建设用地管理 艾艾 明明 贤贤 建设用地管理工作是国土资源管理部门保护耕地，落实土地用途管制制度，服务地方社会经济发展的一项十分重要的日常性工作。乡(镇)国土资源所在建设用地管理方面的主要职责是：协助县(市)国土资源行政主管部门开展分批次城市建设用地、单独选址的建设项目用地、农村宅基地、临时用地、土地储备、国有土地使用权出让转让管理等方面的业务工作。第一节 建设用地管理基础知识一、农用地转用和土地征收管理的基础知识 (一)农用地 农用地是指用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地以及其他农用地。其他农用地包括畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、养殖水田、农田水利用地、田坎及晒谷场等用地。 (二)建设用地 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括商业、工矿、仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等。 建设用地报批分为单独选址建设项目用地报批和城市分批次建设用地报批两种类型。 建设用地批准分为农用地转用批准和集体土地征收批准两种形式 。 (三)建设项目用地预审 建设项目用地预审是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。国土资源管理部门对建设项目用地进行预审，对建设项目用地是否科学、合理、合法提出审查意见，有利于规范建设项目用地行为，保证土地利用总体规划、土地利用年度计划的实施，也有利于切实保护耕地，节约和合理用地，是新时期国土资源管理工作中加强宏观调控、强化计划用地管理的重要措施。(四)农用地转用 农用地转用是指依据土地利用总体规划、土地利用年度计划和国家规定的批准权限批准后，将现状的农用地转为建设用地的行为。农用地转用又称为农用地转为建设用地。 农用地转用必须依法办理审批手续。农用地转用的审批权限分为国务院和省级人民政府两个层次。1国务院的审批权限 下列建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报国务院批准： 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的分批次建设用地，由国务院批准。2省级人民政府的审批权限 除国务院审批权限以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报省、自治区、直辖市人民政府批准。 农用地转用批准权属于国务院而征收土地批准权属于国务院或者省级人民政府的，国务院批准农用地转用时，同时批准征收土地，不再另行办理征收土地审批。 农用地转用批准权和征收土地批准权都属于省级人民政府的，省级人民政府批准农用地转用时，同时批准征收土地，不再另行办理征收土地审批。 农用地转用批准权属于省级人民政府而征收土地批准权属于 国务院的，先由省级人民政府批准农用地后，再报国务院批 准征收土地；省级人民政府批准农用地转用的文件作为国务院批准征收土地的依据之一。(五)征收土地 征收土地是国家为了社会公共利益的需要，依据法定程序将 农民集体土地转变为国有土地，并依法给予被征收土地的单位和个人一定补偿的行为。征收土地是一种国家行为，具有强制性。在土地利用总体规划确定的城市建设用地区内统一规划、统一开发成建设用地需要征收土地的，可以由县、市人民政府统一征收。在土地利用总体规划确定的城市建设用地区外能源、交通、水利、矿山、军事设施等项目确需单独选址的，可以单独为其办理征收土地。 征收土地必须经省级以上人民政府批准，必须依法对被征地单位进行补偿，对造成的剩余劳动力必须组织安置。征收土地及其补偿方案必须公告，接受社会监督。 征收基本农田或者基本农田以外的耕地超过35公顷的或者其他土地超过70公顷的，由国务院批准。征收基本农田以外的耕地35公顷以内的或者其他土地70公顷以内的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。(六)征收土地的“两公告一登记” “两公告”是指由被征收土地所在地的市、县人民政府及国土资源管理部门在被征收土地所在地的乡(镇)、村、组先后发布的征收土地方案公告和征地补偿安置方案公告。 征收土地方案公告应当包括下列内容：征收土地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理征地补偿登记的期限、地点。 征地补偿安置方案公告主要有下列内容：本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；土地补偿费、安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准、支付方式、支付对象；农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。 “一登记”是指由被征收土地的所有权人、使用权人在征收土地公告规定的期限内，持土地权属证书到指定的人民政府国土资源管理部门办理的征地补偿登记。(七)征收土地补偿费用 征收土地补偿费用是指征收集体土地时，征收单位按照被征收土地的原用途支付给被征收村、组群众的补偿费用。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费以及地上附着物补偿费。征收其他土地的补偿费用参照耕地补偿费用执行。 征收土地补偿费用的核算方式包括年产值倍数法和区片综合价法。目前大部分地区采用年产值倍数法。对已制定了征地区片综合价的地区应按照区片综合价标准执行。1土地补偿费 土地补偿费是指因国家征收土地对土地所有者在土地上的投入和收益造成损失的补偿。 土地补偿费的标准因地类的不同而有所区别。中华人民共和国土地管理法规定，征收耕地的补偿标准是该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍，征收其他土地的土地补偿费由各省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿标准制定。 土地补偿费应支付给被征收土地的农村集体经济组织，由其管理和使用。 2安置补助费 安置补助费是用于被征地群众的生产、生活安置的费用，其目的是帮助失去土地的农民解决就业问题及其他生活方面的困难。 征收耕地的安置补助费按照需要安置的农业人口计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征收土地前被征地单位平均每人占有的耕地数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。 征收其他土地的安置补助标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地安置补助费标准规定。 需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织；需要安置的人员由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；需要安置的人员不需要农村集体经济组织或其他单位安置的，要求自主择业的，安置补助费发放给被安置人员个人，或征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。3青苗补偿费 青苗补偿费是对被征收土地上的农作物造成的损失一次性给予经济补偿。青苗补偿费的标准一般根据农作物的生长期按一季的作物产值，或按一季作物产值的一定比例予以补偿。具体标准由各省、自治区、直辖市制定。4地上附着物补偿费 地上附着物补偿是指在征收土地时对地上附着物的补偿费用。地上附着物补偿费用包括地上地下的各种建筑物、构筑物，如房屋、水井、道路、地上地下管线、水渠等的拆迁和恢复费以及被征收土地上林木的补偿或者砍伐费等。地上附着物补偿费的具体标准由各省、自治区、直辖市制定。(八)被征收土地所在村、组农民的安置 被征收土地所在村、组农民的安置主要包括货币安置、保障安置、农业安置、投资入股安置等方式。其中，货币安置、保障安置为最常用的安置方式。1货币安置 货币安置是指一次性支付足额的安置补助费，让有一技之长或者有生活技能的农民自谋职业。政府同时加以引导，将货币安置的一部分支付被征收土地农民的社会统筹保险，或者征得本人同意，购买养老、医疗等各种商业保险，其余部分发给个人用于自谋职业。2保障安置 保障安置是用征地补偿费用为被征地农民支付社会统筹保险或者商业保险费用，对需要安置的农业人口依据不同性别和年龄实行分类安置，或将被征地农民的基本生活纳入城市居民的社会保障体系之中。3农业安置 农业安置是采用集体经济组织调整承包土地，通过利用土地补偿费用开发整理增加农业用地等对农民进行安置，如铁路、公路等线性工程多采用这种方式安置农民。大型水利水电工程建设移民仍采用开发性移民安置和就地后靠、外迁结合的办法，通过开发荒地、滩地和调剂土地，解决移民的生产和生活。4投资入股安置 投资入股安置是将征补偿费用归入集体资产，由集体经济组织用于投资兴办第二、第三产业，全体集体经济组织成员均可享受第二、第三产业收益，或者进行包括征地补偿费用在内的集体资产实行社区资产股份化，为被征地农民提供基本的生活保障。二、土地供应的基础知识 (一)国有土地使用权划拨 国有土地划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，划拨土地使用权不得转让、出租、抵押，不得随意改变用途。(二)国有土地使用权出让 国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。依法通过出让方式取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年：商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖和挂牌方式进行。