报报告告框框架架1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目美高嘉年华2）在售项目港隆广场3）在售项目荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例的确定2）租售方式的确定3）销售价格建议4）销售进程价格与销售篇价格与销售篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）消费者研究3）产品定位2 2、业态建议业态建议1）商家、业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、VIVI系统设计系统设计定位与推广篇定位与推广篇价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程青浦老城商业布局青浦老城商业布局 目前青浦商业布局呈现以新、老两汽车站所在地为核心向四周辐射，整体商业氛围由西向东迁移的特征。老汽车站位于公园路青安路位置，新汽车站位于城中北路盈港路附近，青浦的两个大卖场分别位于两地。城中东路、南路路口位置为老城传统的地理中心位置，也分布有一定体量的商业，但由于青浦西向的城市化进程，这里的发展有放缓的趋势。目前各个商圈的商业体量及影响力都有限，由于缺乏足够的规模及吸引力，青浦当地居民对消费的地域选择有一定的随意性。价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程新汽车站新汽车站（世纪联华等）（世纪联华等）老汽车站老汽车站（美高嘉年华等）（美高嘉年华等）本案本案城中东路、南城中东路、南路路口路路口青青浦浦主主要要商商圈圈分分布布价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程商圈商圈主要商业设施主要商业设施主要商家主要商家特征特征公园路老汽车站商农工商超市、美高嘉年华、青浦协和大厦（在建）、自由港KTV农工商、麦当劳、豪享来、小肥羊、永乐数码专卖、宏图三胞、永和大王商业形态多样，发展较为成熟，潜力较大盈港路新汽车站世纪联华、好美家、伊丽名豪大酒店世纪联华、好美家、肯德基、味之都、伊丽名豪俱乐部新兴商圈，以购物为主城中东路、南路路口青浦百货、白玉兰广场地下商城迪信通、肯德基、达芙妮、老凤翔、老爷车、元祖、美邦专卖店品牌服饰店占有一定比例，整体发展放缓主要商圈比较主要商圈比较价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程本案商圈分析本案商圈分析 本案位于公园路城中北路，东北向紧邻护城河，恰好位于老汽车站和城中东路南路路口位置的中间地恰好位于老汽车站和城中东路南路路口位置的中间地段段。 本案地块南侧为绿地，北靠三元路和护城河，西向为青浦宾馆，东则为青浦城隍庙和曲水园。再加上本案处于建设期间，这使得目前周边缺乏商铺，客观客观上阻隔了东部和南部两个地区人流的往来和商业氛围上阻隔了东部和南部两个地区人流的往来和商业氛围的延伸的延伸。 待本案建成后，由于独特的位置和巨大的影响力，将能够把两侧的商圈连接起来，并成为商圈新的商业将能够把两侧的商圈连接起来，并成为商圈新的商业中心中心。 价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程美高嘉年华美高嘉年华 由于商业地产起步较晚，青浦老城内可售的商铺项目不多，美高嘉年华项目位于老汽车站位置，是少数位于老城中心位置的商业项目，因此是本案的一个很重要本案的一个很重要的参考项目的参考项目。项目简介项目简介地址：青浦镇青安路101号等（近公园路，青浦老车站旁）总面积：8,040m2开盘时间：2004年9月商业形态：街铺现状：部分开业价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程项目现状项目现状 一层大部分已开业，少数处于内部装修阶段；二层部分开业；三四层目前空置。主要入驻商家：主要入驻商家：麦当劳、德克士、X特步专卖、CAPTAINO专卖、好伦哥、金石盟钻石、金狐狸、八番面屋价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程商铺楼层 1层 12层13层14层合计总套数2套20套1套3套26套单套面积21m292265m2619m2987m2、1,141m2、2,152m2212,152m2已售面积（所占比例）02,868m2（93）02,152m2（50）5,020m2（62）已售套数（所占比例）019套（95）01套（33）20套（77）销售情况销售情况售价：成交价范围6,00030,000元/m2，成交均价21,544元/m2商铺楼层、单套面积及销售情况价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程项目小结项目小结该项目位于青浦老汽车站位置，人流量大，地段优势获得当地消费者以及投资者的认同。