www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879保 利 影响一座城市的力量保 利 连 云 港 连 云 新 城 项 目 营 销 提 报www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879核核心心思思路路提提炼炼问题问题基基础础客客源源先先天天不不足足规规划划远远景景与与基基础础客客源源严严重重不不匹匹配配城市城市向向心心力力弱弱、流流通通差差似似 海海 ？ 非非 海海 ！ 两两 个个 连连 云云 港港 ！入市入市划划时时代代：城城市市与与海海保保利利进进港港城城：城城市市事事件件、营营销销城城市市突破突破创创时时代代：江江苏苏的的海海拓展客源结构：向江苏乃至上海要客户拓展客源结构：向江苏乃至上海要客户www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879矛矛盾盾点点：江江苏苏三三大大CBD之之一一的的定定位位与与薄薄弱弱的的客客源源基基础础当梦想照进现实昆山花桥：依托大上海，成功实现人口外溢与产业承接昆山花桥：依托大上海，成功实现人口外溢与产业承接南京河西：依托省会城市，人口基数庞大，城市新中心南京河西：依托省会城市，人口基数庞大，城市新中心连云港连云新城：人口？产业现状？中心地位？连云港连云新城：人口？产业现状？中心地位？连连云云港港的的CBD：图图纸纸上上的的CBDwww.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879不到一个县级市的人口基数如何支撑连云区庞大开发量。连云区人口连云区人口+赣榆县城人口，约赣榆县城人口，约40万万2005年，连云港“城市向东”战略确定，政府大量拍地，至今连云区排除土地可建面积超过800万方，而连云区成交峰值的2005年仅为68万方，约占当年全市成交量25%。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城市总面积 （平方公里）城市总人口城区面积 （平方公里）市区人口（万）年房产开发量 （万平方米）人均可支配收入（元）宿迁8555531.53854159.5215012320盐城169198151779385.71053.617664 淮安89625373130270142115646苏州84888261650238.217047.3629345常州43854411638225.86818.7123751无锡4787.61619.571659268474.5725027镇江38482691081112604.0920949连云港74464881532871541.4116958城市总面积 （平方公里）城市总人口城区面积 （平方公里）市区人口（万）年房产开发量 （万平方米）人均可支配收入（元）宜兴1996.610666.164264.1123201江阴987.531205050620.9227119常熟126310656.866753.5827320张家港99989.87760467.9727548n 苏南苏北苏南苏北8城市城市指标比较城市城市指标比较n 苏南苏南4县级市城市指标比较县级市城市指标比较www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879国展中心板块墟沟老城板块平山转盘板块连云新城板块n 时间：时间：2004-20062004-2006n 代表项目：海客代表项目：海客瀛洲一期、阳光国际瀛洲一期、阳光国际中心一期。中心一期。n 时间：时间：20062006年至今年至今n 代表项目：四季花城、瀚海国代表项目：四季花城、瀚海国际际n 时间：时间：20062006年至今年至今n 代表项目：久和国际新城、天惠爱丁堡、代表项目：久和国际新城、天惠爱丁堡、帝豪水榭花都、福港好莱坞、映像西班牙帝豪水榭花都、福港好莱坞、映像西班牙www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 国展中心板块国展中心板块墟沟老城、平山转盘板块墟沟老城、平山转盘板块连云新城板块连云新城板块板块属性：CBD核心区海景资源：有开发商：本土开发简述：占据核心海景资源与政务资源，但缺少统一规划，开发无序、占山为王，开发水准与产品层级较低。板块属性：老城、老城延伸海景资源：无开发商：本土、南京军团开发简述：为筹措东部开发资金大量卖地时代，久和国际新城一期的成功令平山转盘板块成为热点。南京军团的介入提升港城开发水准、产品实现一定创新。但总体水平距离国内先进仍有距离。板块属性：后CBD核心区海景资源：有开发商：本土、国内一、二线开发简述：原CBD核心区延伸板块。海景、政务资源丰富，一级开发初具规模。国内品牌开发商介入将极大提升港城整体开发水准连云区地产开发简阅：从无序到有序、从低端到高端。港城海时代吹尽狂沙始到金。占山为王圈地运动成熟模式www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879连云区主要在售个案概述：大多为05年大拍地的产物，多半开发周期超过2年，且均有较大存量。1天天惠惠爱爱丁丁堡堡2久久 阳阳 国国 际际 新新 城城3福福港港好好莱莱坞坞4帝帝 豪豪 水水 榭榭 花花 都都5映映像像西西班班牙牙6日日出出东东方方7四四季季花花城城凤凤凰凰岭岭123456788楼盘推案产品未来一年推售产品爱丁堡小高层 3600元/小高层5万九和国际新城小高层3900元/小高层10万方好莱坞小高层、高层 3800元/小高层5万方帝豪水榭花都高层4000元/高层7万方映象西班牙多层4200元/多层3万小高层5万日出东方高层4600元/高层5万四季花城小高层4200元/小高层10万www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域供求矛盾突出：区域存量约80万方（具备预售条件），按目前月均2.5万方销售量计算，需要三年才能卖完n 已销售但暂未开发量约200万方，已拿地未开发量又是200万方（包含开发区）n 连云区成交均价高于连云港市区的成交均价，但不及新浦区，量升价跌特点明显。n 2010年连云区在市区销售量中仅占18%。开开发发量量大大，抗抗调调控控弱弱www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879年份05年06年07年08年09年10年（1-10月）年均年均土地出让 折算建筑面积 （万）387803286116263156商品房上市量（万）80966557243359商品房销售量（万）4220352857253505-10年年供供求求比比照照区域供求矛盾突出：以目前速度去化完区域已出让土地，大约需要15年。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879国展中心板块国展中心板块在连云区域内最靠近海边，海景资源是板块独有优势，目前板块内在售项目为高端别墅、观海高层住宅和配套港口产业的商务办公。