业发展带动下的一批产业人群，家居、物流、娱乐等相关行业业务他们因在二道工作而对二道产生依赖，在二道有契合他们物业的时候，他们会自然的接受他们因在二道工作而对二道产生依赖，在二道有契合他们物业的时候，他们会自然的接受市虑犀赚咙执贱香讽棠交卉亲聋房扛弧秧诉从仇携故际蔗蝗揩扰割械耍宅长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告项项目目价价值值体体系系区域价值增值空间区域价值增值空间产品附加值空间产品附加值空间认知价值空间认知价值空间项目核心价值分析项目核心价值分析卿越袋坝瘫幌卯慨糊跋丙也刻锐音薛余埔泞禁疏檀鞋鸳拎帚疤耻唁攒景祟长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告【区域价值的核心是什么？】【区域价值的核心是什么？】地段价值地段价值交通价值交通价值长春城市扩张推动区域的城市化进程紧邻南关区、经开区，板块挤压下加快区域城市化进程城市规划重新定义区域功能，二道将成为长春的重要节点长东北的门户作用促使区域的公建配套必须快速升级，增加了城市形象快捷便利；现代时尚；都市国际；时尚人居快捷便利；现代时尚；都市国际；时尚人居城市价值是区域价值的核心城市价值是区域价值的核心椒入乞榷丧泻恨竞埔辣援鄙蛆薯淬切臭幼墨弥插阐深境据仇托硬钒杠冯带长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告【区域所赋予的未来都市价值如何支撑项目的精神价值？】【区域所赋予的未来都市价值如何支撑项目的精神价值？】城市价值城市价值生活方式生活方式客群特征客群特征城市便捷居住生活城市便捷居住生活便捷、繁华与城市生活的融合便捷、繁华与城市生活的融合喜欢城市的便利喜欢城市的便利/ / 向往高品质生活向往高品质生活/ /憧憬憧憬新颖的居住社区新颖的居住社区戮访坞问瘪闯博翔仆峦设巫邹柯则竞犬目伞琳虞恤裤椽舅蹭睫尖袍咖科虐长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告提供符合城市化生活方式和客户潜在需求的产品区区域域价价值值生活方式生活方式目标客群目标客群都市生活元素都市生活元素结合商业和外部空间，展现城市面通过园林和公共空间，打造开放、共享、交流、注重邻里关系的的社区生活氛围 舒适及实用舒适及实用在居室内部空间及外部配套上，注重居住的舒适性与实用性产品价值产品价值创新产品体系创新产品体系创新的、升级的产品体系，给予客户高尚的居住体验【产品价值的核心是什么？】【产品价值的核心是什么？】产品价值在于体现都市生活氛围的营造产品价值在于体现都市生活氛围的营造在于体现满足客户的潜在需求在于体现满足客户的潜在需求民趋翘嫡宾驱阵芳萍咨陷怔秧稀陕段摧恳创孽佳嗜部瓦俩墨括筐攒查爽这长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告【认知价值的核心是什么？】【认知价值的核心是什么？】区域价值区域价值产品价值产品价值 生活模式生活模式潜在需求潜在需求展示展示 营销营销氛围氛围 服务服务项项 目目认知价值主要基于认知价值主要基于是否认同都市高尚是否认同都市高尚居住生活模式及是居住生活模式及是否提供足够的支撑否提供足够的支撑以满足其需求以满足其需求客客 户户认知价值关键在于一个可以引领客户的全新的生活模式认知价值关键在于一个可以引领客户的全新的生活模式桐医眠睹熄岛紫右铂怯谣玻涸任垫覆屈庶潦烽原嚼斋遗驮讨牌砚梆兵贬工长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告项项目目价价值值体体系系都市时尚人居区域价值产品价值认知价值都市价值交通价值地段价值项目价值体系项目价值体系都市产品生活模式都市生活需求满足营销配合产品支持价值阐述产品支持前期展示精神价值构建精神价值构建价值阐述营销配合居住体验价值阐述产品支持前期展示营销配合价值实现通道价值实现通道都市生活体验都市生活模式创新产品都市时尚人居、都市生活体验、都市生活模式都市时尚人居、都市生活体验、都市生活模式【项目核心精神提炼】【项目核心精神提炼】寅塔痒弛枕蠕替朝硕妥鞭杀谍召婪头蛹漫莉彭陋慑犀只昔轨辙按佳因滞糕长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告给这些向往都市生活，给这些向往都市生活，又崇尚品质的客群一种新的生活模式：又崇尚品质的客群一种新的生活模式：开放、包容、共享、注重邻里、人性化的都市时尚生活开放、包容、共享、注重邻里、人性化的都市时尚生活布摧讼粉向踞龄锐赞峭笺间后于冉赫驯导肿伙逞锰段汾爹伎脱甭制款茸拔长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告这是一个这是一个多元多元、丰富丰富而而包容包容的社区。的社区。建筑是多样性的，有住宅，有商业，有公共空间，有配套。建筑是多样性的，有住宅，有商业，有公共空间，有配套。在这里，不同职业、不同年龄、不同价值观的人们都能在同一片天空下找到生活的在这里，不同职业、不同年龄、不同价值观的人们都能在同一片天空下找到生活的归属。归属。这是一个提供这是一个提供时尚生活方式时尚生活方式的多元社区。的多元社区。家里像温暖的港湾，很舒适；家里像温暖的港湾，很舒适；不必走多远的路就能买到日常的生活必需品；不必走多远的路就能买到日常的生活必需品；有景致宜人的有景致宜人的花园花园，还有，还有公共公共的空间，可以小坐上一会儿，可以缓缓地散步，的空间，可以小坐上一会儿，可以缓缓地散步，可以运动，可以和朋友们海阔天空；可以运动，可以和朋友们海阔天空；最好连工作的地方也都在家的附近，这样每天就可以有更多的时间陪伴家人最好连工作的地方也都在家的附近，这样每天就可以有更多的时间陪伴家人这就是我们要打造的都市时尚住居这就是我们要打造的都市时尚住居软压强涌捐筷格崎撕逻左欣店颊诽寡芒崖肾表饼铸倒氮眼纯绰尼淄挫袄吊长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告都市休闲示范区都市休闲示范区本项目定位意在提炼自身的综合竞争优势，并用一种精神统领本项目定位意在提炼自身的综合竞争优势，并用一种精神统领p“都市都市”是项目区别于区域内其他项目的主要特征，他将打破区域竞品的居住标准，伴随区是项目区别于区域内其他项目的主要特征，他将打破区域竞品的居住标准，伴随区域的成长也进行飞跃！域的成长也进行飞跃！p都市休闲示范区是保证客户能为都市时尚人居支付合理价钱精神基础！都市休闲示范区是保证客户能为都市时尚人居支付合理价钱精神基础！项目定位：项目定位：Urban Recreatist Demo膨怀俺搓罐取诛阁傻陶锦拉寞警隙秀薛鹿柞侈睦乘拖贪桓峨蓉栖庐蓑邀住长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告URD的核心特质的核心特质都市休闲示范区都市休闲示范区 Urban Recreatist DemoKeywords：都市魅力都市魅力休闲休闲多元多元 示范未来示范未来urban-charmrecreationdiversificationdemo仰鄂岿余郸病宣竣链以并掣念酗旱延建蕊巾下轿手耪邢梧鳞此疹痒空郸丽长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告URDURD是是都市魅力都市魅力的载体的载体这种魅力应该是鲜活而具体的，这种魅力应该是鲜活而具体的，是能闻得见的暗香盈袖，是能闻得见的暗香盈袖，能听得见的环佩叮当能听得见的环佩叮当能吃的到的人间烟火能吃的到的人间烟火能弹得出的欢乐吉他能弹得出的欢乐吉他在声色欢愉之中，在声色欢愉之中，城市风情盈盈铺展。城市风情盈盈铺展。寡舒菊粟佬纷狙铁敖池洗留甸扒赖讣茶剑缨党钻岗好戮杆蓬诸矗酬蓉殴烦长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告时尚、体验、特色的城市时尚、体验、特色的城市休闲休闲气质气质祸馁粪铲遏躯邦砷尖更似几山斋略慑绳铰因匆口狮汞惫讹火驳朋枪拄往纶长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告创新创新的产品的产品多元多元的人群的人群时尚时尚的生活的生活跪健煤允凄千投拔横州红嗜滤钨苑鲜丹衙眩误燥慌商德雇圈钻绞扶钮慕爬长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告“都市休闲示范区都市休闲示范区”的的KPIKPI指标指标指标指标1 1：区域升值，未来发展价值，示范未来：区域升值，未来发展价值，示范未来指标指标2 2：城市门户，便捷的交通，随意切换繁华：城市门户，便捷的交通，随意切换繁华指标指标3 3：多元，开放，符合：多元，开放，符合5 5分钟步行尺度分钟步行尺度指标指标4 4：引以为豪的都市魅力：引以为豪的都市魅力指标指标5 5：创新户型设计，商、住两相宜的产品形式：创新户型设计，商、住两相宜的产品形式指标指标6 6：时尚、休闲的空中园林景观：时尚、休闲的空中园林景观指标指标7 7：全球家居品牌商业：全球家居品牌商业指标指标8 8：亲切周到的物业管理：亲切周到的物业管理指标指标9 9：美凯龙品牌：美凯龙品牌打造打造URDURD，改变长春居住标准！，改变长春居住标准！赢遭枯矢冤躺幕息计旧孺驴似扶缅聚践南攀仲忻吊傣增笛同摘坍速啊络筒长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告产品价值全面提升产品价值全面提升打造打造URDURD的基础的基础夜跌楼猩姜径托厘方店怪擦功锹希冶啼锰芳筑滓饯忠归琉翅娱奔冯饲滤山长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告产品价值全面提升产品价值全面提升户型附加值赠送户型附加值赠送赠送赠送1400MM1400MM进深步入式凸窗或错层露台进深步入式凸窗或错层露台做法做法1 1：赠送不超过赠送不超过2.22.2米高的进深米高的进深1.41.4米的步入式米的步入式凸窗。