贵州省玉屏县贵州省玉屏县“侗乡汤院侗乡汤院”温泉度假酒店项目建议书温泉度假酒店项目建议书项目背景1 1玉屏旅游前景玉屏旅游前景 据预测，到据预测，到2020年，全域所需床位数约年，全域所需床位数约25400张；到规划末期（张；到规划末期（2025年），年），全域所需床位数约全域所需床位数约69100张。张。 重点扩大中档星级酒店，适度发展高档星级酒店，高、中、低档住宿设施重点扩大中档星级酒店，适度发展高档星级酒店，高、中、低档住宿设施结构控制在高档结构控制在高档10-25%，中档，中档60-70%，低档，低档5-30%。同时大力发展特色民。同时大力发展特色民宿、星级农家乐、度假酒店、青年旅舍、生态庄园、商务连锁酒店、生态营宿、星级农家乐、度假酒店、青年旅舍、生态庄园、商务连锁酒店、生态营地等住宿业态，形成丰富的住宿体验。地等住宿业态，形成丰富的住宿体验。 2015年游客接待量达年游客接待量达260万人次，总体上呈高速增长态势，力争到万人次，总体上呈高速增长态势，力争到2020年，年，接待旅游总人数突破接待旅游总人数突破600万人次。万人次。2 2玉屏酒店现状玉屏酒店现状 酒店同质化，缺少有文化特色的度假酒店。项目分析1 1项目区位条件项目区位条件 项目位置 2 2项目现状条件项目现状条件 2 2项目现状条件项目现状条件 33业主需求业主需求1 1、总用地面积、总用地面积 ：依据规划方案确定：依据规划方案确定2 2、接、接 待待 规规 模模 ：150 150 床（床（100100间客房）间客房）项目开发方向建议S W O TS W O T开阔的视野与景观依山傍水，良好的生态环境温泉资源交通便利W 劣势（Weaknesses）S 优势(Strengths) 整个县域客房整体价格较低丙溪乡村旅游配套现状不足品牌的认可度弱玉屏旅游迅速发展,发展前景喜人玉屏酒店同质化明显，缺少有品质、有文化品味的度假酒店政府强力打造云起小镇（特色小镇），本项目也是云起小镇重要组成部分，可争取政府优惠政策县域其他乡村度假产品O 机会（Opportunities）T 威胁（Threats）1SWOT1SWOT分析分析 1. 1.度假酒店消费市场细分化：在不同消费层级的需求促动下，衍生了诸如高端度假品牌、中档度假公寓品度假酒店消费市场细分化：在不同消费层级的需求促动下，衍生了诸如高端度假品牌、中档度假公寓品牌、主题民宿客栈等一系列牌、主题民宿客栈等一系列“高中低高中低”结合的度假酒店类型，未来市场度假型酒店市场类型的细分化将成为一结合的度假酒店类型，未来市场度假型酒店市场类型的细分化将成为一种趋势。种趋势。 2.2.度假酒店设计以度假酒店设计以“客客”为本：人性化、亲情化、自然化、智能化、个性化为本：人性化、亲情化、自然化、智能化、个性化而今，考虑到家庭度假的而今，考虑到家庭度假的需要，酒店设计会更加居家需要，酒店设计会更加居家; ;考虑到乡村生活的追捧，酒店设计会更加复古考虑到乡村生活的追捧，酒店设计会更加复古; ;考虑到科技应用的潮流，酒店设计考虑到科技应用的潮流，酒店设计会大胆创新。会大胆创新。 3.3.度假酒店服务内容特色化：在仁安悦榕庄，游客可以骑乘牦牛或者马进入酒店，或者在度假酒店服务内容特色化：在仁安悦榕庄，游客可以骑乘牦牛或者马进入酒店，或者在“藏式生活藏式生活”主主题下当一次真正的游牧民族题下当一次真正的游牧民族; ;北京的皇家驿栈，内有皇家餐饮、皇家泡浴、皇家歌舞，让游客彻底过一把当皇帝北京的皇家驿栈，内有皇家餐饮、皇家泡浴、皇家歌舞，让游客彻底过一把当皇帝的瘾的瘾; ;香港迪士尼乐园酒店，酒店可为游客提供香港迪士尼乐园酒店，酒店可为游客提供“迪士尼童话迪士尼童话”主题的浪漫婚礼服务主题的浪漫婚礼服务! !这些具有特色的服务内容，这些具有特色的服务内容，将成为度假型酒店的标签。将成为度假型酒店的标签。 4.4.