商业地产脉络梳理及策略思考2012年内容大纲1.前言2.2012年商业地产表现强势3.繁荣的表面是否危机重重4.商业地产趋势的分析5.商业地产发展策略摘要摘要l自宏观调控以来，各路豪杰纷纷在商业地产上跑马圈地，并在其优质地块建立自己的商业综合体。l华润、万达占有全国城市的优越位置，不仅仅有先发优势，而且形成完整的产业链。现在华润、万达已每年销售额已超500亿和1000亿大关，这是第一梯队，一骑绝尘。l龙湖、海印、星河在商业地产行业运营面积达到100万，品牌积累超十年，这是第二梯队，有先发优势；l万科、保利、国美等传统房地产、零售业巨头有强大的竞争力，资源丰富、品牌强大，这是第三梯队，潜力巨大。1.随着近几年商业地产市场的火爆，多家房企也纷纷布阵商业地产，今年除了商铺、写字楼等常规的开发模式，城市综合体在全国各个城市出现“遍地开花”的局面，并渐成商业地产开发主流。很多人在判断未来商业地产前景时，总有类似“黄金十年”如此的乐观估计。2.但在今年下半年，银监会强调了商业地产抵押贷款的风险，对商业地产抵押贷款提出具体要求，银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。有业内专业人士指出，商业地产已经进入“泡沫时期”。20l l20122012年商业地产表现强势年商业地产表现强势全国租售两旺全国租售两旺各地遍地开花各地遍地开花房企尝尽甜头房企尝尽甜头主力大举进入主力大举进入金融全速尾随金融全速尾随各行曲线杀进各行曲线杀进1F全国租售两旺全国租售两旺1.全国商品房销售额达59119亿元，同比增长12.1%，住宅10.2%，办公楼/商业16.1%和23.7%。2.全国商品房销售面积为10.99亿平方米，同比增长4.9%，住宅3.9%，办公楼6.2%，商业12.6%。3.我国20个一、二线城市成交量合计为137.5万套，商业地产都占据了半壁江山，成为很多家庭投资的首选。4.2011年全国商业营业用房新开工面积14287.67万平方米，同比增长近26%；开发投资额则完成4508.61亿元，同比增长近40%。1F各地遍地开花各地遍地开花n北京、上海、广州、深圳等一线城市写字楼租金均创新高，其中北京成为大陆租金最贵城市。n金融街、中关村、东二环都有很大的上涨幅度，高档写字楼的租金最低为10元/平方米，也有20元/平方米的，北京写字楼空置率也创下历史新低，金融街、东二环和中关村等热点区域更是低于5%。n上海写字楼租金涨幅相对温和，上涨17.4%，浦西和浦东CBD空置率分别降至5.2%和7.4%。n广州的写字楼租金水平涨幅为9.5%，2011年净吸纳量创历年新高，达55万平方米，比2010年上升了32%，甲级写字楼最高报价达4万元/平方米。n深圳写字楼租金上涨24%，每月每平米178元n沈阳目前被已是商业地产投资“最疯狂城市”青年大街的“金廊工程”已吸纳1300亿元，商业综合体项目已超过40个，这已远远超出一座城市经济总量和人口的承载能力1F1.多幅商业用地高溢价成交，使商业类用地楼面地价位居榜首。北京市CBD核心区9宗地块集体招标，首创、远洋、中信、万通等20家竞标企业参与投标。成交的平均楼面地价为22619元/平方米。2.投资额同比增长率、施工面积同比增长率和新开工面积同比增长3.从中长期的角度来看，北京办公楼供给增加能为酒店提供更多的潜在商务客源，酒店业主应重新考虑酒店资产战略，以获得更多市场机遇。各地遍地开花各地遍地开花1F房企尝尽甜头房企尝尽甜头1.越秀地产合同销售面积为60.84万平方米，同比上升12%；累计合同销售金额约90.54亿元，超过90亿元的年度销售目标，同比上升2.2%。