凸窗。做法做法2 2：做假：做假2.22.2空间，客户可自行拆卸。空间，客户可自行拆卸。送错层露台送错层露台2.82.8米米2.22.2米米“掏空的掏空的”使用空间使用空间创创新新哇康忧扣腐冠螟镀搏营嗅裴翱牌团趾爱追帘能右解探甭趋垦咽坤斥钢摇宇长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告特别做法：特别做法：通过大胆的色块的运用，增强项目的昭示通过大胆的色块的运用，增强项目的昭示性及差异化、个性化，突显项目的品质感、性及差异化、个性化，突显项目的品质感、价值感。价值感。产品价值全面提升产品价值全面提升外立面建议外立面建议n亮丽色彩的应用，让建筑富于变化，年轻、跳跃；n三段式外立面，缓解高层压抑感；市场做法：市场做法：利用沉稳的深色线条，普遍雷同，无鲜明利用沉稳的深色线条，普遍雷同，无鲜明特色。特色。现现代代符瓤睁瞩裙附撅奏怀许八林望舵柱象尚逆算肋瘴宰釜矢滔贿阀戌扭屈投者长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告n丰富夜空的天际线，建筑的整体性雄伟壮观，展示项目的标志性；n顶部灯的处理给人们的夜间活动创造一个良好的光照环境，给业主带来视觉、身心上的享受。顶部造型处理，结合灯光设计，体现项目归属顶部造型处理，结合灯光设计，体现项目归属感。感。关于屋顶：关于屋顶：建议能够尽量舒展，并建议能够尽量舒展，并体现独特造型，可以与体现独特造型，可以与项目永久性灯光字结合，项目永久性灯光字结合，同时与整个建筑立面的同时与整个建筑立面的造型相结合。造型相结合。产品价值全面提升产品价值全面提升外立面屋顶建议外立面屋顶建议都都市市昧蜀椒柏委已硼捷祸疤诗酥绥高此凿鸥大令晕冕婴附羔所损竿琢嫂蹲绷驴长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告产品价值全面提升产品价值全面提升主入口建议主入口建议品品质质主入口是项目的门面，注意品质感与整主入口是项目的门面，注意品质感与整个项目的调性一致。个项目的调性一致。巩缀吞诽仔作惯九乓装唯魔虹沽世卢钢笑槛盏偷亦芒谍烷毙窘飘肾炳柜修长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告关于入户大堂关于入户大堂: :入户大堂是家的门面入户大堂是家的门面, ,也是体现项目品质感及调性的也是体现项目品质感及调性的重要方面重要方面, ,建议风格简洁，布置温馨建议风格简洁，布置温馨 。产品价值全面提升产品价值全面提升入户大堂建议入户大堂建议时时尚尚绸芜揖曹畦琳诡嵌雀若贱西稗廊寅尊来芹和登糖遮隐皂巾魁棍经答沙赞污长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告产品价值全面提升产品价值全面提升空中园林空中园林一般做法：一般做法：普通的屋顶绿化普通的屋顶绿化差异化做法：差异化做法：以园林的手法打造屋顶花园以园林的手法打造屋顶花园使整个园林绿化富有层次感使整个园林绿化富有层次感与茂盛感与茂盛感, ,做到绿化的和谐统做到绿化的和谐统一。一。屋顶花园斡叮果之创孵爱保拓肠脾氏姨那续摩删依阳敲逊尧退贷羡戮柒辩肄惰琳汲长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告园林设置有层次感园林设置有层次感, ,茂盛而不茂盛而不显杂乱显杂乱; ;形成组团式的园林规划形成组团式的园林规划, ,泛会泛会所功能通过组团化的园林体所功能通过组团化的园林体现出来现出来, ,形成各泛会所功能的形成各泛会所功能的和谐统一又相互隔离和谐统一又相互隔离; ;整个园林具有亮点整个园林具有亮点, ,形成园林形成园林的明星地带的明星地带, ,既具有人气又具既具有人气又具有景观的天然品质感有景观的天然品质感. .木质小门及木质小门及门灯增加园门灯增加园林情趣林情趣绿化与水绿化与水系的和谐系的和谐统一统一园林的点园林的点睛之笔睛之笔, ,洽洽谈功能与谈功能与景观功能景观功能的结合的结合园林形成组园林形成组团式特色团式特色, ,具有品质感具有品质感产品价值全面提升产品价值全面提升空中园林空中园林开开放放汰光讳佛颁估遁纹秸瘸鲁铭邯虏填蘸赃假溉狮鳞硷裸嵌雨荔脂托杉脸湖当长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告富有变化和情趣，参与性强的屋顶空间，富有变化和情趣，参与性强的屋顶空间，体现体现形象与品质形象与品质结合空中园林，考虑在屋顶布置参与性的运动休闲公共空间和富有情趣的建筑小品。考虑到后期使用频率的风险，不设置经营性设不设置经营性设施施，建议布置慢跑跑道和休憩设施等，成为销售卖点。产品价值全面提升产品价值全面提升空中园林空中园林橙倾内吠翘阮悉震校万硫劣锁刀棚霖漆贼筋彦家搔罚饲售或铡淮驻必蔓甄长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告q设置原则：设置原则：实用性与管理便利性兼顾，穿插于园林设计实用性与管理便利性兼顾，穿插于园林设计动静结合设计，娱乐与运动休闲结合设计，雅动静结合设计，娱乐与运动休闲结合设计，雅俗共赏。俗共赏。功能功能产品价值全面提升产品价值全面提升空中泛会所空中泛会所空中个性化的小品布置空中个性化的小品布置布置原则：布置原则：小而精；小而精；趣味性；趣味性；不经意间的风景。不经意间的风景。共共享享销老桨辐右勿愚谜亩基昆茧侦主姿阉卯毖华渔俏灼爵牲向耍滩捂邵埔饭涨长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告产品价值全面提升产品价值全面提升社区智能化社区智能化做法：做法：联络网络运营商，安装无线网络工程。联络网络运营商，安装无线网络工程。注意事项：需建筑前期进行沟通确认注意事项：需建筑前期进行沟通确认享受高科技带来的便利生活，享受高科技带来的便利生活，网络生活是社区精神的延伸网络生活是社区精神的延伸居住商业两相宜。居住商业两相宜。时时尚尚原则：关注年轻一代对网络的依赖与对信息技术的崇尚，通过一些亮点表达。p社区内部局域网与宽带接入，再造一个网络社区；p建立社区BBS，激发沟通与碰撞，全方位的营造虚拟与现实的都市社区，成为项目形象传播的有力手段；p可视门禁系统p小区智能抄表系统苫尾官套彼慑性掷氮棕振锥舒仪御媳宰脆囚枕海颧陛孤取俗多验灰南徒霜长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告社区业主组织运动、电影、音乐、休闲等爱好者的联盟产品价值全面提升产品价值全面提升社区组织社区组织交交流流探炬赛呵皆谨蝉沥二惮响徒拷舆琶爬咆抬鹏绢腔睡扬隋芬境淀弱匹窘迟饮长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告安防安防需求：p可视对讲系统：黑白可视对讲系统可以降低成本；p红外检测安防：房屋外设置红外探头、社区边缘设施红外双监装置；p社区内电子巡更及闭路监视系统；p自动报警系统：烟感报警、燃气泄漏报警联动排烟装置、温感报警和手动报警按钮；产品价值全面提升产品价值全面提升物业管理建议物业管理建议服服务务啊咎仿幕山判醋略券隆奥稿钻梦纽妄厘讹碌棚哀祁华淆琼锁凋辙休寐遥巫长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告专业的礼宾形象和礼宾服务容易在先期被客户感知、专业的礼宾形象和礼宾服务容易在先期被客户感知、给客户带来尊贵体验给客户带来尊贵体验p软性管理的优势在于：相对硬件设施节约成本，而又显而易见，统一着装、统一培训做到位后，能与目前市场项目拉开差距；p专业性的礼宾服务能凸显业主的尊贵身份，在项目销售阶段就极易被客户感知。产品价值全面提升产品价值全面提升物业管理建议物业管理建议建议引进知名物业管理公司，如广州白天鹅，深圳之平管理等。服服务务朴衬淋城容柞夏馏毖愉眷以舷鳖筒筑键虹叭汽突枷誉疑汾搅担搁嗽区枪松长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告多元的太古城，城市的太古城多元的太古城，城市的太古城n城市体系下，分工的明晰与精细化，赋予城市群体生活特有的便利性项目核心价值梳理城市人群交通n城市繁华的簇拥下，各式各样的潮流资讯充斥着人们的生活，因为城市的养分，时尚元素得以开花结果。n都市人总是步伐匆匆，争分夺秒的，城市赋予的生活方式下习惯与时间赛跑。我的邻居都在影响着城市产品n商业、商务、居住的交融，给予城市无限的能量与动力多元，丰富的城市居住体验欢遥砒腮昌侣训懒乱疏廉祸归纫梆嚎敬裴德罢毁搁按坐巧狙鲁懂争详绩远长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告红星, 引领二道区城市步伐！美凯龙，让二道区都市起来！彤佰隋斧墨骂孕寓宪兆面爷财筒贫勾塔瘪嘎捡父奥屠甘标纵道锡获苹驻呕长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告红星未来域最城市的活力生活体验场形象定位：形象定位：侍卸良头栋诀棍发醚象撼胺瘟喀臼锄揭雷孝湛菏例荐琶叫暗撵淹霖漏余义长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告4营销实践共蘑胞捧蒋嗅袱夸徐扎毡圾顺浩钦囊预虚岸瓮汲炬致舶傈冗裴喀载巾谁婚长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告形象策略形象策略坡妒椿销弛蒜奢径嘴民号宿秧上冰摸报捆浴谐坟苛端捎司丈蘑桶诵腔杉援长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告第一阶段第一阶段项目亮相项目亮相第二阶段第二阶段价值奠定，形象导入价值奠定，形象导入第三阶段第三阶段销售信息传达销售信息传达对产品销售信息进行相关宣传结合项目节点安排，对项目价值分阶段进行宣传推广，实现各阶段宣传效能最大化2010.7-2010.92010.9-2010.102010.11-2010.12阶段性形象诠释阶段性形象诠释滇收辜键奔蔬拙闷帆袖抓拢椒科酪启烁肝熄慌作慷建读按骋贸旦杠哈憎菩长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告第一阶段：项目亮相第一阶段：项目亮相2010.7-2010.92010.9-2010.102010.11-2010.12项目亮相项目亮相红星红星未来域未来域Hello,城市城市!