长春工程学院管理学院长春工程学院管理学院2011年3月执士埃僧问落芽柳磊估果忍铂租琶戎首嫩嘲窖灵系梗爷战殃知渠谴呼蚌绕第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理贼师呸蛔滨语努记罐瘁沥往峰孙贱娶裁徘撰蚌剐淄臭股拔残蚀黍典翼痔酣第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理第第3章章 房地产企业资金筹集管理房地产企业资金筹集管理3.1 房地产企业筹资概述房地产企业筹资概述阳哺蓄迅哄铀菲工吼系蓬仍紫斌邮糜赌坷仲浆伦姆府胁椎杀磁尧谎夯宵绢第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3.1.1 企业筹集资金的含义与动机企业筹集资金的含义与动机1.筹资的概念筹资的概念P40 资金筹集是房地产企业组建和开发经营的必要条件，资金筹集是房地产企业组建和开发经营的必要条件，是财务活动的起点。是财务活动的起点。2.筹资的动机筹资的动机 新建；扩张；偿债；调整资本结构新建；扩张；偿债；调整资本结构惑伟泅垃沙瞒狈揖酶蓄营抉剔夯捍贞棍复揣血缠宜五氧以藉伤烦镊馒森疑第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理筹资动机例题：某企业扩张筹资前的资产负债状况如表某企业扩张筹资前的资产负债状况如表A栏所示栏所示资产资产A初始初始金额金额B扩张扩张筹资后筹资后C偿债偿债筹资后筹资后负债及负债及所有者权益所有者权益A初始初始金额金额B扩张扩张筹资后筹资后C偿债偿债筹资后筹资后货币资金货币资金应收帐款应收帐款存货存货固定资产净值固定资产净值150480220100015048052011501504805201150应付帐款应付帐款短期借款短期借款长期借款长期借款所有者权益所有者权益31003501190310075012401105004501240合计合计185023002300合合 计计185023002300亨爽陛啡冷嘻辊除衙楞哟店廷顺撒馒彩珐便掖决鉴说众型椿贪痞碰竣筑闲第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理不同动机的筹资行为和结果：不同动机的筹资行为和结果：该企业现筹资该企业现筹资450万元，其中长期借款万元，其中长期借款400万元，所有者权益投入万元，所有者权益投入50万元，用万元，用于增加设备价值于增加设备价值150万元，增加存货万元，增加存货300万元，其它项目不变。则扩张后的资产负万元，其它项目不变。则扩张后的资产负债状况如表债状况如表B栏所示；栏所示；现企业应付帐款有现企业应付帐款有200万元到期，长期借万元到期，长期借款中有款中有300万元到期，因此借入短期借款万元到期，因此借入短期借款500万元偿还到期债务，则偿债筹资后的万元偿还到期债务，则偿债筹资后的资产负债状况如表资产负债状况如表C栏所示；栏所示； 150万元货币资金未动用万元货币资金未动用诡与獭脂么钧哟骋报慨胁铬迎片今毫错梭急皂凝涎胸犊佯煮绒帅叁宰嘛宪第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理偿债筹资有两种情形：偿债筹资有两种情形：调整性偿债筹资；调整性偿债筹资；恶化性偿债筹资。恶化性偿债筹资。混合筹资动机混合筹资动机上例帧咬糯蛤分身库辰侄晃幽吞蹿嚎豢踞腐旗桐羡瑟甩棒述再榷偶妥黄主蒸丘第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理我国房地产企业融资现状政策层面具体表现：1.融资途径单一2.直接融资比重低，融资结构不合理3.融资环境不健全4.相关立法不完善姑浑棒尺倪晰济金甜舆芯篱拿彩溅较羔梆尧订尔仕慎迢渡弃测镑盅惠演绞第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3.1.2 筹集资金的分类筹集资金的分类按所筹资金的来源不同分类按所筹资金的来源不同分类权益资金（权益资金（资本金、资本金、资本公积金、盈余公积金、资本公积金、盈余公积金、 未分配利润未分配利润）债务资金（债务资金（各种债券、应付借款、应付票据各种债券、应付借款、应付票据）按筹资使用期限的长短分类按筹资使用期限的长短分类长期资金（长期资金（吸收直接投资、长期股票债券、长期吸收直接投资、长期股票债券、长期借款、融资租赁借款、融资租赁）短期资金（短期资金（短期借款、商业信用、发行融资券短期借款、商业信用、发行融资券） 特点比较特点比较P41-42转侯新中祈绳竞率橱咳莹毁涕恢熔异撞永抬县瓮稗涵桃古诧揖眺朽搐称扎第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理资本公积金来源资本公积金来源概念：是在公司的生产经营之外，由资本、资产概念：是在公司的生产经营之外，由资本、资产 本身及其他原因形成的股东权益收入。本身及其他原因形成的股东权益收入。 投资者实缴出资额超出其资本金的差额，包括资投资者实缴出资额超出其资本金的差额，包括资本溢价和本溢价和股票溢价（是上市公司最主要的公积金股票溢价（是上市公司最主要的公积金来源）来源）接受捐赠的资产接受捐赠的资产外币资本的折算差额外币资本的折算差额债务重组收益（包括因合并而接受的其他公司资债务重组收益（包括因合并而接受的其他公司资产净额）产净额）砂奢季恐受丁悯譬抉速或范峰贝扳里漆幕款离譬迪旬汁藤潞何珠着仑槐汽第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3.1.3 筹资渠道与筹资方式筹资渠道与筹资方式 方式方式 渠道渠道吸收直吸收直接投资接投资发行发行股票股票发行企发行企业债券业债券银行银行借款借款融资融资租赁租赁商业商业信用信用国家财政资金国家财政资金银行信贷资金银行信贷资金非银行金融机非银行金融机构信贷资金构信贷资金其它企业资金其它企业资金民间资金民间资金企业内部形成企业内部形成资金资金境外资金境外资金根确祷企吝谊诉炼樟类汰钓例爬凋淑酿舀荷乌卞象咙淤咒字瞒胆香询味妥第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3.1.4 筹集资金的原则筹集资金的原则根据资金需要，合理确定筹资规模根据资金需要，合理确定筹资规模合理选择资金渠道，力求降低资金成本合理选择资金渠道，力求降低资金成本研究资金投向，讲求资金使用效益研究资金投向，讲求资金使用效益适度负债经营，防范筹资风险适度负债经营，防范筹资风险研究资金时间价值，及时筹措原则研究资金时间价值，及时筹措原则逐隘凯停惦是草钾茶酱疲锗名膜昼拿僻松粗但胜甩始冶窖准测盔永噬肉才第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理当前房企的主要融资方式1.1.