均价范围：4600-6000元/墟沟老城板块墟沟老城板块是连云区的核心区，也是连云区的老城区，区域内配套成熟，客户认同感较强，由于土地供应紧缺，目前区域可售个案稀少。均价范围：4100-4500元/平山转盘板块平山转盘板块是连云区目前房地产开发最热点，板块是老城区的延伸，区域目前配套不足，主要依靠老城区和自身打造的商业配备，由于多个大体量个案在售，竞争异常激烈。均价范围：3500-4600元/经济开发区板块经济开发区板块位于连云区最南端，主要是依靠产业园的发展而带动的地产需求，位置上相对于其他板块来说较偏，脱离老城区延伸范畴。均价范围：3200-3800元/国展中心板块国展中心板块墟沟老城板块墟沟老城板块经济开发板块经济开发板块平山转盘板块平山转盘板块区域竞争格局：国展中心板块外区导客能力最强价格最高，墟沟老城板块开发量少，平山转盘板块竞争最激烈，开发区价格最低www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879核心问题界定核心问题界定地缘客户严重不足量大而客稀，量价均卖不过内陆的新浦www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879辨辨一一个个时时代代：城城市市发发展展方方向向数数度度摇摇摆摆、人人口口导导入入始始终终是是难难题题蹉 跎 2 0年 ， 终 归 大 海90年年代代：发发展展乡乡镇镇经经济济，确确定定新新浦浦为为港港城城经经济济、政政治治中中心心00-05年年:缓缓慢慢发发展展沿沿海海、重重点点开开发发凤凤凰凰新新城城，市市政政府府新新浦浦西西迁迁05年至今：王建华坚定年至今：王建华坚定“城市向东城市向东”，08版规划确定连云新城为核版规划确定连云新城为核心心不不解解决决人人口口导导入入问问题题，连连云云新新城城将将变变成成黄黄海海边边的的“鄂鄂尔尔多多斯斯”www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879双 城 记www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879两个连云港：陆地的、海洋的。陆地的连云港 新浦 行政、经济中心海洋的连云港 连云 港口、产业区、城市发展方向新 浦 区连云区n 新浦区与连云区之间通过快速城市主干道连接。新港城大道长约25公里，车行半小时左右。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879光荣与梦想孙中山建国方略“东方大港” 构想 - 被日照超越 战略东进、拥抱大海孙中山先生的梦想孙中山先生的梦想东方大港东方大港n 近一个世纪前的1911年7月，中国伟大的革命先驱者孙中山先生在建国方略中写道：“海州位于中国中部平原东陲，此平原者，世界中最广大肥沃之地区之一也。海州以为海港，今已定为东西横贯中国中部大干线陇海铁路之终点。”在建国方略中，他又明确将连云港列为全国沿海计划建设的31个港口中的第5位东方大港，“海州之通海深水路，可称较善。在沿江北境二百五十英里海岸之中，只此一点，可以容航洋巨舶逼近岸边数英里内而已”，指出海州(连云港)应建成“可以容航洋巨舶”之大港。 2004，连云港被山东日照挤出全国前十，连云港被山东日照挤出全国前十n 1984年，当时全国八大港口之一的连云港被国家确定为第一批沿海开放城市。今天连云港人评价说，第一次机遇就是被定为首批沿海开放城市，“连云港与其他沿海开放城市基本处于同一水平线上，但这个机遇没抓住。” 2004年连云港被不足百里远的日照港超过，连云港则被挤出全国港口前十位，日照港跻身全国十大港口之列，而1984年日照还是县级建制。 2008，连云港重回全国前十，荣光再现，连云港重回全国前十，荣光再现n 由由中国国际海运网、中国港航研究院、大连海事大学世界经济研究所联合推出的“2008港口综合竞争力排行榜”揭晓，连云港港在全国港口中排名第八。 www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城市规划：一体两翼、组团递进、三极拉动、重点突破开发战略：以港口为龙头，以城市为依托，以产业为主导 一心三极一心三极 “一心一心” 就是在浅海滩涂上兴建一个就是在浅海滩涂上兴建一个5858平方公里的滨海新区。平方公里的滨海新区。n 规划中的东部滨海地区将形成“一体两翼，组团递进，三极拉动，重点突破”的整体空间结构，由内至外形成港湾服务区、中央商务区、海滨居住区、高新产业区、外围产业区五个层次和多个组团，成为能够承托城市未来希望的滨海新城、支撑城市经济腾飞的产业基地和带动区域经济发展的枢纽大港，届时，主城区将扩充到150平方公里，可容纳100万人。n 新的城市规划突破了原有以新浦海州城区为主体的空间框架，以更广阔的视野寻求发展空间，把东部城区、新海城区、赣榆城区作为相互联动的三大增长极，把位于三极之间的海滨新城作为最重要的城市核心，举全市之力重金打造。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879点睛之笔：连云新城 连云港国际性海港城市“一心三极”战略的核心。n 连云港市连云新城，紧邻连云港国际商务中心。根据连云港连云新城规划初步方案，拟建的连云新城西至临洪河西堤，北以外堤为界，南至大港西路和规划中的242省道中心线，东以北崮山为界，规划面积4888.31公顷。其中滩涂面积3123.71公顷，围海造地面积1764.60公顷。规划区建设面积3951.96公顷。n 连云新城将按照沿海伸展、组团递进、带状发展的格局推进，通过对现有滩涂、盐田和浅海淤积带的改造和利用，面向未来重点打造一个融港口、产业、商务、居住生活等多重功能于一体的海滨核心区。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879从40万到100万，人从哪里来？产业人口导入不足产业人口导入不足城市内区县关联性弱城市内区县关联性弱缺少城市群依托，城市间缺乏交流缺少城市群依托，城市间缺乏交流www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户现状概述：典型的区域客市场，基础人口有限、外区导客能力不足，外省市投资客有限且中低端化。新浦连云n 新浦与连云客户交叉率约为5%-15%n 新浦楼盘（除少数）连云区人置业比例约为5%。n 连云区楼盘新浦人置业比例通常在10-15%，越是高端楼盘（海景资源占有）新浦人置业比例越高。此外，四县入城客约占成交10%，其中以赣榆客户为主。资资源源占占有有型型导导客客政政府府导导向向型型导导客客投投资资行行为为，未未呈呈现现规规模模化化居居所所迁迁徙徙www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城市间：公路抵达便利、人口流动少、缺乏产业互补城市间：公路抵达便利、人口流动少、缺乏产业互补城市内：受山脉阻断，新浦及三县对海的向心力较弱城市内：受山脉阻断，新浦及三县对海的向心力较弱产业：港业、能源、医药为主，结构单调、人口不足产业：港业、能源、医药为主，结构单调、人口不足城市群弱、区域联通差、缺少特大型企业城市群弱、区域联通差、缺少特大型企业www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879核心策略界定核心策略界定客源的深挖与拓展区内抢客区内抢客与城争客与城争客城外拓客城外拓客如如何何避避免免落落入入混混战战？