第四节 装修管理主讲人：李成鑫装饰装修管理装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。装饰装修管理的重点和难点装饰装修管理的重点和难点 一、业主在装饰装修中更多的考虑物业的实用、美观和舒适，而较少的顾及建筑安全和公共权益； 二、物业装饰装修过程长、点多面广、不确定因素多，管理控制难度大。容易造成的后果容易造成的后果 一、有可能危害物业安全，影响物业正常使用造成安全隐患。 二、可能引发物业服务双方的矛盾和冲突，影响物业管理和社区的和谐局面。 因此要求在管理中细致专业、一丝不苟，方案上严格把关，沟通上人情在理，而且要求高度敬业、检查频密，消灭隐患及时整改。第 一 装饰装修管理流程（一）流程示意图一般悬挂与物业服务企业或在业主入住办理现场。同时在业主手册中也应当有一致内容。常用的装修流程：备齐资料 填写申报登记表 登 记 签订管理服务协议办理开工手续 施 工 验 收（二）流程分述1、备齐资料、备齐资料：资料的准备由业主或物业使用人和施工队分别准备和提供。一般包括物业所有权证明、申请人身份证原件复印件、装饰装修设计方案、装修施工单位资质、原有建筑、水电气等改动设计和相关审批，以及其它法规规定的相关内容。物业使用人对物业进行装饰装修时，应当取得业主的书面同意；2、申报、申报：物业使用人在入住过程中，应收到物业服务企业发出的装修手册及装饰装修申报登记表。只有物业服务企业对装饰装修内容的登记备案完成后，物业使用人才能动工装修；3、物业装饰装修登记：、物业装饰装修登记：在登记时可以以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里；应在3个工作日内完成登记工作，超出物业管理范围的应报主管部门。物业服务企业应该详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，有下列行为之一的不予登记：（1）未经原设计单位或者具有相应资质登记的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间改为卫生间、厨房间；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；（6）未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物；（7）未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施；（8）未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施；（9）其它影响建筑结构和使用安全的行为。4、签订、签订装饰装修管理协议装饰装修管理协议在物业装饰装修之前签订，应包含以下内容：（1）装饰装修工程的实施内容；（2）装饰装修工程的实施期限；（3）允许施工的时间；（4）废弃物的清运与处置；（5）外立面设施及防盗窗的安装要求；（6）禁止行为和注意事项；（7）管理服务费用；（8）违约责任；（9）其它需要约定的事项。5、办理开工的一般手续：、办理开工的一般手续：（1）业主按照有关规定向物业服务企业交纳装饰装修管理服务费；（2）装饰装修施工单位应到物业服务企业办理开工证、出入证等；（3）装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材。6、施工、施工：物业装饰装修期间装修人应按申报登记的内容组织施工。物业服务企业应按照装饰装管理服务协议做好管理和服务工作，加强现场检查，发现装修人或者装饰装修企业有违反规定的行为，应当及时劝阻和制止，已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理。违反装修协议的应追究违约责任。7、验收、验收：物业服务企业应当按照装饰装修服务协议进行现场检查，对照装修申报方案和装饰装修实际结果进行验收，验收合格签署书面意见。对违反法律、法规和协议验收不合格的提出书面整改意见要求业主和施工方限期整改。对于出现歧义、无法同意意见或业主拒不接收情况的，报请城市管理有关行政部门处理，并将检查记录存档。装饰装修管理内容第 二（一）物业装饰装修范围和时间管理物业装饰装修应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求，统一形式。如室内装饰装修，只限于房屋本单元内的自用部位。封闭阳台不得超过阳台顶部外边缘垂直投影面，封闭款式材料要求统一；同时在时间上应根据各地不同作息时间，季节变换以及习惯习俗等综合确定。包括一般装修时间，特殊装修时间和装饰装修期；1、一般装修时间是指除节假日外的正常时间。时间通常如下安排：作业时间：8：00-12：00 14：00-18：00拆打时间：8：30-11：30 14：30-17：302、特殊装修时间是指节假日休息时间。一般节假日原则上不允许装修，特殊情况需装修，时间上应视具体情况缩短装修时间；3、装修期是指装饰装修过程完结的时间，一般情况下不超过3个月。