合川中学商业项目市场调查报告第一部分：合川概况市场调查说明：本次市调目的：了解合川商业市场现状于发展，了解项目周边价值趋势，为项目可行性判断提供依据。调查时间：2010年11月27-29日调查范围：合川合阳区（学府路区域、塔耳门区域、义乌小商品市场区域）、南屏区（南津路区域、区府附近区域）。调查方式：政府相关部门走访、典型商业项目调查、商家（经营户）入户调查、同业访谈、资料查阅相结合。项目样本：访谈对象47人次。调查员3人，控制督导1人。合川合川区位及发展方向合川，重庆北部区域性中心城市，地处重庆西北部，紧邻重庆主城区，地处嘉陵江、涪江、渠江三江交汇处，是重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通枢纽、经济走廊。产业发展方向以能源开发，食品、轻纺、建材、商贸等产业为主。合川，重庆六大中心之一，1小时重庆，人口排位第三，北部中心区。东渡：旅游和保护型开发并行按照“一心”“两片”“七板块”构建。“一心”是指钓鱼城核心景区，“两片”为文化旅游区和旅游主题地产区；“七板块”包括钓鱼城军事主题旅游区、体育运动休闲区、滨江码头商业旅游区、旅游地产区、宋城风情区、学士山文化公园区和盐温泉养生休闲旅游区。同时配套星级宾馆、会展中心、博物馆等，最终形成一个集文化、旅游、居住、休闲及服务为一体的高档休闲旅游区。打造成为世界级旅游品牌、中国西部休闲旅游名城，大重庆文化高地和精神展示平台，休闲宜居森林城市合川房地产版块：东渡、合阳、南屏合阳：黄金十年，把解放碑搬进合阳城合阳片区仍以繁华的商业作为重点定位，同时予以便捷的交通、完善的设施配套、合理的人口规划作为支撑。商圈规划占地面积约2平方公里，将充分利用商业历史传统的优势，具体细划为6个商业区，分别突出特色餐饮、综合购物、休闲娱乐、生活服务等功能，使其成为服务城区、辐射周边、具有现代化城市商业气息的综合购物消费区。南屏：把握合川未来95%比例的合川区级行政部门的落户，让南屏成为了新合川绝对的行政核心区域。规划将以中、下什字老城中心区为依托，逐步完善城市配套，将南屏发展成为集行政办公、商务金融、会议会展、商业文娱、居住为主要功能的综合城区。合川规划版块合阳南屏学大城工业拓展区东渡区委区府本案小结：从城市规划来看，但本项目的位置处于两个片区的边缘地带，对于商业非常尴尬。第二部分：合川商业地产调查与分析南屏区市场容量/价值参考/购铺特点南屏区市场调查数据下什字45平米门面出租。每月800元怡涛雅苑220平米底商。每月4000元信访办对面60平米底商，售1.8万每平米，租每月约1500元南城华府46平米挑高6米，售1.5万每平米鸿运小区45平米底商，售1.68万每平米上什字东路42平米门面出租。每月700元红狐美立方2万多方集中商业南屏区在售商业项目1、红狐美立方2万多方集中式商业，4层，内步行街，60-120平米，5000-2.5万。开发商承诺（合同约定）购铺即可反利，首付50%，三年内每年返利6%；首付80%，三年内每年返利8%。3年后交房，可选择付清余款或退款。如100万的铺，首付50%，即50万，2011-2013年，每年返利3万，2013年交房后可补交50万购铺，或全额退款50万；首付80%，即80万，2011-2013年，每年返利8%即6.4万，2013年交房后可补交20万购铺，或全额退款80万。南屏区在售商业项目2、茂田国际建博城合川区南津街梨园路（上什字转盘南侧），规划占地约102亩，总建筑面积约12万平方米大型综合商场项目，现剩余约十几个门面。临街门面，两层套售，均价13000元每平米。茂田国际建博城12万方南屏区潜在商业项目下什字45平米门面出租。每月800元怡涛雅苑220平米底商。每月4000元信访办对面60平米底商，售1.8万每平米，租每月约1500元南城华府46平米挑高6米，售1.5万每平米鸿运小区45平米底商，售1.68万每平米上什字东路42平米门面出租。