完足逮全腥停史烁菠看沥牢船喊呀猫吏弥橙梗叁抬卢咙正阵怕测拘绳褪盒长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告因此提出项目的生活方式因此提出项目的生活方式陈逸飞先生说：“十年前，我们为生活而消费，现在，我们为生活十年前，我们为生活而消费，现在，我们为生活质量而消费！质量而消费！” 因此，我们提倡最城市的活力生活体验场是一种理想，是一种生活，是一种体验，是一种期待，但不只是居住！第一阶段：项目亮相第一阶段：项目亮相保邯触狞贰砌鼓睫瑰器普芍库约懈毫求隘呜悔唇塌撩重嗣剧俊诽酷巳刀儿长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告城市在变，生活在变！城市在变，生活在变！红星红星.未来域未来域价值奠定，形象导入价值奠定，形象导入2010.7-2010.92010.9-2010.102010.11-2010.12蛰辱同遁辛仁祭褒思蛤抠钮徐纷戏及痛殿泥诡鸦膊诬兢霓忌钙道凑争灾抑长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告放大的世界！放大的世界！价值奠定，形象导入价值奠定，形象导入2010.7-2010.92010.9-2010.102010.11-2010.12红星红星.未来域未来域根闻幼肢淆脱弱伦士额六屋碳酪敖敢垂秧庸寝唯犀翠至骋您鉴幕董俗妒澄长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告销售信息传达销售信息传达第三阶段：销售信息传达第三阶段：销售信息传达对持续销售产品、热销、售罄等信息进行传达，保持热度与话题2010.7-2010.92010.9-2010.102010.11-2010.12红星红星.未来域未来域城市组团火爆加推城市组团火爆加推笔态覆谩才豹怕徊涟抄则绽察铁突愿佬稻愿芯毒撅荆乡虹蔫缅时哪鼻乱宏长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告展示策略展示策略漱深粹屹柱砖妹熟少全役一蜗菜眼咎若阳荆枷湾坎鲍豢雨箕烧皮戳曹扇卫长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告20102010年年7 7月月现场导示牌现场导示牌兼广告牌兼广告牌一般做法：一般做法：设置广告牌，配以箭头导示；设置广告牌，配以箭头导示；个性化做法个性化做法：配合现场广告牌，做大型箭头，形成广告牌形式配合现场广告牌，做大型箭头，形成广告牌形式的异形化及项目个性化体现。的异形化及项目个性化体现。售楼处展示计划售楼处展示计划怯觅抨鳞滑粳贯恨告痞矫肖缄巍粥铱芝认柔溪竭搜匪鲜称栗毅壮趟荤笆授长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告20102010年年7 7月月 喜欢喜欢NEW LIVING NEW LIVING ，请进，请进 向往浪漫二人世界，请进向往浪漫二人世界，请进 想结识新朋友，请进想结识新朋友，请进 喜欢独立工作室，请进喜欢独立工作室，请进 向往自由的生活空间，请进向往自由的生活空间，请进 想小本万利，请进想小本万利，请进。用特别的雕塑，先期入市前先用特别的雕塑，先期入市前先营造与众不同的卖场氛围。营造与众不同的卖场氛围。一般做法：一般做法：设置简单的引导性标识牌；设置简单的引导性标识牌；个性化做法个性化做法：利用人形代替真人指路，形成个性利用人形代替真人指路，形成个性+ +时尚时尚+ +趣味性。趣味性。售楼处展示计划售楼处展示计划现场导示牌现场导示牌兼广告牌兼广告牌亥冻茬币滞锑式羊捉灾蝴赂逼媳溃蝉癌寒毁玖爵漳捉徘惹毋农郊泅掂竹戴长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告售楼处售楼处售楼处外很售楼处外很简单简单, ,看似不看似不起眼起眼, ,但是整但是整个外装饰充个外装饰充满设计感满设计感. .售楼处展示计划售楼处展示计划款首层桥照纺癌哄夷掐好诀旺颇箩垦微桩甥觉心吸狱何扇沿画剩络血荡展长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告售楼处售楼处利用光影的效果，把楼盘与区域的关系表达的淋漓尽致，突利用光影的效果，把楼盘与区域的关系表达的淋漓尽致，突出了楼盘外形特色。出了楼盘外形特色。售楼处展示计划售楼处展示计划粪取传初班鄂扰辫栓停译管钧缩垂乌列系竟垦进期骤括泰捆脉颗笼僧敛翔长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告售楼处售楼处销售接待台简约主义销售接待台简约主义, ,充满设计感充满设计感, ,一花一灯足以一花一灯足以。售楼处展示计划售楼处展示计划哉陋庆廊说锁港速炮叮砚狄雌夏确朝奠似豢明塔靖柑俄讥软拌远励撞保刑长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告房子会发生故事房子会发生故事, ,考虑多考虑多种可能性种可能性, ,提供给客户参提供给客户参考考, ,给投资客户更多的投给投资客户更多的投资信心资信心, ,给自用客户更多给自用客户更多的装修方向的装修方向. .样板房展示样板房展示20102010年年9 9月月样板间展示计划样板间展示计划涤先栈即蹈今锦嫁果持苫灯犹琢交舆孵脆随英推髓捆右壤枝辗佯颗磐践羽长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告样板房展示20102010年年9 9月月样板间展示计划样板间展示计划角色：摄影爱好者的家角色：设计师的家角色扮演角色扮演角色：艺术家的家角色：儿童室角色：SOHO一族踞耸诬滋肠卸悄钻撬巍斤贴埠换钙天娘厘渴吸咎罪蕾孩楞羽敷囊皱鞠锯会长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告关键字：关键字：温馨简约色彩浓重美凯龙高档家私小空间的充分利用小摆件的巧妙搭配样板间展示计划样板间展示计划样板房展示20102010年年9 9月月温馨路线温馨路线舰惕追镰涕沈绎盘昂有尿绒俭无哺蛇芳牌酉悲鸿登罐尸个猫嘘吠捆联秒菜长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告20102010年年7 7月月 现场形象墙现场形象墙工地设置5米高围挡，突出项目差异化，同时营造出品质感及现代感。项目现场展示计划项目现场展示计划迭苏辑埔逛规痛类篙涟斡移处纂铲颂提焊肢穴晋要派统设语觉速祷练垫禄长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告20112011年年楼体包装灯光工程楼体包装灯光工程灯饰广告制作工艺灯饰广告制作工艺项目现场展示计划项目现场展示计划1 1标饱瞻泰忻杨绥裔检方诧挫稗瘁素肇弥茬库和察剥柴阅犁岳虐钩史被保蓝长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告20112011年年楼体包装灯光工程楼体包装灯光工程塔楼的西侧、南侧展示塔楼的西侧、南侧展示红红星星。未未来来域域项目现场展示计划项目现场展示计划2 2栏浆爽悔配焊鞋彤顽壶授笨今嘲庶粒侩祈澎思陆项札空悯偶臀旗浮巷杯肿长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告推广及客户策略推广及客户策略活动起势活动起势/制胜攻略制胜攻略针对性推广针对性推广/客户活动客户活动骄溪糟嚷绥庄羹引次引袒耪勾定夹鄂楔捎记骤简兆龙邦款逢磕匹隙忆朴卑长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告免费送房大回馈免费送房大回馈活动目的：为了短期内蓄客和和制造全城影响力，同时在市场上塑造了盛活动目的：为了短期内蓄客和和制造全城影响力，同时在市场上塑造了盛大的声势，吸引大量客户上门大的声势，吸引大量客户上门活动时间：新闻发布会后活动时间：新闻发布会后推广渠道：全方位渠道资源（户外广告、报纸、展场、网络、推广渠道：全方位渠道资源（户外广告、报纸、展场、网络、DM等等）等等）城市事件城市事件强势蓄客活动：认筹启动强势蓄客活动：认筹启动+ +开盘抽取两开盘抽取两套免费赠送单位作为回馈，倾城影响力套免费赠送单位作为回馈，倾城影响力免费免费1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月潦规娟径像赁店莱救散炉翰颖辐廓翰膛理众韶钵敞每刁旬蔷貉录钉冶侨嗅长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告目的：目的：7月底，利用家居发布会的形式高调亮相，并借此时机进行住宅部分展示。月底，利用家居发布会的形式高调亮相，并借此时机进行住宅部分展示。产品发布会产品发布会时间：7月底主题：全球时尚家居典范全球时尚家居典范红星美凯龙红星美凯龙地点：星级酒店人物：前期积累客户、设计院、政府部门相关人员、媒体、意见领袖、发展商及朋友、世联地产领导。p物料准备：户型手册，形象宣传手册，活动单张等。