地租理论地价理论与房地产价格的空间分布3 3 地租地价、区位理地租地价、区位理论与与房地房地产价格的空价格的空间分布分布地租的概念地租的概念 从广从广义上上讲，地租是泛指土地所有者把他所，地租是泛指土地所有者把他所拥有的土地及与有的土地及与土地相关的房屋或其他土地相关的房屋或其他财物物( (资源源) )租租给他人所他人所获得的得的报酬，是酬，是一种不一种不仅限于土地的租金。限于土地的租金。 如果从地租的字面理解，地租就是土地的使用者租用土地所如果从地租的字面理解，地租就是土地的使用者租用土地所付的租金，是所付的租金，是所获利利润中超中超过平均利平均利润的部分。的部分。 马克思主克思主义认为，地租是在，地租是在农业或其他或其他产业中的直接生中的直接生产者者所所创造的剩余价造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有被土地所有者占有的部分，是土地所有权在在经济上的上的实现形式，是社会生形式，是社会生产关系的反映。关系的反映。 地租地租产生的基生的基础是存在土地的所有是存在土地的所有权和使用和使用权，且二者，且二者处在在分离状分离状态。不管任何社会，只要。不管任何社会，只要这一社会形一社会形态存在，就有地租。存在，就有地租。 4.14.1地租理地租理论 在封建社会，地租反映了地主在封建社会，地租反映了地主对农民全部剩余物甚至必要民全部剩余物甚至必要生生产物占有的生物占有的生产关系。关系。 在在资本主本主义社会，地租反映的是租地社会，地租反映的是租地资本家或租地本家或租地农场主主为取得土地的使用取得土地的使用权而支付而支付给土地所有者的、超土地所有者的、超过平均利平均利润的的那部分剩余价那部分剩余价值，不再是直接生，不再是直接生产者的全部剩余物。者的全部剩余物。 在社会主在社会主义社会，地租是国家土地所有社会，地租是国家土地所有权或集体土地所有或集体土地所有权在在经济上的上的实现形式，是形式，是实行土地有行土地有偿使用、使用、调节土地利益土地利益关系、合理配置土地关系、合理配置土地资源的重要源的重要经济手段，反映了社会主手段，反映了社会主义市市场经济条件下土地所有者和使用者之条件下土地所有者和使用者之间的的经济关系。关系。 地租理地租理论的的历史沿革史沿革 (1)(1)资产阶级古典政治古典政治经济学的早期地租理学的早期地租理论 这一一时期的代表人物主要有代表重商主期的代表人物主要有代表重商主义的威廉的威廉配第、洛配第、洛克和代表重克和代表重农主主义的坎提能、奎奈、杜的坎提能、奎奈、杜尔哥。哥。 威廉威廉配第配第(w.Petty(w.Petty，1623162316871687年年) )在著作在著作赋税税论中中首次提出了地租。首次提出了地租。认为地租是土地上生地租是土地上生产的的农作物所得的剩余作物所得的剩余收益，即一个人从他的收收益，即一个人从他的收获中，扣除了自己的种子、自己的食中，扣除了自己的种子、自己的食用、用、为换取衣服及其他必需品而取衣服及其他必需品而给予予别人的部分之后，剩下的人的部分之后，剩下的谷物就是谷物就是这块土地真正的地租。土地真正的地租。 配第在其著作中配第在其著作中还最早提出了最早提出了级差地租的概念，指出了由差地租的概念，指出了由于土壤肥沃程度和耕作技于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，生水平的差异，生产地距市地距市场远近的近的不同，将不同，将导致不同的地租、地价。致不同的地租、地价。 法国表安法国表安罗伯伯尔雅克雅克杜杜尔哥，哥，1727172717811781年年) )初步揭示了地租与土地所有初步揭示了地租与土地所有权的关系，他在关于的关系，他在关于财富的富的形成和分配的考察一形成和分配的考察一书中指出，在中指出，在农业生生产中之所以能使中之所以能使劳动者所生者所生产出来的出来的产品数量，扣除品数量，扣除为自己再生自己再生产劳动力所必需力所必需的数量之后的数量之后还有剩余，是有一种特殊的自然生有剩余，是有一种特殊的自然生产力存在，是自力存在，是自然恩然恩赐的的“纯产品品”。 这种种“纯产品品”是是由由农业劳动者者用用自自己己的的劳动向向土土地地取取得得的的财富，但却最富，但却最终被土地所有者占有，被土地所有者占有，这就是地租。就是地租。 土土地地所所有有者者能能占占有有这一一“纯产品品”( (地地租租) )，是是由由于于他他们拥有有法律保法律保护的土地私有的土地私有权。 （2 2）古典）古典经济学地租理学地租理论 此期的代表人物有此期的代表人物有亚当当斯密、安德森、李嘉斯密、安德森、李嘉图、屠能等。、屠能等。 亚当当斯斯密密(A(ASmithSmith，1723-17901723-1790年年) )最最早早系系统地地研研究究了了地地租，是租，是资产阶级古典政治古典政治经济学学优秀的代表人物。他在国秀的代表人物。他在国民民财富的性富的性质和原因的研究和原因的研究( 17761776年年)一一书中，把中，把资本主本主义社会的居民按基本收入分社会的居民按基本收入分为工人工人阶级、资产阶级和地主和地主阶级，相相应的的基基本本收收入入为工工资、利利润和和地地租租。他他认为地地租租是是“作作为使使用用土土地地的的代代价价”。是是产品品或或产品品价价格格超超过补偿预付付资本本和和普普通通利利润的的余余额，其其来来源源是是工工人人的的无无偿劳动，是是“一一种种垄断断价价格格”。 大大卫李嘉李嘉图(David Ricardo(David Ricardo，177217721823)1823)是是资产阶级古古典政治典政治经济学的代表和理学的代表和理论完成者，把地租同完成者，把地租同劳动时间决定决定价价值量直接量直接联系在一起，并系在一起，并对级差地租理差地租理论做出了突出的做出了突出的贡献。他的地租理献。他的地租理论在政治在政治经济学与学与赋税原理税原理 (18171817年年)一一书中中进行了集中地行了集中地阐述。述。 屠能屠能(1783(1783一一18501850年年) )是德国是德国农业经济学家，学家，农业区位理区位理论的的创始人。他在孤立国第一卷中，首次系始人。他在孤立国第一卷中，首次系统地地论证了土了土地位置与地租的关系。地位置与地租的关系。 他他认为，由于同，由于同样的的产品，不管它品，不管它产自哪里，其在消自哪里，其在消费中中心市心市场上的价格都是相同的，某种上的价格都是相同的，某种产品品产地价格通常等于中心地价格通常等于中心市市场价格与价格与产地至中心市地至中心市场间运运费的差的差额，将某一种，将某一种产品的品的产地价格与地价格与产地至消地至消费中心市中心市场的距离密切的距离密切联系起来，即系起来，即产地离地离中心市中心市场越越远，运，运费越高，越高，产地价格就越低，土地所有者的所地价格就越低，土地所有者的所得也就越低。得也就越低。这实际上是区位地租。