如如何何建建立立全全市市影影响响力力？如如何何获获得得投投资资客客青青睐睐？强化板块唯一性与纯强化板块唯一性与纯粹性，切断与区域其粹性，切断与区域其它板块的价格关联。它板块的价格关联。强势品牌导入城市，强势品牌导入城市，实现品牌占位，以产实现品牌占位，以产品力引爆港城市场。品力引爆港城市场。强调资源与核心优势，强调资源与核心优势，以高性价比海景产品导以高性价比海景产品导入价值投资客源入价值投资客源www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879入入市市：一一次次划划时时代代成成功功实实现现全全市市客客户户号号召召力力掀起第三次 “东 进 ”高 潮第第一一次次“东东进进”高高潮潮：廉廉价价买买资资源源03版版规规划划确确定定墟墟沟沟CBD第第二二次次“东东进进”高高潮潮：政政策策性性引引导导05版版规规划划确确定定“城城市市入入海海”第三次第三次“东进东进”：后：后CBD时代时代08版规划确定以连云新城为核心版规划确定以连云新城为核心一一 线线 品品 牌牌 首首 次次 参参 与与 港港 城城 开开 发发“品品牌牌+资资源源+产产品品+政政府府引引导导”导导入入人人口口www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879历史上的两次导客运动：第一次：资源型导客；第二次：政府导向型导客资资 源源 型型 导导 客客代表楼盘：阳光国际中心一期、海客瀛洲一期开发背景：前CBD开发进行中政政府府导导向向型型导导客客代表楼盘：久和国际一期开发背景：东部规划05版出台，平山大卖地www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879阳光国际一期：一线海景、CBD地标，花了四年从3000卖到6000。阳阳光光国国际际中中心心外外区区客客购购买买约约占占70%海海 客客 瀛瀛 洲洲 外外 区区 客客 购购 买买 约约 占占3 0 %“连云港廉价买海”印象至今www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879久和国际新城一期：政策拉动、政府推动，首批1000套销售房源80%为新浦客。轰轰轰轰烈烈烈烈的的平平山山圈圈地地运运动动随随之之展展开开“王王书书记记联联合合南南京京人人忽忽悠悠连连云云港港人人”地地价价翻翻四四倍倍、“平平山山奇奇迹迹”可可以以写写入入MBA教教材材企业团购公务人员鼓励购买动 迁 户 四 大 优 惠项目一二期将要推售的三期www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地价翻四倍、“平山转盘奇迹”可以写入MBA教材www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879区域开发的三种模式产产 业业 集集 中中 区区 域域 开开 发发淮安：富士康模式淮安：富士康模式用用卖卖房房子子的的方方法法卖卖地地上海新江湾城、上海新江湾城、连云港平山转盘板块连云港平山转盘板块n 此种模式适合于未来城市化可以波及到的，对产业依托性比较弱的土地，这种模式的衍生形式之一就是一二级联动。新江湾模式，尺度在2到5平方公里，对产业依托性较弱，针对这种模式不应将其复杂化，可以采取用卖房子的方法来卖地，就能简便很多。这是一种简单的原理，新江湾模式需要样板统计，从而需要配套销售，立即辅助配套产品，从而发掘其未来发展趋势，将土地未来的规划展现给开发商。政政府府主主导导的的土土地地开开发发三亚亚龙湾、三亚亚龙湾、连云港连云新城连云港连云新城此种模式讲得通俗点就是企业干不了的让政府来干。解决一个30平方公里的土地问题，比如三亚海棠湾、亚龙湾的时候，需要由政府出面。这种区域对企业来说面积太大，政府仅需通过6个5平方公里的划分，把5平方公里这个级别模式切到新江湾这种模式上，化整为零，同时再催生一些企业，令其执行二级开发。这种做法的尺度感更大，对政府提出的要求就是将土地的外围的样板段安排妥当，需要政府给予很大投入 。关键词：关键词：一级开发、外围样板段一级开发、外围样板段www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787903版版规规划划CBD外外围围样样板板段段简简单单前C B D国国展展中中心心、“在在海海一一方方”公公园园08版版规规划划CBD外外围围样样板板段段充充分分胜胜利利湖湖、区区政政府府、中中央央公公园园 后C B Dwww.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791、完整居住地区2、行政办公中心3、人居环境最富特色的生态社区4、文化休闲、旅游度假的最佳目的地后CBD时代：连云新城规划带动板块远期质变山海景观轴打通CBD核心区、后CBD升级功能、提升品质功能定位：新政中心、高档住区功能定位：新政中心、高档住区后CBD前CBDwww.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879前CBD的遗憾：政府短视、规划无序、开发水准良莠不齐 非典型CBDn 国展中心n 欧亚大陆桥n 阳光国际中心一期n 在海一方形似而神非：城市商务功能未能实现从新浦转移形似而神非：城市商务功能未能实现从新浦转移n 阳光国际中心二期外围地区开发混乱外围地区开发混乱www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本案的项目属性 借政府舆论导向树立项目地位，依托连云新城诠释项目CBD核心价值。保利地产品牌价值保利地产品牌价值连云新城区域价值连云新城区域价值连云新城的、保利的塑造独立板块价值（案例：上海碧云）www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879连云新城向大海要土地，补充商务、商业功能，强化政务功能CBD实至而名归。n 北部规划功能以西墅休闲旅游和北崮山郊野旅游为先导、以沿规划内湾的水上休闲运动为补充、以适当的旅游地产和生态居住为主体、以丰富多彩的旅游配套服务为支撑，规划设计应充分体现山海郊野风貌特色n 南部规划功能以行政办公中心为先导、以居住为主体、以适当的配套服务和充分的就业岗位为支撑，规划设计应充分体现现代化滨海新城的风貌特色。（1）地区商业服务区）地区商业服务区集中发展以本地区居民为主要服务对象并创造大量就业岗位的商业、服务业、文化娱乐和商务办公设施，并可适当发展酒店式公寓，为未来在本地区工作的外来人口提供更多样的居住选择。