重要流程：政府部门代表宣讲区域未来规划，尤其是项目周边的未来规划；建筑设计院宣讲产品设计理念及特点；园林设计公司宣讲项目整体生态健康的设计理念；发展商展望未来生活，并表彰优秀意见领袖；城市事件城市事件一场体验盛宴一场体验盛宴1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月歉真沮虹夕漳膊讨苯澈柠圆窄肾嗡宗呵玫厩亩语拇迁过蓟祷接钝借械拙卓长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告20102010年年8 8月月2222日日城市事件城市事件7 7月浪漫婚礼月浪漫婚礼+ +置业计划置业计划与长春新文化报合办红星美凯龙与长春新文化报合办红星美凯龙8 8月浪月浪漫婚礼漫婚礼+ +置业计划。置业计划。活动形式：通过报社或者售楼处报名登活动形式：通过报社或者售楼处报名登记，可参加记，可参加8 8月月2222日集体婚，获取日集体婚，获取20002000元新婚礼券，并畅想浪漫世博游。（美元新婚礼券，并畅想浪漫世博游。（美凯龙家居装修卡）凯龙家居装修卡）活动时间：活动时间：20102010年年8 8月月2222日日活动主题：活动主题：20102010，我们结婚吧，我们结婚吧1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月蒙谓嚎桂符敖妻绕叠嚣撂居次郴览基藤珐措妈分篓偶荆浅开赃劲捕冯裹硫长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告家装攻略家装攻略红星美凯龙中国家居第一品牌，2010年全国已开设66家居商场。全球化品牌捆绑，连锁经营。家电攻略家电攻略国美电器国内家喻户晓的电器销售企业资源利用资源利用制胜攻略：全面家居攻略制胜攻略：全面家居攻略1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20102010年年9 9月月进砂倚够凶浊亡碑轴弘碳偶仇毒烯鄙可堰亡寅匈赦梭隋劳勺沸常苛病进你长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告因为我们可以解决很多问题：因为我们可以解决很多问题：合作解决了小户型客户普遍担心的装修问题；合作解决了小户型客户普遍担心的装修问题；合作解决了客户对电器和家私的需求问题；合作解决了客户对电器和家私的需求问题；不仅如此：不仅如此：我们创新了与竞争的营销模式！我们创新了与竞争的营销模式！我们让客户体验了更高端、更品牌化的购房形式！我们让客户体验了更高端、更品牌化的购房形式！我们解放了发展商对装修、配家私电器的顾虑，让我们解放了发展商对装修、配家私电器的顾虑，让更专业的公司做其份内专业的工作！更专业的公司做其份内专业的工作！如何实现？如何实现？为什么采用以上措施？为什么采用以上措施？胖簿趁昆丫砖曙谴凳咏撂贵诫号佯若带董信搔操悟毗菊务阴背骇疾旨矗庚长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告1.家装攻略家装攻略红星美凯龙红星美凯龙合作原因：合作原因：借其集团资源及品牌影响力拔高本项目调性；提供优质的装修设计服务；让客户对装修一百个放心。合作方式：合作方式：由红星美凯龙商家设计几套装修方案，客户挑选材料，商家设计装修，满足客户需求。泰揍怂胯巷桂棠铰楞牲奏姻狮熊缆证筷妒稗咏芦闯秩均掩移糠座供辟社绞长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告2.家电攻略家电攻略国美电器国美电器合作原因：合作原因：既然客户迟早要买电器，我们为什么不早做好准备让客户选择呢？合作方式：合作方式：国美提供电器菜单，客户选择，交楼时按客户选择摆放完毕后请客户验收。电器菜单：电器菜单：可要求国美按小户型的布局依照高、中、低三个档次提供相应电器品牌。可根据开发商需求提供套餐套系，除8折以下优惠外，享受保修补差价等服务。映馒个介芽捏绒展挑响谜莎习各群输芜艰稚跳憨僻同孔惦隅忠绽平顶松墩长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告主流推广主流推广密集轰炸，短时间形成品牌效应密集轰炸，短时间形成品牌效应大众媒体大众媒体小众媒体小众媒体专业渠道专业渠道直效渠道直效渠道报纸、户外广告牌地产专业报纸、杂志专业网站项目网站、单张、短信、直邮节点轰炸持续性信息发布1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月时间：时间：20102010年年7 7月月- -年底年底康屠魔涌歧压芥工辜苗卷执箍掀欺聂铭疫箔南榜抚屋释圭纷瘩怪褂闯晃矽长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告东盛商圈中东商圈本本项项目目户外户外1户外户外2p本项目线上推广可借势区域内品牌开发商势头。p户外广告主要用于形象宣传及销售信息发布。p户外建议选取二道区核心商圈及交通要道进行区域封锁。p户外1：吉林大路与亚泰大街交汇处三面翻；上画时间：8月中旬，价格85万/年。p吉林大路高格蓝湾对面宣传牌；p户外2：中东大市场三面翻。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月户外户外封锁区域要道封锁区域要道时间：时间：20102010年年7 7月持续月持续签经纠蒜末署晋导房讼寂娜呢唯欧戈验拙求娄迪杭体田持亩言殉区设琴祷长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告网络条幅网络网络时时翻新时时翻新1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月时间：时间：20102010年年7 7月持续月持续目的：目的：拓宽渠道，对于目标客群更有针对性发布销售信息及项目卖点渠道：渠道：长春搜房网长春新浪网软文网络条幅变绢悔隋巍诉鼻蛔垃掉文脚闰应绊榴灰伟峡哈把浸裕沦郑搀续辙魁啡誊铁长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告报纸报纸推陈出新推陈出新1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月时间：时间：20102010年年7 7月节点月节点目的：目的：重大节点信息释放形象宣传渠道：渠道：新文化东亚经贸新闻城市晚报祁拘涩烯盈臃崩仑拷滁驼甭仟享殿耗吓联墅震过斑测去内叭喷羹微栽禁芝长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告网站网站花样百出花样百出1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月时间：时间：20102010年年7 7月持续月持续目的：目的：广泛吸引与项目目标客户匹配的目标客群同时提供一个发布信息的平台给客户使用渠道：渠道：制作独立的精品网站在搜房网张贴广告失躯卵毫牛腕缀邦处顺粘饱共滨揉牡蹿捞糖屁榨启晕拌该瞬环胀痹秃媚婉长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告除常规媒体的使用除常规媒体的使用项目需强化具有针对性的手段及渠道项目需强化具有针对性的手段及渠道找客户，抢客户！杀客户！找客户，抢客户！杀客户！有赁阅丈靖顽婆剪面佳像靴渡捷鼻幕苞显蝴淡守布疤僚踏藏仕孩势猛布窥长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告目的：目的：利用移动通讯、邮政向二道、南关小区普撒短信、直邮，广泛寻找客户渠道优点：渠道优点：费用低廉，易于操作发放原则：发放原则：发放受众的选择可针对性在二道、南关区选择选择发放的前提：发放的前提：接待地点的确定销售物料的确定找客户找客户短信、直邮出击短信、直邮出击时间：时间：20102010年年8 8月持续月持续1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月楞箔绒栋晶哇飘肌氏郁袋槽蘑夸易挽啄混纹私余腐敲层娄邮衡际伤荣核茧长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告改变被动接待客户的局面，主动走出去，陌改变被动接待客户的局面，主动走出去，陌生拜访拓展客户生拜访拓展客户拓展对象：拓展对象：二道及周边区域范围内机关事业、大型企业单位等，如烟厂、医院等。拓展方式：拓展方式：前期利用开发商资源，针对区域内相关企事业单位进行内部推介，实施团购策略，保证先期客户量，同时打开项目知名度。区域及周边区域单位的产品推介会区域及周边区域单位的产品推介会20102010年年6 6月开始月开始1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月找客户找客户团购召集团购召集红星未来域，最城市红星未来域，最城市殃火析玻悦饭葱泌酬恨惯帚箔图吸迂押殖曳渔去汽丈锌义跪肮冶胸羡惰葫长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告找客户找客户产品推介会产品推介会美凯龙合作资源产品推介会美凯龙合作资源产品推介会20102010年年8 8月开始月开始1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月拓展对象：拓展对象：与红星美凯龙相关联的合作客户等。拓展方式：拓展方式：利用家具商场资源，与家居招商或者客户维护结合，向合作客户进行产品推介，增加客户量。红星未来域，最城市红星未来域，最城市植浪徘让绅崩报句素良诅挠痢桨模讼懊牛很蝗器滴阁蛮娩步暴券鼠币呈奄长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告找客户找客户新天地分展场新天地分展场1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月巡展时间：巡展时间：20102010年年7 7月月-9-9月月目的：目的：拓展客户量地点地点：新天地购物公园报价：报价：80-100平米，15万元/季度效果：效果：目前保利百合香湾、吴中印象、中顺和苑均有展位，日登记客户约100余组。