上是区位地租。 屠能关于地租与土地位置关系的研究，屠能关于地租与土地位置关系的研究，应该说对级差地租差地租理理论的形成的形成还是具有开拓意是具有开拓意义的，也是他的，也是他对地租理地租理论的的贡献。献。 （3 3）新古典新古典经济学的地租理学的地租理论 新古典新古典经济学的地租理学的地租理论的代表人物主要有克拉克、的代表人物主要有克拉克、马歇歇尔、奇封士、瓦、奇封士、瓦尔拉斯等。拉斯等。 约翰翰贝次次克克拉拉克克(1847-1939)(1847-1939)提提出出了了地地租租是是由由土土地地的的边际生生产力决定的原理，并力决定的原理，并认为地租是地租是总产量扣除工量扣除工资的金的金额，即即为“经济盈盈余余”。在在其其经济理理论中中，地地租租不不是是一一个个独独立立的的范范畴，它被畴，它被认为与与资本无本本无本质差异。地租被差异。地租被视为土地土地资本的利本的利息，是利息的派生形式。息，是利息的派生形式。 阿阿费里里德德马歇歇尔(1842-1924)(1842-1924)认为，土土地地是是一一种种特特定定形形式式的的资本，地租是由几部分本，地租是由几部分组成，即由原始价成，即由原始价值、私有价、私有价值、公有价公有价值三部分所三部分所组成。而真正的地租就是土地的原始价成。而真正的地租就是土地的原始价值，是大自然是大自然赋予的收益。予的收益。 (4)(4)现代西方代西方经济学的地租理学的地租理论 现代西方代西方经济学学对地租的研究主要集中在影响地租量的地租的研究主要集中在影响地租量的因因素素和和地地租租量量决决定定的的问题上上，主主要要代代表表人人物物有有保保罗A A萨缪尔森、雷利森、雷利巴洛巴洛维等。他等。他们的研究方法的研究方法对我我们有一定的参考价有一定的参考价值。 萨缪尔森森认为地租是地租是为使用土地所付的代价。地租的量使用土地所付的代价。地租的量由土地的供求状况决定，由于土地供由土地的供求状况决定，由于土地供给的数量是固定的，所的数量是固定的，所以地租量就完全由土地需求者之以地租量就完全由土地需求者之间的的竞争来决定。争来决定。 巴洛巴洛维把地租看做是一种把地租看做是一种经济剩余，也就是地租是剩余，也就是地租是总产值或或总收益减去收益减去总要素成本或要素成本或总成本之后余下的那一部分。成本之后余下的那一部分。 (5)(5)马克思主克思主义地租理地租理论 马克克思思主主义的的地地租租理理论是是由由卡卡尔马克克思思和和恩恩格格斯斯在在批批判判地地继承和改造承和改造资产阶级早期地租理早期地租理论的基的基础上上创立的，立的，对地租地租理理论的的发展做出了重要的展做出了重要的贡献。献。 在在资本本论中，中，马克思克思对地租理地租理论进行了全面、系行了全面、系统地地阐述，述，论述了述了资本主本主义生生产方式下地租的基本范畴、本方式下地租的基本范畴、本质及其运行及其运行规律。律。 马克思地租理克思地租理论认为，地租是，地租是资本主本主义内部剩余价内部剩余价值转化的具体形式，并在此基化的具体形式，并在此基础上分析了上分析了资本主本主义地租的性地租的性质、本本质形成。形成。4.1.34.1.3马克思主克思主义地租理地租理论 马克思主克思主义地租理地租理论区区别于其他于其他经济学派的主要学派的主要标志是志是其地租理其地租理论是建立在是建立在劳动价价值论的基的基础上。在上。在对剩余价剩余价值论、平均利平均利润和生和生产价格等价格等问题讨论的基的基础上，着重上，着重论述了地租述了地租的涵的涵义、性、性质、形式、形式、产生和存在的条件与原因以及地租量生和存在的条件与原因以及地租量的分析等。的分析等。 (1) (1)级差地租差地租 马克思所称的克思所称的级差地租是指被土地所有者占有的、由于差地租是指被土地所有者占有的、由于土地等土地等级差差别所所产生的超生的超额利利润。因。因为农业资本家在不同等本家在不同等级的土地上从事耕作的土地上从事耕作时，耕作，耕作优等地或等等地或等级较好的土地，好的土地，劳动生生产率高，个率高，个别生生产价格低；而耕作劣等地，价格低；而耕作劣等地，劳动生生产率率低，个低，个别生生产价格高。价格高。这样，就会使耕作，就会使耕作优等地和等等地和等级较好好土地的土地的农业资本家本家获得超得超额利利润。 级差地租差地租I I 等量等量资本投在等面本投在等面积的不同条件的土地上，因土地的肥的不同条件的土地上，因土地的肥力和位置的差力和位置的差别所所产生的超生的超额利利润转化的化的级差地租差地租为级差地差地租租I I。 因因为土地肥力是直接影响土地肥力是直接影响农业生生产成本与收益的重要因成本与收益的重要因素，同量的素，同量的资本投入不同等本投入不同等级等量的土地上，由于土地肥力等量的土地上，由于土地肥力不同会不同会带来不同的来不同的产出。同理，土地位置也是影响企出。同理，土地位置也是影响企业成本成本与收益的重要因素，由于企与收益的重要因素，由于企业位置的差异会影响到运位置的差异会影响到运输成本，成本，使运使运输成本不同，所以占据不同位置的企成本不同，所以占据不同位置的企业会会获得不同的生得不同的生产效益。效益。 所以，只要土地的等所以，只要土地的等级不同，就会不同，就会产生生级差收益。而不差收益。而不论是土地肥力的差异，是土地肥力的差异，还是土地位置的差异都可以是土地位置的差异都可以归结为土土地等地等级的差异。的差异。 级差地租差地租 连续投在同一投在同一块土地上的各种土地上的各种资本，由于生本，由于生产效率的不同，生效率的不同，生产效率效率较高的高的资本本产生的超生的超额利利润，被土地所有者占有，被土地所有者占有时所所转化的化的级差地租叫差地租叫做做级差地租差地租。它是。它是级差地租的第二种形差地租的第二种形态。 在一定的生在一定的生产技技术水平下，当水平下，当连续对同一同一块土地上追加投土地上追加投资时，虽然最然最终受受报酬酬递减减规律的作用，但在初始律的作用，但在初始阶段，土地的段，土地的报酬不但不随投酬不但不随投资的增加而减少，其的增加而减少，其边际报酬反而会不断增加，只是达到了一定的程度酬反而会不断增加，只是达到了一定的程度以后以后边际报酬才开始酬才开始递减。在受减。在受报酬酬递减减规律影响以前，也就是律影响以前，也就是边际收收益益处于于递增增阶段段时，追加生，追加生产投投资，会使所追加投，会使所追加投资的的劳动生生产率提高，率提高，并大于前面投，并有可能并大于前面投，并有可能转化化为级差地租。差地租。 级差地租差地租产生的前提条件有两方面：一是土地供求矛盾促使生的前提条件有两方面：一是土地供求矛盾促使对土土地的集地的集约化化经营；二是科学技；二是科学技术的的进步步为集集约化化经营提供了物提供了物质技技术保保证。 （2 2）绝对地租地租 在在资本主本主义土地私有制条件下，不土地私有制条件下，不仅存在存在级差地租，而且差地租，而且还存在存在绝对地租。地租。