天津老城厢项目2#地块商业定位建议中新集团技术管理中心市场研究室2007-7-202008-1-20目录一、老城厢周边市场分析二、老城厢2#地项目特征三、老城厢2#地项目业态定性四、老城厢2#地项目业态定量分析五、其他建议2008-1-201324老城厢周边市场分析序号商圈大胡同商圈东、南马路商圈序号商圈南市食品街和平路商圈南市食品街2008-1-20总结（一）南市食品街商圈商圈名称档次与定位主要商业构成主要业态组合空置率商圈总供应量销售价格租金南市食品街商圈文化旅游、餐饮各类餐饮、旅馆、食品主要是中小餐饮、食品零售业态-建筑面积达到3.6万平方米-南市食品街商业历史悠久，经营品类以餐饮、食品为主，开业于1985年，曾经作为旅游景点盛行一时。历史上曾是有名的“天津三不管”，所以区域氛围层次较低。现其商业定位档次低，主要服务对象是外地游客，本地居民消费量很少。其经营状况不甚理想。2008-1-20总结（二）大胡同商圈2008-1-20商圈名称档次与定位主要商业构成主要业态组合空置率商圈总供应量销售价格租金大胡同商圈中低档中小商品集散地服装箱包鞋帽类、玩具类、手机、化妆饰品类等批发主要是中小商品的商贸业态-建筑面积达到30余万平方米-大胡同商业区历史悠久，经营品类丰富，是中国北方地区最大的中小商品集散地之一，商业气氛浓厚，影响力大，其定位杂乱，档次低，但是对聚集重视投资的中小型老板具有很强的意义，大胡同商圈实景总结（三）东马路、南马路商圈商圈名称档次与定位主要商业构成主要业态组合空置率商圈总供应量销售价格租金2008-1-20东马路、南马路商圈东马路中高档、南马路中低档商场百货、娱乐设施、购物超市、快餐饮东马路以时尚青春购物、娱乐和快餐饮类、古玩为主，少量办公；南马路以中低档百货、食品、五金类商品为主10%左右，主要集中在南马路约合40余万平米-1-8元/平米*天目前东马路地商业（主要是新世界购物广场）由于其准确的市场定位和运作模式，影响力明显较强；南马路的商业状况不佳，无论是市场影响力、业态还是入住率来看，暂时不是很乐观。但是可以肯定的是随着城区的改造，后期商业设施持续供应，两大商圈正在逐渐汇合，其商业规模的影响合力将会逐渐增强东马路商圈总结（四）和平路商圈商圈名称档次与定位主要商业构成主要业态组合空置率商圈总供应量销售价格租金和平路商圈中低档购物中心、大型百货、临街商铺以购物、休闲娱乐、快餐饮为主5%左右大型商业面积约266000平方米；步行街总长度1200米；临街中小型店铺约120间均价35000元/平方米8-40元/平方米*天是传统的天津市属金街；中低端商业影响力很大。有三大主要商业群，万达、劝业场和百货大楼；市场趋于饱和，未来发展潜力不大2008-1-20小结结合天津市整体商业特征，我们定义老城厢商圈为区域核心商圈级别；该商圈周边区域商业特征：供应以百货、中小商品批发、购物中心业态为主，临街商铺、步行街业态为辅；从商品类型上看，主要是以服装、古玩为主，辅以一定比例的餐饮娱乐设施。在餐饮比较聚集的商圈要么距离2#地较远较散，要么以快餐业态为主。在所属直接区域内，餐饮需求量较大，但是相关业态供应较少。可以预见到，到周边居住氛围成熟后，面对偏好餐饮习惯和文化的天津居民，餐饮业需求必然迫切。2008-1-20二、老城厢2#地项目特征2008-1-20项目特征2#地块位于老城厢的中西部，由北面北城街、南面鼓楼西街、西面凤秀路、东面城厢中路围合而成。项目中心地块以鼓楼为核心，2#、3#地块和10#、11#地块分居鼓楼中心两侧，由于鼓楼文化街属于天津市保护建筑，因此在其周边都规划为低密度建筑。2#、3#、10#、11#都以低密度的风情居住区为主，配以城市公园和商业街区，形成以鼓楼为核心的低密度区。