规划设计管控经验交流规划设计管控经验交流 曾萄曾萄 最好的管理是风平浪静，甚至是枯燥最好的管理是风平浪静，甚至是枯燥规划设计管控经验交流规划设计管控经验交流万达的物业类型： 持有物业 销售物业 配套物业万达有哪些业态： 持有物业大商业： 百货、影城、大歌星、电玩（大玩家）、餐饮、国美电气 超市、健身、儿童城等 可销售售物业： 写字楼（甲AB、普）、商铺（室外金街、底商）、 住宅（豪普）管控重点： 总图指标 用电方案 人防设置 消防审查 大小市政 管线综合 监督落实 招商落位 规划设计管控经验交流规划设计管控经验交流总图指标（体现标准）: 1、集团签批的总图及指标2、当地政府采用的规范及政策法规目的（体现方法）：1、满足集团经营指标的落实 2、满足当地政府审批及验收环节的要求结果（体现执行力）： 项目实施过程顺利、有序，满足集团各节点提前或按时完成规划设计管控经验交流规划设计管控经验交流用电方案（至关重要）： 用电方案并不是单纯的指设计单位设计出来的方案，而主要是指由当地国家电网（供电局），根据当地实际情况和当年或者未来发展规划批准的用电计划，并根据建设单位提供的建设规模的用电负荷及用电时间需求，综合评估后以书面形式批复的用电方案批复意见（或者是供电方案确认协议）。关注： 1、供电方案中供电线路、计量方式、受电点 2、电力设计单位深化设计时必须把万达需求明确提供。特别是百货、酒店、超市、影城等独立业态需要单独计量（需要供电局开具的用电发票）。原则： 各业态独立、各系统独立原则规划设计管控经验交流规划设计管控经验交流人防设置 ： 地下室=低效资产 怎么能不是低效资产？ 1、人防位置原则上设在大商业地下室 2、住宅地下室车位销售 人防面积按多少设置虽然有规范，但执行上存在较大的地区差别，需要提前与当地人防办沟通。 人防设置的位置、面积的大小对设计、施工许可证、施工、销售等均影响较大。 规划设计管控经验交流规划设计管控经验交流消防审查： 消防性能化不是万能，可以满足消防规范的必须满足消防规范 消防性能化原则上解决万达广场三个问题：1、室内步行街作为疏散安全区域的确认2、室内步行街两侧商铺消防疏散距离超出规范3、室内步行街两侧商铺采用玻璃是否满足消防分隔要求 集团规划院委托公安部天津消防研究所根据万达广场固有形式，从人员密度、火灾荷载、防火分隔、人员疏散安全区域条件五个方面形成最终报告，万达广场目前采用的平面形式原则上满足消防要求。 消防性能化原则上是针对特有建筑形式和设计数据经过计算软件进行火灾模拟最终形成的报告。规划设计管控经验交流规划设计管控经验交流万达项目（大商业）在消防审查时注意事项：1、平面布局要充分考虑后期可变性2、对于审核意见需要在消防局正式下发前了解3、设计图纸完成后应提前和消防沟通4、消防性能化原则上应在招商落位完成的图纸上进行5、必须控制因消防性能化结论导致的颠覆性调整6、消防分区一旦确认不能随意更改7、室内步行街玻璃加侧喷和防火卷帘审核时需要兼顾规划设计管控经验交流规划设计管控经验交流 大小市政： 大市政是指规划道路及其地下综合市政管线(如:电信、雨污水、给水、中水、热力、煤气、电力等）,是为城市某区域服务的，是整个城市路网、管网的组成部分，它的宽度、位置、埋深、管径、路由等必须经规划部门批准。大市政一般由政府投资,由政府(建委)或其委托的开发商组织实施. 小市政是指用地红线内的道路和地下综合市政管线,是为某地块或小区或某单一建筑服务的，如小区、庭院内管线，小市政是由开发商自行设计和投资建设的。 市政设计与施工不可分，由设计部门沟通市政相关部门(包括设计对接和工程要求对接），有利于项目进程。规划设计管控经验交流规划设计管控经验交流管线综合 管线综合需要关注点：1、管线综合必须是全专业对接合图 需土建设计单位、室内装修设计单位、土建施工单位、安装施工单位、强弱电施工单位、消防施工单位等同时参与。2、室内管线严格遵循集团对于室内标高的要求作为低限控制。3、地下室主动线（特别是垃圾房到出口的动线）必须满足3.6米限高要求4、室外管线综合对室外场地标高影响较大5、万达广场对场地的坡度敏感6、对于场内管井与造型、拼花的矛盾应在管线综合阶段尽量解决规划设计管控经验交流规划设计管控经验交流监督落实： 开发设计部需要具备高度的统筹、协调的能力，不能仅仅定位为是技术部门，也是监督部门更是总体协调部门。如何落实设计意图（经营意图），如何控制成本，如何把握工程进度，如何监督工程质量，对于设计部来讲责无旁贷。1、设计进度制约报建和工程进度，对工程进度和质量影响深远2、保证质量除样板先行(制定标准)外，更重要的按样板执行与落实3、检查是落实标准与执行差距的途径（避免偏差）4、设计需要跟踪现场进度及设计落实情况，及时发现问题解决问题5、充分利用工程部和成本部在施工、和招标过程中发现问题解决问题规划设计管控经验交流规划设计管控经验交流招商落位： 招商落位是万达广场按时开业的必要条件，是项目最终完成的目的。1、招商落位直接影响已经审批消防性能化和消防审核意见2、招商落位时要切实考虑招商压力，积极配合和合理解决矛盾很关键。3、集团明确规定商铺面积为300平米，餐饮铺为500平米（含厨房）4、招商落位必须提前，越早越好5、对于招商用电量必须考虑总用电负荷，不能无原则增加。6、所有电箱、开关、网线等设施设备应放在固定不变的墙柱上7、内装外装均应提供“内衣外穿”节点做法8、必须严格要求店铺装修满足集团防火安全规范要求规划设计管控经验交流规划设计管控经验交流销售物业需要关注的问题：1、销售物业必须要建立在当地客户习惯和功能需求的满足上2、销售物业的产品形式必须得到项目公司营销部的认同3、销售物业中功能平面原则上要方正4、住宅底商如果剪力墙和柱子太多必须采用结构转化5、写字楼、住宅、地下室也必须做管线综合图，确保层高6、施工质量不能简单的认为是工程的事7、对于可售物业来讲，品质更为重要谢谢！谢谢！