绝对地租是指由土地所有地租是指由土地所有权存在所决定的不存在所决定的不论租种什么租种什么样的土地都必的土地都必须缴纳的地租，也就是无的地租，也就是无论租种好地租种好地还是坏地，都必是坏地，都必须交交纳绝对地租。地租。 （3 3）垄断地租断地租 垄断地租是指由断地租是指由垄断价格断价格带来的超来的超额利利润转化而成的地租。化而成的地租。正如正如马克思所指出的克思所指出的“这是由是由垄断价格断价格产生的超生的超额利利润，由于，由于土地所有者土地所有者对这块具有独特性具有独特性质的土地的所有的土地的所有权而而转化化为地租，地租，并以并以这种形式落人土地所有者手中种形式落人土地所有者手中”。 城市地租城市地租 随着社会随着社会经济的的发展，城市的土地关系表展，城市的土地关系表现得更得更为活活跃，对城市地租的研究也表城市地租的研究也表现出更出更为重要的重要的实际意意义。 (1) (1)城市地租的特点城市地租的特点 与与农业地租相比，具有其特殊的性地租相比，具有其特殊的性质如下：如下： 城市地租在量上一般城市地租在量上一般应高于高于农业地租地租 城市土地是由城市土地是由农业土地土地转化而来的，而化而来的，而这种种转化只有当土化只有当土地所有者的收益大于其原来的收益地所有者的收益大于其原来的收益时才会才会发生。城市与生。城市与农村相村相比有比有较高的区位，使城市土地的开高的区位，使城市土地的开发程度和集程度和集约利用程度利用程度远远高于高于农村土地，因此其地租水平也高于周村土地，因此其地租水平也高于周围的的农业用地。用地。对于于城市城市级差地租差地租来来说更是更是这样，它在数量上要比，它在数量上要比农业级差地租差地租大得多。大得多。 区位区位级差地租是城市地租的主要形式差地租是城市地租的主要形式 城市土地具有不同的地租形城市土地具有不同的地租形态，但，但对于城市土地的利用来于城市土地的利用来说，土地区位起着特土地区位起着特别重要的作用，因重要的作用，因为土地区位影响着土地的利土地区位影响着土地的利用功能分布，区位也影响土地使用者的用功能分布，区位也影响土地使用者的选址决策和生址决策和生产效益等。效益等。因因为使用有利区位建筑地段的企使用有利区位建筑地段的企业，如靠近，如靠近销售市售市场，或者交，或者交通运通运输条件好，或者是条件好，或者是处于于经济文化中心，市文化中心，市场容量大，容量大，获得得信息等特种信息等特种资源容易而且源容易而且费用用较低，因此他低，因此他们能大幅降低能大幅降低经营成本，提高效率，成本，提高效率，获得得较高的超高的超额利利润。应该注意，注意，这个位置个位置指的是指的是经营地地块离城市中心位置的距离，离城市中心位置的距离，这个中心指的是城市个中心指的是城市功能中心。功能中心。 商商业地租是城市地租的典型形地租是城市地租的典型形态 土地区位是影响城市土地利用的主要因素，土地区位是影响城市土地利用的主要因素，评价城市各价城市各类土土地利用的主要地利用的主要标准也是土地区位。但准也是土地区位。但对于不同的城市用地于不同的城市用地类型，型，区位的程度是不同的，有些区位的程度是不同的，有些对土地的区位土地的区位较为敏感，而有些敏感，而有些则不太敏感，而其中以商不太敏感，而其中以商业用地用地对土地区位的反映最土地区位的反映最为敏感，在敏感，在繁繁华的商的商业街区街区经营商商业较之零星散落的商店更易吸引消之零星散落的商店更易吸引消费者，者，作作为商商业地租地租实体的超体的超额利利润是与商是与商业企企业所在位置决定的所在位置决定的顾客密度及其客密度及其营业额等指等指标成正相关的，由于受成正相关的，由于受顾客密度的影响客密度的影响使商使商业地租从市中心繁地租从市中心繁华区向城市区向城市边缘区的区的递减幅度增大。其减幅度增大。其他用地的地租的他用地的地租的变化化则较小或不明小或不明显，如某些工，如某些工业用地从市中用地从市中心向城市心向城市边缘的地租的地租变化表化表现为平行平行线甚至甚至为递增的增的变化化规律。律。 城市地租具有相当大的城市地租具有相当大的垄断性断性 城市城市垄断地租主要是由于占据断地租主要是由于占据较好位置而形成的好位置而形成的垄断价格。断价格。由于区位由于区位级差地租是城市地租的主要形式，而区位又具有不可差地租是城市地租的主要形式，而区位又具有不可移移动性，性，这样就很容易通就很容易通过土地所有土地所有权的的垄断断产生生垄断地租。断地租。 这种种较好好区区位位的的土土地地一一般般被被称称为“黄黄金金地地段段”，其其地地租租要要远远高于周高于周围的土地，由于的土地，由于这种地段的形成是由于种地段的形成是由于长时期投期投资积累的累的结果，一般果，一般这种情况比种情况比较难以改以改变，且随着，且随着时间的的变化，化，地租一般不会下降，反而地租一般不会下降，反而还会呈会呈现不断上升的不断上升的趋势。在。在实践中，践中，城市中心区土地的供需缺口城市中心区土地的供需缺口较大，比大，比较农业用地具有更大的用地具有更大的垄断性。断性。 城市土地投城市土地投资的地租效的地租效应具有明具有明显的外部性的外部性 城市的开城市的开发和建和建设需要大量的城市基需要大量的城市基础设施建施建设投投资和房屋和房屋建建设投投资。在一般情况下，。在一般情况下，对城市建城市建设投投资的增加，都会的增加，都会带来来相相应地租的增加，而且地租的增加，而且这种效益不种效益不仅限于投限于投资所在的地所在的地块，也，也会影响和会影响和带动周周围地区的地区的发展和租金的上升，呈展和租金的上升，呈现出明出明显的正的正外部性。外部性。 城市地租比城市地租比农业地租更具地租更具积累性累性 城市的形成是一个城市的形成是一个长期的期的历史史过程。与程。与农村土地投村土地投资相比，相比，城市土地所需的投城市土地所需的投资量巨大，且一个城市的量巨大，且一个城市的发展依展依赖于于长期、期、不断的投不断的投资积累累过程。随着程。随着对城市投城市投资的的积累，城市的功能不累，城市的功能不断完善，作用逐断完善，作用逐渐增增强，地租也逐步增，地租也逐步增长。 (2)城市城市级差地租差地租 城市城市级差地租差地租产生的条件、原因和形式，与生的条件、原因和形式，与农业级差地租相差地租相同，是由于土地等同，是由于土地等级不同不同带来的。来的。 城市土地等城市土地等级不同主要表不同主要表现为土地位置距市中心的土地位置距市中心的远近，近，交通是否便利，配套交通是否便利，配套设施是否完善等。施是否完善等。 城市城市级差地租差地租产生的原因也是土地生的原因也是土地经营权的的垄断。城市土断。城市土地地经营权具有比具有比农业土地更土地更强的的垄断性，一旦某一地断性，一旦某一地块的的经营权被确定下来，在其被确定下来，在其规定的定的经营期内期内对其他的其他的经营主体具有排主体具有排他性。他性。 城市城市级差地租的形式也分差地租的形式也分为级差地租差地租I和和级差地租差地租。 