商业业态定性、品类定量及空间模拟商业业态定性、品类定量及空间模拟商业业态定性、品类定量及空间模拟商业业态定性、品类定量及空间模拟（基础版）（基础版）（基础版）（基础版）中天城投集团中天城投集团1一、社区会所一、社区会所纯粹的社区商业纯粹的社区商业产品产品家，在这里延续21 1、会所业态规划：、会所业态规划： 会所 自助售货机 便利店 超市32 2、会所规模：、会所规模：规模大小需要根据每个楼盘的具体情况判断: 一般1000-1500户左右的社区,大概面积在3000-4000的会所就够,即按照每户3左右考虑,有些高档项目根据需要可以适当加大。帝景传说经济规模：2000余平方米注：人类不同交往形式的习惯尺度： （1） 亲密尺度（0cm45cm） 是一种表达温柔、舒适、爱抚等强烈感情的尺度。（2） 个人尺度（0.451.3） 是亲近朋友和家庭成员之间谈话的尺度。（3） 社会尺度（1.33.75） 是朋友、熟人、邻居、同事等之间日常交谈的尺度。（4） 公共尺度（ 大于3.75） 是用于单向交流的集会、演讲， 或者人们只愿旁观而无意参与这样一些较拘谨场合的尺度。隐匿的尺度，爱德华 霍尔（Edward T. Hall），人类学家43 3、会所产权形式：、会所产权形式： 开发商整体产权+独立产权 业主共有产权54 4、会所动线规划、会所动线规划65 5、会所空间规划：、会所空间规划：遵循“灾平”原则空间流动性，动线统一设计，视觉标识不间断根据业态进行最适宜空间划分空间视觉性，色彩、灯光、气氛营造宜人的功能尺度76 6、会所品类规划：、会所品类规划： 符合社区高档次消费人群“满足精神需求”特征如：高级餐饮、儿童教育、如家会所、寄存/托管/托销、婚礼台、情景商品卖场、洗浴/水疗/SPA/热瑜珈、私人PARTY屋87 7、会所经营与管理：、会所经营与管理： 统一经营，统一管理 总承揽8 8、会所辐射圈层：、会所辐射圈层： 社区高档次业主 社区外社会精英阶层9二、干道临街底商二、干道临街底商社区商业与城市干道商业的共享模式产品产品101 1、业态规划：、业态规划：商业街社区生活超市便利店自动售卖机11122 2、经济规模：、经济规模： 临街界面长度2层进深（10m以上）3 3、产权形式、产权形式 独立产权商铺注：顾客购物休闲的步速一般是30-40米/分钟，浏览购物的步行距离一般不超过7500米。由此可大致测算，顾客对商场单店营业面积的最大承受能力在2.5万平方米左右。134 4、动线规划、动线规划145 5、空间规划、空间规划 室内外步行街全贯通，不间断原则 双首层规划6 6、品类规划：、品类规划： 与干道商业主题呼应，成街成市。如：汽车售卖店、建材售卖店、音像店、时装店、洗衣店、休闲甜品屋、咖啡西餐、美食广场、酒吧、品牌旗舰店157 7、经营与管理、经营与管理 售为主，租为辅 独立经营，统一管理8 8、辐射圈层、辐射圈层 社区业主 社区周边居住人群体 共享城市商圈消费群体16香港柏丽广场：两层白色建筑物，长200米。沿街可见各式商店，均以售卖 名牌为主。邻近还有许多饮食、娱乐场所及小型商场。17三、城市级步行街三、城市级步行街产品产品181 1、业态规划：、业态规划：（1 1）室内步行街）室内步行街步行街便利店移动售卖车自动售卖机超市19（2 2）室外步行街）室外步行街步行街自动售卖机便利店移动花车202 2、经济规模：、经济规模： 纵与横多街成市，竞争性决策3 3、产权形式、产权形式 整体投资+独立店+独立铺214 4、动线规划、动线规划225 5、空间规划、空间规划 T字形步行街：社区与城市连通，将城市干道上的人引入社区中消费，实现社区商业经济价值最大化。平行步行街网格状步行街：日本大阪步行街模式 全通透的、不间断的、主题休闲的 内街与外街 “金角银边钻石铺”的整体规划。与城市商业间统一规划商业动线中的多首层概念23日本大阪步行街日本大阪步行街246 6、品类规划：、品类规划：室内步行街以满足社区业主生活需求为主。 如：小吃店、洗衣店/维修店、鲜花店、生活超市室外步行街可设计成以各种文化主题为主，拥有自身独特魅力。提供休闲、娱乐、会客、聚餐、住宿等。如：咖啡西餐、酒吧一条街、KTV、烤肉吧、酒吧、休闲饮品、娱乐场所、旅馆257 7、经营与管理、经营与管理 先租后售 商铺式经营，商场式管理8 8、辐射圈层、辐射圈层 内街社区业主 外街城市中青年精神消费群体26案例：成都锦里案例：成都锦里 锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、川酒、川茶、川戏、川中草药等，定期举行丰富多彩的民俗文化活动，再现蜀地民俗文化，使游客充分体验四川民风民俗的独特魅力，对蜀汉文化和古成都风貌有更深入的了解，留下美好的回忆。 锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区等几大部分。2728四、购物中心四、购物中心三层以上的商业裙楼 主题式/银座式/主体/式/附属式/全服务概念式（一站式、购物、饮食娱乐、电影）产品产品29301 1、业态规划：、业态规划：室内步行街便利店超市自动售货机移动售卖车会所 312 2、经济规模：、经济规模： 7500-15000平方米3 3、产权形式、产权形式 整体投资+独立店+独立铺324 4、动线规划、动线规划335 5、空间规划、空间规划统一的建筑设计与中央管理中庭设计统一的内部商店建筑配置和未来发展安排多首层进入，各楼层之间交通要方便、通畅有吸引顾客的景观设计和安全考虑顾客与货品出入口分离，有方便汽车和行人的进出口足够的停车空间各种不同业态的商业设施应相互衔接联线成片；各商家对客流进行共享，避免出现“死角”。注：某心理报告指出： 顾客到一家便利店所能忍受的最长时间是5分钟，到一家超级市场所能忍受的时间是20分钟，而到一家大型百货商店所能忍受的时间是40分钟左右。 346 6、品类规划：、品类规划： 有效地满足大多数消费者“一次购齐，一次观赏齐” 的需要，不同楼层服务类型不一，售卖品种多而全。如：地下层设置车库与生活超市，以满足消费者的顺便性购物行为。 地面一层以高档商品为主，中档商品为辅。品牌选择上多以名牌为主，以名牌商品来突出商场特色，以名兴名，相得益彰。非日常使用的高档商品，可放在较高楼层。如家电、家居。也可设置高级会所等显示楼层越高，消费档次和消费者身份就越高。357 7、经营与管理、经营与管理统一规划、统一招商、统一形象、统一管理、统一营业时间、统一售后服务、统一营销宣传、统一物管、统一服饰形象8 8、辐射圈层、辐射圈层 社区业主 社区周边居住人群体 城市有车族消费群体36五、专业市场五、专业市场 批零兼营批零兼营 产品产品371 1、业态规划：、业态规划：市场步行街购物中心便利店自动售货机移动售卖车行业会所38392 2、经济规模：、经济规模： 竞争性决策：第一为王3 3、产权形式、产权形式 分产权404 4、动线规划、动线规划415 5、空间规划、空间规划物流组织流畅动线不间断，人流引进及输送外围交通及入口制定，具备相应物流条件“鸽子铺”划分：增加单元数量，从而增加品种数量。扶手梯，楼梯处理，客货电梯是否足够横向空间：内步行街竖向空间：上下贯通426 6、品类规划：、品类规划：满足单一业态、不同品类的需求如：快餐店、茶叶市场/古玩市场/布艺街/女人街/电脑城/家居建材市场/花鸟市场7 7、经营与管理、经营与管理带租约出售以租金回报出售8 8、辐射圈层、辐射圈层 城市有固定需求的消费群体 43六、城市新都心、新商圈规划六、城市新都心、新商圈规划产品产品44城市成熟商圈辐射区域人口的55-70%。深深圳东门商业圈圳东门商业圈451 1、业态规划、业态规划：多主题卖场多大型购物中心多商业步行街多大型超市多小商品市场便利店自助售卖机移动售卖车462 2、经济规模：、经济规模： 竞争性决策3 3、产权形式、产权形式 多样性474 4、动线规划、动线规划485 5、空间规划：、空间规划： 网格状商业步行街 注重休闲场所 人流控制，商业不间断 商户分类 外围交通及入口制定 物流、车流、人流交通规划 与城市规划呼应496 6、品类规划：、品类规划：服装、皮具、鞋帽和化妆品类商品市场女人世界/男人世界/电脑城507 7、经营与管理：、经营与管理：统一招商，分散经营，分散管理8 8、辐射圈层：、辐射圈层：囊括城市50%-70%消费人群51（一）帝景传说（一）帝景传说项目项目52photoT字形步行街字形步行街金阳大道53未来金阳区商业核心未来金阳区商业核心54（二）中天花园（二）中天花园项目项目55中天花园商业大统筹中天花园商业大统筹56贵阳未来新都心贵阳未来新都心贵阳新都心贵阳新都心57序号品类序号品类1超市16花卉、苗圃2银行17照相3书籍、文具18美发、美容、理发4电器、音像、通讯19情态商店5娱乐20连锁便利店6餐饮、食品21自动售货机7医疗、药店、保健22女装/男装/童装/鞋8报刊、彩票23客户服务/商场管理9进口精美食品商店24房地产代理10玩具、运动、宠物25汽车麦当劳11家居用品、礼品26小商品市场12时尚精品27电影院13珠宝、手表28凉茶14眼镜29维修/干洗/饮用水15旅行/票务30琴行附附1：常见品类清单：常见品类清单58附附2 