2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本报告是严格保密的。西安曲江国际会展投资控股有限公司西安曲江国际会展产业园西安曲江国际会展产业园 N9N9地块产品定位建议地块产品定位建议 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789调研报告整理、深化市场研判产品定位建议市场调研阶段2008/11/132008/11/132008/11/202008/11/202008/11/052008/11/052008/11/302008/11/30项目产品研究的工作阶段划分项目产品研究的工作阶段划分项区域宏观经济发展资料搜集项目地块及周边配套环境调查项目界定及研判竞争项目个案调研区域目标客户调研区域社区商业市场调研项目发展外部环境和资源项目具备的条件判断项目开发目标及开发周期判断核心竞争对手深度剖析核心目标客户的把控市场机会点的挖掘和分析案例借鉴宏观市场形势研判项目产品定位项目整体规划建议 项目建筑单体建议项目园林景观建议项目配套设施建议启动策略建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789【思考在前】1.城南未来发展的方向和区域城市功能定位？2.曲江新区作为城南重点板块市场前景如何，曲江新区楼市发展趋势？3.会展区域的规划和区域配套建设对区域楼市的作用和本案该如何借力？4.N9地块开发的外部资源如何进行有效整合，发挥项目会展板块“大社区”配套资源？5.开发企业的开发目标界定？6.N9地块开发时间、开发周期如何合理安排？7.结合开发企业的发展战略，如何在N9地块开发过程提升企业品牌的社会效应？8.西安房地产购房需求发展趋势如何把控？9.项目针对的目标客户群如何精准定位，怎样的产品真正符合他们的需求？10.结合会展产业园的规划开发，如何深入挖掘N9地块市场价值？11.核心竞争对手优劣势在哪，如何进行产品的错位竞争，提升项目市场核心竞争力？12.借鉴案例给项目开发带来的启示和借鉴？2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目回顾项目开发市场分析，楼市未来发展预判目标客户需求剖析项目地块区位、地段价值的市场研判产品市场定位市场依据高端品质、高密度社区中档价格，小户型产品产品市场定位：高端品质、中档价格高端品质、中档价格项目整体规划建议项目建筑单体建议项目园林景观建议项目配套设施建议【汇报思路】项目定位启动区策略建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891 1、项目回顾、项目回顾1.项目地块城市区位和地块现状2.项目地块开发背景扫描2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目位于曲江新区西南角，城市中轴线，规划中的曲江会展核心区域，电视塔商圈辐射区域市中心钟楼电视塔本案位置本案位置高新区板块曲江新区板块长安路主城区板块2号线长延堡站西安国际会展中心绕 城 高 速 公 路项目位西安曲江新区的西南角，属于曲江新区与高新区板块交接地带； 长安路作为城市发展的中轴线，绕城高速城外区域大动脉;规划的曲江会展区域的核心位置，北面紧邻国际会展中心与电视塔730m直线距离，完全位于商圈辐射半径内区位2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 东南面交通：绕城高速公路的出口，本案10分钟车程可以上绕城高速 东面交通：电视塔环岛长安南路，往北长安路直通城市中心钟楼区，往南通往城南长安区 东北面交通：西安在建的地铁2号线，长延堡站，预计2011年全线开通。本案步行15分钟到达长延堡站项目紧邻城市干道，高速、轨道交通干道的黄金“交叉口”多条城市交通要道，通达性好本案长安路、长安南路：西安城市主干道，城市中轴，连接西安三大城市商圈（钟楼商圈、小寨商圈、电视塔商圈）绕城高速公路：西安城外区域主要核心道路，连接西安外部城市板块特别是城南交通的主要干道电视塔商圈小寨商圈钟楼商圈轨道2号线：长延堡站与本案距离步行15分钟交通2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789环境本案项目周边还在动迁，生活配套缺乏，目前最近唯一的购物网点国际商务港的易初莲花，生活配套主要靠东北部电视塔商圈电视塔商圈西安国际商务港易初莲花地块及周边未拆出的城中村落电视塔商圈繁华的商业500m生活圈1公里生活圈2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本案本案地块地块还需要进行动迁，周边地块已经完成部分动迁工作；项目周边两条规划路还未建设，北部两个已交房住宅项目N10地块已经完成部分动迁N7地块已经完成动迁，地块还未平整本案N9地块，等待拆迁的村落去国际会展中心，07年投入使用中曲江会展国际项目汇景新都项目2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789l 规划用地（含带征道路用地）：规划用地（含带征道路用地）：51482.2l 规划净用地规划净用地：46065.5l 容积率：容积率：4.2l 建筑密度：建筑密度：24%左右l 绿地率：绿地率：40%左右l 总建筑面积：总建筑面积：242475 地上总建筑面积：地上总建筑面积：193475 其中： 住宅建筑面积：181635 商业建筑面积：7740 幼儿园建筑面积（含托儿所及幼儿园）1500 会所建筑面积：2000 配套用房建筑面积：600 地下总建筑面积：地下总建筑面积：4900049000 其中： 住宅停车库：45000（1500个车位） 商业停车库：2000（60个车位） 设备用房：2000指标24万方大规模住宅社区，18万方住宅和7千方商业。商业体量较小属于社区商业，规划幼儿园和会所丰富社区配套2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本案条件小结曲江新区板块/板块相对边缘p 项目位置在曲江新区板块的西南角，处于曲江边缘位置，接近高薪区板块；城市中轴线位置/两大板块交接部p 近邻城市中轴线长安南路，位于高新区板块和曲江新区板块的结合部位置便捷城市交通，轨道/城市主干道/绕城高速p 城市中轴长安南路；轨道2号线和绕城高速公路构筑项目立体城市交通大规模住宅社区/社区自身配套有限p 总建筑面积24万方，住宅面积达到18万方，社区配套7千方社区商业和幼儿园和会所周边配套缺乏，市政配套有待完善p 项目还在进行动迁、市政配套还有待跟进建设，周边生活配套缺乏，主要依托1公里半径内的电视塔商圈的商业配套2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789企业强大资金实力强大资金实力西安曲江文化产业投资（集团）有限公司和陕西省会展中心共同发起成立的企业，为国有性质，注册资金达到5亿元人民币。政府背景企业，享受政策行政支持政府背景企业，享受政策行政支持公司是根据省市政府关于把西安建设成为中国中西部会展集聚辐射中心的要求，在省市政府和西安曲江新区管委会的大力支持和积极推动下组建的，旨在规划、开发、建设西安曲江国际会展中心及周边配套设施。开发企业实力雄厚，强大的经济实力和政府背景西安曲江国际会展投资控股有限公司2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892 2、宏观经济环境发展分析，楼市未来市场发展预判、宏观经济环境发展分析，楼市未来市场发展预判1.楼市发展的宏观经济环境3.城南楼市板块竞争分析5.曲江楼市未来发展趋势判断2.西安楼市供求趋势4.曲江楼市产品的市场分析6.6.项目开发目标的界定项目开发目标的界定2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城市发展向南。中心城区居住饱和，城市向外城扩张，城南将最先成长为西安外围的中心城市区城南从目前的新楼盘开发量来看，西安城外的新开发楼盘主要集中在城南。未来中心城区人口的大量导入，城市配套建设的逐步完善，城南将作为西安城外最先成长的城市外围中西安城外最先成长的城市外围中心城市区域。心城市区域。城内7%城东19%城南44%城西7%城北23%西安住宅开西安住宅开发发量城区比重分布量城区比重分布宏观市场主城区2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789西安人均GDP保持稳定10%以上的速度增占，人均可支配收入明显提高，西安居民购买力明显增强西安GDP从01年以来年平均增率为13.3%，西安GDP增长水平要高于全国GDP年增长10%,国民生产总值(GDP)的快速增长反应了西安近年来经济发展水平此外另一个重要指标“人均可支配收入”,从05年开始西安人均可支配收入的增长幅度加大，在08年预计达到15440元经济发展活力增强，可支配收入的增加，标志西安居民潜在的购买力在提高数据来源西安统计年鉴数据来源西安统计年鉴 年平均增长率13.3%2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789西安城市人口增长，居住空间需求量扩大，主城区居住空间不足和高额的居住成本，使得城市居住开始向外城转移l西安城市化进程，西安非农业户口人数持续增加，06年西安非农户口达到343.78万人，比2000年增加近60万人；l07年西安城区人口为416万，根据规划2010年西安城区人口将达到655万，到2020年城区人口为850.57万人数据来源西安城市规划（2008-2020）数据来源西安统计年鉴按照西安居目前人均居住面积23.15平米（06年标准）计算,2010年西安城区需要增加5497万平米居住面积;2020年西安城区还需要增加4485万平米居住空间;2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892号地铁线2011年完工，主城区辐射范围向南北延伸，主城区人口输出，城南成为人口导入的主要方向。本案本案目前西安规划了6条城市轨道，1、2号线已经开始动工。3-6号线仍在规划中n 2号线预计在2011年完工。沿线贯穿主城区钟楼、城南小寨和本案所在的电视塔商圈和城北的张家堡、火车北客站，可以直接减少城市南北与主城区的距离；n 1号线为东西走向，地铁1号线一期建设工程共设17座车站，预计2013年完工，轨道将缩短城东、城西与主城区的地理距离；城南将成为主城区人口导出的主要方向，2号线在缩短城南与主城区距离的同时也将强大的居住需求输送到城南。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城南城南城南区域城市功能升级，曲江从传统的高端居住生活区开始向城市中央商务区转变，城市CBD特征越发明显高新区高新技术产业曲江新区会展经济、文化产业长安区大学城，教育产业轨道交通2号线城南板块城市轨道2号线不仅给城南带来便利的交通，缩短与城市中心的距离，而且是带动城南区域产业化的发展。城市功能升级、转变。曲江会展板块曲江会展板块城南的中央商务区城南的中央商务区在现有西安国际会议展览中心的基础上，短期内将建设15万平方米的展馆、60万平方米的建筑群、5500个国际标准展位、3.5万平方米30个不同规格国际会议中心，同现有的曲江国际会议中心、曲江宾馆、惠宾苑酒店、曲江行政商务区一起构成具有国际一流水准的会展产业集群和商务港，整个区域包括展览中心、会议中心、会展商务写字楼、星级酒店、餐饮娱乐、商业超市、商务公寓、停车场、物流中心、展览总部基地、会展科技产业园、会展旅游中心。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城南面临一个前所未有的发展机遇p 城市发展向南，随着城市化进程，城市功能升级，曲江，西安下一个城市中央商务区；p 西安经济发展稳定，居民住房购买力不断增强，有足够的能力改善现有的生活条件；p 西安城市住房刚性需求强烈，城市南扩，城南面临巨大的居住需求；p 轨道交通缩短城市距离，为城南人口导入，提供了必要条件；城市轨道交通加快城市节奏，改变着西安城市的生活模式;宏观市场观点宏观市场观点2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178907年之前楼市需求旺盛，新增楼盘量去化非常顺利，楼市处于卖方市场的局面楼市供求数据来源西安年鉴01年以来，西安楼市成交量持续保持增长，其中05年西安楼市成交量涨幅最为明显，05年同比04年涨幅达到62%，接下去06、07年年成交量涨幅也在30%左右。