白水县市场分析报告陕西齐月置业市场部陕西齐月置业市场部2012年年7月月19日日目录一一白水县概况白水县概况二二白水县城镇规划白水县城镇规划三三白水县经济状况白水县经济状况四四房地产市场概况房地产市场概况五五总总结结客群分析客群分析六六目录一一白水县概况白水县概况二二白水县城镇规划白水县城镇规划三三白水县经济状况白水县经济状况四四房地产市场概况房地产市场概况五五总总结结客群分析客群分析六六第一章：白水县概况 白水县位于陕西省东北部，处于关中平原与陕北高原的过渡地带，县联结关中与陕北的咽喉要地，因境内白水河而得名。白水县地处东经1091610945，北纬3543527之间，东隔洛河与澄城县相望，南接蒲城县有五龙山相隔，西接铜川市郊区与渭北黑腰带相连，北以黄龙山、雁门山为界，与宜君、黄龙、洛川三县毗邻。全县总面积986.6平方公里，其中耕地面积72万亩，辖7镇3乡，194个行政村，总人口30万人。白水县简介第一章：白水县概况白水县区域图第一章：白水县概况小结根据实地的调查发现，白水县属于国家级的贫困县城。根据实地的调查发现，白水县属于国家级的贫困县城。白水县的地理环境很差，比较偏僻。从进入县城的主要干道来说，白水县的地理环境很差，比较偏僻。从进入县城的主要干道来说，道路极其不平整，泥泞不堪。而主街道仓颉路也并不繁华。而整道路极其不平整，泥泞不堪。而主街道仓颉路也并不繁华。而整个县城建设的情况来看，各项基础设施都比较缺乏，也无大型的个县城建设的情况来看，各项基础设施都比较缺乏，也无大型的项目建设。项目建设。县城共有人口县城共有人口30万，人均收入很低，该县农民收入大大低于万，人均收入很低，该县农民收入大大低于国家的平均水平，也低于渭南市的人均收入。而且白水县人民的国家的平均水平，也低于渭南市的人均收入。而且白水县人民的思想比较守旧，观念陈旧，对于较大的支出，不仅缺乏购买欲望，思想比较守旧，观念陈旧，对于较大的支出，不仅缺乏购买欲望，也完全没有购买能力。也完全没有购买能力。目录一一白水县概况白水县概况二二白水县城镇规划白水县城镇规划三三白水县经济状况白水县经济状况四四房地产市场概况房地产市场概况五五总总结结客群分析客群分析六六第二章：白水县城镇规划城区空间发展方向是“加强内整，做好外限，营造绿心，东扩北进，西延南控”。规划主城区将形成“两心、三轴、五大功能区”的发展格局。区域行政规划图目录一一白水县概况白水县概况二二白水县城镇规划白水县城镇规划三三白水县经济状况白水县经济状况四四房地产市场概况房地产市场概况五五总总结结客群分析客群分析六六经济指标财政收入快速增长金融形势稳定工业生产快速增长，企业效益有待提高前两个月，全县规模以上工业企业完成产值18510万元，同比增长70.2%，增速比全市平均水平高64个百分点。主要工业产品产量：原煤10.32万吨，同比增长14.2；发电量10201万度，同比增长64.9；白酒790吨，同比增长29.5。前两个月，全县地方财政收入累计完成2131万元，同比增长69.8%。全县金融机构存款余额470726万元，同比增长13.9%，各项贷款余额154466万元，同比增长23.0%。固定资产投资增长较快截止2月底，全县固定资产投资完成14527万元，同比增长36.9%，增速比全市平均水平高5.5个百分点。