惠州惠州TCLTCL江北江北1414号地项目号地项目前期策划定位前期策划定位报告补充报告补充谨谨呈：呈： 惠州惠州TCLTCL房地产开发房地产开发有限公司有限公司 本报告基于上午双方开会，以及贵司反馈，针对以本报告基于上午双方开会，以及贵司反馈，针对以下问题：下问题：1 1、集资、经济适用房等项目会不会分流客户群？、集资、经济适用房等项目会不会分流客户群？2 2、取消四房改做小户型的可行性？、取消四房改做小户型的可行性？3 3、项目住宅能否改建多层？、项目住宅能否改建多层？4 4、商业能否改做大商业？、商业能否改做大商业？存有疑虑的前提下，并结合贵司提出要快速、低成存有疑虑的前提下，并结合贵司提出要快速、低成本操作项目的目的，我们进一步研究市场之后，提本操作项目的目的，我们进一步研究市场之后，提供的解决方案。供的解决方案。市场分析市场分析v区域竞争分析区域竞争分析v相关人士访谈相关人士访谈解决问题1区域竞争分析区域竞争分析产品产品金世界花园金裕碧水湾金城广场江畔花园美景台云山花园兴业家园50 100 150 200 250 300 平面复式平面户型面积区间v江北片区市场推出的平面户型产品居于120170平方米之间；v推出的复式产品面积在220280平方米之间；v120平方米以下的中小户型是市场空白。复式户型面积区间已入住面积区域竞争分析区域竞争分析价格价格500100015002000250035003000金裕碧水湾 江畔花园金世界花园价格金城广场云山花园兴业家园v目前市场在售楼盘售价在26003000元平方米之间；v集资房、经济适用房等物业的价格在5001000元/平方米之间（惠州媒体公布、业内访谈透露）。在售已经入住集资房、经济适用房等兴业家园云山花园区域竞争分析区域竞争分析品质品质低江畔花园金裕碧水湾金世界花园金城广场高低低低楼盘品质“十”字分析图市场供应以高品质楼盘为主区域竞争分析结论区域竞争分析结论1 1、市场现状：、市场现状：中高端品质楼盘为主；2 2、产品方面：、产品方面：120平方米以下的户型是市场空白；3 3、价格方面：、价格方面：市场均价在26003000元/平方米之间面对这样的市场状况，中小户型有市场吗面对这样的市场状况，中小户型有市场吗？相相关关人人士士访访谈谈客户访谈接受访谈人员访谈内容摘要访谈结论12月31日制定及细化访谈问卷（针对江北微利房、经济适用房等深化访谈问卷）1月3日5日对10多位地产人士、政府相关人士及消费者行深度电话及当面访谈12月31日寻找访谈对象客户访谈客户访谈接受访谈人员接受访谈人员1、政府相关人士 政府规划部门某工作人员 政府规划部门某规划师 政府部门某电脑维护人员 邮政系统职工2、地产相关人士 世联地产惠州分公司某项目策划师 世联地产惠州分公司某策划人员 惠州金地置业某项目经理兼主策划师 惠州天宏房产经纪有限公司某经理 惠州金宝房地产开发有限公司某经理 惠州众望地产顾问公司某项目销售人员刘小姐 惠州众望地产顾问公司某项目销售人员林小姐 惠州金世界房地产销售有限公司某项目销售主管陈小姐 深圳华彦房产经纪有限公司惠州项目某销售人员陈先生3、消费者 惠州平安保险公司某工作人员 惠州东胡花园、金城广场业主陈女士 惠州江北云山花园某批发店商铺经营业主政府相关人士4位；地产相关人士9位；消费者3位；相相关关人人士士访访谈谈客户访谈接受访谈人员访谈内容摘要访谈结论政府相关人士访谈摘要地产人士访谈摘要消费者访谈摘要“一般政府机关自有土地，用于建员工住房，都是集资房、微利房等类型的。”“不过有的员工买了房之后，有转手卖出去的，价格比较低。”“买这些房子的人，都是出租出售，从中赚一笔钱而已。”“有的政府等会转卖，或者与公司企业开发，这样做出来的房子要比市场上的商品房便宜很多。”“买集资房的一般是想出租赚点钱，或者是直接转手卖出去也赚点钱。”“目前市场上很多滞销的大户型（130平米以上的），据说有改成小户型再买的想法。”“未来12年市场上将要推出推出的小户型（2550平米之间）预计10万平米以上。但是江北市场还没有出现以小户型为主的楼盘。”“这些房子的品质比商品房低，工程质量也不如商品房好。”“买集资房的人有一部分，都是些原住居民、或者是些家里闲散资金充裕的群体。”“虽然商品房贵，但是有保障，还是愿意买，象集资房那样的感觉没有什么保障。”“我们外地来的，在这里安家，买个房子就要有保障，还是买商品房，贵就贵点。”