基础技术经济指标2008-1-20用地面积总建筑面积地上总建筑面积地下总建筑面积容积率绿化率建筑密度27369平米54151.33平米32830.37平米27111.66平米1.224%41%项目周围现状：2#地块作为鼓楼文化街的一部分，属于老城厢公建配套区，背靠天津崇化中学，东接鼓楼，南面低密度高端社区TOWN中堂，西邻富力城综合高尚社区；项目本身及周边商业基础较好，城市功能性较强；但是由于城区改造，商业业态功能不足；目前老城区改造进行中，住宅项目工程施工量繁多；鼓楼文化街的人流量目前暂时不很乐观2008-1-20项目及周边的前景展望：（1） 随着城市扩张进程的发展，城市的中心价值将会自然回归，其土地资源的价值优越性会明显显现。（2）老城厢改造工程完成后，鼓楼文化街将作为老城区的发展重点，商业价值将会进一步提升；鼓楼文化街四周，高层高尚住宅林立，直接的目标受众消费能力较强；城厢中路作为城市南北动脉一部分，北马路作为东西交通动脉，交通便利性会进一步提升，车流、人流可达性好临近地铁1、2号线交汇处，客流量将会明显增大（注：1号线已开通运行，2号号线计划划2010年通年通车）2008-1-20项目劣势地块狭长，大型主力项目周边短期内人气不足（2年后入驻）店面积难以展开。非交通节点，不易于人流聚集300米鼓楼商业经营不善，无法借势步行距离过长，不利于步行商业街整体氛围的营造2008-1-20三、老城厢2#地项目商业业态定性分析项目受众人群分析该区域商业价值初步分析商圈初步定位业态定位的定性分析2008-1-20项目目标受众群分析根据天津市对该区域的城市规划，预计该区域的目标受众群体主要分为三大类：直接受众（1公里范围内）：该区域内数量庞大的常住人口，该部分人群预计有将近3.5万人。从现阶段周边住户的社会居住要求层次来分析，在天津市场具有很强的购买能力和消费欲望，如富力城、铜锣湾；另外，在2公里以内，有更多的高端住宅的常住人群，如格调春天、金领国际、万通上游国际等社区，都会是我们的目标人群。辅助受众：办公于该区域1-2公里范围内的商务人士，该区域的办公配套群庞大，人口数量较多，人群的消费角度具有特殊性；争取受众：到此购物、观光、民俗旅游的流动人群，其流量取决于该区域旅游品牌的推广力度和市场反应程度，初步预计，日客流量约2万人次，该部分人群的消费角度也具有特色性。2008-1-20争取受众人群聚集区；辅助受众人群城富力城可达人群分析细分人群构成分析-常住人群周边高端居住区的人口规模：社区规模人口规模天津富力城城上城-上城豪苑金领国际万通上游国际TOWN中堂天津壹街区中央恋城合计72.4万平米百万平米3000余户1172户600户132户（按每户3.5人算）1500户16万平米约9800人约9300人3400人1800人462人4350人约3000人约3.2万人格调春天泰达海河大道注：1.社区规模根据调研数据所得2.按照天津市户均人口数2.9人假设计算2008-1-20餐饮可达人群分析细分人群构成分析-常住人群周边高端居住区的消费能力：根据天津市统计人均日消费支出额，单就该部分人群，保守假设其人均每日消费性支出额60元，其中一半为家庭附近支出，那么仅这部分常驻人口每日就有近3.2万*60/2=960，000元的消费贡献额；节庆、短期假日该数字会更可观。 光顾的频率超级市场大卖场最高的是超级市场和大卖场其次是餐饮最低的是便利店杂货店便利店2008-1-20可达人群分析细分人群构成分析-常住人群消费水平居民每次去大卖场、超级市场的平均花费大多在100200元之间；餐饮场所平均每次花费人均在60-80元之间；便利杂货店和小商品市场则大多在20100元之间。购物时间大部分居民日常生活购物大概要花一个小时左右的时间，其中时间在30分钟-1小时之间的要稍多一些。购物半径大多数被访居民认为可以接受的路上交通时间是在30分钟以内，以自行车或公交车为主，推测距离为2-5公里。整体来看，居民最喜欢去的餐饮场所还是以中国特色为主，主要是中餐饭馆、餐厅，其次是中式快餐店。2008-1-20可达人群分析细分人群构成分析-流动人群流动人群主要包括相对流动人群和绝对流动人群两部分相对流动人群 指的是在该区域内工作，“日出即到，日落即归”的商务人士、白领人群和下榻酒店的商务人士，也就是前面提到的辅助受众人群。目前该部分人群所占比例很少。