商业物业完成合同金额超过45亿元，占全年销售额的50%。2.2011年保利广州销售额达100亿元，50%来自于商业地产部分。3.富力广州销售额已突破100亿元大关。住宅销售额约43亿元，商业地产的贡献率超半。富力盈信大厦、盈盛广场和盈凯大厦等3个高端商业项目4.瑞安2011年107亿元的销售额当中，其中59亿元为物业销售，48亿元则来自商业整体销售。1F主力大举进入主力大举进入1.排名前20名的开发商都进入商业地产，整个行业处于大发展和大跃进的时代。企业名称发布时间项目类型产品线描述代表项目项目进度万科2011/6/28购物中心万科广场万科广场定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点，坚持“以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。作为一站式家庭型购物中心品牌，万科广场将以“挚爱”为主题，力图从最初商业规划、设计细节、商家的组合到服务设施环节等全面体现万科一贯的人文关怀。该业态自己持有。深圳龙岗万科广场2011.12.19，万科企业股份有限公司首个大型城市综合体项目正式推向市场，该项目建筑面积达100万平方米，是深圳目前最大的城市综合体。商业部分的万科广场已进入招商阶段，将于2013年9月正式营业社区商业万科红万科红系列以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。作为“精品社区生活全案”的万科红生活中心是具有较大规模的社区集中商业。而作为社区底商及街铺的“万科红新街坊”，将在住宅配套建成后直接销售。该业态出租合作。深圳布吉万科红生活广场2011.12.24，首个社区商业“万科红生活广场”在深圳布吉开业。必胜客、ILLY、毛家饭店、黄记煌、小黑牛、龙门渔府等国际国内美食商户首次入驻布吉写字楼万科大厦万科大厦写字楼系列定位于区域地标办公中心，目的在于提升周边区域整体办公品质和环境。深圳龙岗万科大厦中海2011/11/8甲级写字楼中海广场打造国际甲级配置，引入5A智能化商务系统。中海广场坚持国际领先商务建筑的高端标准，为入驻商务人士提供完美和谐的商务办公空间。北京中海广场北京中海广场商业部分出租率已有八成，定位是做写字楼的生活服务配套，主力业态为餐饮，其余商家有美容店、洗衣店、牙医等中海国际中心中海国际中心作为中海地产写字楼最高端的产品系列，打造顶级高品质写字楼物业，为企业高端定制办公空间，满足国际化企业办公需求。中海国际中心中海大厦中海大厦立足国际视野，以前瞻的商务定位，领先的硬件设备，国际化纯租赁运营模式，打造集生态、智能化于一体的高品质甲级写字楼。成都中海大厦购物中心环宇城环宇城汇聚购物、餐饮、娱乐、休闲、教育、文化等多种消费功能于一体，定位于引领都市人群生活方式的综合性购物中心，在城市核心商圈或新兴区域为人们创造一个时尚欢乐、舒适便捷的购物休闲空间。沈阳环宇城中海地产五座环宇城坐落于南京、沈阳、天津、济南、珠海，已将先后动工，并于2013年后陆续开业星级酒店星级酒店中海地产已和万豪、雅高等知名酒店管理集团建立合作，持续适度发展高星级酒店。中海圣廷苑酒店1F企业名称发布时间项目类型产品线描述代表项目项目进度银泰置地2011/11/16高 端 商业银泰中心银泰中心定位为高端商业综合体，位于一线城市与经济发达的省会城市的核心商圈，汇集国际知名奢侈品牌的购物中心、豪华酒店、甲级智能写字楼和高档公寓等多种商业功能于一体，成为所在地区的城市地标。