分产业看，第一产业投资完成17万元，同比下降5.6%，第二产业投资完成3300万元，同比增长32.0%，第三产业投资完成11210万元，同比增长1.7倍第三章：白水县经济状况目录一一白水县概况白水县概况二二白水县城镇规划白水县城镇规划三三白水县经济状况白水县经济状况四四房地产市场概况房地产市场概况五五总总结结客群分析客群分析六六第四章房地产概况白水县房地产市场供应量及去化率情况名称供应量备注总占地22万平总建面55万平平均容积率2.5总户数5000户平均面积（户）110均价2700元/去化率35%左右白水县房地产市场供应量自白水县房地产市场供应量自2010年年11月月-2012年之间共供应建筑用地年之间共供应建筑用地22万平、总建万平、总建面达到面达到55万平、平均容积率在万平、平均容积率在2.5、共供应房屋、共供应房屋5000套、户型平均面积在套、户型平均面积在110左右，左右，均价在均价在2700元元/。整体去化情况不是很乐观，除了廉租房去化率能达到。整体去化情况不是很乐观，除了廉租房去化率能达到70%以外，其以外，其他项目去化率均在他项目去化率均在50%以下，平均去化率为以下，平均去化率为35%。按以上数据分析，市场供应量远远。按以上数据分析，市场供应量远远大于市场去化量。大于市场去化量。项目名称项目名称张坡安居小区张坡安居小区(廉租房廉租房)幸福居幸福居瑞都花园瑞都花园居苑华城居苑华城泉鑫御苑泉鑫御苑泉馨苑泉馨苑元木秀城元木秀城项目楼盘比较密集，主要集中在仓颉路两边。 县城一共有县城一共有7 7个在售楼盘、个在售楼盘、6 6个住宅商品房项目，一个是廉租房项目。楼盘比较密个住宅商品房项目，一个是廉租房项目。楼盘比较密集，主要集中在仓颉路两边。比较密集，主要集中在仓颉路两边。集，主要集中在仓颉路两边。比较密集，主要集中在仓颉路两边。第四章房地产概况县城各楼盘类型第四章房地产概况个案基本信息第四章房地产概况个案基本信息从目前销售状况来看，定价越低的项目去化率会相对较高一些。从目前销售状况来看，定价越低的项目去化率会相对较高一些。项目名称项目名称建筑类别建筑类别全部户型、面全部户型、面积积户型比例户型比例热销户型、面热销户型、面积积元木秀城元木秀城高层、小高层住宅3-2-1：112、116、117、2-2-1:85、90、93118、1213-2-1中112占40%居苑华城居苑华城高层住宅2-2-1:106、102；3-2-1:114.62、114.04；3-2-2:128.84、120.82、127.463-2-1:114占20%多3-2-1:114左右第四章房地产概况个案基本信息户型配比项目名称项目名称建筑类别建筑类别全部户型、面全部户型、面积积户型比例户型比例热销户型、面热销户型、面积积瑞都花园瑞都花园高层住宅3-2-1:111.92、116.58、105.58；2-2-1:87.773-2-1:105.58；2-2-1:87.77幸福居幸福居高层住宅、公寓2-1-1:79.78；1-1-1:39.89（10套）2-1-1占90%二室2-1-1:79.78第四章房地产概况个案基本信息户型配比居苑华城户型图居苑华城户型图第四章房地产概况户型图展示第四章房地产概况居苑华城户型图居苑华城户型图户型图展示第四章房地产概况幸福居幸福居户型图户型图户型图展示瑞瑞 都都 花花 园园 户户 型型 图图第四章房地产概况户型图展示第四章房地产概况二室2-1-1:79.78楼盘名称元木秀城居苑华城瑞都花园幸福居张坡安居小区（保障性）泉鑫御苑泉馨苑销售价格（元/平米）未定价2760元2600元（商铺售价7000-1万2）2700-2800元2000元2680元2800元销售情况未售40%在售不到50%70%50%-60%10%（前期排号）各楼盘实收均价白水县这七个楼盘除去张坡安居小区这一保障性住房项目定价在白水县这七个楼盘除去张坡安居小区这一保障性住房项目定价在2000元起价，一个元起价，一个项目尚未开盘以外，其他项目均定价为项目尚未开盘以外，其他项目均定价为2600-2800之间。