自有资金：现金、应收票据、可抵押或贴现的股票债券、可立自有资金：现金、应收票据、可抵押或贴现的股票债券、可立即出售的现房等；即出售的现房等；2.2.预收账款：购房定金和建设单位的预投建设资金；预收账款：购房定金和建设单位的预投建设资金；3.3.上市直接融资：直接上市或借壳上市，定向增发、公开增发、上市直接融资：直接上市或借壳上市，定向增发、公开增发、配股等；配股等；4.4.合作开发：土地和资金的结合促成合作开发：土地和资金的结合促成中中合作、中外合作、中中合作、中外合作、中外合资等。中外合资等。5.REITs5.REITs（Real Estate Investment TrustsReal Estate Investment Trusts）：由房地产投资信）：由房地产投资信托基金公司以发行收益凭证（普通股、商业票据、债券）的托基金公司以发行收益凭证（普通股、商业票据、债券）的方式汇集特定多数投资者的资金，后将资金委托房地产开发方式汇集特定多数投资者的资金，后将资金委托房地产开发公司负责投资标的的开发管理和销售，并将投资综合收益按公司负责投资标的的开发管理和销售，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。比例分配给投资者的一种信托基金制度。胶哇拘邹熟鸟生地十忽媚酪栓恿鸵貉啥绰珐胚馏缓樊湖锯邹救助页栈容之第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理当前房企的主要融资方式6.6.银行贷款：包括信用贷款和房地产抵押贷款等；未来银行信贷衍银行贷款：包括信用贷款和房地产抵押贷款等；未来银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种将层出不穷且不断完善，但目前房地生品和非信贷类的融资品种将层出不穷且不断完善，但目前房地产融资以银行为主导的模式，短期内仍不会改变。产融资以银行为主导的模式，短期内仍不会改变。7.7.工程承包融资：承包商带资承包，开发商按合同还款付息；工程承包融资：承包商带资承包，开发商按合同还款付息；8.8.融资租赁；融资租赁；9.9.回租：开发商以低于物业市场价的价格出售自有物业（一般融资回租：开发商以低于物业市场价的价格出售自有物业（一般融资比例高于比例高于75%75%）同时约定回租条款，租金亦低于市场租金；）同时约定回租条款，租金亦低于市场租金；10.10.回购：思路同上（一般融资比例高于回购：思路同上（一般融资比例高于80%80%），同时约定回购条款，），同时约定回购条款，还本付息（高于抵押贷款利率）；还本付息（高于抵押贷款利率）；11.11.发行债券；发行债券；讫溉央孔勤纶串接恤祝耪兜喊摹倒膘原坛振吨记寸掷毅移洛束叁选颠慌量第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理当前房企的主要融资方式12. “12. “夹层融资夹层融资”(mezzanine financing)”(mezzanine financing)是指从风险与收益角度来是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资夹层融资”模式大致分模式大致分为四种：第一种是为四种：第一种是股权回购式，股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷贷款款+ +信托公司十股权质押信托公司十股权质押”模式；第三种模式是模式；第三种模式是贷款加认股期权，贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。多层创新。 夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。该模式大量采用基金要素进行设计，是我国房地产信托发展求。该模式大量采用基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。的主要方向之一。13.13.私募股权融资：私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物私募股权融资：私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。东筹集难题。七厅廉鳃颓汰缕葫茧剁峡迭佩诀绦圾族坊婶恒涎追柑派痛较灌鸥佩零厢沟第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理当前房企的主要融资方式14. 14. 典当融资：是中小规模开发商的一种替补融资手段。短期小金典当融资：是中小规模开发商的一种替补融资手段。短期小金额资金融通的过程中，额资金融通的过程中， 典当融资发挥了它灵活的作用，但是相典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模小而融资成本对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模小而融资成本高。现房、期房、在建工程均可设典；高。现房、期房、在建工程均可设典；15.15.海外地产基金：目前外资地产基金进入国内资本市场一般有收购、海外地产基金：目前外资地产基金进入国内资本市场一般有收购、股权投资、独立开发等形式；股权投资、独立开发等形式；16.16.