在全国楼市疯涨的07年西安楼市成交量也只是在保持06年水平略有增长，可以判断西安市场需求旺盛的同时也保持了一份较为理性的市场需求基调，2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178908年1-10月份西安楼市供求“倒挂”，楼市需求信心持续下滑，10月份达到最低点总观08以来各月市场销售情况，比较各月环比销售变动幅度，只有1月份成交面积比去年同期有所上升。其他月份西安楼市销售面积同比去年平均下跌32.96%。从4月分开始成交面积同比下跌幅度不断增大，成交量不断缩水，虽然开发企业也积极推盘，采取各式促销活动力图暖市，政府放松楼市政策，市场效果不明显，8月份以来西安楼市月成交面积同比跌幅接近5成。成交量同比萎缩近5成，西安楼市观望态势逐渐明显数据来源西安房地产信息网数据研究中心08年上半年楼市供求比为1:0.56市场供给大大超过需求量2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789“救市”政策相继出台，西安楼市成交量出现回升，市场需求信心得到一定恢复，成交量依然在低位徘徊数据来源西安房地产信息网数据研究中心9月底到10月央行连续3次降低贷款利率，同时多次调高公积金贷款额度，鼓励自住客户购房；地方政府出台政策刺激市场购房需求；开发企业推出各种促销方法等多方面综合作用下，西安楼市开始回暖，同时我们也要看到，楼市有了一定回暖迹象，但回暖的力度较小，10月份的西安商品房40指数只是比9月份增加了1个点。西安楼市出现回暖迹象但市场回暖乏力2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789根据近年西安市场的350万成交量的估算，目前市场供应量需求1-2年时间，才能完成市场消化1-10月份成交面积在310万平米左右，考虑到市场有回暖迹象，估计估计0808年全年销售量在年全年销售量在350350万平米左右万平米左右前10个月西安商品房成交33190套，按每户平均90平米估算，数据来源网上房地产估计08年全年楼市供应量 在900万平米左右根据目前的市场销售情况，在市场行情持续低迷的情况下，350万平米的年销售量，08年的市场供应量（估计900万平米）还需要1-2年左右的时间去化数据来源网上房地产2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城南市场购房者首选区域，城南楼市市场潜在需求量大数据来源西安房地产信息网从西安房地产信息网对1380个购房者网络需线调查看到：愿意在城南（高新、曲江和长安）购房者占受访比重的57%，超过一半的受访者会选择在城南购房，其中选择曲江受访者比重最大，34%的受访者愿意在城南（曲江）置业。市场客户已经认可城南的居住生活，特别曲江是目前市场客户的首选置业板块；因此城南楼市存在潜力巨大的市场需求量2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城南住宅供应量集中在高新区和长安区，曲江楼盘供应量少,未来1年时间内，曲江板块住宅市场供应量加大曲江板块项目地块位置小小小小寨寨寨寨长安板块高新板块新工地项目：13个预售盘项目：9个数据来源西安楼市新工地项目：21个预售盘项目：46个新工地项目：27个预售盘项目：24个从板块目前开工和预售楼盘数量来看，城南住宅市场供应量主要集中在高新板块和长安板块，本安所在的曲江板块目前市场供应量较少；目前曲江开始预售的楼盘有9个，新工地盘达到13个，因此未来1年的时间内，曲江住宅市场将迎来一次集中供给的高峰期。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789市场信心渐性恢复，完全恢复可能性不大。楼市供应量还需要1-2年，城南潜在需求大，曲江楼市供应量不足p 西安楼市投资比重较低，市场比较健康，属于自住型市场。p 07年以前楼市供求比走势来看，西安楼市刚性需求强烈，市场购买力强劲；p 西安受到市场调整的影响，成交量下滑明显，楼市信心不足，市场需求转向“观望”；在“救市”政府相继出台后，市场信心得到一定恢复，但市场成交量仍然在低位徘徊，现有的市场供应量需求1-2年的消化时间。p 城南市场强潜在需求强烈，曲江市场供应量不足，产品稀缺性强； 供求市场观点供求市场观点2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城南楼市分为曲江新区板块、高新板块和长安板块，板块竞争激烈城南板块绕城高速绕城高速绕城高速绕城高速项目地块位置项目地块位置项目地块位置项目地块位置曲江新区板块均价5000-5300元/平米西高新板块均价4700-5000元/平米钟楼钟楼钟楼钟楼小寨小寨小寨小寨二环二环二环二环长安板块板块均价3500-3800元/平米 高档住宅板块别墅和板式小高层高层公寓,主力面积在140平米以上的大户型产品为主较为成熟居住板块高层小高层公寓为主，中小面积户型为主体；新兴居住板块新兴居住板块产品:高层小高层公寓,以小户型为主2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789曲江新区板块优势明显，同时在客户群定位上已经与其他两个板块较为明显的区隔楼市板块楼市板块板块优势板块优势板块劣势板块劣势购房客户群购房客户群曲江新区板块适合居住的生态环境，景观资源丰富，深厚的城市文化底蕴；目前已经被认可的高端居住板块生活配套不完备，商业生活配套及交通不便利；区域人气不足市场高端客户群，有较强的经济实力；通常为二次置业者，改善生活而选择购房者居多高新板块开发较早，生活配套较为成熟；区域客户以高学历、高收入的白领为主，客户质量高，收入水平高；交通不便利高新区内白领，精英客户，其中不乏新西安人，首次置业者长安板块板块产品价格相对较低，依托大学城，稳定的市场客户群；距离主城区最远的城南楼市板块，交通不便利，商业配套档次较低大学城教师，刚刚工作的年轻白领，收入不高2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789轨道2号线让曲江新区板块的板块优势更加明显，凭借区位优势，对轨道交通带来的客户资源能够有效的市场“截留”项目地块位置曲江新区板块主城区主城区主城区主城区电视塔电视塔电视塔电视塔二环二环二环二环长安板块小寨小寨小寨小寨高新板块轨道2号线轨道交通导入的购房客源2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789楼市板块楼市板块客户来源客户来源曲江新区板块板块自身工作的客户，相当一部分客户是其他区域吸纳的改善生活的置业客户高新板块板块自身客户为主，客户的工作主要在高新区长安板块板块客户为主，客户主要来之于大学城附近工作的客户项目地块位置曲江新区板块主城区主城区主城区主城区电视塔电视塔电视塔电视塔二环二环二环二环长安板块小寨小寨小寨小寨高新板块轨道2号线曲江新区板块客户来源上，除了本区域客户外，有很大一部分来至周边改善居住条件的中高端客户群主城区需要改善生活条件客户长安板块改善生活客户高新区部分客户2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城南板块竞争激烈，曲江新区板块不论从位置还是板块居住环境上都具有相当大的优势p 目前城南楼市曲江新区板块均价在5000-5300元/平米，公认的高端住宅板块区域，城南均价最高的楼市板块；p 城南楼市，产品以小高层高层公寓为主，而曲江新区板块项目基本上定位高端产品，因此以大户型产品为主。p 城南三大楼市板块曲江新区板块、高新板块和长安板块市场竞争激烈，在市场需求低迷行情下，楼盘供应过于集中，市场竞争压力加大；p 曲江新区板块在城市区位以及在轨道交通位置和居住环境上都形成了巨大的板块优势，是城南楼市中最理想的置业板块板块市场观点板块市场观点2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789曲江产品大户型高档住宅产品为主，小户型产品逐渐增多，主要集中在西南角的会展区域和东北部曲江大道区域楼盘名称楼盘名称产品类型产品类型面积区间面积区间开盘时间开盘时间均价均价大户型产品项目曲江华府二期小高层132-22506年6月 6600钻石半岛小高层123-23006年6月 8100曲江公馆多层洋房180-46007年6月9900金地尚林苑小高层185-24007年10月7500曲江兰亭高层140-20307年5500曲江枫林溪园别墅300-50006年11000曲江观唐高层86-1604700曲江观邸小高层139-230小户型产品项目曲江国际公寓高层38-90华城万象高层44-16008年6月4500澳城大厦高层44-1113980曲江品筑高层79-110观园高层70160 08年11月43002009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789曲江大道区域曲江大道区域小户型产品小户型产品会展中心区域会展中心区域小户型产品小户型产品雁塔南路区域大户型高端住宅2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789会展区域小户型产品比曲江大道小户型产品更有市场竞争力，优势明显，市场吸引力大轨道轨道2 2号线直接通往主城区号线直接通往主城区曲江大道区域小户型集中区域会展区域小户型集中区域本案位置曲江大道会展区域小户型产品区域优势：会展区域小户型产品区域优势：n 交通更加便捷：区域拥有2号线轨道和长安路城市主干道以及绕城高速公路，网络化交通支撑；n 区域已经形成较为成熟的城市商圈：区域内的小寨商圈已经相当成熟；2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789目前曲江楼市小户型产品不多，市场竞争压力较小，会展区域小户型具有更强市场竞争力p 曲江楼市以大户型产品为主，小户型产品不多，但后期将可能有一定量的小户型产品上市；p 曲江小户型产品具有稀缺性，目前市场竞争压力较小；p 会展区域小户型产品具有便捷轨道交通和长安路的城市主干道，以及已经形成的小寨商圈，各方面都要优于曲江大道区域的小户型产品，因此会展区域小户型具有较强的市场竞争力楼市产品观点楼市产品观点2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789楼市将进入低潮期，市场信心不足，成交量低位运行；楼市供应量大，市场需求低迷，由卖方市场转向买方市场趋势研判p 城市中心向南扩张，轨道交通完成必将形成城南人口导入，城南迎来空前的发展机遇；p 西安房地产市场进入低潮期，楼市信心缺失，持币观望，短期内楼市将进入买方市场，楼盘供给大与需求，目前的楼盘供给量需要12年的消化时间，未来西安楼市竞争将越发激烈；p 西安经济持续发展，居民购买力不断提高，改善生活的购房刚性需求仍然很强烈，市场需求潜力巨大；p 曲江伴随轨道交通的完成，市政建设的完善，会展产业经济发展，必将导致曲江板块城市功能的升级，从传统高端居住功能升级为以会展、文化产业为核心的中央商务区功能，西安下一个CBD将落户曲江；p 曲江楼市小户型产品呈现市场稀缺性，市场潜在供应量较大；2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789楼盘快速去化，缩短项目开发周期，实现项目预期利润目标；提高企业市场口碑和美誉度，企业市场形象得到提升开发目标市场依据开发目标西安楼市进入低潮期，市场需求观望萎缩，成交量下降，市场进入供给大于需求的买方市场模式；在企业预期的利润目标下，快速实现项目的市场销售，缩短企业项目开发周期，减少企业运营成本，确保项目安全运作目前西安楼市供给量需求1-2年的消化时间，特别是城南集中了西安大多数项目，在市场刚性需求未解冻时期，城南楼市竞争更加惨烈；产业园一期已经顺利完成交付使用，本案是整个产业园项目高端住宅部分，项目后期还有大量的地块和产品需要开发通过本案开发，提升企业的市场口碑和形象，提升市场对产业园后期项目的市场预期和信心2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893 3、项目地块区位、地段价值的市场研判、项目地块区位、地段价值的市场研判7.