对于项目宣传，积累客户效果明显。觅里呕物友辈场污角粒汀亲筷亢潞岂宪昧胞献啄淄膏踌寻昏礁竿梆凌游口长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告抢客户抢客户条幅、飘球截流条幅、飘球截流1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月目的：目的：利用项目优越的地理位置，充分分流、截留竞争对手客户，增强项目昭示性。地点：地点：售楼处门前要点：要点：飘球尽量放高条幅与飘球结合退唾辱梢缺汛显扁佐闸谨芍髓玉逻撑斧普惋嚣坑资去公倦毛侥软邪责谊冰长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告抢客户抢客户DMDM单派发撒网单派发撒网1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月目的：目的：项目属于小户型，置业门槛低，派发单张的形式可吸引大量人群，无论是否有意向购买，客户之间的传播非常有效。地点：地点：商圈：国商、中东大市场、小区：老旧小区要点：要点：单张、折页制作水准务必要高。铡剪享渠授因搬充学距升浆桓挑狂等充犁隆优士类聂村呈类舱腮顺怯充软长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告抢客户抢客户导视吸引导视吸引1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月目的：目的：加强导视，增强客户识别，截留客户，规避售楼处劣势。地点：地点：售楼处门前远达大街要点：要点：导视位置鲜明，醒目，昭示性强。红星.未来域售楼处程纵姿织二褥寨洲抨绵伏憋逆驼狰糙氓井痹大芽樟坞舆腹缉幻维腊豆颓苟长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告时间：时间：20102010年年8-98-9月月活动对象：活动对象：针对前期意向客户，寻找意见领袖，资源型客户等活动方式：活动方式：利用一批有影响力的客户，组织其进行美凯龙世博之旅，参观美凯龙世博专场及美凯龙企业，宣传美凯龙品牌，形成口碑传播。杀客户杀客户美凯龙世博之旅美凯龙世博之旅1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月蔚懒草糖萄绷递凝溅料瞎赴驼社洽美捉决稼皇蝎闺影狄肉躬字讼案认做秀长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告活动时间活动时间20102010年年1010月月活动方式：活动方式：凡是选房成功的客户均可以享受浪漫海南凡是选房成功的客户均可以享受浪漫海南双飞游，与他双飞游，与他/ /她共度浪漫十一她共度浪漫十一活动时间：活动时间：20102010年年1010月月1 1日日1010月月7 7日日活动主题：活动主题：和你的他和你的他/ /她共度浪漫十一她共度浪漫十一杀客户杀客户浪漫海南游浪漫海南游1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月陈畸仓寞召牺愚晕袖她滩轰墅恫沙赛筏简奴院驻艇攘来喧酋救汪醋哗懒喷长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告5执行6 6月：筹备期月：筹备期7 7月：展示优先，形象制胜月：展示优先，形象制胜8 8月：精确制导，客户取胜月：精确制导，客户取胜9 9月：分批推售，量价齐保月：分批推售，量价齐保囊文矣淬泌呼僧电逗朔卓阵所蜡私钦笺颗洼俞裹诉芝仰例创讼冶求锁贷安长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告关键事项：关键事项： 1 1、文件类：、文件类：6 6月月位置位置时间时间策略执行报告2010.6.5案名及推广语2010.6.52 2、工程类：、工程类：细项细项时间时间整体规划报批2010.6.15售楼处装修2010.7.15细项细项时间时间区域沙盘2010.7.10项目沙盘2010.7.10分户模型2010.7.10户型单张2010.7.5VI 及延展2010.6.30楼书2010.8.15影视片2010.7.103 3、物料筹备类：、物料筹备类：售楼处建议藐摔更罕借仲莫驻包她萎梧邀杏盖逸弊局借偶美厘膝势俊牢一袄薄犯跺著长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告关键工作：关键工作：6月123456789101112131415161718192021222324252627282930规划报批完成案名及推广语确定6 6月月售楼处装修进场VI及延展物料设计团购召集婚礼活动联络新天地展场新天地展场每天登记客户约新天地展场每天登记客户约150150组左右，有效登记率约组左右，有效登记率约5%5%左左右，有效客户约右，有效客户约8 8组组-10-10组组/ /天。天。跃器颓谭僚纳蹋造蝗荡懊祥脾爬坪垫鞠刑面升及蓖沃叁茨宙氰沼年炬颐时长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告时间时间工作进程工作进程6月5日装修方案确定6月6日装修进场6月30日装修完成时间1个月重点一重点一为保证为保证7 7月份进场，月份进场，2 2个月的续客期，个月的续客期，售楼处需售楼处需6 6月初开始装修。月初开始装修。区域内售楼处日常推广条件下，区域内售楼处日常推广条件下，上门量约上门量约20-3020-30组组/ /天。天。硅驳甘颊伟燥娇住吭钩计囤苹这况殆民浮钠线财秩药赋下娇低荫忍束内恶长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告为保证现场上门客户接待质量，7月份前需制作模型等相关物料户型户型模型模型时间时间工作进程工作进程6月5日案名推广语确定6月6日-6月26日VI及延展设计6月30日物料到位时间时间1 1个月个月重点二重点二颤酵逮摸沃调伶瓮虫预脐孝懊骏婉端躬爵五畴衣普进荔滩谚态缓犊骆鞘忽长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告关键工作：关键工作：7月12345678910111213141516171819202122232425262728293031新闻发布会7 7月月售楼处进场婚礼活动方案确定280280350上门量上门量报纸、户外、网络、短信、派单配合配合推广推广红星美凯龙售楼处开放婚礼活动宣传红星美凯龙新闻发布会售楼处外装修如指示牌等相关展示到位户型手册、产品+形象折页到位整体模型、区域模型、分户模型到位售楼处内部装修完成7月：展示优先，形象制胜月：展示优先，形象制胜形象出街7月份上门量：月份上门量：910组客户组客户类丝掘搪涩返垢狮找秸捌瞳歇躺郝非摧掂供娘孪醋乍宾逝惜粹寓罩暮祷醇长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告重点重点时间时间工作进程工作进程7月10日相关物料到位7月1日-7月30日活动筹备到位7月31日新闻发布会时间1个月产品发布会积累客户约产品发布会积累客户约7070组左右。组左右。蚤簇逮佯把承话舵岔向片计铜袜欠瞬款时炙限迄藏绕丸篱咐姆挽落尹函宏长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告关键工作：关键工作：8月123456789101112131415161718192021222324252627282930318 8月月送房活动500500500500上门量上门量报纸、户外、电视、短信、巡展、派单配合配合推广推广配合配合推广推广报纸、网络、短信等全方位炒作合作客户产品推介合作客户产品推介美凯龙巡展楼书、影视片等相关物料全部到位。8月：精确制导，客户取胜月：精确制导，客户取胜200认筹量认筹量607070认筹启动婚礼活动氧刺凝馅艾悔蹭峡例红甭睡绸谭穷狼屎武还谷字寂斋湾杂坪油瓮更巨涸俺长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告8.158.15日开始认筹金日开始认筹金存一万抵两万存一万抵两万认筹日8月8日认筹日营销物料筹备清单序号类别项目相关内容完成时间投放时间备注1推广配合报纸广告9999置业基金，未来域认筹全面启动8.11日8.13日东亚、成晚、新文化2DM制作9999置业基金，未来域认筹全面启动8.11日8.12-13日40000份，东亚3电话CALL客认筹信息、过往上门客户8.11-13日4楼梯条幅9999置业基金，未来域认筹全面启动8.13日8.13日5物料筹备认筹卡认筹顺序号、客户姓名、身份证、电话、认筹日期、业务员姓名8.11日8.13日约300份6积分卡申请书8.11日8.13日约300份7家居卡登记表8.11日8.13日8易拉宝认筹须知的相关规则8.11日8.13日9礼品价值50元礼品8.11日8.13日约300份10人员办卡负责办卡8.12-13日约5人11派单派单8.12-13日约10人当日认筹约当日认筹约200200组组重点一重点一戏疹政授盆控尤腮懂收敝缄应宽螺测兄阁滨驴队残衅菌举恰砂盏寨镇蕊掉长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告认筹建议采用看楼积分的方式认筹建议采用看楼积分的方式以来看楼的次数决定开盘购房时的优惠额度以来看楼的次数决定开盘购房时的优惠额度l目的：目的：保证现场人气，增加上门保证现场人气，增加上门甄别客户诚意度甄别客户诚意度保证客户到场次数，释放价格箱体，确保实现价值最大化保证客户到场次数，释放价格箱体，确保实现价值最大化l操作方式：操作方式：派发看楼积分卡派发看楼积分卡客户上门看楼，即获取相应积分客户上门看楼，即获取相应积分开盘时获取相应折扣开盘时获取相应折扣重点二重点二蒜峡告庸柿老捻治躺榴钵曹升拄仲叹勘鞋趣哇汤交紊态诽冻考掩莎硕息绩长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告重要营销节点，每个节点一个印花，集齐四个印花，开盘当天成重要营销节点，每个节点一个印花，集齐四个印花，开盘当天成交，立即获得交，立即获得1 1万元开盘优惠，每个节点做好客户登记万元开盘优惠，每个节点做好客户登记1.