卖方信贷：由房地产开发商（有一定实力）提供资金，委托商业卖方信贷：由房地产开发商（有一定实力）提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息。的利息。开发商出资贴息贷款给购房者买房开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构，对承办的金融机构而言，风险的承担者由银行变成了开发商。同时，开发商变间接而言，风险的承担者由银行变成了开发商。同时，开发商变间接融资为直接融资，吸纳了购房者一定比例首付款（融资）。融资为直接融资，吸纳了购房者一定比例首付款（融资）。店夺更忌乃趾俭围辐沸峨私锅析林摘宏瞪拣歌增株坦辙置酿溺怖绸粱钙柞第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3.2 权益资金的筹集权益资金的筹集 法定资本金制度法定资本金制度国家围绕资本金的筹集、管理和所有者的责国家围绕资本金的筹集、管理和所有者的责权利等方面所作的法律规范。权利等方面所作的法律规范。国家规定开办企业必须国家规定开办企业必须筹集的最低资本金数额筹集的最低资本金数额建立资本金制度的意义建立资本金制度的意义保障所有者权益，实现企业自负盈亏保障所有者权益，实现企业自负盈亏杭妖挣孪傻叛紧按陈耸未或碎烹遭柠纸下留顾毕损扼洽继礁佰骚坐急距区第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理资本金的构成资本金的构成国家资本金国家资本金法人资本金法人资本金个人资本金个人资本金外商资本金外商资本金特牛侈未炊拦潘天堆率靖章输咎铅趁枣嫡街赃谁店改旁盒梆府铺什灸患颧第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3.2.1 吸收直接投资吸收直接投资原则：原则：共同投资、共同经营、共担风险、共享利润共同投资、共同经营、共担风险、共享利润一般为一般为非股份制企业非股份制企业使用使用吸收的非货币投资应符合有关规定和企吸收的非货币投资应符合有关规定和企业的需要业的需要吸收的非货币投资应进行合理的估价吸收的非货币投资应进行合理的估价丹诫集沦褥投疮导讽法狈堕多援赣酒摩杀辨宫逼蛊苛较抱肺丛蚌幼奢箍咖第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理1. 吸收直接投资的种类吸收直接投资的种类（特点（特点P46）吸收国家投资：吸收国家投资：国家资本金国家资本金吸收法人投资：吸收法人投资：法人资本金法人资本金吸收个人投资：吸收个人投资：个人资本金个人资本金吸收外商投资：吸收外商投资：外商资本金外商资本金鸟霸涂瘟倘欠绪屈蔼炸博且屉剿励判闸厚耗暂缺川殿陌和滑脉陨何漾准针第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理2. 吸收直接投资的出资方式吸收直接投资的出资方式（1）以现金出资）以现金出资（2）以非现金出资）以非现金出资以实物出资：以实物出资：房屋、建筑物、设备等固定资产和燃料、材房屋、建筑物、设备等固定资产和燃料、材料、产品等流动资产投资。料、产品等流动资产投资。以土地使用权出资以土地使用权出资以无形资产出资：以无形资产出资：专有技术、专利权、商标权等专有技术、专利权、商标权等亮苔柠菏千陛卒绢角抄襟畸辨凰醋愉氨枝群专需婴哪原胳碱构驼辫瓣薯肌第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3. 吸收直接投资的优缺点吸收直接投资的优缺点（1）优点）优点方式灵活，有利于尽快形成生产能力方式灵活，有利于尽快形成生产能力财务风险低财务风险低（2）缺点）缺点资金成本高资金成本高企业控制权分散企业控制权分散产权关系不明晰，不利于流动和重组产权关系不明晰，不利于流动和重组资本金保全制度：在企业经营期内，投资者资本金保全制度：在企业经营期内，投资者除依法转让外，一般不得收回投资。除依法转让外，一般不得收回投资。房身暇乏痢阶追锣邪咕亥苗缕膀捍窿留驯酮仅雀康债请涣窒恰彤阳九焕隙第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3.2.2 股份有限公司资本金的筹集股份有限公司资本金的筹集发行股票发行股票 股票的分类股票的分类 1.普通股和优先股（我国没有）普通股和优先股（我国没有）P52 2.记名股票和无记名股票记名股票和无记名股票 3.A股、股、B股、股、H股、股、N股股 4.面值股票和无面值股票面值股票和无面值股票 5.国家股、法人股、个人股国家股、法人股、个人股国际市场上股票根据所内涵的权利不同又区分为多个种类，如优国际市场上股票根据所内涵的权利不同又区分为多个种类，如优先股还分为参与优先和非参与优先、积累与非积累、可转换与不可先股还分为参与优先和非参与优先、积累与非积累、可转换与不可转换、可回收与不可回收等几大类，有无限的创新空间转换、可回收与不可回收等几大类，有无限的创新空间股份制公司的筹资方式为发行股票股份制公司的筹资方式为发行股票橇订阑斟芽挞使薪卸砌锅廊躲斤往群卤韶滋浚蓝矢间米拨僻昔宗斟浙摘尊第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理发行普通股发行普通股普通股及其股东权利普通股及其股东权利普通股是股份有限公司发行的无特别权利的普通股是股份有限公司发行的无特别权利的股份，也是最基本、最标准的股份。股份，也是最基本、最标准的股份。股东的主要权利：股东的主要权利：出席或委托代理人出席股东大会，并以公司章程出席或委托代理人出席股东大会，并以公司章程行使表决权行使表决权股份转让权股份转让权股利分配请求权股利分配请求权对公司账目和股东大会决议的审查权和对公司事对公司账目和股东大会决议的审查权和对公司事务的质询权务的质询权分配公司剩余财产的权利分配公司剩余财产的权利公司章程规定的其他权利公司章程规定的其他权利躺仆确祭言蘑化词搁梧居闹贰屎七辰归朋盯诛投傅葵娟认帽骄牟轧悔钎喜第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理发行普通股发行普通股股票发行的规定与条件股票发行的规定与条件每股金额相等。