项目区位、地段价值的判断6.曲江楼市板块的认知1.曲江的城市定位和规划3.轨道交通能够给城市带来了什么5.会展产业经济带来的城市居住价值 2.会展经济给曲江的启示4.会展片区城市肌理功能逐步完善8.8.项目产品定位项目产品定位: :高端品质、高密度住宅社区高端品质、高密度住宅社区2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789打造曲江文化产业核心区，形成商业、旅游、会展产业三核心产业经济区，构筑曲江经济发展的“三套马车”曲江规划曲江国际会展中心会展产业核心区会展产业核心区大唐不夜城商业文化核心区商业文化核心区丝路风情园旅游文化核心区旅游文化核心区本案位置商业文化核心区建成大唐不夜城与已建成的大唐芙蓉园、大雁塔北广场一起构成中国最大的唐文化展示区 旅游生态文化核心区建成丝路风情园、唐诗博览园等重大文化旅游项目，整体规划提升杜陵万亩生态林，整合曲江南湖周边资源，形成中国少有的都市休闲文化区 会展产业核心区整体规划建设西安国展中心、会展Mall和曲江行政商务区，并以西安国际会议中心为依托，建成展览面积10万平方米、年接纳300万人次，形成月月有展览、周周有会议的西部最具影响力的国际会展中心 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789世界排名前几位的会展城市：德国汉诺威、慕尼黑、新加坡；国内知名会展城市：上海、北京、广州、厦门、成都德国汉诺威Hannover Exhibition Center新加坡新加坡展览中心广州广州会展中心上海上海展览中心北京，北京国际展览中心会展经济2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789通过会展城市的发展启示：会展经济的发展是城市建设的“加速器”，给城市经济发展带来直接或间接的城市经济效益n 经济迅速发展的直接推动力：会展经济被认为是低成本、高收入、高赢利的行业，其利润率大约在20%至25%以上。从国际上看，在瑞士日内瓦，德国汉诺威、慕尼黑，美国纽约，法国巴黎，英国伦敦，新加坡和我国香港等这些世界著名的“展览城”，会展业为其带来了直接的收益和经济的繁荣。我国北京、上海、广州、深圳等地每年也通过举办各种大型会议和展览获得可观的收益。n 会展经济有很强的产业带动效应和产业聚集效应，能推动城市产业结构优化：会展经济通过其强大的带动效应，促进城市多种相关产业的发展。会展经济不仅可以培育新兴产业群，还给交通、旅游、餐饮、广告、金融等带来巨大商机，并牵动第一、第二产业发展。国际上展览业的产业带动系数大约为1:9（许多发达国家已经达到1：10）。我国会展业起步较晚，但国内这一比例目前也达到了1：6。会展经济不仅是一个带动旅游、商业、物流、通讯、餐饮、住宿等多方受益的产业，而且能够发展成为带动区域产业聚集的“动力引擎”，提升区域产业的品牌价值。 n 会展经济加快区域城市基础和配套设施建设：会展经济需要发展客观的要求旅游、商业、物流、通讯、餐饮、酒店等配套基础设施的建设和完善n 会展经济形成特定的城市会展文化：会展是集商务活动、信息交流、观光游览、娱乐休闲于一体的综合性服务产业，它提供了新思想、新观念相互碰撞、研讨和交流的平台，必然带来文化的融合和创新。 形成城市特有的会展文化。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789p 市政配套价值：客观推动区域市政基础配套建设，城市道路建设、轨道交通建、大型公共设施建设；p 城市人口导入，居住人气提升，地块升值潜力：会展经济的发展带来大量居住人口和流动人口，人口导入地，居住人气的提升，居住价值得到提高；p 未来曲江中央商务区(CBD)：会展经济城市发展经验告诉我们，随着会展经济的发展，会展核心区域将成为区域经济中心。随着会展地块商务、办公、居住、酒店产品的开发建设，会展核心区成长为曲江CBD将毋庸置疑.会展经济规划带来会展经济规划带来地块价值地块价值项目位于会展板块的核心区位，享受会展经济带来的市政配套，城市人口导入，体验城市中央商务区的便利生活2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789西安建设最早的2号轨道交通将穿越会展板块，2011年完成通车，长延堡站就设在国际会展中心附近轨道交通本案位置轨道轨道2 2号线号线长延堡站长延堡站八里村站八里村站目前轨道2号线长延堡站就设在曲江国际会展中心附近，从国际会展中心步行5分钟即可达到;与小寨相距2个站，预计5分钟能到达小寨商圈,西安国贸中心；与钟楼相距6个站，预计15分钟内到达钟楼。2站路,5分钟抵达6站路,15分钟抵达钟楼站钟楼站小寨站小寨站三森站三森站2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目地块项目地块小寨商业经济圈钟楼商业经济圈张家堡商业经济圈2号轨道交通连接1个市级商业圈和2个区域级商业圈，形成轨道商业带将商业辐射范围扩大到整条轨道线，提升区域级商业辐射力n 市级商圈： 钟楼商业圈n 区域级商圈： 小寨商圈和张家堡商圈2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城市轨道交通带来城市轨道交通带来地块价值地块价值缩短与城市核心区的距离，扩大城市商圈辐射半径，为项目提供核心商业配套价值，城市中心人口导入会展板块p 缩短与城市核心区的交通距离，依托轨道交通给地块居民提供便捷的出行方式；p 依托轨道交通，将本项目纳入沿线城市商圈的辐射范围。项目地块也能享受核心圈的配套价值 ；p 形成的轨道商业带会带动区域商业的成熟。轨道交通串联三大城市商圈，形成轨道商业经济带，商业能量得到升级，项目地块商业在商业带的带动下成熟度迅速提高；p 带来充足的居住需求。依托轨道交通，形成项目地块南北的客源人流的导入。主城区和南面长安区客户可能因为城市轨道而选择项目地块置业；2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789区域配套商业购物网点：项目1公里半径有3家大型超市、2家家居卖场和1个服装市场本案位置易初莲花百安居麦德龙华东服饰广场三森国际家居长安路雁塔文化新天地广场华润万家超市长安南路2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789城市交通配套:两条城市轨道线，城市中轴线长安南路、绕城高速构筑项目地块的交通网本案位置在建的轨道2号线,预计11年完工与本案距离2号线会展中心站紧为1公里项目南面的绕城高速为西安的城市主要干道轨道2号线规划中轨道5号线长延堡站长延堡站三森地铁站三森地铁站长安南路连接长安路直通主城区，钟楼2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本案位置西北政法大学西安外国语大学陕西师范大学交大第二附中教育配套：延长安路汇集西安三所高校以及一所中学2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789会展中心项目地块规划配套：商业教育星级酒店/商业会所写字楼办公高端住宅住宅地块本案本案N9N9地块地块曲江国际会展中心公园、购物中心2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789区域市政配套带来区域市政配套带来地块价值地块价值p 1公里成熟商业生活圈层：小寨电视塔商圈已经发展的较为成熟，不论商业还是教育还是交通轨道，给项目地块提供成熟区域级商业圈层价值；p CBD级别的大社区配套：会展项目地块自身形成以会展中心为基础的会展经济的配套建设，自成体系，为地块提供完备的大社区生活配套，形成会展、酒店、居住、商业、教育和办公，CBD级别的完备“社区配套” 。项目享受双重城市配套，一方面是小寨电视塔商圈，1公里成熟商业配套，另一方面享受地块CBD级的大社区配套2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789板块认知曲江，西安高端居住板块，大户型低密度住宅产品聚集区域城南曲江板块是成交均价仅次于城内的楼市板块，是城外楼市均价最高的板块；各楼市板块成交的户型面积比例来看，城南曲江板块90平米以上户型占区域成交户型一半以上，达到54%，其中130平米以上户型比重达到19%，是各区域比重最大的板块；成交均价高和成交的户型面积大的楼盘特征，都符合高端居住板块产品基本特征。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789西安生态居住区，曲江是西安生态环境保护较好的城市区域，区域内两个市级生态公园南湖南湖大唐芙蓉园大唐芙蓉园曲江池遗址公园曲江池遗址公园2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789曲江蕴含深厚唐文化底蕴，是具有文化底蕴的居住板块“曲江池、唐大慈恩寺、唐城墙曲江池、唐大慈恩寺、唐城墙”三大遗址公园三大遗址公园唐城墙唐城墙唐城墙唐城墙唐大慈恩寺唐大慈恩寺曲江池曲江池2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789板块认知价值板块认知价值西安高端居住板块，生态居住区，深厚的城市人文底蕴p 曲江板块为西安高档居住板块，仅次于主城区的公寓价格，大户型面积占为主的户型销售，板块价值在不断得到市场的认可；p 生态居住板块，西安自然生态保护较为完整的城市区域，依托生态价值，形成曲江高尚居住区域，大户型低密度的高端住宅产品成为曲江市场主要楼市产品；p 深厚的唐文化城市底蕴，三大文化遗址公园的规划和保护，传承城市历史文明，2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789板块价值p 会展经济带动板块生活配套的完善，未来区域享受中心城区的市政配套；p 轨道交通缩短板块与主城区的距离，15分钟达到钟楼商圈，将板块纳入主城区商业辐射范围；p 曲江板块的人口导，形成城市居住需求，板块住宅具有较大的升值潜力；p 板块楼市配套充足，未来项目地块享受双重配套价值。不仅有区域成熟商圈（小寨商圈），还能够得到地块享受地块自身规划的配套的资源；p 会展板块将依托曲江生态资源、唐文化资源和曲江高端居住板块的楼市背景下，提升板块楼市市场价值；以会展产业为核心的中央商务区（CBD)2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品定位高端品质，高密度城市住宅区域板块现状区域板块现状n 曲江板块南湖区域雁塔南路沿线已经形成了大量低密度高端城市住宅本项目产品定位本项目产品定位n 高品质的住宅社区n 高密度的城市住宅项目地段价值项目地段价值n 15分钟可达到主城区钟楼商圈n 城南的中央商务区(CBD) 的核心区n 会展经济的中央核心去n 曲江高端居住板块n 中央商务区级别城市配套n 便捷城市交通n 地块蕴含深厚城市文脉价值2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317894 4、目标客户需求剖析、目标客户需求剖析6.项目目标客户特征和需求总结1.西安购房者需求分析3.核心目标客户特征分析5.次级目标客户特需求偏好分析2.本案核心目标客户选择4.核心目标客户需求偏好分析7.项目产品定位：中档价位、小户型产品项目产品定位：中档价位、小户型产品2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789客户分析西安购房客户以自住需求为主，刚性需求相当强烈，接近九成客户来至西安本地从“西安房地产信息网”对1380个购房者网络调查来看，有将近87%的购房者是为了自住型需求客户，且这些客户基本上来至西安本地；在自住需求中以“解决居住需求”为购房目的的客户居多， “改善生活需求”的购房客户也占有接近3成比重，因此说西安购房自住需求中有相当一部分是解决首套住房的刚性需求，未来西安市场的住房刚性需求会异常强烈。数据来源西安房地产信息网在线客户需求调查数据来源西安房地产信息网在线客户需求调查2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789是否购房者拥有产权房？是否购房者拥有产权房？