物业管理、物业服务与新司法解释颜雪明中国房地产业协会法律专业委员会副主任万科企业股份有限公司风险管理部总经理1讲座主要内容：讲座主要内容：一、物业管理的法理基础是建筑物区分所有权二、实施物业管理面临四个方面的障碍（休息十分钟）三、当前物业管理中的几个焦点问题四、现场交流（三十分钟）2（一）“物业管理”与“物业服务”（二）政府在物业管理中应当扮演的角色（三）居民委员会、“联席会议”、“社区工作站”在物业管理中的地位和作用一、物业管理的法理基础是建筑物区分所有权一、物业管理的法理基础是建筑物区分所有权1981年3月10日深圳物业管理公司成立；1991年3月22日深圳天景花园业主委员会成立；孰为中国物业管理产生的标志？3（一）（一）“物业管理物业管理”与与“物业服务物业服务”1 1、物业管理权利的来源；2、物业管理的主体；3、物业管理的对象。物权法（）物权法（）第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 （建筑物区分所有权）第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。（业主行使管理权的方式） 第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。（物业服务企业在物业管理中的地位）物业管理条例（）物业管理条例（）第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 4总结观点：“物业管理物业管理”与与“物业服务物业服务”是两个不同的概念。是两个不同的概念。“物业管理”是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。“物业服务”是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产管理提供的有偿服务。物业管理的核心是业主自治。物业管理的核心是业主自治。业主是物业管理的主体。物业服务企业、其它管理人是服务提供者；政府是指导监督者，它们都不是物业管理的主体（权利人）。物业管理的对象是建筑物及其附属设施，物业管理的对象是建筑物及其附属设施，不应涉及对人的管理。物业管理的内容物业管理的内容，物权法规定为“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”；物业管理条例规定为“按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”。“相关秩序相关秩序”涉及人的行为的管理，涉及人的行为的管理，包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防管理、妨害公共安全，侵害人身与财产等，这些都是公法管制的内容，属于政府的管理职责。物业管理人只能起到报告、协助的作用，而不可能承担管理的职责。 5（二）政府在物业管理中应当扮演的角色（二）政府在物业管理中应当扮演的角色 由于物业管理是民事活动，故政府在其中的作用，应当是监督与指导，而不是管理与审批；应当是有求必应、支持辅导，而不是越俎代庖、横加干涉。 常见情形：应该管的不愿意管；不该管的，抓住不放。物业管理条例：物业管理条例： 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 第十九条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。6（三）居民委员会、（三）居民委员会、“联席会议联席会议”、“社区工作站社区工作站” 在物业管理中的地位和作用在物业管理中的地位和作用 物业管理条例第二十条业主大会、业主委员会应当应当配合公安机关，与居民委员居民委员会会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当应当积极配合相关居民委员会居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居居民民委委员员会会，并认真听取居民委员会居民委员会的建议。 辽宁省物业管理条例第三十二条 物业服务企业应当配合居居民民委委员员会会做好社区管理相关工作。业主大会是私法意义上的组织，是为行使民事权利而设；居民委员会是公法组织，是为社会管理及居民自治（政治权利）而设，二者不应当混淆。居委会不应当干涉业主自治。