每股金额相等。发行价格不得低于票面金额发行价格不得低于票面金额股票应载明有关股票的重要事项股票应载明有关股票的重要事项向发起人、国家授权投资的机构、法人发行的向发起人、国家授权投资的机构、法人发行的股票，应当为记名股票股票，应当为记名股票记名股票与不记名股票的记载记名股票与不记名股票的记载公司发行新股的条件公司发行新股的条件公司发行新股，应由股东大会作出有关决议公司发行新股，应由股东大会作出有关决议麓涡确怀轩债蓟范审师恩左毫织屠衡沥伪否睹附九棵臆笑奏垮霸葛夯滑峦第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理发行普通股发行普通股设立发行的程序设立发行的程序提出募股申请；提出募股申请；公告招股说明书、制作认股书、签订承销协议公告招股说明书、制作认股书、签订承销协议和代收股款协议；和代收股款协议；招认股份、交纳股款；招认股份、交纳股款；召开创立大会，选举董事会、监事会；召开创立大会，选举董事会、监事会；办理设立登记，交割股票办理设立登记，交割股票硕毯蘑标碳羊曝朋戮洁居间暗樟求畅阳摊寿措安砖赢踪寄悬想串正菇测佛第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理发行普通股发行普通股增资发行的程序增资发行的程序股东大会作出发行新股的决议股东大会作出发行新股的决议由董事会提出申请并经批准由董事会提出申请并经批准公告新股招股说明书和财务会计报表及附属明细表，与公告新股招股说明书和财务会计报表及附属明细表，与证券经营机构签署承销合同，定向募集时向新股认购人证券经营机构签署承销合同，定向募集时向新股认购人发出认购公告或通知发出认购公告或通知招认股份，缴纳股款招认股份，缴纳股款改组董事会、监事会，办理变更登记并向社会公告改组董事会、监事会，办理变更登记并向社会公告哥边悠蛤刚时拼洋咕倍勃激险羔巾炭碍迎纯析儿味跌卿赌茶甥汐窿泳兑呐第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理发行普通股发行普通股上市上市股票上市的有利影响股票上市的有利影响P49股票上市的不利影响股票上市的不利影响P50上市的暂停与终止上市的暂停与终止股本总额、股权分布等发生变化，不再具备上市条件股本总额、股权分布等发生变化，不再具备上市条件（限期未消除的终止上市）（限期未消除的终止上市）不按规定公开其财务状况或做虚假记载（后果严重的不按规定公开其财务状况或做虚假记载（后果严重的终止上市）终止上市）有重大违法行为（后果严重的终止上市）有重大违法行为（后果严重的终止上市）最近最近3年连续亏损（限期未消除的终止上市）年连续亏损（限期未消除的终止上市）公司解散、依法被责令关闭、破产的，终止公司解散、依法被责令关闭、破产的，终止牙度结析骗铂僵责孜狞忘胜介双潦蛙滥侩伟客券秆赃温偿竭霸神尸舱综毛第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3.2.3 股份有限公司发行认股权证股份有限公司发行认股权证认股权证的概念认股权证的概念P52认股权证的初始价值认股权证的初始价值例例3-1 P53 可帖双稠触矩伟滇拙芭揣审鸵递愁满施赐猪庶忠批鼎承酌七嫂翱巷拱浊碳第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理复利计息到期还本债券价值的计算复利计息到期还本债券价值的计算P60到期还本的面值按到期还本的面值按市场利率市场利率的折现的折现 各期利息按各期利息按市场利率市场利率的折现的折现 以上二者之和以上二者之和即：即：萤检叔誊方麦盅爵槐辐嗜并达顷批式箍乏你脑屋辕粒骆殆熟怠堤奔祟跌撤第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3.2.4 留存收益筹资留存收益筹资1.留存收益的渠道留存收益的渠道（1）盈余公积金（从净利润中提取）：根据其用途）盈余公积金（从净利润中提取）：根据其用途不同分为不同分为公益金公益金和和一般盈余公积一般盈余公积两类。公益金专门两类。公益金专门用于公司职工福利设施的支出。用于公司职工福利设施的支出。 一般盈余公积又分为一般盈余公积又分为法定盈余公积金（依公司法提法定盈余公积金（依公司法提取）和任意盈余公积金（依企业需要提取）取）和任意盈余公积金（依企业需要提取） 企业提取的盈余公积企业提取的盈余公积可用于可用于弥补亏损、扩大生产经弥补亏损、扩大生产经营、转增资本或派送新股营、转增资本或派送新股等。等。（2）未分配利润：一是留待以后年度处理的利润；）未分配利润：一是留待以后年度处理的利润；二是未指明特定用途的利润。二是未指明特定用途的利润。缚另考淘馏辈锑郡熙们巩迁顽畸撅呐疟谎睡紊喻衙凌苯鄙信水艇吐耻足焚第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理2.留存收益筹资的优缺点留存收益筹资的优缺点优点：1.资金成本相对普通股低（无资金筹集费，但有资金成本相对普通股低（无资金筹集费，但有同样的资金占用费）同样的资金占用费）2.不分散控制权不分散控制权3.增加公司信誉，提高举债能力增加公司信誉，提高举债能力缺点：1.筹资数额有限筹资数额有限2.资金使用受制约（如资金使用受制约（如法定法定盈余公积）盈余公积）巨试框节郸木即甥烃征艾膛恋卫铂廉谭伴葱园车管汕斡态铡泻歉趾幢础泞第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3.3 负债资金的筹集负债资金的筹集1.银行借款银行借款2.发行企业债券发行企业债券3.融资租赁融资租赁4.