由于城市内各地段的土地离市由于城市内各地段的土地离市场的位置不同，交通和配套的位置不同，交通和配套设施条件不同，所造成的相同投施条件不同，所造成的相同投资的的边际收益不同而收益不同而产生的超生的超额利利润转化成的地租被称化成的地租被称为城市城市级差地租差地租I。 在城市在城市发展展过程中，由于国家和企程中，由于国家和企业在同一地在同一地块上上连续追追加投加投资所造成的投所造成的投资边际收益不同收益不同产生的超生的超额利利润转化成的地化成的地租，被称租，被称为城市城市级差地租差地租。 如新城开如新城开发和旧城改造，由于开和旧城改造，由于开发改造前的投改造前的投资较少，投少，投资的的边际收益收益较低，低，级差地租也差地租也较少，开少，开发改造后由于从改造后由于从总体体规划、基划、基础设施等多方面追加了大量的投施等多方面追加了大量的投资，使，使环境得到极大境得到极大的改善，的改善，这些地些地块的价的价值也得到大幅度的提升，也得到大幅度的提升，导致致这一地价一地价大幅升大幅升值的原因就是的原因就是这个地区土地的个地区土地的级差地租差地租大大地增加了。大大地增加了。 (3)城市城市绝对地租地租 决定决定绝对地租是否存在的原因是土地所有地租是否存在的原因是土地所有权的的垄断，而与土断，而与土地的用途无关，所以城市用地存在地的用途无关，所以城市用地存在绝对地租。地租。 城市城市绝对地租以地租以农业地租地租为基基础。由于城市土地与。由于城市土地与农村土村土地相地相邻，所以从城市到，所以从城市到农村，地租的水平是逐村，地租的水平是逐渐变化的，并且化的，并且城市城市边缘处土地的地租由周土地的地租由周围农村土地的地租来确定。村土地的地租来确定。 城市地租城市地租额以与其毗以与其毗邻的的农业土地的地租土地的地租额为最低界限。最低界限。这一最低界限就是城市劣等地所能提供的一最低界限就是城市劣等地所能提供的绝对地租。地租。 劣等地存在劣等地存在绝对地租，不存在地租，不存在级差地租；差地租；优等土地存在等土地存在绝对地租，又存在地租，又存在级差地租。差地租。 (4)城市城市垄断地租断地租 城市城市垄断地租指由于城市某些特殊地断地租指由于城市某些特殊地块具有稀有功能，具有稀有功能，对这些稀有功能的些稀有功能的垄断所断所带来的生来的生产经营商品的商品的垄断价格所形成断价格所形成的的垄断超断超额利利润转化成的地租。它是化成的地租。它是继城市城市级差地租和差地租和绝对地地租租这两种基本的地租形式之外的一种个两种基本的地租形式之外的一种个别的、特殊的地租形式。的、特殊的地租形式。 由于由于垄断价格取决于断价格取决于购买者的者的购买欲望和支付能力，而与欲望和支付能力，而与它的生它的生产价格和价价格和价值关系不大，因此，具有关系不大，因此，具有这种种购买欲望和支欲望和支付能力的人越多，其价格也就越高，付能力的人越多，其价格也就越高，垄断地租就越多。那些由断地租就越多。那些由名牌名店形成的特殊地名牌名店形成的特殊地块和由名和由名胜形成的特殊地形成的特殊地块。如北京的。如北京的全聚德烤全聚德烤鸭店所在地，杭州的西湖等。店所在地，杭州的西湖等。许多人会慕名而来多人会慕名而来购买或旅游，由于或旅游，由于这些特殊地些特殊地块的土地的土地经营权被某些企被某些企业垄断着，断着，尽管尽管这些地方的价格是些地方的价格是垄断价格，人断价格，人们也也乐意意购买。 4.1.5社会主社会主义地租存在的理地租存在的理论分析分析 社会主社会主义和和资本主本主义的地租有着根本的区的地租有着根本的区别： (1)社会主社会主义级差地租差地租 由于社会主由于社会主义条件下仍然存在条件下仍然存在经济利益相利益相对独立的不同的独立的不同的土地所有者和土地使用者，土地土地所有者和土地使用者，土地资源依然是稀缺和有限的，必源依然是稀缺和有限的，必然会形成然会形成经营上的上的垄断，断，级差地租差地租产生的原因在社会主生的原因在社会主义条件条件下依然存在，即依然有土地下依然存在，即依然有土地经营权的的垄断断这一社会一社会经济原因。原因。表表现为国家或集体所有者和土地使用者凭借国家或集体所有者和土地使用者凭借对土地土地经营权的的垄断，使土地的断，使土地的级差收益差收益转化化为级差地租。差地租。 社会主社会主义条件下依然有土地的肥沃程度和位置的差条件下依然有土地的肥沃程度和位置的差别以及以及集集约经营所所产生的收益的差生的收益的差别，这种客种客观物物质条件差异是任何条件差异是任何社会性社会性质所无法改所无法改变的，的，这种自然力的差异是客种自然力的差异是客观存在的。所存在的。所以，以，级 差地租的形成条件仍然存在。差地租的形成条件仍然存在。 通通过前面我前面我们对级差地租的分析可知，社会主差地租的分析可知，社会主义级差地租差地租也是构成不同地区、不同部也是构成不同地区、不同部门和不同和不同单位位经济利益差利益差别的一个的一个重要因素。承重要因素。承认这些差些差别，照，照顾差差别，避免平均主，避免平均主义，是在社，是在社会主会主义条件下充分条件下充分调动生生产单位和位和农民民积极性的一个关极性的一个关键。在。在实际中，正确中，正确处理好理好级差地租的分配差地租的分配问题，是完善社会主，是完善社会主义生生产关系的重要保关系的重要保证。 为了了处理好社会主理好社会主义土地所有者和使用者之土地所有者和使用者之间的利益关系，的利益关系， 级差地租的分配差地租的分配应遵循以下基本原遵循以下基本原则：对于于级差地租差地租I，集体，集体土地土地应归集体土地所有者，由国家投集体土地所有者，由国家投资的部分的部分级差地租差地租I应归国国 家，国有土地家，国有土地应归国家土地所有者；国家土地所有者；对于于级差地租差地租，在，在经营期内期内则应按按谁投投资归谁所有，所有，经营期期满以后以后归国家或集体所有国家或集体所有者。者。 由此可知，土地由此可知，土地经营期或使用期的期或使用期的长短直接决定投短直接决定投资的回的回收状况和投收状况和投资者利益的大小。因此，在确定者利益的大小。因此，在确定农地承包期和城市地承包期和城市土地出土地出让期的期的实践中，要践中，要综合考合考虑所有者和使用者的利益关系，所有者和使用者的利益关系，否否则会影响投会影响投资者的合理者的合理预期，并最期，并最终影响到土地的合理和有影响到土地的合理和有效利用。效利用。 (2)社会主社会主义绝对地租地租 在社会主在社会主义条件下，存在国有土地所有条件下，存在国有土地所有权和集体土地所有和集体土地所有权的的垄断，土地使用者在使用土地断，土地使用者在使用土地时必必须向国家或集体租向国家或集体租赁土土地并支付地并支付绝对地租，即地租，即绝对地租存在的社会地租存在的社会经济条件仍然存在。条件仍然存在。 在城市，多种用地形式并存，而不同用途所起的作用不同，在城市，多种用地形式并存，而不同用途所起的作用不同，不同用途支付地租的来源也不同。但它都来源于其不同用途支付地租的来源也不同。但它都来源于其产品的品的垄断断价格。价格。 