第三章 房地产估价原则 第一节 合法原则 第二节 最高最佳使用原则 第三节 估价时点原则 第四节 替代原则第一节第一节 合法原则合法原则 合法原则的必要性： 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能不同 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分 一、合法产权，应以房地产权属证书和有关证件为依据 土地权属证书:国有土地使用证 集体土地所有证 集体土地使用证 土地他项权利证明书 房屋权属证书：房屋所有权证 房屋共有权证 房屋他项权证 统一的房地产权证书：房地产权证 房地产共有权证 房地产他项权证 注意：不是合法产权的房地产也可以估价，但不能混淆集体所有的土地 国家所有的土地行政划拨的土地 有偿出让的土地临时用地 长久用地违法占地 合法占地临时建筑 永久建筑违法建筑 合法建筑产权有争议的房地产 产权无争议的房地产手续不完备的房地产手续完备的房地产部分产权的房地产 完全产权的房地产 如小产权房 共有的房地产 独有的房地产案例：共有房产纠纷 2007年1月，甲在未征得乙同意的情况下，提供虚假材料，将甲、乙共有的房屋出售给丙，并且办理了转移登记，丙领取了房产证。3月乙发现后，向房产登记机关提出异议，要求房产管理部门撤销丙的房产证。分析：案例中丙的房产证可否撤销？出现以下情况不得撤销：1、甲以市场价出售给丙2、丙不知道甲存在虚假隐瞒行为二、合法使用，应以城市规划、土地用途管制等为依据 三、合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据 以抵押为例： 1、法律、行政法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应评估为零根据相关法律法规，下列房地产不得抵押：（1）耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有土地的土地使用权 （2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 （4）已依法公告列入拆迁范围的房地产2006年新规定：对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物2、评估以划拨方式取得的土地使用权的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金3、评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是其抵押价值4、评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额才是其抵押价值5、评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价案例1： 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价，该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼。 1、应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？（ ） A、房屋所有权证记载的用途 B、现状用途 C、企业改制、资产重组对该房屋拟定的用途 D、该两幢房屋可以获利最多的用途2、将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过以下途径（ ） A、自行改变 B、经上级主管部门改变C、经房屋管理部门批准，并办理变更手续D、经城市规划部门批准，并按法定程序办理变更手续3、该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则抵押价值为（ ） A、该两幢建筑物的抵押评估价格之和 B、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C、该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率之后的价格 D、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率之后的价格4、该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的的评估价值为（ ） A、该两幢房屋的正常市场价格 B、该两幢建筑物的重新建造成本 C、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 D、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值案例2： 某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460 m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600 m2，该公司认为建600 m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000 m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价，评估时依据的建筑面积应为（ ） A、460 m2 B、 600 m2 C、 1000 m2 D、以上三个面积都不对第二节第二节最高最佳使用原则最高最佳使用原则一、最高最佳使用的含义 指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用 四个标准： 法律上许可 技术上可能 经济上可行 价值最大化 最高最佳使用具体包括3个方面：(1)最佳用途；(2)最佳规模；(3)最佳集约度 二、最高最佳使用的判断依据（一）收益递增递减原理 （二）均衡原理 （三）适合原理（一）收益递增递减原理 确定最佳规模和最佳集约度原理一：边际收益递减原理 假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。 原理二：规模报酬规律 假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化)，产出量一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。原理应用举例： 在一块160英尺172英尺的土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36，在520层之间，每增高一层，投资利润率上升0.18%，而在2030层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。（二）均衡原理 以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否达到最佳集约度和最佳规模 建筑物与土地的组合中，若建筑物相对于土地过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥。“城中村”改造的原因判断： 在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧（无继续使用价值），此时对于购买者来说，哪块地的价值大？情况1：建筑物减损土地价值 某宗房地产的土地面积为300m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。 情况2：土地减损建筑物价值 某建筑物的建筑面积为5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，试计算该建筑物的单价现值。 （三）适合原理 指房地产与其外部环境是否协调，用以确定最佳用途。 若估价对象用途已定（正在使用中），则估价时应考虑以下前提：1、保持现状前提 条件：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额 2、装修改造前提 条件：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用3、重新利用前提：拆除现有建筑物再予以利用更为有利4、转换用途前提 条件：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用 案例： 某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日对其进行估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次对商场进行估价，估得价值为1280万元。