“银泰中心”以世界知名奢侈品品牌为主导，以高档百货、精品超市、高端餐饮娱乐、高级会所等为配套。合肥银泰中心2012年1月8日，合肥银泰中心正式开业，包括高端连锁超市BHG、世界顶级大功率影院BONA、专业造型“东田造型”、电玩红人“城市英雄”等商业品牌进驻。银泰中心项目总面积18万平方米，包括写字楼、酒店等中 高 端商业银泰城银泰城定位为中高端商业综合体，位于一线与二线城市的副中心、或经济发达的三线城市的经济核心区，汇集购物中心、星级酒店、写字楼、住宅等多种商业功能于一体，形成城市新的商圈。“银泰城”以国际、国内时尚品牌为主导，以中高端流行百货、大型生活超市、特色餐饮、豪华影院、量贩式KTV、娱乐电玩城、数码连锁电器等为配套杭州银泰城2011年12月24日，杭州慈溪银泰城开业，该项目位于核心商圈，一期建筑面积约8万平方米，包括地下2层，地上8层，是集商业购物、休闲餐饮、娱乐观光、居住等多功能于一体作 为 超大型银泰Mall银泰Mall定位为超大型商业综合体，位于一线和发达的二线城市副中心或近郊，聚合国际知名奢侈品品牌、国际国内流行时尚品牌、时尚百货、精品超市、大型生活超市、大型餐饮娱乐场所、健身康体、家居生活馆、儿童主题馆、数码电器广场、汽车展示中心于一体，呈现给消费者一座庞大的商业时尚生活的梦幻之城。北京南城银泰Mall绿景集团2011/10/23购 物 中心佐阾购物中心按绿景规划，佐阾购物中心定位为“购物中心形态的社区商业”，以新兴主动式“服务于社区的商业”，融合社区功能与商业配套等功能，其中覆盖了购物、娱乐、社交、文化等元素。深圳佐阾香颂2011年10月23日，绿景集团“佐阾”购物中心面世，未来三年内在深圳地区开佐阾香颂购物中心、佐阾公馆1866购物中心、佐阾虹湾购物中心、佐阾购物中心沙嘴、佐阾购物中心龙岗等六大项目写字楼 企业大厦NEO企业大道位于深南大道与香蜜湖立交的东南角，项目定位于5A甲级写字楼和高档商业综合体，总建筑面积为25万平方米，写字楼最高建筑高度为273米NEO企业大厦星 级 酒店星级酒店位于深圳新洲南路与福强路交接处，是绿景旗下首个五星级酒店，酒店委托由上海锦江国际酒店管理集团管理，于2011年5月份正式开业绿景锦江酒店1F企业名称发布时间项目类型产品线描述代表项目项目进度益田集团2011/6/23城市核心区集中商业假日广场益田假日广场定位为城市核心商圈的时尚+奢侈品商业，这种商业模式将在北京和大连进行复制，未来还将进驻各大城市核心区域，以其国际化品质成为城市高端生活的亮丽名片。深圳益田假日广场苹果在中国华南地区第二间直营店将落户深圳益田假日广场，预计将在2012年初开店，具体时间尚未清楚城市郊区娱乐主题商业假日天地假日天地定位为“国际lifestyle娱乐购物体验场”的主题娱乐+体验商业，将购物空间与游乐设施完美融合，为消费者打造一个充满创意与欢乐的购物体验场所。益田大运城邦益田大运城邦共规划有8.5万商业，其中8万集中商业将打造成华南首家家庭娱乐体验式购物中心，据悉，购物中心目前已完成规划设计，并将于2012年启动工程情景式商业步行街假日步行街假日步行街定位为开放式+主题情景商业，将融合露天城市广场、艺术中心、潮流体验场及咖啡酒吧等多空间、多层次的情景街区，给消费者带来最具国际感和空间感的个性化体验。大连益田假日步行街中航地产2011/4/21城市综合体中航城中航城是中航地产在商业地产上重点打造的系列品牌，融住宅、商业、酒店、娱乐、办公等为一体，除深圳中航城以外，其余项目主要分布于二三线城市，包括成都、南昌、昆山、惠州、赣州等地。深圳华强北中航城深圳华强北中航城，占地面积10万平方米，规划建筑面积80万平方米。