大连保税区大连保税区亮甲店远东家园项目亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步建议报告市场调查及产品初步建议报告辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步Part1.Part1.Part2.Part2.Part3.Part3.城市宏观解读城市宏观解读区域市场分析区域市场分析客户分析客户分析Part4.Part4.Part5.Part5.竞争分析竞争分析项目项目SWOTSWOT分析分析Part6.Part6.项目定位分析项目定位分析Part7.Part7.项目产品建议项目产品建议辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步Part1 城市宏观解读辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连宏观环境分析大连宏观环境分析宏观经济宏观经济 2012年大连市各项经济指标再创历年新高，各项经济指标保持增长态势，但增幅有年大连市各项经济指标再创历年新高，各项经济指标保持增长态势，但增幅有所下降；按照所下降；按照GDP增速与房地产业发展状态的关系，大连市房地产业仍将处于快速增速与房地产业发展状态的关系，大连市房地产业仍将处于快速发展的状态。发展的状态。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连宏观环境分析大连宏观环境分析宏观经济宏观经济 1、2012年大连市各项宏观经济指标再创历年新高。年大连市各项宏观经济指标再创历年新高。2、2012年全市年全市GDP增长增长11%，按照，按照GDP增长与房地产发展的一般关系，大连市房地产市场增长与房地产发展的一般关系，大连市房地产市场处于快速发展阶段。处于快速发展阶段。3、各项经济指标继续保持增长态势，但增幅下降。其中地方财政收入、固定资产投资的增长、各项经济指标继续保持增长态势，但增幅下降。其中地方财政收入、固定资产投资的增长率较高，但两者增幅的下降幅庙也较大。率较高，但两者增幅的下降幅庙也较大。4、人均可支配收入达到人均可支配收入达到27500元，超过全省平均水平。元，超过全省平均水平。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连宏观环境分析大连宏观环境分析政策分析政策分析 2012年国家层面房地产调控政策以执行为主，没有出台更为严厉的调控政策。年初国务院及各年国家层面房地产调控政策以执行为主，没有出台更为严厉的调控政策。年初国务院及各部委出文并表明严格调控的态度，年中以督察组到地方检察调控工作为主；年末虽未出台文件，部委出文并表明严格调控的态度，年中以督察组到地方检察调控工作为主；年末虽未出台文件，但从其他多方面采取措施进行调控，包括土地市场、房产税扩容等。年内两次降准降息均从实但从其他多方面采取措施进行调控，包括土地市场、房产税扩容等。年内两次降准降息均从实体经济出发，不含松绑楼市意味。体经济出发，不含松绑楼市意味。2012年1月2月3月4月5月6月7月9月10月11月2013年2月国土资源部：特殊人才不限购。国土资源部等八部委：清查建设用地 禁止农村盲目建高楼国土资源部：国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控工作的通知；央行：降准0.5个百分点；国务院：关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知。住建部：建设用地容积率管理办法。财政部：财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知。央行：降准0.5个百分点。国土资源部：关于发布实施限制用地项目目录(2012年本)和禁止用地项目目录(2012年本)的通知；闲置土地处置办法； 央行：降息；住建部：中国人民银行关于下调金融机极人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知；银监会：商业银行资本管理办法(试行)。国土资源部：关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知；央行：降息。国土资源部：推进土地利用计划差别化管理；国土资源部、住房和城乡建设部：囤地一年禁止再买地。国土资源部：土地交易开发监测范围扩至县级。国土资源部：农村集体所有土地征收补偿安置条例；商务部：住宿业管理办法(征求意见稿)。“新国五条”： 强化征收个人住房所得税，统一按照增值部分的20%征收；加快推进扩大个人住房房产税试点范围；地级以上城市的需将外来务工人员纳入住房保障的范围； 确保土地供应幵优先安排中小户型为主的房地产项目贷款。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连宏观环境分析大连宏观环境分析政策分析政策分析 大连政策：在不触动限购底线基础上，在公积金贷款、落户政策方面进行微调。大连政策：在不触动限购底线基础上，在公积金贷款、落户政策方面进行微调。 住房公积金管理中心：住房公积金管理中心：中国人民银行大连市中心支行关于金融支持实体经济发展的指导意见中国人民银行大连市中心支行关于金融支持实体经济发展的指导意见支支持首套房贷；持首套房贷；大连市个人住房公积金贷款贴息业务暂行办法大连市个人住房公积金贷款贴息业务暂行办法公积金补贴。公积金补贴。2月住房公积金管理中心：大连住房公积金管理中心：大连2012-2013住房公积金缴存基数调整；住房公积金缴存基数调整；大连市政府：大连市政府：关于落实省房地产会议精神关于落实省房地产会议精神促进我市房地产市场健康发展的意见促进我市房地产市场健康发展的意见提高普通住房标提高普通住房标准、降低预售许可证办理标准等；准、降低预售许可证办理标准等；大连市公安局：大连市公安局：关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知降低落户标准，且二手房可落户。降低落户标准，且二手房可落户。7月住房公积金管理中心：个人公积金贷款从住房公积金管理中心：个人公积金贷款从40万调整到万调整到45万。万。9月住房公积金管理中心：市内双职工公贷额度提至住房公积金管理中心：市内双职工公贷额度提至70万元。万元。10月 房地产业在城市经济发展中占有重要地位，一度成为城市的支柱产业。房地产调控政策的严格执行，对地方政府影响深远。在房地产调控问题上，地方政府和中央政府也在进行博弈。2012年，大连市在不触动限购底线的情况下，在以下方面对房地产调控进行微调，一定程度上对全市房地产市场发展起到积极的促进作用：1、针对购房者：提高公积金贷款额度、提高普通住房标准、降低落户标准、二手房可落户等；2、针对开发商：降低预售许可证办理条件、调整土地出让金交纳方式等。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连宏观环境分析大连宏观环境分析政策分析政策分析 未来政策趋势：调控基调不变，继续抑制投资投机需求，保障供应、房产税等长效机制完善。1、坚持房地产调控有利于内需调结构、坚持房地产调控有利于内需调结构坚持房地产调控对宏观经济运行意义重大。一方面，加大保障性安居工程建设，可以分散商品房需求和缓解房坚持房地产调控对宏观经济运行意义重大。一方面，加大保障性安居工程建设，可以分散商品房需求和缓解房地产市场供求矛盾，保障中低收入群体实现住有所居，有利于配套居民的住房消费和其他消费。另一方面，降地产市场供求矛盾，保障中低收入群体实现住有所居，有利于配套居民的住房消费和其他消费。另一方面，降低房地产市场对消费的挤出效应，也有利于推动城镇化，从而拉动内需，进而有力调整经济结构。低房地产市场对消费的挤出效应，也有利于推动城镇化，从而拉动内需，进而有力调整经济结构。2、抑制投资投机为长期方向、抑制投资投机为长期方向差别化信贷和限购短期不会退出。总体看来，我国处于城市化中期，城市住房供差别化信贷和限购短期不会退出。总体看来，我国处于城市化中期，城市住房供应短缺，住房存量不足。如果任由房地产投资炒作，势必造成房价快速上涨，必然会使越来越多的居民通过购应短缺，住房存量不足。如果任由房地产投资炒作，势必造成房价快速上涨，必然会使越来越多的居民通过购房解决住房问题愈加困难。因此，抑制投资投机将促进住房回归居住属性，不仅有利于房地产市场的平稳，对房解决住房问题愈加困难。因此，抑制投资投机将促进住房回归居住属性，不仅有利于房地产市场的平稳，对调结构和经济转型也至关重要。调结构和经济转型也至关重要。3、推进保障性安居工程建设、推进保障性安居工程建设住房制度将从市场配置和政府保障两方面着手住房制度将从市场配置和政府保障两方面着手十八大报告提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足苦难家庭基本十八大报告提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足苦难家庭基本需求。保障房建设首次列入党代会报告，为住房制度发展指明方向，未来住房制度将从市场配置和政府保障两需求。保障房建设首次列入党代会报告，为住房制度发展指明方向，未来住房制度将从市场配置和政府保障两方面着手。方面着手。4、房地产税等长效机制逐步完善、房地产税等长效机制逐步完善房产税试点范围的扩大是大势所趋，然而重庆、上海的试点情况表明房产税试点后期对购房考的实际税费影响房产税试点范围的扩大是大势所趋，然而重庆、上海的试点情况表明房产税试点后期对购房考的实际税费影响有限。当前房地产扩容仍在探索阶段，所以房产税短期内也许不太可能迅速在全国推广即使出台也不会即刻对有限。当前房地产扩容仍在探索阶段，所以房产税短期内也许不太可能迅速在全国推广即使出台也不会即刻对市场产生影响。但房产税的重要意义在于将进一步打击投资投机行为。