大象投资集团地产事业部养老地产研究及题材注入评估报告报告人：2012.4.27大象投资集团地产事业部养老市场概况p老龄化社会五大特点p北京养老地产发展历程p老年住宅模式p代表性项目户型配比p政策-补贴p供应需求概况典型项目分析p汇晨老年公寓p将府庄园p曜阳国际老年公寓p小结养老题材注入评估p行业声音p养老地产模式类型分析p投资收益估算p总结评估目录大象投资集团地产事业部养老市场概况p老龄化社会五大特点p养老地产发展阶段p北京养老地产发展历程p老年住宅模式p代表性项目户型配比p政策-补贴p供应需求概况大象投资集团地产事业部老龄化社会五大特点：l我国老年人口的绝对数量大。 我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的。到年，我国老年人口总量将超过亿。l高龄化趋势显著。 随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。l“未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在美元至万美元，目前平均达到万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足美元。l“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。 关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。l城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。 农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于城市水平。大象投资集团地产事业部养老地产老年地产在国际上很早就被提出，如今，美国、日本、新加坡等国的老年地产已经相对成熟。但在中国，长期以来由于传统的家庭养老观念以及购买力的制约，老年地产在近十余年才开始兴起，目前仍处于幼稚期。此阶段养老地产的盈利模式还未清晰。从行业生命周期看，我国养老地产还处于幼稚期。养老地产发展阶段大象投资集团地产事业部北京养老地产发展历程大象投资集团地产事业部老年住宅模式大象投资集团地产事业部政策-补贴大象投资集团地产事业部供应状况：大象投资集团地产事业部宏观需求：大象投资集团地产事业部微观需求引用某品牌房企调研数据：大象投资集团地产事业部微观需求引用某品牌房企调研数据：大象投资集团地产事业部微观需求引用某品牌房企调研数据：大象投资集团地产事业部北京代表性养老项目户型配比大象投资集团地产事业部典型项目分析p曜阳国际老年公寓p小结p汇晨老年公寓p将府庄园大象投资集团地产事业部汇晨老年公寓p配套、建筑p营销运营p盈利模式p概况p整体规划p土地取得大象投资集团地产事业部项目定位：引进日本来福宫集团管理模式、技术，打造养老养生专业社区。区位：昌平区北七家镇八仙庄项目概况大象投资集团地产事业部一期占地面积：147亩建筑面积：3.9万平米住宅建筑面积：2.9232万平米住宅建面占比：75%住宅建筑类型：公寓入住时间：2007年10月31日装修情况：精装修配家具家电会所：建筑面积0.9768万平米。集餐饮，休闲，健身，娱乐，医务室为一体。医疗配套：王府医院（医保范围可报销）项目南侧2公里。项目概况大象投资集团地产事业部土地取得该公寓由北京市民政局出资建设，并列入北京市“十五”时期老年人事业发展规划，土地为划拨取得。建成后，北京市民政局公开招标。共有4家企业竞标，北京汇晨阳光投资管理有限公司最终中标。也就是说，该项目是由政府出资建设，运营则由汇晨阳光负责的养老项目。具体合作细节不明。大象投资集团地产事业部整体规划已建成项目一期地势平坦，由四栋四层板楼及三层综合会所组成，绿化率45%。