根据周边规划商业配套来分析，这部分客群将来会有相当的客流量。但是其效应取决于该区域的商务氛围的预热。按照城市发展经验预计，该区域商务氛围应该不错。2008-1-20可达人群分析细分人群构成分析-流动人群绝对流动人群 指的是到此购物、观光、民俗旅游的流动人群。目前初步预计，日客流量约2万人次。逢黄金周长假时，日客流量将近6万人次。而且这部分人群中90%来此是定向消费，消费能力和欲望都不差。按照，平均每人80-100元的消费水平计算，日常平均每天就有180万元人民币的消费额。逢节假日，数字将会更乐观。2008-1-20汽车走向行人走向区域商业价值初步分析预计，到2010年“周边常住居民周边常住居民” 年消费额+“流动人群”年消费额=960，000*365+1800，000*365+500，000*365（假定区域内商务人日均消费额500，000元人民币）=3，260，000元/日*365=11.9亿亿06年天津市全年实现社会消费品零售总年天津市全年实现社会消费品零售总额1356.79亿元 ！其中，住宿和餐饮业增幅高居各行业之首，实现零售额209.97亿元，比上年增长亿元，比上年增长17.4%（数据来源：2007-1-29 城市快报发布天津商委统计信息 ）2008-1-20天津老成厢2#地块商业定位研究为了对2地块业态进行准确定位与组合，在定性部分将通过对各业态的针对研究，通过对各种业态是否能于本项目进行有效结合的角度考虑，得出最佳的业态规划；最后对所选业态进行正面的论证。现对本地块考虑的业态有：购物中心（包括百货和专卖、零售卖场）专业市场餐饮娱乐休闲2008-1-201923478（一）业态研究关于购物中心的考虑（包括百货和专卖、零售卖场）目前在老城厢周边邻近的上述四个商圈中的百货、专卖和零售卖场类的业态竞争非常激烈，全市非常有竞争力的购物中心，包括时尚青春定位、中青年需求定位、运动品牌定位等，近乎均集中在核心的六个商圈内。例如：百盛商场Inbase滨江道店17万达商业广场国际商场米莱欧吉利店津汇广场101112米莱欧男人店米莱欧女人店滨江商厦181920Inbase和平路店新世界购物中心远东百货56伊势丹伊都锦麦购休闲广场友谊新天地13141516中原百货劝业场圣奥商厦百货大楼21222324滨江金耀广场友谊新都市百货滨江购物中心东方商厦2008-1-20续（一）业态研究关于购物中心的考虑（包括百货和专卖、零售卖场）考虑认为：目前全市具有影响力的商场类购物中心共有32家,其中50%以上集中分布在滨江道-和平路商圈，另有东马路、南京路商圈内分布有中高档、高档百货。大型中高端购物中心对既有商业的规模效应、平面展示空间、停车位的要求很高，2#地块很难满足其要求。天津市的百货、卖场类购物中心业态主要集中在城市的核心商圈内。天津市消费者长期以来心目中的核心商圈一直只有南京路-滨江道-和平路商圈，这种观念在短期内较难改变。结合2#地块实际情况考虑，无论从其面积体量还是地形特征来看，均不符合发展百货、卖场类购物中心业态。2008-1-202749（二）业态研究关于专业市场的考虑专业市场是指针对特种商品类别的专业经营销售，例如：135天津龙门轻纺商厦天津轻纺万象城古文化街古玩城通庆里6810文化小城美博城估衣街大胡同商业区沈阳道古物市场11121314百脑汇颐高数码广场赛博数码广场南马路五金城考虑认为：1.目前天津市现有主要专业市场物业共14个，共计13余万平米，主要分布在大胡同、古文化街、南马路、鼓楼、鞍山西道等商圈。业态主要以古玩、轻纺、小商品、电子数码、五金类为主2.该类业态以突出传统文化定位或以特定产品类别的经营项目的占相当的比例。该类业态的共同特征就是市场定位低端，市场品质不高，而且现实的经营情况参差不齐.3.专业市场一般体量庞大，且需要较大的展示面.4.在天津，专业市场一般是经过历史原因或是民间交易自发形成的，靠人为规划建设的专业市场，成功的案例很少。从2#地块来看，由于地块狭长，缺乏大面积展示面，无法符合专业市场需求。