目前中航城二期中航V尚街在售，规划地下一层、地上三层购物中心九方购物中心九方购物中心品牌定位为中高端，体现未来城市的“四个中心”：既是商业繁荣中心，也是潮流时尚中心；既是休闲娱乐中心，也是文化艺术中心。九方购物中心的主要客户群是城市的中产阶层，既包涵了处于上升阶段的、讲求生活品质和品位的家庭，也涵盖了那些对流行时尚较为敏锐、有自我风格具备一定消费能力的时尚人群。成都九方购物中心成都中航九方建筑面积10万平方米，是中航地产在西南地区首个商业项目。目前，成都九方购物中心签约率达50%，中影、BLT、COSTA、苏宁精品店、亨吉利世界名表中心等已入驻1F企业名称发布时间项目类型产品线描述代表项目项目进度海航集团2011/10/28购 物 中心YH城YH城海航集团在商业地产领域的新业态形式，引进了大量娱乐设施，定位为区域娱乐体验中心。“YH城”原意是“YoungMall，HappyMore”，寓意项目为年轻之城、快乐之都。YH城理念源自美国拉斯维加斯娱乐化体验式商城概念，海航YH城是国内首座创新国际年轻潮城。整个商城通过大型、丰富、创新娱乐设施，带动其他商业形态，形成以“游玩”为主题的新型商业模式。广州白云YH城2011年10月28日，海航集团在广州举行(白云、番禺)YH城招商推介会暨主力店签约仪式，Tesco乐购、YH电玩城、海航活力院线三大主力商家现场与海航YH城签约新城控股2011/8/1大 型 城市 综 合体国 际广场国际广场定位为融时尚新潮购物、休闲娱乐餐饮和商业文化旅游于一体的大型综合购物场所，集购物、公寓、办公为一体。新城控股还将面向泛长三角其他城市开发“万博广场”城市综合体项目。常州万博国际广场常州万博国际广场购物中心近10万平米，是一个融时尚新潮购物、休闲娱乐餐饮和商业文化旅游于一体的大型综合购物场所。2012年4月，常州万博国际广场将开业城 市 综合体城 市广场城市广场是从传统的购物中心到全生活商业体的创新升级，定位为在传统购物功能之上，在城市副商圈或大型居住区中，打造集商务酒店、中高端住宅公寓，以及休闲、购物、娱乐、美食为一体，总体量大约10-12万平米的城市综合体。常州新城万博广场2011年11月26日，新城万博广场家乐福试营业，中国黄金、稻草人、味千拉面、肯德基等都已开业。万博百货，嘉禾影院等也都在装修中，成熟之后的新城万博广场社 区 商业休 闲广场休闲广场特点在于建筑布局为城市副商圈和交通枢纽、人流密集附近，以商业主力店+街区商铺为主的商业业态，打造集休闲、餐饮、文化为一体的线性开放式街区，主要辐射3-5公里附近的5-10万人群。华东家艺中心长沙华东家艺中心位于锡沪路西首龙头位置，总建筑面积150496，其中商业部分63225，办公部分43404，拥有近700辆停车位1F企业名称发布时间项目类型产品线描述代表项目项目进度龙湖地产2011/9/15购 物 中心龙湖天街龙湖天街是大型超区域及区域型购物中心，为国内新兴家庭提供一站式消费场所。是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的国际时尚生活都会。重庆龙湖时代天街2011年12月，新世纪百货旗舰店签约入驻龙湖时代天街，预计2012年底开业。时代天街位于大坪商圈，拥有60万方的超大商业面积社 区 型时 尚 生活中心龙湖星悦荟龙湖星悦荟是社区型时尚生活中心，面向中产家庭及消费者，提供购物、美食、娱乐、休闲、家居等多样生活方。重庆龙湖星悦荟重庆星悦荟体量为10万平方米，分3期开业。2011年9月9日，一期滨江商业，共5万平方米。