若商场拟再次出售，确定其在2002年8月30日的交易价格的最终依据是（ ）A、1200万元+100万元 B、 1200万元C、1280万元+100万元 D、 1280万元 第三节第三节估价时点原则估价时点原则估价时点估价对象状况房地产市场状况过去过去（1）过去现 在过去（2）现在现在（3）未来（4） 未 来未来（5）未来多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价 第（1）种情形多出现于房地产损害赔偿案件中 第（2）种情形房地产的预售或预购价格的评估 第（4）种情形多出现于房地产市场预测，特别是预估房地产在未来建成后的价值 第（5）种情形估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的情形 第四节第四节 替代原则替代原则一、替代原则的含义 房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。二、替代原则的要求1、如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格 2、不能孤立地仅思考估价对象的价格，既不能“情人眼里出西施”，也不能“下里巴人” 练习：1、某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格，之后有关方面对其估价结果有异议，要求重新估价。重新估价的估价时点应为（）A、1998年6月30日B、原估价作业日期C、现在D、要求重新估价的委托方指定的日期2、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积150 m2，整个公寓刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为2600元/ m2，原来安装的供热空调系统拆除费用为1000元，回收价值300元，则该公寓的适宜价格为（ ）万元A、43 B、38.93 C、39 D、38.87 3、某房地产26000 m2，拥有两部电梯，售价6000元/ m2，若增加安装第三部电梯，安装费用300万元 ，价格可达到6300元/ m2，则第三部电梯的投资价值为（ ） A、500 B、480 C、420 D、7804、张某欲购买建筑面积100 m2的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需费用500元，无残值，周边地区同类住宅价格1800元/ m2，则该房地产的适合价格为（ ）元 A、180000 B、179500 C、159500 D、900005、某地块为一块带有陈旧建筑物300 m2的空地，地价为2500元/ m2，面积为400 m2。拆除建筑物费用为150元/ m2，残值50元/ m2，则该地块总价为（ ）万元。 A、97 B、100 C、103 D、104.56、1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15000 m2，建筑面积50000 m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3：7比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至4层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。该项目整体拍卖时竞买人最可能的出价是（ ）A、已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金1400万元B、已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出让金1500万元C、在建工程市场价值+土地市场价值7500万元需补交的土地使用权出让金1500万元D、在建工程市场价值+土地市场价值7500万元7、卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（简称合同1）和房屋装修合同（简称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清购房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。（1）估价时点应为（ ） A、2002年4月25日 B、2002年5月25日C、2002年7月25日 D、重新评估日（2）估价的价值范围应是（ ）A、合同中规定的购房款B、合同1规定的90%购房款和合同2规定的10%装修费C、合同1规定的购房款和合同2规定的70%装修费D、合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费8、某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是750万元，建筑物价值为190万元，遭受火灾后建筑物价值为50万元。 （1）火灾给该商铺房屋造成的直接损失为（ ）A、140万元 B、150万元C、190万元 D、700万元（2）下列表述不正确的是（ ）A、2002年8月1日的评估价值750万元包含地价B、2001年3月1日的评估价值200万元包含地价C、 2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价D、 2001年3月1日至2002年8月1日未遭受火灾期间，该商铺建筑物价值减损了10万元9、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑A座、B座两幢8层共5000 m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应付给乙方的工程款进行评估。（1）确定评估结论的依据应是（ ） A、以1500万元作为评估值B、以（1400+1580）/2=1490万元作为评估值C、以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值D、以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值（2）若该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将项目整体转让，则估价时点应为（ ） A、1993年12月 B、1995年7月 C、项目转让日期 D、项目建成日期（3）该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场状况应是（ ）A、估价对象状况和房地产市场状况均为1995年7月的状态B、估价对象状况和房地产市场状况均为1998年5月的状态C、估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场状况均为1995年7月的状态D、估价对象状况为1995年7月的状态，房地产市场状况均为1998年5月的状态10、某工厂有一处临街厂房，占地面积900 m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800 m2，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/ m2和1400元/ m2，其中土地使用权出让金为11元/ m2和450元/ m2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/ m2；而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/ m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/ m2 。（1）如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2001年5月19日，其合理的评估价值约为（ ） A、315万元 B、216万元C、295.2万元 D、333万元（2）假设规划允许将其改造装修为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为（ ）万元。A、603 B、522 C、450 D、549