（2）西墅渔村游乐区）西墅渔村游乐区充分发掘传统渔业和渔村生活的人文魅力，重新设计和组织渔村、渔港、渔市和海滨浴场，安排必要的休闲服务设施，形成富有浓厚地方特色的空间环境。（3）旅游商业服务区）旅游商业服务区作为西墅渔村游乐区的补充和扩展，以周边旅游地产和景观地产的使用者为主要对象提供较高档次的餐饮、观演、零售等服务，形成与西墅渔村不同氛围的休闲空间和消费场所。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879连云新城板块现状近期行政属性已经初现连云区政府大楼连云区政府大楼连云区法院连云区法院文体中心示意文体中心示意www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879连云新城板块短期高品质项目形成聚合本案本案保利保利港城国际中心港城国际中心融侨华城融侨华城绿尚湖畔绿尚湖畔雅仕广场雅仕广场www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792009前2010-2012年2013-2023年生态化半城市化城市核心化生态自然西墅浴场、北固山道路建设、区政府进入、湖景改造、海域匡围、配套跟进、人群导入、港湾建成CBD形成生生态态城城市市化化城城市市核核心心化化国际性港湾、现代滨海住区，居住人口容量6 .5-8.5万人 项目的市场切入点以未来，定义现在www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879策略思考点：策略思考点：CBD的分与争的分与争前CBD：深入人心，但形象不高端后CBD：颠覆固有印象、重塑价值实现区隔www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第一阶段第一阶段以以 板板 块块 带带 项项 目目第二阶段第二阶段 结合政府舆论营造板块价值结合政府舆论营造板块价值 突出项目突出项目CBDCBD核心价值与稀缺性核心价值与稀缺性 快速入市，以差异化产品撬动市场快速入市，以差异化产品撬动市场第三阶段第三阶段标标杆杆产产品品提提升升板板块块 阶段 思路 方法 多盘集中上市、板块效应形成多盘集中上市、板块效应形成 样板展示成熟、区域规划落实样板展示成熟、区域规划落实 板块纯粹性营造，切断与其他板块板块纯粹性营造，切断与其他板块的价格关联的价格关联开开盘盘必必须须实实现现区区域域价价格格突突破破、外外区区人人群群导导入入比比例例决决定定突突破破幅幅度度连云新城不同阶段发展的营销思路与方法板板块块、产产品品双双引引擎擎 板块成熟、初具规模、市场向好板块成熟、初具规模、市场向好 推出标杆产品、跳升价格推出标杆产品、跳升价格 实现板块定价权的掌握实现板块定价权的掌握www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879入市策略入市策略-总纲总纲区 隔引 领+形象区隔形象区隔客源争夺客源争夺+品牌引领品牌引领全城覆盖全城覆盖+连云、赣榆新浦、海州、三县板板块块唯唯一一资资源源稀稀缺缺品品牌牌引引领领产产品品创创新新后CBD,湾区物业阵阵 地地 战战突突 击击 战战渗渗 透透 战战常规之外的非常规之战事事 件件 性性新新 闻闻 性性轰轰 动动 性性忽如一夜春风来千树万树梨花开分分 销销 点点推推 介介 会会看看房房班班车车企企业业团团购购拓展渠道、建立分销体系www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879后CBD核心，湾区一号作品项项 目目 位位 置置入市策略入市策略-形象定位形象定位www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879湾区物业 世界的富人大多住在湾区n 新加坡吉宝湾n 美国Brickell Key岛豪宅n 香港贝沙湾www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879连云新城最后的CBD，最后的湾区物业- 功能复合性、地块纯粹性、资源稀缺性、规划合理性政政务务、商商务务、商商业业的的完完善善功功能能配配置置打打造造胜胜利利湖湖，强强调调城城市市景景观观的的均均好好性性双双面面临临海海、山山海海资资源源一一级级带带动动二二级级的的成成熟熟开开发发模模式式纯纯粹粹片片区区具备成为港城顶级住区条件板块形象独立。切断与平山、墟沟老城、开发区等板块的价格关联，塑造独立价值体系。后后CBD核心，港城国际人居范本核心，港城国际人居范本www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879入市策略入市策略-竞争竞争-区域内区域内-混战与突围混战与突围方方 法法自我核心化。强调自我核心化。强调CBDCBD核心区的稀缺性与板块的纯粹性。核心区的稀缺性与板块的纯粹性。 区域区隔客层跳脱产品差异拓展客源、尤其是价值投资客源。立足区域基础客源，拓展客源、尤其是价值投资客源。立足区域基础客源，“与城争客与城争客”与与“城外拓客城外拓客”并行。并行。大展示（样板区与样板段）；主流产品实现结构性增值，大展示（样板区与样板段）；主流产品实现结构性增值，差异产品跳脱城市市场，实现类型吸客。差异产品跳脱城市市场，实现类型吸客。品牌引领强势高调进入港城，迅速确立连云港地产品牌强势高调进入港城，迅速确立连云港地产品牌“NO1NO1”地地位，以品牌创造项目溢价。位，以品牌创造项目溢价。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879入市客源：立足区域基础、争夺新浦区及三县客源，建立市外分销体系，有效导入城外投资客。核心客户层延展客户层拓展客户层拓展客户层第一圈层第三圈层第二圈层向外延伸至东海、灌南、灌云三县以及市外投资客群向外延伸至东海、灌南、灌云三县以及市外投资客群；引入新浦区、海州区的中高端客群引入新浦区、海州区的中高端客群工作、居住在墟沟地区（赣榆县）的才富阶层居住生活于墟沟主城的政府官员、原住民有拆迁换房需求的，周边产业园内的工作人员以及从赣榆县的先富领袖人群；标签：以项目未来发展看好，对项目品牌认同，对项目资源认可，能体现居住者的身份和层次；三县客户为有往城市动迁需求的客户，向往城区生活；还有部分从全国各地来连云港投资房产尤其是海景房的投资客群标签：看重项目品牌、未来价值，了解海景房的价值所在；新浦区为政府较早发展的较为成熟的城区，置业人群多为政府公务员，私营业主，大型国企管理层以及部分原住民。标签：看重项目品牌力，影响力，认可项目景观资源以及升值潜力；www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 区域客户的职业构成核心客户（连云区）职业构成：拆迁户和产业人群是主力，中高端产品公务员购买力强。