“联席会议”可以作为一种协调工作的方式，但不是法定的权力机构，更不能替代业主大会作决策。“社区工作站”是政府基层工作单位，根据政府授权开展社区管理工作，不属于物业管理活动，不能涉及业主自治范围内的事务。7二、实施物业管理面临四个方面的障碍二、实施物业管理面临四个方面的障碍（一）业主：不会当家、不愿当家、不敢当家。（二）政府：混淆行政管理与物业管理，乐于审批许可，疏于服务指导。（三）物业服务企业：素质参差不齐，游离于管理与服务之间，地位尴尬。（四）法规：缺乏清晰法理基础，公权力干预多，解决问题的办法少。8（一）业主：不会当家、不愿当家、不敢当家。（一）业主：不会当家、不愿当家、不敢当家。表现：表现：业主普遍缺乏权利意识和公共意识，不关心公共事务。业主大会或者难以成立，或者徒有其名。很少有人愿意为公共利益挺身而出。维权缺乏理性。规范的开发商或者物业企业更容易成为维权对象，形成劣币驱逐良币劣币驱逐良币的局面。原因：原因： 1、中国人拥有自己不动产的时间太短，不适应业主的身份。2、长期生活在高度集权的社会环境下，没有自己当家作主的意识，也没有这种能力。3、缺乏在法制的轨道里解决纠纷的机制，“管闲事”只能给自己找麻烦。特定历史时期的特定现象，与国情相适应。解决办法：解决办法：1、假以时日。总有一天业主会当家。（深圳景洲大厦案例）2、政府的辅导、支持，而不是包办。（广州翠湖山庄业委会改选案例）3、法律与规则的完善。（摒弃口号与宣教，针对矛盾焦点。）9（二）政府：混淆行政管理与物业管理，乐于审批许可，疏于服务指导。（二）政府：混淆行政管理与物业管理，乐于审批许可，疏于服务指导。业主“不会当家、不愿当家、不敢当家”，政府是否就应当全面介入物业管理？业主并非都没有行为能力深圳景洲大厦选聘物业公司案例。政府并非天然公正和无所不能北京太月园小区维修资金与深圳桃源村质量案例。 深圳晚报：记者从龙岗区建设局了解到，在建设“大综管”新格局中，该局将以社区物业管理工作作为实施“大综管”新格局的重头戏，成为该局发力的重要抓手。许多地方都把物业管理作为政府职能。从业主大会筹备到业委会人选；从物业公司招标到维修资金管理；从物业收费标准到小区车位用途，都要控制与审批。这只会给物业管理行业增加桎梏。两个事实：近半业主是官员；多数政府连自己的办公楼和家属院都管不好。 10 业主在施工前必须向服务中心提出申请，并提供图纸、资料，由服务中心向规划、国土、建设和区查违办进行核查，核查后由服务中心向街道办查违办（城管科）和街道执法队申报图纸和资料，经审核批准后，业主写出施工保证书方可施工，否则服务中心将禁止施工车辆进入，街道执法队将依据有关法律、法规、规章进行处罚。11（三）物业服务企业：素质参差不齐，游离于管理与服务之间，地位尴尬。（三）物业服务企业：素质参差不齐，游离于管理与服务之间，地位尴尬。新兴行业，有待于在市场上成熟与规范。（可对照餐饮业和酒店业的发展过程）“房地产开发与物业管理相分离”并不对症。（最初的“谁开发、谁管理”）进入门槛低，鱼龙混杂。法律地位是服务者，事实上又要求履行管理者职责。（解释第四条更加强化）台湾公寓大厦管理条例63条，提到“区分所有权人”131处；“管理委员会”60处；“管理负责人”60处；“管理维护公司”11处；“管理服务人”只有2处。我国物业管理条例70条，其中提到业主大会68处；物业服务企业58处；业主委员会44处。“物业管理服务”专列一章，18个条文。12（四）法规：缺乏清晰法理基础，公权力干预多，解决问题的办法少。（四）法规：缺乏清晰法理基础，公权力干预多，解决问题的办法少。业主自治作为物业管理的最重要原则，目前只有个别地方法规中提到，国家立法没有明确。从民法上来讲，业主组织的法人地位本来是题中应有之义，但立法上讳莫如深。新修订的物业管理条例不适当地强化了基层政府与居民组织在物业管理中的权力。而对行政机关的职责与义务，并不明确。对物业管理中存在的焦点问题，如欠费、私搭乱建、物业企业与业主的纠纷、小区内部的公共秩序等问题，都没有有效的解决办法。13香港康雅苑香港康雅苑“注契注契”案例（案例（2007年）年） 康雅苑于一九九三年落成，六年后发现冷气机檐篷开始有石屎剥落，三年聘请工程师勘察，证实楼宇出现结构性损坏。因当时未过十年结构保证期，业主立案法团遂与房署谈判要求赔偿，惟房署指冷气机檐篷并非楼宇结构组件而拒绝。 去年中，透过仲裁中心调解，房署向康雅苑支付四百四十万元维修费用。可是，屋苑业主在选择维修承办商等方面意见分歧，维修工程计划一直悬而未决，房署曾多次要求法团尽快自行维修，屡发警告信亦无效。 