1 1万以下万以下1-51-5万万5-105-10万万10-2010-20万万20-5020-50万万50-10050-100万万100100万以上万以上家庭收入水平？家庭收入水平？没有没有一套一套二套二套三套三套四套以上四套以上1 1人人2 2人人3 3人人4 4人人5 5人以上人以上家庭常住人口？家庭常住人口？l 目前西安住房的刚性需求强烈，将近7成的被访者目前还没有产权房，同时只有一套的被访者比重也比较大占到24.57%，市场改善型需求也十分强烈；l 家庭收入主要集中在1-10万元，占被访者的78%,其中收入在5-10万的家庭占超过三成，西安中等收入水平的购房客户市场比重较大；l 西安市场购房者家庭人口为2-3人的占总受访者的77%，说明西安购房者以年轻家庭为主；西安购房客户家庭结构偏向年轻化，家庭收入水平在10万元以内的比重最大数据来源西安房地产信息网在线客户需求调查2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789l 西安购房者理想的购房价位在3000-3500元/平米，占总受访购房者的38.21%；对于3500-4000元/平米也有17.51%的购房者能够接收；4500元/平米以上价位的接受度很低。西安购房客户可承受的心里价位不超过4000元/平米数据来源西安房地产信息网在线客户需求调查2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789l 西安购房者需求最多的户型是两室两厅和三室两厅,分别站受访者比重34%和31.6%;其次是两室一厅的户型市场接受度也还可以,对以一室一厅的小户型和四室二厅的大户型在西安的市场接受度较差;l 西安需求量最大的户型面积是80-100平米,将近5成的受访者选择这一面积；其次100-120平米的户型也有21%的受访者会选择；再次是60-80平米的小户型产品；打算购买的户型？打算购买的户型？一室一厅一室一厅两室一厅两室一厅两室两厅两室两厅三室两厅三室两厅四室两厅四室两厅其他其他打算购买的面积？打算购买的面积？6060以下以下60-8060-8080-9080-9090-10090-100100-110100-110110-120110-120120-150120-150150-180150-180200200以上以上西安购房客户对于两室两厅和三室两厅面积在控制80-100平米的户型需求量最大，接近50%的购房客户会选择购买数据来源西安房地产信息网在线客户需求调查2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789西安市场西安市场主体客户特征主体客户特征首套住房需求居多，改善生活需求也比较强烈基本上来至西安本市区5-10万元家庭年收入，相对稳定30004000元/平米，超过4000元/平米购买意愿下降明显二房二厅/三房二厅，面积控制在80-100平米房型需求旺盛家庭结构年轻化，2-3人家庭成员家庭收入水平家庭收入水平购房目的购房目的客户来源客户来源 购房心里价位购房心里价位 户型偏好户型偏好家庭结构家庭结构目标客户本案锁定的目标客户：本案锁定的目标客户：年轻城市白领精英阶层年轻城市白领精英阶层本案目标客户锁定白领精英阶层，这部分客户具有稳定的家庭收入和较为年轻的家庭结构2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789客户特征根据前面目标客户定位，本案主要面对城市中端客户和中高端客户支付能力支付能力中低端客户职业：餐饮、IT等行业的小型个体业主、企事业单位中高层管理者、大学教授、政府官员经济实力：置业预算在40-60万元置业特点：追求居住舒适度的提升，对价格敏感，关注社区生活配套和生活的便利性职业：大学教职工、泛公务员经济实力：置业预算在30万元以下置业特点：对项目价格敏感度极高，通常考虑在工作区域选择置业，降低上班成本职业： 餐饮、IT等行业的小型个体业主、企事业单位中高层管理者、大学教授、政府公务人员经济实力：置业预算在30-40万元置业特点：追求居住舒适度的提升，对价格相对敏感，关注社区生活配套和生活的便利性职业：商贸物流、加工制造业等行业的私营企业主、外企职业经理人、小型个体业主、企事业单位高管、高级政府官员经济实力：置业预算在60万元以上置业特点：多次置业经历，对价格不敏感，喜欢圈子里的生活，追求高雅时尚，注重身份感60万元40万元30万元高端客户中高端客户中端客户2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789知富精英意识年轻高学历城市主人品质/品味关注家庭他们出生于上世纪7070年代末年代末8080初初，受过良好教育受过良好教育，工作集中于金融、IT、房地产、教育、医疗、政府、垄断国企等这些相对高收入的行业高收入的行业，家庭年收入5万7万；西安的高速发展加速了他们的成长加速了他们的成长；他们已成为所在单位的中坚力量和骨干员工，财富积累迅速；他们大多子女幼小或无子女，父母在经济上基本能够自我养老；这群人有非常强的精英意识精英意识；快速的财富积累、良好的事业发展前景良好的事业发展前景使得他们敢于消费、敢于享受生活；他们相对知性，能感知细节，追求精细的、高尚的品质感和尊贵感；这群人能够引领城市风尚引领城市风尚，他们的生活方式，消费偏好能够成为其他人群追逐、模仿的对象，在市场上具有相当的领导力领导力 年轻的城市白领精英，追求便利和品质的都市生活，关注家庭，引领城市潮流风尚中端客户阶层中端客户阶层2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n 置业现状： 无置业经历，或在市区已有一套住房n 置业目的： 改善居住、婚房n 置业敏感点： 产品品质：外立面材质、社区风格、色彩和谐统一 社区环境：自然的、生态的社区园林，如小桥、瀑布、绿植 有实力的教育资源能够刺激购买，如实验、育才 生活配套：满足生活需要，靠近中心商业区，生活便利 品牌与实力：对品牌开发商的依赖性较大n 客户地源： 曲江本地、西高新区、曲江本地高校置业偏好：注重项目周边的生活配套，对品牌开发企业具有一定依耐性，婚房需求相对比较强烈2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789他们或是政府权力权力公务员、或是事业单位领导、抑或是大型国企高管他们的工资收入不甚突出，但福利好，没有后顾之忧但福利好，没有后顾之忧他们或多或少会有一定的隐性收入隐性收入，会有一些性价比极高的消费机会他们住着单位福利分房，但多数在外还有一、两套商品房，买给孩子或买买给孩子或买给退休后的自己给退休后的自己他们有很强的工作能力和社会责任感社会责任感他们喜欢一点“端架子端架子”的感觉，追求身份感身份感和尊贵感尊贵感他们理想的房子要有好环境，规划概念，有品位好环境，规划概念，有品位，有一定知名度以撑面子一定知名度以撑面子中高端客户阶层中高端客户阶层城市的权力阶层，掌握大量社会资源，比较低调，重视家庭，较多的考虑为子女购房权力隐性收入架子尊贵感身份感贵而不显面子2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789置业偏好：注重地段价值，信任本地的开发品牌，改善生活需求比较强烈，注重社区环境和规划n 置业现状： 多处房产，有福利分房n 置业目的： 提高生活品质、保值n 置业敏感点： 社区环境：自然、生态的社区环境，绿化率高 物业管理：较关注安全性 生活配套：基本生活配套设施 品牌与实力：信赖本地品牌开发商，不一定迷信外来大品牌开发企业 升值潜力：关注地块区域的升值潜力，有自住加投资的想法n客户地源： 曲江本地、主城区2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789需求分析价格偏好：本案核心目标客户可以承受价格区间在3500-5100元/平米价格需求3500元/平米5100元/平米数据来源10月西安房地产市场月度分析报告成交均价在3500-5100元/平米占总成交比重的64%，楼市成交均价最为集中的价格段，市场客户接受度最高。市场需求线当楼盘价格位于3500-5100元/平米时市场接受最高，超过6成购房选择购房；但市场价格高于5100元/平米，楼盘市场需求下降非常明显，市场需求萎缩2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789面积、户型偏好分析：需求量最大的面积区间70-110平米的两房户型数据来源10月西安房地产市场月度分析报告数据来源10月西安房地产市场月度分析报告购买最为集中的面积段在70-110平米，占购房套数的47%70-110平米在西安市场基本上是二房二厅的户型2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总价需求判断：目标客户能够承受的房款总价水平为45-56万元核心目标客户家庭年收入水平5-7万元家庭月收入水平6000元能承受的还款额度2000-2400元/月能承受的贷款总额度36-45万元能够购买总价能够购买总价45-5645-56万元万元推断条件推断条件1 1：家庭月收入选取一个中间估值推断条件推断条件2 2：通常还款额度不能大于总收入的30-40%推断条件推断条件3 3：按照通常15年的贷款年限计算贷款额度推断条件推断条件4 4：根据目前新房能够享受银行8成房贷从目标客户收入水平推到出可以承受的房价区间2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789购房优先考虑的因素是总价、户型面积、城市交通和项目的生活配套，在此基础上才会考虑物业管理、升值潜力数据来源合美市场研究部2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789需求总结p 本案核心目标客户可以承受价格区间在3500-5100元/平米p 需求量最大的面积区间70-110平米的两房户型p 目标客户能够承受的房款总价水平为45-56万元p 购房优先考虑的因素是总价、户型面积、城市交通和项目的生活配套目标客户：城市白领精英阶层2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789产品定位中档价位,小户型产品本项目产品定位本项目产品定位n 中档价格定位n 小户型住宅产品城市白领精英阶层城市白领精英阶层购房需求购房需求n 3500-5100元/平米价格区间可以接受n 偏好 70-110平米的两房户型n 房价总金额控制在45-56万元n 购房优先考虑的因素是总价、户型面积、城市交通和项目的生活配套2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317895 5、项目产品定位市场结论、项目产品定位市场结论高端品质、中档价位高端品质、中档价位2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789未来市场发展的预判楼市进入低潮期，还将持续较长的一段时间，市场供求形势发生变化，由卖方市场转向买房市场，为争夺有限的市场购房客户，市场竞争将更加激烈地段及板块价值的判断本案地处未来曲江乃至城南区的中央商务区（CBD)核心地段，随着轨道交通、市政配套的完成，未来地块将提供市中心的完备配套生活，地块给能够给客户带来巨大的居住价值，同时依托曲江高品质居住板块，核心区域地块的稀缺性，给地块决定了地块客观的市场价值高品质稀缺地块必须要有与之相匹配的产品，才能够真实反映地块价值。市场目标客户需求判断本案锁定的客户群城市白领精英阶层，是目前购房市场的主力，他们住房的刚性需求旺盛，同时由于自身实力的限制，对价格和户型面积较为敏感，要抓住这部分客户就必须考虑在产品上迎合他们的需求，产品市场定位高端品质，高密度社区高端品质，高密度社区中档价位，小户型住宅产品中档价位，小户型住宅产品2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317896 6、产品定位与竞争对手的比较优势、产品定位与竞争对手的比较优势2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789曲江目前楼盘会展商务板块1澳城大厦5华城万象2会展明珠6华城国际3明德8英里7曲江观邸4曲江国际公寓唐风商业板块8大唐不夜城9曲江盛景10芙蓉坊11芙蓉世家12秦汉唐旅游休闲板块13曲江华府16曲江兰亭14曲江南苑17曲池坊15曲江尚林苑科教文化板块18曲江.