“再买房就是考虑投资，价钱合适，就卖啦，比如集资房、微利房，对产权不放心，再说现在买二手房的人也很精的，对产权什么的都懂的。”相相关关人人士士访访谈谈客户访谈接受访谈人员访谈内容摘要访谈结论访谈访谈结论结论相相关关人人士士访访谈谈客户访谈接受访谈人员访谈内容摘要访谈结论1 1、集资房、经济适用房等物业市场接受度：、集资房、经济适用房等物业市场接受度：v政府相关人士：购集资房、经济适用房等物业纯粹是为短期内出租出售赚钱；v本地原住居民：一种是经济实力较强的购此类房出租出售赚钱，另一种是解决居住问题；v外地来惠群体：为保障利益，绝大多数不会购此类房，只会购买商品房。2 2、集资房、经济适用房等物业价格比商品房低，主要吸引集资房、经济适用房等物业价格比商品房低，主要吸引投资赚钱的消费群体，会分流部分投资客户，对自住客投资赚钱的消费群体，会分流部分投资客户，对自住客户的影响不大户的影响不大。定位方向二定位方向二v客户定位客户定位v产品定位产品定位v市场定位市场定位解决问题2基于项目实现短平快目标的市场定位修正基于项目实现短平快目标的市场定位修正惠州江北新区经济实惠大众楼盘惠州江北新区经济实惠大众楼盘突出城市新区价值 突出楼盘较高性价比、且价格实惠项目相关消费群体置业因子分析项目相关消费群体置业因子分析客户类型客户类型购房主要关注点购房主要关注点特特 征征主力需求主力需求户型户型契合契合度度TCL员工、工作五年内的企业白领、工作三年内的公务员安全、配套、交通、总价、舒适度、品质自住、也作过度居住2房/3房周边外来五年内的居民、换房客户（首次置业群）、附近外来个体生意人群安全、品质、总价、配套、交通、舒适度、升值潜力对购房有刚性需求，换房自住，价格是首要考虑因素2房/3房 工作三年内的白领、周边工厂工薪阶层以及周边租户价格、总价、品质、升值潜力过渡性居住1房/2房 企业中层管理人员、工作五年内的公务员配套、品质、交通、价格、升值潜力偏向中大户型，要改善生活环境3房 其他投资客等升值潜力、回报率、总价经济实力较强、一般需求以中小户型为主小户型 客户购房是以改善居住为主项目客户定位修证项目客户定位修证核心核心客户群客户群TCL员工、工作五年内的企业白领、工作三年内的事业单位职工和工作五年内的公务员等重重点点客客户户群群周边外来五年内的居民、换房客户（首次购房群）、附近外来个体生意人群、工作三年内的公务员和白领、工薪阶层客客游游离离户户群群中层管理人员以及周边租户人群偶偶得得客客户户部分投资客以及其它区域客户群群本项目客户群主要以首次置业为主，且主要来自江北区域。项目产品定位再论证依据项目产品定位再论证依据v中高端品质楼盘v120平方米以下产品市场空白v均价26003000元/平方米v惠城市场130平方米以上的大户型滞销v未来惠城市场的主导产品小户型市场环境市场环境项项目目自自身身价价值值城市中的位置江北中心区周边区域未来规划好、现状一般四至周边环境较差周边配套生活便利、配套齐全交通进入性交通便利昭示性昭示性较好瞄准市场空白锁定中低客户需求v投资赚钱的集资、经济适用房市场现状竞争户型面积区间套数比一房4045m215%两房65-75m235%三房经济三房80-90m240%居家三房95-105m210%产品定位修证产品定位修证上限：规避市场主流中户型面积，小于110平方米/套；下限：迎合惠州整体市场畅销的主流产品（小户型），区域无小户型项目的市场现状，结合特定消费群的需求，约为4045平方米/套。主力：根据目前市场的空白及潜在客户群体的置业需求，并结合客户访谈和市场在售楼盘的销售情况，约为6090平方米/套；定位方向三定位方向三户型分布建议户型分布建议多层全部做规划布局建议多层全部做规划布局建议解决问题3 类型类别街铺多层小高层独立占地住宅裙楼入市速度（从施工到取得销售许可的时间）快与住宅同步中慢销售速度快快多数较快弹性较大市场案例畅销东江学府雍逸园惠泽南苑东湖花园南山美地金旺新苑东湖花园东江学府东湖花园雍逸园滞销碧水湾南翠花园金旺新苑多层施工速度快、销售速度适中、市场接受程多层施工速度快、销售速度适中、市场接受程度高度高可借鉴平面可借鉴平面1 1：多层一梯两户：多层一梯两户可借鉴平面可借鉴平面2 2：多层一梯两户：多层一梯两户基于基于“商业价值最大化商业价值最大化”的研究思路的研究思路市场商业现状分析市场商业现状分析项目商业全价值分析项目商业全价值分析本项目商业规划建议本项目商业规划建议商业的适度性分析商业的适度性分析解决问题4商业商业的的适度性分析适度性分析商业规模适度性商业规模适度性城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积。