招商对象：中西餐、大型海鲜酒楼、茶艺、酒吧、迪厅、KTV、美容美发、SPA健身。项目以双层商铺为主，主力面积110170m2，有少量单层小面积和34层大面积单元。该项目是目前青浦老城内价格最高的商铺项目，已售均价21,544元/m2，推算12层小面积单元售价在2.53万元/m2 。销售情况良好，2004年9月至2005年3月的半年时间内，共完成销售16套，目前主力铺型已基本售完。目前剩余的商铺为2套单层21m2，3套大面积，及1套两层商铺。大面积单元主要由于总价过高，而小面积单元则是单价过高，6.8万元/m2的报价让大多数投资者望而却步。价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程港隆广场（好美家）港隆广场（好美家）项目地址：青浦镇盈港路499弄 （世纪联华旁）总建面积：22,814m2销售总面积：1.5万m2开盘时间：2005年1月 项目共3层，目前在售的为12层商铺。3层计划作整层餐饮经营。 商场内商铺采取售后返租的模式，没有实体分割，包租9年，年回报率税前8（前三年回报一次性返还，抵扣总售价） 。好美家入驻并已开始营业，包租期间小业主没有经营权。 商场外侧有少量沿街商铺可自营。价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程销售情况销售情况单套面积：3989m2报价：商场内一楼门口位置2.38万元/m2，内部1.8万元/m2 ；二楼1.6万元/m2；东侧沿街2.88万元/m2（可自营）成交价：13,88827,425元/m2，均价18,879元/m2已售面积：6,124 m2销售率：41（一层55，二层30）项目小结项目小结港隆广场位于青浦老城北部，近青浦新汽车站，紧靠世纪联华大卖场。地区交通便利，人流密集，商业发展潜力大。1.6万2.38万元/m2的售价对于该地段来说并不高，然而目前仅41的销售率并不理想。这主要是由于项目缺乏实体分割，投资者产生了较大的心理抗性。价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程荷景苑荷景苑地址：青安路308号（沙埭浜路口，公园路以北400米）商业面积：4,348m2商业形态：街铺套数：14套（3套沿青安路，11套沿沙埭浜路）楼层：12层、13层、14层开盘时间：2004年12月销售报价：青安路沿街1.8万元/m2 ，沙埭浜路沿街1.6万元/m2 价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程销售情况销售情况商铺楼层 12层13层14层合计总套数7套5套2套14套单套面积135180m2240480m2634m2、1,151m21351,151m2已售面积（所占比例）455m2（41）1,448m2（100）1,151m2（64）3,054m2（72）已售套数（所占比例）3套（43）5套（100）1套（50）9套（64）成交价：成交价：12,00012,000元元/ /mm2 216,20016,200元元/ /mm2 2 ，均价均价13,67613,676元元/ /mm2 2价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程项目小结项目小结目前成交商铺类型以13层为主，另有1套14层及3套12层成交，根据1.2万1.62万元/m2的成交价范围及13,676元/m2的均价推算，商铺底层和二层价格应分别为2万元/m2和1.2万元/m2。从该项目来看，投资者并无盲目追逐小面积商铺的趋势，1,000m2以上，多楼层的单元依然能够获得一些投资者的认同。价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程街铺租金水平街铺租金水平 单套面积路段1030m23070m270140m2公园路（环城东公园路（环城东路路- -城中北路）城中北路）610元/m2天58元/m2天35元/m2天城中东路（城中城中东路（城中北路北路- -环城东路）环城东路）5.59元/m2天48元/m2天2.84.5元/m2天城中南路（城中城中南路（城中东路东路- -学前街）学前街）47元/m2天3.36元/m2天1.53元/m2天城中北路（海赢城中北路（海赢路路- -城中西路）城中西路）44.5元/m2天2.54.2元/m2天1.72.8元/m2天价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程街铺租金分析街铺租金分析上述数据代表的是区域内街铺的租金水平，而街铺在建筑形态、得房率、商业价值等方面与本案有一定区别，因此这些租金数据不作为本案价格预测的直接依据，仅作参考。表内租金价格代表了区域内主流的街铺租金水平，少数由于特殊情况导致租金过高或过低的个案不在数据中反映。