北京市居住类物业项目调查（一期）调查培训华源龙泰技术研究部华源龙泰评估华源龙泰评估1.1 项目承接单位概况项目承接单位：北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司华源龙泰评估是一家集不动产评估、资产评估、土地规划、土地开发方案咨询、房地产项目策划咨询为一体的不动产综合评估顾问机构。华源龙泰评估在册员工近200人，公司的高级专业人士均为业界的领军人物，在国土资源、房地产管理、国资管理等部门担任资深专家和评审专家。公司具有土地评估国家级资质、房地产评估一级资质、资产评估资质、土地规划甲级资质和房地产经纪资质，在全国土地评估机构、房地产评估机构、资产评估机构排名中名列前茅。华源龙泰全体员工的终极目标是为客户提供业务类型最全、估值最专业的评估顾问服务。1 物业项目调查基本情况华源龙泰评估1.2调查背景随随着着物物业业管管理理行行业业的的迅迅猛猛发发展展以以及及人人民民群群众众生生活活水水平的提高，对物业管理也提出了更高的要求。平的提高，对物业管理也提出了更高的要求。目目前前，建建立立一一个个符符合合物物业业服服务务市市场场管管理理，监监控控物物业业服服务务市市场场行行为为，详详细细记记载载物物业业项项目目现现行行情情况况的的数数据据库库，能能够够在在提提供供物物业业项项目目和和服服务务企企业业能能力力水水平平等等数数据据的的基基础础上上，解解决决物物业业服服务务矛矛盾盾，规规范范物物业业服服务务市市场。场。因因此此，北北京京市市物物业业指指导导中中心心开开展展了了20152015年年北北京京市市居居住类小区物业项目基础数据库的建设工作。住类小区物业项目基础数据库的建设工作。1 物业项目调查基本情况华源龙泰评估1.3调查对象北京市物业管理项目（军产、央产除外） 调查数量：调查数量：10501050个物业管理项目个物业管理项目 调查位置：北京市东区（五环以内）调查位置：北京市东区（五环以内） 被被调调查查对对象象，楼楼宇宇本本体体应应明明确确到到单单元元，设设备备设设施施应应明确本体相关数据及公共维修资金使用情况。明确本体相关数据及公共维修资金使用情况。 物物业业管管理理项项目目：在在地地理理空空间间上上属属于于同同一一个个居居住住小小区区，由一个物业企业管理或无物业管理的居住区域由一个物业企业管理或无物业管理的居住区域1 物业项目调查基本情况华源龙泰评估1.4现场调查证明文件及有关注意事项现场调查人员工作证件：（一）北京市居住类物业项目调查证（一）北京市居住类物业项目调查证（二）北京市居住类物业项目调查介绍信（二）北京市居住类物业项目调查介绍信现场调查的注意事项：1 1、与物业服务企业等各方主体沟通时的注意事项、与物业服务企业等各方主体沟通时的注意事项2 2、实地调查时注意事项、实地调查时注意事项3 3、项目登记表填写及现场调查拍照要求、项目登记表填写及现场调查拍照要求1 物业项目调查基本情况华源龙泰评估2.1 项目调查表发放与现场调查预约2 现场调查工作流程（一）确定调查范围 在取得调查材料后，通过网络初步确定调查底在取得调查材料后，通过网络初步确定调查底图所在区域范围，规划调查路线，拟定调查的日程图所在区域范围，规划调查路线，拟定调查的日程安排。安排。华源龙泰评估2.1 项目调查表发放与现场调查预约（二）调查问卷提前发放按照现场调查日程安排，依据调查底图确定物按照现场调查日程安排，依据调查底图确定物业管理企业，业管理企业，由物业管理人员初步划定物业管理由物业管理人员初步划定物业管理范围，范围，将北京市居住类物业项目登记表（附将北京市居住类物业项目登记表（附表二）、楼栋登记表（附表三）发放至物业管表二）、楼栋登记表（附表三）发放至物业管理企业（纸质版或电子版）。理企业（纸质版或电子版）。 调查小组组长需与物业管理人员沟通取得有效调查小组组长需与物业管理人员沟通取得有效的联系电话，并填写物业调查进度申报表。