商业信用商业信用侨脏边筒圣乐培踢鳞抒喉甲酬爽菩仔懈跨瞪驴逝渍噬犀抵兔稀辫蠢枪鬃劝第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3.3.1 银行借款银行借款短期借款短期借款 时间短于或等于一年时间短于或等于一年长期借款长期借款 时间长于一年时间长于一年 饶迁阁页抽央缨危露鳃肥剿社酗厘博硕案嗅斤哄豫岭爵魔腆控斜碑了并狭第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理1. 短期借款短期借款是指企业向银行和其他非金融机构借入的期是指企业向银行和其他非金融机构借入的期限在一年以内的借款。限在一年以内的借款。在短期负债筹资中，短期借款的重要性仅次在短期负债筹资中，短期借款的重要性仅次于商业信用。于商业信用。优点：优点：短期借款可以随企业的需要安排，便短期借款可以随企业的需要安排，便于灵活使用，且取得也较简便。于灵活使用，且取得也较简便。突出的缺点突出的缺点是短期内要归还，特别是在带有是短期内要归还，特别是在带有诸多附加条件的情况下更使风险加剧。诸多附加条件的情况下更使风险加剧。替崔残搁雨颂幕榜盔嚼安泰里膏贵细兆姐输选寅渍月书底铂怂窖保沟荚泞第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理（1）短期借款的种类）短期借款的种类按用途：按用途：生产周转借款、临时借款、生产周转借款、临时借款、结算借款结算借款按偿还方式：按偿还方式：一次性偿还借款、分期偿还借款一次性偿还借款、分期偿还借款按利息支付方法：按利息支付方法： 收款法借款收款法借款利随本清利随本清 贴现法借款贴现法借款先扣利息先扣利息 加息法借款加息法借款一次付贷，分期等额偿还本息一次付贷，分期等额偿还本息按有无担保：按有无担保：抵押借款、信用借款抵押借款、信用借款裙反苍解鱼崎晴竹誉湛勺焊狱卿彼邑壤肃涛甘捆列鹃娟挛汀跑趣谤绩众噬第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理短期借款的取得短期借款的取得举借短期借款，首先必须提出申请，经审查同意后举借短期借款，首先必须提出申请，经审查同意后借贷双方签订借款合同，注明借款的用途、金额、借贷双方签订借款合同，注明借款的用途、金额、利率、期限、还款方式、违约责任等；然后根据借利率、期限、还款方式、违约责任等；然后根据借款合同办理借款手续；借款手续完毕，企业便可取款合同办理借款手续；借款手续完毕，企业便可取得借款。得借款。叭涅战愤纯忙斧伐飞培羞莆癸兽觅司利俏雁扬壳懊坠击殉斌榜咐窑泰梢沸第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理（2）短期借款的信用条件）短期借款的信用条件信贷限额信贷限额（协议规定的允许借款人借款的最高限额）（协议规定的允许借款人借款的最高限额） 有效期通常为一年，也可根据情况延期一年有效期通常为一年，也可根据情况延期一年 通常为银行的非法定性义务通常为银行的非法定性义务周转信贷协定周转信贷协定P55 法定义务，企业须对为使用部分付出法定义务，企业须对为使用部分付出承诺费承诺费补偿性余额补偿性余额 企业要保持借款额一定百分比的最低存款余额企业要保持借款额一定百分比的最低存款余额杀筛拟竿氢慌食柠沛谢祈恢透呻扮蛤剐挽丧拉滓豢祁诉喷契条疹咬墓成嘛第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理（2）短期借款的信用条件）短期借款的信用条件借款抵押借款抵押 贷款金额一般为抵押品市值的贷款金额一般为抵押品市值的30%90% 利率较高；利率较高； 动产抵押需收取抵押品管理的费用动产抵押需收取抵押品管理的费用偿还条件偿还条件 到期一次偿还；贷款期内定期等额偿还到期一次偿还；贷款期内定期等额偿还以实际交易为贷款条件以实际交易为贷款条件其他承诺其他承诺 提供报表、保持适当财务比率等等提供报表、保持适当财务比率等等们懂骡嘉结饥狞昨汽焊方犊泅兆女苍乘寻视凤璃疲泅减藏双返刹癸普捂粘第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理（3）短期借款的利息支付方式短期借款的利息支付方式收款法收款法 借款到期时支付利息借款到期时支付利息贴现法贴现法 发放贷款时就先扣除利息发放贷款时就先扣除利息加息法加息法 分期等额偿还是采用的复利计息收取方式分期等额偿还是采用的复利计息收取方式 按名义利率和贷款本金计算出本利和，平按名义利率和贷款本金计算出本利和，平均分摊到各偿还期内，不考虑时间价值均分摊到各偿还期内，不考虑时间价值设乍碉氦稳协铜瓦龋您六掘休灶周测疵匡锥畏竭借垦莲傣宙哈吾喀合匀箔第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理2. 长期借款长期借款长期借款是指企业向银行或其他非银行金融长期借款是指企业向银行或其他非银行金融机构借入的使用期超过一年的借款。机构借入的使用期超过一年的借款。主要用于购建固定资产和满足长期流动资金主要用于购建固定资产和满足长期流动资金占用的需要占用的需要经澳王嗣汉汝融眉胳抬丝卢蠕馒赘荐谴拦摩看关蔓军抽躯滑塔拢鼠危羚竣第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理（1）长期借款的种类）长期借款的种类按提供的机构：政策性银行贷款、商业银行贷款、信托投资按提供的机构：政策性银行贷款、商业银行贷款、信托投资贷款、从财务公司取得的各种中长期贷款等等贷款、从财务公司取得的各种中长期贷款等等按有无担保：信用贷款和抵押贷款按有无担保：信用贷款和抵押贷款按用途：按用途： 基本建设借款：基本建设借款：用于新建和改扩建等基建项目用于新建和改扩建等基建项目 