房署独立审查组上月中，根据建筑物条例（第26条）向康雅苑发出命令，要业主在今年三月中前展开屋苑外墙及共享地方维修工程，工程并须于六月中前完成，修葺修葺令同时送往土地注册处令同时送往土地注册处，换言之，屋苑全体住户共一千八百二十四个单位遭注契，换言之，屋苑全体住户共一千八百二十四个单位遭注契，业主难将单位买卖，楼价应声下挫近两成。 康雅苑居民表示，现届法团任期已满，本周日（一月二十八日）将选出新一届法团，方可再召开大会商讨维修事宜，但距离修葺令的限期现只剩两个月，时间紧逼，业主之间至今还未达成共识，忧虑屋苑维修未能如期施工。 房署发言人表示，康雅苑业主如未能依期展开及完成楼宇维修工程，独立审查组会按建筑物条例提出检控。据悉，过去有楼宇因违反房署修葺命令，结果遭判每天罚款八千元。14三、当前物业管理中的几个焦点问题三、当前物业管理中的几个焦点问题（一）业主大会和业主委员会的诉讼主体资格（二）共有部位及其利用（三）定价与收费（四）违章搭建（五）住改商与群租（六）安全保障15（一）业主大会和业主委员会的诉讼主体资格。（一）业主大会和业主委员会的诉讼主体资格。 物权法 第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 关于业主大会、业主委员会的诉讼地位。物权法草案曾对业主大会或者业主委员会以自己的名义提起诉讼的问题作了规定。经反复研究认为，这个问题较为复杂。业主大会或者业主委员会没有独立财产，享有的权利和承担的义务都要落在业主身上，业主大会或者业主委员会提起诉讼依法要交诉讼费用，一旦败诉，后果要由全体业主分担，如果部分业主没有及时交纳有关费用，还涉及法院如何执行等问题，对业主大会或者业主委员会提起诉讼的权利以暂不作规定为妥。对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法的有关规定提起诉讼。 （全国人大常委会法工委负责人解读物权法 2007年03月27日 新华网 ）16根据目前法律及司法解释规定： 1、业主大会无原告资格；可以作被告业主请求撤销业主大会决议； 2、业主委员会在特定情形下可以作原告 A 请求确认物业服务合同无效或者部分条款无效；（物业纠纷司法解释第二条） B 请求解除物业服务合同；（物业纠纷司法解释第八条） C 物业服务合同终止，请求物业服务企业退出、移交物业服务用房以及相关资料及费用。 （物业纠纷司法解释第十条） 实务中还存在业主委员会作为原告起诉，被法院受理的其它情形，如诉行政机关妨害业主自治、不作为、违法登记发证等。 法理上，对物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定，业主委员会应当有权请求其继续履行或者赔偿损失。但司法解释没有明确业主委员会对此有权起诉，只规定了业主就此起诉的，应予支持。17 解释第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 18诉讼主体诉讼主体法人地位法人地位社会团体社会团体社会稳定社会稳定 广州一批业主维权人士一直在争取业主委员会能在民政局登记为社团法人，但至今没有结果。 物业管理条例第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。 广东省物业管理条例第六十五条 业主委员会作出的决定违反法律法规规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员签字同意该决定的业主委员会委员会委员承担民事责任。 业主委员会违反法律法规规定，严重侵害业主合法权益或者严重影响公共秩序的，由政府有关部门依法追究责任。19（二）共有部位及其利用。（二）共有部位及其利用。何为共有部位？何为共有部位？建筑区划内，业主专有部分以外的建筑物、构筑物及设施设备，不属于市政设施或者其他权利人的，都是共有部位。何为专有部分？何为专有部分？具备结构上的独立性、利用上的独立性，能够登记成为特定业主所有权的客体。共有部分的三个来源：共有部分的三个来源：法定共有法定共有：法律、法规规定为全体业主共有的。约定共有约定共有：具备专有属性，但建设单位通过合同或者广告，与买受人约定为业主共有的。天然共有天然共有：在构造上和使用上不具备独立性，仅为专有部分提供某些功能，与专有部分存在必然联系，不能单独作为所有权标的的部分。包括：构造部分、交通部分、设备部分与公共空间。