品筑20泊澜地19中海.观园本案位置本案位置竞争对手核心目标竞争项目锁定：本案位于会展商务板块，因此将其他板块楼对本案无影响的项目剔除2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789会展商务板块在售竞争楼盘在售竞争楼盘5华城万象2会展明珠6华城国际未售竞争楼盘未售竞争楼盘4曲江国际公寓1澳城大厦3明德8英里7曲江观邸剔除项目体量较小和已经进入尾盘的项目本案位置本案位置会展商务板块2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789与本案距离楼盘名称1km华城万象2km会展明珠2.5km曲江官邸剔除曲江非目标区域板块楼盘项目剔除曲江非目标区域板块楼盘项目由于本案位于曲江的会展商务板块，其他板块楼盘由于距离过大，因此无法形成有效的客户竞争，同时不同板块的市场买点不同，因此也不幸成目标客户的直接竞争。剔除尾盘项目和小体量项目剔除尾盘项目和小体量项目会展商务板块目前有部分楼盘已经进入尾盘销售，因此从入市时间上已经与本案形成有效区隔，不会形成直接竞争；此外本案体量较大，估计在20玩万方左右，因此较小体量的项目对本案也不能形成客户的有效竞争。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789会展明珠华城万象曲江观邸项目占地面积3万10万18.8万总建筑面积18万30万47万楼层板式小高层板式高层板式小高层高层容积率62.982.5绿化率45%35%40%主力户型面积42-135,中小户型为主135-148130-230 总户数1312户1100户2700销售均价4350元/平米4500元/平米预估：5000元/平米主力总价30-40万元50-60万80-90万本案位置长延居.会展明珠华城万象曲江观邸2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789户型总价会展明珠以小户型产品为主，总价在30-40万，华城万象和曲江官邸主力面积在130平米以上，总价较高会展明珠华城万象曲江观邸户型面积42-135,中小户型为主135-148130-230主力户型面积80-90140150-180销售均价4350元/平米4800元/平米预估：5000元/平米以上主力总价30-40万元60-70万75-90万2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789长延居.会展明珠华城万象华城万象立面现代感更强，视觉冲击力较强，会展明珠的里面则比较大众化建筑立面2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789社区配套会展明珠华城万象曲江观邸社区配套集中供暖、24小时热水，休闲会所，智能安防l 规划双会所养生会所、健身会所，提供：恒温游泳池、瑜伽舞蹈室、SPA馆、美容馆、健身房、模拟高尔夫果岭练习场、射箭馆、台球室、乒乓球室、韵律教室等健身设施l 规划会所皇家会馆，配备国际标准的恒温泳池、风尚围棋会馆、女子会馆l 社区商业现代街巷式商街l 学校九班制的国际幼儿园无论是华城万象的双会所打造的功能齐全的社区会所，走大众化路线；而曲江观邸不仅高档次会所，还规划高级幼儿园华城万象的养身会所2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789景观规划会展明珠华城万象曲江观邸景观社区中庭贝尔高林设计项目景观：中央花园、特色水景、豪华草坪等布局玲珑精美，集会广场、运动、娱乐区提供更丰富的体验“山”、“水”两大主题园林景观华城万象、曲江观邸都极力打造项目的景观品质，以此体现项目独特的价值2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789物业管理华城万象、曲江观邸都提供国际或者国内一线品牌的物业管理，提升项目品质形象会展明珠华城万象曲江观邸物业管理一般物业公司国外品牌物业管理公司提供英式管家服务英国威格斯国内品牌物业管理公司融侨一级物业管理有限公司2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本案项目通过产品定位规避与华城万象和曲江观邸优势，错位竞争；将产品总价控制在40-60万元项目优势明显比较项本案会展明珠华城万象曲江观邸主力户型面积控制在80-9080-90140150-180主力总价控制40-60万元30-40万元60-70万75-90万建筑立面现代风格普通较为现代前卫古典社区配套社区景观会所社区会所双会所豪华皇家会所国际幼儿学校社区景观中央景观和城市绿化景观社区中庭国际知名公司景观设计公司设计“山”、“水”两大主题园林景观物业管理建议品牌物业公司一般物业国际品牌物业公司国内品牌物业产品竞争比较结论2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317897 7、项目定位、项目定位1.项目整体定位设想3.项目生活主角定位5.项目形象定位设想2.项目生活方式设想4.项目户型产品组合2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目项目整体定位整体定位设想设想区域性质分析区域性质分析明城墙明城墙绕城高速绕城高速城城市市中中轴轴线线项目地块位置项目地块位置项目地块位置项目地块位置？曲江新区：文化与内涵曲江新区：文化与内涵西高新：科技与现代西高新：科技与现代钟楼钟楼老城区：历史与文脉老城区：历史与文脉电视塔电视塔二环二环6 6钟钟楼楼到到电电视视塔塔直直线线距距离离 公公公公里里里里主城区：开放与活力主城区：开放与活力基地区域性质的嬗变基地区域性质的嬗变基地区域性质的嬗变基地区域性质的嬗变随着城市不断的扩张，轨道交通的完善，基地在人们心目中的方位感也会发展变化。从更为宏观的区域角度分析，我们有理由将地块与老城区、主城区、曲江新区、西高新相联系。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789明城墙明城墙项目地块位置项目地块位置项目地块位置项目地块位置曲江新区：文化与内涵曲江新区：文化与内涵西高新：科技与现代西高新：科技与现代钟楼钟楼老城区：历史与文脉老城区：历史与文脉电视塔电视塔二环二环主城区：开放与活力主城区：开放与活力项目项目整体定位整体定位设想设想区域性质分析区域性质分析老城区与基地的相关性指数老城区与基地的相关性指数城城市市中中轴轴线线主城区与基地的相关性指数主城区与基地的相关性指数曲江新区与基地的相关性指数曲江新区与基地的相关性指数西高新与基地的相关性指数西高新与基地的相关性指数3 35 58 84 4项目开发区域性质关键词项目开发区域性质关键词国际、开放、活力、文化国际、开放、活力、文化可以说，老城区代表西安生活的过去过去；主城区和西高新代表西安生活的现在现在；而以本案开发为发展契机的会展板块及所在的曲江代表西安生活的未来未来。会展区会展区2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目项目整体定位整体定位设想设想区域发展机会点分析区域发展机会点分析通过会展核心区会展场馆的打造，有些拉动了区域的城市地位和形象，目前会展区每年举办国家级的会展近10个，会展带动城市发展升级的理念已经深入人心。会展核心区周边配套住宅的新一轮运作，将有效吸引并带动区域人气，形成一定的人口密度和可观的消费需求，这一机会点集中在N9和N10地块。 在配套住宅开发的基础上，开始着手酒店、办公、商业等高端配套物业的混合打造，形成城市HOPSCA运营模式，城市新中心的雏形初具，这一机会点集中在N5和N7地块。 在形成一定的开发密度以及融合了多种城市核心功能的基础上，结合都市交通打造（主干道、轨道交通等等），以及公园、购物中心等核心配套的建设，形成西安真正的中央核心商务区。这一机会点集中在北面天坛公园和购物中心的运作上。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目项目整体定位整体定位设想设想区域发展机会点分析区域发展机会点分析 会展场馆打造形成功能配套住宅打造配套住宅打造拉动人气拉动人气混合配套设施打造HOPSCA模式成形城市综合运作NEW CBD规模初具区域发展的四个机会点关系区域发展的四个机会点关系N9 地块的启动地块的启动成为从单一会展功能向HOPSCA混合都心发展的重要衔接地块。引导作用引导作用未来会展区居住形态和居住方式。衔接作用衔接作用吸引人气，为后续HOPSCA开发模式奠定基础。形象作用形象作用会展区首个面向销售市场的可售型物业，肩负集团形象。现实作用现实作用后期运作与否的现金保障，能够快速回笼资金。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目项目整体定位整体定位设想设想项目定位阐述项目定位阐述会展区会展区N9N9地块地块 国际会展区国际会展区一号作品，一号作品，代表西安未来新城市都心生活的开启。代表西安未来新城市都心生活的开启。NO.NO.1 1 定位关键定位关键强调N9地块是真正会展区正中的一号住宅作品，突出项目的先机性；同时强调N9地块关于生活方式的创新，突出项目的未来性。未来住在这里的人们将最先享受到会展经济和城市新中心带来的生活升级，从居住、办公、休闲、娱乐、购物、居住、办公、休闲、娱乐、购物、商务、交友商务、交友等各个方面得到前所未有的国际品质体验。由定位引发的由定位引发的开发课题研究开发课题研究地段价值的再挖掘成熟商业圈的构建完善配套设施打造交通便捷度提升总价位的可接受度户型面积的利用率未来新生活方式提倡品牌效应的营造2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目项目生活方式生活方式设想设想现今生活模式嬗变分析现今生活模式嬗变分析如今如今几种生活模式已经嬗变几种生活模式已经嬗变1） “白白+黑黑”生活模式的嬗变（契合本案目标人群）生活模式的嬗变（契合本案目标人群）以前的“白+黑”生活模式是白天在都市中心上班，晚上回城郊居住，而随着城区的不断扩张，新城市中心的不断涌现，轨道交通的打造和私家车拥有量的不断提升，现在大多则是白天在都市CBD上班，晚上回CLD或者城市新中心居住。而白天、黑夜生活节奏的不同，给现代都市人带来了一种时尚居住的满意选择。2） “1+1”生活模式的嬗变（契合本案目标人群）生活模式的嬗变（契合本案目标人群）越来越多的都市人乐于选择的生活模式，和谐社会生活解决方案。而当代都市发达的轨道等公共交通更加支持了这一生活模式。当然，“1+1”可能是发生在一个社区内，也可能是不同的社区，既为老年人提供了安享晚年的美好空间，又方便了年轻子女的随时探望，实现“常回家看看”的愿望。父母父母未婚子女未婚子女父母父母已婚子女已婚子女2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789以前BEFORE：共居共居如今NOW：组居组居未来：FUTURE：个居个居+共聚共聚社会现象的分析社会现象的分析 78年以后，独生子女渐多，长久以来他们对独立自由生活非常渴望； 当代年轻人对个性空间的不断追求； 生活压力对当代年轻人的生活方式产生了大的影响； 新型家庭中年轻夫妇对私有空间的理解； 现代女性对家庭生活观念的转变； 都市年轻白领对居住归属感的向往。项目项目生活方式生活方式设想设想未来生活模式遐想未来生活模式遐想未来未来新的生活模式又将如何？新的生活模式又将如何？2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目项目生活方式生活方式设想设想未来生活模式遐想未来生活模式遐想严峻的社会竞争繁重的生活压力日益复杂的人际关系新人际关系的重组新人际关系的重组 / 新生活方式的建立新生活方式的建立亲人友人爱人个体与亲人间相聚的机会越来越少相对拉近与友人间相聚的机会越来越多相对疏远生活因此闪现出另一种姿态更加强调自我个性2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目项目生活方式生活方式设想设想未来生活模式描述未来生活模式描述几种生活方式正在流行上网上网+健身健身简单最好简单最好家的延伸家的延伸当代人对网络越来越依赖，网络从某种程度上来说，似乎可以满足我们的一切需求，买吃的、穿的、用的、交际、倾诉，你似乎不再需要其他但有一件事你不可以交给网络包办，那就是健康。