针对体现文化特色的图书音像制品专卖业态，存在政府批文等客观障碍。2008-1-20134567（三）业态研究对餐饮业态的考虑天津市现有餐饮主要集中区域序号2位置水上北路上谷友谊路永安路五大道南市食品街大沽南路目标客户宴请为主,包括餐饮、夜总会宴请为主,包括餐饮、酒吧休闲娱乐为住，酒吧比较密集大众餐饮大众餐饮和宴请文化旅游餐饮大众餐饮档次较高较高中-高档中档中-高档中-高档，以外地游客为主中档考虑认为：老城厢周边餐饮业态相对较缺乏，尤其是中高端特色餐饮业态。租金1-10元/平方米/天，视位置、规模而定，大型餐饮设施以租为主。空置率普遍偏低，招商周期短。餐饮类业态普遍经营状况良好，长期反映出较旺盛的需求。本项目作为旅游商业步行街，一方面周围具有大量的高端居住人口市场支撑，又有充足的旅游流动人口，还有部分附近办公的特殊商务人群，充足的人流使其具有发展该业态的先天条件，发展潜力巨大。2008-1-20续（三）业态研究对餐饮业态的考虑天津市餐饮业长期一直处于高位发展，自1991年以来，其餐饮业零售额每年增幅都在两位数以上，现有餐饮设施较为发达，需求旺盛。这与天津城市居民偏好餐饮消费的消费习惯不无关系。目前天津市约有近两万家大小餐馆，2006年全年营业收入将近210亿元，比上一年增长17.4%。（数据来源：天津商委统计数据）消费金额(元)2006年年所占比率(%)备注食品支出衣着家庭设备用品及服务医疗保健交通通讯文化教育娱乐居住3680865634104910931452136834.90%8.20%6%9.90%10.40%13.80%13%下降2.2%2006年显示，虽然天津市食品消费比重逐年下降，但是家庭人均在外用餐支出为980元，却逐年上升，占食品总支出的比重达26.6%。（数据源于：天津卫视T1数字看品质）2008-1-20续（三）业态研究对餐饮业态的考虑根据万事达卡国际组织最新发布的针对中国富裕消费者的首份调查报告显示，中国富裕消费者已经开始建立了新的消费行为模式。经常性的外出就餐、出国旅游也是这一人群的生活方式之一，其中百分之四十每周外出就餐二至三次，百分之十每周外出就餐达五次之多。2008-1-20续（三）业态研究对餐饮业态的考虑老城厢周边餐饮业态相对较缺乏，尤其是中高端餐饮业态。据中原地产相关调研数据资料：（2006年初数据）区域内（如图示）的大中型中餐馆共有57家（下图为各个分区餐馆的分布情况）其中D区所占的比重最大，占到40%，这主要是由于食品街坐落于此分区内；F区、G区分别占到了19%，主要是传统的商业区中的快餐为主。由此可以看出区域内临近老城厢的A、B、C区的大中型餐饮，尤其是特色的中高端餐饮非常欠缺。而D区（南市食品街）内的餐饮主要是针对外来旅游人群。据此分析，该区域内面向大众的特色中式正餐和快餐恰是市场的空白。区域内中餐餐馆分布情况F区19%G区19%E区10%A区4%B区2%C区6%D区40%2008-1-20（四）业态研究对休闲娱乐业态的考虑此处休闲娱乐业态是指咖啡、茶饮、低酒精度的酒饮品休闲静谧场所和健身娱乐场所定位。作为对餐饮业态的重要补充，引入本业态能够有效吸引高质量的人流。一方面，根据老城厢商业规划，存在较集中的商务区规划，包括写字楼和酒店等商务业态，未来区域将存在一定比例的商务人群，另一方面，老城厢区域本身大量居住人群，都将为休闲娱乐业态带来消费支撑力。根据老城厢整体开发的步骤，建议目前该类业态总量控制在30%左右，咖啡厅的面积分割在800-1000平米，茶室在400-600平方米。2008-1-20商业业态研究小结依据上述分析，初步认为餐饮、休闲娱乐业态能与本项目相结合，尤其是中端特色正餐餐饮和休闲静谧娱乐业态。既是直接针对项目区域目前的旺盛需求，又能实现区域未来发展的需求。另由于宗地北部紧临一中小学校，存在一批特殊的消费群体，因此图书、体育用品、时尚用品等精品店类业态也会有一定的消费空间。2008-1-20竞争分析对老城厢区域商业业态规划的考虑老城厢作为天津的重要的区域商业区，本身存在大量商业规划用地，2地商业定位除了受老城厢周边的商圈环境影响以外，老城厢区域自身的商业环境更带来直接的竞争。