房地产投资项目经济分析与测算表格运用2010.12.20投资管理部 主要内容释义1静态评价分析2动态评价分析3不确定性分析4探讨交流6实例分析5房地产投资分类房地产投资分析常用指标房地产投资分析的任务释义1投资的含义1.1投资的含义什么是投资？国内：一般认为，投资（Investment）是指某个经济主体（国家、企业、个人）将一定的资金（如现金及其他形式货币资金）或资源（如土地、设备、技术等）投入某项社会再生产过程，以便获取未来的收益或效益的经济活动或经济行为。国外：经济学家威廉夏普在其投资学中，将投资概念表述为：投资就是为了获得可能的不确定的未来值所做出的确定的现值牺牲。释义11.2房地产投资分类按投资方式划分，房地产投资可以分为：直接投资间接投资按投资经济内容划分，房地产投资可分为：土地开发投资房屋开发投资房地产经营投资物业服务投资中介服务投资释义11.2房地产投资分类按投资经营方式划分，房地产投资可以分为：出售型房地产投资经营型房地产投资混合型房地产投资释义11.3房地产投资分析的任务释义1房地产投资分析需解决哪些问题？1.3房地产投资分析的任务释义11.为投资者指出投资方向往哪投？2.为投资者提供运作方式如何投？3.为投资者估计投资收益投多少、赚多少？4.为投资者分析风险及提供避险策略能不能投？1.3房地产投资分析常用指标由于房地产投资数额巨大，期限长，我们在进行投资分析时，常采用静态评价、动态评价和不确定性分析，反映房地产投资效益的指标有：利润（利润总额、净利润）利润率（成本利润率、销售利润率）释义11.3房地产投资分析常用指标由于房地产投资数额巨大，期限长，我们在进行投资分析时，常采用静态评价、动态评价和不确定性分析，反映房地产投资效益的指标有：利润利润率净现值内部收益率投资回收期释义1静态评价分析2不考虑资金的时间价值，以简单的效益指标进行项目经济效益评价项目投入估算项目效益分析项目产出估算项目产出估算2 项目效益分析3项目投资估算1 房地产投资成本共有几项？房地产投资成本共有几项？ 静态评价项目产出估算2 项目效益分析3项目投资估算1 房地产投资成本共有几项？房地产投资成本共有几项？1.土地费用2.前期费用3.建安费用4.其他直接费5.管理费用6.销售费用7.财务费用8.不可预见费9.开发税金 静态评价直接费用间接费用项目产出估算2 项目效益分析3项目投资估算1 在整个项目投资成本构成中，土地费用和建安费用占主要在整个项目投资成本构成中，土地费用和建安费用占主要比重。比重。1、土地费用、土地费用 即为取得房地产项目用地而发生的所有费用，在计算中视为开工时一次性投入。包含： 土地出让或转让费用 土地交易税费 城市建设配套费 可能存在的拆迁安置补偿费用2、前期工程费、前期工程费 包括开发项目前期投入的可行性研究费用、勘察规划设计费用以及三通一平费用。 静态评价项目产出估算2 项目效益分析3项目投资估算1可售物业建安费指直接用于可售物业建设的总成本，主要包括建筑工程费、设备安装工程费和室内装饰费用，我们一般根据经验数据合算。公共配套设施建设费项目内配套的非营利性各种公共设施的建设费用，包括幼儿园、居委会、托儿所、幼儿园、社区服务中心、会所和管理用房等基础设施建设费项目的主要配套室外工程 静态评价3、建安费用 建安费用主要包括可售物业建安费、配套设施建设费和配套工程建设费项目产出估算2 项目效益分析3项目投资估算14、管理费用、管理费用 即房地产开发企业的管理部门为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用。一般按前述3项之和的2-3%取值。 5、销售费用、销售费用 即用于项目销售的广告宣传费、市场推广费和销售代理费等。参照经验参考值，按销售收入的1.5-3%取值。 6、财务费用、财务费用 即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要指借款利息、融资费用等。