价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程A1-A1-约约17001700平方米平方米A2-A2-约约23602360平方米平方米C-C-约约41564156平方米平方米B-B-约约1500015000平方米平方米其中：其中：1 1F F约约63206320平方米平方米2 2F F：约约50005000平方米平方米E-E-约约50425042平方米平方米D-D-约约1713517135平方米平方米价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程从物业自身角度从物业自身角度本项目A1、B区的12层、C区相对适合于出售，其余面积适合于出租从项目经营角度从项目经营角度发展商持有一部分物业，尤其是主力店的物业持有，有利于商场今后的运营管理的商场出售比例商场出售比例3737销售总面积：17000租赁总面积：28000*此面积为估算面积价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程商铺销售有利于发展商快速回收投资，实现盈利。但是，商铺销售同样面临着众多问题，尤其是商场的经营管理，全部出售不利于发展商/管理公司对于商场整体的控制，对于本项目在青浦区的地位及期望而言，本项目需要取得投资回报以及商场经营管理的“双赢”.在本项目制定了租售比例后，对于本项目出售部分采取何种方式是目前需要考虑的首要因素。目前，出售型商铺普遍采取的营销方式主要包括：1）纯销售纯销售，即发展商销售商铺后，由小业主自行处置2）带租约出售带租约出售，即发展商先实行招商，商铺连同租约一起销售与投资者3）售后返租售后返租，即发展商统一招商管理，承诺投资客固定的回报率价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程优势优势劣势劣势适用商铺类型适用商铺类型纯销售纯销售快速回笼资金操作形式较为方便在经营上会面临较大困难难以实现商铺价值的进一步挖掘受房产整体市场影响大v街铺v住宅配套商铺带租约带租约销售销售租赁阶段起到养铺作用，能够提升商铺价值减少未来产权分散的经营风险在后期实现销售，可缩短资金回收时间。在经营一段时间后，对销售有比较大的促进作用。 投资回收期相对较长开发商需要承担前期的经营风险和资金需要有专业经营管理人员或专业公司v街铺、住宅配套商铺v街铺形式的中小型休闲广场v少量零散商铺售后返售后返租租资金回笼迅速，与纯销售几乎相同对项目具有一定的控制能力，有利于项目后期发展一般提供固定的投资回报率和一定的回报周期，对投资客有一定的吸引作用。在项目的孕成期，需承担客户的投资回报，开发公司承担比较高的经营风险业主与经营管理公司容易产生矛盾在经营期限结束后，后期的经营未知性较高需要有专门的经营管理队伍或专业公司v大中型商场v租赁专业度高的商场价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程参考案例参考案例金桥生活广场金桥生活广场地址：金高路近巨峰路交房时间：2004年4月商业总面积：3万m2商铺主力面积：70120m2售价：开盘时报价1万1.2万元/m2 目前二手商铺报价8,00014,000元/m2租金：目前报价11.8元/m2天 金桥生活广场位于浦东金桥地区，紧邻金桥易初莲花和好美家，是由多幢2层独立建筑组成的集中式的商业广场。得益于区位以及当时的房地产市场形式，项目开盘销售良好。但商场由小业主自由招商，加之商场没有相应的经营管理公司，该项目出租率不足5，目前处于停歇状态。价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程证大大拇指广场证大大拇指广场地址：迎春路869号（芳甸路）开业时间：2005年7月商业总面积：11万m2商铺主力面积：100800m2成交价：4.2万6.9万元/m2 均价约55000元/m2租金：餐饮8-12元/m2天，休闲8-12元/m2天，零售业15元/m2天 （注：以上为100m2铺位的租金范围）大拇指广场位于浦东联洋地区，是集购物、美食、休闲、娱乐为一体的综合性主题广场。项目采取先招商，再出售的模式。已招商成功的商铺带租约销售，包租10年，回报率前5年7（税前），后5年7利润的50。未出租的商铺售后可自营。由于发展商对于项目未来持乐观态度，并不急于销售，加之受房地产形式的影响以及该商铺售价过高，目前实际销售率约为20。参考案例参考案例价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程纯销售纯销售带租约销售带租约销售售后返租售后返租作为青浦区重点项目，商场的运营成功至关重要，而纯出售方式将非常不利于发展商/管理公司对商铺的控制不利于项目的价值的进一步挖掘需要采取先租赁后销售的方式，营销周期过长由于本项目招商将注重品牌，商铺将产生一铺一价的局面，对于销售难度较大发展商/管理公司今后对商场的控制力差本项目已经成功的引进了几家主力店，招商的成功对于销售的帮助勿庸置疑。