Nov/09Dec/09Jan/10Feb/10Mar/10Apr/10May/10Jun/10Jul/10Aug/10Sep/10Oct/10Nov/10Dec/10Jan/11Feb/11Mar/11Apr/11May/11Jun/11Jul/11Aug/11Sep/11Oct/11Nov/11Dec/11Jan/12Dec/09 Feb/10 Apr/10Jun/10 Aug/10Oct/10 Dec/10 Feb/11 Apr/11 Jun/11 Aug/11Oct/11 Dec/11Jul-11Jan-08Oct-09May-10Aug-08Dec-10Mar-09Jan-12定期报告1000000【行业证券研究报告】0房地产行业成交恢复，但弱于往年主要城市商品房及土地市场成交点评（2012.1.28-2012.3）销售市场节后一周成交恢复，但弱于往年节后一周 14 个城市成交套数 7595 套，较节日一周仅 388 套，有明显恢复，这也是历年正常的季节效应。但同往年相比，节后一周成交量恢复程度并不理想。本年节后一周成交套数仅为 11 年节后一周的 37%，相当于 10 年节后一周的 64%，其中一线城市相当于 11 年的 51%，10 年的 77%；二线城市相当于 11 年的 32%和 58%。分城市来看，仅上海和重庆 12 年节后一周成交套数好于 11 年。其他城市均弱于 11 年，10 年，证券分析师联系人杨国华860166210585yangguohuaorientsec.com.cn执业证书编号：S0860210030001周强01066210621zhouqiangorientsec.com.cn甚至 09 年。一二月是传统推盘淡季，本周 7 个城市住宅可售套数环比下降 2%，同比增 50.8%，预计 3 月开发商推盘会逐步增多，可售量预计仍将上升。2012 年 1 月 14 个城市成交套数较 11 年 1 月降 62%，主要是因为 12 年行业评级国家/地区行业报告发布日期看好中性 看淡（维持）中国/A 股房地产2012 年 02 月 06 日春节在 1 月份，11 年春节在 2 月份。14 个重点城市商品房（住宅）整体周成交量情况土地市场继续低迷 土地市场继续低迷。24 个重点城市春节后第一周（1.28-2.3）推出 57宗地块，成交仅 6 宗地块。24 个重点城市共推出住宅用地建筑面积 710.8500004500040000350003000025000套一线城市销售量 二线城市销售量 14个城市销售总量万平方米，同比下降 32%。24 个重点城市共成交住宅用地建筑面积 772000015000万平方米，同比降 92%。 24 个重点城市楼面地价 3200 元/平米，溢价5000率 0%。2012 年 1 月 24 个重点城市成交住宅用地建筑面积同比下降 44%。房地产板块表现及估值本周东方房地产指数跌 0.1%,上证上涨 0.5%，沪深 300 涨 0.1%。重点公司股价对应 11 年 PE 为 9.2 倍、12 年 6.7 倍,目前股价对应 NAV 折让36%。注：一线城市：北上广深；二线城市：天津、重庆、杭州、苏州、南京、福州、厦门、东莞、济南，成都7 个重点城市整体库存及去化周期500000套去化周期可售套数周250地产股投资策略450000200本周我们提两点看法：1，目前成交量越差，未来成交量恢复的弹性就越400000150350000大，对于地产股价而言，中期看，这是好事；2、目前成交越低迷，开发商减开工和压缩投资的意愿就越强烈，未来房地产投资增速回落的幅度可能越大越快，房地产政策放宽的预期也就越强烈，地产股面临的机会也更大。我们的投资策略是：抛开“一时一地”的短期表现，从目前看 12 年，龙头地产股仍有很大的绝对和相对收益空间，继续推荐万科、保利、招商、金地、首开股份、金融街、中南建设、华发股份等一二线优质地产股。300000250000200000注：7 个城市是北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州24 个重点城市土地市场周成交情况10050 风险提示：二季度成交量超预期低迷2,5002,0001,5001,000万平米推出面积成交面积500东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。注：24 个城市是北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、重庆、成都、沈阳、西安、武汉、长沙、济南、大连、青岛、厦门、福州、佛山、东莞、南京、苏州、无锡、南宁、昆明6910131517目录1.主要城市本周（主要城市本周（2012.1.282012.2.3）一、二手房成交情况）一、二手房成交情况2.主要城市一二手房成交均价主要城市一二手房成交均价3.主要城市一手房库存及去化周期变化主要城市一手房库存及去化周期变化4.主要城市月度成交情况主要城市月度成交情况5.重点城市上周（重点城市上周（2012.1.28-2012.2.3）住宅土地市场交易情况）住宅土地市场交易情况6.全国住宅、商业办公用地、工业用地全国住宅、商业办公用地、工业用地 1 月成交情况图表目录图 1：本周一二线城市新建住房销售情况 .5图 2：北京市本周一手商品住宅成交套数 .6图 3：北京市本周二手商品住宅成交套数 .6图 4：深圳市本周一手商品住宅成交套数 .6图 5：深圳市本周二手商品住宅成交套数 .6图 6：天津市本周一手商品住宅成交套数 .6图 7：天津市本周二手商品住宅成交套数 .6图 8：成都市本周一手商品住宅成交套数 .7图 9：成都市本周二手商品住宅成交套数 .7图 10：杭州市本周一手商品住宅成交套数 .7图 11：杭州市本周二手商品住宅成交套数.7图 12：上海市本周一手商品住宅成交套数 .7图 13：重庆市本周一手商品住宅成交套数 .7图 14：广州市本周一手商品住宅成交套数 .8图 15：武汉市本周一手商品住宅成交套数 .8图 16：南京市本周一手商品住宅成交套数 .8图 17：福州市本周一手商品住宅成交套数 .8图 18：东莞市本周一手商品住宅成交套数 .8图 19：济南市本周一手商品住宅成交套数 .8图 20：厦门市本周一手商品住宅成交套数 .9图 21：苏州市本周一手商品住宅成交套数 .9图 22：天津市本周一手商品住宅成交均价 .9图 23：天津市本周二手商品房成交均价 .9图 25：上海市本周一手商品住宅成交均价 .10图 26：深圳市本周一手商品住宅成交均价 .10图 27：重庆市本周一手商品住宅成交均价 .102图 28：苏州市本周一手商品住宅成交均价 .10图 31：全国 7 个重点城市本周住宅用去化周期 .10图 32：北京市新建商品住宅去化周期. 