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。以上几类经营性用地以外用途的土地，供地计划公布后同一宗地有两个以上的意向用地者的也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，见图1-3-l。(三)国有土地使用权转让 国有土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，主要有买卖、赠与或者其他合法方式将土地使用权转移的行为。包括以出让方式取得的国有土地使用权的转让和以划拨方式取得的国有土地使用权的转让。 以划拨方式取得的土地使用权转让时，应当按有关规定报市、县人民政府审批。市、县人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，见图1-3-2。 土地使用权转让要求签订土地转让合同，土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限(图1-3-3)。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，要求依法办理过户登记。(四)国有土地租赁 国有土地租赁指国家将国有土地出租 给使用者使用，由使用者与市、县人民政府国土资源行政主管部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为。租赁分短期租赁(租期在5年内)和长期租 赁 (不 超过出让最高年限)两种形式。(五)国有土地使用权作价出资(入股) 国有土地使用权作价出资(入股)指国家将一定年限的国有土地使用权作为出资投入到新设企业，该土地使用权由新设企业所有。 (六)临时用地 临时用地是指工程建设施工和进行地质勘查需要临时使用，而施工或者勘查完毕后不再使用的国有或者集体所有土地。(七)土地储备 土地储备就是指由政府依据法律规定，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地，直接或进行前期开发后的储备，并以公开招标、拍卖等方式按需供应土地，调控各类建设用地需求的做法。第二节第二节 城市分批次建设用地管理城市分批次建设用地管理 在土地利用总体规划确定的城市建设 用地范围内，为实施土地利用总体规划而将农用地转为建设用地的，由县级人民政府按土地利用年度计划分批次报有权机关批准。 分批次报批建设用地可以含1个或多个建设项目，也可以无具体建设项目；可以集中连片，也可以分为若干个地块。 一、有具体建设项目的城市分批次建设用地管理（一）建设项目用地预审 1建设项目用地预审的申报材料 申请预审的建设用地单位，应当具有独立法人资 格，并在申请用地预审时提交下列材料，且对申请材料的真实性负责。 (1)建设用地预审申请表； (2)预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况(必要性、建设内容、建设规模)、拟选址情况(含土地利用现状)、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案或资金安排落实情况说明： (3)需审批的建设项目还应提供项目建议书和批复文件及其项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。2建设项目用地预审的内容 乡(镇)国土资源所协助县(市)国土资源管理部门开展建设项目用地预审工作。 建设项目用地预审主要内容如下： (1)建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合其他重大相关专业规划(如长江岸线规划)，是否符合土地管理法律、法规规定的条件； (2)建设项目是否符合国家供地政策： (3)建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定； (4)占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障； (5)属于中华人民共和国土地管理法第26条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案等是否符合法律、法规的规定。 未经预审或者预审未通过的，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。 已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。 通过预审的项目，可办理农用地转用、征收土地手续，或者农用地转用和征收土地手续一并办理。通常情况下，农用地转用和征收土地手续一并办理。