主讲：黄安心广州市广播电视大学管理学部中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理实务物业管理实务 第四章 前期物业管理服务中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业本章讲授前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托前期物业管理与前期介入竣工验收与接管接收交楼的程序与管理综合验收前期物业管理的职责中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业学习目的与要求1了解建筑物前期物业管理工作的重要性、阶段性的特殊性建设单位的职责受聘物业管理企业的职责2掌握前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托3重点掌握重点掌握前期物业管理的概念及其界定中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理的含义 物业管理条例第二十四条： 前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理的含义理解时段确定时段确定业主委员会与物业管理企业签订的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前物业服务合同生效前一般始于收楼前一般始于收楼前3-6个月不等个月不等权责关系权责关系费用问题费用问题业主、开发建设单位和业主、开发建设单位和物业管理企业复杂的责权关系物业管理企业复杂的责权关系交付使用前为建设单位交付使用前为建设单位交付使用后为业主及其使用人交付使用后为业主及其使用人中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理的内容 前期物业管理的工作是最复杂、难度最大而又最全面的管理工作，可归纳为八个方面中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理的内容 续建立管理机构设计管理模式，草拟管理制度招聘人才，培训上岗深入工程建设现场，熟悉物业的概况参与物业的竣工验收工作，为接管验收做准备重点开展物业的接管验收工作-筹办交楼前期管理的一个关键工序逐步展开日常的管理工作成立业主委员会中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理的委托委托的含义委托的含义委托代理理论委托代理理论前期物业管理的委托前期物业管理的委托前期物业管理委托的几个基本问题前期物业管理委托的几个基本问题中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业委托(Principal)的含义 首先是一个法律用语，是指当事人一方（委托人）托付他方以委托人的名义进行法律上的行为 又是一个经济学上的名词。是指委托方通过一定的交易方式由被委托人去完成某一目标的行为中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业委托(Principal)的含义续委托存在三个基本问题委托存在三个基本问题交易必须有费用交易必须有费用必须由一定的契约来予必须由一定的契约来予以约束委托双方的行为以约束委托双方的行为以追求共同利益以追求共同利益最大化为目标最大化为目标中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业委托代理(Agent)理论 运用委托代理理论分析我国现阶段物业管理市场的发展及其存在问题是有其特别重要的意义 在物业管理前期阶段，绝大多数的开发建设单位选择自建的物业公司管理其开发的物业，实质是一个降低交易成本的市场化取向中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理的委托 前期物业管理的委托是指物业开发建设单位为追求利益的最大化，选择委托代理人，并与其签定前期物业管理合同的行为既是一种法律行为也是一种经济行为中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理的委托关系物业管理市场物业管理市场委托者委托者需求者需求者代理者代理者供给者供给者契约形式契约形式业主或业主或早期的开发建设单位早期的开发建设单位物业管理企业物业管理企业物业管理服务合同或物业管理服务合同或前期物业管理服务协议前期物业管理服务协议中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理的委托代理是对投资商、发展商、承建商、代理商、和物业管理企业是一个有机资源整合大多数房地产项目在开发早期就已有前期物业管理的合作协议中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理委托方式 委托方式委托方式顾问管理顾问管理合作管理合作管理全权委托管理全权委托管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 前期物业管理的委托的几个基本问题:委托人选择代理人的取向在委托活动中信息的作用前期物业管理委托的法律形式前期物业管理的委托的几个基本问题中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理与物业管理的前期介入前期物业管理与物业管理的前期介入：概念概念作用作用方式及工作方式及工作注意事项注意事项中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期介入的概念 指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期介入的作用积极作用 ：完善物业的使用功能改进物业的具体设计能更好地监理施工质量为竣工验收和接管验收打基础便于日后对物业的管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期介入的方式及主要工作前期介入三种情况早期介入早期介入积极参与物业的规划设计积极参与物业的规划设计晚期介入晚期介入中期介入中期介入开始前期管理开始前期管理严格监理施工的每一环节严格监理施工的每一环节中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业注意事项前期介入的咨询服务对象，主要是开发建设单位，其费用应由开发建设单位承担物业管理企业早期介入一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据开发建设单位的需要确定中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期介入与前期管理的时间划分项目前期项目前期与建设单位签与建设单位签订管理合同始订管理合同始（收楼前（收楼前3-6个月）个月）与业委会签订与业委会签订第一份合同第一份合同前期前期介入介入前期前期管理管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期介入与前期管理的主要区别 前期介入与前期管理的主要区别在于：是否已经确立了物业管理的委是否已经确立了物业管理的委托合同关系托合同关系两点标志：是否拥有对于物业的经营管理权是否承担相应的民事责任中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业竣工验收与接管验收中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业竣工验收 竣工是指该物业的工程项目经过建筑安装施工以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业竣工验收及其种类 工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理交付手续。