11图 33：上海市新建商品住宅去化周期. 11图 34：深圳市新建商品住宅去化周期. 11图 35：重庆市新建商品住宅去化周期. 11图 36：广州市新建商品住宅去化周期. 11图 37：杭州市新建商品住宅去化周期. 11图 38：南京市新建商品住宅去化周期.12图 39：苏州市新建商品住宅去化周期.12图 40：14 个城市销售月度销售套数.14图 41：全国 7 个重点城市住宅去化周期和 1 月当月去化率 .14图 42：7 个城市单月新增供给合计.14图 43：24 个重点城市住宅用地周推地与成交情况 .15图 44：24 个重点城市住宅用地周度楼面地价与溢价率 .15图 45：24 个重点城市住宅用地周推地宗数与流拍率.16图 46：24 个重点城市住宅用地周推地宗数与流拍宗数 .16图 47：24 个城市 2010 年-2012 年月度累计推出住宅用地宗数.16图 48：24 个城市 2010-2012 年月度累计成交住宅用地宗数 .16图 49：24 个城市 2010 年-2012 年月度累计推出住宅用地面积.16图 50：24 个城市 2010 年-2012 年月度累计成交住宅用地面积.16图 51：24 个城市 2010 年-2012 年累计成交住宅用地出让金 .17图 52：24 个城市成交住宅用地单月楼面地价与溢价率 .17图 53：全国住宅用地推出楼面价与成交楼面价（截至 2012 年 1 月） .17图 54：全国 120 个主要城市住宅用地月度成交溢价率（截至 2012 年 1 月） .17图 55：全国商业办公用地推出楼面价与成交楼面价（截至 2012 年 1 月） .18图 56：全国商业办公用地月度成交溢价率（截至 2012 年 1 月）.18图 57：全国 120 个主要工业用地推出楼面价与成交楼面价（截至 2011 年 12 月） .18图 58：全国 120 个主要城市工业用地月度成交溢价率（截至 2012 年 1 月） .18表 1：主要城市本周（2012.1.282012.2.3）成交量情况 .4表 2：重点城市可售房源情况 .5表 3：2012 年 1 月月成交套数与面积以及 1-12 月累计同比变化.133表 1：主要城市本周（：主要城市本周（2012.1.282012.2.3）成交量情况）成交量情况成交套数（套）成交均价（元/平米）城市1/28-1/21-同比周环比同比1/28-1/21-同比周环比同比类型2/31/272/31/27新房北京61814101943-39.4%商品住宅上海1492288275280.4%13202100781485131.0%-11.1%商品住宅广州4273186413-50.6%商品住宅深圳22687927186%228781850023.7%商品住宅一线城市小计276381278933-0.9%天津2681565517-59.1%935997949918-4.4%-5.6%商品住宅重庆2568189128812.699.4%6908商品住宅武汉373商品住宅杭州成都南京福州东莞济南厦门苏州二线城市小计总计12065425516213617111138745647327520132712530292373517228259042611514195329681896072331.718.6585211214.618.6-76.8%-71.3%-56.8%286%123%-88.7%-43.1%17.6%-33.1%-23.7%2108011743商品房商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅二手房北京深圳774203261215296462915.9-49.4%-68.6%商品住宅商品住宅天津312102693016.0%771186038319-10.4%-7.3%商品住宅成都2751232221.9-14.6%商品住宅杭州总计1161368544922589282426.1%-47.2%19308商品住宅数据来源：各城市房管局，东方证券研究所，注：杭州数据不含保障房4May/10May/11Apr/10Mar/10Nov/09Nov/10Mar/11Apr/11Dec/09Dec/10Nov/11Aug/10Aug/11Oct/10Feb/10Feb/11Oct/11Dec/11Jul/10Sep/10Jul/11Sep/11Jan/10Jun/10Jan/11Jun/11Jan/12套图 1：本周一二线城市新建住房销售情况：本周一二线城市新建住房销售情况50000一线城市销售量二线城市销售量14个城市销售总量450004000035000300002500020000150001000050000数据来源：wind，东方证券研究所；表 2：重点城市可售房源情况：重点城市可售房源情况可售套数（套）注：一线二线城市划分见表 1；（不含武汉）可售套数去化周期（月）城市1/28-1/21-同比周环比同比1/28-1/21-同比周环比同比类型2/31/272/31/27北京深圳上海广州南京杭州苏州11863137430662886264054720561383641311897637733666756253154883563123656096444346914276838162297922569019048-0.3%-0.8%-0.6%0.2%-0.3%-0.3%-0.4%23.0%7.9%55.0%64.1%83.7%119%91.2%3534113029421227231121253391193654532.1%49.2%6.2%39.8%14.1%26.6%30.3%221.8%269.9%249.3%416.1%508.0%833.0%166.7%商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅平均617516195340942-0.3%50.8%数据来源：各城市房管局，东方证券研究所5Jan/08Jan/08Mar/08Apr/08May/08Jul/08Jul/08Oct/08Jan/09Apr/09Jul/09Oct/09Jan/10 Apr/10Jul/10Oct/10Jan/11 