第一章第一章 不动产和不动产价格不动产和不动产价格第一节 不动产的概念和特性第二节 不动产价格及其类型第三节 不动产价格的影响因素1一一.不动产的概念不动产的概念（一）不动产（一）不动产1.不动产的定义不动产的定义 不动产是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。 “本法所称不动产是指指土地以及房屋、林是指指土地以及房屋、林木等地上定着物。木等地上定着物。” ”-中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法第第9292条条第一节第一节 不动产的概念和特性不动产的概念和特性2不不动动产产不动产实物不动产实物不动产权益不动产权益土地建筑物其他定着物房屋构筑物权利利益收益2.不动产的实物、权益和区位不动产的实物、权益和区位地理位置、可及性、交通便捷性、环境、景观、配套设施、区域中的地位等区位区位3 不动产可视为是实物、实物、权益与区位权益与区位三者的结合，它们对于不动产价格的影响都很重要。 43.估价上不动产的三种存在形态估价上不动产的三种存在形态土地建筑物不动产5 从实物角度看，现实中的不动产估价对象有：从实物角度看，现实中的不动产估价对象有：(1)空地；(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地；(3)地上建筑物；(4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体；(5)在建工程(土地与尚未建成的建筑物的合成体)；(6)未来状况下的不动产；(7)已经消失的不动产；(8)现在状况下的不动产与过去状况下的不动产的差异部分，如后来增加的装修；(9)不动产的局部，如某幢公寓中的某套房；(10)包含有其他资产的不动产；(11)作为企业整体的一部分的不动产。6（二）土地（二）土地 土地土地是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。 广义上的土地是由土壤、气候、地貌、地质、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。7 对对土地利用的三大制约：土地利用的三大制约：土地使用管制土地使用管制用途管制、城市规划限制 土地权利设置及其行使的限制土地权利设置及其行使的限制地役权(easement)土地相邻关系的限制土地相邻关系的限制通风、采光、排水、排污的相邻关系；险情危害的相邻关系。8 对一宗土地应有的认识对一宗土地应有的认识 位置、面积、形状、四至、地形地势、周围环境和景观、土地权利状况、利用状况、地质和水文状况、基础设施完备程度和土地平整程度、规划设计要求、其它。9* 待开发土地的规划设计要求：待开发土地的规划设计要求：*用地性质*建筑容积率*建筑密度*建筑高度*绿地率*建筑后退要求*建筑艺术*出入口方位*停车场建设要求*地面标高*其它要求10房屋构筑物 水塔、道路、桥梁、隧道住宅非住宅（三）建筑物（三）建筑物 建筑物的构成：建筑物的构成：建筑物11房屋房屋供人居住、生产、工作、学习和进行其他社会活动，以及储藏物品等的工程建筑，一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成。构筑物构筑物房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、隧道、水塔、桥梁、烟囱、围墙等。12u按经济用途分按经济用途分商业建筑、工业建筑、住宅、公共设施、公共建筑等；u按结构材料分按结构材料分钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构； 建筑物的分类：建筑物的分类：13 对建筑物的基本认识：对建筑物的基本认识：坐落位置面积建筑层数和高度用途建筑结构建筑装修附属设备建成年月空间格局外观公共服务设施完备程度 维修保养及完损程度 产权状况其它14自然特性自然特性不可移动性耐久性个别性数量有限性社会经济特性社会经济特性用途多样性涉及广泛性权益受限性难以变现性保值增值性二二.不动产的特性不动产的特性15 对不动产的基本认识：对不动产的基本认识：p每一宗不动产都是不相同的；p不动产的物质实体是不可移动的；p不动产通常是耐久的p不动产的供给是有限的；p不动产对人们是有用的。16三、不动产的分类三、不动产的分类（一）按用途划分按用途划分:居住、商业、工业、农业、特殊、办公、服务、文教、医疗等。（二）按是否产生收益分按是否产生收益分：收益性不动产 、非收益性不动产 。（三）按开发程度分按开发程度分：生地 、毛地 、熟地 、在建工程 、现房。 （四）按经营使用方式分按经营使用方式分：销售型、出租型、营业型、自用型。17一、不动产价格的概念一、不动产价格的概念不动产价格不动产价格在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。不动产价格是某个时点状态下的价格；不同的不动产权益对应于不同的价格；一般以货币形式支付。第二节第二节 不动产价格及其类型不动产价格及其类型18 二、二、不动产价格的形成不动产价格的形成不动产的有用性有用性(Utility)不动产的稀缺性稀缺性(Scarcity)对不动产的有效需求有效需求(Effective Demand)19三、不动产价格的基本特征三、不动产价格的基本特征 地价与一般物价的不同：地价与一般物价的不同： 生产成本不同供求变化不同价格差异不同市场性质不同折旧现象不同形成时间不同20不动产价格受区位的影响很大；不动产价格既可表示为交换代价的价格，也可表示为使用和收益的价格；不动产价格实质上是不动产权益的价格；不动产价格是在长期考虑下形成的；不动产现实价格一般随交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。 