强强 购购 买买 力力 客客 群群拆迁户品 牌 企 业 员 工政 府 官 员www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879常规之外的非常规之战阵 地 战突 击 战渗 透 战除除现现场场售售楼楼处处外外，墟墟沟沟老老城城、赣赣榆榆县县城城设设分分销销点点针针对对待待拆拆迁迁户户，10万万平平米米以以上上的的老老小小区区上上门门派派单单针针对对产产业业工工人人，通通过过食食堂堂、传传达达室室、班班车车等等进进行行渗渗透透售售楼楼处处设设小小礼礼品品、来来就就送送，看看房房车车连连接接现现场场，实实现现目目标标客客户户全全覆覆盖盖精精细细排排摸摸、定定点点突突破破。派派单单之之外外的的直直销销模模式式，意意向向客客户户直直接接上上车车去去现现场场与与工工会会建建立立联联系系，加加大大团团推推介介。维维护护班班车车司司机机等等厂厂区区工工作作人人员员关关系系www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879墟沟超过10万方的老生活小区 重点渗透n 港务局小区，32万方n 大港生活区，15万方n 三航五公司，12万方n 碱厂生活区，25万方n 中华新村生活区，18万方www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879非常规战执行：立足全市造势、阵地截留，渗透+突击。最短时间内建立全市知名度与区域影响力。销售对应策略：销售对应策略：策略一：地毯式推盘，强调覆盖率与来人量策略一：地毯式推盘，强调覆盖率与来人量策略二：价格策略，大胆尝试（初期针对团购折扣力度要大）策略二：价格策略，大胆尝试（初期针对团购折扣力度要大）策略三：调整佣金制度、强化团队指标、弱化个人指标。策略三：调整佣金制度、强化团队指标、弱化个人指标。策略四：销售员轮流出外勤，让策略四：销售员轮流出外勤，让“走出去走出去”的销售模式成为惯性。的销售模式成为惯性。策略五：强化兼职派报人员管理，与来人挂钩进行奖惩。策略五：强化兼职派报人员管理，与来人挂钩进行奖惩。策略六：现场售楼处外，一个月内墟沟老城、赣榆、新浦外展点迎策略六：现场售楼处外，一个月内墟沟老城、赣榆、新浦外展点迎客，以外展点为据点实施全方位导客客，以外展点为据点实施全方位导客www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879推广对应策略：推广对应策略：策略一：媒体推广策略一：媒体推广线上、线下平行进行（线上主推形象，线下主推产线上、线下平行进行（线上主推形象，线下主推产品）品）策略二：立足现场阵地成为聚客的策略二：立足现场阵地成为聚客的“场场”：大型主题活动：大型主题活动+周末系列小活动周末系列小活动策略三：厂区、镇区拓展，且城区及重点镇区持续设分展场巡展以拓宽营销渠道策略三：厂区、镇区拓展，且城区及重点镇区持续设分展场巡展以拓宽营销渠道策略四：利用活动营销及奖励制度启动企业团购，拓宽客户渠道策略四：利用活动营销及奖励制度启动企业团购，拓宽客户渠道非常规推广模式：渗透力+持续力+行动力误区误区1 1：知名度行动力：知名度行动力误区误区2 2：知名度持续力：知名度持续力由于地域空间小，通过广告等方式容易形成较高的区域知名度但知名度仅仅是传播初始阶段，它无法直接产生客户上门、客户购买的助动力真正的助动力来源于客户之间的口碑传播、购房辅助决策人群的意见推动为吸引眼球，活动营销成为常规的营销手段之一但由于热点分散，客户热情容易冷却客户对项目关注靠系统的、一浪接一浪的营销活动得以延续www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 非常规战术执行七剑全全 面面 覆覆 盖盖 +定定 点点 爆爆 破破 +精精 确确 截截 杀杀路口拦截策略路口拦截策略公共设施蹲点策略公共设施蹲点策略传达室夹报策略传达室夹报策略班车派报策略班车派报策略黄页、企业名录直销策略黄页、企业名录直销策略区域商家联动策略区域商家联动策略下乡策略下乡策略www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879战术执行七剑路口拦截策略对开发区、临港工业区企业员工上下班动线进行调研，布点主要路口。根据路口人流情况分为A、B级，通常A级路口安排2-3人，B级路口安排1-2人。视全天时间点不同进行调整。通常一周两天，安排在周二周四比较适宜。要点：该战术面对人群流动性较强，派发时需强调要点：该战术面对人群流动性较强，派发时需强调“售楼处有小礼品，欢售楼处有小礼品，欢迎参观迎参观”，并了解企业员工宿舍位置，为日后派报提供针对性目标。，并了解企业员工宿舍位置，为日后派报提供针对性目标。目目的的： “地地毯毯式式 ”对对区区域域内内工工作作人人员员进进行行定定点点拦拦截截，强强制制传传达达楼楼盘盘信信息息www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879战术执行七剑公共设施蹲点策略目目的的：利利用用公公交交、电电信信、银银行行等等基基础础设设施施进进行行 “蹲蹲点点 式式 ” 派派报报，结结合合小小礼礼品品，进进行行客客户户资资料料收收集集 对区域内特别是厂区内主要邮局、银行、电信、超市、公交站点进行调研，安排人员定点蹲守派报。每天下班前针对当天派报绩效进行评估，同样根据人流情况区分A、B级。人员安排以两人为一小组，A级点2组人，B级点1组人。通常一周三天：周一、周三、周五。要点：该战术面对人群流动性较弱，有时间停下来向对象作楼盘的简单介绍。视客户意愿进行客户调研。要点：调研时应保持礼貌，不可坐强制性要求，随身携带小礼品，客户填写要点：调研时应保持礼貌，不可坐强制性要求，随身携带小礼品，客户填写完成调研表后赠与，并引导案场位置。完成调研表后赠与，并引导案场位置。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879战术执行七剑传达室夹报策略目目的的：对对企企业业传传达达室室人人员员进进行行良良好好公公关关，与与之之建建立立 联联 系系 ， 对对 企企 业业 每每 日日 报报 纸纸 进进 行行 夹夹 报报 。售楼处分组对厂区进行标地，整合为一张完整厂区分布图。按区域包干至小组，由组长带领携带礼品上门公关。如联络成功，则每周一次进行夹报。要点：不以夹报为最终目的，重要的是与传达室工作人员保持良好关要点：不以夹报为最终目的，重要的是与传达室工作人员保持良好关系，为日后长期活动提供便利。系，为日后长期活动提供便利。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879战术执行七剑班车派报策略目目的的：针针对对企企业业班班车车进进行行派派报报、直直接接面面对对客客户户同样以小组为单位，对片区内企业班车数量、班车人数进行调研统计，汇整成表格。携带礼品与班车司机建立关系（每部车两包烟），记录姓名与联系方式。每周一次进行派报。要点：与司机交流过程中了解班车行驶路线与主要停靠点，方便日后选择要点：与司机交流过程中了解班车行驶路线与主要停靠点，方便日后选择市区重要停靠点进行派报。市区重要停靠点进行派报。