Apr/11Jul/11Sep/08Nov/08Jan/09Mar/09May/09Jul/09Sep/09Nov/09Jan/10Mar/10May/10Jul/10Sep/10Nov/10Jan/11Mar/11May/11Jul/11Sep/11Nov/11Oct/11Jan/12Jan/12Jan/08Mar/08May/08Jul/08Sep/08Nov/08Jan/09Mar/09May/09Jul/09Sep/09Nov/09Jan/10Mar/10May/10Jul/10Sep/10Nov/10Jan/11Mar/11May/11Jul/11Sep/11Nov/11Jan/12Jan/08Mar/08May/08Jul/08Sep/08Nov/08Jan/09Mar/09May/09Jul/09Sep/09Nov/09Jan/10Mar/10May/10Jul/10Sep/10Nov/10Jan/11Mar/11May/11Jul/11Sep/11Nov/11Jan/12Mar/08May/08Jul/08Sep/08Nov/08Jan/09Mar/09May/09Jul/09Sep/09Nov/09Jan/10Mar/10May/10Jul/10Sep/10Nov/10Jan/11Mar/11May/11Jul/11Sep/11Nov/11Jan/12Jan/08Mar/08May/08Jul/08Sep/08Nov/08Jan/09Mar/09May/09Jul/09Sep/09Nov/09Jan/10Mar/10May/10Jul/10Sep/10Nov/10Jan/11Mar/11May/11Jul/11Sep/11Nov/11Jan/121.主要城市本周（主要城市本周（2012.1.282012.2.3）一、二手房成交情况）一、二手房成交情况图 2：北京市本周一手商品住宅成交套数：北京市本周一手商品住宅成交套数图 3：北京市本周二手商品住宅成交套数：北京市本周二手商品住宅成交套数7,000套12,000套发布套数成交套数6,0005,0004,0002008年周均成交1897套2009年周均成交3438套2010年周均成交2149套2011年至今周均成交1584套10,0008,0006,0002008年周均成交620套2009年周均成交5131套2010年周均成交3854套2011年至今周均成交2317套3,0004,0002,0002,0001,00000-2,000数据来源：北京市房管局，东方证券研究所图 4：深圳市本周一手商品住宅成交套数：深圳市本周一手商品住宅成交套数数据来源：北京市房管局，东方证券研究所图 5：深圳市本周二手商品住宅成交套数：深圳市本周二手商品住宅成交套数2,5002,000套2008年周均成交854套2009年周均成交1348套2010年周均成交7212011年周均成交6868,0007,0006,000套2008年周均成交845套2009年周均成交3007套2010年周均成交2469套1,5001,0005000数据来源：深圳市房管局，东方证券研究所图 6：天津市本周一手商品住宅成交套数：天津市本周一手商品住宅成交套数5,0004,0003,0002,0001,0000数据来源：深圳市房管局，东方证券研究所图 7：天津市本周二手商品住宅成交套数：天津市本周二手商品住宅成交套数5,0004,5004,0003,500套2009年周均成交2430套2010年周均成交1860套2011年至今周均成交1761套4,0003,5003,000套2009年周均成交20082010年周均成交1355套3,0002,5002008年周均成交892套2,5002,0002008年周均成交612套2011年至今周均成交9402,0001,5001,0005000数据来源：天津市房管局，东方证券研究所61,5001,0005000数据来源：天津市房管局，东方证券研究所Feb/08May/08Aug/08Nov/08Feb/09May/09Aug/09Nov/09Feb/10May/10Aug/10Nov/10Feb/11May/11Aug/11Sep/08Nov/08Nov/11May/08Jul/08Sep/08Nov/08Jan/09Mar/09May/09Jul/09Sep/09Nov/09Jan/10Mar/10May/10Jul/10Sep/10Nov/10Jan/11Mar/11May/11Jul/11Sep/11Nov/11Jan/12Jan-08Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08Jan-09Mar-09May-09Jul-09Sep-09Nov-09Jan-10Mar-10May-10Jul-10Sep-10Nov-10Jan-11Mar-11May-11Jul-11Sep-11Nov-11Jan-12May/08Jul/08Sep/08Nov/08Jan/09Mar/09Jan/09Mar/09May/09Jul/09Sep/09Nov/09Jan/10Mar/10May/10Jul/10Sep/10May/09Jul/09Sep/09Nov/09Jan/10Mar/10May/10Jul/10Sep/10Nov/10Jan/11Mar/11Nov/10Jan/11Mar/11May/11Jul/11Sep/11Nov/11Jan/12May/11Jul/11Sep/11Nov/11Sep/09Oct/09Nov/09Dec/09Jan/10Feb/10Mar/10Apr/10May/10Jun/10Jul/10Aug/10Sep/10Oct/10Nov/10Dec/10Jan/11Feb/11Mar/11Apr/11May/11Jun/11Jul/11Aug/11Sep/11Oct/11Nov/11Dec/11Jan/12Jan/12c图 8：成都市本周一手商品住宅成交套数：成都市本周一手商品住宅成交套数图 9：成都市本周二手商品住宅成交套数：成都市本周二手商品住宅成交套数10,000套3,500 套9,0008,0007,0002009年周均成交30102010年周均成交1701套2011年至今周均成交3,0002,5002009年周均成交1479套2010年周均成交9422011年至今周均成交5506,0002008年周均2,0005,0004,0003,0002,000成交1534套1,5001,0001,0000数据来源：成都市房管局，东方证券研究所图 10：杭州市本周一手商品住宅成交套数：杭州市本周一手商品住宅成交套数5000数据来源：成都市房管局，东方证券研究所图 11：杭州市本周二手商品住宅成交套数：杭州市本周二手商品住宅成交套数4,5004,0003,500套2009年周均成交1821套2010年周均成交1103套2011年至今周1,8001,6001,400套2009年周均成交922套2010年周均成交453套3,0002,5002008年周均成交489套均成交904套1,2001,0002011年至今周均成交227套2,0001,5001,00050080060040020000数据来源：杭州市房管局，东方证券研究所图 