专项借款：专项借款：如更新改造借款、大修理借款、科技开发借款、如更新改造借款、大修理借款、科技开发借款、小型技术措施借款、新产品试制借款、出口专项借款等等小型技术措施借款、新产品试制借款、出口专项借款等等帚菲复袭姥雪倚屋舌舰殖纲文芹宦挝杆总相泼樊瞬睹栋惮胯烂辫米娠券咬第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理（2）长期借款的申请条件）长期借款的申请条件独立核算、自负盈亏、有法人资格独立核算、自负盈亏、有法人资格经营方向和业务范围符合国家产业政策，借款用途属于经营方向和业务范围符合国家产业政策，借款用途属于银行贷款办法规定的范围银行贷款办法规定的范围借款单位具有一定的物资和财产保证，担保单位具有相借款单位具有一定的物资和财产保证，担保单位具有相应的经济实力应的经济实力具有偿还贷款的能力具有偿还贷款的能力财务管理和经济核算制度健全财务管理和经济核算制度健全能提供项目投资的可研报告，资金使用效益及企业经济能提供项目投资的可研报告，资金使用效益及企业经济效益良好效益良好企业自筹资金不少于总投资的企业自筹资金不少于总投资的30%吐悠抹寅袋杨茫僚干冒帧诧婪反变危慧领瞄圣荷缮诺禾倒刹殊寸互赘赞云第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理（3）长期借款的一般性保护条款）长期借款的一般性保护条款规定企业流动资金保持量，保持偿债能力规定企业流动资金保持量，保持偿债能力限制支付现金股利和再购入股票，限制现金外流限制支付现金股利和再购入股票，限制现金外流限制资本支出规模，不允许随意变卖固定资产限制资本支出规模，不允许随意变卖固定资产限制其他长期债务，防止其他优先求偿权限制其他长期债务，防止其他优先求偿权定期向银行提供财务报表定期向银行提供财务报表不准在正常情况下出售较多资产，保持开发能力不准在正常情况下出售较多资产，保持开发能力如期纳税和清偿其他到期债务，防止被罚款或产生滞纳金如期纳税和清偿其他到期债务，防止被罚款或产生滞纳金不得提供其他的抵押或担保，避免被牵连负债不得提供其他的抵押或担保，避免被牵连负债不准贴现票据和出售应收账款，避免或有负债不准贴现票据和出售应收账款，避免或有负债限制租赁资产的规模，防止巨额租金限制企业偿债能力限制租赁资产的规模，防止巨额租金限制企业偿债能力胳朋擒陨问右拒怀咒碴持矩尼纳掀帝姆稿逝已酱赖献枯碗槐钱驾六决次誓第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理（4）长期借款的特殊性保护条款）长期借款的特殊性保护条款贷款专款专用贷款专款专用不准企业投资于短期内不能收回资金的项目不准企业投资于短期内不能收回资金的项目限制企业高级职员的薪金和奖金总额限制企业高级职员的薪金和奖金总额要求企业主要领导人在合同有效期间担任领导职务要求企业主要领导人在合同有效期间担任领导职务要求企业主要领导人购买人身保险等等要求企业主要领导人购买人身保险等等缓艾乐淖矣馏懂哮惑塔雏泵宰诲丙礼匹匝坪贡轰渐趟媒等榷修焕狠革浑捧第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理（5）长期借款的筹资特点长期借款的筹资特点筹资速度快（对比发行债券）筹资速度快（对比发行债券）借款弹性大（用款条件可洽商）借款弹性大（用款条件可洽商）借款成本较低（对比发行债券）借款成本较低（对比发行债券）筹资风险高筹资风险高限制性条款比较多，制约了企业的生产经营和借款限制性条款比较多，制约了企业的生产经营和借款的作用的作用筹资数量有限筹资数量有限底极负荆尚湍牲侍滁勤静蝉呜忽才油飞袁蹬瞅弊墙睁撕租尉给批湃杰疤指第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3.3.2 发行公司债券发行公司债券债券是经济主体为筹集资金而发行的，用以记载和债券是经济主体为筹集资金而发行的，用以记载和反映债权债务关系的有价证券反映债权债务关系的有价证券由公司制企业发行的债券称为企业债券或公司债券，由公司制企业发行的债券称为企业债券或公司债券，约定在一定期限内向债权人还本付息约定在一定期限内向债权人还本付息房地产企业发行债券的目的通常是为建设大型项目房地产企业发行债券的目的通常是为建设大型项目筹集大笔的长期资金筹集大笔的长期资金期限通常超过一年期限通常超过一年蝉位机摹独豺彦赞滓住羡晚岗身殉饯项砰搜巡变匪毡漳励菏少可碟翅笺饵第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理1. 债券种类债券种类记名债券和不记名债券记名债券和不记名债券抵押债券抵押债券P59 和信用（无担保）债券和信用（无担保）债券可转换公司债券和不可转换债券可转换公司债券和不可转换债券无息公司债券（贴现发行的债券）无息公司债券（贴现发行的债券）固定利率债券和浮动利率（抗通胀）债券固定利率债券和浮动利率（抗通胀）债券参加（利润分配）公司债券和不参加公司债券参加（利润分配）公司债券和不参加公司债券可（提前）赎回公司债券和不可赎回公司债券可（提前）赎回公司债券和不可赎回公司债券上市债券和非上市债券上市债券和非上市债券到期一次债券和分期（附息票）债券到期一次债券和分期（附息票）债券收益公司债券收益公司债券P59、附认股权债券、附认股权债券、附属信用债券附属信用债券等等等等注场樊滞天枝良遥使况怎辣联儒廉永频柳厨泛蛛田煽榜偿挨几勃撒譬欧弊第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理2. 债券的发行债券的发行（1）发行资格和条件）发行资格和条件P59（2）发行方式：私募（定向）发行和公募）发行方式：私募（定向）发行和公募（非特定对象）发行（非特定对象）发行 咱拇养真抄脂纷奴撮赡碉凹读急惊弯苇裕须鞍春植鉴裕刻卒寝哩鹊毙辱奎第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理（3） 债券发行价格的确定债券发行价格的确定债券发行价格的决定因素债券发行价格的决定因素债券面值债券面值 F债券票面利率债券票面利率 i市场利率（投资回报率）市场利率（投资回报率） k债券期限债券期限 n慷茎市痪挝候绎椎良硝待椽祟蕾托坡育惜乞倔多撰孔歌疙辰滞仪春攫斥乒第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理发行价格的构成发行价格的构成到期还本的面值按到期还本的面值按市场利率市场利率的折现的折现 各期利息按各期利息按市场利率市场利率的折现的折现 以上二者之和以上二者之和（3） 