第一章：土地法学第一章：土地法学 测量专业测量专业 2012.09 2012.09u什么是法什么是法？u什么是什么是法学法学和土地和土地法学？法学？u为何学土地法学？为何学土地法学？u学什么？学什么？u怎样学？怎样学？u学了有什么用？学了有什么用？第一章第一章 土地法学概论土地法学概论 n土地的内涵和法学特征土地的内涵和法学特征n土地法和土地法学的概念及特征土地法和土地法学的概念及特征 n土地法学学习指南土地法学学习指南l【教学目的和要求教学目的和要求】理解土地的法学内涵与理解土地的法学内涵与特征；掌握土地法和土地法学的基本概念。特征；掌握土地法和土地法学的基本概念。l【教学重点及难点教学重点及难点】土地法的含义、土地法土地法的含义、土地法的调整对象的调整对象l【教学方法教学方法】以课堂讲授为主，辅之以适量以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。讨论和课后阅读。 一、土地的内涵一、土地的内涵（一）土地的概念（一）土地的概念1 1不同学科是不同的不同学科是不同的u自然地理学观点自然地理学观点u土地规划学观点土地规划学观点u土地经济学观点土地经济学观点u西方经济学观点西方经济学观点u联合国粮农组织的联合国粮农组织的定义定义u法学的观点法学的观点 2.从土地管理的角度，土地定义为：u土地是地球陆地表面由地貌、土土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动包括人类过去和现在的种种活动结果。这一定义包括以下几层含结果。这一定义包括以下几层含义：义： 土地是综合体土地是综合体土地是自然的产物土地是自然的产物土地是地球表面具有固定位置的土地是地球表面具有固定位置的空间客体空间客体土地是地球表面的陆地部分土地是地球表面的陆地部分土地包括人类过去和现在的活动土地包括人类过去和现在的活动结果结果 3 3立法层面的土地内涵立法层面的土地内涵u土地管理法土地管理法中对土地的范围进行了界中对土地的范围进行了界定，将土地分为农业用地、建设用地和未定，将土地分为农业用地、建设用地和未利用地。利用地。u从立法角度理解，土地一般是指地球陆地从立法角度理解，土地一般是指地球陆地表层，即：表层，即： 一国领土范围内的一国领土范围内的陆地、内陆陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等水域、滩涂、岛屿等一切土地一切土地。u原因：原因：对土地资源制定特殊的法律制度加对土地资源制定特殊的法律制度加以保护；土地法属于国内法，应为国家领以保护；土地法属于国内法，应为国家领土范围内；从资源和资产属性对土地进行土范围内；从资源和资产属性对土地进行保护。保护。u综上所述：可以认为土地法中综上所述：可以认为土地法中所要讨论的土地应是指地球表层所要讨论的土地应是指地球表层国家能够控制，人们能够利用的国家能够控制，人们能够利用的具有财产性质的陆地部分。具有财产性质的陆地部分。u但法律对土地的空间范围和组成成分的具体界定还有待于完善。一是土地空间界定的问题二是土地组成部分和地上定着物的界定问题 （二）土地的特征（二）土地的特征 1 1土地的自然特征土地的自然特征 l非人力所能创造的非人力所能创造的自然资源；自然资源；l面积有限；面积有限；l位置具有固定性；位置具有固定性；l土地永续利用的相土地永续利用的相对性；对性；l土地质量的差异性土地质量的差异性。2.2.土地的经济特性土地的经济特性l土地经济供给的稀缺性土地经济供给的稀缺性l土地用途的多样性土地用途的多样性l土地用途变更的困难性土地用途变更的困难性l土地增值性土地增值性l土地报酬递减的可能性土地报酬递减的可能性 3.3.