12：上海市本周一手商品住宅成交套数：上海市本周一手商品住宅成交套数数据来源：杭州市房管局，东方证券研究所图 13：重庆市本周一手商品住宅成交套数：重庆市本周一手商品住宅成交套数8,000套2009年周均14,000套7,0002008年周均成交4651套2010年周均12,0002009年周均成交5033套2010年周均成交4688套6,0005,000成交2799套成交2855套2011年至今周均成交2543套10,0002008年周均成交2527套2011年至今周均成交2969套4,0003,0002,0001,0000-1,0008,0006,0004,0002,0000数据来源：上海市房管局，东方证券研究所72011 年 1 月 1 日数据缺失数据来源：重庆市房管局，东方证券研究所Jun/08Jan-08 Apr-08Jul-08Oct-08Jan-09 Apr-09Jul-09Oct-09Jan-10 Apr-10Jul-10Oct-10Jan-11 Apr-11Jul-11Oct-11Jan-12Aug/08Oct/08Dec/08Feb/09Apr/09Jun/09Aug/09Oct/09Dec/09Feb/10Apr/10Jun/10Aug/10Oct/10Dec/10Feb/11Apr/11Jun/11Aug/11Oct/11Dec/11Nov/09Dec/09Jan/10Feb/10Mar/10Apr/10May/10Jun/10Jul/10Aug/10Sep/10Oct/10Nov/10Dec/10Jan/11Feb/11Mar/11Apr/11May/11Jun/11Jul/11Aug/11Sep/11Oct/11Nov/11Dec/11Jan/12Jun/09Jan/08Apr/08Aug/09Oct/09Jul/08Oct/08Jan/09Apr/09Jul/09Oct/09Jan/10Apr/10Jul/10Oct/10Jan/11 Apr/11Jul/11Oct/11Jan/12Dec/09 Feb/10Apr/10 Jun/10Aug/10Oct/10Dec/10 Feb/11Apr/11 Jun/11Aug/11Oct/11Dec/11Jan-08Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08Jan-09Mar-09May-09Jul-09Sep-09Nov-09Jan-10Mar-10May-10Jul-10Sep-10Nov-10Jan-11Mar-11May-11Jul-11Sep-11Nov-11Jan-12图 14：广州市本周一手商品住宅成交套数：广州市本周一手商品住宅成交套数图 15：武汉市本周一手商品住宅成交套数：武汉市本周一手商品住宅成交套数5,0006,000套4,5004,0003,5002010年周均成交1468套2011年至今周均成交1333套5,0004,0002008年周均成交1136套2009年周均成交2662套2010年周均成交2723套2011年至今周均成交2709套3,0002,5002,0001,5001,0005003,0002,0001,00000数据来源：广州市房管局，东方证券研究所图 16：南京市本周一手商品住宅成交套数：南京市本周一手商品住宅成交套数数据来源：武汉市房管局，东方证券研究所图 17：福州市本周一手商品住宅成交套数：福州市本周一手商品住宅成交套数6,0005,0004,000套2008年周均2009年周均成交2010年周均成交1001套2011年至今周均成交743套2,0001,8001,6001,400套2008年周均成交3562009年周均成交908套2010年周均成交338套2011年周均成交310套3,0002,0001,0000成交790套1,2001,0008006004002000-200数据来源：南京市房管局，东方证券研究所图 18：东莞市本周一手商品住宅成交套数：东莞市本周一手商品住宅成交套数数据来源：福州市房管局，东方证券研究所图 19：济南市本周一手商品住宅成交套数：济南市本周一手商品住宅成交套数2,000套3,000套1,8001,6001,4002008年周均成交679套2009年周均成交999套2010年周均成交800套2011年周均成交1004套2,5002,0002009年周均成交7622010年周均成交465套2011年周均成交910套1,2001,0008006004002000数据来源：东莞市房管局，东方证券研究所81,5001,0005000数据来源：济南市房管局，东方证券研究所Jan/08Apr/08Jul/08Oct/08Jan/09Apr/09Jul/09Oct/09Jan/10Apr/10Jul/10Oct/10Jan/11Apr/11Jul/11Oct/11Jan/12May/08Jul/08Sep/08Nov/08Jan/09Mar/09May/09Jul/09Sep/09Nov/09Jan/10Mar/10May/10Jul/10Sep/10Nov/10Jan/11Mar/11May/11Jul/11Sep/11Nov/11Jan/12Jan/08Apr/08Jul/08Oct/08Jan/09Apr/09Jul/09Oct/09Jan/10 Apr/10Jul/10Oct/10Jan/11Apr/11Jul/11Oct/11Oct/08Nov/08Dec/08Jan/09Feb/09Mar/09Apr/09May/09Jun/09Jul/09Aug/09Sep/09Oct/09Nov/09Dec/09Jan/10Feb/10Mar/10Apr/10May/10Jun/10Jul/10Aug/10Sep/10Oct/10Nov/10Dec/10Jan/11Feb/11Mar/11Apr/11May/11Jun/11Jul/11Aug/11Sep/11Oct/11Nov/11Dec/11Jan/12Jan/12图 20：厦门市本周一手商品住宅成交套数：厦门市本周一手商品住宅成交套数图 21：苏州市本周一手商品住宅成交套数：苏州市本周一手商品住宅成交套数1,4002009年周均成交6513000套2009年周均成交1494套1,2001,000套2008年周均成交181套2010年周均成交3702011年至今周均成交367250020002008年周均成交8202010年周均成交900套2011年周均成交969套800150060010004005002000数据来源：厦门市房管局，东方证券研究所0数据来源：苏州市房管局，东方证券研究所2.