具体来具体来说，工，工业生生产用地、商用地、商业和服和服务业经营用地的用地的绝对地租来源于其剩余地租来源于其剩余产品价品价值的直接扣除，居民住宅用地来源于的直接扣除，居民住宅用地来源于消消费者的个人收入支付，非者的个人收入支付，非营业性性单位用地位用地则可免征可免征绝对地租。地租。因此社会主因此社会主义条件下，条件下，绝对地租的存在是必然的。地租的存在是必然的。 4.1.6社会主社会主义条件下地租的作用条件下地租的作用 建立和完善社会主建立和完善社会主义的地租理的地租理论，不，不仅有利于地租理有利于地租理论的的发展，也会展，也会对社会主社会主义市市场经济理理论的完善，的完善，优化土地化土地资源配源配置，促置，促进房地房地产业的的发展展发挥积极的作用。极的作用。 （1）有利于完善社会主）有利于完善社会主义市市场经济理理论 市市场经济要求以市要求以市场机制配置机制配置资源，而价格机制是市源，而价格机制是市场机机制的主要内容，地租、地价是土地的价格，是价格机制在房地制的主要内容，地租、地价是土地的价格，是价格机制在房地产领域域发挥作用的基作用的基础，对发挥市市场机制的意机制的意义极极为重大。重大。 社会主社会主义地租理地租理论的建立与的建立与发展展为建立和完善地租、地价建立和完善地租、地价体系提供了理体系提供了理论依据。社会主依据。社会主义地租、地价体系的形成和完善，地租、地价体系的形成和完善，使土地使土地资源的配置可以通源的配置可以通过地租、地价的地租、地价的变动来来进行，行，为土地土地有效利用有效利用创造了条件。造了条件。 （2）有利于有效地配置）有利于有效地配置资源源 价格机制价格机制对土地土地资源的配置离不开地租和地价，它源的配置离不开地租和地价，它们是价是价格机制作用的基格机制作用的基础。 每个地每个地块的用途主要由不同的用途主要由不同产业的付租能力来决定，付租的付租能力来决定，付租能力能力较高且高且对土地区位土地区位较敏感的敏感的产业占有地租占有地租较高的地高的地块，如，如地租最高的商地租最高的商业中心由大型零售商中心由大型零售商业、大、大银行、大公司等占据，行、大公司等占据，而付租能力而付租能力较低的低的产业只能占据地租相只能占据地租相对较低的城市低的城市边缘区。区。 作作为政府不政府不论是以土地所有者的身份，是以土地所有者的身份，还是以土地管理者是以土地管理者的身份，的身份，为了了实现对土地的有效利用，合理配置，使其保土地的有效利用，合理配置，使其保值和和增增值，都必，都必须依据地租、地价的依据地租、地价的变动规律出律出让土地的使用土地的使用权，并并对土地利用土地利用进行控制和行控制和调整。整。4.1.7地租理地租理论在在现实生活中的生活中的应用用（1）影响契）影响契约地租的地租的签订 契契约租金是由租租金是由租赁双方双方议价同意的价同意的结果。一般情况下，租果。一般情况下，租赁双方心目双方心目中中应有一个可以被共同接受的租金有一个可以被共同接受的租金额度。而双方都同意的租金度。而双方都同意的租金额度，度，应该非常接近理非常接近理论上的地租水平。如果双方在土地上的地租水平。如果双方在土地产生地租能力的生地租能力的认识上有异上有异议或者双方的或者双方的议价地位不平等价地位不平等时，租金，租金额度就会与理度就会与理论地租有差距。地租有差距。 在双方在双方议价的价的过程中，不程中，不动产租售特有的信息不完全租售特有的信息不完全问题，也会造成，也会造成不同的地租水平。随着供需状况的改不同的地租水平。随着供需状况的改变，租金也会，租金也会进行行调整。短期而言，整。短期而言，供需状况的失供需状况的失调，会造成租金与理，会造成租金与理论地租之地租之间的差距。的差距。长期来看，租金与期来看，租金与理理论地租往同一方向移地租往同一方向移动的。的。 议价能力的不同造成地租水平的不同，承租方有价能力的不同造成地租水平的不同，承租方有许多就多就业机会，有能机会，有能力向土地所有者要求力向土地所有者要求较高的高的报酬；承租方数目多且没有太多的其他就酬；承租方数目多且没有太多的其他就业机机会，在彼此会，在彼此恶性性竞争的情况下，租金就会提高。争的情况下，租金就会提高。 （2）地租与土地价）地租与土地价值的关系的关系 地租与土地价地租与土地价值关系的直接表关系的直接表现是收益是收益还原法的原法的应用。用。 收益收益还原法是将待估土地未来正常年原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土收益，以一定的土地地还原利率原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。原，以此估算待估土地价格的方法。 由于土地具有永由于土地具有永续性，因而人性，因而人们可以期待土地未来的收益。可以期待土地未来的收益。把把这未来若干年延未来若干年延续而不断取得的土地而不断取得的土地纯收益以一定的收益以一定的还原利原利率折率折现为现在的价在的价值时，数量上就表，数量上就表现为市市场价格。价格。 由于土地收益是不同生由于土地收益是不同生产要素要素组合的合的结果，土地只是其中果，土地只是其中的要件之一。因此，土地的要件之一。因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地因收益是在土地收益中扣除非土地因素素对土地的土地的贡献量后的余献量后的余额。这种土地种土地纯收益是因使用土地而收益是因使用土地而带来的，理来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。土地所有者所有，因此，它就是地租。 （3）地租与土地）地租与土地资源开源开发 投投资者之所以投者之所以投资开开发某某块土地，是因土地，是因为在一段在一段时间内内这块土地未来土地未来预期地租期地租报酬能超酬能超过初始投初始投资。这段段时间越短越好。越短越好。 投投资的决策，可能因的决策，可能因为土地开土地开发性性质的不同而不同。相的不同而不同。相应地，生地，生产效率、效率、产品价格、品价格、经济成本及地租都会不同。如果投成本及地租都会不同。如果投资在在农业土地上，只要土地上，只要维护恰当，其恰当，其报酬或利酬或利润可能永可能永续地地维持在某一个水平。持在某一个水平。 纯土地土地经营总报酬减去酬减去经营成本得到的地租或利成本得到的地租或利润的大小，的大小，就是影响投就是影响投资的主要因素。的主要因素。 开开发建建筑筑物物在在建建筑筑物物刚刚建建成成并并投投入入使使用用的的一一段段时间内内，投投资人人可可以以获得得相相当当高高的的报酬酬。但但是是，当当此此建建筑筑物物接接近近其其生生命周期命周期终点点时，报酬就会逐酬就会逐渐减少直至消失。减少直至消失。 （4 4）地租与土地使用配置）地租与土地使用配置 由于城市土地区位的作用，不由于城市土地区位的作用，不 行行业在同一位置上的在同一位置上的经济收益也会相差很大，城市土地收益也会相差很大，城市土地的利用方式又在很大程度上取决于土地区位条件。