土地的法律特征土地的法律特征l重要的不动产重要的不动产l稳定土地关系，依法保护当事人的稳定土地关系，依法保护当事人的合法权益合法权益l办理土地权属或变更登记手续办理土地权属或变更登记手续二、土地法的概念和特征二、土地法的概念和特征（一）土地法的概念（一）土地法的概念土地的规划、管理、土地的规划、管理、保护、利用、监督保护、利用、监督过程所发生过程所发生 调整以土地为客体而调整以土地为客体而形成的形成的各种社会关系各种社会关系的的法律规范的总称。法律规范的总称。（二）理解（二）理解1 1国家制定或认可的行为规国家制定或认可的行为规范范强制性强制性2 2调整以土地为客体而形成调整以土地为客体而形成的社会关系的社会关系 社会、经济、社会、经济、环境各个方面环境各个方面 3 3调整土地关系的法律规范调整土地关系的法律规范的总称的总称各种法律、法规、各种法律、法规、规章、具体技术规则规章、具体技术规则（三）土地法的特征（三）土地法的特征u一般特征：权威性、规范性和强制性一般特征：权威性、规范性和强制性u自身特性：自身特性：l1 1、兼有不同规范的特征、兼有不同规范的特征行政法规范和财产法规范、实体法规行政法规范和财产法规范、实体法规范和程序法规范、强制性规范与任意范和程序法规范、强制性规范与任意性规范。性规范。l2.2.调整复杂的人地关系调整复杂的人地关系通过调整人与人的关系来规范人与土通过调整人与人的关系来规范人与土地的关系；地的关系； 涉及的范围具有广泛性；涉及的范围具有广泛性；实施方式具有科学技术性。实施方式具有科学技术性。 （四）土地法的调整对象（四）土地法的调整对象u 调整对象调整对象l土地关系：土地关系：国家、个人、组织之间国家、个人、组织之间u调整方法：调整方法：行政、经济、法律行政、经济、法律 l在调整土地关系时所采取的基本方式和手在调整土地关系时所采取的基本方式和手 段，包括段，包括行政调整方法和民事调整方法。行政调整方法和民事调整方法。 其显著特征是：这种调整方法是国家制定其显著特征是：这种调整方法是国家制定或认可的，并由国家强制力保证实施。或认可的，并由国家强制力保证实施。 （五）调整类型（五）调整类型u按照土地的双重属性将土地法调整的土按照土地的双重属性将土地法调整的土地关系划分为地关系划分为两种类型：两种类型：1.1.横向的平等主体间的土地财产法律关系横向的平等主体间的土地财产法律关系l国家地政部门、个人、组织相互之间就国家地政部门、个人、组织相互之间就土地开发、利用、交易所发生的财产性土地开发、利用、交易所发生的财产性社会关系社会关系如土地承包的权利义务关系、土地使用如土地承包的权利义务关系、土地使用权的义务关系等。权的义务关系等。权利义务权利义务对等对等2 2、纵向的土地资源管理关系、纵向的土地资源管理关系 l国家地政部门在依法履行土地管国家地政部门在依法履行土地管理监督职责时与个人、组织之间理监督职责时与个人、组织之间发生的社会关系发生的社会关系 如：土地利用规划关系、土如：土地利用规划关系、土地用途管制关系等，属于管理地用途管制关系等，属于管理者与被管理者之间的行政法律者与被管理者之间的行政法律关系。关系。 权利义务权利义务不对等不对等 （六）土地法的基本原则（六）土地法的基本原则u土地公有原则土地公有原则u统一管理原则统一管理原则u有偿使用原则有偿使用原则u保护土地财产权原则保护土地财产权原则u合理使用原则合理使用原则 三、土地法学的概念和特征三、土地法学的概念和特征（一）土地法学的概念（一）土地法学的概念u土地法学土地法学是以研究土地法的制定、解释、阐述、是以研究土地法的制定、解释、阐述、评价、应用于调整人地之间法律关系的一门学评价、应用于调整人地之间法律关系的一门学科。也是土地管理实际工作中普遍应用的一门科。也是土地管理实际工作中普遍应用的一门专门学问专门学问。u土地法学在没有独立成为一门部门学科之前土地法学在没有独立成为一门部门学科之前在在法学领域属于经济法学的一个分支学科。法学领域属于经济法学的一个分支学科。