的联系电话，并填写物业调查进度申报表。2 现场调查工作流程华源龙泰评估2.1 项目调查表发放与现场调查预约（三）现场调查预约根据物业调查进度申报表，对发放调查表根据物业调查进度申报表，对发放调查表超过一周的物业管理项目进行现场调查预约。超过一周的物业管理项目进行现场调查预约。 若某区片内大部分物业企业已完成物业调查表的若某区片内大部分物业企业已完成物业调查表的填写并能够进行现场调查，则预约实地调查时间；填写并能够进行现场调查，则预约实地调查时间；否则，继续对下一区域发放物业调查表。否则，继续对下一区域发放物业调查表。2 现场调查工作流程华源龙泰评估2.2 现场调查（一）调查图件的绘制 明明确确该该物物业业管管理理区区域域内内楼楼栋栋，以以封封闭闭的的曲曲线线在在调调查查地地图图上上标标注注物物业业小小区区管管理理范范围围，在在地地图图上上对对该该区区域域进进行行编编码码标标注注（图图幅幅号号-01-01、图图幅幅号号-02-02），并并标注该物业小区名称标注该物业小区名称。 对对于于跨跨图图幅幅的的物物业业小小区区，以以与与图图幅幅边边界界相相封封闭闭的的曲曲线线标标注注该该物物业业小小区区管管理理范范围围，并并分分别别进进行行编编码码标注（同一个图符号）。标注（同一个图符号）。2 现场调查工作流程华源龙泰评估大西洋新城调查底图2 现场调查工作流程华源龙泰评估2.2 现场调查（二）项目登记表与楼栋登记表的核查 核核查查物物业业项项目目登登记记表表与与楼楼栋栋登登记记表表的的填填写写情情况况。若若存存在在填填写写不不完完整整，要要求求物物业业企企业业及及时时填填写写完完整整，如如该该信信息息无无法法获获取取，由由调调查查人人员员将将基基本本情情况况填填写写至项目调查情况说明表。至项目调查情况说明表。2 现场调查工作流程华源龙泰评估大西洋新城现场调查登记表2 现场调查工作流程华源龙泰评估2 现场调查工作流程大西洋新城楼栋登记表华源龙泰评估2 现场调查工作流程大西洋新城项目调查情况说明表华源龙泰评估2.2 现场调查 （三）实地勘察、拍照及调查表核实 对对物物业业小小区区基基本本环环境境（1-21-2）、小小区区出出入入口口（正正式式，非非封封闭闭式式小小区区不不用用拍拍照照）、配配电电室室（强强电电、弱弱电电）、泵泵房房（1 1）、停停车车场场（实实际际情情况况）、中中控控室室（1 1）、楼楼宇宇（实实际际情情况况）及及楼楼栋栋内内电电梯梯（3 3）进进行行拍拍照照，并汇总填写至项目调查照片清单。并汇总填写至项目调查照片清单。 实实地地调调查查时时对对调调查查表表中中有有关关信信息息进进行行核核实实，并并将将调调查查底底图图上上的的平平台台编编号号与与楼楼栋栋登登记记表表中中的的楼楼牌牌号号进行匹配。进行匹配。2 现场调查工作流程华源龙泰评估大西洋新城小区中控室大西洋新城小区北门2 现场调查工作流程大西洋新城现场调查照片A区108号楼ATMA区地库入口F1区地库概况2F3区地库出口大西洋新城小区泵房-一期大西洋新城小区F506号楼配电室大西洋新城小区内部概况大西洋新城小区配套幼儿园大西洋新城小区客用电梯功率-三期华源龙泰评估2 现场调查工作流程大西洋新城项目调查照片清单华源龙泰评估2.2现场调查（四）完成资料及信息收集，结束现场调查调调查查小小组组组组长长将将以以下下材材料料放放入入档档案案袋袋中中，标标明明物物业业项项目目及及物业服务企业名称物业服务企业名称，完成本项目完成本项目现场现场调查工作。调查工作。