大标题40号微软雅黑，加粗开新集团廊坊开发区项目定位及物业发展建议报告20100505中国房产信息集团华北区域咨询中心2我们的工作内容及提交成果我们的工作内容及提交成果2010-04-132010-04-202010-04-212010-04-25项目本体解析城市宏观背景研究项目竞争环境及典型竞争项目研究可参考的案例借鉴项目总体核心思路项目发展战略项目整体定位项目客户定位项目产品定位第一阶段项目市场调研第二阶段项目发展战略与整体定位第三阶段物业发展建议时间进度阶段划分工作内容2010-04-262010-05-04开发区宏观经济背景研究廊坊房地产市场调研专业人士访谈客户访谈提交成果项目定位及物业发展建议3问题：开发区的住宅，未来将会怎样发展廊坊开发区现存“低密度别墅区+工业园区”的模式，未来开发区的住宅发展方向将会如何？关于项目的思考出发点4项目研究思路导图一、项目本体及开发目标解析二、廊坊房地产市场的特点？三、项目站位如何？附加值建议四、项目如何锻造？物业发展建议本体研究回顾开发目标解析开发区住宅发展模式解读项目发展战略项目整体定位宏观经济分析房地产市场分析客户分析客户访谈纪要五、附件典型项目资料5PART1本体研究及目标解析本体研究回顾开发目标解析6项目处于未来发展前景广阔的开发区商业中心，地段优势明显廊坊城市总体规划（廊坊城市总体规划（2006-20202006-2020）万庄区主城区开发区n按照“园林式、生态型、现代化”的城市建设理念，延续主城区、开发区、万庄区“小三点组团”的城市格局，随着万庄区和开发区建设的加强，项目所在的区域利好逐渐显现。本案本案开发区开发区n项目位于廊坊市开发区金融商业中心地段，商业商务配完善，居住密集度较高，并且距离主城区商业中心约8000米，距离东方大学城约2500米，距离艾力枫社高尔夫球场约1500米，地段优势突出。PART1本体研究及目标解析7项目规划用地方正，邻近城市干道，出行便利图：本项目地块现状示意图本案本案西南部项目中间的汇源道西侧西北部东南部项目中间的汇源道东侧东北部PART1本体研究及目标解析8项目住宅占地15万，容积率在2左右，在廊坊属较大规模的综合开发项目A地块（）B地块（）C地块（）占地面积30369.1351263.22103124用途商业住宅住宅华祥路汇源路创业路n项目容积率在2左右、住宅占地约15万、商业占地3万；n项目分为A、B、C三个地块，地块方正土地平整；n其中A地块为商业用地，占地面积30369.13，B、C地块为住宅用地，占地面积分别为51263.22、103124。PART1本体研究及目标解析9项目四至，两面临路：东侧为创业路，西侧为华祥路，地块之间有东西汇源路通过，南侧有拆迁安置房，影响地块价值n地块东侧临创业路，西侧临华祥路n地块之间有东西向汇源路通过n南侧有规划中的拆迁安置房本案本案创 业 路拆迁安置房汇 源 路本案本案PART1本体研究及目标解析10项目周边配套方面，教育资源、景观资源丰富，但生活配套设施数量少且档次较低，整体居住意向不佳n北面有廊坊大学城，图书馆，西侧有中学新世纪中学，周边还有梨园小学等村镇学校，教育资源较为丰富；n周边有“廊和坊”金融中心、国际展览中心及大型企事业单位、银行、政府部门，地块有很大发展潜力；n附近有艺术公园、艾力枫社高尔夫球场，景观资源较丰富；n其他生活配套少且档次低，整体居住意向不佳。PART1本体研究及目标解析11项目地块优劣势分析优势strength1、交通便利：距京津塘高速出入口仅2500米，东侧创业路连通主城区大外环。2、地块方正：地块方正实用，易于项目规划、建设。3、教育资源较丰富：北侧有廊坊大学城，图书馆，西侧有重点中学新世纪中学。4、景观资源较好：附近有艺术公园、艾力枫社高尔夫球场。5、发展潜力大：周边有未来金融中心、国际展览中心及大型企事业单位、银行、政府部门。6、开发实力雄厚：开发区政府与新奥集团强强联合，实力雄厚，可为项目开发销售增色不少。不足weakness1、开区整体：目前开发区整体尚未发展成熟。2、容积率较高：本项目容积率在2左右，而附近项目多为低密度社区。3、资源匮乏：项目自身无特殊资源PART1本体研究及目标解析