泰国餐饮蕉叶、小天鹅、蝗家一号酒吧进驻高 端 精品 家 居生活馆龙 湖 MOCO家居生活馆龙湖MOCO，是高端精品家居生活馆，为中产及中产以上人群，提供“与国际潮流同步”的生活方式和消费文化，并赋予其“引领潮流、品味非凡”的身份价值。重庆龙湖MOCO家 居生活馆1.经验丰富、资金实力雄厚的港资房企按捺不住，率先抄底抢地。和记黄埔、恒隆地产、仁恒置业等等商业运营商纷纷出手拿地，短短时间内200亿左右资金砸向二、三线城市的土地市场，特别恒隆财政充裕，并无负债，相信未来一两年是内地买地好时机。2.内地房企无论是在资金实力、运营经验方面都与港资房企存在巨大的差距。而此时港资抄底拿地，提前在二三线城市布局的行为，显然是趁楼市调控、内地房企自顾不暇之余，抢占先机，提前布局。3.商业地产领域，新面孔频频亮相，争地、挖人、抢布局，搅动市场的同时，也给这个行业的“元老”们骤增压力。1F金融全速尾随金融全速尾随1.保险资金运用管理暂行办法(2010年第9号)和保险资金投资不动产暂行办法(2010年80号)2.中国人寿、人保集团、中国再保险、太平洋保险、平安保险、安邦保险、泰康之家和阳光保险等都明显增加了投资商业不动产的研究和团队建设。3.国企与政府背景的房地产私募基金借助自身雄厚的资金实力以及广阔的社会资源极有可能脱颖而出，将与大型险资集团成为2012年中国房地产舞台上的两个主角。1F各行转战商业地产各行转战商业地产1.“转型”潮起：商业领域各种业态，如百货、购物、超市、家居、家电、餐饮等经营者，都有直接涉足商业地产开发的，“从房客变为房东”，步步高、人人乐、家家悦、上海百联、武商集团、国美、苏宁等等。有些甚至放弃了零售主业。2.家具经销商红星美凯龙不久前以联合体的名义在上海拿下了一宗单价36亿元的商业用地，创下2011年以来上海单体地价最高纪录，成为“地王”；宜家公司的合资公司英特宜家，去年在北京丰台区大红门投资三四十亿元，今年则在江苏无锡同时有两个项目在建，是以宜家为主力店的综合购物中心。3.沃尔玛、TESCO分别介绍了其新发展战略，主要内容是计划自行购买土地，自主开发商业项目。20l l 繁荣的表面是否危机重重繁荣的表面是否危机重重国家釜底抽薪国家釜底抽薪各地泡沫显现各地泡沫显现商企竹篮打水商企竹篮打水主力步步惊心主力步步惊心黑石无奈撤资黑石无奈撤资各行折戟沉沙各行折戟沉沙1F国家釜底抽薪国家釜底抽薪l住宅市场在限购取得作用后，商业地产很可能会成为下一个限购目标。北京，关于加强部门联动、完善商业、办公类项目管理的通知，严禁商用物业改为居住用途，清理商住LOFT、酒店公寓上海，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。上海，商业银行现房才能对买房人发放商业贷款。1F各地泡沫显现各地泡沫显现l商业地产一哄而上u北京，2012年新增供应面积达437万平方米，其中大部分新增商用物业面积集中在下半年入市，去年入市的商业物业面积高达136万平方米u成都，甲级办公楼入市量为22.3万平方米，而2012年将会有超过100万平方米甲级办公楼集中放量。1F商企竹篮打水商企竹篮打水1.2011年债务危机，意味着资产价格会下降。2.商业楼盘资金回报却根本不足以覆盖成本（RitzCarlton）3.单纯从增值上考虑已经不行了，那么从收租的角度来考虑，由于一窝蜂地上马商业项目造成供应量超过消费需求，有没有人租用也成了问题，最后怎么算账也不知道商业地产的投资钱赚在哪里（星河金街）。1F商业地产步步惊心商业地产步步惊心1.