物业登记表、楼栋登记表物业登记表、楼栋登记表调查区域房屋分布图调查区域房屋分布图项目调查情况说明表项目调查情况说明表项目调查照片清单项目调查照片清单现现场场调调查查完完成成当当天天，由由调调查查小小组组组组长长及及时时填填写写物物业业调调查查进度申报表进度申报表2 现场调查工作流程物业调查进度申报表华源龙泰评估2.3 现场调查特殊注意事项2 现场调查工作流程1、无物业管理公司的项目调查以以街街道道作作为为调调查查主主体体发发放放项项目目调调查查表表，以以该该住住宅宅区区域域形形成成的的封封闭闭区区域域为为一一个个项项目目区区域域（如如院院落落或由非住宅楼宇、道路环围）或由非住宅楼宇、道路环围）物物业业调调查查表表由由街街道道按按照照实实际际情情况况尽尽量量填填写写完整；楼栋登记表需如实完整填写完整；楼栋登记表需如实完整填写按按照照小小区区实实际际情情况况拍拍摄摄照照片片并并填填写写项项目目调调查查照片清单照片清单华源龙泰评估2.3现场调查特殊注意事项2、对于物业小区调查区域房屋分布图缺失楼栋的调查实实地地调调查查时时，当当调调查查底底图图上上某某一一物物业业管管理理项项目目的的楼楼栋栋平平台台编编号号数数量量与与楼楼栋栋登登记记表表中中楼楼牌牌号号数数量量不匹配时，说明该调查底图存在缺失楼栋情况；不匹配时，说明该调查底图存在缺失楼栋情况；由由调调查查人人员员在在调调查查底底图图上上补补绘绘该该楼楼栋栋位位置置和和具具体体形形状状，并并拍拍摄摄该该楼楼栋栋的的蓝蓝底底楼楼牌牌；若若无无蓝蓝底底楼楼牌牌，则对楼栋前后侧环境进行拍照。则对楼栋前后侧环境进行拍照。2 现场调查工作流程华源龙泰评估2 现场调查工作流程大西洋新城现场调查补充楼栋蓝牌大西洋新城-补-1大西洋新城-补-2华源龙泰评估2.3现场调查特殊注意事项3、同一栋楼/小区存在多家物业管理公司的项目同同一一栋栋楼楼存存在在多多家家物物业业管管理理公公司司，地地图图上上以以该该楼楼栋栋标标注注范范围围，发发放放多多分分项项目目调调查查表表，标标明明各各物物业管理公司实际业管理公司实际管理楼层管理楼层；同同一一小小区区，多多家家物物业业，按按照照各各家家物物业业管管理理公公司司的的物物业业管管理理范范围围划划分分区区域域，每每个个区区域域发发放放一一份份项项目目调查表调查表2 现场调查工作流程华源龙泰评估3.1调查成果汇总调查成果当天整理调查成果汇总要求：每每天天将将物物业业项项目目照照片片与与项项目目调调查查照照片片清清单单（电电子版照片）汇总提交；子版照片）汇总提交；每每周周日日2020点点之之前前，汇汇总总提提交交物物业业调调查查进进度度申申报报表表，同同一一个个调调查查小小组组发发放放调调查查表表和和现现场场调调查查结结果果应应于同一表格中累积填写；于同一表格中累积填写；每每两两周周汇汇总总提提交交完完整整的的调调查查成成果果：以以完完工工的的调调查查底底图图为为基基础础，提提交交北北京京市市居居住住类类物物业业项项目目登登记记表表、楼栋登记表楼栋登记表3 现场调查成果整理及提交华源龙泰评估3.2 调查成果命名与提交（一）纸质文件命名与提交（一）纸质文件命名与提交以以物物业业管管理理项项目目为为单单位位，将将现现场场调调查查收收集集的的纸纸质质资资料料统统一一装装入入档档案案袋袋内内，档档案案袋袋上上标标明明物物业业项项目目及物业服务企业名称及物业服务企业名称。3 现场调查成果整理及提交华源龙泰评估3.2 调查成果命名与提交（二）电子文件命名与提交（二）电子文件命名与提交文件夹命名文件夹命名“调查照片调查照片”，下设两个子文件夹：下设两个子文件夹：物业项目照片物业项目照片例例如如“XXX“XXX小小区区- -泵泵房房”、“XXX“XXX小小区区- -中中控控室室”、“XXX“XXX小区小区- -北入口北入口”补充楼栋照片补充楼栋照片例例如如“XXX“XXX小小区区A A区区- -补补-01”-01”、“XXX“XXX小小区区A A区区- -补补- -02”02”提交邮箱：提交邮箱：beijingwuyediaocha163.combeijingwuyediaocha163.com3 现场调查成果整理及提交华源龙泰评估北京市居住类物业项目调查（一期）调查培训到此结束谢 谢！华源龙泰技术研究部