度假酒店运营模式多样化：度假酒店运营模式多样化：海南富力地产与一呆网强强联手，实现海南富力地产与一呆网强强联手，实现“分时度假分时度假”居住新体验居住新体验; ;首家帐篷客酒店开业，洪清华称客房收入占比最好不超过首家帐篷客酒店开业，洪清华称客房收入占比最好不超过50%;50%;君澜酒店集团与同程旅游共同发布君澜酒店集团与同程旅游共同发布“君澜度假全流程模式君澜度假全流程模式”。多样化的运营模式，跨界的合作，将成为度假型酒店新的经营之道。多样化的运营模式，跨界的合作，将成为度假型酒店新的经营之道。 度假酒店发展现状度假酒店发展现状2 2、度假酒店解析、度假酒店解析在体验经济时代下，人们的消费观念不断更新，消费需求不断升级，他们对产品或服务“非大众化”的个性时尚体验的追求更加鲜明，他们在接受服务过程中更希望获得多重感官和情感的体验，并感受到自我身份的确认和肯定，享受到身心满足的愉悦。体验经济时代到来酒店服务个性化需求精品度假酒店精品度假酒店催 生精品酒店的精品酒店的3个关键特征个关键特征要被客人承认和接受，必须有某些让客人兴奋、要被客人承认和接受，必须有某些让客人兴奋、要被客人承认和接受，必须有某些让客人兴奋、要被客人承认和接受，必须有某些让客人兴奋、无法忘却、印象极深的无法忘却、印象极深的无法忘却、印象极深的无法忘却、印象极深的主题或文化主题或文化主题或文化主题或文化鲜明的主题鲜明的主题文化文化若能挖掘并满足客人度假的若能挖掘并满足客人度假的若能挖掘并满足客人度假的若能挖掘并满足客人度假的专门需求专门需求专门需求专门需求，便可能迅，便可能迅，便可能迅，便可能迅速获得青睐并成为口碑相传的速获得青睐并成为口碑相传的速获得青睐并成为口碑相传的速获得青睐并成为口碑相传的目的地酒店目的地酒店目的地酒店目的地酒店独具特色独具特色的功能的功能个性化的个性化的贴心服务贴心服务真正吸引见多识广的客人对酒店欲罢不能、重复真正吸引见多识广的客人对酒店欲罢不能、重复真正吸引见多识广的客人对酒店欲罢不能、重复真正吸引见多识广的客人对酒店欲罢不能、重复入住的不是酒店设计或设施，而是入住的不是酒店设计或设施，而是入住的不是酒店设计或设施，而是入住的不是酒店设计或设施，而是服务、服务和服务、服务和服务、服务和服务、服务和服务服务服务服务硬件永远有被超越的时候，只有服务品质才能恒久流传体验经济下的精品酒店，卖的就是体验经济下的精品酒店，卖的就是“体验体验”。围绕地域文化、建筑文化或装饰文化体现，通过别围绕地域文化、建筑文化或装饰文化体现，通过别出心裁的独特设计，赋予客人深刻的体验之旅出心裁的独特设计，赋予客人深刻的体验之旅深圳华兴寺菩提宾舍：在深圳东部华侨城华兴寺内打造的“禅”文化主题的精品酒店巴黎的加利福尼亚酒店：从大堂、电梯、餐厅到客房楼层，展示着4200多件油画、雕塑艺术真品，胜似一个美术馆 地域文化地域文化建筑文化建筑文化装饰文化装饰文化酒店在先天选址上所体现出的文化氛围，包括地域内的地域资源、历史遗存、文化形态等所营造的氛围酒店整体外观所表现出来的文化内涵，例如中世纪欧洲建筑、中国古文化、威尼斯水文化与建筑文化相对应的，体现在内部设计及装饰的文化内涵，大到整个建筑的内部设计，小到各种装饰品颐和安缦居：与颐和园仅一墙之隔，宛若私家园林的布局、明式家具的住家风格，将中式风格演绎到极致，甚至在度假村内种植许多和颐和园相同的树木鲜明的主题文化鲜明的主题文化精品酒店主要类型精品酒店主要类型主题型精品酒店主题型精品酒店主要分布在一些文化历史厚重的城市，结合当地的民风民俗或独特建筑来表现主题，开发文化主题型精品酒店，从而形成独特的文化、品位与个性，满足对文化有独特品位的高端客源的需求。如北京的安缦颐和、丽江的悦榕庄等。时尚型精品酒店时尚型精品酒店分布于走在我国经济发展前列的城市如上海、北京、广州、深圳等地，满足对尚高端客源的需求，因为这些地方既是精品酒店消费的主要客源地，也是引领消费时尚的前沿阵地。如广州的W酒店（未开业）、上海新天地88城市精品酒店地域型精品酒店地域型精品酒店我国地域辽阔，山川独特，风景各异，如三亚、丽江、张家界、九寨沟等地，借助风景各异，使之成为酒店独特的环境资源和其他酒店无法模仿与复制的特质，开发地域型精品酒店，满足对度假、休闲高端客源的需求。如三亚、丽江的悦榕庄、杭州的安缦法云酒店。