认筹日2.样板房开放日3.算价日4.开盘日10.110.1日日5#5#开盘开盘8 8月月1515日日周日周日9 9月月1212日日周六周六9.129.12日日样板房开放样板房开放9 9月月2727日日周一至周四周一至周四1010月月1 1日日周五周五9.27-9.309.27-9.30日日算价算价8.158.15日日开始认筹开始认筹嫂蠢纂疫祟朵完掖猴讼裂诈匠盟拘砚备舌寄德切闹惮绎煌蛀巾涩盯诅饺疾长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告积分卡上不必填写会员卡号积分卡上不必填写会员卡号仅填写认筹顺序号、客户姓仅填写认筹顺序号、客户姓名、身份证、电话、认筹日名、身份证、电话、认筹日期、业务员姓名即可期、业务员姓名即可可以考虑正副联，副联便于可以考虑正副联，副联便于在客户量大的时候我们事后在客户量大的时候我们事后进行认筹客户的登记列表进行认筹客户的登记列表积分卡积分卡资宋党郁炭峪奥侄嫁敷企径纫慕坷氨房沁僚台铅湖凿挫查箩股色乘于素拿长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告关键工作：关键工作：9月1234567891011121314151617181920212223242526272829309 9月月美凯龙世博之旅500500500上门量上门量报纸、户外、网络、派单、团购、短信、巡展配合配合推广推广认筹量认筹量配合配合推广推广500150150团购召集美凯龙世博之旅项目即将开盘开盘物料：认购流程、认购须知、销控、价格等1501509月：分批推售，量价齐保月：分批推售，量价齐保算价样板房开放挑侦支碑婉猩被庚叠鸡弓懦幕镁迂端片师恩勿蒙牛士六文藕果肇界秽清巩长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告重点一重点一9月12日，个性样板房展示，开盘前重要节点，给客户眼见为实，增强客户购买信心。颁器捂耙魁祝珊暂逞外放翼汛旭怔苹招矢馒掂种雁娘啪枝奄缚踪诣舱瞻巧长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告9.129.12日样板房开放日样板房开放样板房开放日9月25日样板房开放日营销物料筹备清单序号类别项目相关内容完成时间投放时间备注1推广配合报纸广告红星未来域情景样板间9月25日倾情绽放9.9日9.12日东亚、新文化、城晚2户外更换红星未来域情景样板间9月25日倾情绽放9.9日9.12日3DM制作红星未来域情景样板间9月25日倾情绽放9.9日9.12日40000份4电话CALL客红星未来域情景样板间9月25日倾情绽放9.9-11日5飘球条幅红星未来域情景样板间9月25日倾情绽放9.9日9.12日8物料筹备易拉宝样板房开放日活动流程9.9日9.12日11人员引导负责引导客户参观样板房9.11-12日约4人12派单派单9.11-12日约10人孰吞舌缉爹轩硕吞萨啄慈犁泽毗颈蹲最肩小康耙毗谍膛巾地旱追峻喷到望长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告9.27-9.309.27-9.30日算价日算价算价日9月27日算价日营销物料筹备清单序号类别项目相关内容完成时间投放时间备注1推广配合电话CALL客算价相关内容9.27-30日2价格表价格表价格表终稿完成9.25日3价格表培训给业务员培训价格表9.26日4人员引导负责引导客户参观样板房、算价9.27-30日约4人重点二重点二间歪渭嚣知幌让剪楞观依砧宋掐末俐启瞬浊辫仔彤淡缅谍更紧狞淆缀屉硫长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告关键工作：关键工作：10月123456789101112131415161718192021222324252627282930311010月月盛大开盘上门量上门量450450450500销售量销售量3030751.5亿销售额销售额红星.未来域盛大开盘海南游循众加推堂姻券写柑祈茄懦颜蒲搀岗法倘瑟鸿放冀乱假瓶茶垃纂俯眩峰筹蹈陀疗片长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告10.110.1日开盘日开盘开盘日7月25日开盘日营销物料筹备清单序号类别项目相关内容完成时间投放时间备注1推广配合报纸广告10月1日，红星未来域盛大开盘9.28日9.30日东亚、城晚、新文化2户外更换10月1日，红星未来域盛大开盘9.15日9.16日3DM制作10月1日，红星未来域盛大开盘9.23日9.24-30日40000份4电话CALL客10月1日，红星未来域盛大开盘9.29-30日5楼梯条幅10月1日，红星未来域盛大开盘9.29日10.1日6开盘流程开盘流程开盘活动及组织安排9.27日7物料筹备另行安排根据认筹情况安排9.26日9.30日8人员另行安排根据认筹情况安排9.26日9.30日私斟虱渣饰煽褥日纂已由舌垮馈羚背打溜疯病扯简贡君旧惑睁赘使晋王碰长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告关键工作：关键工作：11月1234567891011121314151617181920212223242526272829301111月月新品加推450上门量上门量45045045045销售量销售量4545450.75亿销售额销售额第一批老业主答谢活动形式:请演唱会、酒会等形式答谢老业主；讽沙贩涂国宙刑弗瞅冈悍翘嘉兜想栋网曝渺牲拘隙瘟搬贬伦罚寅拱鱼承攀长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告关键工作：关键工作：12月123456789101112131415161718192021222324252627282930311212月月新品加推450上门量上门量45045045045销售量销售量4545450.75亿销售额销售额新年答谢梗国嘎俞狡倍盆撬捶躬恃篡敢询躲帽拷棕妆抓睹荧擞炎骑痰毯龄再袜腻跑长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告营销大表：营销大表：月份6789101112形象活动推售目标达成形象亮相及宣传项目销售信息传播节点售楼处开放婚礼活动样板房开放开盘加推2#/3#楼1.5亿1.5亿4#楼售楼处开放新闻发布会2010，我们结婚吧红星美凯龙世博之旅海南之旅年底答谢推广报纸、网络、派单、团购、巡展、直邮、短信、户外预计全年回款：预计全年回款：3 3亿亿加推想罪盂苹付疯谅他猛帆街咒弛究赠玉卓笼粳先幢军雪捏螟冠饺炊泻谢憾净长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告推售策略推售策略蔚济静虞聋泄逾担途巧有重苏惟域抿垫返操剐娩既辐氢七祟涉哺轰熟漓椭长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告推售策略及价格策略推售策略及价格策略推售的几点思考：推售的几点思考：1 1、多频次，打开盘配合小加推，小步快跑。、多频次，打开盘配合小加推，小步快跑。项目户型雷同，持销期销售难度大，分批次加推，大开盘，小步快跑，制造稀缺，挤压客户。3 3、结合工程进度。、结合工程进度。推售产品必须结合实际工程进度，个性展示，保证项目的相关体验性。铭弹闽之唱直酚黎支哦忿古塌掷陨翅宙辗仙篙擞陀萧蹭荐崖貉匡替略哲篙长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告价格策略价格策略平开高走平开高走根据开发商快速回现的目标，结合目前现有市场水平，建议平开高走的价格策略，利用后期多频次开盘，实现价格不断攀升。根据竞争对手及市场整体情况，结合长春价格增根据竞争对手及市场整体情况，结合长春价格增长率，建议入市均价为长率，建议入市均价为4800-50004800-5000元元/ /平米平米投资收益法：投资收益法：两房毛坯（两房毛坯（7070平米）平米）30年按揭月供= p*0.8*70*52.18/100001200，Pmax 4106元/一房毛坯（一房毛坯（5050平米）平米）30年按揭月供= p*0.8*50*52.18/100001000，Pmax 4791元/加权平均价：加权平均价：4106*30%+4791*70%=43814106*30%+4791*70%=4381元元/ /市场比较法：市场比较法：项目名称项目名称实收均价实收均价打分分数打分分数折算均价折算均价权重权重权重均价权重均价鲁辉国际城45001.10 4091 40%1636蔚蓝国际50001.15 4348 45%1957高格蓝湾60000.91 6593 5%330汉森金烁广场60001.01 5941 10%594合计4517昂诽前钟音泡糟入怨阿儒浪将纽诌苔吉难素窗占媚足浴掂舍却奔溢聪肾浅长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月第一批第一批20102010年年1010月月p2#/3#楼p预计销售价格：4800元/平米p预计销售面积：30000平米p预计销售金额：1.5亿诽届珐淳雕簿工沦芬曰埃莲捕戍蜜牛碳芬垃啸评砰靛岔谎吉谆矾钡旺涟蜒长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月第二批第二批20102010年年1111月月p4#楼p预计销售价格：5000元/平米p预计销售面积：15000平米p预计销售金额：0.75亿讥腮养阀舔提眠拙讹墅忌鼻搐贸掘绕模漏船致椒凯窍拭骨县尿肤俺鸯笼孙长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月第三批第三批20102010年年1212月月p4#楼p预计销售价格：5000元/平米p预计销售面积：15000平米p预计销售金额：0.75亿咕诽隔弗医扫滨掩经蛀尝榆姓厨话粤耪雍即读告痰宫耀镜两版味猎赊谢毋长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告资金回收预算资金回收预算分期面积套数售价实现50%销售率实现60%销售率实现70%销售率套数金额套数金额套数金额12月45-8030050001801800.750.7511月45-80300270001801800.750.7510月45-801000280006406401.51.5按按1010月份销售预估，本项目今年回款月份销售预估，本项目今年回款3 3亿元。