每月700元三江希望城47万方城市综合体商业16万方红狐美立方2万多方集中商业文峰塔仿古历史街25万方茂田国际建博城12万方三江希望城47万方城市综合体/16万方综合商业文峰塔历史街区总体量25万方合川轻纺城总体量80万方，综合商业22万方合阳区市场容量/价值参考/周边情况合阳区市场调查数据重邮移通学院大门附近157平米门面出租。每月3950元校场坝附近60平米门面，出售每平米8500元苏家街转角门面45平米，每月3500元营盘街49平米门面出售36万交通街100平米门面出售150万将军路126平米门面出售148万（租金4700元）嘉陵路40平米门面出租。每月2000元嘉陵路46平米门面出售。16800元邱家巷28平米门面转让45000元，租金1600元四维街40平米门面出售，每平米1.8万学府路45平米门面租金1200-2000元瑞山路门面租金25-40元瑞山路门面出售每平米1.5-2.5万本案合阳区市场调查数据重邮移通学院大门附近157平米门面出租。每月3950元义乌小商品批发市场145万方校场坝附近60平米门面，出售每平米8500元苏家街转角门面45平米，每月3500元营盘街49平米门面出售36万交通街100平米门面出售150万将军路126平米门面出售148万（租金4700元）嘉陵路40平米门面出租。每月2000元嘉陵路46平米门面出售。16800元邱家巷28平米门面转让45000元，租金1600元四维街40平米门面出售，每平米1.8万学府路45平米门面租金1200-2000元瑞山路门面租金25-40元瑞山路门面出售每平米1.5-2.5万本案合阳区部分在售商业项目2#商业区3#商业区1#中心商业区门前广场市场一期4#5#6#1#楼中心市场：项目核心，只租不售，是市场最大的小商品交易平台。2#楼科技五金城：专营灯饰、五金、厨卫、通讯、电子产品及设备交易平台。3#楼义乌精品城：女人购物一条街（精品化妆类产品）、日用百货、精品服饰等。4#/5#/6#楼餐饮娱乐休闲一条街：集饮食、休闲、娱乐、副食品、干货批发于一体的长廊商业形态。现销售商铺为：4#/5#/6#楼剩余商铺，1、2层合卖，6000多元每平米；11#商铺为层高6.5-7.5米，10000元每平米。中心商业区租赁：交一年免一年租金；前三年免税；五年内租金不变。租金范围25-60元/平米月。9#10#11#义乌小商品批发市场合阳区市场调查数据重邮移通学院大门附近157平米门面出租。每月3950元学府嘉苑3期义乌小商品批发市场145万方校场坝附近60平米门面，出售每平米8500元苏家街转角门面45平米，每月3500元营盘街49平米门面出售36万交通街100平米门面出售150万将军路126平米门面出售148万（租金4700元）嘉陵路40平米门面出租。每月2000元嘉陵路46平米门面出售。16800元邱家巷28平米门面转让45000元，租金1600元四维街40平米门面出售，每平米1.8万学府路45平米门面租金1200-2000元瑞山路门面租金25-40元瑞山路门面出售每平米1.5-2.5万本案合阳区部分在售商业项目学府嘉苑3期剩余部分商铺，8180元/平米，明年底交房。本案学府路学 院 路学府嘉苑3期鹏源鞋业中奥地产项目40万方合阳新城100万方合阳新城100万方卓然翡翠城学府嘉苑3期义乌小商品批发市场145万方本案1、合阳新城位于合阳凉亭片区，100万方大型项目，其中商业约40万方。2、中奥地产塔耳门项目40万方城市综合体3、宝龙地产项目60万方城市综合体4、卓然翡翠城住宅4300-4500元，部分临街商业预计明年推出。