(二)办理农用地转用及土地征收手续 建设项目用地单位的用地申请材料包括： (1)建设项目用地申请： (2)可行性研究报告： (3)项目批准(备案)文件； (4)规划部门出具的选址红线图： (5)有资质勘测单位出具的勘测定界技术报告书和勘测定界图。 乡(镇)国土资源所可对建设项目用地单位的申请材料进行清点和初审后上报县(市)国土资源行政主管部门。然后，到被征地的村、组实地调查，对拟征收土地的村、组的农业人口、人均耕地、年产值、土地面积等进行全面了解，并依据土地登记或者土地利用现状调查的土地权属协议书审核土地权属，根据土地利用现状调查(变更调查)和勘测定界成果核准土地的地类、面积，确保拟征收土地权属明晰，地类面积准确，基本状况详实。乡(镇)国土资源所要对各村、组的征地调查情况进行汇总，形成土地分类面积表、征收土地数量及安置农业人口情况表和建设拟征(占)地土地权属情况表，初步测算拟征地项目的补偿标准，提出初步安置方案，上报市、县国土资源行政主管部门。 市、县国土资源行政主管部门在上述材料的基础上，将土地分类面积表、征收土地数量及安置农业人口情况表和建设拟征(占)地土地权属情况表分别汇总，并出具标注各项目拟占用土地位置的土地利用现状图和土地利用总体规划图，测算拟征地项目的补偿标准并拟订安置方案，编制建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案(“一书三方案”)，然后将上述所有材料逐级上报有批准权的人民政府审批。在拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案时，当事人要求举行听证的，应附听证笔录。 建设项目仅占用国有农用地的，只办理农用地转用手续，不需上报征收土地数量及安置农业人口情况表和征收土地方案。 建设项目仅占用集体建设用地和未利用地的，只办理土地征收手续，不需上报农用地转用方案、补充耕地方案。 征收土地方案依法定程序批准后，由乡(镇)国土资源所协助县(市)人民政府在当地予以公告。被征收土地的所有权人和使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到乡(镇)国土资源所办理征地补偿登记。 乡(镇)国土资源所协助乡(镇)人民政府，根据批准的征收土地方案，对土地所有权人、土地使用权人及地上附着物和青苗等进行进一步核实，制定征地补偿、人员安置及地上附着物拆迁等具体的方案。 征收土地的补偿安置方案确定后，乡(镇)国土资源所协助县(市)国土资源行政主管部门在当地予以公告，听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，对征地补偿安置方案进行修改，并向被征地的单位和农民支付有关费用，落实人员安置及地上附着物拆迁方案。 征收土地补偿安置方案实施后，乡(镇)国土资源所参与清理被征收土地。然后由县(市)人民政府组织实施征收土地，并按具体建设项目供地。(三)建设项目供地 建设项目的供地方式有国有土地使用权划拨、国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资(入股)4种方式。其中，国有土地使用权作价出资(入股)由省级以上人民政府批准，乡(镇)国土资源所不涉及。1国有土地使用权划拨 符合划拨用地目录的建设项目，可以采用划拨方式供地。 划拨用地目录规定的范围如下： (1)国家机关用地和军事用地： (2)城市基础设施用地和公益设施用地； (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； (4)法律、行政法规规定的其他用地。 划拨供地申报材料应提交的材料主要有： (1)申请书； (2)机关事业单位代码证复印件、法人代表身份证明复印件； (3)有资质勘测单位出具的勘测定界技术报告书和勘测定界图； (4)项目批准部门出具的项目备案表(或项目批准文件)； (5)规划部门出具的规划许可证和用地红线图； (6)规划部门审核同意的项目总平面布置图。 乡(镇)国土资源所主要从以下方面进行审查： (1)是否符合划拨用地目录； (2)勘测定界面积是否与规划许可证、用地红线图及土地权属证件面积一致； (3)项目总平面布置是否符合用地定额，是否符合节约、集约用地要求。 乡(镇)国土资源所审查通过后，报县(市)国土资源管理部门。县(市)国土资源管理部门批准后，颁发国有土地划拨决定书和建设用地批准书。 在向用地单位交付土地时，乡(镇)国土资源所应会同规划、村镇建设等有关部门以及村组干部实地定界放样。2国有土地使用权出让(租赁) 国有土地使用权出让(租赁)分为协议出让(租赁)和招标、拍卖、挂牌出让(租赁)4种形式，其中涉及乡(镇)国土资源所主要有协议出让(租赁)方式。 协议出让(租赁)供地申报材料主要包括： (1)申请书； (2)项目单位营业执照复印件、法人代表身份证明； (3)有资质勘测单位出具的勘测定界技术报告书和勘测定界图； (4)项目批准部门出具的项目备案表(或项目批准文件)； (5)规划部门出具的规划许可证和用地红线图； (6)规划部门审核同意的项目总平面布置图； (7)有土地评估资质的单位出具的土地评估报告。 