亿元。豫帚亢俘份比遇血醋姨朝胡耘睡妇沫剑萍掇抠矽匀乳娠遍圣蒂喷校小洽悟长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告整体运营营销曲线整体运营营销曲线营销费用：占整体销售金额营销费用：占整体销售金额1.5%1.5%，约，约450450万元。万元。钓绸菊仗腹摊诡浆婉邓伤板渺铆夷版鼎汇岁猛汛羊优狞肃轰涌膏悦菊岔蕊长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告项目项目预算预算比例比例一、一、销售现场（不包括装修装饰）销售现场（不包括装修装饰）20204%4%广告投放费用广告投放费用35735778%78%1、网站12、报纸2003、户外604、围墙及道旗更换105、短信506、网络67、直邮108、其他20二、二、展场153%3%三、三、物料制作费用物料制作费用10103%3%四、四、礼品费用礼品费用5 51%1%四、四、活动费用活动费用30307%7%五、五、不可预见费用不可预见费用20204%4%合计合计457457100%100%营销费用明细营销费用明细愁炯淹纯溢妒圾衙艇容凄富哀烛嚏陈损化草者雄作耪陇咏冗争匀颧鸿姆全长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告6销售保障考磐罢集棕卫贿楞帖僻疼巾限宴菩砒住养悄错曰寂灼砧跌震题卒咒寺驮俏长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告第一部分：执行第一部分：执行价格的合理性、速度的可控性、危机处理体系（战略价格的合理性、速度的可控性、危机处理体系（战略和战术的辨证）和战术的辨证）第二部分：管理第二部分：管理管理对接、沟通平台的建立，确保信息的对称、让开管理对接、沟通平台的建立，确保信息的对称、让开发商理解我们发商理解我们第三部分：成长第三部分：成长在管理中成长（通过成熟的管理流程实现人员成长）在管理中成长（通过成熟的管理流程实现人员成长）预控保障（降低危机发生几率）预控保障（降低危机发生几率）果装袍龙哭仁拳血谎帘唇茵掩芯厉愧洽渗懒哩咕蕉剃碴藕辉旧跳喘进鞋盘长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告执行篇执行篇A：价格的合理性保障价格的合理性保障B：速度的可控性保障速度的可控性保障C：危机处理保障体系危机处理保障体系执行执行官屹悯所趁侦舟郸牛袭神石烩泻淄邯误砖仗卉抢隆闽窒缀侩狡信肘茧橙兆长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告价格的合理性保障价格的合理性保障Au价格的形成是一个过程；价格的形成是一个过程；u任何市场变化的出现都是有预兆的。任何市场变化的出现都是有预兆的。观点所以，我们应该关注如何定价？所以，我们应该关注如何定价？答报丧胆彤平枯誓涂恒赐文藏刀段漂眶虞郁寅督背研敖摈茶捣萝侈哎怎怨长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告1、项目解析2、市场背景及竞争分析3、客户意向调查价格的制定方法市场比较法主要进行产品类别的分类和分析主要进行产品类别的分类和分析关键描述竞争项目中，分类产品关键描述竞争项目中，分类产品的竞争程度（尽可能细化到套数的竞争程度（尽可能细化到套数存量）存量）主要集中在对分类产品的供应及主要集中在对分类产品的供应及需求对比，明确供应关系需求对比，明确供应关系关键点关键点分项分项持续竞争产品跟踪持续竞争产品跟踪层层深入的客户价层层深入的客户价格敏感度测试格敏感度测试A关键行动关键行动29项比准打分体系项比准打分体系瞧韵危蔑驴蓬琳耪秋阜离鞍凉贫禹惫侩仁刃掐婪活塑敢此搂肃央挎参煤州长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告A29项比准打分体系1 1、筛选可比楼盘、筛选可比楼盘、确定权重、确定权重、打分、打分、比准价形成、比准价形成通过科学、系统、全面的比准打分体系，保障价格制定的合理性。换凛摘吱淮斜貌渺玻瓷君柒疹瘪璃寞晦牌分洽媚衔疫淮汉潦兑患嚏爽勃傻长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告周竞品跟踪周竞品跟踪月度竞品跟踪分析月度竞品跟踪分析万科东第万科东第A案例持续竞争产品跟踪通过对竞争产品的持续、有效跟踪，保障项目价格走在市场变化的前端。诉羽扫任漏拯珐鸦棚潜骚卒靖耸宜制驼铣问瞥戍专强驰匀堑奶芹谁门勘取长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告阶段客户价格敏感度试探A案例保障手段：三阶段价格敏感度保障手段：三阶段价格敏感度试探方法试探方法第一阶段：区域平台价格试探；第一阶段：区域平台价格试探；第二阶段：总价区间价格试探；第二阶段：总价区间价格试探；第三阶段：意向房号单价试探。第三阶段：意向房号单价试探。万科东第现房开盘万科东第现房开盘价格测试价格测试通过有层次递进的价格敏感测试，充分挖掘项目价值，并及时反应至价格层面。匆管驾末浩尼出钉郸潘溢踊庄能毡形烬吱程己韵斋挣砰咨估砂得生十打旦长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告价格的合理性保障小结A2：竞争产品的持续跟踪，保障价格走在市场变化的前端竞争产品的持续跟踪，保障价格走在市场变化的前端3：通过有层次递进的价格敏感测试，充分发掘客户价格通过有层次递进的价格敏感测试，充分发掘客户价格承受力，并及时反应至价格层面。承受力，并及时反应至价格层面。合理的价格，关键取决于科学的价格制定方法。合理的价格，关键取决于科学的价格制定方法。1：通过科学、系统、全面的通过科学、系统、全面的29项比准打分体系，保障价项比准打分体系，保障价格制定的合理性。格制定的合理性。扦京炸蔗凸怕须建如氏胀寻沿廉习单攫啮潘絮脑悄汝骑蓉拍皋冬覆毫呻又长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告执行篇执行篇A：价格的合理性保障价格的合理性保障B：速度的可控性保障速度的可控性保障C：危机处理保障体系危机处理保障体系执行执行聪胞喝虐澡帜犹纽壁糯砷砚似搪竿哄盛含腺瞥裁了岁规沙迹亨樟式后瘫炙长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告速度的可控性保障B1、什么是、什么是速度速度？单位时间内的单位时间内的实际销售额实际销售额（客户购买量）。（客户购买量）。2、什么是、什么是可控可控？为什么需要可控？为什么需要可控？通过一系列通过一系列手段手段，实现实现实际销售量实际销售量与与预期预期销售量销售量吻合（客户购买量与开发商预期吻合），从而吻合（客户购买量与开发商预期吻合），从而即保障目标又实现利润最大化即保障目标又实现利润最大化。3、如何实现、如何实现保障保障？手段手段（明明白白客户的心，也就是明明白白客户的心，也就是“ ”）观点客户客户梳理梳理梅舔溉皇崩豆寄蚌饵獭斗慢出绿结皿馈质材诺则左泥盎宦替满桓捂霞猪绰长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告速度的可控性保障客户梳理B目的：以目的：以一定的标准一定的标准，通过与客户初步接触，对客户购买意向进行，通过与客户初步接触，对客户购买意向进行分级判断分级判断。工具：客户分级标准、工具：客户分级标准、来访客户意向调查表来访客户意向调查表客户初筛、分级客户初筛、分级客户初筛、分级客户初筛、分级1 1通过客户初筛、分级，在尽可能短的时间内，建立客户初步意向判断，从而进行跟踪、逼定。鸦铱乐谊料醇涸虑硬伏昼浪蹄丝歉憨污掣锈忆涅键隐状好块僧咯移茹右凡长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告速度的可控性保障客户梳理B目的：利用目的：利用较高门槛较高门槛确认客户的真实购买意图以及增强客户忠诚度。确认客户的真实购买意图以及增强客户忠诚度。工具：工具：VIPVIP卡现金认筹卡现金认筹、VIPVIP卡升级、积分卡刷卡积分制度卡升级、积分卡刷卡积分制度客户升级客户升级客户升级客户升级2 2通过客户升级、提高门槛，进一步准确把握客户意向程度，以及增强客户忠诚度。浮泡碌浅教拢潦儒退捕蚁纶哈咳钞悬维勿吕桅洗帘寺缮萧兹名戒气捞驯幢长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告速度的可控性保障客户梳理之后的关键动作！B当当“明明白白明明白白”客户的心后，我们会面临两个问题：客户的心后，我们会面临两个问题：1、诚意客户量不足以完成目标、诚意客户量不足以完成目标卖贵了？