参考案例参考案例悦榕庄悦榕庄悦榕酒店度假村集团悦榕酒店度假村集团 n悦榕庄集团以营造优雅浪漫，充满活力与异国情调的度假环境为顾客提供亲密的身心灵体验。 n作为全球顶尖精品度假村、公寓住宅及SPA的经营者，悦榕庄把环保意识完美融入于浪漫旅行中。旗下的酒店、度假村、公寓住宅、SPA、精品零售店及目的地俱乐部均提供了一个能够让人完全放松身心灵的“心静轩”。在以延承当地传统与保护环境的大前提之下，旗下的酒店与度假村均融合了亚洲传统及地区特色，在建筑及装潢摆设上大量采用当地特有的天然建材以及特殊风格，以反映当地的风土民情。 n悦榕度假酒店集团目前在全球范围内拥有22家悦榕、悦椿及悦椿绚丽色彩三个顶级品牌酒店及度假村、62家SPA中心、66家悦榕精品店和2家高尔夫球场，并荣获了100多项酒店行业大奖。n预计到2010年，悦榕将在中国开设多家酒店度假村，可见悦榕集团已非常注重其在中国的市场潜力。主要成功经验：主要成功经验： 每家悦榕酒店都秉承悦榕集团文化，力求通过为客人创造与众不同的体验，增强员工的品牌自豪感，保护自然和人文环境来打造一个世界顶级的度假酒店。1）悦榕充分利用了世界各地的地理优势和与众不同的文化，尽量减少对环境的影响，给顾客以独一无二的享受。2）致力于为顾客营造私密感和奢华感。其价格昂贵，把消费对象定位在高档人群，不做低端竞争，提升了企业形象，具有固定的市场。3）独特的服务标准。悦榕的服务标准不是依据这个行业的标准而制定的，它取决于顾客的满意度。这令悦榕不断超越自己，不断进步，慢慢形成了其他酒店不可比拟的优势。丽江悦榕庄丽江悦榕庄丽江悦榕庄建于2006年，2007年向游客开放酒店预订。五十五栋纳西式的别墅均朝东北向, 每位佳宾均可欣赏到海拔五千六百公尺的玉龙雪山山顶。大自然景观全部收集在丽江悦榕庄宽敞的别墅里, 三百五十英尺的宽敞空间里包括室外温水按摩浴池或私人泳池。 丽江悦榕庄丽江悦榕庄建筑既沿袭了悦榕营造优雅浪漫的度假风格，又很好地融合了地方性的纳西传统建筑风情。建有四十栋花园和豪华花园别墅，十三栋泳池和豪华泳池别墅，一栋双卧室泳池别墅及一栋总统别墅。丽江悦榕庄丽江悦榕庄内部现代化酒店设施。丽江悦榕庄拥有五星级饭店的全套设施。包括会议室、网球场、图书馆及游戏室，以及有如飘浮在池塘上的白云餐厅。丽江悦榕庄的特点之一。属悦榕SPA推出一系列由春、夏、秋、冬季节启发的护理疗程。悦榕SPA拥有六间配有暖炉的SPA护疗室，一间茶楼、健身房以及瑜珈室。精品酒店是“后五星级酒店”的替代物，强调与单独繁华的酒店体验相反的深刻、精致“文化+物质”体验。精品酒店的存在需要深厚的文化底蕴和足够的非本土文化休闲、旅游客人，强调深层次的共鸣和持续性的吸引力。精品酒店可以持续更新改进，但难以转型必须坚持成为一种文化的载体。精品酒店与文化的关系精品酒店强调地方文化与私密性的融合，导致中国各地精品酒店差别巨大，区域性显著，各类酒店集团目前也仅集中在一线城市或旅游城市等同一类城市内开店即使同一品牌下酒店之间也有极大区别，以迎合当地区域文化。区域性显著3、设计愿景养生度假休闲1、空气清新自然，满目苍翠，犹如置身于天然的氧吧，优美宜人的自然景观，以养生、休闲、美丽、健康的方式打造一片回归自然的土地，让身心与灵魂都和谐的栖居。健康错落景随步移自然2、利用地形高差及周边景观设计高低错落、变化有序的建筑体量，营造令人兴奋、景随步移并与自然环境融合的体验空间3、依托贵州玉屏侗族文化，从侗族建筑、侗族大歌、琵琶舞、梯田、自然山水提炼设计元素，创造出超越传统侗族语言的抽象民族形态，如同中国画的写意山水抛开形的束缚，追求一种文人墨客的至高境界意境。度假酒店度假酒店度假产品度假产品温泉疗养温泉疗养中高端精品酒店：避免同质化竞争，存在市场机会酒店客房产权化：可回收投资乡村度假院落：享受酒店提供度假产品（民族风情体验、农耕活动等）双拼、独栋别墅（私人会所）：聚焦本地高端市场（个人及企业）温泉疗养：侗医健康：44产品策划产品策划其他：其他： 抓住区域中小型会议市场机会，根据市调确定配置要求。抓住区域中小型会议市场机会，根据市调确定配置要求。 