乡(镇)国土资源所主要从以下方面对协议出让(租赁)供地进行审查： (1)建设项目是否属于协议出让(租赁)范畴； (2)项目投资是否达到规定的投资强度； (3)工业用地项目总平面布置是否符合国土资源部工业项目建设用地控制指标(试行)； (4)勘测定界面积与规划许可证、用地红线图及农用地转用、征收(征用)集体土地批文面积是否一致。 乡(镇)国土资源所审查通过后，报县(市)国土资源管理部门。县(市)国土资源管理部门批准后，颁发建设用地批准书，签订国有土地使用权出让合同(国有土地使用权租赁合同)。 在向用地单位交付土地时，乡(镇)国土资源所应会同规划、建设等有关部门以及村组干部实地定界放样。(四)建设项目用地批后跟踪管理 建设项目用地的跟踪管理是国土资源管理部门依照中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国合同法等有关法律法规，对采用划拨、招标、拍卖、挂牌、协议出让、租赁等方式取得国有土地使用权后的监督管理。1建设项目用地批后跟踪管理的工作内容 乡(镇)国土资源所主要从以下几个方面对建设项目用地进行监督检查，跟踪管理： (I)项目单位是否按用地批准文件或出让合同规定的动工期限使用土地，是否存在闲置土地； (2)项目单位是否按照土地出让(租赁)合同和建设用地规划许可证规定的土地用途进行土地的利用、开发和经营； (3)项目单位是否按照项目总平面布置图、土地出让(租赁)合同规定的容积率、建筑系数等规划指标和开发条件进行项目建设； (4)有无少批多占和移址用地情况； (5)项目单位是否违规转让、出租、抵押土地使用权； (6)工业项目用地投资额、建筑容积率、绿地率、建筑密度、行政办公及生活服务设施用地比例等方面是否符合国土资源部工业项目建设用地控制指标(试行)规定的要求等等。2建设项目用地批后跟踪管理的工作措施 (1)乡(镇)国土资源所应把建设项目用地跟踪管理列入国土资源监察日常动态巡查工作中。 (2)乡(镇)国土资源所应明确建设项目用地跟踪管理的责任人。跟踪管理责任人应与项目用地单位联系，并告知项目用地单位应履行的义务：按国有土地使用权出让合同、建设用地批准书或国有土地使用权租赁合同规定的要求进行项目建设；执行国土资源管理部门进行建设项目用地跟踪管理的义务。 (3)乡(镇)国土资源所应按照要求进行跟踪管理，如实填写跟踪管理卡，跟踪管理卡应当按月反馈给县(市)国土资源局。监督管理责任人发现项目单位在项目建设中有违反土地管理法律、法规行为，应当场责令其停止，并及时上报上级国土资源管理部门。上级国土资源管理部门接到乡(镇)国土资源所的报告后，应及时对项目单位的行为作出处理意见，并送达到项目单位的手中。3建设项目用地违反规定的处理措施 建设项目用地违反用地管理的有关规定的，根据闲置土地处置办法(国土资源部第5号令)以及中华人民共和国土地管理法实施条例，可对其采取以下处理措施，见图1-3-4。 (1)以划拨方式取得土地使用权的，自建设用地批准书颁发之日起后1年未动工建设的，向项目单位征收土地闲置费。 (2)以出让(租赁)方式取得土地使用权的，超过合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，或已经动工开发的土地面积占应动工开发总面积不足13，或已投资额占总投资额(不含出让金)不足25，且未经市、县人民政府或国土资源行政主管部门批准中止建设连续满1年的，向土地受让人征收相当于土地出让金的20以下的土地闲置费。满2年未动工开发的，依法收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 (3)在出让期限内未按合同约定的土地用途使用土地的，国土资源管理部门应当给予纠正，对于符合土地利用总体规划和城市(镇、村)规划，应经国土资源管理部门和规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。对于不符合土地利用总体规划或城市(镇、村)规划，限定时间自行拆除，按原批准用途进行建设，并给予处罚。 (4)受让人未按合同约定，擅自提高建筑容积率、建筑密度，经依法批准后，须按有关规定补交土地出让金，并处罚款。 (5)未按合同约定的土地使用条件利用土地(前两款除外)，当事人应当在规定期限改正，并处罚款。 (6) 受让人必须依法合理利用土地，其在受让宗地上开发、利用、经营土地的活动，应当遵循国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益，使国家或他人遭受损失的，受让人应负责赔偿。 (7) 项目单位未按建设用地批准书、国有土地使用权出让(租赁)合同约定及有关规定，非法转让土地使用权，没收违法所得。 (8) 国家行政机关工作人员从事或参予非法转让、受让土地使用权的，视情节轻重，给予批评教育或者处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 (9) 超过批准的数量占用土地的，以非法占用土地论处。