培训如何作经济测算培训如何作经济测算本报告是严格保密的。原规划方案的物业面积比例原规划方案的物业面积比例各使用功能面积分配表各使用功能面积分配表功能名称建筑面积（m2）商业（含73000地下面积）146877住宅（地上计算容积率面积）64314公寓式办公（地上计算容积率面积）46174酒店（地上计算容积率面积）26992合计284357u项目基本规划指标项目基本规划指标 含六号地块：含六号地块： 占地面积：49934m2 容积率：4.26 地上可建面积：212719m2 预计地下面积：约140000m2 其中：地下商业约70000m2 注：本次物业面积测算不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。商业的经济测算商业的经济测算楼层出租面积（平方米）租金水平（元/天/M2）年租金收入（万元/年）B2141002.51286.6B1176004.02569.61/F1510018.310086.02/F184009.76514.53/F133506.83313.54/F19005.3367.6总计8045024137.8注：以上面积为根据初步设计建筑平面图计算之结果，仅供经济测算参考。建筑面积：145000平方米开发成本：176000万元年租金收入：24137.8万元年营运成本： 24137.8*30%=7241.3万元年收益：24137.8-7241.3=16896.5万元投资回收周期：10.4年u投资成本高；u投资收益高；u投资回收周期较短；u投资风险较高；本报告是严格保密的。酒店租金的确定酒店租金的确定2004年累计同比增长四星级酒店出租率72.22%-四星级酒店平均房价586.81元/套14.07%数据来源：上海市旅游事业管理委员会注：影响修正系数的主要因素是区域位置、新旧程度，周边环境、繁华程度、交通便捷度等等修正系数出租率、房价本项目出租率1.072.22%本项目酒店平均房价1.2704.17元/套2004年四星酒店出租率与平均房价本项目租金与出租率的确定本报告是严格保密的。酒店的经济测算酒店的经济测算u前期投入高；u收益较高；u投资回收期较长；u投资风险较大。建筑面积：52000平方米造价成本：89960万元客房数：500套客房出租率：72.22%平均房价：704.17元/套年租金：500*704.17*72.22%*365=9280.1万元年营运成本：9281.1*42.45%=3939.8万元年收益：9280.1-3939.8=5340.3万元投资回收期：16.8年注：来源于行业统计平均值的营运成本为：本报告是严格保密的。写字楼售价的确定写字楼售价的确定比较楼盘平均售价（元/m2）修正系数修正价格（元/m2）绿地商务大厦210001.327300洛克双喜大厦220001.328600海银国际280001.028000晶采世纪大厦300000.927000注：影响修正系数的主要因素是区域位置、规模大小，周边环境、昭示性、繁华程度、交通便捷度等等。u修正后售价通过算术平均法最终求得本项目预期售价为： 27725元/平方米本报告是严格保密的。住宅售价的确定住宅售价的确定比较楼盘平均售价（元/m2）修正系数修正价格畅园20000-300000.918000-27000东方剑桥24000-330000.8520400-28050东方雅苑28000-350000.822400-28000嘉里华庭25000-350000.8521250-29750注：影响修正系数的主要因素是区域位置、规模大小，周边环境、自然景观、交通便捷度等等。u修正后售价通过算术平均法并取中间值最终求得本项目预期售价为： 24356元/平方米本报告是严格保密的。写字楼与住宅的经济测算写字楼与住宅的经济测算u写字楼与住宅的共同特征： 投资成本较低； 投资收益高； 投资回收期短； 投资风险较小；u从成本收益的角度来看，住宅略高于写字楼；面积（平方米）单位面积开发成本（元/M2）总开发成本（万元）平均售价（元/M2）总销售金额（万元）税前成本收益率写字楼40500148005994027725112286.387.3%住宅46857120005622824356114124.9102.9%本报告是严格保密的。不同物业投资风险系数比较不同物业投资风险系数比较投资成本投资收益投资回收期投资风险商业3-4-2-3酒店4-2-0+2写字楼2-4-4-6住宅1-4-4-7投资风险的主要构成因素：投资成本；投资收益；投资回收周期。注：在投资风险的构因中，未考虑外部影响因素，如市场环境、政策环境、金融环境等等；注：投资成本高低与投资风险成反面关系，投资收益高低、投资回收期长短与投资风险成正面关系；注：投资风险=投资成本风险+投资收益风险+投资回收期风险，数值高低与风险成正面关系；投资风险比较结果：酒店最高；商业次之；写字楼较低；住宅最低。本报告是严格保密的。保持现金牛、明星、问题产品的合理组合，保持现金牛、明星、问题产品的合理组合，实现产品及资源分配结构的良性循环实现产品及资源分配结构的良性循环 u成功的月牙环最佳模式u对于企业来说，如果能同时具有问题产品，明星产品和现金牛产品这三类，就有希望保持企业当前的利润和长远利润的稳定，形成合理的产品结构，维持资金平衡。 高高市场市场增长率增长率高高明星明星STAR现金牛现金牛问题问题QUESTION瘦狗瘦狗 DOG相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵CASHCOW本报告是严格保密的。本项目的波士顿矩阵分析本项目的波士顿矩阵分析u本项目成功规避了瘦狗型产品；u现金牛产品分布比较合理；u问题产品偏多，对企业资金实力要求较高；u明星产品相对偏少； 高高市场市场增长率增长率高高明星明星STAR现金牛现金牛问题问题QUESTION瘦狗瘦狗 DOG相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵CASHCOW酒店酒店写字楼、住宅写字楼、住宅商业商业本报告是严格保密的。本项目的波士顿矩阵分析本项目的波士顿矩阵分析u对策建议：u部分沿街商业产品租售结合，向现金牛产品转化；u餐饮娱乐商业向明星产品转化。 高高市场市场增长率增长率高高明星明星STAR现金牛现金牛问题问题QUESTION瘦狗瘦狗 DOG相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵CASHCOW酒店、酒店、餐饮娱乐商业餐饮娱乐商业写字楼、住宅写字楼、住宅部分沿街商业部分沿街商业其它商业其它商业本报告是严格保密的。项目的开发策略项目的开发策略开发时序开发时序第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段开发内容开发内容住宅、沿街商业写字楼、百货商业酒店、餐饮娱乐商业区域商业目目 的的现金牛现金牛、明星明星、价值标杆 问题产品开发时序开发时序第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段开发内容开发内容写字楼、百货商业酒店、餐饮娱乐商业住宅、沿街商业区域商业目目 的的现金牛、明星明星、价值标杆现金牛问题产品策略一：策略二：策略三：开发时序开发时序第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段开发内容开发内容酒店、餐饮娱乐商业写字楼、百货商业住宅、社区商业区域商业目目 的的明星、价值标杆现金牛、明星现金牛问题产品自有资金投入少，风险较低，综合体效应不明显，整体收益降低。自有资金投入合理，综合体效应得到体现，整体收益良好。资金投入大，综合体效应得到充分体现，预期收益最大，风险最大推荐策略推荐策略