按照项目所需的借款数额、期限进行估算。 静态评价 静态评价项目产出估算2 项目效益分析3项目投资估算17、其他直接费、其他直接费 我公司常用的主要指标包括物业维修基金和项目管理费。一般根据当地经验取值。8、不可预见费用、不可预见费用 根据项目的复杂程度以及项目可变影响因素，同时参照房地产开发项目的平均水平，按前述各项费用之和的3-7%取值。9、开发期税费、开发期税费 主要包括三项：土地增值税根据各地政策计算，一般按1-2%预提，营业税和教育费附加5.55%,所得税按25%。 静态评价项目产出估算2 项目效益分析3项目投资估算1项目总投资估算表序号项 目1土地费用2前期费用3建安费用可售物业配套设施建设费配套工程建设费4管理费用5销售费用6财务费用7其他费用8不可预见费9开发期税费 静态评价 项目效益分析3项目投资估算1项目产出估算2项目收入计划及收入测算收入计算过程：1、确定项目租售方式2、确定租售面积比例3、确定项目租售价格4、计算项目销售收入 静态评价 项目效益分析3项目投资估算1项目产出估算2序号项目名称合计第1期第2期第N期1销销售收入售收入销售回款比例1.1住宅部分销售收入1.1.1可销售面积()1.1.2平均售价(元/)1.1.3销售比例1.2商业部分销售收入1.2.1可销售面积()1.2.2平均售价(元/)1.2.3销售比例(%)销售计划及销售收入测算表单位：面积（平方米），销售收入（元）现金流量表编制2 项目经济分析3基础表格编制1 静态评价 销售进度与销售收入估算：销售进度与销售收入估算： 静态评价 3项目投资估算1项目产出估算2项目效益分析 成本利润率是初步判断房地产开发项目财务可行性的指标，其计算公式为： 净利润总开发成本（税前）成本（净）利润率=项目总销售收入 - 总开发成本-税项净利润= 静态评价 3项目投资估算1项目产出估算2项目效益分析动态评价分析3基础表格编制动态分析指标现金流量表编制 对房地产开发项目的投资分析时，考虑资金时间价值的方法，称为动态评价，计算的指称为动态指标。动态指标比较全面的反映项目投资活动计算期的经济效益，使评价更符合实际，常用的动态评价指标有净现值、内部收益率、投资回收期等。现金流量表编制2 动态分析指标3基础表格编制1 在进行动态分析前，要完成三项基础工作。在进行动态分析前，要完成三项基础工作。 动态评价1.项目工程计划2.项目销售计划3.项目资金安排现金流量表编制2 动态分析指标3基础表格编制1 各项工作对应的表格与工作内容各项工作对应的表格与工作内容 动态评价1.项目工程计划2.项目销售计划3.项目资金计划工程进度表销售收入测算表资金来源与运用表还本付息表资金筹措表发展发展营销营销财务财务现金流量表编制2 动态分析指标3基础表格编制1 工程进度编制方法有三种：表格法、甘特图法和网络图法。工程进度编制方法有三种：表格法、甘特图法和网络图法。我们一般使用甘特图编制。我们一般使用甘特图编制。 动态评价现金流量表编制2 项目经济分析3基础表格编制1 动态评价 销售进度与销售收入估算：销售进度与销售收入估算：现金流量表编制2 项目经济分析3基础表格编制1 动态评价 资金来源与运用：资金来源与运用：现金流量表编制2 项目经济分析3基础表格编制1 动态评价 资金筹措：资金筹措：现金流量表编制2 项目经济分析3基础表格编制1 动态评价 资金筹措：资金筹措： 现金流量表编制2动态分析指标3基础表格编制1 动态评价 全部投资现金流量表 现金流量表编制2动态分析指标3基础表格编制1 动态评价 自有资金现金流量表 动态评价2 动态回收期3内部收益率IRR 净现值为房地产开发项目在计算期内净现金流量，按净现值为房地产开发项目在计算期内净现金流量，按基准收益率折算到项目开始计算的基准期的代数和。基准收益率折算到项目开始计算的基准期的代数和。