住建部在十八大记者会上指出正在积极市场产生影响。但房产税的重要意义在于将进一步打击投资投机行为。住建部在十八大记者会上指出正在积极研究扩大房产税试点，适时将会出台。研究扩大房产税试点，适时将会出台。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连是我国重要港口、工业、贸易和旅游城市，东北振兴战略为大连发展带来大连是我国重要港口、工业、贸易和旅游城市，东北振兴战略为大连发展带来重大机遇。高速增长势态。为提高大连在振兴东北老工业基地和辽宁沿海经济带战重大机遇。高速增长势态。为提高大连在振兴东北老工业基地和辽宁沿海经济带战略中的地位，发挥龙头作用，略中的地位，发挥龙头作用，2010年以来大连已全面启动年以来大连已全面启动“全域城市化全域城市化”战略，全战略，全面构建主城区、新市区、渤海城区、黄海城区等四大城市组团，构建多中心的城市面构建主城区、新市区、渤海城区、黄海城区等四大城市组团，构建多中心的城市发展新格局。发展新格局。大连宏观环境分析大连宏观环境分析区域规划分析区域规划分析 辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步新市区的规划范围是：将金州区的全部辖区，经济技术开发区（金石滩国家旅游度假区）、保新市区的规划范围是：将金州区的全部辖区，经济技术开发区（金石滩国家旅游度假区）、保税区（出口加工区）的全部辖区，普兰店市的城区部分，以及瓦房店市的炮台和复州湾两个镇，税区（出口加工区）的全部辖区，普兰店市的城区部分，以及瓦房店市的炮台和复州湾两个镇，一并作为新市区规划建设范围。规划区域的土地面积一并作为新市区规划建设范围。规划区域的土地面积2299.6平方公里，约占全市的平方公里，约占全市的18%；总人；总人口口100.5万人（其中非农业人口万人（其中非农业人口65.1万人），约占全市的万人），约占全市的22%。将普兰店市的北部区域规划为普。将普兰店市的北部区域规划为普兰店湾新区的拓展区域。兰店湾新区的拓展区域。2010年，大连新市区行政体制改革年，大连新市区行政体制改革，是大连发展历程中前所未有的一次城乡空间布局调整和管，是大连发展历程中前所未有的一次城乡空间布局调整和管理体制创新理体制创新，城市逐渐扩容，北部新市区发展地位不断加强城市逐渐扩容，北部新市区发展地位不断加强, ,保税区的区域价值不断升级。保税区的区域价值不断升级。大连宏观环境分析大连宏观环境分析区域规划分析区域规划分析 辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连宏观环境分析大连宏观环境分析区域规划分析区域规划分析 1、以“全域城市化”为载体，加快国际航运中心、国际物流中心和区域性金融中心“三个中心”建设，提升对腹地的沈阳经济区、长吉图开发开放先导区、哈大齐工业走廊等各大城市群的辐射带动能力。发挥大连保税港区政策优势，将其功能逐步辐射到东北腹地，加快构建以大连为中心、辽宁其他沿海港口为支撑、东北内陆干港和边境口岸为节点的综合物流体系，推进国际航运和物流中心建设。 2、大连国际物流中心的建成将进一步促进国际航运中心的发展，最终带动大连甚至东北经济、大连国际物流中心的建成将进一步促进国际航运中心的发展，最终带动大连甚至东北经济的腾飞的腾飞2007年3月，中共大连市委、大连市政府出台关于加快发展现代服务业的意见中明确提出，把建设东北亚国际物流中心放在八大战略之首。2009年以来，国务院陆续颁布了物流业调整和振兴规划和辽宁沿海经济带发展规划，要求重点发展以大连为中心的东北等九大物流区域，建设大连等21个全国性物流节点城市，构建大连东北亚国际物流中心。 鹿特丹港对荷兰经济的贡献超过荷兰GNP的30%，提供38万个就业岗位；釜山港港口相关产业产值所占比重占釜山GDP的22%，港口从业人员占釜山全部就业人数的8%；大连国际物流中心的建设，涉及到配送业、仓储业、物流产业园区以及海港、空港等一系列的建设。通过物流中心的建设可以进一步促进大连国际航运中心的发展，最终带动大连甚至东北经济的飞速发展，为房地产市场提供良好的经济基础。注：注：辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连宏观环境分析大连宏观环境分析小结小结 全市各项经济指标再创历史新高，继续保持增长态势，房地产业仍处于快速发展阶段。1、全市各项经济指标再创历年新高，继续保持增长态势。2、各项指标增幅有所下降，其中地方财政收入、固定资产投资下降幅度较大。人均可支配收入27500元，超过全省平均水平。3、GDP增幅11%，按照GDP增速与房地产业发展状态之间的关系，大连市房地产业仍将处于快速发展状态之中。全国房地产调控政策：调控基调不变，调控方法逐渐有行政手段向经济手段转变。1、2012年，年内出台的政策较多，年中对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，而年末多为国家相关部门对于调控政策的表态但并无新政发布。2、根据十八大中涉及到房地产相关信息，预计2013年国家调控政策继续以严格执行为主，坚持限购不放松。3、在不触动限购底线的基础上，建立全方面的调控机制，包括差异化信贷政策进一步细化、房产税试点扩容、保障房建设等方面，逐渐从以行政手段（包括限购、限价、限利）为主转向以经济杠杆为主。大连房地产调控政策：不触动调控底线，尝试微调各种可能性。1、2012年，大连市房地产调控政策在不触动限购的基础上已经进行了微调，可以看出政府对房地产业的重规程度以及发展房地产的决心和努力。2、预计2013年大连市在继续执行原房地产调控政策的基础上，在国家允许的范围内继续抓住机会进行微调。微调的作用将集中在降低购房考购房成本，降低房地产项目上市难度方面等。随着高铁的开通，外地客户购房将可能成为大连市房地产市场发展的一个重要突破点，微调也将涉及吸引外地人来连购房方面。规划：区域规划利好，市政规划推动新的热点板块出现。1、大连市土地利用总体规划正式获得国务院批复，全域发展方向明确，区域发展空间扩大，为房地产业的良好发展开辟市场和空间。2、各项市政规划有利用于各区域配套的完善、生活品质的提高，为区域房地产提供更深厚的基础和积淀。同时，市政规划尤其是交通规划的进一步落实，推动了以大连湾板块、体育新城板块、保税区板块大连湾板块、体育新城板块、保税区板块等热点板块的出现和快速崛起。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步保税区宏观市场分析保税区宏观市场分析区域分析区域分析大连保税区于1992年5月和2000年4月经中华人民共和国国务院批准设立。2010年4月9日，大连市正式启动新市区管理体制改革。保税区由金州区二十里堡、亮甲店街道和原保税区（出口加工区A区）所辖区域共同组成，土地总面积251.3平方公里，总人口5.7万。由保税区管委会对二十里堡和亮甲店两个街道实行行政托管。新市区管理体制改革启动后，大连保税区成为目前国内行政管辖面积最大的保税区，也是国内唯一集保税区、保税港区、出口加工区三种海关特殊监管区管理于一身的特殊经济区 ；保税区与金州新区、普湾新区三足鼎立，形成大连新市区发展的新格局 ；同时也带动了二十里堡、亮甲店地区及其周边的快速发展。 亮甲店亮甲店二二十十里里堡堡大窑湾大窑湾亮甲店工业区在保税区转型提升进程中发挥重要作用亮甲店工业区在保税区转型提升进程中发挥重要作用辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步保税区宏观市场分析保税区宏观市场分析经济分析经济分析 大连保税区经济发展己具规模，形成了以电子、机械、塑料、家用电器为主大连保税区经济发展己具规模，形成了以电子、机械、塑料、家用电器为主的加工产业，以汽车、石油为主体的国际贸易大市场，及为其配套服务的仓储物流的加工产业，以汽车、石油为主体的国际贸易大市场，及为其配套服务的仓储物流体系。体系。区域经济以每两年翻一番的速度迅速增长，带动区域内房地产快速发展。区域经济以每两年翻一番的速度迅速增长，带动区域内房地产快速发展。 辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步保税区宏观市场分析保税区宏观市场分析规划分析规划分析本项目位于亮甲店工业区内，园区的经济增长将带动房地产快速发展；同时，园区本项目位于亮甲店工业区内，园区的经济增长将带动房地产快速发展；同时，园区的就业人口将成为房地产项目庞大的潜在购买人群。的就业人口将成为房地产项目庞大的潜在购买人群。2010年4月，金州区亮甲店街道办事处由大连保税区代管，并与大连保税区、原属金州区的二十里堡共同组成大连保税区组团，规划功能为工业园区；与大连经济技术开发区、保税区相连，距大连周水子国际机场45公里，距大连港55公里，距大窑湾25公里，距金石滩国家旅游度假区15公里；现有总人口2.8万；2011年年底，大连市人民政府正式将大连亮甲店工业区列为大连市重点经济区。注：注：亮甲店工业区建成区已吸引了以伊翔（伊藤忠集团控股）、小松雄连、北斗电机、丸泰克汽车部品、五十岚工业等为代表的汽车零部件、先进装备制造、电子元器件以及环保新材料等领域的企业40多家 ，未来实现就业近6000人，可以预见，未来亮甲店将实现5-10万人口规模产业园区。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步保税区宏观市场分析保税区宏观市场分析小结小结保税区位于大连新市区的核心位置，地理位置优越；功能将辐射东北及内蒙，促进大连及周边的保税区位于大连新市区的核心位置，地理位置优越；功能将辐射东北及内蒙，促进大连及周边的经济进一步发展；进一步带动二十里堡及亮甲店的经济发展。经济进一步发展；进一步带动二十里堡及亮甲店的经济发展。亮甲店工业区将逐步发展成产业规模集聚、特色突出鲜明、基础设施完善、经济效益显著的新型亮甲店工业区将逐步发展成产业规模集聚、特色突出鲜明、基础设施完善、经济效益显著的新型经济区，为保税区的腾飞做出应有的贡献，同时，产业吸引的就业人口，将形成庞大的置业人群，经济区，为保税区的腾飞做出应有的贡献，同时，产业吸引的就业人口，将形成庞大的置业人群，为区域房地产发展奠定人口基础。