因此，下面针对老城厢项目自身商业规划进行竞争分析。（目前老城厢区域各地块商业定位和布局都处于规划阶段，未来存在的变数较大。）2008-1-20鼓楼商业街2311154商业区域规划：鼓楼商业街约6.8万平米，作为旅游文化购物街，主营业态为旅游纪念品、古玩等15地偏商务，将作为大型的餐饮娱乐，作为11号地商业的延伸和补充。13地根据规划，将发展大型购物中心。4地商业主要为底商形式，初步规划为社区配套性商业2008-1-20竞争分析对周边竞争项目业态规划的考虑11#地商业业态地商业业态业态建面配额所占比例备注其 中 特 色 餐 饮 1486 平米，仅占所有业态餐饮娱乐零售其他合计139561663432045413545139.37%46.92%0.90%12.81%的4.2%11#地块则定位于“小资休闲生活体验”的个人化、慵懒休闲为主体的独体餐饮娱乐购物，内部业态休闲娱乐比重近半，餐饮也多定位休闲餐饮，特色餐饮仅有4%多一点；其业态中含有艺术品、画廊等高雅业态。2008-1-20竞争分析对周边竞争项目业态规划的考虑3地商业业态：地商业业态：3#地以体育旅游为主题，具体业态包含书店、音像、旅游、体育用品等。同时存在部分异域特色文化购物、民俗休闲娱乐餐饮和旅游民俗用品及古玩。3#地商业业态定位为品位文化旅游为主题的现代商业，也盯住中高端目标客户。餐饮业态主要为小型餐饮（50-200平米），主要是满足购物消费者的便利餐饮需求。2008-1-20商业定位综述：通过上述分析，2#地块商业初步定位为以天津特色文化为基调，配合鼓楼文化商业建设，以周边常驻人群、相关商务人群和外来流动人群三大客群为目标人群，面向大众的中高档特色餐饮、静谧休闲娱乐为主体，辅以少量精品零售的休闲餐饮购物商业街区。2008-1-20四、老城厢2#地商业业态定量分析2008-1-202#地地块商商业业态比例建比例建议将2#地块商业定位为休闲特色餐饮购物商业街，其主要组成业态为中高端特色餐饮、静谧休闲娱乐和精品零售三大类组合，鉴于餐饮能够更加有效的汇集人流，聚集人气，从而为其他业态带来稳定的客源；零售类业态主要针对地缘性客户，因此初步定位2#地块的商业业态配比为：餐饮业态 65% 、休闲娱乐 30%、精品零售 5%2008-1-20餐饮篇：天津市餐饮业现状细分-中式正餐（一）天津部分经典中式正餐特色餐饮有很多种，有满足人们求新猎奇的需要；有适应人们休闲养性的需要。虽然是就餐，但前来消费的却不以食用菜点为主要目的。序号12345678910111213141516区域永安道-广东路水上-卫津南路小白楼五大道友谊路-围堤道其它区域商家名称上海传奇唐宋府丁香花园狗不理大酒店客家公馆祈年湾海鲜阁中华炖品峰光大酒楼粤唯鲜天鼎春酒楼威哥鲍鱼水晶宫饭店万顺阿鱼鲍梅江南大岛酒楼白金宫大酒楼翰金佰海鲜大酒楼面积(平米)20005000800050003000200010005600200018005002000120012000800012000客容量（人）400100015001000600500200600300300100600300200015002000人均消费(元/人)80-10070-9080-10080-9090-10070-90150-18080-10080-100100-150300-500100-120100-150100-12080-10090-1202008-1-20餐饮篇-中式正餐商业及商务聚集区、人群居住密集区、交通便利区域。租金水平因地段、面积等因素不定，整体水平在3元/平方米/天。规模、品质和特色是天津市大型中式正餐发展的方向。建议：对本项目餐饮的考虑：从天津餐饮市场来看，特色的高端餐饮未必是体量大的餐饮，关键是在特色和品质定位上，所以建议引入中档、对规模、面积要求不高，但非常具有特色的中式正餐，吸引点主要在菜色的口味上，迎合大众消费人群需求。面积分割在1000-2000平米，总量控制在餐饮供应量的65%左右。