主要城市一二手房成交均价主要城市一二手房成交均价图 22：天津市本周一手商品住宅成交均价：天津市本周一手商品住宅成交均价12,000图 23：天津市本周二手商品房成交均价：天津市本周二手商品房成交均价12,00011,000元/平米成交均价11,000元/平米成交均价10,0009,0008,0007,0006,0005,000数据来源：天津市房管局，东方证券研究所910,0009,0008,0007,0006,0005,000数据来源：天津房管局，东方证券研究所Dec/09May/08Jul/08Sep/08Nov/08Jan/09Mar/09May/09Jul/09Sep/09Nov/09Jan/10Mar/10Feb/10 Apr/10 Jun/10 Aug/10Oct/10 Dec/10May/10Jul/10Sep/10Nov/10Jan/11Mar/11May/11Jul/11Sep/11Nov/11Jan/12Feb/11 Apr/11 Jun/11 Aug/11 Oct/11 Dec/11Jan/10Feb/10Mar/10Apr/10May/10Jun/10Jul/10Aug/10Sep/10Oct/10Nov/10Dec/10Jan/11Feb/11Mar/11Apr/11May/11Jun/11Jul/11Aug/11Sep/11Oct/11Nov/11Dec/11Jan/12Dec/09Feb/10Jan/08 Apr/08Jul/08Oct/08Jan/09 Apr/09Jul/09Oct/09Apr/10Jun/10Aug/10 Oct/10Dec/10 Feb/11Jan/10 Apr/10Jul/10Oct/10Jan/11Apr/11Jul/11Oct/11 Jan/12Apr/11 Jun/11Aug/11 Oct/11Dec/11Oct/08Nov/08Dec/08Jan/09Feb/09Mar/09Apr/09May/09Jun/09Jul/09Aug/09Sep/09Oct/09Nov/09Dec/09Jan/10Feb/10Mar/10Apr/10May/10Jun/10Jul/10Aug/10Sep/10Oct/10Nov/10Dec/10Jan/11Feb/11Mar/11Apr/11May/11Jun/11Jul/11Aug/11Sep/11Oct/11Nov/11Dec/11Jan/12图 25：上海市本周一手商品住宅成交均价：上海市本周一手商品住宅成交均价图 26：深圳市本周一手商品住宅成交均价：深圳市本周一手商品住宅成交均价20,00018,000成交均价32,00029,000元/平方米成交均价16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000数据来源：上海市房管局，东方证券研究所图 27：重庆市本周一手商品住宅成交均价：重庆市本周一手商品住宅成交均价26,00023,00020,00017,00014,00011,0008,000数据来源：深圳市房管局，东方证券研究所图 28：苏州市本周一手商品住宅成交均价：苏州市本周一手商品住宅成交均价9,000元/平米成交均价14000元/ 平方米成交均价8,000120007,0006,0005,0004,0003,000100008000600040002,00020001,0000数据来源：重庆市房管局，东方证券研究所,重庆上周未公布成交价格0数据来源：苏州市房管局，东方证券研究所3.主要城市一手房库存及去化周期变化主要城市一手房库存及去化周期变化图 31：全国：全国 7 个重点城市本周住宅用去化周期200%新增房源当周去化率500000套去化周期可售套数周250180%450000400000200150160%140%120%350000300000100100%80%60%25000020000050040%20%0%数据来源：CREIS 数据库，东方证券研究所 注：本图中所统计城市是指北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州 ;本周新增房源去化率为负值10Sep/09Nov/09Sep/10Nov/10Jan/09Mar/09Jan/10Mar/10May/10Jul/10Jan/11Mar/11May/11Jul/11Nov/11Jul/09May/09Sep/11Jan/12Jun/09Jun/10Oct/09Oct/10Jun/11Feb/09Apr/09Feb/10Apr/10Feb/11Aug/09Aug/10Aug/11Dec/08Dec/09Dec/10Oct/11Apr/11Dec/11Apr/07Jul/07Oct/07Jan/08Apr/08Jul/08Oct/08Jan/09Apr/09Jul/09Oct/09Jan/10Apr/10Jul/10Oct/10Jan/11Apr/11Jul/11Oct/11Jan/12Nov/09Nov/10Jul/09Jan/10Jul/10Mar/10May/10Jan/11Mar/11May/11Nov/09Nov/10Nov/11Jan/11Jan/10Jan/09Mar/11May/11May/10May/09Sep/09Sep/10Sep/11Mar/09Mar/10Jan/12Jul/09Jul/10Jul/11Sep/09Nov/09Nov/10Nov/11Jan/10Jul/10Jan/11Jul/11Mar/10May/10Mar/11May/11Sep/10Sep/11Jan/12Sep/10图 32：北京市新建商品住宅去化周期：北京市新建商品住宅去化周期图 33：上海市新建商品住宅去化周期：上海市新建商品住宅去化周期160,000140,000套可售套数去化速度周16014080,00070,000套可售套数去化速度周5045120,000100,00080,0001201008060,00050,00040,0004035302560,00040,00020,0000604020030,00020,00010,000020151050数据来源：北京市房管局，东方证券研究所图 34：深圳市新建商品住宅去化周期：深圳市新建商品住宅去化周期数据来源：上海市房管局，东方证券研究所图 35：重庆市新建商品住宅去化周期：重庆市新建商品住宅去化周期80,00070,000套可售套数去化速度周300250180,000160,000套可售套数去化速度周706060,00050,00040,00030,00020,00010,0000200150100500140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,000050403020100数据来源：深圳市房管局，东方证券研究所图 