本项目应该充分利用这一优势发展商/百联集团/青浦政府强强联手，有能力做好经营管理不适合不适合不适合不适合不适合不适合不适合不适合推荐采用推荐采用推荐采用推荐采用价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程整体出售1楼连2楼 1 1级区域级区域1楼 1 1级区域级区域 ，2楼 2 2级区域级区域 1楼 2 2级区域级区域 ，2楼 3 3级区域级区域 1楼 3 3级区域级区域 ，2楼 4 4级区域级区域 1楼连2楼 3 3级区域级区域所有3楼均为4 4级区域级区域价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程本项目当前租金水平：本项目已经成功的引进了数家目标商家，因此本项目拟定的租金水平是非常符合市场实际状况的，可以作为制定商铺售价的依据之一。价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程根据本项目的租金水平，我们从租金出发，对商铺在这一租金水平下的价值进行估算。本项目建议采取售后返租的模式推广，就目前商铺市场的普遍采取的售后返租率，大约在7.5左右，包括税金。平均价格：平均价格：1576015760元元/ /平方米平方米 平均租金：平均租金：3.24/3.24/平方米平方米/ /天天 *B区的租金按实际面积计算，其他租金售价全部按照建筑面积，B区实用率按53计算。价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程15760元的单价指的是本项目A1区、B区一层二层、C区在当前3.24/平方米/天的实际租金下，为实现投资者不低于税前7.5的投资回报率而拟定的商铺销售价格。从理论上讲，如果本项目不采取售后返租的形式保证投资者的回报率，那么商铺的实际销售价格如果超过15760元/平方米，很难吸引投资者购买。我们建议本项目采取售售后后返返租租形式，保证投资者税前7.57.5的回报率，返租期设定为5 5年年。5年的经营时间足以使本项目进入成熟期降低发展商/管理公司返租的风险，5年之后小业主可以委托管理公司继续经营，自负盈亏给予投资者更大的投资利润空间以增加其购买兴趣采取5年售后返租，当前商铺售价可以包含未来3年的商铺的增值部分，而所谓商铺的增值，实际上是商铺的租金的增长。本项目从地理位置、建筑结构、招商经营、发展商/管理公司的实力以及当地政府的重视程度，相信实现商铺增值毫无疑问。根据上海市场租金年增长率的一般水平，我们估计未来5年，本项目的租金年增长率约为4，以此我们进行计算：价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程如果本项目均价17711元，即经营3年后商铺的出租价值，返租结束后实际投资回报率为8.1，并逐年递增，相信对投资客户具有一定的吸引力。我们建议：我们建议：本项目的本项目的A1A1区、区、B B区区1 12 2层、层、CC区的销售均价在区的销售均价在17500175001800018000元左右元左右价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程本商场A2区，B区3层，D区，E区均为大面积租赁单元，出售难度大。对于此类商铺，建议采取租赁方式，长期持有，作为发展商稳定的收益，同时，优良资产也有利于今后银行融资。在出售A1,B区12层，C区的同时，也将为A2区，B区3层，D区，E区寻找大型投资客户。其中A2区规划为会所，适合于个人投资者以及最终用户购买；B区3层规划为大型中餐厅，适合于个人投资者以及投资公司购买；D区规划为百货公司及商场，适合于投资银行、基金等专业投资机构购买；E区规划为家电卖场，适合于投资公司以及专业投资机构购买。由于以上商铺客户租赁面积大，签约时间较长，租金的增长率将低于其余小面积商铺，但商家的稳定性强，信用较高，对于一些长线投资者以及投资机构有一定吸引力价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程针对不同目标投资人的一般需求，我们采取不同的投资率：以上单元根据租金收益计算售价，带租约销售，不进行返租以上单元根据租金收益计算售价，带租约销售，不进行返租价格与销售篇价格与销售篇1 1、商圈分析、商圈分析1）青浦商业概况2）商圈分布图3）主要商圈比较4）本案商圈分析2 2、价格分析、价格分析1）在售项目 美高嘉年华2）在售项目 港隆广场3）在售项目 荷景苑4）街铺租金3 