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879战术执行七剑黄页、企业名录直销策略企业数据库购买购买有价值的企业数据库电话拜访进行电话回访，记录客户相关信息，以备以后回访使用甄别客户对有意向的客户，判断其投资、自用和租赁的意向DM直投销售员对意向客户进行DM邮寄，并积极保持联系回访进行电话回访邀约对有意向的客户进行邀约，邀请其亲至售楼部现场电脑记录每天将当天信息输入电脑，作为个人工作绩效的凭证之一要点：每次电话沟通前均需有适当由头，如促销信息、要点：每次电话沟通前均需有适当由头，如促销信息、SPSP活动等，因为陌活动等，因为陌生沟通的成功率较低，每日例会鼓励与总结电话说辞尤为重要。此外，由于生沟通的成功率较低，每日例会鼓励与总结电话说辞尤为重要。此外，由于电话营销以录入信息为首要目的，不要指望客户在第一次沟通就产生强烈购电话营销以录入信息为首要目的，不要指望客户在第一次沟通就产生强烈购房意向。房意向。目目的的：通通过过工工会会开开展展企企业业中中高高管管沟沟通通、筛筛选选出出有有效效客客群群 www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879战术执行七剑区域商家联动策略要点：主要筛选墟沟、赣榆区域内知名超市、酒楼等进行合作。大盘的要点：主要筛选墟沟、赣榆区域内知名超市、酒楼等进行合作。大盘的客户资源是我们与商家合作的筹码，举办活动时，要让客户在客户资源是我们与商家合作的筹码，举办活动时，要让客户在“获利获利”的的基础上积极参与，资料由我方严控，尽量不造成扰民。基础上积极参与，资料由我方严控，尽量不造成扰民。目目的的：与与区区域域内内商商家家分分享享客客户户资资源源，联联手手开开展展 S SP P促促销销活活动动www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879战术执行七剑下乡策略目目的的：拓拓展展乡乡镇镇客客源源针对周边乡镇进行市场调研，了解相关规模、人口、经济等指标，明确拓展乡镇。确定核心区域，接洽活动举办地相关负责人。联系活动团体，以及具备布展能力广告公司，以中长期合作定价、签约。每周六周日进行巡回演出，为楼盘造势。要点：演出团体内容要求热闹，简易搭台布展，可重复使用。造势现场密集要点：演出团体内容要求热闹，简易搭台布展，可重复使用。造势现场密集派报，停看房班车，坐满拉往售楼现场。派报，停看房班车，坐满拉往售楼现场。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879入市策略入市策略-竞争竞争-区域外区域外-引领与覆盖引领与覆盖城市事件、营销城市保利携手港城、共创海时代品 牌 引 领 、 渠 道 覆 盖大事件：保利一夜间全市闻名www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879保利：中国地产三甲 - 连云港市场第一品牌实现强势占位全国第二、港城第几？N O . 1www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879借势：借助保利品牌在全国的销售网络与客户资源，导入价值投资客源，实现客户新增长级与利润深度。n 19个省市自治区，25个大中城市。长三角上海、南京、杭州、苏州完成布局。n 上市公司综合排名实力第二、2010年前三季度销售额第二。客户结构突破+分销网络构建www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879保保利利，以以布布局局中中国国的的视视野野深深刻刻影影响响港港城城Step 1 亮相期Step 2 立意期Step 3 支撑期Step 4 体验期知名度美誉度偏爱度www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879保利品牌导入港城 亮相期 起势连云港户外大牌全城铺开 新浦、墟沟、四县城市文化调研城市文化调研保利地产专刊保利地产专刊 城市篇章城市篇章报纸硬广报纸硬广+软文亮相软文亮相城市要地户外大牌形象城市要地户外大牌形象分公司成立酒会分公司成立酒会媒体看楼团媒体看楼团做功课做功课打招呼打招呼拜码头拜码头www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 365网站www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 户外看板www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 户外看板www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 城市杂志置业安家www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 产品推介会（新闻发布会）www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 工地围墙www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879大事件1、户外、平面、网络媒体以软硬广告形式同时公开保利品牌、同天召开新闻发布会强势推出保利品牌。2、新浦、墟沟、赣榆、东海售楼处同时公开迎客。6路看房车同步开通。3、实现10家连云港重点企业团购登记www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879保利品牌导入港城 立意期 立势中国房中国房企三甲企三甲之强之强品质新品质新生活的生活的缔造者缔造者受尊敬受尊敬的央企的央企勾勒保利勾勒保利核心形象核心形象建立品牌建立品牌高度高度企业地位企业地位企业信誉企业信誉专业形象专业形象www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879保利品牌导入港城 支撑期 借势 品质展示售楼处、样板区、样板房、物业管理展示企业实企业实力与荣力与荣誉誉建筑艺建筑艺术与产术与产品展示品展示细节精细节精神与产神与产品品质品品质卓越的物卓越的物业管理业管理全面解读全面解读保利营造保利营造品牌向往品牌向往产品理产品理念与专念与专业力量业力量企业责企业责任与价任与价值观值观www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879是售楼处，也是品牌体验中心是售楼处，也是品牌体验中心n 企业品牌展示区n 片区规划洗脑区n 项目建材展示区n 多媒体体验区www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879样样 板板 区区 的的 震震 撼撼 展展 示示www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879保利社区保利社区现场体验现场体验保利产品保利产品概念展示概念展示保利生活保利生活方式体验方式体验近距离接近距离接触保利体触保利体验保利生验保利生活活保利品牌导入港城 