为区域房地产发展奠定人口基础。 保税区的经济历年来始终保持高速发展，将促进区域内房地产业快速发展。保税区的经济历年来始终保持高速发展，将促进区域内房地产业快速发展。亮甲店工业区正处于园区的开发起步阶段，区域内的房地产发展尚未形成规模。亮甲店工业区正处于园区的开发起步阶段，区域内的房地产发展尚未形成规模。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连土地市场分析大连土地市场分析年度供销分析年度供销分析 受房地产调控政策影响，2012年土地成交量持续走低，未成交比增大，但成交楼面地价处于高位。1、2008年受亚洲金融危机影响，年受亚洲金融危机影响，房地产市场发展受到较大冲击，土地成交量最低。随着国房地产市场发展受到较大冲击，土地成交量最低。随着国家经济政策的调整，鼓励发展房地产，土地成交量不断增长，到家经济政策的调整，鼓励发展房地产，土地成交量不断增长，到2010年达到峰值。年达到峰值。2、受房地产调控政策影响，全市八区经营性用地成交量受房地产调控政策影响，全市八区经营性用地成交量2010年达到峰值后一路下滑，年达到峰值后一路下滑，2012年全市土地市场低迷，成交量为近四年的最低值为年全市土地市场低迷，成交量为近四年的最低值为561万，同比下降万，同比下降24%。3、未成交土地宗数增多，未成交面积占供应面积（占地）比增大，由、未成交土地宗数增多，未成交面积占供应面积（占地）比增大，由2010年的年的6%增至增至2012年的年的29%。4、成交楼面地价自、成交楼面地价自2010年后，虽有小幅波动，但整体上处于历年高位。年后，虽有小幅波动，但整体上处于历年高位。2012年楼面地价达到年楼面地价达到2855元元/。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连土地市场分析大连土地市场分析年度成交分析年度成交分析 市内四区及高新园区土地资源有限，新市区已成为全市土地市场主力区域。其中开发区土地市内四区及高新园区土地资源有限，新市区已成为全市土地市场主力区域。其中开发区土地成交量全市最大。成交量全市最大。1、市内四区土地资源日益稀缺，成交土地面积在全市比例逐渐降低，由市内四区土地资源日益稀缺，成交土地面积在全市比例逐渐降低，由2008年的年的77%降至降至2011年的年的39%，2012年占比复又下降，目前仅占年占比复又下降，目前仅占1/3。2、金州新区及旅顺口区已经成为全市土地供应主力区域，、金州新区及旅顺口区已经成为全市土地供应主力区域，2012年成交占比已经达到年成交占比已经达到60%以上。以上。3、其中又以开发区成交占比稳步增长，由、其中又以开发区成交占比稳步增长，由2009年年19%升至升至2012年的年的38%。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连土地市场分析大连土地市场分析2012年区域表现年区域表现 金州新区等新市区为全市土地成交的主力区域，发展空间大、潜在供应量大且楼面地价低，金州新区等新市区为全市土地成交的主力区域，发展空间大、潜在供应量大且楼面地价低，对开发商具有较强吸引力。对开发商具有较强吸引力。1、2012年土地成交热点区域为开发区、甘云子区、中山区，年土地成交热点区域为开发区、甘云子区、中山区，成交土地占地面积分别占全市的成交土地占地面积分别占全市的38%、21%和和16%。2、开发区土地成交集中在小窑湾和金石滩；甘云子区的成、开发区土地成交集中在小窑湾和金石滩；甘云子区的成交区域集中在华南、科技创新城及西山区域。交区域集中在华南、科技创新城及西山区域。3、各区中，未成交量较大的区域有开収区（、各区中，未成交量较大的区域有开収区（13宗）、甘云宗）、甘云子区（子区（5宗，位亍体育新城暂停挂牌）、中山区及旅顺口区宗，位亍体育新城暂停挂牌）、中山区及旅顺口区（各（各3宗）。宗）。4、各区中，西岗区的土地成交楼面地价最高，为、各区中，西岗区的土地成交楼面地价最高，为7479元元/；其次是中山区，为其次是中山区，为5601元元/。开収区和金州区楼面地价处。开収区和金州区楼面地价处于较低水平。于较低水平。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连土地市场分析大连土地市场分析2012年成交热点板块年成交热点板块 开发区小窑湾、金石滩为成交体量最大的板块，中心居住区板块异军突起。创新城板块、东港板开发区小窑湾、金石滩为成交体量最大的板块，中心居住区板块异军突起。创新城板块、东港板块、华南板块土地成交量下降。块、华南板块土地成交量下降。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连土地市场分析大连土地市场分析小结小结受房地产调控政策影响，近年土地供应量持续走低。预计受房地产调控政策影响，近年土地供应量持续走低。预计2013年土地供应量将与今年持平或略增。年土地供应量将与今年持平或略增。1、土地供应量自、土地供应量自2010年达到峰值后，近两年供应量大幅下降，未成交量比增大，成交楼面地价即在高位运行。年达到峰值后，近两年供应量大幅下降，未成交量比增大，成交楼面地价即在高位运行。2、2013年国家层面房地产调控政策仍然以限购为底线，坚决执行房地产调控政策，在土地市场方面，将会加年国家层面房地产调控政策仍然以限购为底线，坚决执行房地产调控政策，在土地市场方面，将会加强土地市场监管和督查。但作为调节房地产市场供需关系的重要手段，强土地市场监管和督查。但作为调节房地产市场供需关系的重要手段，2013年土地供应量存在增大的可能性，年土地供应量存在增大的可能性，但增幅将不大。但增幅将不大。2012年土地市场先抑后扬，年末出现供应高峰。预计年土地市场先抑后扬，年末出现供应高峰。预计2013年土地市场的供应仍将先冷后热，但开年土地市场的供应仍将先冷后热，但开发商在年底仍会保持较高的拿地热情。发商在年底仍会保持较高的拿地热情。1、2012年土地市场持续低迷，年土地市场持续低迷，10月仹开始好转，月仹开始好转，11、12月仹呈现云喷状态，年末迎来本年度成交高峰期。各月仹呈现云喷状态，年末迎来本年度成交高峰期。各开发商，尤其是品牌开发商竞相拿地，争夺优质地块，溢价率提高。开发商，尤其是品牌开发商竞相拿地，争夺优质地块，溢价率提高。2、近期成交的几宗高溢价、近期成交的几宗高溢价“明星明星”地块使大连成为土地市场重点监测的十个城市之一，预计地块使大连成为土地市场重点监测的十个城市之一，预计2013年政店将谨年政店将谨慎推地，下半年供应量将增长，预计慎推地，下半年供应量将增长，预计2013年土地市场的供应仍是先冷后热。但开发商拿地热情可能与之恰恰年土地市场的供应仍是先冷后热。但开发商拿地热情可能与之恰恰相反，年后仍将会呈现出较高的拿地热情。相反，年后仍将会呈现出较高的拿地热情。2012年成交主力区域为开发区和甘井子区，成交主力区域已由市内五区转移到新市区。预计年成交主力区域为开发区和甘井子区，成交主力区域已由市内五区转移到新市区。预计2013年成交主力区域为开发区和甘井子区，但成交主力区域已发生转移。年成交主力区域为开发区和甘井子区，但成交主力区域已发生转移。1、2012年土地成交的主力区域集中在开发区、甘云子区和金州区，其中开发区的小窑湾、金石滩区域，甘井年土地成交的主力区域集中在开发区、甘云子区和金州区，其中开发区的小窑湾、金石滩区域，甘井子区的华南、科技创新城区域成为热点区域。子区的华南、科技创新城区域成为热点区域。2、土地成交主力区域由市内四区及高新园区向新市区（开发区、金州区、旅顺口区）转移。、土地成交主力区域由市内四区及高新园区向新市区（开发区、金州区、旅顺口区）转移。3、作为大连市作为大连市“西进北拓西进北拓”重要区域以及大连市行政改革后的新市区、金州新区和甘井子区将是全市推地的重要区域以及大连市行政改革后的新市区、金州新区和甘井子区将是全市推地的主力区域。主力区域。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连商品住宅市场分析大连商品住宅市场分析年度市场表现年度市场表现新增供应处于近三年最低水平，销售略高于去年，新增供应处于近三年最低水平，销售略高于去年，2012年供需渐趋基本平衡。年供需渐趋基本平衡。1、供应方面：、供应方面：12年大连市新增供应面积处于近三年最低水平，主要是受调控影响，年大连市新增供应面积处于近三年最低水平，主要是受调控影响，2011年销量大幅下降，导年销量大幅下降，导致供销比严重失衡，房企库存剩余较多，导致致供销比严重失衡，房企库存剩余较多，导致2012年新增供应较少，以消化库存为主。年新增供应较少，以消化库存为主。2、销售方面：调控大背景下，、销售方面：调控大背景下，2011年投资性需求被大量抑制，导致成交量大幅下降。年投资性需求被大量抑制，导致成交量大幅下降。2012年市场以刚性需求年市场以刚性需求释放为主，销量虽有所回暖，略高于释放为主，销量虽有所回暖，略高于2011年整体水平，但与年整体水平，但与2010年销量差距甚大。年销量差距甚大。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连商品住宅市场分析大连商品住宅市场分析月度市场表现月度市场表现2012年年2、3季度集中供应，下半年开发商以价换量，月均销售量高于去年同期水平。季度集中供应，下半年开发商以价换量，月均销售量高于去年同期水平。1、供应方面：自三月份以来供应受销量回暖影响一直处于较高水平，到、供应方面：自三月份以来供应受销量回暖影响一直处于较高水平，到9月达到全年最高值，主要是开发月达到全年最高值，主要是开发商选择此时集中大量上市来应对传统的商选择此时集中大量上市来应对传统的“金九银十金九银十”，四季度面临销售淡季较少房企选择入市。