合阳区潜在商业项目市场调查数据分析区域项目出租（元/平米月）出售（元/平米）备注南屏区下什字45平米门面18老区上什字东路42平米门面16老区怡涛雅苑220平米底商18新区信访办对面60平米底商2518000新区核心鸿运小区45平米底商16800新区核心南城华府46平米挑高6米15000新区核心红狐美立方9000-24000（一楼）新区中心新铺茂田国际建博城130001、2楼套售合阳区嘉陵路40平米门面50老城苏家街转角门面45平米75老城中心邱家巷门面40-60老城中心瑞山路门面25-40学府路门面18-50重邮移通学院大门附近157平米门面25大学城将军路126平米门面3711700老城义乌小商品市场25-606000-10000新铺嘉陵路46平米门面16800老城交通街100平米门面15000老城营盘街49平米门面7300老城四维街40平米门面18000老城中心瑞山路门面15000-25000学府嘉苑门面8180新铺市场特点小结：1、典型的街铺为主的区县市场，客户对于街铺的认可度比较高。2、普遍租金水平低，销售价格与租金倒挂，投资收益率显得很低。如：瑞山路目前商铺销售价格在1.5万-1.8万，租金水平才25-40，年回报率仅仅2-3%。3、目前商铺供应量较小，未来2-3年商业市场放量巨大，多个城市综合体角力合川。4、除了老城中心步行街外，其余版块区域的价格差异并不明显。5、商铺面积以40-50之间最多，最为市场所接受。6、市场操作比较不规范。第三部分：项目及周边商铺调查分析项目及周边商铺区位ABCA学 府 路重 师 商 贸 学 院 学校大门面馆、小餐馆为主租金1200-1800元，约25-40元/平米月江湖菜餐馆与小卖部、药店、干洗等社区配套各占50%，约25-45元/平米月江湖菜餐馆、小餐馆为主，租金约25-45元/平米月面馆、小餐馆为主租金1700-2200，约35-50元/平米月电脑、美发、文具书店、体育用品、超市等（学生配套服务）部分商家访谈：约45平米小餐馆，月租1200元，转让费45000元（含店内所有设施），生意一般。砂锅饭，约45平米，月租2000，生意火爆，据老板说他们中段这几家是租金最高的，向两边走租金在1700-1800之间。老麻抄手，约45平米，租金25000一年，生意火爆，与老板交流主要消费来自中学，因为其他原因要转让门店，转让费60000元（含店内所有设施），。B学 府 路合川中学 学校大门潮流服饰、精品店、美发、小超市，租金约25-40元/平米月茶楼、餐饮、超市、银行、及社区配套商业，租金约25-40餐馆、电脑、美容美发、汽车美容等租金约25-40元/平米月单位办公部分商家访谈：服饰店约30平米，月租1200元，生意清淡，考虑转手，转让费40000。避风塘约25平米，月租1200元，正对学校校门，生意被旁边几家避风塘分流不少，跟风在这里很常见。二手门店，约20平米，月租800，问及周边商铺情况，几乎很少有出售或出租房源。家常餐馆，约45平米，月租1800，生意一般。瑞 山 路C学 府 路合川中学 学校大门学府嘉苑8180元每平米药房、小超、仓储、理发店、美容保健等700-1000元，约18-25元/平米月本项目学 院 路酒业代理，广告制作、不锈钢制作等部分商家访谈：理发店店约40平米，月租800元，生意清淡，据老板说前不久有个门面卖价为6000-7000元，旁边的仓储租金比他们高一到两百。学府嘉苑，剩余4、5个门面，8180元，明年底交房。高租金段35-50中租金段25-40低租金段20左右中租金段25-40项目周边情况小结：1、项目位于学府路的门面价值感最低的一段。2、目前片区门面的空置率极低，市场需求较大。3、目前学府路形成半边街的发展态势。4、人流从瑞山路过来几乎90%都往学府路上段分流了，项目路段人流量极少。5、项目靠近涪江一边为工业用房，商业氛围极低。市调结论：本项目区域价值较低、规模较小，投资回报率低，并且没有产权，未来1-2年还将面临合川市场巨大商业铺面的放量竞争威胁。THE END汇报结束，感谢聆听！