体验期 借势 项目展示- 认筹客户上海（广州）包机体验团 看盘后客户答谢www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n 客户答谢会www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879入市策略入市策略-产品产品-房型房型控制总价下的功能升级主流产品资源占有、舒适型改善价值产品项目价值巅峰、价格掩护标杆产品www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主主流流产产品品价价值值产产品品标标杆杆产产品品www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792 2房房市场主流市场主流3 3房房本案建议本案建议2 2房房1 1卫卫85-95 85-95 m m 3 3房房1 1卫卫100-120 100-120 m m 3 3房房2 2卫卫110-130 110-130 m m （南北通）（南北通）2+12+1房房1 1卫卫90 90 m m 左右左右3 3房房2 2卫卫110 110 m m 左右左右产品 主流产品 面积控制下的结构性增值 连云港人不喜欢局促，一二线城市的小户型不适合港城（复式化）（复式化）2+12+1房房2 2卫卫95-100 95-100 m m 左右左右不不影影响响面面宽宽的的前前提提下下增增加加功功能能房房或或卫卫生生间间www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879户型借鉴：市场上的成熟的紧凑户型 - 2梯3户常州某项目82平中间户型全正朝南、95平南北通3房2卫n 2房2厅1卫 建面 82.94M2 全正朝南n 3房2厅2卫 建面 95.66M2www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879户型借鉴：结构性增值 奇偶层 - 2梯3户合肥某项目100平米两房变四房空空中中庭庭院院奇奇偶偶层层示示意意：开开发发商商封封好好交交付付，面面积积全全送送www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品 价值 类型创新、具市场领先性大户型直接复式化，从产品类型上覆盖板块现有130平米以上平层户型，体现别墅化优势，确保销售分流。复式下层复式上层www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787983.4平米2+1房72.2平米2房84.9平米2+1房74.9平米2房55.3平米1房保利叶上海户型借鉴www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879价值产品（投资产品）：舒适型首改户型 格局创新。一梯一户，大面宽大阳台、短进深n 130平米3+1房，双套房、厅面宽4.8米，主卧面宽4米n 141平米3+1房，全南设计www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879入市策略入市策略-推售推售先求安全、再要利润先求份额、再要地位www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879开盘推售策略：主流产品为主、价值产品为辅。横向打开房源，一次性填补市场饥饿感。建建议议首首批批推推出出房房源源（约约750套套）建建议议加加推推房房源源（根根据据市市场场需需求求）www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791111月月1 1月月3 3月月5 5月月6 6月月冰河期的引爆之战：量的成功放在首位，覆盖各价值段客户。长蓄水、大引爆。1111月月1 1月月3 3月月1212月月1 1月月销销售售线线推推广广线线750750套房源套房源加推加推200200套房源套房源备备战战待待战战首首战战再再战战1 1、销售员招募、培训完成、销售员招募、培训完成2 2、外展点装修完成、进场、外展点装修完成、进场3 3、销售道具设计完成、名、销售道具设计完成、名片、片、DMDM制作完成、来就送小制作完成、来就送小礼品制作。礼品制作。4 4、销售计划、首批房源确、销售计划、首批房源确定。销售讲义完成。定。销售讲义完成。5 5、大客户渠道拓展、团购、大客户渠道拓展、团购客户拓展同步进行。客户拓展同步进行。1 1、现场售、现场售楼处进场。楼处进场。2 2、首批客、首批客户梳理、确户梳理、确定主力客户定主力客户区域。区域。3 3、全部销、全部销售道具制作售道具制作完成完成1 1、第一轮、第一轮区域外拓完区域外拓完成。成。2 2、访客、访客16001600组。意组。意向客户向客户400400组。组。3 3、企业团、企业团购完成第一购完成第一轮接洽。轮接洽。1 1、团购客、团购客户锁定第二户锁定第二轮区域外拓轮区域外拓完成。完成。2 2、新增访、新增访客客20002000组、组、意向客户意向客户800800组。组。3 3、认筹、认筹1 1、1/151/15开开盘、去化率盘、去化率8080% %。销控。销控余房。余房。2 2、未选中、未选中房源客户下房源客户下次优先选房。次优先选房。3 3、逼签约、逼签约、一周一周98%98%签签约率约率1 1、2 2月底再次引爆，月底再次引爆，去化率去化率90%90%。2 2、以引爆逼签约，、以引爆逼签约，总体签约率超过总体签约率超过98%98%3 3、新增访客、新增访客400400组。组。1 1、工地围板（、工地围板（6 6米）完成米）完成2 2、首批户外大牌上画面。、首批户外大牌上画面。3 3、媒体计划执行、签约报社。、媒体计划执行、签约报社。4 4、看房车（、看房车（4-64-6部）开通，部）开通，安装高分贝喇叭，线路确定。安装高分贝喇叭，线路确定。5 5、以保利项目期刊形式制作、以保利项目期刊形式制作派报。派报。1 1、登录报、登录报（品牌（品牌+ +项项目）纸稿出目）纸稿出街。街。2 2、第二批、第二批户外出街户外出街3 3、乡镇、乡镇、企业拓展计企业拓展计划执行。划执行。1 1、第二波、第二波报纸广告报纸广告（品牌（品牌+ +项项目）出街。目）出街。2 2、短信、短信、户外、活动户外、活动等全方位全等全方位全方位覆盖全方位覆盖全市。市。1 1、开盘稿、开盘稿出街。出街。2 2、开盘物、开盘物料制作、安料制作、安装完成。装完成。3 3、一期、一期5050万份赣榆乡万份赣榆乡镇派报完成镇派报完成1 1、开盘活、开盘活动（邀请名动（邀请名人）。人）。2 2、热销稿、热销稿、软硬文炒作。软硬文炒作。1 1、售楼处举办热场、售楼处举办热场活动，每周一次，炒活动，每周一次，炒热现场。热现场。2 2、二期、二期100100万份东海、万份东海、灌云、灌南乡镇派报灌云、灌南乡镇派报完成。完成。