二、二、没有具体建设项目的城市分批次建设用地管理没有具体建设项目的城市分批次建设用地管理没有具体建设项目的城市分批次建设用地管理没有具体建设项目的城市分批次建设用地管理 在办理“没有具体建设项目的城市分批次建设用地”的手续时，乡(镇)国土资源所应根据土地开发建设整体方案、控制性规划，协助市、县国土资源管理部门深入被征地的村、组实地调查，对拟征收土地的村、组的农业人口、人均耕地、年产值、土地面积等进行全面了解；应依据土地登记或者土地利用现状调查的土地权属协议书审核土地权属，根据土地利用现状调查(变更调查)和勘测定界成果核准土地的地类、面积，确保拟征收土地权属明晰，地类面积准确，基本状况详实。乡(镇)国土资源所要对各村、组的征地调查情况进行汇总，形成土地分类面积表、征收土地数量及安置农业人口情况表和建设拟征(占)地土地权属情况表，初步测算拟征地项目的补偿标准，提出初步安置方案，上报市、县国土资源行政主管部门。 市、县国土资源行政主管部门在上述材料的基础上，根据土地利用年度计划，将土地分类面积表、征收土地数量及安置农业人口情况表和建设拟征(占)地土地权属情况表分别汇总，并出具标注拟占用土地位置的土地利用现状图和土地利用总体规划图，测算拟征地项目的补偿标准并拟订安置方案，编制建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，然后将上述所有材料逐级上报有批准权的人民政府审批。在拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案时，当事人要求举行听证的，应附听证笔录。 城市分批次建设用地仅占用国有农用地的，只办理农用地转用手续，不需上报征收土地数量及安置农业人口情况表和征收土地方案。 城市分批次建设用地仅占用集体建设用地和未利用地的，只办理土地征收手续，不需上报农用地转用方案、补充耕地方案。 上述“一书三方案”经批准后由市、县人民政府适时供地。供地方式和办理程序以及供地后的跟踪管理参照“有具体建设项目的城市分批次建设用地”的情况办理 附件:建设项目用地审批信息及跟踪管理卡第三节第三节 单独选址的建设单独选址的建设 项目用地管理项目用地管理 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地区以外选址建设的下列建设项目地，属于单独选址建设项目用地。道路、管线工程等基础设施建设项目用地大部分在城市和村庄、集镇建设用地区外，小部分在城市和村庄、集镇建设用地区内的，可以整体作为单独选址建设项目处理。 单独选址建设项目用地管理的具体内容下： 一、用地审批一、用地审批 1建设项目用地预审的申报材料 申请预审的建设用地单位，应当具有独立法人资格，并在申请用地预审时提交下列材料，且对申请材料的真实性负责： (1) 建设用地预审申请表； (2) 预审的申请报告，内容包括拟建设项目基本情况(必要性、建设内容、建设规模)、拟选址情况(含土地利用现状)、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案或资金安排落实情况说明: (3) 项目批准部门出具的项目批复文件及其项目可行性研究报告。 乡(镇)国土资源所负责对申报材料进行清点和初审。 2、建设项目用地预审的内容、建设项目用地预审的内容 乡(镇)国土资源所协助县(市)国土资源管理部门做好建设项目用地预审工作，主要内容如下： (1)是否符合土地管理法律、法规规定的条件； (2)建设项目是否符合国家供地政策； (3)建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定； (4)占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障: (5)属于中华人民共和国土地管理法第26条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案等是否符合法律、法规的规定。 未经预审或者预审未通过的，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。 已经预审的项目，如需对土地用途，建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。 通过预审的项目，可办理农用地转用、征收土地手续，或者农用地转用和征收土地手续一并办理。通常情况下，农用地转用和征收土地手续一并办理。 二、农用地转用及土地征收二、农用地转用及土地征收 乡(镇)国土资源所负责对建设项目用地单位的申请材料进行清点，并上报县(市)国土资源行政主管部门。 