1、2号楼顶层为护理专区，其它部分及3、4号楼为健康专区。 会所 1、2号公寓 3、4号公寓大象投资集团地产事业部p配套沙壶球运动厅、影视大厅、台球厅、舞蹈厅、棋牌室、门球场、健身房、羽毛球馆、游泳馆、卡拉OK厅、书画室、阅览室、网络教室、医务室、多功能厅大象投资集团地产事业部社区常设班车每周三班社区-5号线地铁站p配套自动取款机大象投资集团地产事业部p社区活动社区不定期举办各类活动，丰富老人日常生活，促进相互交流，提升社区软性配套。大象投资集团地产事业部楼层：4层主力户型：60平米电梯:24小时电梯停车方式：集中停车装修情况：精装修全套家具家电总套数：288套。公寓大象投资集团地产事业部p公寓残障专用道公共就餐区大象投资集团地产事业部p公寓-室内每套公寓配备独立厨房、卫生间，室内为精装标准，有部分空间为老年人专门设计，如：宽敞阳台、无障碍卫生间、服务呼叫器。大象投资集团地产事业部p收费标准护理型公寓价格表护理型公寓价格表入住方式押金（万元）标准床位费优惠价/月趸交一年（优惠8%）房间使用费（含水、电、取暖、服务费）护理服务费单床方式531801800498045824582103180180048134428442820318018004480412241223031801800414738153815包房方式105700180075006900690020570018007167659365933057001800683362876287健康型公寓房间使用费4200元/月。营养配餐750元/月/人。大象投资集团地产事业部p运营现状1、健康型公寓入住率达100%，并存在排队等候入住现象，护理型公寓入住率达60%。2、项目现总体运营服务人数200人左右，现已出租房源近260套，入住老人近500人，运营人数对入住人数比例基本维持在1:2.5；3、初步估算年房间使用费收入近1300万元。4、初步估算项目开放投资额约为2亿元（3.9万平*5000元/平米）。5、假定每年押金利息收入、护理费、餐费收入冲抵运营开支，同时新增投入200万元运营成本，估算静态投资回报周期约为：2亿元/1100万元=18年大象投资集团地产事业部一、低成本划拨取得土地及相关手续，实则为福利彩票中心捐赠出资，对于运营方而言，实际投入得到最大限度节约。二、高押金、高租金式租赁模式营销，经过近三年市场培育此模式初见功效。三、产品规划方面：健康型公寓占为主、护理型公寓为辅。比例关系5:1。p盈利模式大象投资集团地产事业部将府庄园p概况p整体规划p土地取得p配套、建筑p营销运营p盈利模式大象投资集团地产事业部项目定位：提供自最初的退休享乐到最后的临终关怀一站式的终生退休养老服务社区区位：朝阳区将台乡铁路大环内项目概况大象投资集团地产事业部开发商：将府国际企业管理（北京）有限公司建筑类型：板楼、独栋占地面积：38万总建筑面积：11万可租售建筑面积：6.732万可租售建面占比：61.2%容积率：0.28%开盘时间：2009年8月中旬装修情况：毛坯（长租部分）产权年限：只租不售50年使用权付款方式：一次性付款物业公司：新加坡城市展望物业管理公司项目概况大象投资集团地产事业部土地取得该项目于2008年通过划拨形式分四次取得土地使用权，京朝集用（2008划企）第0005、0006、0007、0008。大象投资集团地产事业部整体规划注：四洞高尔夫球场及练习场；将府温泉酒店；月梨中医院；管理服务中心；长者国际会馆、健身中心；长租公寓；短租公寓；长租别墅；正在短租公寓绿化率：近90%；水域面积：3万平米。12345 678大象投资集团地产事业部总配套面积：近4万平米长者国际会所、康复中心、月犁中医医院、管理服务中心、体育中心、将府俱乐部、垂钓区、高尔夫球场 管理服务中心 温泉酒店高尔夫练习场月梨中医院p配套大象投资集团地产事业部p公寓楼层：5层长租套数：228套短租套数：288套电梯：24小时电梯户型面积：开间34、套房52、两居90、三居156车位：免费大象投资集团地产事业部p长租公寓餐厅客厅卧室均价：1.9万元/平米装修：毛坯物业费：3.5元/平米/月户型面积：两居90、三居156出租现状：仅余近20套大象投资集团地产事业部p短租公寓短租公寓共四栋楼，现仅推出一栋对外短租，1-4层为健康型专区，顶层为护理型专区。