，四季度面临销售淡季较少房企选择入市。2、销售方面：自二季度以来，受金融政策、开发商、销售方面：自二季度以来，受金融政策、开发商“以价换量以价换量”等策略影响，大批刚需客户选择出手购房，等策略影响，大批刚需客户选择出手购房，销量持续上升，销量持续上升，6月份小幅回落后继续增长，到月份小幅回落后继续增长，到8月份到达年度高峰期，由于前期大量需求的释放，月份到达年度高峰期，由于前期大量需求的释放，12年幵年幵未出现传统的未出现传统的“金九银十金九银十”，11月刚需客户继续放量，到年底月刚需客户继续放量，到年底12月销量斱有所回落。月销量斱有所回落。3、2012年前三季度除年前三季度除8月份外均处于供大于求状态，四季度较少房企入市，以消化库存为主，处于供小于月份外均处于供大于求状态，四季度较少房企入市，以消化库存为主，处于供小于求状态。整体杢看，求状态。整体杢看，2012年上半年销量均低于年上半年销量均低于2011年同期水平，下半年销量普遍高于去年同期水平。年同期水平，下半年销量普遍高于去年同期水平。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连商品住宅市场分析大连商品住宅市场分析区域供销结构区域供销结构近三年供销区域结极比较稳定，供销主力均为甘井子区和开发区。限购区域供销占比略有增长，近三年供销区域结极比较稳定，供销主力均为甘井子区和开发区。限购区域供销占比略有增长，全市占比过半，而八区销售占比却有所下降。全市占比过半，而八区销售占比却有所下降。1、供应方面：各区域供应占比波动幅度不大，近三年供应主力均为甘井子区，其次为开发区，花园口区占比最、供应方面：各区域供应占比波动幅度不大，近三年供应主力均为甘井子区，其次为开发区，花园口区占比最小。小。12年供应增幅最大的为甘井子区，主要由于区域内远洋钻石湾、华润凯旋门、金地艺境等大量新项目上市以年供应增幅最大的为甘井子区，主要由于区域内远洋钻石湾、华润凯旋门、金地艺境等大量新项目上市以及区域大盘亿达春田等新品供应不断；供应降幅最大的为旅顺口区。及区域大盘亿达春田等新品供应不断；供应降幅最大的为旅顺口区。2、销售方面：甘井子区和开发区同样为近三年主力销售区域。、销售方面：甘井子区和开发区同样为近三年主力销售区域。2012年销量增幅最大的为甘井子区，开发区位居年销量增幅最大的为甘井子区，开发区位居第二，两区域的销量支撑主力均为品牌房企，如远洋、华润、万科、金地等；区域销量降幅最大的仍为旅顺口区。第二，两区域的销量支撑主力均为品牌房企，如远洋、华润、万科、金地等；区域销量降幅最大的仍为旅顺口区。3、12年限购区域供销占比均较年限购区域供销占比均较2011年有所增大，分别为年有所增大，分别为46%、50%；八区供应占比略有增长，为；八区供应占比略有增长，为79%，而销售，而销售量占比则有所下降，为量占比则有所下降，为87%，旅顺口区降幅较大。，旅顺口区降幅较大。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连商品住宅市场分析大连商品住宅市场分析产品供销结构产品供销结构近三年产品供销结构基本不变，近三年产品供销结构基本不变，2012年供销仍以年供销仍以60-90刚需户型为主，其次是刚需户型为主，其次是90-120改善户改善户型，型，144大户型供销占比将有增大趋势。大户型供销占比将有增大趋势。1、供应方面：近三年户型供应结极基本一致。供应主力户型为、供应方面：近三年户型供应结极基本一致。供应主力户型为60-90刚需户型，刚需户型，12年该面积区间供应面年该面积区间供应面积占供应总量的积占供应总量的43%；其次为；其次为90-120刚改户型，刚改户型，12年与年与11年占比持平，均为年占比持平，均为24%。2、销售方面：近三年户型销售结极变化不大。、销售方面：近三年户型销售结极变化不大。60-90的刚需户型为主力销售面积，的刚需户型为主力销售面积，12年该面积区间销量年该面积区间销量占总销售量的占总销售量的41%，与，与2011年持平；其他销售面积段基本与年持平；其他销售面积段基本与11年持平年持平。3、随着随着大连市户籍准入规定大连市户籍准入规定3月份开始执行，预计月份开始执行，预计70-90面积段产品的销售占比进一步增大；东港面积段产品的销售占比进一步增大；东港及高新园区高端项目上市，预计及高新园区高端项目上市，预计2013年年144以上户型的供销占比将有所增长。以上户型的供销占比将有所增长。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连商品住宅市场分析大连商品住宅市场分析存量市场表现存量市场表现2012年全市存量不去年持平，但去化周期有所增加，年全市存量不去年持平，但去化周期有所增加，1/2强存量集中在限购区域，强存量集中在限购区域，4/5强存量集强存量集中在八区。各产品中中在八区。各产品中60-90刚需户型存量最大、各区域中甘井子区存量最大，但两者去化周刚需户型存量最大、各区域中甘井子区存量最大，但两者去化周期均较短。期均较短。1、2012年全市存量年全市存量2238万，与万，与2011年基本持年基本持平，去化周期增长。平，去化周期增长。2、60-90刚需户型存量最大，刚需户型存量最大，144-180户型存量最户型存量最小。各户型产品去化周期在小。各户型产品去化周期在3-5年，其中年，其中60以下户以下户型去化周期最短。型去化周期最短。3、甘云子区存量最大，主要集中在进洋钻石湾、亿甘云子区存量最大，主要集中在进洋钻石湾、亿达春田、泉水润泽园、枫丹丽城及华润凯旋门等项目。达春田、泉水润泽园、枫丹丽城及华润凯旋门等项目。各区（除花园口外）去化周期在各区（除花园口外）去化周期在2-6年内波劢，其中年内波劢，其中开収区去化周期最短。开収区去化周期最短。4、限购区域存量为、限购区域存量为1242万，占全市存量的万，占全市存量的55%；八区存量为八区存量为1894万，占全市存量的万，占全市存量的85%。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连商品住宅市场分析大连商品住宅市场分析重点区域市场表现重点区域市场表现开发区开发区开发区：开发区：2012年开发区商品住宅市场市场表现良好，供应量小幅下降，销售面积触底回升，供年开发区商品住宅市场市场表现良好，供应量小幅下降，销售面积触底回升，供销占比稳步增长，成为仅次于甘井子区的第二大区域。销占比稳步增长，成为仅次于甘井子区的第二大区域。60-90的刚需户型及的刚需户型及90-120的改善户的改善户型为供销主力，存量主要集中在型为供销主力，存量主要集中在60-90，但去化周期较短。品牌开发商旗下中高端项目市场表，但去化周期较短。品牌开发商旗下中高端项目市场表现活跃，成为区域销售主力项目，在全市销售前十项目中占有现活跃，成为区域销售主力项目，在全市销售前十项目中占有3个席位。个席位。1、开发区近三年供应量逐年下降，到、开发区近三年供应量逐年下降，到2012年年供应面积为供应面积为125万。万。2、2012年销售量较年销售量较2011年小幅增长，较为年小幅增长，较为接近接近2010年水平。年水平。3、2012年该区供应面积最大的为年该区供应面积最大的为60-90户户型，为型，为50万。万。4、销售面积最大的同为、销售面积最大的同为60-90刚需户型，刚需户型，为为54万；其次是万；其次是90-120的改善户型，其的改善户型，其余户型销售量在余户型销售量在11-17万之间波劢。万之间波劢。5、60-90户型存量最大。各户型产品供销户型存量最大。各户型产品供销均比较均衡。均比较均衡。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步大连商品住宅市场分析大连商品住宅市场分析小结小结辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步Part2 区域市场分析辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步保税区房地产市场分析保税区房地产市场分析板块分析板块分析板块格局板块格局保税区南区板块为保税区高端住宅板块，项目靠近开发区板块价格在保税区南区板块为保税区高端住宅板块，项目靠近开发区板块价格在700012000元元/平米，平米，佳兆业君汇上品均价佳兆业君汇上品均价9800元元/平米，奠定保税区高端价值形象；新规划起步区价格水平相平米，奠定保税区高端价值形象；新规划起步区价格水平相对较低。对较低。二十里堡板块资源：汽车城价格：4500-5900元/平米亮甲店板块资源：工业区价格：4280-5000元/平米保税区核心板块资源：商务商业区价格：7000-12000元/平米大窑湾板块资源：临港居住价格：5900-6500元/平米大连保税区住宅传统市场主要由四个四个板块构成。其中管委会板块及管委会板块及大窑湾板块为高端大窑湾板块为高端板块。板块。保税区核心板块内部基本无新开发土地供应，土地放量主要集中在其他板主要集中在其他板块块。亮甲店板块和二十里堡板块回迁项目在售，新开发土地供应量大批即将上市。保税区未来预计将有大体量供应。