20区分所有建筑物权属示意图区分所有建筑区分所有建筑专有部分专有部分共有部分共有部分法定共有法定共有约定共有定共有天然共有天然共有构造部分构造部分交通部分交通部分设施部分设施部分公共空间公共空间基础设施基础设施增益设施增益设施物业管理用房物业管理用房会所、车位会所、车位房屋房屋车位、摊位等车位、摊位等专有组成部分专有组成部分道路、绿地道路、绿地规划外车位规划外车位 司法解释也就天然共有部分作出了明确规定。天司法解释也就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间。分、公共设施设备部分和公共空间。 民一庭负责人答记者问民一庭负责人答记者问21实务中如何辨析共有还是专有实务中如何辨析共有还是专有法律法规（不包括地方性法规、规章和规范性文件）是否有明确规定？（法定共有）建设单位是否作出过宣传或允诺？（约定共有）能否单独交易？（天然共有）小区内的敏感资产：小区内的敏感资产：车位、学校、幼儿园、会所；建筑内外的敏感部位建筑内外的敏感部位：顶层露台、底层花园、地下室、架空层、设备层：不具备构造上与利用上的独立性，不能单独登记为所有权标的，能否作为附属的专有部分？万科专利户型户户带露台的房子22供电、供水、供气、供热、通讯、电视等设施属于供电、供水、供气、供热、通讯、电视等设施属于“其他权利人其他权利人”区分所有权纠纷司法解释区分所有权纠纷司法解释20082008年年6 6月公开征求意见稿月公开征求意见稿 第三条第三款 建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但根据法律、行政法规规定属于其他权利人所有的除外。区分所有权纠纷司法解释公布稿区分所有权纠纷司法解释公布稿 第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 23共有部位的合理利用（占有性利用）共有部位的合理利用（占有性利用）业主可以合理、无偿利用共有部位。日本建筑物法：“各共有人对于共有部分，得按其用法予以使用。”德国住宅所有权法：“共有所有权人在兼顾其他所有权人之权益时，有权对共有部分予以使用。” 台湾公寓大厦管理条例：“住户对共享部分之使用应依其设置目的及通常使用方法为之。但另有约定者从其约定。” 由此归纳出共有部位利用三原则：一是按照其本来的用途；二是正常地使用；三是不得损害其它共有人的利益。空调室外机、太阳能热水器、防盗门、商店招牌，不超过合理的限度就是合法的。区分所有权纠纷司法解释：第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。24共有部位的收益归谁所有？共有部位的收益归谁所有？（三方同意，收益归公）（三方同意，收益归公）常见有共有部位收益有：常见有共有部位收益有：1、共有停车位的收益；2、共有部位的广告收益；3、共有场地的经营收益；共有部位收益归业主共有是基本原则。共有部位收益归业主共有是基本原则。但应注意两个问题：但应注意两个问题：1、“收入收入”与与“收益收益”的区别。的区别。区分所有权纠纷司法解释：区分所有权纠纷司法解释：属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。 2、“大公大公”与与“小公小公”的问题。的问题。建设部住宅专项维修资金管理办法第十九条：建设部住宅专项维修资金管理办法第十九条：住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致受益人和负担人相一致的原则。权利义务相统一基础上的主体范围最小化，最有利于区分所有权的行使。权利义务相统一基础上的主体范围最小化，最有利于区分所有权的行使。 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业管理条例第五十五条 25（三）定价与收费（三）定价与收费1、物业费实行政府定价或者指导价不符合价格法价格法（1997年） 第三条 国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。 第十八条 下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价： (一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格； (二)资源稀缺的少数商品价格； (三)自然垄断经营的商品价格； (四)重要的公用事业价格； (五)重要的公益性服务价格。