户型面积：开间34、套房52、两居90押金：20-30万租金：套房4500元/月、两居7000元/月。餐费：900元/月/人健康区出租现状：余5套.大象投资集团地产事业部p独栋楼层：2层套数：54套户型面积：580、730出租现状：已满租估算均价：1.8万元/平米物业费：4元/平米/月大象投资集团地产事业部p投资回报测算资金投入估算：总建筑面积11万*综合成本6000元/=6.6亿元。以租代售收入估算：独栋54套*580*1.8万元/+长租公寓1.8万平米*1.5万元/*90%=8亿元假定短租收入、其它收入可冲抵运营成本，项目投资回报周期仅3年时间，且有约1.4亿元盈利及自持288套公寓、会所酒店配套。现静态投资收益率：(8亿元-6.6亿元)/6.6亿元=21%大象投资集团地产事业部一、依托政府关系，低成本划拨取得土地及相关手续。二、以租代售，少量自持经营，快速回收投资。三、为降低市场风险、减少护理设备及人员开支，产品规划健康型公寓、别墅占主导地位。四、在专业性不强的前提下引进澳洲先进模式，即可丰富自身专业能力亦可作为营销噱头。p盈利模式大象投资集团地产事业部曜阳国际老年公寓p土地取得p营销p运营p小结p概况p整体规划p配套大象投资集团地产事业部项目定位：新型居家养老为定位。可成套出租，以月承租为时间单位的的养老养生新模式。区位：密云县城西北，云佛度假村旁，水库西南两公里（西田各庄镇龚庄子村）；项目概况大象投资集团地产事业部占地面积：137461平米（206亩）建筑面积：67230平米住宅建筑面积：44571平米住宅建面占比：66.5%住宅建筑类型：公寓/联排/独栋开盘时间：2010年8月28日开发商：北京长青国际老年公寓有限公司（城建集团/红基会共同出资成立）装修情况：公寓精装修配家具家电会所：建筑面积11659平米，共计8层(地上6层、地下2层)。集餐饮，休闲，健身，娱乐，会务为一体。医疗配套：武警总医院康复医疗中心（医保范围可报销），建筑面积11000平米。项目概况大象投资集团地产事业部会所武警总医院公寓联排别墅独栋别墅配建整体规划项目地势北高南低，西高东低，为坡地。规划包括四大居住组团，两大服务配套等；其中项目居住组团，即多层电梯情景公寓、退台跃层公寓、联排别墅、独栋别墅四大组团。两大服务配套等。大象投资集团地产事业部住宅的形式分为三个产品层次：公寓、联排别墅和独栋别墅。总套数为425套。成组团形式规划，利用地势的起伏布置建筑，较好的得到了景观面。停车方式为组团式集中停车。较好的处理了停车问题。宅前及道边绿化较简单，成本较低。公共户外娱乐设施缺乏，尤其针对老年人没有设置专门的项目。住宅大象投资集团地产事业部楼层：3-4层户型：一居98-103平米二居123-126平米电梯:24小时电梯停车方式：集中停车装修情况：精装修送全套家具家电养老特征：单元入口采用缓坡处理、设置专用扶手p公寓大象投资集团地产事业部p公寓-室内设备设施齐全，可以达到入住标准。室内为低端精装标准，无高端设施。其中有一部分空间为老年人专门设计，如：宽敞阳台等。但是并没有其他针对老年人居住的急救和无障碍设施。大象投资集团地产事业部p公寓-室内大象投资集团地产事业部楼层：2层户型：三居180平米电梯:无停车方式：集中停车装修情况：部分精装修/部分毛坯养老特征：无p联排别墅大象投资集团地产事业部p联排别墅大象投资集团地产事业部楼层：2层户型：约超过500平米电梯:无停车方式：分户停车装修情况：毛坯养老特征：无p独栋别墅大象投资集团地产事业部会所：建筑面积11659平米，共计8层(地上6层、地下2层)。