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步保税区房地产市场分析保税区房地产市场分析板块分析板块分析保税区核心板块保税区核心板块依托资源依托资源产品特点产品特点类型丰富，住宅、公寓均有客户构成客户构成未来供应未来供应未来未见新开发土地供应开发水平开发水平开发水平参差不齐，能代表部分城市高端公寓平台价格平台价格住宅均价：0.8万元1.0万元/平米传统金融商贸区、高端城市配套整体客户群以投资客为主保税区核心板块是保税区传统金融商务板块，依托于强势的开发区城市资源，物业价值较高保税区核心板块是保税区传统金融商务板块，依托于强势的开发区城市资源，物业价值较高项目项目钻石钻石9 9座座海天富地海天富地佳兆业君汇上品佳兆业君汇上品万瑞达国际公馆万瑞达国际公馆基本情况基本情况占地：4.1万平方米总建面：15万平方米占地:30000平方米，总建面:81159平方米，总户数:741户占地面积:10028平方米总建筑面积:57266平方米；总户数:735，建筑面积：32789平方米总户数：518产品形式产品形式9栋26-32层高层多层+18层高层高端公寓酒店式公寓主力户型主力户型50-126平米50-100平方米30-247平方米，主力户型40-50占42%39-65平米主力户型40-50占60%价格价格均价7400均价6880元/ 均价9800元/ 单价:6500-8000元/，均价7500元/ 销售状态销售状态2012年9月第一次开盘2013年3月加推已销售20%2012年12月开盘，售约5%开盘时间：2011年11月已销售40%开盘日期：2012-12已售20%客户客户投资客占20%，本地投资客户为主；自住客户以外地客户为主其中东北三省客户占40%目的为投资和度假，部分养老客户自住客为主，其中本地的占8成；老客户占30%；客户对朝向没有明显抗性，主要是对比户型和总价投资兼自住为主，占80%，纯投资占20%私营企业主为主，多次置业，最少3-5套房产。置业目的：70%投资，30%自住主要客户：本地客户50%，外地客户50%辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步保税区房地产市场分析保税区房地产市场分析板块分析板块分析保税区大窑湾板块保税区大窑湾板块资源投资型的财富客户，看重大连稀缺海景资源，关注区域价值潜力资源投资型的财富客户，看重大连稀缺海景资源，关注区域价值潜力依托资源依托资源产品形式产品形式高层住宅为主客户构成客户构成未来供应未来供应未来土地供应较少区域整体开发水平不高，多以强势海景资源作为依托平台价格平台价格住宅：68007000元/平方米 大窑湾，强势海景资源；较高的知名度；自住客户及少部分投资客开发水平开发水平项目项目平谷蓝熙庭平谷蓝熙庭港湾观海港湾观海基本情况基本情况占地55000平方米建面：165000平方米 占地面积:43206平方米，总建筑面积:155509平方米总户数:690户产品形式产品形式28/33高层板塔结合、小高层、高层户型面积户型面积40-125平方米，主力户型70-100平米，占比45%50-115平米，主力户型58-81平米，占比50%价格价格2012年10月一期开盘起价6100元开盘起步5900元，住宅目前最高6500/平方米销售状况销售状况一期入住2013年底2012年5月18日一期开盘，客户客户投资客户占比在20%；自住客户80%，多为看好星海板块资源来源：本地客户80%，外地客户20%置业目的：自住，占80%，其中婚房占较大比例，投资客户占20%辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步保税区房地产市场分析保税区房地产市场分析板块分析板块分析保税区二十里堡板块保税区二十里堡板块依托资源依托资源产品形式产品形式居住住宅为主客户构成客户构成未来供应未来供应未来预计可见供应较多；开发水平普遍不高，产品同质化严重平台价格平台价格4800-6000元/平米位于汽车物流城核心区域居住客户为主开发水平开发水平产品水平一般，同质化严重，供应量现有，以汽车产业为核心驱动，同时价格具有一定优势产品水平一般，同质化严重，供应量现有，以汽车产业为核心驱动，同时价格具有一定优势项目项目二十里景致二十里景致 十三芳里十三芳里金城帝景金城帝景宝源苑宝源苑基本情况基本情况占地:270000平方米建面:380000平方米占地：21万平方米总建面：40万平方米3919户占地:17.6万平方米，总建面:26万平方米，总户数:2700户占地面积:11万平方米总建筑面积:23万平方米；一期3.2万平米产品形式产品形式多层、小高层、高层小高层、高层多层、小高层、高层高层住宅、公寓主力户型主力户型一期50-105平米 50-90平米56-105平米主力户型50-8056-102平方米85-118平方米，价格价格起价4880，均价5300最低,5100，均价5700起价4880，均价5500约均价4800 销售状态销售状态2012年11月第一次开盘，销售15%左右2012年7月开盘已销售40%预计2013年4月开盘开盘时间：待定客户客户自住客户占8成左右投资客占20%，自住客户以外地客户为主其中东北三省客户占50%.自住客为主，其中本地的占8成；投资兼自住为主，占80%，纯投资占20%辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步保税区房地产市场分析保税区房地产市场分析板块分析板块分析保税区亮甲店板块保税区亮甲店板块亮甲店板块住宅依托工业区的配套资源，目前在售项目较少，从土地储备看未来供应量较大。亮甲店板块住宅依托工业区的配套资源，目前在售项目较少，从土地储备看未来供应量较大。依托资源依托资源产品形式产品形式中小户型为主，总价低客户构成客户构成未来供应未来供应未来供应较大产品有一定差异化，产品水平一般，面积范围较广平台价格平台价格4280-5000元/平米位于工业区核心、紧邻奇瑞新婚刚需，以自住居住为主开发水平开发水平项目项目裕景花园裕景花园基本情况基本情况占地面积:80000平方米总建筑面积:13000平方米总户数:约1500户产品形式产品形式多层及10层小高层；中小户型住宅户型面积户型面积50-100平米，主力户型50-80平米价格价格起价4280元/平米；均价4500元/平方米，层差50销售状况销售状况开盘时间：2010年；目前销售80%，剩余小高层较高楼层客户客户来源：本地周边客户占90%以上，区域内周边客户占60%特征：小户型客户一般为周边富裕人群、工厂刚需、陪读、教师、行政事业单位职员、外阜迁移人群，年龄25-40岁辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步保税区房地产市场分析保税区房地产市场分析区域单价分析区域单价分析1、保税区市场均价表现两极分化，保税区城区价格明显高于二十里堡、亮甲店等新开发、保税区市场均价表现两极分化，保税区城区价格明显高于二十里堡、亮甲店等新开发区域；区域；2、保税区整体市场均价在、保税区整体市场均价在6100元元/平米的集中度较高；其中二十里堡区域均价在平米的集中度较高；其中二十里堡区域均价在5300元元/平米集中度较高；亮甲店区域均价在平米集中度较高；亮甲店区域均价在4500元元/平米集中度较高（未考虑优惠政策差异）。平米集中度较高（未考虑优惠政策差异）。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步保税区房地产市场分析保税区房地产市场分析畅销户型及总价分析畅销户型及总价分析二十里景致十三芳里金城帝景宝源苑裕景花园50m270m290m2100m2120m2140m2160m2180m2200m220万30万40万50万60万70万80万90万100万56-105M255-100M256-102M285-118M250-80M2230m2110万参考样本的主力面积在参考样本的主力面积在50-80平米，参考样本小面积低总平米，参考样本小面积低总价畅销，目前正成区域市场主流。价畅销，目前正成区域市场主流。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步保税区房地产市场分析保税区房地产市场分析建筑类型分析建筑类型分析十三芳里规划建筑以12F为主的板式小高层二十里景致规划建筑以14F、18层为主的板式高层裕景花园规划建筑以10F为主的板式小高层1、参考样本当中，以、参考样本当中，以10-14层板式小高层为主；层板式小高层为主；2、建筑下部尽量减少地下室、建筑下部尽量减少地下室的设计。的设计。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步保税区房地产市场分析保税区房地产市场分析板块小结板块小结板块板块保税区核心板块保税区核心板块大窑湾板块大窑湾板块二十里堡板块二十里堡板块亮甲店板块亮甲店板块资源资源金融商务区海景资源汽车物流城核心工业区产品形式产品形式高层住宅、公寓高层、多层商住、住宅、公寓多层、高层住宅户型面积户型面积高层住宅：50-126小户型居住公寓：30-60住宅：40-12550-11850-100平台价格平台价格7000-120005900-65004800-59004280-5000客户构成客户构成投资客占40%以上，本地客户占60%投资客占20%左右，本地客户占60%自住比例较大，投资客占20%以上自住型客户为主，兼有小部分投资客群1、产品层面：大户型以、产品层面：大户型以100-125平米为主，小户型以平米为主，小户型以30-60平米为主；主力面积平米为主；主力面积50-80平米；平米；2、客户层面：自住客户是主力购买人群，其中以本地客户为主；仅有少部分投资客户。、客户层面：自住客户是主力购买人群，其中以本地客户为主；仅有少部分投资客户。3、竞争关系：从保税区城市核心属性，及平台价格看，二十里堡板块和亮甲店板块存在一定竞争关系：从保税区城市核心属性，及平台价格看，二十里堡板块和亮甲店板块存在一定的竞争关系。的竞争关系。4、整体市场均价集中在、整体市场均价集中在6100元元/平米，亮甲店均价集中在平米，亮甲店均价集中在4500元元/平米；平米；5、建筑形式多设计小高层。、建筑形式多设计小高层。