（二）装饰装修管理的要求重点检查：重点检查：1、有无变动建筑主体和承重结构；2、有无将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房；3、有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，超出连接阳台的砖、混凝土墙体；4、有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；5、有无其它影响建筑结构和使用安全的行为；6、有无未经有关单位批准的下列行为：（1）搭建建筑物、构筑物（2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（3）拆改供暖管道和设施（4）拆改燃气管道和设施（5）超过设计标准或者规范增加楼面荷载（6）改动卫生间、厨房间防水层同时还要注意检查以下方面：同时还要注意检查以下方面：（1）施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接工作等；（2）有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等；（3）楼地面铺设材料是否超过10毫米，新砌隔墙是否采用轻质材料；（4）是否符合物业装修公共及室外统一要求（如空调室外机的安装和排水的统一要求，阳台栏杆的统一要求等）；（5）物业装修方案和材料的选择是否符合环保节能的要求。（三）装饰装修管理费用和垃圾清运管理物业装饰装修管理既涉及公共权益，也设计业主个人权益。装饰装修管理费用的收取要严格按照国家和地方的相关规定办理，不得自行设置收费项目和任意确定收费标准，即使无统一规定而又确需临时设置收取的，也应经科学测算并报请相关部门批准。比较合理的是由装修人和物业服务企业签订物业装饰装修管理协议，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为；通常费用包括：装饰装修管理押金和垃圾清运费1、押金、押金：属于临时性收费项目，具体标准无相关规定，由装修人和服务企业双方约定，该费用可向业主收取也可向装修单位收取；2、垃圾清运费、垃圾清运费：产生垃圾管理和清运费用，如装修垃圾业主按照管理要求自行清运可免于缴纳；物业管理装修垃圾管理的基本要求1、装修垃圾袋装分类2、按指定位置、时间、方式进行堆放和清运（四）装饰装修现场管理1、严把出入关，杜绝无序状态、严把出入关，杜绝无序状态因装修工人来源控制有极大的不确定性，施工过程中的自我约束不足，施工单位管理不力，装修期间，物业服务企业应严格物业区域的出入口（包含电梯）人员和材料管理。凡未佩戴出入证的施工人员和其它闲杂人员一律禁止入内，使装修人员管理有序化、规范化材料和设备是装修违章的一个重要因素，应注意三个方面（1）核对是否审批同意的材料（2）核对是否符合相关规定（3）对于有特别要求的材料或设备按照规定办理相应手续，施工队动火作业必须办理申报审批手续。进入物业区域的装饰装修材料、设备等应符合物业装饰装修规定的要求，否则拒绝入场。通过加强装饰装修材料和设备的出入管理杜绝不安全因素2、加强巡视防患于未然、加强巡视防患于未然抽调专业技术人员、管理人员和保安力量加大巡视力度，对有违章苗头的装修户要重点盯防，频繁沟通做到防患于未然。对于违章行为要晓之以理，动之以情。必要时向相关部门报告。同时检查施工人员是否如实申报和办理施工证，强化施工人员管理。3、控制作业时间，维护业主合法权益、控制作业时间，维护业主合法权益需特别注意拆打作业时间，避免影响其它业主的生活工作秩序。不同类型物业项目区别对待4、强化管理，反复核查、强化管理，反复核查（1）检查装饰装修项目是否为已登记项目；其中：一是要检查装饰装修项目是否申报；二是检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加。（2）检查施工人员的现场操作是否符合相关要求。如埋入墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管；施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料是否安全；垃圾是否及时清运，有无堆放，装修户门外是否保持清洁卫生等。第 三 常见违章装修情况（一）结构改动1、在承重墙上开门、开孔、做壁橱，在承重梁、柱上打孔、削薄2、凿开楼板层3、铺装过重地板材料4、在天花板上吊挂超重物品5、在外墙上开孔、开窗6、在室内砌墙7、改变室内楼梯位置8、在外墙上开门窗对此类问题应坚决制止，必要时采取一些非常手段对此类问题应坚决制止，必要时采取一些非常手段（二）改变房屋用途1、扩大卫生间门窗尺寸2、更改卫生间干湿墙位置3、将卧室改为卫生间4、将卫生间改为卧室或厨房5、将阳台改为卫生间6、改变空调安装位置7、改变燃气暖气管道针对此类违章应尽量组织其改动，告知这样改动应该承担责任，可针对此类违章应尽量组织其改动，告知这样改动应该承担责任，可能对其以后的生活带来麻烦和隐患。同时将改动情况记录在案并让能对其以后的生活带来麻烦和隐患。同时将改动情况记录在案并让业主签字。业主签字。（三）线路改动及房屋外观改变1、破坏卫生间防水层2、上下水管铺在地板内3、用水泥和瓷片封闭卫生间和厨房的上下水管，并未预留检查口4、改动主上下水管5、改变烟道开口位置6、将污水管接到雨水管7、可视对讲机移位8、随意安装防盗窗针对此类违章与改变房屋用途同样处理针对此类违章与改变房屋用途同样处理（四）破坏环境卫生1、装修垃圾未按规定运放2、污染公共设备设施3、噪音污染4、空气污染5、高空抛物6、将垃圾倒入下水道此类违章一般是施工人员造成的，要求物业管理人员密切关注发现此类违章一般是施工人员造成的，要求物业管理人员密切关注发现一起，处理一起。