净现值（NPV)1NPV=t=0n(CI-CO)t(1+ic)-t-tNPV-净现值 n -项目计算期Ic -c -基准收益率项项目名称目名称合计第1期第2期第N期净现净现金流量金流量累累计净现计净现金流量金流量各期各期净现值净现值累累计净现值计净现值NPVNPV 净现值的大小主要取决于折现率的取值，折现率一般为全社会投资平均收益率，净现值的大小主要取决于折现率的取值，折现率一般为全社会投资平均收益率，通常不低于银行贷款利率。通常不低于银行贷款利率。 动态评价 动态回收期3净现值（NPV)1内部收益率IRR2净现值(NPV)IRR0折现率（i）NPV1NPV2i1i2NPV=t=0n(CI-CO)t(1+IRR) -t -t =0净现值和折现率的关系图净现值和折现率的关系图 内部收益率为计算期内各期现金流量的净现值的累计等于零时的折现率。内部收益率为计算期内各期现金流量的净现值的累计等于零时的折现率。 动态评价2 内部收益率IRR净现值（NPV)1动态回收期3 动态投资回收期指项目以净收益抵偿全部投资所需的动态投资回收期指项目以净收益抵偿全部投资所需的是时间，反映房地产开发项目回收能力的重要指标。即自是时间，反映房地产开发项目回收能力的重要指标。即自开始投资起始点算起，累计净现值等于零的时间即为投资开始投资起始点算起，累计净现值等于零的时间即为投资回收终止时间。回收终止时间。t=0pt(CI-CO)t(1+iC)-t-t=0P Pt t -动态回收期动态回收期动态回收期=累计折现值开始出现正值的期数-1+上期累计折现值的绝对值/当期净现金流量的折现值不确定性分析4 在项目投资经济效益分析中，引用大量的技术经济数据，如单价、成本、收益、税金、利率、工期、通货膨胀等，这些数据分析人员借助于市场调查资料或经验对未来情况进行的预测和估计，所以难免带有一定的不确定因素，这些变化最终会影响投资效益的改变。不确定性分析就是借助敏感性分析等数学方法，分析哪些因素对投资项目产生影响，对投资效益产生多大影响。 不确定性分析一般根据项目的类型、特点、复杂程度分三个步骤进行：盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。平常我们只进行 盈亏平衡分析 和 敏感性分析 ：不确定性分析2 敏感性分析盈亏平衡分析1X0=CfP - vX0为盈亏平衡点Cf为固定成本P为销售单价V为单位可变成本不确定性分析2 敏感性分析盈亏平衡分析1成本（收入）面积0x0 盈亏平衡分析是指收入、成本、利润等均和销售的建筑面积呈线性关系的盈亏平衡分析。在房地产投资分析中一般用来计算土地费用和售价两个变量的可承受范围（极限地价和保本售价）。固定成本变动成本利润不确定性分析 盈亏平衡分析1敏感性分析2 除了盈亏平衡分析外，还要对项目进行敏感性分析，就是分析经济效果指标对其影响因素的敏感程度大小。步骤如下：1、确定影响因素。主要敏感因素有地价、建安成本、财务成本、开发周期、规划指标、销售面积、售价2、确定分析指标。常用经济指标有利润、成本利润率、净现值、内部收益率和投资回收期。3、计算各不确定因素在有可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致项目经济效益指标的变动，建立起一一相对应的关系。4、确定敏感因素，对方案的承受能力作出判断。不确定性分析 盈亏平衡分析1敏感性分析2各变动因素对分析指标的变动关系销售价格正常变动5变动10建安成本正常成本利润率成本利润率成本利润率内部收益率内部收益率内部收益率变动5成本利润率成本利润率成本利润率内部收益率内部收益率内部收益率变动10成本利润率成本利润率成本利润率内部收益率内部收益率内部收益率实例分析5中建地产房地产项目可研测算表格探讨交流61. 如何定价？2. 成本分摊与销售分期？3.如何安排融资？4.股东借款成本？END请批评指正！