36：广州市新建商品住宅去化周期：广州市新建商品住宅去化周期数据来源：重庆市房管局，东方证券研究所，备注：重庆 6 月暂无可售量数据图 37：杭州市新建商品住宅去化周期：杭州市新建商品住宅去化周期70,00060,000套可售套数去化速度周14012060,00050,000套可售套数去化速度周18016014050,00040,0001008040,00012010030,00030,000608020,00010,0000数据来源：广州市房管局，东方证券研究所4020020,00010,0000数据来源：杭州市房管局，东方证券研究所604020011Aug/09Oct/09Dec/09 Feb/10Apr/10 Jun/10Aug/10Oct/10Dec/10 Feb/11Apr-09May-09Jun-09Jul-09Aug-09Sep-09Oct-09Nov-09Dec-09Jan-10Feb-10Mar-10Apr-10May-10Jun-10Jul-10Aug-10Sep-10Oct-10Nov-10Dec-10Jan-11Feb-11Mar-11Apr-11May-11Jun-11Jul-11Aug-11Sep-11Oct-11Nov-11Dec-11Jan-12Apr/11 Jun/11Aug/11Oct/11Dec/11图 38：南京市新建商品住宅去化周期：南京市新建商品住宅去化周期图 39：苏州市新建商品住宅去化周期：苏州市新建商品住宅去化周期60,00050,000套可售套数去化速度周1201004000035000套可售套数去化速度周60503000040,00030,00020,0008060402500020000150004030201000010,0000数据来源：南京市房管局，东方证券研究所20050000数据来源：苏州市房管局，东方证券研究所100124.主要城市月度成交情况主要城市月度成交情况表 3：2012 年 1 月月成交套数与面积以及 1-12 月累计同比变化成交套数（套）1-12 月成交面积（万平米）1-12 月城市Jan-12Dec-11Jan-11环比同比累计同Jan-12Dec-11Jan-11环比同比累计同类型新房比比北京上海广州深圳4337644727811586120091063953593195115441614681994246-63.9%-39.4%-48.1%-50.4%-62.4%-60.1%-66.1%-62.6%-62%-60%-66%-63%4161321311511261281261679737-64.6%-45.6%-48.4%-52.7%-67.7%-63.6%-67.3%-64.2%-68%-64%-67%-64%商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅一线城市151513120240135-51.4%-62.2%-62%147316428-53.7%-65.7%-66%天津重庆武汉杭州成都南京福州东莞15779513645648993181233744812644223222721358730086453398164820678216192559795853911479651614304869-62.7%-57.3%-52.5%62.9%-50.7%-41.3%-30.9%-38.8%-80.8%-50.6%-34.1%-42.6%-72.3%-64.1%-68.7%-74.0%-81%-51%-34%-43%-72%-64%-69%-74%16867417292051446195147495939721871709983112771955-64.7%-55.6%-49.8%-66.0%-50.5%-47.3%-26.7%-34.2%-81.2%-49.3%-25.0%-79.8%-74.0%-73.6%-72.2%-74.8%-81%-49%-25%-80%-74%-74%-72%-75%商品住宅商品住宅商品住宅商品房商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅济南75719736876-61.6%-89.0%-89%商品住宅厦门苏州6983749908636722324785-23.1%-41.1%-68.7%-21.7%-69%-22%83811732757-29.2%-47.8%-70.9%-33.8%-71%-34%商品住宅商品住宅二线城市总计3487950030654879668983992124127-46.7%-48.3%-58.5%-59.7%-62%-62%3084546479647861214-52.4%-52.8%-60.8%-62.6%-66%-66%二手房北京深圳天津成都杭州总计293414021480550110959951289625113117879220418490234781083150802287376640362-77.2%-44.2%-52.5%-37.4%-49.7%-67.6%-87.5%-87.1%-70.9%-76.0%-70.6%-85.1%-88%-87%-71%-76%-71%商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅数据来源：各城市房管局，东方证券研究所，注：杭州数据不含保障房；计算累计同比变化时剔除武汉13/10ar/10ar/11/110910n/10n/1111ov/Jul/11Sep/10Sep/09Sep/11Jul/09Jul/10JaJaJul/11ov/ov/ayayMMNNMay/09 Jul/09 Sep/09 Nov/09 Jan/10Mar/10 May/10May/09Jul/09 Sep/09 Nov/09Jan/10 Mar/10May/10Jul/10 Sep/10 Nov/10Jan/11 Mar/11May/11Jul/11 Sep/11 Nov/11Jan/12Jul/10 Sep/10 Nov/10 Jan/11Mar/11 May/11NSep/11Nov/11JaMMn/12May/09 Jul/09 Sep/09Nov/09Jan/10 Mar/10May/10 Jul/10 Sep/10Nov/10Jan/11 Mar/11May/11 Jul/11 Sep/11Nov/11Jan/12Jan/12套图 40：14 个城市销售月度销售套数180,000一线城市销售量二线城市销售量14个城市销售总量160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0000数据来源：Wind，东方证券研究所 