u土地法学土地法学是我国新兴土地学科的一个分支学科是我国新兴土地学科的一个分支学科，是一门介于自然科学与社会科学之间的一门边是一门介于自然科学与社会科学之间的一门边缘学科缘学科，涉及涉及民法（特别是物权法）、经济法、民法（特别是物权法）、经济法、商法、行政法等又具有综合性。商法、行政法等又具有综合性。l民法民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。是现代国家中仅次于宪法的系的法律规范的总称。是现代国家中仅次于宪法的基本部门法之一，主要包括物权法、债权法、人身基本部门法之一，主要包括物权法、债权法、人身权法、侵权行为法、知识产权法、婚姻家庭法、继权法、侵权行为法、知识产权法、婚姻家庭法、继承法等承法等 。物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，是调整财产关系的重要法律。它们之间既有紧律，是调整财产关系的重要法律。它们之间既有紧密联系，也有一定区别。密联系，也有一定区别。民法的违法责任的形式和制裁手段以恢复和补偿为民法的违法责任的形式和制裁手段以恢复和补偿为基本目的，一般不具有惩罚性质，如排除妨害，返基本目的，一般不具有惩罚性质，如排除妨害，返还财产。还财产。l经济法经济法是调整国家在管理与协调经济运行过程是调整国家在管理与协调经济运行过程中发生的经济关系的法律规范的总称。如中发生的经济关系的法律规范的总称。如公司法公司法、合同法合同法、担保法担保法、会计法会计法、税税法法等。等。u商法商法是调整市场经济关系中商人及其商是调整市场经济关系中商人及其商事活动的法律规范的总称。事活动的法律规范的总称。商法与民法、经济法既有紧密联系，也有一商法与民法、经济法既有紧密联系，也有一定区别。定区别。民法是基本法，商法是特别法，民法对商法民法是基本法，商法是特别法，民法对商法具有领导指导的意义，而商法对民法具有补具有领导指导的意义，而商法对民法具有补充、变更、限制的作用。商法与经济法的区充、变更、限制的作用。商法与经济法的区别主要在于商法以当事人意思自治为主导性别主要在于商法以当事人意思自治为主导性原则，经济法则强调国家意志和政府职能的原则，经济法则强调国家意志和政府职能的介入，并以国家政策为主导。介入，并以国家政策为主导。u行政法行政法是调整行政关系和基于行政关系是调整行政关系和基于行政关系而产生的监督行政关系的法律规范总称。而产生的监督行政关系的法律规范总称。 （二）土地法学的研究的目的和对象（二）土地法学的研究的目的和对象u土地法学土地法学着重研究、观察、探讨土地法律关系中普遍着重研究、观察、探讨土地法律关系中普遍的、抽象的、基本的理论、原则和问题的、抽象的、基本的理论、原则和问题。u土地法学土地法学研究的目的研究的目的是要研究、认识土地本身的不可是要研究、认识土地本身的不可任意任意交交易的基本特性。易的基本特性。以法律的形式规范土地利用开以法律的形式规范土地利用开发等过程，避免发等过程，避免人的行为对土地所产生的不良影响人的行为对土地所产生的不良影响，使人的行为与土地自然特性的魅力相统一使人的行为与土地自然特性的魅力相统一，确保土地确保土地资源的资源的节约、集约、合理、高效利用。节约、集约、合理、高效利用。u土地法学是以调整土地关系的法律规范为研究对象的土地法学是以调整土地关系的法律规范为研究对象的一门学科。一门学科。土地法学研究对象在某种程度上就是土地法学研究对象在某种程度上就是人地人地关系关系。但这种人地关系是。但这种人地关系是指人在保护土地资源和利用指人在保护土地资源和利用土地资源过程中所发生的一种社会关系。土地资源过程中所发生的一种社会关系。（三）土地法学与土地法（三）土地法学与土地法u 土地法学与土地法有联系、但有区别：土地法学与土地法有联系、但有区别：土地法属于法律的范畴土地法属于法律的范畴，是一系列调整土地关系的是一系列调整土地关系的法律规范和原则的总称。