建设项目用地单位的申请材料包括： (1) 建设项目用地申请； (2) 可行性研究报告； (3) 项目批准(备案)文件： (4) 规划部门审核通过的建设项目总平面布置图或线型工程平面图； (5) 有资质勘测单位出具的勘测定界技术报告书和勘测定界图； (6) 在地质灾害易发区的，要提供有评估资质的地质灾害危险性评估机构出具的地质灾害危险性评估报告； (7) 占用林地的，需提供林业主管部门批准的使用林地审核同意书： (8) 是否压覆重要矿床证明材料，或者是压覆重要矿床评估报告。 乡(镇)国土资源所对申请材料进行清点后，深入被征地的村、组实地调查，对拟征收土地的村、组的农业人H、人均耕地、年产值、土地面积等进行全面了解。应依据土地登记或者土地利用现状调查的土地权属协议书审核土地权属，根据土地利用现状调查(变更调查)和勘测定界成果核准土地的地类、面积，确保拟征收土地权属明晰，地类面积准确，基本状况详实。乡(镇)国土资源所要对各村、组的征地调查情况进行汇总，形成土地分类面积表、征收土地数量及安置农业人口情况表和建设拟征(占)地土地权属情况表，初步测算拟征地项目的补偿标准，提出初步安置方案，上报市、县国土资源行政主管部门。 市、县国土资源行政主管部门在上述材料的基础上，根据土地利用年度计划，将土地分类面积表、征收土地数量及安置农业人口情况表和建设拟征(占)地土地权属情况表汇总，并出具标注项目拟占用：上地位置的土地利用现状图和土地利用总体规划图，测算拟征地项目的补偿标准并拟订安置方案，编制建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案(即“一书四方案”)，然后将上述所有材料逐级上报有批准权的人民政府审批。在拟订拟征地项目的补偿标准和安置方案时，当事人要求举行听证的，应附听证笔录。 建设项目仅占用国有农用地的，只办理农用地转用手续，不需上报征收土地数量及安置农业人口情况表和征收土地方案。 建设项目仅占用集体建设用地和未利用地的，只办 理土地征收手续，不需上报农用地转用方案、补充耕地方案。 征收土地方案依法定程序批准后，由乡(镇)国土资源所协助县(市)人民政府在当地予以公告。被征收土地的所有权人和使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到当地人民政府国土资源管理部门办理征地补偿登记。 乡(镇)国土资源所协助乡(镇)人民政府，根据批准的征收土地方案，对土地所有权人、土地使用权人及地上附着物和青苗等进行进一步核实，制定征地补偿、人员安置及地上附着物拆迁等具体的方案。 征收土地的补偿安置方案确定后，乡(镇)国土资源所协助县(市)国土资源行政主管部门在当地予以公告，听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，对征地补偿安置方案进行修改，并向被征地的单位和农民支付有关费用，落实人员安置及地上附着物拆迁方案。 征收土地补偿安置方案实施后，乡(镇)国土资源所参与清理被征收土地。然后由县(市)人民政府组织实施征收和供应土地。 三、供应土地三、供应土地 单独选址建设项目有以下5种类型： (1)能源建设项目； (2)交通建设项目： (3)水利建设项目； (4)矿山建设项目； (5)军事设施建设项目。 其中，符合划拨用地目录的，可以采用划拨方式供地；不符合划拨用地目录的，采用出让方式供地。具体办理程序参照第二节“有具体建设项目的城市分批次建设用地”中的“建设项目供地”部分。 四、跟踪管理四、跟踪管理 具体内容参照第二节“有具体建设项目的城市分批次建设用地”的情况办理。第四节第四节 农村集体建设用地农村集体建设用地 及临时用地管理及临时用地管理 一、农村宅基地管理一、农村宅基地管理 关于农村宅基地管理工作，乡(镇)国土资源所要重点把握好以下几方方面：宅基地审批应符合乡(镇)土地利用总体规划和乡(镇)域建设规划；宅基地涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续；农村村民一户在农村只能拥有一处宅基地；经批准使用的宅基地应在当地村、组予以公示；尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 (一一)农村宅基地申请报批程序及申报材农村宅基地申请报批程序及申报材料料 农村村民建住宅需要使用宅基地的，向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。 公布期满无异议的，报经乡(镇)国土资源所审核后，逐级上报县(市)人民政府审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。具体申请报批程序，见图135。 农村宅基地申请报批时应分原地翻建和异地新建两种情况分别报送相关材料。 1属于原地翻建的，应报送：属于原地翻建的，应报送： (1)户口簿复印件(与原件核对)； (2)原集体土地使用权证书； (3)村民翻建住宅用地审报表。 2属于易地新建的，应报送：属于易地新建的，应报送： (1) 户口簿复印件(与原件核对)； (2) 原集体土地使用权证书原件及复印件： (3) 外地迁入户，须提供原籍所在地国土资源管理部门出具的无宅基地证明；多子女户，有子女到婚龄，确需分居另行建房的(分居后父母身边需有一个子女)，需提供双方签定的分户协议：集体拆迁的，须提供拆迁部门出具的拆迁证明。 