3、销售策略销售策略1）租售比例确定2）租售方式确定3）销售价格建议4）销售进程项目全面开业定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、VIVI系统设计系统设计消费力劣势：消费力劣势：青浦为上海的郊区镇，相对有限的消费水平与本案较高的定位可能存在一定差距；理念劣势：理念劣势：青浦现有的商业形态仍以百货卖场街铺为主，本案相对先进的购物中心模式能否改变当地消费理念存在风险；内商业劣势：内商业劣势：本案大部分商业为内广场内街形式，且为多层，造成目前的销售价值较低；地段优势：地段优势：本案位于青浦镇区核心商业圈内，商业价值度较高；规划优势：规划优势：项目商业布局科学，业态构成合理，建筑风格时尚，整体规划上具有领先地位；主力店优势：主力店优势：本案已先期招入主力商家和品牌商家，有利于其余物业销售；景观优势：景观优势：本案紧邻曲水园，临近河道，具有较高景观价值；政府优势：政府优势：本案是青浦区政府重点工程，市场信誉度佳；品牌优势：品牌优势：项目由云湖、百联、马达思班等品牌团队携手打造，给予经营客和投资客信心；劣劣 势势优优 势势定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计现有商业威胁：现有商业威胁：现有商业中的百货和卖场各自形成的商圈会对本案产生消费分流的影响；新增商业威胁：新增商业威胁：前文所述市场上的在售个案将会与本案争夺客源；租售价差威胁：租售价差威胁：通过招商引入的商家所能承受的租金可能会与投资者要求的价格存在差距，这一矛盾将使销售定价产生困难；政策机会：政策机会：受政策影响，住宅类项目投资趋冷，投资客转向商办类项目；规划机会：规划机会：本案规划领先，体量上具有规模优势，有望打造成青浦新的商业中心；品质机会：品质机会：东方商厦将成为青浦最高档商场，从而为本案成为区域商业龙头创造机会；销售机会：销售机会：通过组织经管公司招商为销售创造返租的条件；文化机会：文化机会：借用周边的文化旅游资源，将文化引入商业；消费机会：消费机会：通过本案锁定区域内消费客，并增强夜晚商业活力；威威胁胁机机会会定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计定定位位策策略略 利利用用和和创创造造相相结结合合 项目产品力市场空白点商业发展趋势消费新理念商业新地标商铺投资概念利用利用项目的规模效应、规划优势、品牌影响；填补填补青浦现有商业市场的空白（缺乏集购物、休闲、文化于一体的高档商业中心）；借势借势现代商业发展趋势（超市模式百货卖场模式购物中心模式）创造创造一站式时尚消费圈的先进理念；树立树立青浦商业新地标的地位；塑塑造造项目的投资价值，引发投资狂潮利利 用用创造创造定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计产品定位产品定位 定位基准定位基准品质性+综合性+文化性+时尚性 新城镇购物中心楷模新城镇购物中心楷模 青浦首席复合型公园式青浦首席复合型公园式Shopping MallShopping Mall定位目标支撑定位目标支撑丰富区域商业形态提升区域消费水平打造集中式消费场所吸引周边居民及旅游客提高消费流量繁荣夜市加强商业与文化的结合定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计功能定位功能定位阐述思路阐述思路：综合项目定位目标支撑与项目自身条件，充分加以利用与整合展展示示性性：广场可作为秀场活动的展示窗口大大众众性性：主要依赖于百货类消费支撑交交流流性性：休闲娱乐功能满足互动需求私私密密性性：私人会馆为精英们提供专属空间针针对对性性：专业店满足小众消费群体 五大特征五大特征定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计消费者研究消费者研究 区位、功能、区位、功能、规模、辐射规模、辐射范围决定范围决定消费者定位消费者定位核心消费核心消费青浦本地客源辅助消费辅助消费青浦周边客源边缘消费边缘消费区域旅游客源潜在消费潜在消费区域别墅客源定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计业种建议业种建议主力主力：百货、卖场、超市 （核心商业）辅助辅助：零售、餐饮、娱乐、休闲（时尚商业）商家建议商家建议A A区区：百草堂、海上明月、锦亭、外滩 3号、第捌会所CC区区：星巴克、真锅、多礼川菜、比胜客、 白玉兰、美食坊、仙踪林 B B区区：Only、Jack&John、喜福会、龙凤堂、 琉璃工房、Swatch、耐克 定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计A1A1区：高档食坊区：高档食坊 精致餐饮精致餐饮定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计A2A2区：私家会馆区：私家会馆 领袖空间领袖空间定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计B