法律规范和原则的总称。土地法的任务是调整土地关系，保证土地的合理利土地法的任务是调整土地关系，保证土地的合理利用，保护国家、集体以及公民、组织的合法的土地用，保护国家、集体以及公民、组织的合法的土地权益，保障国家对土地实施有效的管理，维护社会权益，保障国家对土地实施有效的管理，维护社会公共利益。公共利益。土地法学属于法学的范畴土地法学属于法学的范畴，是研究土地法的科学。是研究土地法的科学。土地法学的任务是研究土地法的基本原则和规范，土地法学的任务是研究土地法的基本原则和规范，研究土地法的历史发展规律，研究土地法的本质、研究土地法的历史发展规律，研究土地法的本质、内容和形式，研究土地法的制定、执行和遵守，研内容和形式，研究土地法的制定、执行和遵守，研究人们关于土地法的观念和学说的理论。究人们关于土地法的观念和学说的理论。因此，土地法学是有关土地法的学问，而土地法则因此，土地法学是有关土地法的学问，而土地法则是土地法学产生的客观物质基础，两者有联系，但是土地法学产生的客观物质基础，两者有联系，但又存在本质上的区别。又存在本质上的区别。四、为什么学？u作为公共管理学科的土地资源管理，就其作为公共管理学科的土地资源管理，就其内涵来讲，是着眼于社会或政府如何确立内涵来讲，是着眼于社会或政府如何确立和巩固与现行社会经济基础制度相适应的和巩固与现行社会经济基础制度相适应的土地占有方式，调整土地关系；如何采取土地占有方式，调整土地关系；如何采取一系列经济、法律、行政与技术手段，对一系列经济、法律、行政与技术手段，对土地资源利用进行规划、控制、调节、监土地资源利用进行规划、控制、调节、监督和组织，实现土地资源公平、有效的配督和组织，实现土地资源公平、有效的配置和可持续利用。置和可持续利用。u伴随着社会经济发展对土地需求的日益增伴随着社会经济发展对土地需求的日益增长及我国政治体制改革和经济体制改革的长及我国政治体制改革和经济体制改革的深入，土地管理的法制化已成为科学合理深入，土地管理的法制化已成为科学合理利用土地、促进社会经济可持续发展的重利用土地、促进社会经济可持续发展的重要保障，这也是我国要保障，这也是我国“依法治国依法治国”方略的方略的重要组成部分。重要组成部分。u土地法学土地法学课程是为学生将来从事土课程是为学生将来从事土地资源管理工作，奠定专业法律理论和地资源管理工作，奠定专业法律理论和执法实践基础的必修课。执法实践基础的必修课。u通过学习，掌握土地法的基本理论和基础通过学习，掌握土地法的基本理论和基础知识，熟悉国家有关土地利用与管理的方知识，熟悉国家有关土地利用与管理的方针、政策、法律、法规，明了土地立法的针、政策、法律、法规，明了土地立法的原理、原则，理解其适用范围，掌握我国原理、原则，理解其适用范围，掌握我国土地法制建设现状及存在问题，并能在实土地法制建设现状及存在问题，并能在实际工作中正确运用；能进行独立的思考并际工作中正确运用；能进行独立的思考并解决实际中遇到的问题。培养学生分析、解决实际中遇到的问题。培养学生分析、解决土地管理实际问题的能力。解决土地管理实际问题的能力。五、学什么？五、学什么？ 土地法学的主要内容土地法学的主要内容u土地法基本理论土地法基本理论u土地和房屋产权的法律制度土地和房屋产权的法律制度u土地利用规划与耕地保护法律制度土地利用规划与耕地保护法律制度u土地征用与用途管制法律制度土地征用与用途管制法律制度u土地税法与行政管理法律制度土地税法与行政管理法律制度u土地开发、储备法律制度土地开发、储备法律制度u土地使用权取得和建设用地法律制度土地使用权取得和建设用地法律制度u土地违法行为的法律责任土地违法行为的法律责任u土地法实施规则等土地法实施规则等u土地法是民商法和经济法中的一门重土地法是民商法和经济法中的一门重要部门法律，涉及到民商和经济法律要部门法律，涉及到民商和经济法律关系，具有极强的技术性，还与行政关系，具有极强的技术性，还与行政法律关系密不可分；法律关系密不可分；u土地法学既是一门有独特理论体系的土地法学既是一门有独特理论体系的综合性学科。