对农村居民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村委会、乡(镇)国土资源所、县(市)国土资源局逐级审核，批量报县(市)人民政府批准后，由乡(镇)国土资源所逐宗落实到户。 (二)农村宅基地申请条件审查及处理农村宅基地申请条件审查及处理 1农村宅基地申请条件审查 在乡(镇)国土资源所对农村宅基地申请人进行条件审查时，其审查内容为： (1)农村宅基地申请人是否农村集体经济组织成员。 (2)是否满足以下条件之一：因实施村镇建设规划或建设用地拆迁，需重新安排宅基地的；原房屋破旧，宅基地面积偏小，需重新翻建、扩建的；多子女家庭，有子女已达婚龄，确需分居另行建房的(分居后父母身边需有一个子女)；经批准，户口由外地迁入本集体经济组织而又无住房的。 (3)申请面积是否符合当地宅基地审批标准。 2不予受理的情况不予受理的情况 对于以下情况农村宅基地的申请，乡(镇)国土资源所不予受理： (1)不符合土地利用总体规划、村镇建设规划的： (2)出租房屋或将原住房出售给不符合申请条件的住户的或以其他形式非法转让宅基地的； (3)宅基地面积虽低于规定标准，但实际住房长期空置的； (4)户口虽已迁入，但并不在本集体经济组织内从事农业生产劳动，不履行集体经济组织成员同等义务的； (5)户口虽然批准迁入，但原籍住房无土地、房产部门批准转让及宅基地无退交集体重新安排等合法证明的； (6)户口已迁出，且不在本集体经济组织内从事农业生产劳动，不履行集体经济组织成员同等义务的； (7)原住房长期空置，无人居住的。 (三三)宅基地管理宅基地管理“三到场三到场”制度制度 在宅基地审批过程中，乡(镇)国土资源所要做到“三到场”。受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成，要到实地检查是否按照批准的面积、位置和要求使用土地。 二、二、乡乡(镇镇)村公共设施、公益事业建设用地村公共设施、公益事业建设用地管理管理 乡(镇)村公共设施、公益事业建设需要使用土地的， 应符合土地利用总体规划，尽量避免占用农用地、特别是耕地，不得占用基本农田。 确需占用农用地的，应办理农用地转用手续。涉及占用耕地的，应实行占补甲衡。乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地在规划村、集镇范围内的，参照城市分批次用地组织报件材料，但不填报征收土地方案。乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地在规划村、集镇范围外的，参照单独选址建设项目组织报件材料，但不需填报征收土地方案和供地方案。乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地的供地手续参照前述划拨方式办理。 三、临时用地管理三、临时用地管理 (一一)临时用地的审批程序临时用地的审批程序 (1)临时用地单位与土地的所有者或者土地使用者就临时用地的补偿和使用后土地的恢复等事项达成协议。 (2)临时用地单位向当地市、县人民政府国土资源行政主管部门提出临时用地申请。 (3)在城市规划区内的临时用地，须经有关城市规划行政主管部门同意。 (4)市、县人民政府国土资源行政主管部门对临时用地申请进行审查，作出是否批准临时用地的决定。 (5)临时用地经批准后，临时用地单位与临时使用土地的所有者或者使用者正式签订临时使用土地合同，并按照合同的约定向临时使用土地的所有者或者使用者支付临时使用土地的补偿费。 (6)临时用地单位按照批准的用途和期限合理使用土地。使用期满，按规定要求将临时使用的土地交回原土地的所有者或者使用者，并自临时用地期满之日起1年内恢复种植条件。 建设项目施工和地质勘查临时使用土地，会给土地的所有者或者使用者造成一定的经济损失。所以，临时用地单位应当给受损失者一定的经济补偿。经济补偿事宜在临时用地单位与土地所有者或者使用者双方签订的临时使用土地合同中予以确定。补偿标准按照给土地所有者或者使用者实际造成的损失确定。 (二二)临时用地申报材料临时用地申报材料 临时用地申报材料包括： (1)临时用地申报表； (2)临时用地补偿协议； (3)城市规划区内的临时用地出具城市规划部门临时用地许可证及临时用地红线图。 乡(镇)国土资源所对申报材料进行审核并签署意见，审查内容包括：是否签订补偿协议、城市规划区内是否有规划部门规划许可、是否符合临时用地条件、用地范围是否明确。 (三)项目单位使用临时用地的基本要求 项目单位使用临时用地的，应遵守以下规定： (1)不改变原土地权属性质和用途。 (2)使用期限一般不超过两年。 (3)必须给予土地所有者或使用者经济补偿。 (4)使用期满后，恢复土地的原用途，并及时交还土地。 (5)不得修建永久性建筑物。