内含：餐厅、棋牌室、台球厅、小超市、室内游泳馆、室内健身器械房、书画室、羽毛球、乒乓球、中医按摩、小型电影院、会议室；有部分为老年设置的设施，但会议空间所占比重较大，初步判断配套设施不是专门为养老项目而设计的。武警总医院：提供评估系统、体检、远程医疗系统、家庭医生系统、国医养生系统及紧急服务系统等五大医疗保健服务内容，此外医疗中心还设置了就诊绿色通道。市政配套：水站、电站、气站（自建）配套设施：大象投资集团地产事业部小超市p会所大堂健身室棋牌室大象投资集团地产事业部p会所会议室网络室影院餐厅大象投资集团地产事业部p医疗配套大象投资集团地产事业部大象投资集团地产事业部大象投资集团地产事业部p基础配套设施水，电，气大象投资集团地产事业部土地取得该公寓由红基会与北京城建集团合作开发，2005年双方专门成立长青国际老年公寓有限公司进行项目运作。耀阳老年公寓项目前期土地征地、挂牌出让均由红基会协调操作。2007年6月，密云县国土局对该地块挂牌出让，底价为9097万元，折合楼面地价1353元/平米。长青国际是唯一竞买人，最终以底价获得该地块。密云县国土局对此次招标出让还设置了限定条件该地块只能用于老年公寓开发，不得分割出售。大象投资集团地产事业部一、2010年6月，北京曜阳项目竣工。落成典礼上，中红会党组书记王伟也出席并致辞。北京曜阳当时曾打算将一半的老年公寓用于出售，每平方米6500元至2万元。但由于土地出让规定只能用于老年公寓，北京曜阳就试图以“以租代售”的形式运营。2010年至2011年上半年间，该项目别墅部分曾以每平方米1.4万元的价格，与客户达成租赁意向，租赁最长可达70年，与卖房无异。因屡受指责房地产开发，后采用“会员制”销售，现在采取“押金+租金”方式营销每两年签署一次。营销大象投资集团地产事业部注：1、押金可退；2、租期最短一年、最长两年；3、租金年付、中途解约租金不可退；4、如遇租户身体疾病押金可转为紧急诊疗费用。产品产品押金（万元）押金（万元）租金（元租金（元/ /月）月）9898平米公寓平米公寓153800126126平米公寓平米公寓154500180180平米平米联联排排306000独栋独栋未推出未推出租赁费用大象投资集团地产事业部二、营销推广渠道采用：网络+户外+关系营销+小众传播。三、租售现状：项目总计425套房源，目前租售96套，租售比23%。大象投资集团地产事业部1，项目现总体运营服务人数近300人，现已出租房源近100套，比例基本维持在3:1；2，会所原为城建集团培训基地，为缓解资金压力，会务部门承接各类会议论坛，为此提供会务、住宿、餐饮、休闲娱乐服务，由此提高住宅、配套利用率；3，公寓为入住客户提供免费班车（至密云县城）、社区免费电瓶车、生活必需品代买（三次/周）、各级基础基础医疗护理服务（另行取费）；大象投资集团地产事业部4，午餐之时餐厅用餐人员寥寥无几。源于业主候鸟式居住特征明显，寒冷时节只很少人在此居住。由此对运营收入带来巨大压力。5，中国武警总医院中西医康复医疗中心，病房82套，常设预约出诊医生两名（全科/内科）护士六名。不具备重症医疗条件。医保定点医院引入充分体现项目对养老题材定位的重视，但投入建设运营费用颇高。经实地调研，医疗中心使用率极低。康复医疗中心现在基本处于半停业状态，未见专业医护人员、病患人员及安保人员。大象投资集团地产事业部耀阳老年公寓项目对外宣传总投资约4.5亿元。按现有可租售产品初步核实平均月租金约为40元/平米，按100%租售率计算，不计运营成本年回报约为2140万，投资回报周期21年，年投资回报率5%。实际出租近100套数，实际租售比率仅为23%，实际年租金收入约为500万元。假定运营成本与会务服务收入持平，按现有租售比推算，静态投资回报周期约为90年。投资回报大象投资集团地产事业部小结一、良好的交通可达性及区位综合配套设施加上专业化人性服务与客户可接受的价位将是成就项目的根本；位置偏远，综合配套缺失，定价偏高导致入住率不佳是耀阳运营失败的表征。