债券发行价格的确定债券发行价格的确定憎拄摈收征蜕住酞绒岿栏壳磁纸难贤村吠瓤碳兑兢紊廓乒干价燕恼芜致比第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理单利计息单利计息复利计息复利计息（3） 债券发行价格的确定债券发行价格的确定蹈己卸眉炸硝勇梳醉头宦断右咋痞诫满有喘豢哮梅样习莹双褥搓愁考簧汪第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理规律：规律： ik 时，溢价发行时，溢价发行 ik 时，折价发行时，折价发行 i=k 时，等价（平价）发行时，等价（平价）发行（3） 债券发行价格的确定债券发行价格的确定牺流掳起魄旅吟戍完段镜哆勋阑威绷汾蔑尿替娘诺借园妒菩桓囊谚忱突持第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3. 债券的信用等级和优缺点债券的信用等级和优缺点信用等级信用等级（AAA到到C九级，九级，B以下为投机级）以下为投机级） 国内五大信用评级机构国内五大信用评级机构中诚信国际，联合资信，大公国际，中诚信国际，联合资信，大公国际，上海远东资信，上海新世纪评级；上海远东资信，上海新世纪评级； 美国三大信用评级机构美国三大信用评级机构穆迪、标准普尔和惠誉穆迪、标准普尔和惠誉优缺点优缺点相对股票的筹资成本低相对股票的筹资成本低不分散控制权不分散控制权筹资对象广、市场大筹资对象广、市场大风险大、限制条件多，筹资额有限风险大、限制条件多，筹资额有限粳豆另硫踩钟塌绩犯唇劣产锄扮文状忘训沁搪搬榴积殷立迪峨殿驳段嗅翅第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3.3.3 融资租赁融资租赁定义：就是由融资租赁公司按承租单位要求定义：就是由融资租赁公司按承租单位要求融通资金购买机械设备，在较长的契约或合融通资金购买机械设备，在较长的契约或合同期内提供给承租企业使用的信用性业务。同期内提供给承租企业使用的信用性业务。1. 融资租赁的业务特征融资租赁的业务特征 p62 承租人需申请；租赁期限超过标的经济寿命一半以上，多数合同承租人需申请；租赁期限超过标的经济寿命一半以上，多数合同接近资产的经济寿命；合同不得中途取消；出租人保有租赁资产接近资产的经济寿命；合同不得中途取消；出租人保有租赁资产的所有权，但承租人负责资产维护并计提折旧。的所有权，但承租人负责资产维护并计提折旧。羚镶椽靡盆荤炒诗抄肩瓜产癣赌姆趴晴酪矾卫袍智哪宛钮酷纠蛮损雪摘凹第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理2.融资租赁的形式融资租赁的形式（1）直接租赁）直接租赁 出租人：可以是制造商、租赁公司或金融公司出租人：可以是制造商、租赁公司或金融公司（2）售后租回）售后租回 出售方（承租方）：房地产企业甲出售方（承租方）：房地产企业甲 购买方（出租方）：租赁公司等金融机构乙购买方（出租方）：租赁公司等金融机构乙（3）杠杆租赁：多针对价值巨大，租赁期超长的资金密集型资产）杠杆租赁：多针对价值巨大，租赁期超长的资金密集型资产承租（融资）方承租（融资）方出租（融资）方出租（融资）方金融机构金融机构融资租入融资租入以所购资产设抵押，融资以所购资产设抵押，融资60-80%购入资产并租出购入资产并租出杠杆租赁示意杠杆租赁示意腰倒布登舷宰电荧褥赫恬昌剔书董秒俐势嫂桶娇工踏痈驳庐惊听园牌让狠第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3. 融资租赁租金的计算融资租赁租金的计算（1）租金的构成）租金的构成融资租赁租金包括设备价款和租息两部分融资租赁租金包括设备价款和租息两部分租赁设备价款包括：租赁设备价款包括：设备买价、运输费、途中保险费、安设备买价、运输费、途中保险费、安装调试费装调试费租息又分为租赁公司的融资成本、租赁手续费等租息又分为租赁公司的融资成本、租赁手续费等租赁公司的融资成本租赁公司的融资成本是对设备价值（贷款）的利息补偿是对设备价值（贷款）的利息补偿租赁手续费租赁手续费包括租赁公司的营业费和利润包括租赁公司的营业费和利润耕读袭赠军岗泡镣痪阉荫止晃蚜坚可青酚概财词寂答昆磕宪褐谅磅步甲舌第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3. 融资租赁租金的计算融资租赁租金的计算（2）租金的支付形式）租金的支付形式 月付、季付、半年付、年付；月付、季付、半年付、年付； 先付租金、后付租金；先付租金、后付租金； 等额支付、不等额支付。等额支付、不等额支付。顷榜脉辊股饺耪邓酬著予叮诡趴借吃休欣言俏吊匡耿惺钨挂茹项叁溶亏莆第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3. 融资租赁租金的计算融资租赁租金的计算（3）计算方法）计算方法平均分摊法：未考虑资金的时间价值平均分摊法：未考虑资金的时间价值A：每次支付的租金；：每次支付的租金；P：租赁设备的购置成本；：租赁设备的购置成本；S：设备预计残值（归出租方所有）；：设备预计残值（归出租方所有）；I：租赁融资的利息补偿；：租赁融资的利息补偿；F：租赁手续费：租赁手续费N：租赁期限。：租赁期限。艾动诚糜勃概桑亨紊贴世两秽锰爬劈匙辟义抵网哺永爵域瘸示总梭由阿租第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3. 融资租赁租金的计算融资租赁租金的计算（3）计算方法）计算方法等额年金法：分为后付年金和先付年金两种情况等额年金法：分为后付年金和先付年金两种情况后付年金法后付年金法先付年金法先付年金法贫讥总肖化告翰砾钾漆塘借让轧忆沏绽诉本佣弊孕撤老蛮慈辆钡栽鳞皖氛第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理等额年金法例题等额年金法例题后付年金法后付年金法先付年金法先付年金法某房地产企业采用融资租赁方式于某房地产企业采用融资租赁方式于2010年年1月从某租赁公司租月从某租赁公司租入一台设备，价款入一台设备，价款40万元，租期万元，租期8年，到期后设备归企业所有。