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791111月月1 1月月3 3月月5 5月月6 6月月1111月月1 1月月3 3月月1212月月1 1月月销销售售线线推推广广线线650650套房源套房源加推加推200200套房源套房源备备战战待待战战首首战战再再战战1 1、销售员招募、培训完成、销售员招募、培训完成2 2、外展点装修完成、进场、外展点装修完成、进场3 3、销售道具设计完成、名、销售道具设计完成、名片、片、DMDM制作完成、来就送小制作完成、来就送小礼品制作。礼品制作。4 4、销售计划、首批房源确、销售计划、首批房源确定。销售讲义完成。定。销售讲义完成。5 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1、售楼处举办热场、售楼处举办热场活动，每周一次，炒活动，每周一次，炒热现场。热现场。2 2、二期、二期100100万份东海、万份东海、灌云、灌南乡镇派报灌云、灌南乡镇派报完成。完成。地毯式覆盖阵地式巩固集中式歼灭www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879开盘销售目标设定销售套数：销售套数：550-600套套基础销售金额：基础销售金额：3亿亿冲刺销售金额：冲刺销售金额：3.5亿亿www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879开盘销售价格设定基础销售均价：基础销售均价：6000元元/平方米平方米冲刺销售均价：冲刺销售均价：6500元元/平方米平方米www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879突突破破：一一次次创创时时代代导导入入江江苏苏乃乃至至上上海海投投资资客客江 苏 的 海 、 上 海 的 海针针对对苏苏北北的的推推介介会会：树树立立区区域域标标杆杆产产品品，为为战战略略性性进进入入做做品品牌牌铺铺垫垫针针对对省省内内的的分分销销：强强调调江江苏苏三三大大CBD地地位位，引引导导客客户户买买“江江苏苏的的海海”针对上海的分销：结合海景资源与旅游资源，强调产品的高性价比。针对上海的分销：结合海景资源与旅游资源，强调产品的高性价比。只只有有投投资资客客大大量量导导入入，才才可可能能实实现现 真真 正正 意意 义义 上上 的的 价价 格格 突突 破破 。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879价值客源价值客源基础客源基础客源延伸客源延伸客源连连云云区区、赣赣榆榆县县客客源源新新 浦浦 区区 及及 三三 县县 客客 源源长长 三三 角角 价价 值值 投投 资资 者者客源之辨：由量变产生质变，长三角价值投资者的大量介入是本案实现价格突破的关键。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城市城市产品类别产品类别均价均价（元（元/）最低价最低价（元（元/）最高价最高价（元（元/）大连高层、别墅250001290038000秦皇岛高层、别墅15000600017000青岛高层300002500034000烟台高层12000800015000威海高层7000260015800日照高层8000500012000连云港高层、别墅600050007000厦门高层280001500038000珠海高层、别墅250001200032000海口高层、别墅8000800013000三亚高层、别墅600001980090000买海景房，高价去三亚，低价去威海，唯独忘了连云港的海。CBD核核心心，山山、湖湖、海海资资源源，连连云云港港具具备备成成为为投投资资置置业业要要素素丰丰富富项项目目内内投投资资产产品品类类型型：自自住住、度度假假、酒酒店店式式公公寓寓www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879以少量价值产品（海景单元）集中导入城外投资客源，脱离原有价格体系定价。最终带动整盘价格跳升。投资客比例直接决定本案价格成长幅度针对外区投资客，首针对外区投资客，首破上市海景单元客独破上市海景单元客独立包装，集中上市立包装，集中上市www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879整盘推售策略：横向推盘、开盘引爆、两次高潮，三次价格拉升。最终公寓站上万元高位。第第一一波波推推货货主流主流+ +资源资源公寓全产品线覆盖、集中放量，奠定项目回款基础第第二二波波推推货货极致资源极致资源以投资客为主力目标群，实现第一次价格拉升第第三三波波推推货货主流主流+ +资源资源以前波次产品为价格掩护，回归客户基本面实现跑量第第四四波波推推货货标杆产品标杆产品推出稀缺别墅产品，导入港城富豪客层，实现第二次价格拉升第第五五波波推推货货主流主流+ +资源资源湖景产品提升公寓品质，公寓价格站上港城巅峰第第六六波波推推货货资源产品资源产品客层覆盖江苏全境及上海，在前期价格夯实基础上实现第三次价格拉升，均价突破万元。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第第一一波波推推售售均均 价价6500元元第第二二波波推推售售均均 价价9000元元第第六六波波推推售售均均 价价10000元元第第三三波波推推售售均均 价价7500元元第第四四波波推推售售均均 价价15000元元第第五五波波推推售售均均 价价8500元元www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879开盘周期开盘周期面积面积套数套数比例比例第一波80-9072059.9%100-11530825.6%120-13017414.5%合计合计1202100%第二波120-1309041.3%130-14012858.7%合计合计218100%第三波80-9032448.9%100-11524837.5%120-1309013.6%合计合计662100%第四波220-30023100%合计合计23100%第五波80-9021629.3%100-11543258.5%120-1309012.2%合计合计738100%第六波130-140224100%合计合计22410%总计总计3067客户：本地客户为主，偶得型投资客户执行：双线蓄水、建立区外分销网络，案场设专人接待分销商客户：外区投资型客户，少量本地价值投资者执行：针对本地自住客户设定房源，同步蓄水。第一次高潮第一次高潮第一次价格拉升第一次价格拉升客户：本地客户为主，投资客户为辅执行：自住客与投资客统一蓄水，同步推售客户：本地客户执行：自住客与投资客统一蓄水，同步推售第二次价格拉升第二次价格拉升客户：本地客户为主，投资客户为辅执行：自住客与投资客统一蓄水，同步推售第二次高潮第二次高潮客户：投资客户为主、本地客户为辅执行：自住客与投资客统一蓄水，同步推售第三次价格拉升第三次价格拉升www.fdcsky.net 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