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步Part3 客群分析辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步保税区客群分析保税区客群分析客户动机客户动机板块板块项目名称项目名称购房需求购房需求投资投资自用居住自用居住自用办公自用办公大窑湾板块大窑湾板块港湾观海港湾观海20%80%-平谷蓝熙庭平谷蓝熙庭20%（大户型投资兼自住为主）80%-保税区核心保税区核心板块板块钻石9座30%70%-万瑞达国际公馆（公万瑞达国际公馆（公寓）寓） 40%50%10%海天富地海天富地30%70%-佳兆业君汇上品（公佳兆业君汇上品（公寓）寓）70%20%10%二十里堡二十里堡十三芳里20%80%-金城帝景 -80%-宝源苑（部分公寓）30%60%10%二十里景致20%80%-亮甲店亮甲店裕景花园20%80%-客户结构客户结构-保税区房地产市场中，住宅的购买客户仍然以自用居住为主，占比为保税区房地产市场中，住宅的购买客户仍然以自用居住为主，占比为60%-80%，其余约有其余约有20%30%投资客户，另有较为少量的办公客户投资客户，另有较为少量的办公客户.辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步保税区客群分析保税区客群分析自住客分类自住客分类客户类客户类型型物业类型物业类型客户关注客户关注点点客户特征客户特征面积需面积需求求代表项目代表项目客户关注共性客户关注共性住宅住宅自住自住客户客户大户型住宅城市资源、产品舒适度、配套便利本地客户为主，回归城市住宅，愿意购置物业实现保值，同时可以自住舒适三居室、四居室平谷蓝熙庭 、钻石9座、万瑞达国际公馆（公寓）配套优势明显户型舒适度南北通透、户型方正交通便利中型住宅地段、物业管理服务、以本地客户为主，在周边工作，物业管理服务及城市核心地段双重价值开间、二居室港湾观海、十三芳里、金城帝景 、二十里景致、海天富地、裕景花园、钻石9座小户型总价、交通、周边配套年轻白领或工厂中层以上干部或教师或行政事业单位职工或周边富裕人群，看重成熟配套，升值潜力、便利的交通及低总价开间、一居裕景花园、十三芳里、宝源苑、万瑞达国际公馆（公寓）、佳兆业君汇上品（公寓）保税区市场的自住型客户，购买产品关注的差异化明显。保税区市场的自住型客户，购买产品关注的差异化明显。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步保税区客群分析保税区客群分析自住客分析自住客分析大户型住宅大户型住宅关键词：关键词：产品品质产品品质舒适度舒适度物业管理服务物业管理服务客户特征客户特征40-55岁，经济实力较强，职业上升期，注重身份职业当地为私营小企业主、大型企业高层、政府公务员等大连的稀缺资源，目前只以山海为主，海景房或本地置业为此类客户的主要购买目标，看重居住的舒适性。同时认为，有较高的保值增值能力。置业关注要素：置业关注要素：稀缺资源的占有度，居住舒适性、工作便利性稀缺资源的占有度，居住舒适性、工作便利性产品形式：产品形式：100平方米以上大户型平方米以上大户型城市规划，升值无限。城市的核心区域或区域的快速发展阶段。居住功能区，会根据工作地点等因素，考虑是否暂时购买置业需求置业需求对区域及本项目的看法对区域及本项目的看法辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步保税区客群分析保税区客群分析自住客分析自住客分析中小户型住宅中小户型住宅置业关注要素：置业关注要素：区域便利、形象及位置、居住舒适性、便利的服务、优质学区区域便利、形象及位置、居住舒适性、便利的服务、优质学区产品形式：产品形式：70100平方米平方米区域内缺少高档便捷的居住区优质学区目前较缺少配套，但离老城镇较近，交通比较便利客户特征客户特征置业需求置业需求对区域及本项目的看法对区域及本项目的看法3050岁，经济实力较强职业多为私营小企业主、当地政府公务员、当地工厂/商贸/物流/金融/证券等企业管理层、富二代等。看重住宅项目的高品质的形象，看重配套服务，追求舒适与便捷关键词：关键词：区域便利区域便利形象及位置形象及位置居住舒适性居住舒适性便利的服务便利的服务优质学区优质学区辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步保税区客群分析保税区客群分析自住客分析自住客分析小户型住宅小户型住宅置业关注要素：置业关注要素：地段、低总价、交通便利地段、低总价、交通便利产品形式：产品形式：40-60平方米一居平方米一居未来的区域核心，商业、居住、学区的集中地性价比高会成为置业选择客户特征客户特征置业需求置业需求对区域及本项目的看法对区域及本项目的看法25-30岁，经济实力一般职业多为年轻小白领或产业工人阶层。初次置业，婚房居多，看重住宅所在区域的生活便利性，低总价的优势。关键词：关键词：总价低总价低地段地段交通便利交通便利未来升值潜未来升值潜力力小户型客户对价格比较敏感，低总价是其主要关注要素小户型客户对价格比较敏感，低总价是其主要关注要素辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步置业目的置业目的 客户分类客户分类客户关注要素客户关注要素主力需求面积主力需求面积 主力总价区间主力总价区间典型项目典型项目投资投资客户客户物业升值物业升值地段、升值潜力、地段、升值潜力、物业管理物业管理60609090平米平米25256060万万十三芳里、金城帝景 、二十里景致、海天富地、裕景花园、钻石9座租金收益租金收益地段、总价、租金、地段、总价、租金、升值潜力升值潜力40406060平米平米15153030万万万瑞达国际公馆（公寓）、佳兆业君汇上品（公寓自住客户自住客户自住客户自住客户配套、交通便利、配套、交通便利、户型舒适度户型舒适度 、南北通透、户型南北通透、户型方正、方正、60-90平米平米25-40万万平谷蓝熙庭 、钻石9座、万瑞达国际公馆（公寓）裕景花园、教师公寓、十三芳里、宝源苑自住客户自住客户配套、交通便利、配套、交通便利、户型舒适度户型舒适度 、南北通透、户型南北通透、户型方正、方正、9090120120平米平米35356060万万平谷蓝熙庭 、钻石9座、万瑞达国际公馆（公寓）裕景花园、教师公寓、十三芳里、宝源苑保税区客群分析保税区客群分析客群分析小结客群分析小结核心客户核心客户次核心客户次核心客户住宅投资客户占比住宅投资客户占比20%；自住客户占比；自住客户占比80%。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步Part4 竞争分析辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步十三芳里十三芳里开发平台：规划利好+优势地段+交通配套【区域价值区域价值】：202国道的沿线上，汽车物流城重点发展区域，轻轨规划【周边现有资源周边现有资源】：具有一定山景资源，占据金州永安路成熟配套【开发商品牌开发商品牌】：大连东汇合力政府规划利好，未来汽车物流城核心区预期，是该项目最大吸引力政府规划利好，未来汽车物流城核心区预期，是该项目最大吸引力p交通位置：交通位置：位于二十里堡街道十三里村西行200米，项目临近202国道p规模体量：规模体量：占地面积21.1万平方米，总建筑面积394127平方米，总46栋，包括11F、15F、18F高层，总户数3919户。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步【十三芳里】产品水平十三芳里十三芳里p建筑：建筑：18层板式高层住宅，简约现代的设计风格，1梯3户p园林：园林： 以周边50多万平方米自然山体为核心，配套50%的小区绿化面积打造“自然、花海” 主题组团。p户型：户型：83二种户型l西侧客厅观景l1梯3户，主、次分区居住l功能上，卫生间洁污分离l厨房带阳台设计p配套：配套：2600平米小区配套幼儿园p服务：服务：大连意嘉物业管理有限公司 辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步【十三芳里】市场表现十三芳里十三芳里销售状况2011开盘，已售60%，开盘当日销售160套，目前月均12套左右；中间楼层6-15层销售最好，高层区及底层区销售较慢；项目内规划部分回迁房，约占50%。价格整体均价5500元/平米，总价30万-55万，楼层层差80元客户构成本地客户70%，外地客户东北三省居多，客户中有很大一部分为当地小企业主或当地回迁.以自住为主占80%，纯投资占20%以刚需为主，普遍首套房产。核心卖点区域价值、升值潜力、城市和山景的叠加资源客户关注要素地段位置、户型舒适、总价置业顾问访谈置业顾问访谈：当地有经济实力的业主特别多，或当地工厂上班的外地客户居多，东三省占较大比例，他们一直看中周边的区域前景，便利的交通，政府的规划利好，未来的升值潜力，更看重与自己工作地点接近目前大连市内的房子价格处于高点，产业工人或外来人口来说，区域限制较小，总价低、未来规划和工作地点是至关重要的。对于现在区域的价格优势，你不买的话，可以等，那可能等以后就涨了 辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步【 】项目评价及项目借鉴项目评价及项目借鉴十三芳里十三芳里项目评价项目评价项目评价项目评价项目借鉴项目借鉴项目借鉴项目借鉴p城市资源与山景资源的叠加价值p项目完善配套打造的比较到位p二十里堡板块目前唯一临近金州区项目，占尽区位优势 p卖升值潜力，卖未来区域价值预期，打造升值住宅原始股p目前二十里堡板块唯一现房项目，内部规划幼儿园。p与我们项目属于同区域同性质项目，项目的价值引导，我们可以直接借鉴，相比较更有交通优势和客户基础p本土强势品牌的进驻，给客户带来价值实现的信心p十三芳里的产品平台和总价平台相对不高，给我们项目的价值实现带来一定空间辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步二十里景致二十里景致开发平台：规划利好+行政中心+交通配套【区域价值区域价值】：镇：镇政府旁、汽车物流城核心【周边现有资源周边现有资源】：景观资源、医院、：景观资源、医院、金苹果幼儿园【开发商品牌开发商品牌】：大连城市建设集团政府规划利好，未来汽车物流城核心区预期，是该项目最大吸引力政府规划利好，未来汽车物流城核心区预期，是该项目最大吸引力p交通位置：交通位置：位于二十里堡街道东行200米，项目临近202国道p规模体量：规模体量：占地面积27万平方米，总建筑面积38万平方米，总60栋，包括10栋18F、27栋9F、23栋7F多层，总户数1419户（60%为政府强制规划的回迁安置房，仅出售约500套房）。