豪宅投资攻略豪宅投资攻略优美景色优美景色声望声望增值的潜力增值的潜力便利便利唐纳川普唐纳川普世界地产巨头世界地产巨头在房产中寻找四件事在房产中寻找四件事1、税收：契税、营业税、个税、税收：契税、营业税、个税、物业税？物业税？2、面积：、面积：1443、单位层高、单位层高3m4、价格、价格5、容积率、容积率1.0根据不同城市的特点有所差别区分普通住宅和豪宅区分普通住宅和豪宅买豪宅并不仅仅是买一套房子，而是买豪宅并不仅仅是买一套房子，而是对一种生活方式、生活模式的选择对一种生活方式、生活模式的选择豪宅的价格豪宅的价格要知道！要知道！2004年深圳年深圳500万套价的楼盘万套价的楼盘不过才有不过才有4个。个。5年过后，年过后，500万已经万已经买不到别墅，连高层豪宅买不到别墅，连高层豪宅都买不到了！都买不到了！上海媒体大肆报道：单价上海媒体大肆报道：单价10万以上万以上/平的楼盘飙升至平的楼盘飙升至13个。个。区域区域楼盘名称楼盘名称户型户型面积面积租金租金（元元/月月）上海上海汤臣一品汤臣一品4室室3厅厅5卫卫597平米平米20万万上海上海财富海景财富海景花园花园5/39层三室层三室两厅两厅337平米平米52000深圳深圳中信红树湾中信红树湾3/6层五室两厅层五室两厅376平米平米48000深圳深圳水榭花都三水榭花都三期期205平米，平米，27/28层层205平米平米26000广州广州汇景新城棕汇景新城棕榈园榈园18/26层五室两层五室两厅厅245平米平米25000广州广州星汇云锦星汇云锦24/42层，三室层，三室一厅一厅240平米平米26000豪宅的租金豪宅的租金好处对比好处对比豪宅豪宅 别墅别墅 酒店公寓酒店公寓公寓公寓 写字楼写字楼1.杠杆杠杆70% 60%50%80%60%2.现金流现金流（租抵按揭）中中低低高高高高高高3.增值增值高高高高高高低低中中4.加贷额加贷额高高高高中中低低中中5.信用额提升信用额提升高高高高中中低低中中6.透支额透支额（无抵押）中中中中高高低低高高7.融资融券融资融券中中中中中中低低高高8.增加信用评分增加信用评分高高高高中中低低中中9.套现率套现率中中低低高高高高中中蒙代尔集团蒙代尔集团(TheMundellGroup)的数据显示，的数据显示，2009年中年中国富裕家庭的数量国富裕家庭的数量(净资产超过净资产超过100万美元万美元)已经达到已经达到200万户，万户，中国的千万富翁超过中国的千万富翁超过100万人，万人，而亿万富豪超过而亿万富豪超过5万人。万人。房产市场占比普通住宅公寓豪宅别墅50%30%15%5%区别于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此，价格成为能否拥有豪宅所必须要逾越的门槛！想买豪宅的请举手；那如何选呢？1.1.位置位置首要条件首要条件地点的不可取代性和稀缺性地点的不可取代性和稀缺性是豪宅必备要素是豪宅必备要素：海边、江边、湖边、山边、市中心；海边、江边、湖边、山边、市中心；一、不能复制一、不能复制的稀缺性资源，的稀缺性资源，如市中心的海如市中心的海景资源、江景景资源、江景或山景资源或山景资源有两种情况有两种情况: :二、在目前市区住宅二、在目前市区住宅用地越来越少的情况用地越来越少的情况下，下，那种虽处于市中那种虽处于市中心但又自成天地的区心但又自成天地的区域。例域。例如市中心大型如市中心大型豪宅豪宅社区。社区。出则繁华，入则宁静出则繁华，入则宁静第一太平戴维斯、第一太平戴维斯、高力、仕邦、戴德高力、仕邦、戴德梁行、启德、万科、梁行、启德、万科、莱福士莱福士2.2.物业管理物业管理高力、仕邦、戴德梁行、第一太平戴维斯、启德、万科、来福士。