因此，我们会发现当代的白领、灰领们将大把的时间花在电脑前，将大把的钞票送到健身会所的小金库里。生存的一个基本原理：简单才是长久的。照中国人的话来说就叫：平平淡淡才是真。但简单不代表简陋，而是一个更高层次的要求，是一种生活的纯粹。而这种纯粹归结到房子上，就是对功能、空间、个性的自我要求。城市空间之间的界限变得模糊。家不再是传统的家，而是一个更为宽泛的概念，慢慢的向外部延伸。社区的咖啡屋是客厅的延伸、餐馆是厨房的延伸，酒吧更是视听室的延伸家不再是一个封闭概念，而是与外部空间一起构成了一个内容丰富、释放内心的个性空间。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目项目生活方式生活方式设想设想场所与空间的变化对本案生活方式的影响场所与空间的变化对本案生活方式的影响市政广场展览馆体育场大剧院步行街购物街酒吧街美食街购物中心运动城洗浴城游戏城虚拟世界互联网创意中心办公集群从当代城市人经常出入的场所与空间来看，丰富性和创意性越来越具备。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目项目生活方式生活方式设想设想会展区的未来生活构架与本案生活方式的对接会展区的未来生活构架与本案生活方式的对接N北北S南南ParkShopping MallExhibitionHotelConventionOfficeShopping StreetApartment出行居住交流工作娱乐休闲购物学习School满足人们对于生活的一切想象满足人们对于生活的一切想象中学、小学、幼儿园卖场、购物中心、商业街酒吧街、养生健身会所娱乐城、KTV、电玩城写字楼、SOHO办公会展中心、会议中心、公园高端住宅、五星酒店轨道交通、公共交通、绕城高速、长安路2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目项目生活主角生活主角定位定位目标客户群行业分析目标客户群行业分析社会上层资产雄厚社会下层微薄收入社会中层中等收入年8-12万元高等收入年15万以上低等收入年5万元左右ITIT工程师工程师工程师工程师及网络工作者及网络工作者及网络工作者及网络工作者设计行业者设计行业者设计行业者设计行业者艺术从业者艺术从业者艺术从业者艺术从业者公司白领公司白领公司白领公司白领教育工作者教育工作者教育工作者教育工作者自由职业者自由职业者自由职业者自由职业者事业单位事业单位事业单位事业单位政府公务员政府公务员政府公务员政府公务员2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目项目生活主角生活主角定位定位目标客户群家庭组成猜想目标客户群家庭组成猜想家庭组成生活描述所占比例生活行为生活归宿独立坚韧的生活方式追求自身独特个性的生活相聚在一起洒下梦想和希望新婚或者自愿不育享受二人世界三口之家合合美美1+1、2+1三代和谐居住独立生活飘一代好朋友丁克家庭年轻标准家庭三代居住其他？自己独立生活的过渡型空间注重居住个性，不在乎空间的大小需要家有延伸，能够方便好友相聚会生活，懂得以小代价换取大生活舒适的改善型空间能够满足他们能够避免生活习惯不同造成的不便28-30%8%-10%5%-7%22%-25%15%-20%10%-15%主力客户主力客户主力客户2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总价：30万50万，大多数选择按揭贷款， 月供不超过家庭月收入50 （本案：总价基本上在50万以内）地段：轨道至上，倾向于成熟生活/商务区 （本案：2号线通车后，步行即可到站口）户型：一房和两房，面积紧凑，满足基本功能需求 （本案：1房、2房、2X为主，多功能空间，适合自住）配套：幼小教育第一，生活丰富便利 （本案：会展区4200亩规划，城南新中心，教育配套齐全）功能：社区一卡通、智能化系统、网络全覆盖等等 （本案：关注城市生活的新变化，关注目标客户的需求在）项目项目生活主角生活主角定位定位目标客户群置业关注点目标客户群置业关注点2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789他们常常出现在这些地方他们常常出现在这些地方麦德龙家乐福芙蓉坊地铁万达广场写字楼钱柜培训机构机场大唐不夜城新乐汇项目项目生活主角生活主角定位定位目标客户群写真目标客户群写真2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789他们常常接触这些媒介他们常常接触这些媒介淘宝网MSN手机时尚杂志周末画报楼宇电视搜房网 湖南卫视华商报三秦都市报项目项目生活主角生活主角定位定位目标客户群写真目标客户群写真2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789他们对这些品牌有偏好他们对这些品牌有偏好宜家星巴克索尼苹果喜力耐克天梭POLOIBMIBM 百度项目项目生活主角生活主角定位定位目标客户群写真目标客户群写真2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789他们正在受这些人影响他们正在受这些人影响姚明李彦宏郎朗李宇春易中天徐静蕾朱德庸贾樟柯KAKAKAKA 刘翔项目项目生活主角生活主角定位定位目标客户群写真目标客户群写真2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789这些是他们认可的标签这些是他们认可的标签年轻浪漫积极时尚精致责任希望品味压力压力运动项目项目生活主角生活主角定位定位目标客户群写真目标客户群写真2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目项目户型产品组合户型产品组合由主力目标客户家庭组合得出的产品组合由主力目标客户家庭组合得出的产品组合产品户型组合设想产品户型组合设想( (除去政府房除去政府房) ) 房型房型面积区间面积区间（）（） 套数套数套数比例套数比例面积面积（）（）面积比例面积比例1房2厅1卫58-6050030.30%3000020.51%2房2厅1卫（紧凑型)75-7825015.15%1875012.82%2房2厅1卫（舒适型）85-8820012.12%1700011.62%2房2厅1卫(创新型)88-9040024.24%3600024.61%3房2厅2卫120-12525015.15%3000020.51%4房2厅2卫(创新型)140-145503.03%70004.78%1650100.00%146295100.00%中小套型户型占到70%以上，满足本案目标客户年轻化的定位本案客户呈现年轻化趋势，因此在产品户型组合上需要给予重视。本案客户呈现年轻化趋势，因此在产品户型组合上需要给予重视。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目项目形象定位形象定位设想设想国际会展区一号作品曲曲 江江 壹壹 城城强调项目的区位价值区位价值；强调项目NEW LIFESTYLE NEW LIFESTYLE 城市新生活城市新生活开发模式理念；强调项目着力营造的城市精英生活圈层；城市精英生活圈层；强调国际会展区打造的首个居住产品首个居住产品。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789曲江e城科技之城科技现代的硬件支持，让你处处感受科技带来的便捷；时尚之城新兴成长的板块条件，让你不经意间又与时尚邂逅，感受年轻与活力；休闲娱乐之城周密齐全的商业配套，让你游离工作的压抑，尽情吃喝玩乐跳吧；运动之城体育场、运动城就在身边，让你重新穿上球鞋，感受生命在于运动的真谛；2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891.适当控制产品综合容积率，在实现现实价值的基础上满足舒适性适当控制产品综合容积率，在实现现实价值的基础上满足舒适性2.打造纯粹的低建筑覆盖率社区，利用地块周边优势降低等效容积率打造纯粹的低建筑覆盖率社区，利用地块周边优势降低等效容积率3.轴线相对对称的整体规划，尽量提升不同位置产品的均好性轴线相对对称的整体规划，尽量提升不同位置产品的均好性4.整体垒高的品质住宅，强调中央景观的层次感和节点性整体垒高的品质住宅，强调中央景观的层次感和节点性5.国际现代的建筑风格，配合会展核心区的整体形象，达到整体的和谐统一国际现代的建筑风格，配合会展核心区的整体形象，达到整体的和谐统一6.体现内涵的建筑符号，画龙点睛的当代建筑语言体现内涵的建筑符号，画龙点睛的当代建筑语言7.户户有景的社区规划，充分利用地块周边景观优势户户有景的社区规划，充分利用地块周边景观优势8.领先市场的车户配比，地下和地上车位合理搭配，双管齐下领先市场的车户配比，地下和地上车位合理搭配，双管齐下9.品质品牌的建材配套，在用户普遍比较关注的电梯、门窗建材上花代价品质品牌的建材配套，在用户普遍比较关注的电梯、门窗建材上花代价10.完整系统的景观体系简约大气的酒店式大堂，塑造家的第一客厅完整系统的景观体系简约大气的酒店式大堂，塑造家的第一客厅11.多种尺度可供选择的居住空间，创新生活方式，增强住区活力多种尺度可供选择的居住空间，创新生活方式，增强住区活力12.鲜明的组团主题园林，每个楼栋的小景观与整体大景观有机结合鲜明的组团主题园林，每个楼栋的小景观与整体大景观有机结合13.面积赠送的优惠策略，增加户型产品的卖点，提高使用率面积赠送的优惠策略，增加户型产品的卖点，提高使用率14.功能丰富的高档会所，满足业主健身、休闲、交友的需求功能丰富的高档会所，满足业主健身、休闲、交友的需求15.业态丰富的社区商业配套，满足社区内外的日常生活所需，延伸家的概念业态丰富的社区商业配套，满足社区内外的日常生活所需，延伸家的概念16.启蒙教育的幼儿园，提升儿童入学的安全性和便利性启蒙教育的幼儿园，提升儿童入学的安全性和便利性产品规划核心价值体系综述产品规划核心价值体系综述2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317898 8、项目整体规划建议、项目整体规划建议1.两种不同的方向3.户型配比建议5.社区建成感建议2.经济技术指标4.产品布局说明6.政府搬迁房协调建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789两种不同规划方向简介两种不同规划方向简介两种不同规划方向简介两种不同规划方向简介在4.2容积率下，社区总建筑面积在24万平方米左右，其中政府搬迁房分三个档次，总建筑面积约35340平方米，具体户型分布原则如下：级别级别面积需求面积需求套数套数普通干部120平方米195处级干部140平方米75局级干部180平方米8规划方向一板式住宅搭配点式住宅，北面以板式中小套型（1房和2房）为主，搭配底层商业街，定位于年轻客户市场；南面点式住宅，户型1到4房均有。规划方向二以点式住宅为主，除去政府搬迁房，同样以90平米以下的中小套型为主，以低总价、高品质吸引年轻客户购买，商业街同样沿北面规划路布置。