262、物业费实行政府指导价，是典型的“损不足以奉有余”。业主是不到城市人口10%的富裕阶层。物业企业中绝大多数员工是农民工。指导价制定者都是业主。指导价的制定并无科学依据。政府定价的本质，是在业主与物业企业双方市场博弈的过程中，以公权力援助业主，在市场天平上，把公权力的砝码加在业主一边。压低物业服务费从根本上不利于保护业主财产。物业管理管理最大意义在于物业的保值。273、物业费是业主的共同财产 物业费不等于物业企业的酬金。其中的90%以上用于物业养护、维修和支付其它公共开支。物业企业所得的酬金只占极少部分。从这个意义上说，物业费的主要部分属于业主共同财产。 欠交物业费的行为，首先是损害业主共同财产，其次是侵占其他业主利益，最后才是损害物业企业的利益。 由于物业费并不属于开发商或者物业企业的财产，故业主不应以履行抗辩权履行抗辩权为理由拒交或欠交物业费。 物业欠费在短期内导致业主生活质量下降，长期导致房屋价值贬损。一批商品房沦为新的贫民窟将是不可避免的。284、业主拒交物业费是损害业主共同利益的行为物业管理条例第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以物业服务企业可以向人民法院起诉。 物业纠纷司法解释 第六条 经书面催交，业主无正当理由无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 疑问： 如果业主以物业服务存在瑕疵、存在安全隐患、履行不符合约定、物业企业的过错导致自己损失等理由抗辩的，法院是否支持？29重庆春晖花园3期3栋高层住宅楼因半数业主未交由电梯费和物管费，共欠电力公司1万多元。5名物管员放弃了国庆假期挨户上门催收，仍未收齐。电力公司停电，500户居民受影响。“我们不是不愿交电梯费，这都是被迫的。”家住13栋601的马老先生说，楼上住户的空调水，总是飘进他家，他找物管好几次，却没得到解决。因此马老先生拒缴物管费和电梯电费有好几个月了。另一位业主蔡春蓉也对物管不满，她家楼下的烧烤店油烟机噪声极重，楼道排气管也坏了几个月，她家门外经常油烟阵阵，物管也没有解决。昨日，沈阳市大东区新家源小区业主王先生向本报反映，从5月17日起，该小区14号楼1单元的电梯、感应灯、对讲门都停止了使用，居民每天都得摸黑爬楼梯。王先生说，自2004年入住以来物业一直按照每平方米1.2元的标准收费，但因为电梯连续4年没有年检，他担心会有安全隐患，所以从去年6月起就没有继续交物业费。“最起码的安全都保障不了，我当然不能再交物业费了！”他家住在高层，78岁的母亲每天只能在家里待着，“想晒太阳都挺难。” 南京富丽山庄高层住宅的业主刘女士向本报投诉称，她家所住的高层住宅因电梯欠费已停过两次，现在刚刚恢复运行，电梯停运的原因是部分业主未缴费。刘女士说，少数业主拖欠电梯费导致电梯停运，这对缴费的业主很不公平，物业管理负有不可推卸的责任。12月20号一大早，重庆北部新区鸳鸯街道万兴家园6部电梯全部停电，物管办公室大门紧锁，里面空无一人。墙上新贴出一张告示：“由于部分业主欠费累计10万余元，本公司难以继续运营” 在百度搜索在百度搜索“电梯欠费电梯欠费”30他山之石他山之石台湾公寓大厦管理条例台湾公寓大厦管理条例 第第2121条条 区分所有权人或住户积欠应缴纳之公共基金或应分担或其它应负担之费用已逾二期或达相当金额，经定相当期间催告仍不给付者，管理负责人或管理委员会管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息。 第第2222条条 住户积欠依本条例规定应分担之费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一者百分之一者，由管理负责人或管理委员会促请其改善，于三个月内仍未改善者，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院强制其迁离强制其迁离。 前项之住户如为区分所有权人时，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分；于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者，管理负责人或管理委员会得声请法院拍卖之。 前项拍卖所得，除其它法律另有规定外，于积欠本条例应分担之费用，其受偿顺序其受偿顺序与第一顺位抵押权同。与第一顺位抵押权同。 