二、成本控制是现阶段养老项目投资运营成功的基础。汇晨、将府两项目土地均为划拨取得，费用较低，很大程度上缓解了成本制约性；大象投资集团地产事业部小结三、营销模式决定投资回报周期，以租代售自然是速度最快的方式。公益性事业的商业化运作，在当下环境下总会引起另类的关注，曜阳国际老年公寓屡被指责地产开发，营销方式几经变化、销售受阻。因大量资金已陆续投入，投资回报遥不可期；四、医疗配套建设规模的合理选取、功能定位对项目运作尤为重要，汇晨、将府两项目医疗配套建设规模适中，基本医疗功能定位得到较好实现，曜阳老年公寓项目医疗配套建设规模偏大，康复功能定位没有得到根本性实现。五、康复性养老需求基本上在政府办养老项目实现，鉴于康复性养老需求专业运营成本偏高，商业化养老地产难以大规模摄入。大象投资集团地产事业部养老题材注入评估p投资收益估算p总结评估p行业声音p养老地产模式类型分析大象投资集团地产事业部据清华规划院养老产业研究所所长陈首春测算，商业型养老机构，前期投入分摊到每个床位上约为2000元-3000元/月，后续运营成本也需要2000元-3000元/月，照此计算，一张床位的收费要达到4000元-6000元/月才能勉强运营。还有一个实际问题，是养老地产的得房率太低，老百姓觉得买养老地产吃亏。据了解，一个养老地产，其配套设施占建筑面积的30%，再加上楼座本身的公摊，算下来一套房的得房率只有50%左右，买房人心理难以接受。行业声音大象投资集团地产事业部行业声音鞠川阳子：从客户角度看，目前中国的老年人正处在养老观念的转变时期，市场具有不确定性。从开发商的角度看，他们所需的一些扶持政策还没有明确，又因为是新兴产业，养老地产的商业模式还有待研发，所以投资的不确定性大。从政府层面来看，产业政策、规范等还有待完善。大象投资集团地产事业部行业声音乐成养老经验（1）在距离市区远的地方建单纯的养老院必定赔钱。（2）谁经营，谁设计。硬件要和运营方式相结合。（3）重视养老护理流程设计。（4）坚持以老人为中心，护理人员为核心，医生辅助的原则。（5）直接COPY英美成型的完善管理文件，无需研发。（6）乐成人员结构：高层高薪，核心管理；低层低薪，标准化运营。（7）医疗专家每周来2次，老年人急病抢救为2级甲等医院。（8）将老人居家服务的生活琐事外包给家政公司，专心提供养老健康服务。大象投资集团地产事业部养老地产产业价值链养老地产产业价值链专专门门为为老老年年人人建建造造的的生生活活设设施施齐齐全全、公公用用设设施施配配套套不不断断完完善善、具具有有时时代代气气息息的的老年人住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年人住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。配套与条件策划与政策土地与信贷设计与工程售楼与出租运营与管理配套与条件是根本配套与条件是根本 选址是址是规划的先决条件划的先决条件选址决定了房地产产品的自然环境、人文环境、经济环境。由于老年人生理与心理的特殊性，选择环境质量良好、交通便捷的场地，是规划的先决条件。配套配套设施体施体现关关键功能功能由于老年人群生理、心理需求的特殊性，医疗、休闲等配套设施是否完备极大程度上影响着老年人的购买决策以及入住之后的满意度。策划和政策是策划和政策是优势面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。国家民政部及地方各级民政部门鼓励开发商从事老年人住宅的开发。然而，相关配套政策扶持力然而，相关配套政策扶持力度有限，落地的更是少之又少。度有限，落地的更是少之又少。因起步因起步较晚，养老地晚，养老地产的的产品策划水平偏低，品策划水平偏低，导致致优势未未能能发挥其作用。