建筑商把物业交给开发建设单位，这一交接过程称之为竣工验收中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业竣工验收及其种类续 验收验收在建工程验收在建工程验收全部工程验收竣工全部工程验收竣工隐蔽工程验收隐蔽工程验收单项工程验收单项工程验收分期验收分期验收中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业竣工验收依据：经过审批的项目建议书 年度开工计划施工图纸和设计说明文件施工过程中的设计变更文件现行法律、法规、施工技术规程施工验收规范质量检验评定标准以及合同中有关竣工验收的条款竣工验收的依据、标准及主要工作中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业竣工验收的法规依据 所有房地产开发项目，都要按照1990年9月11日国家建设部颁发的建设项目（工程）竣工验收办法进行竣工验收；城镇住宅小区竣工综合验收，应依据1993年12月1日国家建设部颁发的城市住宅小区竣工综合验收管理办法中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业竣工验收标准：工程项目按照工程合同规定和设计，图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮、采暖通风设备运转正常设备调试、试运转达到设计要求建筑物周围2米以内的场地清理完毕技术档案资料齐全竣工验收的标准中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业做好以下竣工验收工作：建筑商准备和提交竣工资料开发建设单位收到竣工资料后，逐项检查和鉴定进行设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车办理工程交接手续竣工验收的主要工作中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建筑商应准备和提交的竣工资料包括：竣工工程项目一览表、图纸施工记录竣工图隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录单；材料、半成品的试验和检测记录永久性的水准点坐标记录建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量保证；土建施工的试验记录竣工验收的主要工作续一中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业土建施工记录设备安装施工和检验记录建筑商和设计单位提供的建筑物使用注意事项该工程的有关技术决定工程结算资料、文件和签证等竣工验收的主要工作续二中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业的接管验收定义：是开发建设单位对已竣工验收合格的建筑工程，向接管的物业管理企业进行全面移交的过程。地位：是指物业管理公司接交开发建设单位或业主委托管理的新建成或原有物业时、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验这是物业历经的第二次验收过程中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业接管验收与竣工验收的区别接管验收与竣工验收的区别验收的目的不同验收的目的不同验收条件不同验收条件不同交接对象不同交接对象不同中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业接管验收的内容物业物业接管验接管验收资料收资料接管验接管验收内容收内容中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业接管验收资料：产权资料技术资料设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料物业管理所必需的其他资料接管验收资料中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业交楼的程序与管理交楼的程序与管理交楼与收楼交楼与收楼交楼工作的策划交楼工作的策划交楼应注意的问题交楼应注意的问题中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业交楼与收楼 交楼：交楼：指物业建成并通过综合验收合格后，建设单位根据预售的合同要求，按时按质将物业交付给业主，实现房屋物业买卖过程的物与权属的移交过程 收楼：收楼： 业主接收新房屋 两者的实质：两者的实质：业主对物业的接管验收是物业被第三次验收中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业竣工验收、接管验收、收楼比较比较内容竣工验收接管验收交 楼时间物业建设完好竣工验收合格接管验收完毕交界对象承建单位与建设单位建设单位与物业公司物业公司与业主重点满足设计要求满足安全、使用功能的要求 满足具体使用要求依据建设项目（工程竣工验收办法 房屋接管验收标准 售楼或预售合同中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业交楼工作的策划交楼工作的策划文件的准备文件的准备交楼的组织准备交楼的组织准备形象的设计、环境的营造形象的设计、环境的营造中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业交楼应注意的问题：交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确保业主应得的权益交楼时管理人员应站在业主的立场上，问答和解决房屋质量问题交楼应注意的问题中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业综合验收指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织进行的物业建设质量认证的工作 综合验收工作实质是物业建设质量合格的认证过程定义性质中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理的职责前期物业管理的职责开发建设单位的工作职责开发建设单位的工作职责受聘物业管理企业的职责受聘物业管理企业的职责中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标选聘物业管理企业，签订书面的物业管理合同要充分配合物业管理企业开展前期管理工作的，提供符合要求的管理办公的场所提供机会，让物业管理企业参加相关设备设施的安装与调试，使物业管理企业尽快熟悉物业的具体情况开发建设单位的工作职责中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业参加竣工验收的全过程，确保竣工验收合格后，才向物业管理企业移交根据物业管理条例第二十九条，要向物业管理企业移交相关的资料依据签定的前期管理合同，向物业管理企业交纳前期物业管理费用要按国家规定的保修期限和范围，承揽物业的保修责任开发建设单位的工作职责续中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理企业应当按照国家的规定，承揽相应的物业管理业务根据与建设单位签定的物业管理合同，提供相应的管理服务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各个项目进行仔细的进行接管验收根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和员工守则并书面告知乙方受聘物业管理的职责中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业建立健全本物业的物业管理档案资料制止违反本物业的物业管理制度和物业使用守则的行为物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方依据本协议向乙方收取物业管理费用受聘物业管理的职责续一中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业不得占用本物业的共同部位、共用设施设备或改变其使用功能向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务在前期物业管理合同终止时，办理本物业的物业管理移交手续，须经业主委员会确认，必须移交所有的管理资料受聘物业管理的职责续二中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业前期物业管理的含义物业管理条例对前期物业管理的有关含义对前期物业管理的理解前期物业管理的内容前期物业管理的委托委托的含义委托代理理论前期物业管理的委托前期物业管理的委托的几个基本问题前期物业管理与物业管理的前期介人前期介入的概念前期介入的作用前期介入的方式及工作应注意的事项竣工验收与接管验收竣工验收物业接管验收本章要点中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业交搂的程序与管理交搂与收搂交楼工作的策划交楼应注意的问题综合验收综合验收的定义综合验收的性质住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求申请住宅小区竣工综合验收，应当提交下列文件住宅小区竣工综合验收程序前期物业管理的职责开发建设单位的工作职责受聘物业管理企业的职责本章要点中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业第4章完了！中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业