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步【十三芳里】产品水平二十里景致二十里景致p畅销户型：畅销户型：90户型l五明设计，南北通透l1梯2户，主、次分区居住l功能上，动静分离l客厅带阳台设计p配套：外部市政配套；内配套：外部市政配套；内部部2000平米金苹果幼儿园p服务：服务：大连冰鸿物业管理有限公司 p建筑：建筑：18层板式小高层及多层住宅，简约现代的设计风格，1梯3户p园林：园林： (台山、半拉山、牛角山、石门水库） ，配套40%的小区绿化面积打造“三山一湖 ”主题组团。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步【十三芳里】市场表现二十里景致二十里景致销售状况2012开盘，已售30%，开盘当日销售140套，目前月均10套左右；多层销售普遍最好，高层的底层区及高层区销售较慢。（内部规划较多回迁房，约占70%）价格起价4800元/平米，整体均价5300元/平米，总价,28万-60万，楼层层差30-50元，户型差200元客户构成本地客户70%，外地客户东北三省居多，客户中有很大一部分为当地小企业主或当地回迁.以自住为主占80%，纯投资占20%以刚需为主，普遍首套房产。核心卖点规划前景、区域价值、升值潜力、城市和自然景观的叠加资源客户关注要素地段位置、户型舒适、总价、性价比置业顾问访谈置业顾问访谈：客户看重项目的位置，升值潜力和配套。大部分东北客户来此咨询并购买，多以自住兼投资心理，以中小户型为主当地回迁客户，因地缘性，在本项目购买 辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步【 】项目评价及项目借鉴项目评价及项目借鉴二十里景致二十里景致项目评价项目评价项目评价项目评价项目借鉴项目借鉴项目借鉴项目借鉴p城市资源与自然景观资源的叠加价值p项目规划内部幼儿园，建造配套p二十里堡板块汽车物流城核心区域，占尽区位优势 p卖升值潜力，卖未来区域价值预期，打造升值住宅原始股p开发商品牌带动效果明显p目前二十里堡板块现房项目，项目内部规划幼儿园p与我们项目属于同区域同性质项目，项目产品设计及项目高性价比，我们可以直接借鉴，相比较更有交通优势和客户基础p二十里景致的产品平台和总价平台相对不高，给我们项目的价值实现带来一定空间.辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步裕景花园裕景花园开发平台：紧邻奇瑞+交通配套+政府规划【区域价值区域价值】：紧邻奇瑞、两条国道：紧邻奇瑞、两条国道【周边现有资源周边现有资源】：医院、商场、金融、餐饮等生活配套：医院、商场、金融、餐饮等生活配套【开发商品牌开发商品牌】：大连顺德亮甲店目前最大组团社区，首席生态社区，是该项目最大吸引力亮甲店目前最大组团社区，首席生态社区，是该项目最大吸引力p交通位置：交通位置：位于亮甲店街道201国道和亮普路交口北侧。p规模体量：规模体量：占地面积约8万平方米，总建筑面积约13万平方米，总35栋，包括14栋10F、21栋7F多层，总户数约1500户。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步【十三芳里】产品水平裕景花园裕景花园p畅销户型：畅销户型：72.72户型l五明设计，南北通透l1梯3户，干湿分离l功能上，动静分离l卧室带阳台设计p配套：外部市政配套；内配套：外部市政配套；内部部2000平米金苹果幼儿园p服务：服务：大连冰鸿物业管理有限公司 p建筑：建筑：10层板式小高层及多层住宅，简约现代的设计风格，1梯3户p园林：园林： 小区内部绿化较少，缺少景观园林。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步【十三芳里】市场表现裕景花园裕景花园销售状况2010开盘，已售80%，目前剩余部分多层的高层部分、多层销售普遍最好，小高层的底层区及高层区销售较慢。价格起价4200元/平米，整体均价4500元/平米，总价,25万-55万，楼层层差50元；目前市场上销售本项目二手房价格在4500-5000元/平米。客户构成本地客户80%，外地客户东北三省居多，客户中有很大一部分为当地小企业主或当地回迁.以自住为主占80%，纯投资占20%以刚需为主，普遍首套房产。核心卖点规划前景、区域价值、升值潜力、城市和自然景观的叠加资源客户关注要素地段位置、户型舒适、总价、性价比置业顾问访谈置业顾问访谈：客户看重项目的位置，升值潜力和配套。当地富裕客户、工厂员工、教师、外阜迁移客户，因地缘性，在本项目购买 辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步【 】项目评价及项目借鉴项目评价及项目借鉴裕景花园裕景花园项目评价项目评价项目评价项目评价项目借鉴项目借鉴项目借鉴项目借鉴p城市资源提升项目价值；p外部政府配套较完善；p亮甲店工业区核心，交通要道，占尽区位优势 p卖升值潜力，卖未来区域价值预期；p目前亮甲店板块唯一项目，现房实景，在项目规划方面借鉴；p与我们项目属于同区域同性质项目，项目产品设计及项目高性价比，我们可以直接借鉴，相比较更有交通优势和客户基础p裕景花园的产品平台和总价平台相对不高，给我们项目的价值实现带来一定空间.辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步竞争小结竞争小结快销的中小户型或能够实现溢价的小户型、大户型住宅通过市场、快销的中小户型或能够实现溢价的小户型、大户型住宅通过市场、客户及竞争分析可发现其是有规律性的价值支撑。客户及竞争分析可发现其是有规律性的价值支撑。价值支撑价值支撑 小户型小户型中小户型中小户型大户型大户型产品层面：产品层面：小户型小户型主力面积4060平米；地段、升值潜力地段、升值潜力以出让城市资源为核心优势；总价控制总价控制主力总价在2035万之间；客户层面：客户层面：以投资自住客户为主，年龄2840之间，外地购房或本地人群；刚需或企业中高层产品层面：产品层面：物业服务物业服务提供优质的物业管理服务；配套优势配套优势城市资源便利配套，或小区配套、会所等捆绑权益户型户型主力面积在7090平米左右；地段、升值潜力地段、升值潜力以出让城市资源为核心优势；客户层面：客户层面：以本地自住客户为主，年龄3045之间，有2次以上置业经历，改善、陪读或其他用途。产品层面：产品层面：资源优势资源优势具备独一无二稀缺的海景资源或城市资源优势明显；舒适度舒适度户型方正、南北通透、舒适度高；主力面积在120130平米左右；配套配套以城市综合配套或高端会所配套满足客户需求体现身份的价值标签；客户层面：客户层面：以投资兼自住客户为主，年龄3555之间，有3次以上置业经历，私营企业主或大型企业高管；外地客群占比较大。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步Part5 项目SWOT分析辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步项目项目SWOT分析分析项目区位项目区位一、项目位于亮甲店工业区老城镇的南部。一、项目位于亮甲店工业区老城镇的南部。1、与、与201国道紧邻，距大连周水子国际机场国道紧邻，距大连周水子国际机场45公里，距大连港公里，距大连港55公里，距大窑湾公里，距大窑湾25公里，公里，距金石滩国家旅游度假区距金石滩国家旅游度假区15公里；公里；2、地处亮甲店石城回迁项目南侧、地处亮甲店石城回迁项目南侧3、周边新建几条规划路，尚未竣工。、周边新建几条规划路，尚未竣工。 辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步项目项目SWOT分析分析项目四至及基地现状项目四至及基地现状项目地东侧邻亮甲店规划项目地东侧邻亮甲店规划2-1号路，南侧邻亮甲号路，南侧邻亮甲店规划店规划25号路，西侧邻亮甲店规划的号路，西侧邻亮甲店规划的2号路，北号路，北侧邻亮甲店规划侧邻亮甲店规划23-1号路。号路。项目地块东南高，西北低，高差达到项目地块东南高，西北低，高差达到20米。米。项目地北侧青云华庭回迁项目项目地北侧青云华庭回迁项目项目地东南侧高地项目地东南侧高地辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步优势：优势：1 1、开发商的实力优势；、开发商的实力优势；2 2、本企业自有客户群优势；、本企业自有客户群优势；3 3、政府规划利好优势、政府规划利好优势4 4、外部交通便利、外部交通便利劣势：劣势：1 1、项目周边生活配套不健全；、项目周边生活配套不健全；2 2、项目位置相对较远；、项目位置相对较远；3 3、项目容积率较大，规划高档楼盘难度较大、项目容积率较大，规划高档楼盘难度较大4 4、项目存在高差，规划设计有难度、项目存在高差，规划设计有难度威胁：威胁：1 1、区域潜在供应量大，人口量、区域潜在供应量大，人口量少；少；2 2、面临其他区域项目分流客群。、面临其他区域项目分流客群。3 3、政府政策频繁出台后期市场、政府政策频繁出台后期市场波动较大波动较大机会：机会：1 1、新城崛起，区域面貌升级，、新城崛起，区域面貌升级，教育等配套逐步完善；教育等配套逐步完善；2 2、项目开发存在优惠政策支持。、项目开发存在优惠政策支持。3 3、地产市场处于转型阶段，机、地产市场处于转型阶段，机会较多；会较多；4 4、政府的完备的规划发展思路、政府的完备的规划发展思路带动大批产业工人进驻，形带动大批产业工人进驻，形成庞大的潜在购房人群。成庞大的潜在购房人群。