注：一线二线城市划分见表 1；（不含武汉）图 41：全国：全国 7 个重点城市住宅去化周期和 1 月当月去化率450000套七城市合计可售套数七城市合计去化周期月14.0240.0%七城市新增房源当月去化率40000035000030000025000020000012.010.08.06.04.02.00.0220.0%200.0%180.0%160.0%140.0%120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%数据来源：CREIS 数据库，东方证券研究所 注：本图中所统计城市是指北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州图 42：7 个城市单月新增供给合计120,000套七城市合计单月新增供给110,000100,00090,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000数据来源：Wind，东方证券研究所 注：本图中所统计城市是指北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州14Jan-08Jul-11Mar-09Oct-09May-10Aug-08Dec-10Jan-12Jan-08Jul-11Mar-09Oct-09May-10Dec-10Aug-08Jan-125.重点城市上周（重点城市上周（2012.1.28-2012.2.3）住宅土地市场交易情况）住宅土地市场交易情况土地市场继续低迷。24 个重点城市春节后第一周（1.28-2.3）推出 57 宗地块，成交仅 6 宗地块。 24 个重点城市共推出住宅用地建筑面积 710.8 万平方米，同比下降32%。24 个重点城市共成交住宅用地建筑面积 77 万平方米，同比降 92%。 24 个重点城市楼面地价 3200 元/平米，溢价率 0%。2012 年 1 月 24 个重点城市成交住宅用地建筑面积同比下降 44%。2012 年 1 月全国土地出让建筑面积同比降 54%,其中住宅用地出让建筑面积同比降66%；1 月全国土地出让金同比降 67.6%，其中住宅用地出让金同比降 74%。图 43：24 个重点城市住宅用地周推地与成交情况2,5002,000推出面积成交面积1,5001,0005000万平米数据来源：CREIS 数据库，东方证券研究所注：本图中 24 个城市是指北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、重庆、成都、沈阳、西安、武汉、长沙、济南、大连、青岛、厦门、福州、佛山、东莞、南京、苏州、无锡、南宁、昆明。注释;统计口径均为建筑面积图 44：24 个重点城市住宅用地周度楼面地价与溢价率8,0007,0006,0005,0004,000楼面地价溢价率140%120%100%80%60%3,000c40%2,0001,0000数据来源：CREIS 数据库，东方证券研究所1520%0%-20%注：计算溢价率时已剔除无底价地块，24 个城市与图 40 相同Nov-08Jan-08Jun-09Jan-10Dec-10Oct-09May-08May-10Mar-09Aug-08Aug-10Mar-11Oct-11 Jan-12Jul-11Jan-08Nov-08 Jun-09Jan-10Oct-09May-08Mar-09May-10Aug-08Aug-10Dec-10Mar-11Oct-11Jan-12Jul-11图 45：24 个重点城市住宅用地周推地宗数与流拍率图 46：24 个重点城市住宅用地周推地宗数与流拍宗数25.020.015.0%流拍率推地宗数200180160140120200180160140120宗推地宗数流拍宗数12108100100610.08060806045.00.0宗4020040200宗20数据来源：CREIS，东方证券研究所图 47：24 个城市 2010 年-2012 年月度累计推出住宅用地宗数数据来源：CREIS，东方证券研究所图 48：24 个城市 2010-2012 年月度累计成交住宅用地宗数3,5002010年2011年累计同比2011年2012年累计同比2012年70.0%2,5002010年2011年累计同比2011年2012年累计同比2012年60.0%3,0002,5002,000宗60.0%50.0%40.0%2,0001,500宗40.0%20.0%30.0%0.0%1,5001,00050001-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6%1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-1220.0%10.0%0.0%-10.0%1,00050001-1 1-2 1-3 1-41-5 1-6 1-7 1-8%1-9 1-10 1-11 1-12-20.0%-40.0%-60.0%数据来源：CREIS 数据库，东方证券研究所注:24 个城市与图 40 相同数据来源：CREIS 数据库，东方证券研究所注:24 个城市与图 40 相同图 49：24 个城市 2010 年-2012 年月度累计推出住宅用地面积图 50：24 个城市 2010 年-2012 年月度累计成交住宅用地面积2010年2011年2012年50,0002010年2011年累计同比2011年2012年累计同比2012年50.0%40,0002011年累计同比2012年累计同比40.0%45,00040.0%35,00030.0%40,00035,00030,00025,00020,00015,000万平米30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%30,00025,00020,00015,000万平米20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%10,0005,00001-11-21-3 1-41-51-6 1-71-8%1-9 1-10 1-11 1-12-20.0%-30.0%-40.0%10,0005,0000%-30.0%-40.0%-50.0%1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12数据来源：CREIS 数据库，东方证券研究所 注:24 个城市与图 40 相同，口径统一为建筑面积16数据来源：CREIS 