的利用方式又在很大程度上取决于土地区位条件。 土地使用者在土地使用者在选用土地用土地时，必，必须把自己能在把自己能在该区位土地区位土地上上获取的收益与其所需支付的地租相比取的收益与其所需支付的地租相比较，而后，而后选择与其与其经济水平相适水平相适应的地段，从而使土地在地租的自的地段，从而使土地在地租的自发调节下不断下不断转换用途，最用途，最终形成土地收益和租金都形成土地收益和租金都趋向最高用途水平的向最高用途水平的合理空合理空间结构。构。 在完全自由在完全自由竞争的市争的市场经济体制下，土地市体制下，土地市场发育完全，育完全，人人们通通过对区位地租的分析和区位地租的分析和对市市场地价的比地价的比较研究，来揭研究，来揭示土地的空示土地的空间差异及其利用模式，西方布局理差异及其利用模式，西方布局理论常用地租三常用地租三角来具体分析角来具体分析这些些问题，如，如图： 图中的三角形中的三角形(EOP(EOP、FOKFOK、GOSGOS、HOT)HOT)分分别代表商代表商业服服务业用地住宅用地、用地住宅用地、轻工工业用地和重工用地和重工业用地的地租用地的地租变化。化。该图说明，地租明，地租额最高的土地利用方式通常是土地效益最大的最高的土地利用方式通常是土地效益最大的用地。用地。 如一个城市中商如一个城市中商业用地用地产生的地租生的地租额最高，因而商最高，因而商业服服务业总是有能力占据市中心及交通路口等土地效益最高的地段。是有能力占据市中心及交通路口等土地效益最高的地段。如果如果较低低级的土地利用方式占据的土地利用方式占据较好的、好的、经济效益效益较高的地段，高的地段，相相对它它较低的地租生低的地租生产能力而言，它不可能与生能力而言，它不可能与生产率率较高的利高的利用方式用方式继续竞争，其争，其结果必然是被排果必然是被排挤出土地效益出土地效益较高的地高的地块，从而从而实现土地土地资源的有效配置。源的有效配置。4.1.84.1.8土地价格土地价格 土地土地资源能否得到源能否得到优化配置，土地化配置，土地资产能否能否实现保保值增增值，关关键在于地价能否真正反映土地的市在于地价能否真正反映土地的市场交易本交易本质，能否，能否发挥其其作作为土地市土地市场机制核心的作用。机制核心的作用。 (1) (1)土地价格的内涵土地价格的内涵 根据根据马克思的克思的劳动价价值论，价格是商品价，价格是商品价值的的货币表表现，而商品价而商品价值是凝是凝结在商品中的无差在商品中的无差别的人的人类劳动。在西方。在西方经济学家看来，价格是学家看来，价格是为获得一种商品或得一种商品或劳务所必所必须付出的付出的东西，西，通常用通常用货币表示。但自然的土地不是人表示。但自然的土地不是人类的的劳动产品，不包含品，不包含人人类的抽象的抽象劳动。那么，土地价格的内涵到底是什么呢。那么，土地价格的内涵到底是什么呢? ? 土地能向人土地能向人类永永续提供提供产品和服品和服务，即在一定的，即在一定的劳动条件条件下土地能下土地能产生生纯收益，即地租。收益，即地租。购买土地的土地的权利，利，实际上是上是购买一定一定时期的土地收益。因此，土地价格是期的土地收益。因此，土地价格是为购买土地而支付土地而支付的用的用货币表示的交表示的交换价价值，是土地未来地租的，是土地未来地租的资本化。本化。 一般情况下，土地价格是指公开市一般情况下，土地价格是指公开市场条件下形成的土地价条件下形成的土地价格。无格。无论是土地估价是土地估价还是土地交易，其价格条件是指公开市是土地交易，其价格条件是指公开市场。事事实上，在上，在现实土地交易中，由于土地市土地交易中，由于土地市场的特殊性，的特殊性，这种公种公开市开市场条件很条件很难完全具完全具备，这种价格也就很种价格也就很难形成。但是，它形成。但是，它是一个很好的参照物，是一个很好的参照物，为各种价格的比各种价格的比较建立了建立了标准。准。（2 2）土地价格的特点）土地价格的特点 土地是一种特殊商品，其价格形式与本土地是一种特殊商品，其价格形式与本质与一般商品价格均与一般商品价格均不同。不同。 土地价格是土地土地价格是土地权益价格益价格 土地是一种土地是一种资产，能，能给人人们提供恒久的提供恒久的产品和服品和服务，而，而这产品和服品和服务的的获得都以土地得都以土地权利的限定利的限定为基基础。因此，土地。因此，土地买卖实质上是一种上是一种财产权利的利的买卖，人，人们购买土地是土地是购买获得土地得土地收益的收益的权利。土地利。土地权利是一个利是一个权利束，包括土地所有利束，包括土地所有权、土地、土地使用使用权、土地租、土地租赁权和土地抵押和土地抵押权等。等。购买土地，土地，获得某得某项土土地地权利，就可以利，就可以获得某种程度的土地收益，因而，也就必得某种程度的土地收益，因而，也就必须付付出代价。出代价。 土地价格不是土地价土地价格不是土地价值的的货币表表现 一般商品的市一般商品的市场供供给和需求，共同决定和需求，共同决定该商品的市商品的市场价格。价格。然而，土地却不同。在宏然而，土地却不同。在宏观上，土地的自然供上，土地的自然供给是不能改是不能改变的，的，土地的土地的经济供供给在短期内在短期内变动也很小。因此，相也很小。因此，相对土地需求来土地需求来说，土地供，土地供给的的变动很小。很小。这样，土地市，土地市场的价格就主要由土的价格就主要由土地需求决定。当社会人口增加、地需求决定。当社会人口增加、经济发展展对土地需求日益增大土地需求日益增大时，土地价格就不断上，土地价格就不断上涨；反之，当社会和某一地区的人口减；反之，当社会和某一地区的人口减少、少、经济衰退，衰退，对土地的需求减少土地的需求减少时，土地价格就下跌。当然，土地价格就下跌。当然，从微从微观上看，在某一个具体区域市上看，在某一个具体区域市场上，土地的供上，土地的供给是可是可变的，的，特特别是是对某一种商品而言，在某一价格水平下，它可以在众多某一种商品而言，在某一价格水平下，它可以在众多的土地供的土地供给中中选择自己所需的土地。自己所需的土地。 土地价格呈土地价格呈总体上升体上升趋势 随着社会随着社会经济发展、人口增加，人地比例不断增大，社会展、人口增加，人地比例不断增大，社会对土地的需求日益土地的需求日益扩大，地租有不断上大，地租有不断上涨的的趋势。同。同时高技高技术、高投高投资产业的日的日趋发达，工人的达，工人的劳动总量在生量在生产中的比重日中的比重日趋缩小，使得社会平均利小，使得社会平均利润率下降，从而率下降，从而导致利率有下降的致利率有下降的趋势。地租的上升和利息率的下降，决定了土地价格呈上升的地租的上升和利息率的下降，决定了土地价格呈上升的趋势。 土地价格有土地价格有强烈的地域性烈的地域性 在理在理论上，可以上，可以说土地的供土地的供给和需求决定土地的市和需求决定土地的市场价格。价格。