落实银行贷款政策对项目规模的要求。落实银行贷款政策对项目规模的要求。五、操作建议：五、操作建议：1、市场调查与策划定位。、市场调查与策划定位。2、分期开发，实施回笼资金，减小投资压力。、分期开发，实施回笼资金，减小投资压力。3、引入知名品牌（合作、冠名等）；、引入知名品牌（合作、冠名等）；4、建立酒店管理专业团队指导、管理酒店规划、建设、装修与、建立酒店管理专业团队指导、管理酒店规划、建设、装修与 运行工作，避免不必要的浪费与损失。运行工作，避免不必要的浪费与损失。5、争取政府大力支持（土地地价、税费减免等）。、争取政府大力支持（土地地价、税费减免等）。酒店投资估算酒店投资估算名称名称万元万元土地500 （争取零地价）建筑土建部分2000 酒店设备与装修2500 场地与园林景观1000总计6000 各部分名称各部分名称比例比例面积面积(M2)(M2)层高层高( (米米) )层数层数( (层层) )高度高度( (米米) )酒店主楼30%300030004-54-54 4 18 18 温泉会所12%120012004 42 2 8 8 度假公寓28%280028003 3（考虑跃层）（考虑跃层）3-4 3-4 12 12 别墅20%200020003.63.62 28 8总计总计100%100%1000010000六、经济测算六、经济测算说明：说明：1、酒店整体规模按照、酒店整体规模按照100平米平米/间进行测算。客房面积综合占间进行测算。客房面积综合占比比60%。2、考虑销售与持有的平衡、考虑销售与持有的平衡 （客房和公寓全销售）。（客房和公寓全销售）。3、依据市调，适当增大度假、依据市调，适当增大度假公寓与别墅规模。公寓与别墅规模。4、一期完成酒店主楼、温泉、一期完成酒店主楼、温泉会所的建设。会所的建设。5、主楼功能包括：大堂、风、主楼功能包括：大堂、风情餐厅、娱乐、会议、客房情餐厅、娱乐、会议、客房（30-40间客房）。间客房）。11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。1、有时候，我们活得累，并非生活过于刻薄，而是我们太容易被外界的氛围所感染，被他人的情绪所左右。2、身材不好就去锻炼，没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于别人，唯一可以抱怨的，只是不够努力的自己。3、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。4、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。12、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。13、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过.但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。15、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。16、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。17、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。18、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。19、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。20、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人，等你度过低潮，那些独处的时光必定能照亮你的路，也是这些不堪陪你成熟。所以，现在没那么糟，看似生活对你的亏欠，其实都是祝愿。