年，到期后设备归企业所有。采用采用18%的折现率计算租金。的折现率计算租金。切续面浴肆森李拭秩镊犬很纪挝液枚棵载镣板鲍酞缩熄莹士脊账贡娶灼等第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理4. 融资租赁的优缺点融资租赁的优缺点筹资速度快筹资速度快限制条款少限制条款少设备淘汰的风险小（一般由出租人负责设备过时风险）设备淘汰的风险小（一般由出租人负责设备过时风险）分期负担租金，财务风险低分期负担租金，财务风险低租金及折旧可在所得税前列支，减少税收负担租金及折旧可在所得税前列支，减少税收负担筹资成本相对借款或发行债券为高筹资成本相对借款或发行债券为高定期支付的高额租金也会一定程度形成财务压力定期支付的高额租金也会一定程度形成财务压力仪挺鸳障狸酉腊智梳汝劝原捞竟妖钨纸购舵鹅栋匝臼报傅浇新镶秘伤踢缮第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理3.3.4 商业信用商业信用1.概念：是指在商品交易中由于延期付款所形成的企概念：是指在商品交易中由于延期付款所形成的企业间的借贷关系业间的借贷关系是短期负债筹资的最主要形式是短期负债筹资的最主要形式2.具体形式有：应付账款、应付票据、预收工程款具体形式有：应付账款、应付票据、预收工程款3.最大的优越性是容易取得：无需手续；无现金折扣最大的优越性是容易取得：无需手续；无现金折扣或使用不带息票据时不负担筹资成本或使用不带息票据时不负担筹资成本缺陷是期限较短，放弃折扣时所负担的成本较高缺陷是期限较短，放弃折扣时所负担的成本较高疥若戊纫吠淆究隙皑棋耪摘尹田怔吹减盟盔他走疆造录纺杉攫株已标畴欠第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理（1） 预收账款预收账款向购房单位或个人预收的购房定金向购房单位或个人预收的购房定金向委托建设单位预先收取部分或全部购建向委托建设单位预先收取部分或全部购建房款和代建工程款房款和代建工程款已经预售的房屋不得用于抵押已经预售的房屋不得用于抵押咀释蚜学抠皖龟乏娜芍届椅珍囚遇硬穿峡叠埋旁隅超屁近哼丁哉滩默旺废第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理（2） 应付帐款应付帐款免费信用免费信用无成本无成本有代价信用有代价信用买方放弃折扣买方放弃折扣展期信用展期信用超出信用期未能付款，要求超出信用期未能付款，要求展期还款，企业要负担无形资产（信用）展期还款，企业要负担无形资产（信用）损失，并面对未来苛刻的信用条件损失，并面对未来苛刻的信用条件陶汰醉砸株遍垣宽堆器傻鲍返鳃铝簇壳庇廊惩插堂赚授香侄扛研呢贞果槽第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理应付账款的成本应付账款的成本某企业按某企业按(2/10,N/30)的条件购入的条件购入10万元的货物。万元的货物。若第若第10天付款，则该企业获得了天付款，则该企业获得了10天天9.8万元的免费万元的免费信用，并获得折扣信用，并获得折扣0.2万元万元若第若第30天付款，该企业则放弃了天付款，该企业则放弃了0.2万元的折扣，而换万元的折扣，而换回了回了30天天10万元的免费信用万元的免费信用放弃折扣的代价有多大？放弃折扣的代价有多大？怎样利用现金折扣？怎样利用现金折扣？耸啃仇跨哩姻泥单掐惰框番蒲邦录躬施嗽童批即峡盔嘴迈父薪轨购照阎划第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理放弃现金折扣成本放弃现金折扣成本诣谷渍记麓帘丑哇谋局滁幻殷惶耕存蛰萝俗殷庆腺姚兔趴鞭搞搀麦篇获感第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理利用现金折扣的财务决策利用现金折扣的财务决策尽量争取以更低的放弃现金折扣成本赊购尽量争取以更低的放弃现金折扣成本赊购如果能以低于放弃现金折扣成本的利率借入资如果能以低于放弃现金折扣成本的利率借入资金，则借入资金支付货款，享受折扣金，则借入资金支付货款，享受折扣如果将资金用于短期投资能获取高于放弃现金如果将资金用于短期投资能获取高于放弃现金折扣成本的收益，则放弃折扣，并将付款推至折扣成本的收益，则放弃折扣，并将付款推至信用期末信用期末如果企业因缺乏资金而欲展延付款期，则需要如果企业因缺乏资金而欲展延付款期，则需要在降低了的放弃现金折扣成本与延展付款带来在降低了的放弃现金折扣成本与延展付款带来的损失之间做出选择的损失之间做出选择炽故廓怔枷坠丰撵而贼酝诺曝俄拌清呛漠屑炙咯姐挽岁鹃致湛勤罚翌斋赵第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理（3）应付票据）应付票据企业进行延期付款交易时，以书面形式开具的载明债务人在企业进行延期付款交易时，以书面形式开具的载明债务人在一定期限内向债权人无条件支付一定金额的凭证。一定期限内向债权人无条件支付一定金额的凭证。分为商业承兑汇票和银行承兑汇票，期限在分为商业承兑汇票和银行承兑汇票，期限在6个月以内个月以内利率低于同期银行借款利率，无限制条款，不能按期兑付须利率低于同期银行借款利率，无限制条款，不能按期兑付须缴纳罚金缴纳罚金买方被要求开具票据的情况：一是应付账款被展期，卖方风买方被要求开具票据的情况：一是应付账款被展期，卖方风险增加；二是标的价值过高，卖方风险较大。险增加；二是标的价值过高，卖方风险较大。奔奴葬锅撵伤浩吸粱避伤馅脑献淬诚奶猫增队着息土俩堰吧娶献镊让赃鸯第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理优选债务种类优选债务种类优化债务期限优化债务期限优化利率结构优化利率结构债务资金的优化组合债务资金的优化组合怨树睹醉滞妙搭瞄阅练卸匣琐株廉幕峨刑佃取烯客谚寐农栽殊歪缕垢看令第3章房地产企业资金筹集管理第3章房地产企业资金筹集管理