数据库，东方证券研究所 注:24 个城市与图 40 相同，口径统一为建筑面积Mar-03Sep-05Mar-082006年1月2006年5月2006年9月2007年1月2007年5月2007年9月2008年1月2008年5月2008年9月2009年1月2009年5月2009年9月2010年1月2010年5月2010年9月2011年1月2011年5月2011年9月2012年1月2006年1月2006年5月2006年9月2007年1月2007年5月2007年9月2008年1月2008年5月2008年9月2009年1月2009年5月2009年9月2010年1月2010年5月2010年9月2011年1月2011年5月2011年9月2012年1月Sep-10图 51：24 个城市 2010 年-2012 年累计成交住宅用地出让金图 52：24 个城市成交住宅用地单月楼面地价与溢价率2010年2011年2012年2011年累计同比10,0002012年累计同比40.0%4,5004,000楼面地价溢价率140%120%9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000亿元%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%3,5003,0002,5002,0001,5001,0005000100%80%60%40%20%0%-20%01-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12-80.0%数据来源：CREIS 数据库，东方证券研究所数据来源：CREIS 数据库，东方证券研究所6.全国住宅、商业办公用地、工业用地全国住宅、商业办公用地、工业用地 1 月成交情况图 53：全国住宅用地推出楼面价与成交楼面价（截至：全国住宅用地推出楼面价与成交楼面价（截至 2012 年1 月）图 54：全国：全国 120 个主要城市住宅用地月度成交溢价率（截至2012 年 1 月）推出楼面均价 (元/)25002000150010005000数据来源：CREIS，东方证券研究所17成交楼面均价 (元/)100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%数据来源：CREIS，东方证券研究所平均溢价率2006年1月2006年1月2006年5月2006年9月2007年1月2007年5月2007年9月2008年1月2008年5月2008年9月2009年1月2009年5月2009年9月2010年1月2010年5月2010年9月2011年1月2011年5月2011年9月2012年1月2006年5月2006年9月2007年1月2007年5月2007年9月2008年1月2008年5月2008年9月2009年1月2009年5月2009年9月2010年1月2010年5月2010年9月2011年1月2011年5月2011年9月2012年1月2006年1月2006年5月2006年9月2007年1月2007年5月2007年9月2008年1月2008年5月2008年9月2009年1月2009年5月2009年9月2010年1月2010年5月2010年9月2011年1月2011年5月2011年9月2012年1月2006年1月2006年5月2006年9月2007年1月2007年5月2007年9月2008年1月2008年5月2008年9月2009年1月2009年5月2009年9月2010年1月2010年5月2010年9月2011年1月2011年5月2011年9月2012年1月70%图 55：全国商业办公用地推出楼面价与成交楼面价（截至 2012年 1 月）图 56：全国商业办公用地月度成交溢价率（截至 2012 年 1 月）推出楼面均价 (元/)成交楼面均价 (元/)平均溢价率300025002000150010005000数据来源：CREIS，东方证券研究所图 57：全国 120 个主要工业用地推出楼面价与成交楼面价（截至 2011 年 12 月）60%50%40%30%20%10%0%数据来源：CREIS，东方证券研究所图 58：全国：全国 120 个主要城市工业用地月度成交溢价率（截至2012 年 1 月）800推出楼面均价 (元/)成交楼面均价 (元/)60%平均溢价率7006005004003002001000数据来源：CREIS，东方证券研究所1850%40%30%20%10%0%数据来源：CREIS，东方证券研究所分析师申明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明：分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。投资评级和相关定义报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准；公司投资评级的量化标准买入：相对强于市场基准指数收益率 15%以上；增持：相对强于市场基准指数收益率 5%15%；中性：相对于市场基准指数收益率在-5%+5%之间波动；减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。未评级 由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。暂停评级 根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。行业投资评级的量化标准：看好：相对强于市场基准指数收益率 5%以上；中性：相对于市场基准指数收益率在-5%+5%之间波动；看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。19免责声明本报告由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。本研究报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本研究报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的报告之外，绝大多数研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为东方证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。东方证券研究所地址：上海市中山南路 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