B区：个性服饰区：个性服饰 品牌专卖品牌专卖 童装世界童装世界 家居天地家居天地 定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计C C 区：中西餐饮区：中西餐饮 酒吧酒吧 CoffeeCoffee定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计核心卖点核心卖点功能功能：集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体形态形态“百货卖场餐饮娱乐”所构成的购物中心模购物中心模式式“商业园林寺庙”所构成的休闲消费模休闲消费模式式主力卖点主力卖点商业商业业态业态：多业态组合，满足多层次需求品质品质：高档百货旗舰，顶级时尚餐饮娱乐人文人文：河道打造景观商业，名园古寺增添人文气息规划规划：开敞式购物中心布局，带动体验式消费附加卖点附加卖点商家商家品牌品牌“东方商厦、国美、华联”购物类消费购物类消费的代表“必胜客、麦当劳、来天华”休闲类消费休闲类消费的代表云湖云湖：当地知名发展商，增强信任感和亲切感百联百联：中国第一商业品牌，商业经营的保障定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计 考虑到本案可能需在当地、上海乃至全国范围内推广，因此形象设计上采用：“一个主品牌一个主品牌三个子品牌三个子品牌”的运做模式 （整体形象） （各级市场形象）主品牌（整体推广形象）主品牌（整体推广形象）中国第一商业品牌中国第一商业品牌 百联集团又一扛鼎之作百联集团又一扛鼎之作城市化进程中，购物中心典范城市化进程中，购物中心典范定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计子品牌三（当地范围内推广形象）子品牌三（当地范围内推广形象）青浦顶级一站式时尚消费圈青浦顶级一站式时尚消费圈子品牌一（全国范围内推广形象）子品牌一（全国范围内推广形象）中国首座人文主题购物中心中国首座人文主题购物中心子品牌二（上海范围内推广形象）子品牌二（上海范围内推广形象）百联旗下首个出售型百联旗下首个出售型Shopping MallShopping Mall定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计 考虑到本案是6万平方米的商业大盘，一旦前期无法形成万众注目焦点的话，将会对整案今后销售带来无法估量的损失，这就要求我们必须找到快速积累人气，形成品牌的途径。 快速积累人气，迅速形成品牌快速积累人气，迅速形成品牌 营销课题营销课题 通过以上的产品及形象定位，可以看出本案的产品立意高，形象丰富，诉求点众多，诉求对象广泛。因此，本案前期推广过程中的营销课题已经非常明确，即：定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计第一步，宣传项目的卖点，利用“百联、云湖、桥梓湾、百联、云湖、桥梓湾、曲水园、东方商厦、国美、马达思班曲水园、东方商厦、国美、马达思班”等具有吸引力的字眼，迅速吸引客户眼球，引发市场关注，从而确立本案在当地首屈一指的地位。第二步，炒作项目的概念，分市场（全国市场、上海市场、当地市场）分重点传播如“新城镇购物中心、复合新城镇购物中心、复合Shopping MallShopping Mall、文化文化Shopping MallShopping Mall、一站式时尚消一站式时尚消费圈费圈”等概念。第三步，在整盘形象和概念被初步接受后，通过“低价低价出击、快速反应、持续走高出击、快速反应、持续走高”的销售手段快速打开市场，积累人气，形成品牌。 战略步骤战略步骤定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计推广难点推广难点本案在推广过程中应注意的三大困难 客户对整盘概念的接受度客户对整盘概念的接受度1 品牌因素与产品的结合度品牌因素与产品的结合度2 较高价格下的快速去化度较高价格下的快速去化度3对策对策对策软硬结合软硬结合（硬广告和软新闻）和高地空轰炸高地空轰炸（立体传播网） ，解决概念灌输的问题；事件营销事件营销和利用权威声利用权威声音说话音说话（政府、专家发言），解决品牌导入和价格信任问题；定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计 考虑到本案的产品形态为全商业物业，属于投资性较强的产品。同时，考虑到青浦当地的消费容量和水平有限，故本案的推广范围应跳出区域的限制。 另外，本案具有常规项目不具备的独有卖点和品质，在较大的一个市场内都有一定的接受度。并且，策源公司拥有在全国范围推广的先天条件和技术实力。