但是，由于土地位置的固定性，它无法像其他商品那但是，由于土地位置的固定性，它无法像其他商品那样到到处流流动，因而使土地市，因而使土地市场具有具有强烈的地区域性，各地域性市烈的地区域性，各地域性市场之之间，土地价格很土地价格很难相互影响，不能形成相互影响，不能形成统一的市一的市场均衡价格。均衡价格。（3 3）中国的地价理）中国的地价理论与地价体系与地价体系 目前，我国以土地使用目前，我国以土地使用权有有偿出出让、转让为特征的土地交特征的土地交易已易已经成成为普遍普遍现象。然而，象。然而，对地价的地价的认识尚未在理尚未在理论上形成上形成共共识；在；在实践上，各地政府制定的地方性法践上，各地政府制定的地方性法规也存在很大差也存在很大差别。 新中国成立后，土地改新中国成立后，土地改为公有，国有土地公有，国有土地长期期实行无行无偿使使用。由于不存在市用。由于不存在市场交易，也就不存在地价交易，也就不存在地价问题，更，更谈不上地不上地价理价理论研究了。研究了。 改革开放以后，建改革开放以后，建设用地需求急用地需求急剧上升，无上升，无偿用地的弊端用地的弊端日益日益显现：土地浪：土地浪费严重，重，违法用地法用地现象象严重，国家所有的土重，国家所有的土地几乎演地几乎演变成成为部部门所有制、所有制、单位所有制。位所有制。 为了遏制了遏制这些些现象，象，19801980年，国家提出了征收城市土地使年，国家提出了征收城市土地使用用费问题，19881988年国年国务院院发布了城布了城镇土地使用税土地使用税暂行条例，行条例，同年，中同年，中华人民共和国人民共和国宪法、中法、中华人民共和国土地管理人民共和国土地管理法做了修改，土地不得出租的法做了修改，土地不得出租的规定被定被删除，增加了除，增加了“土地使土地使用用权可可以以依依法法转让”和和“国国家家依依法法实行行国国有有土土地地有有偿使使用用制制度度”的内容。于是，土地逐的内容。于是，土地逐渐进入市入市场。土地有。土地有偿使用的使用的实现方式方式为收取土地出收取土地出让金。金。 尽管目前我国学尽管目前我国学术界界对地价等地价等问题的的认识，相，相对于改革开于改革开放初期，有了很大的放初期，有了很大的进步，相关学步，相关学术创建工作也取得了建工作也取得了较大的大的进展。但到目前展。但到目前为止，理止，理论界关于地价的界关于地价的认识仍然有仍然有较大分歧。大分歧。 有关有关传统的地价理的地价理论是基于是基于劳动价价值论构建的，构建的，认为土地土地不是不是劳动产品，也就没有反映价品，也就没有反映价值的价格。根据的价格。根据传统的地价理的地价理论，所，所谓的地价的地价实际上是土地所能提供的地租的上是土地所能提供的地租的购买价格，价格，计算公式算公式为：土地价格地租利息率。当然，一方面，：土地价格地租利息率。当然，一方面，传统理理论是是针对私有制分析的，没有涉及公有制的条件；另一方面，私有制分析的，没有涉及公有制的条件；另一方面，传统理理论对土地内涵中的土地土地内涵中的土地资本缺乏系本缺乏系统的理的理论划分，使得划分，使得在界定地价在界定地价时，经常被土地开常被土地开发成本、已附在土地上的基成本、已附在土地上的基础设施、构筑物以及地上附着物等复合体价施、构筑物以及地上附着物等复合体价值的取舍所困的取舍所困扰，以致，以致不能准确界定甚至混淆地价内涵。不能准确界定甚至混淆地价内涵。 对此，土地价此，土地价值二元二元论进行了很好的解行了很好的解释。 土地价土地价值二元二元论者者认为，经过人人类开开发的土地由土地物的土地由土地物质 和土地和土地资本两部分本两部分组成。土地构成的二元性决定了土地价成。土地构成的二元性决定了土地价值的的二元性。二元性。 土地物土地物质的价的价值特征大体表特征大体表现为： 土地物土地物质具有使用价具有使用价值，但不具有由，但不具有由劳动创造的价造的价值； 土地物土地物质的的经济收益地租、地价，是以收益地租、地价，是以劳动价价值为零的零的物品物品为基基础而索取而索取劳动价价值的的垄断收益，称之断收益，称之为“零基零基垄断收断收益益”； 上述上述垄断收益随土地物断收益随土地物质的供求状况而的供求状况而变动。 土地土地资本的价本的价值特征表述特征表述为： 土地土地资本以其中凝本以其中凝结的人的人类抽象抽象劳动作作为价价值实体，其体，其价价值量以凝量以凝结在其中的平均社会必要在其中的平均社会必要劳动量来量来计量；量； 其价其价值具有持具有持续性、性、积累性；累性； 其价其价值量不可能因不断量不可能因不断积累而有增无减；累而有增无减； 大型土地固定大型土地固定资产的效益具有的效益具有扩散性，因受其影响而具散性，因受其影响而具有不同有不同强度效益的各个地度效益的各个地块的土地价的土地价值也相也相应地有所不同，其地有所不同，其价价值的的总和即整个土地固定和即整个土地固定资产的价的价值； 大大型型土土地地附附着着物物的的效效益益，同同样具具有有扩散散性性，对土土地地价价值会会产生生或或正正或或负的的影影响响，但但土土地地附附着着物物的的劳动价价值并并不不扩散散到附近的土地上，成到附近的土地上，成为土地土地资产价价值的的组成部分。成部分。 (4) (4)土地价土地价值二元二元论 土地价土地价值二元，将新将土地价二元，将新将土地价值进行分解。土地的物行分解。土地的物质价价格并不是以格并不是以劳动价价值为基基础，这种价格是由种价格是由对土地所有土地所有权的的垄断所决定的真正地租的断所决定的真正地租的资本化，故可以分解本化，故可以分解为绝对地价和地价和级差差地价地价I 。就城市土地而言，。就城市土地而言，绝对地价可以界定地价可以界定为位置最差的土位置最差的土地所要求的最低限度的地租地所要求的最低限度的地租(绝对地租地租)的的资本化；本化；级差地价差地价I界界定定为位置位置较优的土地所要求的的土地所要求的较高的地租高的地租(级差地租差地租I)的的资本化。本化。影响影响级差地价差地价I主要是土地主要是土地经济区位的差区位的差别而形成的生而形成的生产价格之价格之间的差的差额。 土地土地资本价格是与土地物本价格是与土地物质相相结合的、合的、为社会所承社会所承认的的劳动价价值的的货币表表现，可以分解，可以分解为土地自身土地自身资本价格以及外部本价格以及外部辐射射资本价格两部分。土地自身本价格两部分。土地自身资本价格是由于本价格是由于对土地的直接土地的直接投投资形成，相当于形成，相当于级差地租差地租的一种形式。外部的一种形式。外部辐射土地射土地资本本价格是指大型基本建价格是指大型基本建设对土地的土地的辐射而形成的宗地射而形成的宗地资本价格的本价格的增减。增减。换一个角度看，可以将一个角度看，可以将这种种辐射作用看成由于射作用看成由于对土地的土地的间接投接投资形成的形成的级差地租差地租。 由以上分析可知，由以上分析可知，对土地的直接投土地的直接投资以及大型基本建以及大型基本建设对土地的土地的辐射形成了土地射形成了土地资本的价格。因此，从土地价本的价格。