开发商多个项目出现硬伤，万达上海、绿地集团马鞍山“绿地世纪城”钢筋质量不合格被2.SOHO中国“整售”转型失败（中关村丹棱大厦17.17亿）3.万菱汇“关店潮”其营运已陷困境、靓点1836女子主题商场悄然关门4.宁波奥特莱斯倒闭奥莱渐现“水土不服”、番禺长隆友谊奥特莱斯购物公园、首创置业在三水的“芭蕾雨”奥特莱斯等进展缓慢。5.房企高管离职潮涌现。万达商业地产研究部副总经理杨泽轩、万科产品线的执行副总裁徐洪舸、肖楠、万科上海区域总经理刘爱明辞职、袁伯银、金地副总裁、上海公司总经理赵汉忠等3位高管相继离职。1F伤及主业零售商开始止步商业地产伤及主业零售商开始止步商业地产1.如今半数以上零售企业都已进军商业地产模式。比如步步高、人人乐、家家悦、上海百联、武商集团、国美、苏宁等等。有些甚至放弃了零售主业，颠簸一圈，口袋渐空，零售商回归到超市、百货主业经营，正是当下事实。2.黑石撤资商业地产外资看空中国楼市。将所持有的上海Channel1购物中心95%的股权以14.6亿元人民币出售给香港新世界发展有限公司。20l l商业地产趋势的分析商业地产趋势的分析社会发展分析社会发展分析供需发展分析供需发展分析商业地产发展规律商业地产发展规律商业地产新形态商业地产新形态1F社会发展分析社会发展分析n人口规模n经济增长n经济消费水平n国家政策n以深圳为例，深圳社会消费品零售总额3520.87亿元，增长17.8%，增速呈上升走势。在主要商品销售类别中，保值性奢侈品成为亮点，金银珠宝类销售增长52.1%；由于消费物价持续高位，吃、穿、用等商品销售快速增长，食品饮料烟酒类增长21.5%，服装鞋帽针织类销售18.2%，日用品类销售增长20.3%；文化办公用品类、通讯器材类热销，分别增长45.9%和28.4%；家用电器和音响器材类销售回落，仅增长7.2%；汽车类销售转负为持平1F供需发展分析供需发展分析n掌握好节奏n北京商业地产市场新增供应面积达437万平方米，供应量加速的现象仍将继续。n商业地产将出现供大于求的局面，因为商业地产开发投资过快，同时很多缺乏商业地产专业运营能力的住宅商的盲目进入，而商业地产市场需求量在下降，导致库存面积增大和空置率上升。n另一方面，在2012土地市场进行抄底。土地流拍和底价成交现象会进一步扩大，土地市场进入冻结状态。现在土地市场的冷清，就意味着未来供应的短缺，因此办公楼的租金还要升。1F商业地产发展规律商业地产发展规律n在当前房地产严冬中，适度加大商业地产的开发和配置比例，是可以有效的平滑行业周期性波动风险的，抵御行业低谷的策略。一个商铺养三代人n虽然不限购，但是风险很大。n商业地产处于初级阶段，从行业高度来看，国家对发展商业地产还没有一个指导性的文件，这既为发展提供了探索的空间，但同时又带来许多不确定性。1F商业地产发展规律商业地产发展规律n从目前国内房地产市场来看，大多数城市的商业项目都存在超前开发的迹象。n一方面，攀比高度、攀比豪华，开发商盲目追求商业体量，攀比建筑面积，超越区域消费能力；n另一方面商业模式和开发理念超前导致当地消费理念完全脱节。城市规划发展速度超过商业地产的扩张速度，商业项目扩张速度超过了进驻商家的扩张速度，商家开店的速度又明显高于当地居民消费力增长速度，这是商业项目扩张过快的直接表现。超前开发的背后，高空置率、租金不达到预期目标等一个个看不见的风险与泡沫时刻威胁着项目的发展。n沈阳青年大街的“金廊工程”，迄今已吸纳投资逾1300亿元。商业综合体项目已超过40个。这已远远超出一座城市经济总量和人口的承载能力，因为“一条街上有一两个购物中心就足够了”。由于商业项目集中过剩，沈阳目前商业地产竞争相当激烈。1F商业地产发展规律商业地产发展规律n投入资金多、周期长、风险之一。