理的服务面积。一般城市居住区商业设施指标 人均商业服务建筑面积 居 住 区 类 别合理服务半径800-1000平方米 0.7-0.91m2/人城市居住区规划设计规范国际类比社区商业规划指标：商业规模比0.027 ：1 A.C.PERRY：邻里住区理论集合住宅：日本光丘花园城社区商业面积：住宅面积江北片南区控制性详细规划用地规划图规划住宅建筑面积商业规模比0.027:1指标 规模覆盖区域：江北南区居住商贸区399.83万m210.8万m2规划居住人口数量11.5万商业规模比0.9：110.35万m2本项目本项目商业覆盖范围商商业业规规模模的的适适度度性性分分析析市场商业现状分析市场商业现状分析运营运营状况状况商业项目商业项目规模规模业态业态经营状经营状况况备注备注在建金城广场商业建面6000平米左右/2层主题商场等已建成/招商中据调查05年推出金世界银座建面1000平方米超市、精品店等招商中周边居民和工厂工人消费已开张运营新世纪购物广场建面6000平米左右超市较好以周边居民和工厂打工人群万佳福购物广场2层/建面4000平米左右超市/服装十分清淡以打工人群为主云山购物广场1层/建面4000平米左右手机店/美容店等较冷清消费以附近工人为主/江畔花园商铺建面5000平米左右社区医疗、药品店等较好小区住户及周边居住人群江北丽日购物广场建面1.4万平米/共3层精品店/超市等正在建设中05年推出未建金世界购物广场建面8.5万平米规划中（未建）据调查06年推出已经开张运营的商业规模3.3万m ；在建的商业规模达0.7万m ；未来将建的商业规模达8.5万m ；商业规模总计12.5万m其他零星商业街铺规模未统计在内按照现有的商业规模按照现有的商业规模（12.512.5万万mm ），市场已经饱和市场已经饱和项目商业全价值分析项目商业全价值分析1、市场在售楼盘的商铺面积均偏大2、市场在售楼盘的商铺一般是一层，实用价值低3、市场在售楼盘的商铺人气较低，很多处于停顿或者长期招商状态1、整体商业氛围较差、消费力有限2、片区商业规模达10万平方米，但氛围较差昭示性好，工厂职工和云山花园及项目北边住户服务型商铺项目商业全价值分析结项目商业全价值分析结论论2 2商业价值排序：商业价值排序：CCB B A AB BA AC C位于两条路的交汇处，商业价值最大，昭示性最强，且未来该区域将是江北主要的商业聚集地，更彰显其价值对外昭示性好，但是临近主干道，车流量太大，主要以小区业主和外来客户服务型商铺方位邻街状况昭示性车流价值人流价值A云山东路 B城市干道 C云山路和城市干道交汇处 商铺的总体规划商铺的总体规划17961796平方米平方米项目商业全价值分析结项目商业全价值分析结论论1 1项目周边未来具有大的潜在消费群项目周边未来具有大的潜在消费群江北商业状况分析结论江北商业状况分析结论江北楼盘商业江北楼盘商业“点点”式式分析结论分析结论与已开张、未来开张的商业相比，项目综合价与已开张、未来开张的商业相比，项目综合价值较低，不适宜做大商业值较低，不适宜做大商业类别位置人流车流综合备注本项目66.5618.5江北丽日购物广场99927在建项目未运营金城广场8882419.5已建招商项目金世界银座676.5新世纪购物广场77.5721.5正常经营中万佳福购物广场77721正常经营中云山购物广场6.56618.5正常经营中江畔花园商铺66618社区商业金世界购物广场6.566.519未建项目地段人流车流价值对比分析地段人流车流价值对比分析分值越高，商业价值越高项目商业全价值分析项目商业全价值分析3 3本项目商业规划建议本项目商业规划建议项目商业价值分析核心结论提炼项目商业价值分析核心结论提炼1、国际通行区域商业市场规划指标分析：区域适度商业规模为10.3510.8万平方米2、以现有商业规模核定，片区商业规模已经饱和v已经开张运营的商业规模3.3万m ；v在建的商业规模达0.7万m ；v未来将建的商业规模达8.5万m 3、本项目所处位置商业价值相对于其它商业价值较低区域商业区域商业规模已经规模已经饱和饱和本项目本项目不适宜不适宜做大商做大商业业云山东路云山东路本本项目商业总体规划建议：项目商业总体规划建议：26602660平方米平方米城 市 次 干 道沿街面：约沿街面：约105105米米 