2：社区商业步行街中常见品类的一般面积需求：社区商业步行街中常见品类的一般面积需求序号经营品类需求面积（平方米）1药店30802干洗20左右3咖啡蛋糕20左右4书店音像20左右5数码冲印摄影30左右6美容美发美体1005007超市3008008水果专卖10309烟酒茶153010培训中心15040011琴行20050012衣服、鞋209013家电维修40左右14文具玩具153015眼镜3080序号经营品类需求面积（平方米）16便利店3010017地产中介154018彩票10左右19银行20050020餐饮6020021鲜花礼仪10左右22票务10左右23凉茶152524汽车护理美容10030025饮用水15左右26医疗、保险30060027邮政通讯156028五金灯饰307029休闲娱乐20040030健身房500100059附3：2005年中国人大关于社区商业服务便利需求调查报告社区内可能需要的服务项目要求拥有该服务项目的人数百分比（%）社区内配备健身场所69.6娱乐场所38.2花店10.45音像店8.77大众餐馆41.1茶室、蛋糕店、面包房32理发美发63.53废旧物品回收69.84请保姆6雇小时工6请家教660附附4 4：国外社区商业特色：国外社区商业特色 新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面，配建和设置了相应的商业。三个层面的划分：一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店；二是6000-8000套住户配套建设一个邻里中心；三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心。 新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店餐馆、快餐店。 邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。新加坡新加坡61 邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。一个典型的邻里中心设置35个商店和2个食屋、1个超级市场、1家菜市场1-2台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品书局、家庭娱乐中心。 新加坡的社区商业主要必备12个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业、业态业种，例如：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。62新加坡社区购物中心规范地区型购物中心社区型购物中心近邻型购物中心占地面积万12.2-40.54.5-12.21.3-4.1出租面积万1.8-3.60.9-1.80.18-0.9主要租户1-2家或更多传统百货商店一家百货商店或杂货店或大型折扣商店超级市场或杂货店商店数目50-150个15-50个5-15个商品和服务范围向消费者提供商品种类最多，有助于仔细选购，能提高顾客购物经验适当的商品种类，主要为选购商品和方便商品，并结合服务向顾客提供最低限度的商品种类，更强调方便商品和便民服务最低支持人口10万以上2-10万0.3-0.5万购物者乘车到达时间30分钟以上最多20分钟不到15分钟类型类型项目项目63 “商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。例如，日本东京都神乐坂商业街，就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧，散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券营业所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。 在日本，便利店除了卖及时快速消费品之外，还有代收水煤电各种费用的服务，并且，还可以代售车船票、提供快递业务等。很多便利店24小时经营，并设有取款业务，人们从家里到便利店几分钟的时间就可以取到款，非常方便。日本日本“商业街协同组合商业街协同组合”64 美国土地辽阔，居住人口密度不高，社区具有相对独立性。在社区中，超市、餐饮店、快餐、自助洗衣店、邮局、银行、宠物服务等配置较为完备。美国社区商业中心有两大特点：一是以大型超市或购物中心为核心；二是呈块状发展，与周围的文化娱乐等设施联成一体。美国购物中心分为区域型、社区型和邻里型等多种类型。 其中，社区型和邻里型购物中心主要为社区居民服务，其网点数量和出租面积分别占购物中心总量的95和70，满足了人们“一站式”购物的需求，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。美美 国国65END.66