第第4848条条 管理负责人、主任委员或管理委员无正当理由未执行本条所定促请改善或诉请法院强制迁离或强制出让该区分所有权之职务者，直辖市、县 (市) 主管机关处新台币一千元以上五千元以下罚锾，并得令其限期改善或履行义务、职务；届期不改善或不履行者，得连续处罚。31（四）违章搭建（自毁家园）（四）违章搭建（自毁家园）（一）形成违章搭建的根本原因形成违章搭建的根本原因1、过去长期困难居住条件下，居民养成的只顾自己眼前利益的不文明生活观念。2、业主群体缺乏权利意识、无人关心和管理公共事务。3、行政管理不到位，政府的规划、房管、城管、街道相互推诿。4、物业企业无权起诉，即使诉到法院，法院判决恢复原状，又难以执行。（二）常见的违章搭建形式（二）常见的违章搭建形式封闭阳台在露台上搭建房屋违章改变室内结构与功能或改建房屋在花园内建造房屋利用其它公共空地建造建筑物构筑物32违章搭建的民事责任（物权法）： 第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 违章搭建的行政责任（城乡规划法）： 第六十六条建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。 第六十八条城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。 33建设部住宅室内装饰装修管理办法建设部住宅室内装饰装修管理办法 （20022002） 第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为： （一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； （二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； （三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； （四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； （五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。 第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： （一）搭建建筑物、构筑物； （二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； （三）拆改供暖管道和设施； （四）拆改燃气管道和设施。 第十七条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。34物业纠纷司法解释物业纠纷司法解释 第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 他山之石他山之石台湾公寓大厦管理条例台湾公寓大厦管理条例 第8条 公寓大厦周围上下、外墙面、楼顶平台及不属专有部分之防空避难设备，其变更构造、颜色、设置广告物、铁铝窗或其它类似之行为，除应依法令规定办理外，该公寓大厦规约另有规定或区分所有权人会议已有决议，经向直辖市、县 (市) 主管机关完成报备有案者，应受该规约或区分所有权人会议决议之限制。 住户违反前项规定，管理负责人或管理委员会应予制止管理负责人或管理委员会应予制止，经制止而不遵从者，应报请主管机关主管机关依第四十九条第一项规定处理（由直辖市、县 (市) 主管机关处新台币四万元以上二十万元以下罚锾，并得令其限期改善或履行义务；届期不改善或不履行者，得连续处罚），该住户并应于一个月内回复原状。届期未回复原状者，得由管理负责人或管理委员会回复原状，其费用由该住户负担。 35（五）（五）“住改商住改商”与与“群租群租”1 1、为什么要限制、为什么要限制“住改商住改商”？ “住改商”是对住宅的非正常使用，可能损害其他区分所有权人的房屋价值，故法律要加以限制。2 2、利害关系人如何界定？、利害关系人如何界定？ 住改商的利害关系人应以不动产利益可能受到损害为界定的前提，而不是以安全或者安宁可能受到影响为界定标准。3 3、实务中打擦边球的住改商的行为认定困难。、实务中打擦边球的住改商的行为认定困难。 领取了营业执照的无疑是住改商，没有领照，实际营业的，如何认定住改商？教琴、教棋、补课、画室/廊、存货等，如果事实上改变了房屋的用途，影响到区分所有权人的房屋价值，应当认定为住改商行为。