其作用。运运营与管理是关与管理是关键老年地产不同于一般住宅地产，出售的不仅是住宅，还包括医疗、养生、教育等一系列配套服务，这些配套服务才是老年人群对老年住宅的关键需求，也是开发商的卖点所在。因此，销售完毕后还需要长期的运营管理，这关系着大量配套设施与服务能否良好运作，所以至关重要。老年地产的运营与管理需要强有力的人力资源的支撑，是对地产商管控能力的一大考验。大象投资集团地产事业部养老地产五养老地产五种种类型产业类型产业链竞争链竞争焦点焦点成本型养成本型养老地老地产康复型养康复型养老地老地产交流型养交流型养老地老地产富豪型养富豪型养老地老地产休休闲型养型养老地老地产配套与条件策划与政策土地与信贷设计与工程售楼与出租运营与管理图示：图示： 老年房地产产业价值链竞争焦点老年房地产产业价值链竞争焦点休闲型养老地产对综合配套及运营管理有着双重需求大象投资集团地产事业部老年老年人群对住宅功能的八种需求人群对住宅功能的八种需求居住居住康复康复交流交流亲子亲子娱乐娱乐教育教育休闲休闲投资投资居住居住康复康复交流交流亲子子娱乐教育教育休休闲度假度假投投资成本型成本型康复型康复型交流型交流型富豪型富豪型休休闲型型老年住宅八大功能老年住宅八大功能各老年地产类型对应老年人群需求度各老年地产类型对应老年人群需求度休闲型养老需求范围广泛大象投资集团地产事业部养老养老地产模式与养老地产类型的对应地产模式与养老地产类型的对应成本型成本型老年地老年地产康复型康复型老年地老年地产交流型交流型老年地老年地产富豪型富豪型老年地老年地产休休闲型型老年地老年地产“社区社区+医院医院+地产地产”模式模式会籍制的养老俱会籍制的养老俱乐部模式乐部模式以房养老模式以房养老模式异地养老模式异地养老模式分时度假式养老分时度假式养老模式模式大象投资集团地产事业部投资收益估算（成本）成本-乐观估算地块面积：56.2亩容积率：0.5总建筑面积：18742平米单方综合成本估算：6000元总投资额：建筑面积*单方综合成本：18742平米*6000元=11245.2万元运营人员户数配备：1:2.6（即五十名运营人数）人员工资成本：50人*2000元/月*12月=120万元大象投资集团地产事业部投资收益估算（收入）收入（出租运营）-乐观估算总床位面积：18742平米*（1-30%）=13119平米养老户型建筑面积：50平米总户数：262户月租金：2500元（以耀阳及平谷老年公寓租金估算）年入住率：51%（北京市平均水平57%）年床位收入额：总户数*年租金*入住率：262户*2500元*12月*51%=400.86万元年餐费收入额：总户数*餐费/年/人（0.6万元）*入住率=80万元大象投资集团地产事业部投资回报估算投资回报估算-乐观估算假设养老项目年餐费收入及其他收入可冲抵运营成本，年床位收入额400.86万元即为利润额（不考虑相关税费）。静态投资回报周期：总投资额/年利润=11245.2万元/400.86万元=28年静态年投资回报率：3.5%大象投资集团地产事业部总结评估一、产业政策有待完善，政策补贴数额有限，最多可部分冲抵运营成本且补贴获批较难落实。养老产业在中国还处于幼稚期目前没有可大规模成功推广的开发盈利模式，投资不确定性较大；二、受客群需求层面影响，位置偏远、项目周边综合配套缺失的养老地产鲜有开发运营的成功案例；三、市区养老床位使用率62.9%，郊区养老床位使用率51.1%较市区低11.8个百分点；大象投资集团地产事业部总结评估四、从投资回报率角度考量，经估算年回报率仅为3.5%（即：一年期固定存款利率）；五、从客群定位角度儿言，养老定位势必导致一定的排它性。六、养老地产其配套设施占建筑面积的30%左右，再加上楼座本身的公摊，算下来一套房的得房率只有50%左右，养老地产的得房率太低，市场购房者心理接受度不高。综上所述，养老题材注入对项目整体开发运营增值不具可行性。大象投资集团地产事业部END.