因此，从土地价值二元二元论可以得出，土地开可以得出，土地开发成本、土地上的基成本、土地上的基础设施施费用用应该包括在包括在地价中。地价中。 （5 5）城市地价地价体系）城市地价地价体系 城市地价可以从不同的角度划分城市地价可以从不同的角度划分为多种多种类型，并型，并组成地价成地价体系，按照体系，按照实际应用用对地价地价进行分行分类： 按土地使用按土地使用权交易管理交易管理层次划分次划分 按土地使用按土地使用权交易管理交易管理层次，地价划分次，地价划分为： 基准地价、基准地价、标定地价、出定地价、出让底价和交易地价。底价和交易地价。 基准地价是根据土地不同的使用基准地价是根据土地不同的使用类别、区位及基、区位及基础设施配施配套、土地开套、土地开发情况，分情况，分别评估估测算的各算的各类用地的平均价格。基用地的平均价格。基准地价是准地价是对土地交易市土地交易市场进行行调控，限制控，限制过低价格的交易，并低价格的交易，并为宗地地价宗地地价评估或房地估或房地产商投商投资进行可行性研究提供行可行性研究提供测算基算基础。 标定地价是以基准地价定地价是以基准地价为基基础，测算的具体宗地的价格。算的具体宗地的价格。 出出让底价是政府根据正常市底价是政府根据正常市场状况下地状况下地块应达到的地价水达到的地价水平而确定的某一地平而确定的某一地块出出让时的最低控制价格。的最低控制价格。 交易地价是土地使用交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，双方，按照一定的法律程序，在土地市在土地市场中中实际达成的成交价格。达成的成交价格。 按土地的出按土地的出让方式划分方式划分 出出让的土地使用的土地使用权是土地使用者向国家是土地使用者向国家购买的一种的一种财产权，土地使用者不土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立可以独立支配和支配和处置土地使用置土地使用权。按照土地出。按照土地出让方式的不同，可以分方式的不同，可以分为招招标价、拍价、拍卖价、价、协议价。价。 按土地的开按土地的开发程度划分程度划分 按土地的开按土地的开发程度，可以将地价划分程度，可以将地价划分为熟地价和毛地价熟地价和毛地价( (生地价生地价) )。 土地使用土地使用权出出让包括熟地出包括熟地出让和生地出和生地出让。熟地是指已。熟地是指已经完成了征完成了征地拆迁、七通一平等市政基地拆迁、七通一平等市政基础设施建施建设的地的地块。熟地出。熟地出让地价称熟地价。地价称熟地价。 生地是指未完成拆迁生地是指未完成拆迁补偿和七通一平的地和七通一平的地块，也称，也称为毛地。生地出毛地。生地出让地价称地价称为生地价或者毛地价。生地价或者毛地价。 地价由出地价由出让金、基金、基础设施配套建施配套建设费、土地开、土地开发及其他及其他费用构成。用构成。 出出让金金为土地所有者收益；毛地价由出土地所有者收益；毛地价由出让金、基金、基础设施配套建施配套建设费两部分构成；熟地价包括出两部分构成；熟地价包括出让金、基金、基础设施配套建施配套建设费、土地开、土地开发及其他及其他费用三部分构成。用三部分构成。 由土地价由土地价值二元二元论的分析可知，地价的分析可知，地价应该包括基包括基础设施配套建施配套建设费、土地的开土地的开发成本及其他成本及其他费用，因此，熟地价是完整包括用，因此，熟地价是完整包括这一内涵的地价。一内涵的地价。 按地价的按地价的计算方法划分算方法划分 按地价的按地价的计算方法，又可分算方法，又可分为楼面地价和地面地价。楼面地价和地面地价。 地面地价是地面地价是单位占地面位占地面积的价格，即以地价的价格，即以地价总额除以土地除以土地总面面积； 楼面地价是指楼面地价是指单位建筑面位建筑面积的土地价格，即以地价的土地价格，即以地价总额除除以以规划允划允许建造的建造的总建筑面建筑面积。 在地价在地价评估的估的实际工作中，楼面地价是衡量地价水平的主工作中，楼面地价是衡量地价水平的主要指要指标，与开，与开发成本和利成本和利润直接相关。投直接相关。投资者一般以楼面地价者一般以楼面地价来来计算投算投资效益，因效益，因为地面地价不能反映出土地成本的高低，地面地价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分只有把地价分摊到每平方米建筑面到每平方米建筑面积上去核算，才有可比性。上去核算，才有可比性。因此，后文在考察地价和房价关系因此，后文在考察地价和房价关系时，也用楼面地价，也用楼面地价进行分析。行分析。 (6)影响土地价格影响土地价格变动的因素的因素 影响土地价格影响土地价格变动的因素很多。从本的因素很多。从本质上上讲，凡是影响土，凡是影响土地的供地的供给与需求，或影响地租收益和土地与需求，或影响地租收益和土地还原利率的一切因素原利率的一切因素都是影响土地价格的因素。都是影响土地价格的因素。 影响地价的因素多而复影响地价的因素多而复杂，需要，需要进行行归纳、分、分类。鉴于于对影响地价因素的影响地价因素的认识角度不同，可角度不同，可拟有有许多不同的多不同的归纳、分、分类方法，如有的把影响因素方法，如有的把影响因素归纳为自然因素、社会自然因素、社会经济因素和因素和行政因素；也有的划分行政因素；也有的划分为总体影响因素和具体影响因素。体影响因素和具体影响因素。综合合各种理各种理论观点与分析点与分析结果，果，这里将影响地价的因素里将影响地价的因素归纳、划分、划分为一般因素、区域因素和个一般因素、区域因素和个别因素，其下又各分因素，其下又各分为诸多的分因多的分因素、子因素等素、子因素等(见图)。这些因素之些因素之间相互作用，而不是独立存相互作用，而不是独立存在的。在的。 在考在考虑某一因素某一因素对地价的影响地价的影响时，假，假设其他因素不其他因素不变(实际上是不可能的上是不可能的)，即使同一个因素，即使同一个因素对地价的影响也是多方面的，地价的影响也是多方面的，不可能是不可能是单一的，从一的，从这个角度看将使地价上升，但从另一角度个角度看将使地价上升，但从另一角度看看则可能使地价下跌。因此，一般因素、区域因素和个可能使地价下跌。因此，一般因素、区域因素和个别因素因素的的归类也不是也不是绝对的。的。4.2.1区位理区位理论的概念的概念 区位是指特定地区位是指特定地块所所处的空的空间位置及其相位置及其相邻地地块问的相互的相互关系。探关系。探讨人人类活活动空空间分布分布规律的学律的学说就是区位就是区位论。土地区。土地区位是土地利用的主要决定因素。正确位是土地利用的主要决定因素。正确认识和掌握土地利用与土和掌握土地利用与土地区位的关系地区位的关系对于挖掘土地潜能，提高土地的利用效益起着非于挖掘土地潜能，提高土地的利用效益起着非常重要的作用。常重要的作用。4.2.2区位理区位理论的的发展展4.24.2区位理区位理论