项目项目SWOT分析分析项目项目SWOT分析分析辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步项目项目SWOT分析分析项目综合评价项目综合评价 竞争与机会并存竞争与机会并存 在辽宁在辽宁5 5点点1 1线开发及大连西拓北进发展的前提下，在保税区发展线开发及大连西拓北进发展的前提下，在保税区发展转型的关键时期，亮甲店已经开始从原有的传统城镇步入发展到以工业园转型的关键时期，亮甲店已经开始从原有的传统城镇步入发展到以工业园区为支撑经济的全新发展阶段。亮甲店工业区目前正在加速前进，也决定区为支撑经济的全新发展阶段。亮甲店工业区目前正在加速前进，也决定了未来的亮甲店工业区将是大连保税区很重要的发展点，亮甲店工业区的了未来的亮甲店工业区将是大连保税区很重要的发展点，亮甲店工业区的综合实力会逐年增强。我公司应政府招商，在此设立建厂。公司项目也随综合实力会逐年增强。我公司应政府招商，在此设立建厂。公司项目也随之进入亮甲店工业区，能满足园区内部分刚需人群及本企业有需求的职工，之进入亮甲店工业区，能满足园区内部分刚需人群及本企业有需求的职工，以提升亮甲店整体形象定位，我项目的进入，标志着亮甲店工业区升级规以提升亮甲店整体形象定位，我项目的进入，标志着亮甲店工业区升级规划已经进入全面实施阶段，一系列政府规划的出台，必将引起社会各界对划已经进入全面实施阶段，一系列政府规划的出台，必将引起社会各界对本项目的普遍关注，同时更应利用前期阶段对此进行全面宣传推介，有利本项目的普遍关注，同时更应利用前期阶段对此进行全面宣传推介，有利于项目进入产品期的推广。于项目进入产品期的推广。 从区域内项目购买群体看，住宅部分竞争来自于二十里堡的部从区域内项目购买群体看，住宅部分竞争来自于二十里堡的部分项目（如十三芳里、二十里景致、金城帝景等），此区域处于规划的核分项目（如十三芳里、二十里景致、金城帝景等），此区域处于规划的核心区域，相比升值价值更具潜力，目前推售货量较大，价格达到一定高度，心区域，相比升值价值更具潜力，目前推售货量较大，价格达到一定高度，销售率较高；更有与项目处于同一区域的裕景花园项目现房销售，这些项销售率较高；更有与项目处于同一区域的裕景花园项目现房销售，这些项目已在一定程度上分流一部分本项目住宅客户，这势必为本项目对外销售目已在一定程度上分流一部分本项目住宅客户，这势必为本项目对外销售部分产品带来一定压力。部分产品带来一定压力。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步项目项目SWOT分析分析项目物业发展建议项目物业发展建议增加部分商业、规划专业卖场，满足项目及周边区域购物需求：增加部分商业、规划专业卖场，满足项目及周边区域购物需求：（由我部提出项（由我部提出项目亮点挖掘，广告公司提供具体方案）目亮点挖掘，广告公司提供具体方案）一、本项目周边商业配套不完善，可规划一定体量商业，通过外部招商，引进中小型社区超市，进行资源整合，形成亮甲店工业区内集购物、休闲、餐饮等业态集于一体的优质高尚居住区。力求通过丰富业态及专业化概念通过丰富业态及专业化概念，将项目打造成地地标性建筑标性建筑，将项目商业辐射力覆盖亮甲店工业区。二、借助招商的超市主力店品牌优势，有别于竞争对手的一大特色，也是本项目的一大卖点。住宅和部分公建可充分借助超市主力店品牌的专业化号召力借助超市主力店品牌的专业化号召力进行项目销售。实现销售出最高的价格。三、借助亮甲店工业区升级发展的契机，借以说明我项目的城市核心定位思路，加大我项目与城市共升级、共繁荣理念宣传。因此也决定了我项目产品的不可替因此也决定了我项目产品的不可替代性代性。四、充分考虑投资类客户及自营类客户的资质，结合客户的比例对商业街部分业态规划进行合理搭配，采取业态错位经营，以休闲、娱乐、餐饮业态为主，极大采取业态错位经营，以休闲、娱乐、餐饮业态为主，极大的增加人流量及停留时间，形成与超市主力店的良性互动。的增加人流量及停留时间，形成与超市主力店的良性互动。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步Part6 项目定位分析辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步项目定位分析项目定位分析项目定位思路项目定位思路园区核心 城市级 地标型 中型 高尚社区 主题定位语亮甲店工业区优质高尚社区【园区核心园区核心】：占据工业园区居住核心位置，打造新城名片，表征城市风貌；【城市级城市级】 ：占据新市区要冲，立足城市未来中心，满足城市型消费需求；【地标型地标型】 ：地块临201国道及保税区高中，昭示性强，具备打造地标型物业的位置条件；【中端中端】 ：走高端亮甲店消费力有限，低端不匹配地段价值，故面向中端消费市场；【高尚社区高尚社区】 ：为亮甲店提供新型居住、餐饮、休闲、购物于一体的优质高尚生活平台。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步项目定位分析项目定位分析项目产品定位项目产品定位为产业工人打造的优质高尚居所为产业工人打造的优质高尚居所保税区亮甲店工业区首席保税区亮甲店工业区首席 优质高尚社区优质高尚社区“区域地缘型，高度认可项目区域，追求品质生活，追求优区域地缘型，高度认可项目区域，追求品质生活，追求优质教育质教育”是我们项目的目标客户。“生活便捷、简约、舒适的居住生活感受生活便捷、简约、舒适的居住生活感受“是我们目标客户需要的产品的档次。“以居住为目的、同时不忽略投资价值以居住为目的、同时不忽略投资价值”是我们的产品功能。辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步【自住需求】（自住所占比例80%左右，投资占比20%左右）面向全市，自住型客户；认同新城区发展的客户；周边区域选择亮甲店工业区升值前景的客户；刚性需求客户。选择学区房客户地缘性客户【城市上升力量】：具备一定支付能力的城市中低端客户群体。自住兼投资客群 城市上升力量 具体的客户分布情况如下：具体的客户分布情况如下：1 1、区域内大型企业单位职工、区域内大型企业单位职工2 2、当地政府职能部门人员、当地政府职能部门人员3 3、周边城镇的中、小型私营企业业主、周边城镇的中、小型私营企业业主4 4、当地的白领阶层、当地的白领阶层5 5、区域周边的经商富裕人群、区域周边的经商富裕人群6 6、医院、学校的在职人员（、医院、学校的在职人员（5 5年以上工作时间）年以上工作时间）7 7、银行、通讯、电子、汽车等从业人员、银行、通讯、电子、汽车等从业人员8 8、部分养老人群、拆迁购房人群、陪读人群和外地迁移购房人群等；、部分养老人群、拆迁购房人群、陪读人群和外地迁移购房人群等；项目定位分析项目定位分析项目客群定位项目客群定位辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步Part7 项目产品建议辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步项目产品建议项目产品建议规划及产品户型配比规划及产品户型配比1、结合地块形状和四至范围现状，在满足规范要求的条件下进行适当的容积率调整；、结合地块形状和四至范围现状，在满足规范要求的条件下进行适当的容积率调整；2、小区入口主干道相对应的主、次入口位置应符合风水学理论，不至于因主入口位置影响、小区入口主干道相对应的主、次入口位置应符合风水学理论，不至于因主入口位置影响销售，并可建造具有项目标志性的建筑物，形成区域具有代表性的建筑。销售，并可建造具有项目标志性的建筑物，形成区域具有代表性的建筑。3、建筑风格方面建议与商业、标志性建筑相统一，形成风格鲜明的建筑群落；、建筑风格方面建议与商业、标志性建筑相统一，形成风格鲜明的建筑群落；4、建筑类型建议规划设计以多层及板式小高层为主，加少量点式、建筑类型建议规划设计以多层及板式小高层为主，加少量点式17层高层，减少地下室、层高层，减少地下室、减少人防的设计，以减少成本，降低销售风险。减少人防的设计，以减少成本，降低销售风险。规划规划1、严格遵守国家政策规定中、严格遵守国家政策规定中“90平米平米70%”的户型比要求；的户型比要求；2、小面积为本项目的主要户型，户均面积建议以紧凑和功能性为原则，面积在、小面积为本项目的主要户型，户均面积建议以紧凑和功能性为原则，面积在4070平米平米左右为主，比例可占到左右为主，比例可占到50%左右。左右。户型面积户型面积户型户型面积比例面积比例4050一室一卫30%50-70二室一厅一卫25%70-90二室二厅一卫25%90-120三室二厅一卫/二卫20%户型配比户型配比辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步项目产品建议项目产品建议价格建议价格建议定价原则：定价原则：1、参考城市中心区商务公寓价格；、参考城市中心区商务公寓价格；2、参考区域内高端住宅价格、参考区域内高端住宅价格3、考虑市场价格增长因素、考虑市场价格增长因素预计均价：预计均价：a、区域均价、区域均价：区域住宅区域住宅项目目裕景花园（新房）裕景花园（二手房）均价（元均价（元/平）平）45004200-4800b项目区域市场均价：项目区域市场均价：在售住宅在售住宅项目目十三芳里十三芳里二十里景致二十里景致金城帝景金城帝景宝源苑裕景花园区域均价均价（元均价（元/平）平）570053004880480045005200c、定价分析：、定价分析： 调研项目的优惠政策和价格策略基本存在较多差异性。综上因素考虑，建议项目保守入市起价为综上因素考虑，建议项目保守入市起价为4200元元/平；均价在平；均价在4500元元/平米左右。平米左右。操作原则：操作原则：1、低开高走；、低开高走；2、分期销售，控制风险、分期销售，控制风险3、价格透明，口碑宣传、价格透明，口碑宣传辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步辽宁大连保税区亮甲店远东家园项目市场调查及产品初步