4 4、金融危机后，工商机关放宽利用住宅办公司的审批，是否意味着住改商合法？、金融危机后，工商机关放宽利用住宅办公司的审批，是否意味着住改商合法？ 行政审批不能处分民事权利。取得了经营的行政许可，并不意味着拿到了损害他人民事权利的许可证。36区分所有权纠纷司法解释：区分所有权纠纷司法解释： 第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。 1、“住改商”不适用“多数决”；2、妨害相邻权与“住改商”的不同：前者损害的是生活安宁和便利的权利，后者损害的是不动产价值； 前者要有损害事实与后果，后者不需要； 前者以相邻生活为基础，后者以不动产区分所有为前提； 前者权利人有容忍义务，后者没有。37关于群租关于群租上海市房地局关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）上海市房地局关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行） 第一条 居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租；一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。 “高房价下无奈的时尚”。不同社会阶层的不同诉求。 上海大学社会学系的顾骏教授认为，“群租”问题根本上是廉租房的问题，“群租”只有在廉租房的基础上才能解决。不要去管群租本身，而要去管群租带来的消极后果和它的派生效应，不要说“群租”是不允许的，而要说“群租”里的不安全是不允许的，打扰别人是不允许的。商品房的“群租”是向“贫民区”的回归，“群租”的对象是一部分没地方住、收入也不高的人。对这样的现象不应严厉处理。建议政府在市中心建立一些小面积的公寓，每个单元五六平方米，提供给低收入者。 群租不同于住改商：法律并不禁止；未改变居住用途；关系到社会公正问题；关系到庞大的城市低收入人群的生存条件。政府无力为他们解决居住问题，还要以公权力阻止他们因陋就简、克服困难的努力，既无法律依据，也无道义基础。 群租有如当年上海的亭子间、北京的大杂院、深圳的城中村，是一个时代的产物。38（六）物业服务企业的安全保障义务问题（六）物业服务企业的安全保障义务问题 若干案例中，法院判决物业企业未尽安全保障义务，对人身伤害承担赔偿责任。上海吊椅案，武汉高坠案。安全保障义务的法律规定：安全保障义务的法律规定： “从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。 最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第六条前述司法解释中的“等”、“其他”，能否包括物业服务企业？ 原征求意见稿第八条：“物业服务企业未尽合理限度内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。” 39国外法对安全保障义务主体的规定：国外法对安全保障义务主体的规定： 英国法：房屋占有者对造访者有“关注责任”； 美国、英国及台湾法：经营者对消费者承担“安全注意义务”， 美国法：土地利益占有人对进入其土地领域的人负有“安全注意义务”； 美国、英国、法国、日本法：承运人对旅客承担“安全注意义务”； 日本法：活动主办者对参与者、旅游组织者对旅客承担“安全注意义务” 。 由此归纳出安全保障义务主体的两个特征：由此归纳出安全保障义务主体的两个特征：一是占有和控制特定场所并享有其利益；二是能支配人的行为。 一、二、40物业服务企业的特点： 不是在自己的场地上经营； 与业主是雇用关系； 对场地和人和行为都不存在支配关系； 服务的对象是特定的； 双方的权利义务有合同约定。 物业管理条例第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。” 明确了违约责任。 如因违约而侵权，属于一般侵权责任。与未尽安全保障义务责任的区别：后者不需要证明义务人的过错，只要有损害发生而被害人没有过错，就推定是安全保障义务人的责任。 认为物业企业有安全保障义务，源于对物业企业身份的认识错位。理论上大家都同意物业企业是业主雇来提供服务的，但在具体案件中，又情不自禁地把物业企业当成万能管理者。即平时把物业企业看作小保姆，索赔时又把它当成了大当家。 41谢谢倾听！以上不当之处，请大家指正。需要此课件的，函索即奉！42