不动产价格的特征：不动产价格的特征：211.按价格的形成形式分类按价格的形成形式分类成交价格市场价格理论价格公开市场价格评估价格清算价格 政府指导价和政府定价四、不动产价格的种类四、不动产价格的种类222.按实物形态分类按实物形态分类土地价格土地价格-生地价格、毛地价格、熟地价格-地价、单位地价、楼面地价、补地价建筑物价格建筑物价格房地价格房地价格-现房价格-期房价格233.按不同的经济行为分类按不同的经济行为分类买卖价格租赁价格抵押价格保险价格课税价格征用（收）价格24各种影响不动产价格的因素对不动产价格的影响方向是不尽相同的；各种影响不动产价格的因素对不动产价格的影响程度是不尽相同的；各种影响不动产价格的因素与不动产价格之间的影响关系是不尽相同的；某些因素对不动产价格的影响是完全可以用数学模型度量，但更多因素对不动产价格的影响是无形的，难以用数学模型表达出来。第三节第三节 不动产价格的影响因素不动产价格的影响因素251.自自身身因因素素：反映不动产本身的实物、权益和区位状况的因素。（1）位置）位置（ 对城市土地尤为重要 ） 西方关于不动产有句名言 “Location，Location，Location。” 不动产的位置有自然地理位置和社会经济位置之分。（2）肥力）肥力（对农用地尤为重要） 有自然肥力和人工肥力之分。 26（3）地质条件）地质条件 它决定着土地的承载力（对建筑物很重要）。土地的承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。 （4）地形、地势）地形、地势 地形是指同一块土地内的地面起伏状况。 地势是指本块土地与相临土地的高低关系，特别是与相临道路的高低关系。 27（5）土地面积和形状）土地面积和形状 （6）日照、风向、降水量、天然周期灾害）日照、风向、降水量、天然周期灾害（7）建筑物外观形象及其他）建筑物外观形象及其他 建筑物外观形象包括建筑式样、风格和色调等。 另外，建筑物的朝向、平面布置、功能、质量等因素对不动产价格均有较大影响。 （8）权益）权益 产权的完整性、城市规划、用途管制等。282、环境因素、环境因素（1 1）声觉环境）声觉环境：汽车、火车、飞机、工厂、农贸市场等都可能形成噪声。（2 2）大气环境）大气环境：难闻气味、有害物质、粉尘等，含气候状况（降雪、降雨、地震等）。（3 3）水文环境）水文环境：地下水、沟渠、河流等的污染程度。（4 4）视觉环境）视觉环境：建筑物之间的协调、公园、绿化等。（5 5）卫生环境）卫生环境：清洁卫生状况。 （6 6）人文环境）人文环境：居民素质及邻里关系。（7 7）交通状况）交通状况（8 8）公共服务设施）公共服务设施：学校、商店、公园、菜场、游憩和文化娱乐设施（如图书馆、影剧院、礼拜堂及其他服务设施）。 293、人口因素、人口因素 （1）人人口口数数量量（日间人口和夜间人口；常住人口、暂住人口和流动人口；人口密度） 人口密度从两方面影响不动产价格人口密度商业、服务业发展价格 人口密度生活环境恶化价格 （2）人口素质）人口素质 文化教育水平、生活质量和文化程度（3）家庭人口规模）家庭人口规模 全社会或某一地区的家庭平均人口数 价格 （4）年龄和性别结构）年龄和性别结构304、经济因素、经济因素（1 1）经济发展）经济发展 经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公楼、商场、住宅 和各种文娱设施等的需求增加，由此会引起不动产价格的上涨，尤其是地价的上涨。（2 2）物价）物价 整个物价 不动产价格 部分物价（如建筑材料、建筑人工费）不动产价格上涨 （3 3）居民收入）居民收入（与就业状况、工资水平、价格水平有关） 低收入者 收入，对不动产价格影响不大 中高等收入者收入，对不动产价格影响较大不动产价格 高收入者收入 ，一般影响不大，但如果从事不动产投资或投机价格 （4 4） 抵押贷款的成本及可得性抵押贷款的成本及可得性 315、社会因素、社会因素 （1 1）政治安定状况）政治安定状况：不同政党、团体的冲突、现行政权的稳固程度 （2 2）社会治安程度）社会治安程度：刑事犯罪情况 （3 3）不动产投机）不动产投机：通过在不同时期买进或卖出不动产，从差价中获取利润的行为。可能导致不动产价格的上涨、下跌或稳定 （4 4）城市化）城市化 城市人口增加，农村人口相对减少，城市人口比重提高；城市数量增加，规模扩大；城市质量不断提高；城市经济关系和生产方式的普及和扩大，农村逐步实现城市的生产方式和生活方式。 （5 5）教育态度）教育态度：对教育的重视程度 326、行政因素：制度、政策、法律法规、行政措施等、行政因素：制度、政策、法律法规、行政措施等（1）房地产制度）房地产制度（2）房地产价格政策）房地产价格政策 、货币政策、货币政策（3）行政隶属变更）行政隶属变更 （4）特殊政策）特殊政策 （如建立经济特区）（5）城市发展战略、城市规划、土地利用规划）城市发展战略、城市规划、土地利用规划 、建筑与安全、建筑与安全法规、环境保护法律法规、环境保护法律（6）税收政策）税收政策 不同的税种、税率及其征收环节，对不动产价格的影响是不同的，可将税收分为不动产开发环节、不动产交易环节和不动产持有环节（7）交通管制）交通管制337、心理因素、心理因素 （1）购买或出售心态 （2）个人欣赏趣味（偏好） （3）时尚风气（生活方式的选择） （4）接近名家住宅心理 （5）讲究风水或吉祥号码 8、国际因素、国际因素 （1）世界经济状况（特别是周边国家和地区的经济状况）（2）军事冲突状况P （3）政治对立状况P （4）国际竞争状况：（主要是国与国之间或地区与地区之间为吸引外来投资而展开的竞争）9 9、其他因素：、其他因素：重要人物的健康状况，共有产权的不动产 34