持有型物业时间至少需要6年到10年，对于企业自身的实力将是一个考验。（花花世界）n从开发模式来看，比起住宅，商业地产操作难度太大。当然更不能以住宅地产的模式做商业地产。比如，恒隆、万达、SOHO中国。商业地产项目时，要面临用什么样的模式来发展的问题。n与住宅一售了之的运作方式相比，商业地产的运营问题将困绕着每一个转型开发商，其中的主要问题是并非商业物业交付之日才开始面对，而是取决于物业设计之初。n商业地产还面临着团队实力、管理运营方面的瓶颈和困惑。n大量的商业地产项目是“雷声大、雨点小”，往往疯狂炒作所谓“铺王”价值之后，结局要么惨淡经营，要么偃旗息鼓（链条）1F商业地产新形态商业地产新形态n旅游养老多向开拓n旅游地产也成为众多开发商追逐的对象。海南全省预计有37个项目开盘，其中纯新盘达30个，占比超过81%。n大连万达投资长白山、武汉、昆明旅游文化项目n重庆龙湖等4家大型开发企业携150亿重庆资本空降贵州n远洋桃花岛项目作为远洋地产进军安徽黄山地产市场的首个旅游项目。n养老住宅也迎来了发展机遇。保利、万科、龙湖、华润、花样年等纷纷涉足养老地产。n海印“轻资产+重资产”双轨驱动肇庆大旺海印又一城、广州珠江新城花城汇、佛山海印桂闲城。专业市场催生海印商圈，海印电器总汇、流行前线名店城、东川名店运动城、缤缤广场、总统数码港20l l商业地产发展策略商业地产发展策略租售并举租售并举 现金为王现金为王引进专业人才，是关键引进专业人才，是关键 稳步推进商业创新稳步推进商业创新 满足消费者需求的商品组合满足消费者需求的商品组合1F租售并举租售并举 现金为王现金为王n未来商业地产开发比例将占房产整体开发20%-30%n开发商资金雄厚，有能力对办公楼或商铺进行统一经营管理n售后返租不是个好主意（万科红）1F引进专业人才，是关键引进专业人才，是关键n所谓打江山易，坐江山难n处于培育期的新生项目。而既懂商业、又懂地产，再懂一点金融投资知识的专业人才的培养不是一朝一夕即可完成n从外部引入成熟的专业人才，专业顾问1F稳步推进商业创新稳步推进商业创新商业创新顺势而为，为消费者提供与从不同的体验享受。商业创新包括两方面内容：n设计创新n特色的建筑外形、景观营造能够产生地标效应、吸引人流；n科学合理的动线设置，便于消费者购物观光，同时引导消费者尽可能长时间的停留；n合理的商铺分割及建筑条件便于商家进驻、经营；n充裕的停车位也是项目必不可少的配套。n科技创新n应用电子商务，适应新一代生活模式的改变。n应用移动互联网，包括n以LBS技术为核心的电子地图，自动进行购物导航，从而弥补动线的差异，增加商铺的可见性。n自动打印优惠券，进行团购业务。n自动进行各项抽奖、俄罗斯转盘等，增加商场的趣味性。n自动订座系统，解决商户的排队难问题。儿童游戏区电影与饮食区流行时尚与促销商品区运动用品与目的型商品区电影售票区HK APM1F满足消费者需求的商品组合满足消费者需求的商品组合商业地产经营的核心是人气n差异定位、功能组合、商业规划、业态划分、商家组合、环境营造、促销活动等拉动的，这就是缩短培育期的具体途径。n商业项目在功能定位上应做出特色，避免千篇一律，同质化竞争；n如餐饮可选择快餐、中餐、西餐、特色餐饮；休闲娱乐可引进KTV、影院、电玩城、儿童游乐场等实现关联消费、交叉补偿的作用，尽可能消除同质竞争，实现业态互补，如万象城引进真冰场，新光百货引进文化展览，武汉汉街万达广场更是以造城的魄力来开发项目。58谢谢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