商铺层数：商铺层数：1 1层层高：高：6 6米米 开间：开间：5 5米米 进深：进深：1515米米总面积：总面积：1575M1575M2 2 铺位数：铺位数：2121个个商铺层数：商铺层数：2 2层层 呈半圆形呈半圆形 总面积：总面积：500 M500 M2 2 沿街面：约沿街面：约4444米米 商铺层数：商铺层数：1 1层层高：高：6 6米米 开间：开间：5 5米米 进深：进深：1313米米总面积：总面积：585M585M2 2 铺位数：铺位数：9 9个个项目收益测算项目收益测算项目三个方案收益对比分析项目三个方案收益对比分析总收益测算总收益测算总成本估算总成本估算项目市场定位方向回顾项目市场定位方向回顾本次只是初步的经济测算，仅供决策参考。项目市场定位方向回顾项目市场定位方向回顾项目市场定位方向项目市场定位方向1 1惠州江北精致社区典范惠州江北精致社区典范户型配比户型面积区间套数比两房投资两房60-65m215%舒适两房75-80m225%三房经济三房85-90m230%居家三房95-105m225%四房115-120m25%住宅面积22，424.00m2商业面积1，796.00m2项目市场定位方向项目市场定位方向2 2惠州江北新区经济实惠大众楼盘惠州江北新区经济实惠大众楼盘项目市场定位方向项目市场定位方向3 3基于项目目标选择多层物业建筑类型基于项目目标选择多层物业建筑类型户型配比户型面积区间套数比一房4045m215%两房65-75m235%三房经济三房80-90m240%居家三房95-105m210%住宅面积21，560.00m2商业面积2，660.00m2总用地 12，110.00建筑容积率 约 1.25商业面积 2，660.00住宅面积 15，200.00总成本估算总成本估算项目方案一总成本估算项目方案一总成本估算项目方案二总成本估算项目方案二总成本估算项目方案三总成本估算项目方案三总成本估算项目方案一：总成本估算项目方案一：总成本估算序号序号类别类别计算公式计算公式金额金额1总建筑面积24，220.002住宅面积22，424.003商业面积1，796.004住宅售价2，600.005商业售价8，800.006总售价商业售价+住宅售价 74，107，200.007建筑成本1，400.008地价（发展商提供）0.009建安成本总建筑面积X建筑成本33，908，000.0010管理费用建安成本X3%1，017，240.0011不可预见费用建安成本X3%1，017，240.0012公用设施专用基金（9+10+11）X2%718，849.6013销售费用总售价X3%2，223,216.001414成本合计成本合计8+9+10+11+12+138+9+10+11+12+133838，884884，545.60545.60项目方案二：总成本估算项目方案二：总成本估算序号序号类别类别计算公式计算公式金额金额1总建筑面积24，220.002住宅面积21，560.003商业面积2，660.004住宅售价2，300.005商业售价8，300.006总售价商业售价+住宅售价 71，666，000.007建筑成本1，200.008地价（发展商提供）0.009建安成本总建筑面积X建筑成本29，064，000.0010管理费用建安成本X3%871，920.0011不可预见费用建安成本X3%871，920.0012公用设施专用基金（9+10+11）X2%616，156.8013销售费用总售价X3%2，149，980.001414成本合计成本合计8+9+10+11+12+138+9+10+11+12+133333，573573，976. 80976. 80项目方案三：总成本估算项目方案三：总成本估算序号序号类别类别计算公式计算公式金额金额1总建筑面积17，860.002住宅面积15，200.003商业面积2，660.004住宅售价2，000.005商业售价7，800.006总售价商业售价+住宅售价 