2008-1-202008-1-20餐饮篇：天津市餐饮业细分-西式正餐天津部分经典西式正餐区域商家名称成桂西餐厅里士满西餐面积(平米)400150客容量14040人均消费60-8060-80西正餐，构成友人和情人享用下午茶和夜宵最有魅力的风景线五大道小白楼友谊路南京路水上区域其它苏易士西餐厅蓝都西餐厅乔治餐吧小伦敦西餐厅好望角西餐厅滨江万丽西餐厅爱琴海西餐火烈鸟西餐厅富丽娜西餐厅(国际大厦店)星期五餐厅西堤岛咖啡季诺意式休闲餐厅巴塞罗那西餐厅20020030015020030020020035065080050020040406040608060601002702501505050-6060-7050-6050-6060-80100-15050-8050-8050-70150-20080-10060-7050-602008-1-20餐饮篇-西式正餐正宗的西式正餐在天津很少，主要开设在星级酒店内。在天津正处于上升期，其市场潜力很大。天津现有的西餐厅大概划分三个档次：高档，人均消费200-220元；中档，人均消费80-100元；低档，人均消费30-50元。就餐人群主要是商务人群，及部分追求时尚品位的青年男女，平均年龄在35岁左右。建议：中高档西式正餐是中高端商务宴请、休闲社交的重要方式，若引进该业态，将提升吸引高端人群消费的几率，对于本项目的风格也比较适合。虽然西式正餐的市场潜力很大，但它毕竟是离中国人心理距离最远的餐饮方式，只有接受它才可能成为它的忠实消费者，然而接受西式正餐对于很多人来说，需要一定的过程，有一定的困难。针对目前区域的人群消费特征，为最大化抵抗市场风险，建议引进西式正餐的比例为餐饮业态的10%左右，档次不宜太高，控制在人均消费80100元，面积分割不宜过大，控制在200-500平米。2008-1-202008-1-2078673餐饮篇-快餐商家名称亚惠快餐国家/地区中国/日本面积（平米）800-1200店面数量分布情况和平4家、河西1家、南开2家和平3家、南开1家、红桥1大成家台湾150-200家、河西1家、河北1家、河东1家台北大圆碗狗不理快餐永和大王台湾天津上海200-300100-200100-200河西1家、河东2家、和平3家河西1家 、河东2家、和平4家和平1家、南开2家2008-1-20餐饮篇-快餐近年来，天津中式、西式快餐发展势头都良好。中式快餐连锁店无论从数量还是经营规模都体现出一定的竞争力。部分百年老店充分利用自身的文化资源和历史根基，纷纷涉足快餐领域。除此之外还有一批中小规模的快餐正处于发展阶段。面积依据品牌不同而存在一定差异，一般在500平方米以下为主。租金水平根据地段的不同，以1-2.5元/天为主对排污、排烟等基础设施有一定的要求。建议：，老城厢区域自身存在大量的居住人群，同时随着老城厢区域城市商业功能的回归，周边办公人士、观光流动人士等客群将快速扩大，这对便利的快餐业态都是一大支撑。老城厢本身具有深厚的文化底蕴，因此与一些百年老店（狗不理）具备天然的结合点。建议引进中西快餐的总量控制在餐饮业态的25%左右，面积分割在500-700平方米。2008-1-202008-1-204514休闲娱乐篇-咖啡商家名称国家或地区面积（平米）店面数量分布情况和平3家、河西6家、滨海2上岛咖啡台湾500-120026家、河北3家、河东3家、红桥、东丽、大港各一家外滩风尚星巴克真锅咖啡避风塘哈根达斯DQ冰激凌北京美国日本上海美国美国500-80050-200700-1000350-400400-50020-301112河西6家、南开2家、河东1家、武清及滨海各一家和平6家、滨海4家、河西1家、南开1家河西1家、滨海新区3家河西1家、南开4家和平1家和平2家、南开、河东各1家除星巴克这类快餐咖啡可以接受小于50平方米的店面之外，一般的咖啡店的经营面积在400-1000平方米；茶室集中于相对环境安静、幽雅的区域，一般在300平方米以下。