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 方案一方案一方案一方案一 经济技术指标经济技术指标经济技术指标经济技术指标 规划用地（含带征道路用地）：51482.2规划净用地：46065.5容积率：4.2建筑密度：24%左右绿地率：40%左右总建筑面积：242475地上总建筑面积：193475其中： 住宅建筑面积：181635 其中： 点式住宅面积：103620 板式住宅面积：78015 商业建筑面积：7740 幼儿园建筑面积（含托儿所及幼儿园）：1500 会所建筑面积：2000 配套用房建筑面积：600 地下总建筑面积：49000 其中： 住宅停车库：45000（1500个车位） 商业停车库：2000（60个车位） 设备用房：20002009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 方案一方案一方案一方案一 户型配比建议户型配比建议户型配比建议户型配比建议户型配比表户型配比表( (总体总体) )建筑形式建筑形式房型房型面积区间（面积区间（）套数套数套数比例套数比例面积（面积（）面积比例面积比例点式1房2厅1卫58-6019810.05%118806.54%2房2厅1卫(舒适型)85-9019810.05%178209.81%3房2厅2卫120-12544622.64%5352029.47%4房2厅2卫140-1451246.29%173609.56%复式180以上120.61%21601.19%板式1房2厅1卫55-6024812.59%148808.19%2房2厅1卫(紧凑型)75-7824812.59%1937510.67%2房2厅1卫(含2+1创新)89-9049625.18%4464024.58%合计1970100.00%181635100.00%2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789户型配比表户型配比表( (忽略政府房忽略政府房) ) 建筑形式建筑形式房型房型面积区间面积区间（）（） 套数套数套数比例套数比例面积面积（）（）面积比例面积比例点式1房2厅1卫58-6019811.70%118808.12%2房2厅1卫(舒适型)85-9019811.70%1782012.18%3房2厅2卫120-12525114.83%3012020.59%4房2厅2卫140-145492.90%68604.69%复式180以上40.24%7200.49%板式1房2厅1卫55-6024814.66%1488010.17%2房2厅1卫(紧凑型)75-7824814.66%1937513.24%2房2厅1卫(含2+1创新)89-9049629.31%4464030.51%合计1692100.00%146295100.00%2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789建议一房和两房的比例在70%以上，合理控制总价，丰富房型功能，使得两房总价基本上控制在50万元以下（以单价5500元/平方米计算）。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 方案一方案一方案一方案一 初步规划鸟瞰图初步规划鸟瞰图初步规划鸟瞰图初步规划鸟瞰图2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789东面效果2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789南面效果2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789西面效果2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789北面效果2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 方案一方案一方案一方案一 产品布局详细说明产品布局详细说明产品布局详细说明产品布局详细说明33F33F33F33F33F33F33F33F北面以两梯四户的板式住宅为主，房型主要是一房、紧凑型的两房以及创新的两房产品（包括2+1房型以及带入户花园及露台的产品），标准层建筑面积约320平米东南面以三栋两梯六户的点式住宅为主，以舒适型的1房、2房和3房做搭配，标准层建筑面积约540平米。西南面以两栋两梯六户的点式住宅为主，主要包含120的3房、140平米的4房以及顶层的复式房型，满足政府搬迁房的需要。这部分房源不布置在北面主要考虑到北面以中小套型的住宅为主。标准层建筑面积约720平米。沿北面规划路设置底层商业街，主要作为社区和周边的生活配套幼儿园与会所与中央景观和谐搭配，塑造和谐的邻里生活环境。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789社区建成感觉建议社区建成感觉建议社区建成感觉建议社区建成感觉建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 方案二方案二方案二方案二 经济技术指标经济技术指标经济技术指标经济技术指标 规划用地（含带征道路用地）：51482.2规划净用地：46065.5容积率：4.2建筑密度：22%左右绿地率：42%左右总建筑面积：242475地上总建筑面积：193475其中： 住宅建筑面积：181635（全为点式住宅） 商业建筑面积：7740 幼儿园建筑面积（含托儿所及幼儿园）：1500 会所建筑面积：2000 配套用房建筑面积：600 地下总建筑面积：49000 其中： 住宅停车库：45000（1500个车位） 商业停车库：2000（60个车位） 设备用房：2000 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 方案二方案二方案二方案二 户型配比建议户型配比建议户型配比建议户型配比建议户型配比表户型配比表( (总体总体) )建筑形式建筑形式房型房型面积区间面积区间（）（）套数套数套数比例套数比例面积面积（）（）面积比例面积比例点式1房2厅1卫58-6044622.64%2676014.73%2房2厅1卫(紧凑型)75-7824812.59%1937510.67%2房2厅1卫(舒适型)88-9069435.23%6246034.39%3房2厅2卫120-12544622.64%5352029.47%4房2厅2卫140-1451246.29%173609.56%复式180以上120.61%21601.19%合计1970100.00%181635100.00%2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789户型配比表户型配比表( (忽略政府房忽略政府房) ) 建筑形式建筑形式房型房型面积区间面积区间（）（）套数套数套数比例套数比例面积面积（）（）面积比例面积比例点式1房2厅1卫58-6044626.36%2676018.29%2房2厅1卫(紧凑型)75-7824814.66%1937513.24%2房2厅1卫(舒适型)88-9069441.02%6246042.69%3房2厅2卫120-12525114.83%3012020.59%4房2厅2卫140-145492.90%68604.69%复式180以上40.24%7200.49%合计1692100.00%146295100.00%2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789建议一房和两房的比例在70%以上，合理控制总价，丰富房型功能，使得两房总价基本上控制在50万元以下（以单价5500元/平方米计算） 。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 方案二方案二方案二方案二 初步规划鸟瞰图初步规划鸟瞰图初步规划鸟瞰图初步规划鸟瞰图2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789东面效果2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789南面效果2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789西面效果2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789北面效果2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 方案二方案二方案二方案二 产品布局详细说明产品布局详细说明产品布局详细说明产品布局详细说明33F33F33F33F33F33F33F33F33F沿北面规划路设置底层商业街，主要作为社区和周边的生活配套西北面以两栋两梯八户的点式住宅为主，主要包含1房和2房的产品。标准层建筑面积约660平米。东北面以两栋两梯六户的点式住宅为主，主要包含120的3房、140平米的4房以及顶层的复式房型，满足政府搬迁房需要。标准层建筑面积约720平米西南面同样以两栋两梯八户的点式住宅为主，主要包含1房和2房的产品。标准层建筑面积约660平米。东南面同样以两栋两梯六户的点式住宅为主，包含1房、2房和3房的产品。标准层建筑面积约540平米。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 方案二方案二方案二方案二 社区建成感觉建议社区建成感觉建议社区建成感觉建议社区建成感觉建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789建成后社区内部生活机能循环示意建成后社区内部生活机能循环示意实质：通过半围合布局，结合步行交通将公共空间串联起来，构成完整的空间体系。并通过对适当部位的开口、底层架空、过道等空间层次的设计，形成丰富的层次变化。优化住栋半围合布局回家路线的公共空间组织绿化散步道不同人群的活动空间实质：回家路线既是住区居民每天必要的活动内容，又包含了多种类型的功能需要购物、停留、等候等等实质：贯通不同住宅组团的绿化散步道路系统，不仅建立起不同人群交流的可能性，同时也将不同的住栋成为空间和人流活动的整体实质：通过组织活动将朋友和亲人一起带动起来，从而达成邻里熟识和交流。在规划上为了达到这一目的，在公共场地上不止了服务范围更大的活动场所，而不只局限于住户内。运动休闲空间实质：合理配备适合大众的运动空间，如健身器械、球类场地、棋牌空间等，并在保证优美健身环境的基础上，促进住区成员交往行为的发生。大堂-门厅-物管房实质：为高层建筑量身打造了“共享大厅”。在首层入口门厅结合电梯、邮箱、临时性休息设施等功能开辟出本栋住户的共享空间，从而提升了住宅服务的质量和品质。生态自然空间实质：中央环岛公园和社区南面的城市绿地，将生态自然条件和公共空间营造结合起来，成为居民感受自然生态环境和聚集交流的重要场所。社区商业空间实质：传统街巷中的小店往往能够成为交往发生的场所。本案通过商业步行街的打造，将各种业态的小店引入到社区中，除了产生经济效益外，又多了一层交往的空间。人车动线实质：通过对道路的断面设计和细部设施设置，将机动车的速度控制在不发生危险的安全限度内，同时通过道路周围的绿化和小品设置来提升交通空间和住区空间的环境品质。多种户型产品实质：丰富户型产品种类，从而能够吸引不同年龄、职业、收入、文化背景的人群入住，形成了需求的多样化和居住行为的多样化。景观视觉空间实质：结合会展区的打造，将社区内景观主轴与社区外大景观互动起来，为居民提供了完美的视觉空间体系。启蒙教育空间实质：幼儿园配套的设置为住区儿童的启蒙教育起到了至关重要的作用，同时保证了幼儿上幼儿园的安全性和方便性。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789政府搬迁房位置协调意见（针对政府搬迁房位置协调意见（针对政府搬迁房位置协调意见（针对政府搬迁房位置协调意见（针对方案一）方案一）方案一）方案一）政府搬迁房放在N9地块什么位置？需要我们仔细思考N10N10N9N9N7N7N5N5会展核心区N9现状绕城高速2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789关于政府搬迁房位置设定的思考关于政府搬迁房位置设定的思考针对方案一针对方案一规划初衷：希望北面以短面宽的板式住宅为主，主要满足青年置业群体，全部为中小套型，同时与底层商业搭配，容易形成街区的感觉，更加迎合中小户套型客户的生活需求。东北角东北角 把北面会展核心区一并考虑，东北角并不一定附加值会低； 按照方案一布置规划，东北角更宜形成街区居住的感觉，搭配中小套形更为合适，而且单价上更有优势； 另外，街区的形成与N5、N7地块更能产生呼应； 同时，北面路为区域内部道路，不是交通主干道，噪音影响也不大。东南角东南角 从居住舒适性上东南角无疑具备了最大的价值，南面的绿化带和北面的小区中央景观都提升了居住的价值； 因此布置相对大中套也有了充足的理由。西北角西北角 按照方案一，同样希望西北角与东北角一道形成街区居住的氛围，因此不建议在此布置政府搬迁房； 需要与北面会展和大型商业零售形成呼应，因此不适合布置政府搬迁房；西南角西南角 与东北角相比，西南角很大的一个劣势是离绕城高速过近，虽然有隔离板，但影响仍然存在； 从风水角度，西南角也不具备优势； 虽然位于南边，但双景观优势并不具备； 因此从方案一初衷来看，将政府搬迁房布置在此应当有一定的合理性。