又是一门实践性和操作综合性学科。又是一门实践性和操作性较强的应用性学科，它不仅内容多，性较强的应用性学科，它不仅内容多，涉及面广，而且涉及许多实务操作知涉及面广，而且涉及许多实务操作知识。学习和掌握土地法需要下一定工识。学习和掌握土地法需要下一定工夫。夫。 六、怎样学？六、怎样学？ 土地法学学习指南土地法学学习指南u掌握的一定的基础知识掌握的一定的基础知识l法律基础知识：合同法、物权法、建法律基础知识：合同法、物权法、建筑法、城市规划法、行政法、税法、筑法、城市规划法、行政法、税法、公司法公司法l其他相关专业基础知识：土地经济学、其他相关专业基础知识：土地经济学、土地管理学、房地产经济学、土地利土地管理学、房地产经济学、土地利用规划等；用规划等；l一定的实践经验一定的实践经验u掌握物权法的基本理论掌握物权法的基本理论l土地法学的理论基础是物权法，因此必须土地法学的理论基础是物权法，因此必须掌握物权法的基本原理和制度。土地法以掌握物权法的基本原理和制度。土地法以物权法为基础并融入了行政管制方面的内物权法为基础并融入了行政管制方面的内容，但其权利设计的基础仍然是物权法；容，但其权利设计的基础仍然是物权法；l因此，学习土地法首先应以物权法理论为因此，学习土地法首先应以物权法理论为基础。由于我国土地法、房地产法还没有基础。由于我国土地法、房地产法还没有完全定型，立法可能会不断修改或调整，完全定型，立法可能会不断修改或调整，掌握好物权法的基本理论才能够以不变应掌握好物权法的基本理论才能够以不变应万变。万变。u区分两种性质的法律规范区分两种性质的法律规范l土土地地法法基基本本上上由由两两种种性性质质的的法法律律规规范范组组成成。一一种种是是民民事事法法律律规规范范，另另一一种种是是行行政政管管制制性性的的法法律律规规范范。现现行行土土地地管管理理法法、房房地地产产法法均均将将二二者者融融合合在在一一部部法法律之中。律之中。l但但随随着着物物权权法法的的出出台台，有有一一部部分分规规范范将将移移转转至至物物权权法法，但但是是仍仍将将保保留留和和出出台台大大量量新新行行政政法法规规或或规规章章。这这些些规规章章大大多多是是限限制制民民事事权权利利的的或或是是一一些些程程序序性性的的规规定定，即即是是说说他他们们也也规规范范民民事事权权利利；但但是是这这些些法法规规大大多多具具有有强强制制性性，违违反反该该法法规规将将承承担担行行政政责责任任，而而不不是是民民事事责责任任；发发生生纠纠纷纷时时需需通通过过行行政政复复议议的的方方式式加加以以解解决决。而而一一般般行行政政机机关关不不应应插插手手干干预预属属于于民民事事法法律律关关系系的的纠纠纷纷，而而应应由由当当事事人人通通过过协协商商、仲仲裁裁或或诉讼的方式加以解决。诉讼的方式加以解决。u熟悉实务性和操作性知识熟悉实务性和操作性知识l土土地地法法涉涉及及许许多多实实务务性性或或操操作作性性知知识识。比比如如土土地地开开发发中中需需要要办办理理的的各各种种审审批批手手续续及及其其办办理理每每一一种种手手续续所所需需要要的的文文件件。对对于于这这些些知知识识只只要要求求同同学学们们掌掌握握基基本本程程序序即即可可，对对于于细细节节性的东西可在实践中逐步掌握。性的东西可在实践中逐步掌握。u区分各种土地、房地产法渊源的效力区分各种土地、房地产法渊源的效力l我我国国土土地地、房房地地产产法法的的法法律律渊渊源源不不仅仅种种类类多多，而而且且层层次次也也多多，不不仅仅有有大大量量的的部部门门规规章章，也也有有大大量量的的地地方方法法规规和和规规章章。在在国国家家对对土土地地、房房地地产产法法作作出出清清理理和和整整合合之之前前，我我们们必必然然会会面面对对大大量量的的相相互互冲冲突突和和重重叠叠的的法法律律规规范范。