2008-1-20休闲娱乐篇-酒吧区域商家名称BABICLUB面积(平米)1200经营模式单店经营酒吧为天津市近年来新兴起的业态，消费者主要为30岁以上，有固定收入的白领消费者目前天津市酒吧兼酒吧、咖啡、欣赏音乐等于一体，已超越传统酒吧的概念，较高的行业利润使之成为近年来发展较好的业态最早天津酒吧的规模不大，一般都在200平方米。目前新落成的酒吧面积较大，在2000平方米左右。租金水平主要根据地段不同而定，以1-2.5元/平方米/天。大沽路-广东路水上区域体院北五大道酒吧街河西其它和平路-滨江道SEVENCLUB蜜情情果星期五阿曼尼酒吧俱乐部夜上浓妆MAX菲立克客斯特西餐酒吧部落地西餐酒吧彩虹西餐酒吧苏格兰酒吧苏荷12001000800120022001500200010003704205502001500加盟店单店经营单店经营单店经营单店经营单店经营单店经营单店经营单店经营单店经营单店经营单店经营单店经营2008-1-20休闲娱乐篇-健身三大品牌拥有的场馆数量天津市健身场馆分布场所其他30%学校5%写字楼17%学校写字楼宝力豪健身俱乐部, 4起点健身, 7居民区居民区其他浩沙健身, 648%02468根据所处地点，租金1.0-2.3元不等，居民区较低，CBD地区、商业集中地区较高。客群多以白领、大学生为主。大型连锁品牌市场认可度较高。类型主要有瑜伽、健身操、拳道之类。面积需求在2000平左右。鉴于考虑到项目周围符合要求的人群较多，建议考虑适当引进健身娱乐业态。2008-1-20休闲娱乐篇-新型网吧2#地块建议引入网吧业态主要是考虑满足两种人的需求，一是以学生为主的地缘性客户为主，二是以白领为主的商业人士为辅。建议引入两种类型的网吧，传统类型的；与其他休闲文化业态包装的复合类网吧，如网络咖啡店等，两种网吧从价格上拉开差距，以抵消网吧类业态对拉低产品档次的负面效应针对2#地块的实际情况，网吧面积在400-600平方米之间。2008-1-20休闲娱乐篇-咖啡、酒吧、健身娱乐、新型网吧、茶吧通过对以上分解分析，建议休闲娱乐业态本着静谧、优雅定位的原则，对上述几类相关具体娱乐业态总量控制在总体量的30%左右。上述四种具体业态，初步建议是分别占休闲娱乐业态（30%）的30%、10%、30%、10%、20%。2008-1-202008-1-20精品零售篇考虑引入精品零售业态主要是针对中小学生这一特殊客户的市场潜力容量。主要包括：玩具类、礼品类、文具用品类。大胡同里对上述商品销售产生直接竞争，但大胡同的档次过低，环境混乱，其最大的优势是产品价格便宜，可大量批发。因此，2#地块零售业态可考虑50-100平米的小面积分割，做成精品店的形式，拉开档次，利用天然的距离优势，错位经营。建议：该类业态占商业总量的5%即可。2008-1-20业态组合综合性建议业态组合建议餐饮65%休闲娱乐30%精品零售5%休闲娱乐业态具体比例建议餐饮类业态具体比例建议快餐25%中式正餐茶吧20%咖啡30%西式正餐10%中式正餐65%西式正餐快餐网吧10%健身娱乐30%咖啡酒吧健身娱乐网吧酒吧10%茶吧2008-1-20公建分类由于2地地块狭长，建议将地块北部，靠近学校与街道相距较远的商业盲点区域，设计为SOHO产品，总体量约为地上建筑面积的30，共9849平米；同时保证形成商业氛围的商业体量，约2.3万平米地上建筑面积为商业产品。2008-1-20461综上所述，考虑各种因素，建议如下：车位配比标准是餐饮、商业3个/百平；办公0.8个/百平；地下空间按照每车位分配35平计算，优先满足地上车位需求的原则业态/比例约数餐饮65%健身娱乐30%5%具体业态比例建议中式正餐65%西式正餐10%快餐25%咖啡30%酒吧10%健身30%网吧10%茶吧20%精品零售商业面积要求约数（平米/个）2000200-500500-7001000500200050050050-100数量建议（个）5211414合计所占面积（平米）971014943734206868920686891379114922981SOHO9849.11配建合计地下停车位3549217220.0050050.372008-1-20中档快餐中精品零售（文具、玩具）销售凤秀景观内街（铺砌、花圃、局部小型雕塑、地喷）城厢精品零售（文具、玩具）SOHO（销售）（销售）休闲娱乐（酒吧、茶室、咖啡）特色餐饮区中心广场（铺砌、地喷、地景路 灯、名人主题雕塑、树景）特色餐饮区路特色餐饮区/健身网吧2008-1-20五、其他建议从目前11#地块的实际招商反馈来看，其招商的困难主要在于商铺单体面积过大，又无法进行灵活分割处理，实现明确的产权分割，单一商户无法承受过高的总价，导致市场消化能力有限，带来极大的市场抗性。