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789四至因子系数综合比较四至因子系数综合比较各项评价标准满分为100，根据比较四至的优劣性进行对比，给出单项的因子系数，最后综合各项比较因子系数，得出四至的综合价值指标，为政府搬迁房的位置协调做一个基本的依据。四至的综合因子系数根据各因子的影响重要性从高往低布置，其中景观、居住宁静度、高速的影响以及商业价值作为最为重要的四个影响因素，从综合指标来看，西南角价值相对较低，而东南角居住价值相对较高。因此建议将政府搬迁房位置安排在项目西南角。未来双未来双景观效景观效果果居住的居住的宁静度宁静度绕城高绕城高速的影速的影响响商业价商业价值值 其它地其它地块配套块配套共享共享城市界城市界面附加面附加值值风水学风水学优劣优劣会展核会展核心区的心区的干扰干扰与城市与城市轨道的轨道的距离距离地块通地块通达性达性综合居住综合居住价值指标价值指标系数系数0.220.180.150.120.080.050.050.050.050.051东北角东北角7575909090858070759081.5东南角东南角9085857080708090707581.9西北角西北角7575859085907570859581.1西南角西南角8570707575706585757575.32009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317899 9、项目建筑单体建议、项目建筑单体建议1.建筑风格及外立面建议2.板式高层产品建议3.点式高层产品建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789建筑风格及外立面建议建筑风格及外立面建议建筑风格及外立面建议建筑风格及外立面建议 国际现代的建筑风格国际现代的建筑风格国际现代的建筑风格国际现代的建筑风格 配合会展核心区的整体形象表现年轻态住区的活力并达到整体的和谐统一 古西安，新国际古西安，新国际 我们希望本案的建筑是有气质的，现代经典，从容雅致，也是有思想的，沟通未来。立面通过特制面砖的使用，突出带有凹槽的细部，与古城墙在某种程度上形成一定的呼应；而在窗户的外框上，局部搭配丰富的颜色，这样能够体现新的时代气息，整个建筑看上去更加的现代、国际和精神。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789体现内涵的当代建筑符号体现内涵的当代建筑符号体现内涵的当代建筑符号体现内涵的当代建筑符号使用有质感的材料，如：带有凹槽细部的面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求；强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重；玻璃使建筑变得通透和敞亮，用面砖和色彩涂料装点局部，体现活力、摩登的感觉。注重窗框、檐口、栏杆、入户台阶等细部工艺的品质，从小处体现项目整体的高档次和高价值；注意落水管道和空调机位的处理；细节处考虑周到，体现精细化。通过建筑立面色彩、材质或形象等的变化，体现出立面的设计感和创新，体现内涵，不落俗套。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789板式高层产品建议板式高层产品建议板式高层产品建议板式高层产品建议以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积，满足以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积，满足9090以下比例要求。以下比例要求。餐厅客厅主阳台卫生间厨房凸窗卧室工作阳台主力户型建议房型：一房两厅一卫建筑面积：60平方米以下2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789板式高层产品建议板式高层产品建议板式高层产品建议板式高层产品建议以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积，满足以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积，满足9090以下比例要求。以下比例要求。次卧室客厅主阳台卫生间厨房凸窗主卧室工作阳台餐厅主力户型建议房型：两房两厅一卫（紧凑型）建筑面积：75-78平方米2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789板式高层产品建议板式高层产品建议板式高层产品建议板式高层产品建议以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积，满足以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积，满足9090以下比例要求。以下比例要求。飘窗次卧室卫生间厨房凸窗主卧室客厅餐厅主阳台主力户型建议房型：两房两厅一卫（舒适型）建筑面积：85-88平方米2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789板式高层产品建议板式高层产品建议板式高层产品建议板式高层产品建议以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积，满足以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积，满足9090以下比例要求。以下比例要求。飘窗次卧室卫生间厨房凸窗主卧室客厅餐厅主阳台主力户型建议房型：两房两厅一卫（舒适型）建筑面积：85-88平方米2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789板式高层产品建议板式高层产品建议板式高层产品建议板式高层产品建议以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积，满足以经济型房型为主，控制总价，合理空间面积，满足9090以下比例要求。以下比例要求。飘窗次卧室飘窗次卧厨房凸窗主卧室客厅餐厅主阳台卫生间主力户型建议房型：两房两厅一卫（2+1）建筑面积：88-90平方米2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789点式高层产品建议点式高层产品建议点式高层产品建议点式高层产品建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789点式高层产品建议点式高层产品建议点式高层产品建议点式高层产品建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789点式高层产品建议点式高层产品建议点式高层产品建议点式高层产品建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891010、项目园林景观建议项目园林景观建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目园林景观建议项目园林景观建议项目园林景观建议项目园林景观建议八大景观节点八大景观节点八大景观节点八大景观节点1 1、社区主入口、社区主入口6 6、社区会所、社区会所2 2、社区次入口、社区次入口3 3、景观主轴、景观主轴7 7、幼儿园、幼儿园4 4、景观次轴一、景观次轴一景观主题：聚气景观主题：起伏景观主题：活力景观主题：沟通景观主题：朝气景观主题：盎然5 5、景观次轴二、景观次轴二景观主题：闲趣8 8、南面绿化带、南面绿化带景观主题：漫步2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789景观主轴景观主轴人流步行的主通道。作为主通道，其连接会所和幼儿园，极大的主导人流方向，也成为小区的一大向心力。中心轴即景观主轴，高耸的植株巍列两旁，严谨而规整；铺地的几何形式采用自然元素的归纳。整个主轴不失宽阔、壮观，不失通透、柔和。整个的设计不但表现广场的个性还把几个功能完全不同的空间有效的连接起来。 项目园林景观建议项目园林景观建议项目园林景观建议项目园林景观建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目园林景观建议项目园林景观建议项目园林景观建议项目园林景观建议生态绿轴生态绿轴通过坡地式绿轴打造，突出层次感，还自然予颜色。通过中部地下车库的抬高无形给整个地势以新的变数。植栽丰富形态化，进一步强化主题。再用现代艺术手法制造一种种意境地势起伏、林荫蔽日。曲径通幽又豁然开朗、曲水流隐然其中。漫步小径散布其间，极力展示自然，使人能为亲近自然而感到愉悦。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789树的组团树的组团树的组团主要以块形方式配置，使之与建筑、道路、水体等所有元素似在互相渗透。互相关联，而又互相区别的有机整体。植物的形态会重新分割空间，体现住宅邻近的住宅组团的形态并且强化低平面的处理效果，展现一种艺术的节律、色彩和光感的变化，适于步行享受。同时，树阵组团空间也会调节日照，优化空气。 项目园林景观建议项目园林景观建议项目园林景观建议项目园林景观建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789水系水系对于大多数人来说，水面的粼粼波光可以引发发现般的激动和快乐。这感觉可以说是一种狂喜的呼喊或是无声的精神激荡。而水现存与整个小区间，贯穿始终。景观绿廊与水又自成体系，息息相关。水的运用将成为小区的一大特色。当然，水的运用对于后期管理会造成相当大的难度，因此适度为宜，把握一个量度，以为景观点睛为主，甚至可以考虑与会所的运动功能相结合起来，做到功能性利用。 项目园林景观建议项目园林景观建议项目园林景观建议项目园林景观建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891111、项目配套设施建议项目配套设施建议1.配套设施概念建议2.配套设施形态建议3.配套设施业态配比2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789以MINI MALLMINI MALL的概念协同商业街、会所、幼儿园一起形成11000平米左右的社区公共配套，组成社区邻里中心，提升社区生活品质。项目配套设施概念建议项目配套设施概念建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目配套设施形态建议项目配套设施形态建议我们希望本案商业能够兼顾城市界面和社区内部界面的内外街结合的商业配套体系。通过和城市界面商业的结合，打造会展核心区首个社区邻里中心。1、为住户的生活服务，提供便捷、丰富生活；2、为周边的居民服务，提供更多的休闲选择；3、成为一个沟通、交友、娱乐等功能的平台；4、成为人们日常生活的又一个选择。以一种亲和的面貌融入城市生活。以一种亲和的面貌融入城市生活。我们希望通过配套设施的打造我们希望通过配套设施的打造2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目配套设施业态配比建议表项目配套设施业态配比建议表大类大类业态设置业态设置面积设置（）面积设置（）个数个数小计（）小计（）所占比例所占比例育儿设施幼儿园150011500社区设施会所200012000保健、医疗、福利设施社区医疗中心2001200商业设施超市100011000餐饮300平均103000服饰1004400美容美发1002200音像书店冲印50150洗衣房50150理疗2001200糕点1001100咖啡酒吧2002400中介门店1002200宠物2001200家政1001100药店1001100便利店1001100公共服务设施邮局2001200银行2001200合计合计11270112701127011270100.0%2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目配套设施建议项目配套设施建议会所会所2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789