因此，本案的推广范围确定为：全国、上海、青浦全国、上海、青浦三大战场三大战场内在因素内在因素外部条件外部条件区域市场有限产品品质独特百联的品牌策源全国布点定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计 根据以上的推广课题研究，本案的整体推广策略为：二面作战二面作战 三大板块三大板块 四线一体四线一体一面尽可能销销售售，一面全力的招商招商，搭建起投资者和商家之间的桥梁，通过招商促进销售分全国、上海、全国、上海、青浦青浦三个市场进行推广，瞄准不同类型客户推广主力线推广主力线（NP、楼书、户外广告等）软文宣传线软文宣传线（新闻、软广告等） SPSP活动线活动线（各种典礼、招商会等） 政策配合线政策配合线（寻求政府扶持等）推广总纲推广总纲定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计传播手段传播手段 配合以上的推广策略，本案的传播手段分为两个方面：活动传播活动传播公关活动：公关活动：创造知名度和美誉度，积累消费群 促销活动：促销活动：促销策略吸引消费者购买 广告传播广告传播形象广告：形象广告：注重品牌形象的塑造 活动广告：活动广告：配合各项活动进行 卖点广告：卖点广告：以产品特征为宣传重心定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计三级销售网络三级销售网络坐销坐销行销行销分销分销 主要针对青浦当地和部分上海市区客户道具青浦和上海的售楼处资源策源总公司和客户网（复地会、以往复地会、以往楼盘客户楼盘客户等）主要针对上海乃至全国范围内大的投资客户和商家道具招商团队和直销人员资源策源的战略伙伴和商家联盟（豫园商城、豫园商城、联商网、上海商房联联商网、上海商房联等）主要针对全国范围内的中小投资客、商家及海外基金道具全国各地接待中心资源策源的外地分公司（北京、南京、重北京、南京、重庆、武汉、无锡、庆、武汉、无锡、海南海南等）定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计目标市场：青浦当地客户活动时机：销售预热期活动目的：借举行东方商厦开业典礼之机，邀请当地新闻媒体进行重点宣传报导，并组织声势浩大的庆贺活动（如舞狮表演），在当地掀起对项目的关注热潮，迅速提升项目整体形象和知名度。SPSP活动一：东方商厦开业典礼活动一：东方商厦开业典礼SPSP活动二：项目推介暨全国招商大会活动二：项目推介暨全国招商大会目标市场：青浦、上海及全国客户活动时机：销售预热期活动目的：通过举行项目推介和招商活动，一是希望吸引商家入驻本案，二是借该活动的举行在上海乃至全国范围内宣传本项目，以吸引外地投资客，三是希望借入驻的商家为出售的物业提供返租可能。定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计目标市场：青浦和上海客户活动时机：销售预热期或开盘期活动目的：通过前期的招商工作后确定一批入驻商家，继而可以在当地或上海举行一次签约仪式，同时邀请媒体参加，报导此次活动，并且发布软硬广告，增强客户的购买欲望，尤其是投资客的信心。SPSP活动三活动三： 商家签约仪式暨新闻发布会商家签约仪式暨新闻发布会SPSP活动四活动四：青浦商业发展研讨会青浦商业发展研讨会目标市场：青浦当地客户活动时机：销售开盘期或强销期活动目的：通过举行商业研讨会的活动，进一步诉求本项目的产品概念和卖点。而且，邀请青浦当地的政府官员、业类专家参加该活动，提高项目的权威性，让客户更容易接受本案的相关理念，进而巩固热销局面。定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计目标市场：青浦和上海客户活动时机：销售开盘期或强销期活动目的：与活动四相似，但活动的举办地可放在上海，诉求对象更多考虑上海市区的投资客。从更高的层次论述购物中心的发展趋势，侧面提及本案，以不露痕迹的手法高姿态进行宣传。SPSP活动五活动五：上海郊区购物中心发展论坛上海郊区购物中心发展论坛SPSP活动六活动六：品牌路演、特卖会、广场啤酒节等品牌路演、特卖会、广场啤酒节等目标市场：青浦当地客户活动时机：销售持续期活动目的：在项目销售到一定阶段，并且商场一部分开业，形成一定的经营局面之后，通过在商城内广场上举办一些商业活动，如商品路演、特卖会、啤酒节等，提高商城名气，增加商业人气，促进剩余商业部分的招商和销售。定位与推广篇定位与推广篇1 1、产品研究、产品研究1） SWOT分析2）产品定位3）消费者研究2 2、业态建议业态建议1）商家业种建议2）分布建议3 3、形象定位、形象定位1）卖点群分析2）整体形象构建4 4、推广策略、推广策略1）推广课题研究2）推广渠道3）整体推广策略5 5、推广方式、推广方式1）行销网络2）SP活动设计6 6、 VIVI系统设计系统设计项目项目LOGOLOGO引导旗引导旗提袋提袋信封、信纸、名片信封、信纸、名片广告秀稿广告秀稿呈现完毕呈现完毕 谢谢观阅谢谢观阅 上海策源置业顾问有限公司上海策源置业顾问有限公司商办事业部商办事业部