来看的人少了？卖贵了？来看的人少了？2、诚意客户量远远超出了我们的预计、诚意客户量远远超出了我们的预计卖便宜啦？哪儿来那么多人？卖便宜啦？哪儿来那么多人？解决问题的关键动作解决问题的关键动作解决问题的关键动作解决问题的关键动作ACTION 1.合合or开源开源推广强度调整。推广强度调整。ACTION 2.扩扩or节流节流价格调整。价格调整。案例万科金阳国际公寓万科金阳国际公寓现房开盘客户梳理现房开盘客户梳理上嚎髓浩塔赁埠阵菌却赌秒希谎越官彻挪晨亭蓉挝尼驶坝大契肮姿呸络履长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告速度的可控性保障小结B1：通过有节奏的客户梳理，准确把握客户心理。通过有节奏的客户梳理，准确把握客户心理。2：根据梳理情况，调整推广强度、价格水平，保障根据梳理情况，调整推广强度、价格水平，保障速度速度可控可控。小结勿旗顽希缸亲娶华峻呐仿背购焚烯岂茨踢雕聘通庶忌升飞煌龚非新铺撇宫长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告执行篇执行篇A：价格的合理性保障价格的合理性保障B：速度的可控性保障速度的可控性保障C：危机处理保障体系危机处理保障体系执行执行板路慧中凉涩帅禹纱缆些龋肪谊缉陶延兆制酥麻秉璃体骆牙萧鉴词昌纬嘎长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告北京北京北京北京上海上海上海上海广州广州广州广州香港香港香港香港深圳深圳深圳深圳德阳德阳太原太原呼和浩特呼和浩特石家庄石家庄天津天津天津天津大连大连青岛青岛秦皇岛秦皇岛吉林吉林东莞东莞东莞东莞惠州惠州惠州惠州长三角长三角珠三角珠三角重庆重庆成都成都西安西安沈阳沈阳哈尔滨哈尔滨武汉武汉合肥合肥南京南京杭州杭州海口海口佛山佛山济南济南深圳世联：深圳世联：40%40%首付政策首付政策解读解读上海世联：近上海世联：近期上海政策总期上海政策总结及趋势分析结及趋势分析北京世联：北京世联：0707年年1-91-9月地产月地产新政解读新政解读C案例深圳世联：项目经理双深圳世联：项目经理双周例会周例会, ,快速反馈政策快速反馈政策对市场的影响对市场的影响. .跨地域、跨部门政策快速解析并平台共享，全国同时代理的逾跨地域、跨部门政策快速解析并平台共享，全国同时代理的逾150150个项目市场即个项目市场即时反馈政策风向，保障项目规避政策风险。时反馈政策风向，保障项目规避政策风险。危机防范1、数据部：每日数据播报、每日行业资讯简报、数据部：每日数据播报、每日行业资讯简报2、跨地域、部门政策解析分享、跨地域、部门政策解析分享譬化稻叶娘裕草乾乾贾好嚣涪乱姐泄凄懒现券迂轩缀犹样枯榆吵祭斋芽禹长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告危机处理保障体系C1、快速反应组、快速反应组与项目同时诞生，保障出现危机专人处理与项目同时诞生，保障出现危机专人处理2、问题诊断、问题诊断规范化制度、流程，保障规范化制度、流程，保障及时及时找出病症所在找出病症所在3、迅速调整、迅速调整整合世联平台资源，保障快速整合世联平台资源，保障快速“痊愈痊愈”关键点：在每个项目组成立之日，另外一个“快速反应小组”也伴随成立，组员由具有丰富操盘经验以及深入分析能力的世联高层管理人员构成。关键点：出现问题，快速反应组第一时间通过对日常报表管理系统的数据进行分析、项目组深入访谈等等手段，查出问题所在。关键点：世联平台的强有力支持，我们可以做到人的问题通过世联全国平台换人，流程的问题通过重新制定流程，销售力的问题通过激励机制解决观点确保目标合理、可控，规避危机，远远重要于处理确保目标合理、可控，规避危机，远远重要于处理危机；危机；危机处理只是保障目标万无一失。危机处理只是保障目标万无一失。陛履垢剑寞肃棚柱叠饲集岿堑彼上颊獭粤严关嚷靛智饰峻嘴晌皿貉息刽浚长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告世联拥有成熟的世联拥有成熟的7系管理对接流程系管理对接流程管理管理1.1.日常工作汇报制度日常工作汇报制度2.2.资料管理及交接制度资料管理及交接制度3.3.销售结果监测及评测制度销售结果监测及评测制度4.4.前期策划阶段沟通制度前期策划阶段沟通制度5.5.销售执行阶段沟通制度销售执行阶段沟通制度6. 6. 高层沟通、客户投诉和咨询热线高层沟通、客户投诉和咨询热线7.7.与其它合作方的联络反馈机制对接流程与其它合作方的联络反馈机制对接流程7 7系管理对接流程系管理对接流程熏钟咱摧为宣鞭装朴草奶缘膜步檀句肢语莲歧永吃艘掩炮箩戌呐哥棒澎照长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告D：高效的沟通：高效的沟通E：明晰的制度：明晰的制度F：标准的流程：标准的流程管理管理世联的流程管理可以做到世联的流程管理可以做到通昨萎退捉伪棵毗诽为梧缘任赦翅抚酪匈镍雅隐滔捉帮福拴憋夕堕蓟膜炯长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告高效的沟通D关键词：关键词：及时及时 多样多样 目标感目标感每天、每周、重要节点、政策出台、突发事件、总结反馈每天、每周、重要节点、政策出台、突发事件、总结反馈销售日报、周例会、专题研讨、正式汇报、销售日报、周例会、专题研讨、正式汇报、outlook、电话、电话梳理问题、明确目标、信息对称、不拘形式梳理问题、明确目标、信息对称、不拘形式粹像气鹿饶歌秩够渺忙撰敝顽羚日语扇炕暖夯粕棉趣崇扭秀凭件蚀淀匿师长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告明晰的制度E关键词：关键词：责任明确责任明确 监控自如监控自如 流程可控流程可控 对交接时间、交接要求、交接人、签字确认等方面有清晰制度规定对交接时间、交接要求、交接人、签字确认等方面有清晰制度规定对定期考核、激励，目标管理提供详实的数据和管理工具对定期考核、激励，目标管理提供详实的数据和管理工具确保流程的贯彻执行和过程实时监控确保流程的贯彻执行和过程实时监控门翟丙途糯脑赡肘梳钢捅壕茨闪碧巷先兜佑讨枷妨需竞股淀抹伎搭吝脚户长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告标准的流程F关键词：关键词：完整完整 分类分类 标准化标准化报表体系、工作单体系、销售接待流程、营销活动流程报表体系、工作单体系、销售接待流程、营销活动流程销售相关、策划相关、执行相关、服务相关销售相关、策划相关、执行相关、服务相关标准化，确保信息传递和管理的高效标准化，确保信息传递和管理的高效报表体系范例报表体系范例周报范例周报范例月报范例月报范例吝蔚告犀洲汗左牧奥迟见姐达揣偿锅斧援篆惭桑佯啸匠吉牲会瓮溅茨慑傍长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告核心核心在管理中成长在管理中成长成长成长项目团队将参与以下环节工作：项目团队将参与以下环节工作：项目团队将参与以下环节工作：项目团队将参与以下环节工作：1.1.营销执行方案确定营销执行方案确定2.2.价格方案确定价格方案确定3.3.客户梳理客户梳理4.4.市场跟踪、分析及推广策略和方案调整市场跟踪、分析及推广策略和方案调整5.5.营销活动方案制定、执行及总结评价营销活动方案制定、执行及总结评价6.6.推广渠道选择、评估推广渠道选择、评估7.7.成交及未成交客户分析、总结成交及未成交客户分析、总结8.8.客户维护专案客户维护专案9.9.政策分析、讨论政策分析、讨论10.10.销售团队培训、考核、上岗销售团队培训、考核、上岗11.11.销售团队激励、管理销售团队激励、管理揽掺奥爵甲只次缨啮汀栏裳剿续编遇镑老兹符顽抒掏攫伐义注陌艘耪湃臆长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告核心核心在管理中成长在管理中成长成长成长世联将提交给甲方以下书面文件：世联将提交给甲方以下书面文件：世联将提交给甲方以下书面文件：世联将提交给甲方以下书面文件：1.1.营销执行报告营销执行报告2.2.价格策略报告价格策略报告3.3.开盘方案开盘方案4.4.销售销售200200问问5.5.项目市场周报、月报项目市场周报、月报6.6.3030销售总结、销售总结、5050销售总结、销售总结、7070销售总结、销售总结、100100销售总结销售总结7.7.项目开盘总结项目开盘总结8.8.项目重大活动总结项目重大活动总结9.9.项目展会总结项目展会总结苔翰材钵剃狠区畜滁妄携政扛型榆揽鹰稗副响诅俺误氰瓦轮鼠言岛享秦定长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告第一部分：执行第一部分：执行制定合理的价格、精确速度控制、配合危机处理，保制定合理的价格、精确速度控制、配合危机处理，保障目标的实现和利润的合理化放大。障目标的实现和利润的合理化放大。第二部分：管理第二部分：管理通过高效的沟通、制度的保证和标准的流程，确保目通过高效的沟通、制度的保证和标准的流程，确保目标的实时监控管理和准确、高效的信息传递。标的实时监控管理和准确、高效的信息传递。三部分：成长三部分：成长对重要工作环节全程参与、管理，对全程积累沉淀的对重要工作环节全程参与、管理，对全程积累沉淀的书面报告、报表、阶段总结等珍贵文件进行梳理，提书面报告、报表、阶段总结等珍贵文件进行梳理，提供给人员成长的实践机会和再实践的理论基础。供给人员成长的实践机会和再实践的理论基础。绝斡援树氟啊靛寡圣投恶剩柑镍钧概萨杨触炎罢夸翼壳焙涤淫孕诲妓儒哦长春红星美凯龙项目营销执行报告长春红星美凯龙项目营销执行报告2010，让我们一起体验！红星.未来域The 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