51,148,000.007建筑成本800.008地价（发展商提供）0.009建安成本总建筑面积X建筑成本14，288，000.0010管理费用建安成本X3%428，640.0011不可预见费用建安成本X3%428，640.0012公用设施专用基金（9+10+11）X2%302，905.6013销售费用总售价X3%1，534，440.001414成本合计成本合计8+9+10+11+12+138+9+10+11+12+131616，982982，625.60625.60总收益测算总收益测算项目方案一总收益测算项目方案一总收益测算项目方案二总收益测算项目方案二总收益测算项目方案三总收益测算项目方案三总收益测算项目方案一：总收益测算项目方案一：总收益测算序号序号类别类别计算公式计算公式金额金额1销售收入74，107，200.002税费总售价税率3，779，467.203总成本38，884，545.604利润总额利润总额1-2-331443187.2031443187.205所得税415%4716478.086净利润净利润4-526726709.1226726709.127税前成本利润率税前成本利润率4380.86%80.86%8税后成本利润率税后成本利润率6368.73%68.73%项目方案二：总收益测算项目方案二：总收益测算序号序号类别类别计算公式计算公式金额金额1销售收入71，666，000.002税费总售价税率3，654，966.003总成本33，573，976. 804利润总额利润总额1-2-334437057.2034437057.205所得税415%5165558.586净利润净利润4-529271498.6229271498.627税前成本利润率税前成本利润率43102.57%102.57%8税后成本利润率税后成本利润率6387.19%87.19%项目方案三：总收益测算项目方案三：总收益测算序号序号类别类别计算公式计算公式金额金额1销售收入51，148，000.002税费总售价税率2，608，548.003总成本16，982，625.604利润总额利润总额1-2-331556826.4031556826.405所得税415%4733523.966净利润净利润4-526823302.4426823302.447税前成本利润率税前成本利润率43185.82%185.82%8税后成本利润率税后成本利润率63157.95 %157.95 %项目三个方案收益对比分析项目三个方案收益对比分析项目方案一总收益估算项目方案一总收益估算1 1、三个方案总成本对比分析：、三个方案总成本对比分析：序号序号类别类别计算公式计算公式金额金额1销售收入74，107，200.002税费3，779，467.203 3总成本总成本3838，884884，545.60545.604利润总额1-2-331443187.205所得税415%4716478.086净利润净利润4-526726709.1226726709.127税前成本利润率4380.86%8税后成本利润率6368.73%项目三个方案收益对比分析项目三个方案收益对比分析序号序号类别类别计算公式计算公式金额金额1销售收入71，666，000.002税费3，654，966.003 3总成本总成本3333，573573，976.80976.804利润总额1-2-334437057.205所得税415%5165558.586 6净利润净利润4-54-529271498.6229271498.627税前成本利润率43102.57%8税后成本利润率6387.19%项目方案二总收益估算项目方案二总收益估算序号序号类别类别计算公式计算公式金额金额1销售收入51，148，000.002税费2，608，548.003 3总成本总成本1616，982982，625.60625.604利润总额1-2-331556826.405所得税415%4733523.966 6净利润净利润4-54-526823302.4426823302.447税前成本利润率43185.82%8税后成本利润率63157.95 %项目方案三总收益估算项目方案三总收益估算方案一方案二方案三多5，310，568.80元多21，901，920.00元多16，591，351.20元2 2、三个方案净利润对比分析：、三个方案净利润对比分析：方案三方案二方案一多2，448，196.18元多96，593.32元方案二方案一多2，544，789.50元方案三方案一1 1、从成本分析得出，方案三最为节约成本；、从成本分析得出，方案三最为节约成本；2 2、从最终项目净利润收益分析得出，方案、从最终项目净利润收益分析得出，方案二收益最大；二收益最大；3 3、基于项目追求、基于项目追求“短平快短平快”的目标，建议的目标，建议选择方案三。选择方案三。收益对比分析结论收益对比分析结论敬祝敬祝项目完美成功！项目完美成功！THE ENDTHE END