第六章 房地产投资项目经济分析n第一节 房地产投资项目确定性分析n第二节 房地产投资不确定性分析第一节 房地产投资项目确定性分析n【学习目标】n、 熟悉房地产投资项目确定性分析的内容 ；n、 熟悉房地产投资静态经济评价指标 ；n、 熟悉房地产投资动态经济评价指标 ；n、 能应用确定性分析指标 ， 进行房地产投资项目分析 。第一节 房地产投资项目确定性分析n（一）投资利润率n（二）投资回收期第一节 房地产投资项目确定性分析n（一）净现值第一节 房地产投资项目确定性分析n（二）内部收益率n、 试算法n、 插值法n、 查表法第一节 房地产投资项目确定性分析n（三）净现值法与内部收益率法的比较第一节 房地产投资项目确定性分析第一节 房地产投资项目确定性分析n（四）动态投资回收期知识应用n一、知识训练题n、 简述静态经济评价指标 。n、 简述动态经济评价指标 。n、 简述内部收益率的含义 。第二节 房地产投资不确定性分析n【学习目标】n、 熟悉房地产投资项目不确定性分析的内容 ；n、 熟练掌握房地产投资项目盈亏平衡分析 ；n、 熟练掌握房地产投资项目敏感性分析 ；n、 熟悉房地产投资项目概率分析 。第二节 房地产投资不确定性分析n（一）建设成本（二）租金和售价n（三）开始周期（四）利率n（一）线性盈亏平衡分析第二节 房地产投资不确定性分析n、 固定成本和可变成本n（） 费用分解法n（） 高低点法n（） 回归分析法第二节 房地产投资不确定性分析n、 线性盈亏平衡图第二节 房地产投资不确定性分析n、 数学计算法n例一 ：中基开发公司承接了一住宅区的开发项目 ， 征地5800m 。 经市场调查 ， 该地区住宅平均售价可达1500元m。 该公司计划获利 240万元。 已知开发项目的主要开发费用为 ：征地补偿费为 268.78 万元、 前期工程费为 51.10万元、基础设施费为 308.78 万元、建安工程费为670 元m、配套设施费为 123.20 万元、经营管理费为 60.54 万元、税金等为162.22 元m， 试据此进行盈亏平衡分析 ， 确定该项目建设的固定成本、保本开发面积和实现利润240万元的开发面积 。第二节 房地产投资不确定性分析第二节 房地产投资不确定性分析n（二）曲线形式的盈亏平衡分析n（三）盈亏平衡线n（四）盈亏平衡分析的应用第二节 房地产投资不确定性分析第二节 房地产投资不确定性分析第二节 房地产投资不确定性分析n（一）确定影响因素n（二）确定分析指标n（三）分析判断变动效果n（四）确定敏感因素 ， 对方案的承受能力作出判断第二节 房地产投资不确定性分析n某房地产开发项目的占地面积为2000m， 容积率为2. 5， 楼面地价为1500 元m，建造费用为 3000 元m； 预计项目建成后 ， 建筑物可出租面积系数为 0.75 ， 初步确定项目的租金水平为230 元m 月（可出租面积） ， 出租费用为毛租金收入的 25 ； 项目开发周期为2年 ， 土地开发费用在开发初期一次性投入 ， 建造费用在开发期内均匀投入 ， 贷款利率为15 ， 专业人员费用为建造费用预算的 10 ； 广告宣传及市场推广费为 40万元 ； 该类项目的投资收益率为18 。 试进行项目的财务分析和敏感性分析 。n项目财务分析如下 ：第二节 房地产投资不确定性分析第二节 房地产投资不确定性分析第二节 房地产投资不确定性分析n项目的敏感性分析如下 ：n、 建造费用的敏感性分析n、 建设周期的敏感性分析n、 租金的敏感性分析n、 建筑面积的敏感性分析第二节 房地产投资不确定性分析第二节 房地产投资不确定性分析n（一）正态分布第二节 房地产投资不确定性分析n（二）投资风险度第二节 房地产投资不确定性分析n某房地产投资公司欲在一繁华地段投资一项目 ， 投资方案有 ：一是投资兴建一高级公寓 ； 二是投资兴建一商业大厦。 建成后 ， 两方案皆以出租方式经营。 这两种投资方案的年净收益率和市场情况如表 6-15 所示 ， 试作风险分析。知识应用n一、知识训练题n、 房地产投资项目不确定性分析的内容有哪些 ？n、 影响房地产投资项目不确定性因素有哪些 ？n、 正态分布有何特点 ？n、 简述房地产投资项目敏感性分析的分析步骤 。n、 什么是房地产投资风险度 ？5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。