对对此此，我我们们需需要要按按照照立立法法法法所所确确立立的的原原则则，区分各种法规、规章的效力。区分各种法规、规章的效力。u掌握一定的学习方法l重点学习相关案例是必不可少的，通过重点学习相关案例是必不可少的，通过案例分析，可以深化书本理论内容的理案例分析，可以深化书本理论内容的理解，激发学生对不同案例审判和理性的解，激发学生对不同案例审判和理性的质疑，并运用自身掌握知识去解决存在质疑，并运用自身掌握知识去解决存在的问题。的问题。l学习内容不应局限于课本，更要联系实学习内容不应局限于课本，更要联系实际，进行实践际，进行实践, ,做到理论与实际相结合、做到理论与实际相结合、课堂学习和课外学习相结合。课堂学习和课外学习相结合。 l学会查阅资料，了解学科研究的最新进学会查阅资料，了解学科研究的最新进展。展。n选择一本合适的教材选择一本合适的教材u土地法学（第二版）土地法学（第二版）面向面向2121世纪课程世纪课程教材、普通高等教育教材、普通高等教育“十一五十一五”国家级规国家级规划教材，划教材，20092009年江苏省高等学校评优精品年江苏省高等学校评优精品教材，南京农业大学陈利根主编，中国农教材，南京农业大学陈利根主编，中国农业出版社出版，业出版社出版，2008.112008.11u房地产法学房地产法学（第二版）（第二版） 2121世纪法世纪法学系列教材、普通高等教育学系列教材、普通高等教育“十一五十一五”国国家级规划教材，程信和、刘国臻编著，北家级规划教材，程信和、刘国臻编著，北京大学出版社出版，京大学出版社出版，2010.92010.9u浏览相关网站浏览相关网站 1中国土地法律网：2.中国房地产法律网：3天下房地产法律服务网：/4国土资源部网站：5. 中国物业管理信息网：阅读一些参考文献u土地管理法关联法规精选土地管理法关联法规精选法律出版社法规中法律出版社法规中心编，法律出版社出版，心编，法律出版社出版，2004.2004.u土地法学土地法学中国农业大学张军连主编，中国农中国农业大学张军连主编，中国农业大学出版社出版，业大学出版社出版，2007. 2007. u中国土地法操作实务中国土地法操作实务张庆华著，法律出版社张庆华著，法律出版社出版，出版，2003.11 2003.11 u朱树英著：朱树英著：房地产开发法律实务房地产开发法律实务，法律出版，法律出版社社20022002年版。年版。u唐海洲主编：唐海洲主编：房屋交易房屋交易纠纷评判依据及案纠纷评判依据及案例解析例解析，中国物价出版社，中国物价出版社20032003年版。年版。u王小莉主编：王小莉主编：土地法土地法，法律出版社，法律出版社20032003年版。年版。u生活中离不开土地和房地产生活中离不开土地和房地产u工作以后可能从事土地与房地产有关工作以后可能从事土地与房地产有关的工作的工作u法律知识系统化的要求法律知识系统化的要求 七、学了有什么用？七、学了有什么用？ 学习土地与房地产法的意义学习土地与房地产法的意义法是国家按照统治阶级的利益和意志制定或者认可的，并由国家强制力保证其实施的行为规范的总称。法的目的在于维护有利于统治阶级的社会关系和社会秩序，是统治阶级实现其统治的重要工具。法学（英文：law，science of law，又称法律学或法律科学）是研究法、法的现象以及与法相关问题的专门学问，是关于法律问题的知识和理论体系。法学思想最早渊源于春秋战国时期的法家哲学思想。法学一词，在中国先秦时被称为“刑名之学”，自汉代开始有“律学”的名称。在西方，古罗马法学家乌尔比安（Ulpianus）对“法学”（古代拉丁语中的Jurisprudentia）一词的定义是：人和神的事务的概念，正义和非正义之学。现代的法学，是指研究法律的科学。但是关于法学与科学的关系有不同的看法，这主要涉及价值论的研究是不是科学的问题。