建议本项目以13层的独体建筑和内街商铺组合而成。其中独体建造内部以垂直楼梯解决内部纵向交通问题，建筑独体依据面积大小设置2-3个独立的出入口，这样在营销过程中内部结构可以根据市场需求进行灵活分割组合处理；内街商铺结合园林景观营造小型情景步行街的氛围，街道内穿插景观小品，如雕塑、地喷、花园等，突出街道的游逛趣味。内街商铺面积不宜过大，需要保证自由分割组合的空间，从而保证其商业实用性。2008-1-20五、经济测算2008-1-20销售测算根据规划，SOHO产品，总体量约为总面积的30，共9849平米；其他区域约2.3万平米为商业产品。预计总体销售收入达到约66亿。即：物业面积（平米）销售收入（元）单方价格（元/平米）SOHO商业合计9849.1122981.2632830.3796,521,288534,314,271.75630,835,559.559800232502008-1-20五、持有测算目前在售的商业项目，大多都推出了包租项目包租期限大多在3年左右，而且承诺包租期过后，原价回购，个别项目包租期限做到15年，充分说明商业项目销售难度增大;老城厢区域目前商业氛围薄弱，商铺销售存在较大抗性，销售周期较长，影响现金回款，并降低商业物业的品质，影响物业的升值。如选择商业物业持有经营，一方面有利于对引入商户的业态和品质的把控，维护公司项目后期的形象，保证项目的商业价值的保值增值，有利于公司的品牌维护和建设；另一方面，该项目作为城市中心商业资源，在城市化进程中，其后期价值将日益走高，有利于实现公司的价值最大化，在保证物业的优质增值同时，带来稳定的长期租金收益。通过对老城厢周边店铺的调研，餐饮、娱乐、休闲业态类租金最高为3.53元/平/天，五金类业态租金最低为1.69元/平/天。具体租金水平详见下图：周边店铺平均租金水平餐饮、娱乐、休闲珠宝、字画银行摄影、美容美发其他百货类文教类五金类2008-1-201.692.482.292.22.1433.133.53五、持有测算目前在售的商业项目，大多都推出了包租项目包租期限大多在3年左右，而且承诺包租期过后，原价回购，个别项目包租期限做到15年，充分说明商业项目销售难度增大;老城厢区域目前商业氛围薄弱，商铺销售存在较大抗性，销售周期较长，影响现金回款，并降低商业物业的品质，影响物业的升值。如选择商业物业持有经营，一方面有利于对引入商户的业态和品质的把控，维护公司项目后期的形象，保证项目的商业价值的保值增值，有利于公司的品牌维护和建设；另一方面，该项目作为城市中心商业资源，在城市化进程中，其后期价值将日益走高，有利于实现公司的价值最大化，在保证物业的优质增值同时，带来稳定的长期租金收益。年份Y-1Y-2Y-3Y-4Y-5租金收入（元）28,956,38629,868,39930,780,41132,490,43334,200,456平均租金（元/平米）3.53.63.73.94.1Y-6Y-7Y-8Y-9Y-1010年平均年平均36,138,48238,076,50840,128,53542,408,56644,688,59635,773,6774.44.64.95.15.44.3根据现有商圈的租金水平进行预测，持有物业10年间平均每年收益约为3600万元。可选择在总面积30的SOHO物业销售的基础上，持有商业物业进行经营，获得长期的租金收益。2008-1-20TheEndThanks！2008-1-20