必要时要求先关人员离开小区但一定要及时联系一起，处理一起。必要时要求先关人员离开小区但一定要及时联系装修单位和业主讲明原因避免误会装修单位和业主讲明原因避免误会装饰装修中各方主体的责任第 四（一）装修人和装修企业的责任1、因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品损坏等。装修人应负责修复和赔偿。属装修企业责任的，装修人可向装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿；2、装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的依法承担赔偿责任；3、装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由房地产行政主管部门责令改正，并处罚款；4、装修人违反规定，将住宅室内装饰装修工程委托给五资质企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款；5、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。6、装修活动有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令改正并处罚款：（1）将没有防水要求的房间改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款；（2）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处以罚款；（3）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处以罚款；（4）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范擅自增加楼面荷载的，对装修人和装修企业分别处以罚款；7、未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照城市规划法及相关法规的规定处罚；8、装修人或者装饰装修企业违反建设工程质量管理条例的，由建设行政主管部门按照有关规定进行处罚；9、装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防火和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处更高额度罚款；造成重大安全事故的降低资质登记或者吊销资质证书。（二）物业服务企业和相关管理部门责任1、物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门予以警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2-3倍的罚款；2、物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业服务企业对装修人或者装饰装修企业违法的报告后，未及时处理，玩忽职守的依法给予行政处分；装饰装修应注意的问题第 五（一）服务与控制是装修管理过程中的一对矛盾，如何处理充分体现了物业管理的水平与技巧。物业管理师服务活动，而装修管理工作核心是对装修人各项装饰装修行为的一种控制甚至是约束。做好控制和服务，解决好这一矛盾，需要物业管理各级人员真正做到坚持原则，熟悉装修管理装饰规定，也要换位思考为业主着想，规范操作行为；（二）装修人在准备资料的阶段，往往不知道如何表达需做的装饰装修项目，甚至因为语言表达不同使得物业企业和装修人出现理解歧义。此时物业服务企业必须进行现场核对，避免出现漏项或错报项；（三）装饰装修项目申报登记时，物业服务企业必须到现场对所附图纸进行核对，以防有漏项，或大的拆动项目漏报。如建成使用已有数年的房屋申请装饰装修，需注意其在此之前是否做过装饰装修。内部布局是否已有改变，尤其是多层建筑，一般情况下大多数墙体为承重墙体，如在此之前进行过拆打则对其新申报的拆打项需谨慎核查，以确保其结构的安全。（四）在办理开工手续之前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已完备；（五）在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料；是否违反有关装修法规的行为；装修工程是否对公共秩序、公共安全及毗邻业主或物业使用人构成侵害；（六）验收工作是装修管理的最后一道工序，也是控制违章的最后一关。如果在此之前已经发现了违章，则需在处理了违章后再进行验收工作；（七）物业装饰装修的违规违约行为，应根据相关法规、管理规定及物业装饰装管理服务协议进行处理；（八）装饰装修资料一部分作为业主资料,如申报表、装修图、施工人员资料等，另一部分做为操作记录表。每一单项装饰装修完成后，物业服务企业需及时整理好相关资料，属业主资料部分归入业主档案资料，长期保存以备后查，操作记录则按文件管理进行相应的归档。 谢 谢！