之间。第四章房地产概况白水县部分项目调查情况居苑华城白水首席高档住宅社区元木秀城城市新门户百亩生态城幸福居期白水首座活性创富公寓瑞都花园绿色健康居住小区，健康全能城市生活楼盘名称楼盘名称推广主题推广主题推广情况分析售楼部都比较简易。（元木秀城和居苑华城算是当地较大项目）楼盘的宣传力度并不到位，方式单一，宣传单页缺乏创意。宣传方式主要集中为：各乡镇派单，散发彩页，部分项目会在仓颉广场做外展。第四章房地产概况推广情况分析第四章房地产概况 白水县的房地产市场仍处于培育期，没有引入很好的白水县的房地产市场仍处于培育期，没有引入很好的开发理念和先进经验，没有很高的规划设计思想和营销手开发理念和先进经验，没有很高的规划设计思想和营销手段。段。 对于县城部分楼盘在调研时发现，除了幸福居对于县城部分楼盘在调研时发现，除了幸福居项目项目主要是以主要是以8080面积为主，其他几个项目均是以面积为主，其他几个项目均是以110110以上的以上的大户型为主。但是每个楼盘的热销房源又是以大户型为主。但是每个楼盘的热销房源又是以8080-100-100的小户型主，所以在规划及户型配比上也存在一定问题。的小户型主，所以在规划及户型配比上也存在一定问题。小结目录一一白水县概况白水县概况二二白水县城镇规划白水县城镇规划三三白水县经济状况白水县经济状况四四房地产市场概况房地产市场概况五五总总结结客群分析客群分析六六客户类型客户分类客户分类特特 征征公务员追求稳定，有住房公积金及稳定收入，对价格不太敏感教师等积累多，经济实力强，对仓颉路区域物业前景看好私营企业主经济实力强，对价格不太敏感，需求户型较大商铺店主、生意人 改善居住环境，看好仓颉路区域物业农民对价格相当敏感，对朝向很看重镇区客户、投资客积累多，经济实力较强，看重安全，对价格相当敏感第五章客群分析目标客户分析u白水县城所开楼盘的针对受众分为农民、公务员、教师、私企、和个体户这几方面。u第一次置业的比重占有相当大的比例。（80%：20%）u年龄都主要集中在30-40岁左右。第五章客群分析县城相对落后，人均收入不高，因此来询问的人群最注重最关心的问题就是价格，而县城相对落后，人均收入不高，因此来询问的人群最注重最关心的问题就是价格，而且房地产市场持有观望态度。且房地产市场持有观望态度。目标客户归类分析为解决住房问题的刚需族，通常是第一次置业为解决住房问题的刚需族，通常是第一次置业对价格比较敏感对价格比较敏感关心楼体的朝向，偏爱南北通透的户型关心楼体的朝向，偏爱南北通透的户型大部分潜在客户都持有观望态度，认为房价仍有下跌余地大部分潜在客户都持有观望态度，认为房价仍有下跌余地第五章客群分析目录一一白水县概况白水县概况二二白水县城镇规划白水县城镇规划三三白水县经济状况白水县经济状况四四房地产市场概况房地产市场概况五五总总结结客群分析客群分析六六第六章总结综合分析由于白水县属于贫困县，人均收入较低，人民思想观念陈旧，缺乏置业能力。各大售楼部情况皆不景气，尤其是到了现在的淡季。售楼部门前冷落，上客量偏低，而最终可以成交的更是寥寥无几。元木秀城属于该地最大的项目，配套设施也相对齐全，但是售楼部成立将近一年却迟迟未开盘就是因为当地的房地产市场不景气，没有发展的潜力。所以经过调查可以认定，该县城的楼盘缺乏市场，并不能带来利润，目前也没有升值的潜力。谢谢观赏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