如果没有好的物业管理，再优质的产品，高端如果没有好的物业管理，再优质的产品，高端的设计理念，核心的地段，都不能使楼盘成为的设计理念，核心的地段，都不能使楼盘成为豪宅。豪宅。国际一线、贴心严密的王牌物业管理国际一线、贴心严密的王牌物业管理让居住者感到尊贵，是真豪宅的又让居住者感到尊贵，是真豪宅的又一特征。这种尊贵并不简单来自外一特征。这种尊贵并不简单来自外界认可，物业服务的高端化、专属界认可，物业服务的高端化、专属性也非常重要。与普通住宅相比，性也非常重要。与普通住宅相比，豪宅物业服务内容更丰富，豪宅物业服务内容更丰富，个性化个性化服务服务内容、定制式服务内容无一不内容、定制式服务内容无一不全。全。3.开发商开发商的品牌很重要。开发豪宅的地方，基本都是开发商选定的。（1）明星、实力开发商）明星、实力开发商（2）上市公司）上市公司（3）开发经验优良记录）开发经验优良记录10年以上。年以上。与生俱来的豪宅基因与生俱来的豪宅基因找到国际级物业租凭公司找到国际级物业租凭公司高级白领，世界高级白领，世界500500强的高级主管强的高级主管跨国公司驻华高管跨国公司驻华高管驻华领事驻华领事4.住（租）户品质 你可以在拥有一套居住舒适豪宅的同时，也你可以在拥有一套居住舒适豪宅的同时，也享有进入上流社交圈层的资格。所以，豪宅享有进入上流社交圈层的资格。所以，豪宅之所以称之为豪宅，并不是因为其建筑而是之所以称之为豪宅，并不是因为其建筑而是因为其居者。因为其居者。 当一个豪宅物业成为众多高端居住当一个豪宅物业成为众多高端居住者渴望入住的对象。这个豪宅物业者渴望入住的对象。这个豪宅物业就已成为一种身份象征。其在高端就已成为一种身份象征。其在高端物业市场上的供需状态，也会推动物业市场上的供需状态，也会推动其价值快速上升其价值快速上升p不断咨询银行的评估价5.长期稳定增值豪宅的投资是一个长线投资，短时间内升值的空间豪宅的投资是一个长线投资，短时间内升值的空间并不是很大，需要经过几年或更长的时间，才能够并不是很大，需要经过几年或更长的时间，才能够获得可观的收益获得可观的收益。6、买期房不买现房、买期房不买现房以房产证为区分重点，期房未出证，次新房指刚出以房产证为区分重点，期房未出证，次新房指刚出房产证，现房以投资价值的角度指交楼出证房产证，现房以投资价值的角度指交楼出证5年内的年内的物业。物业。7、首付低、首付低30%以下以下8 8、买大不买小、买大不买小200以上以上9 9、买豪装不买毛坯、买豪装不买毛坯统一的定位及品质保证，统一的定位及品质保证，融资更高融资更高1010、城市综合体、城市综合体有学校、超市、商场、有学校、超市、商场、地铁，地铁，CBD还有歌剧还有歌剧院、科技馆、博物馆、院、科技馆、博物馆、滨海长廊、体育滨海长廊、体育“如果一个所谓的豪宅物业周边如果一个所谓的豪宅物业周边都是很差的房子，还会被认为都是很差的房子，还会被认为是豪宅吗？是豪宅吗？”投资豪宅10个标准1 1、位、位 置置2 2、物业管理、物业管理3 3、开发实力、开发实力4 4、住户品质、住户品质5 5、长期稳定增值、长期稳定增值6 6、买期房不买现房、买期房不买现房7 7、首付低、首付低 8 8、买大不买小、买大不买小9 9、买豪装不买毛坯、买豪装不买毛坯1010、买城市综合体中的豪宅、买城市综合体中的豪宅1、位置、位置、位置位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、实力开发商明星、实力开发商3、商业租、商业租(住住)户品质户品质4、物业管理好、物业管理好5、首期越少越好、期限越长越好首期越少越好、期限越长越好投资房地产的十大标准6、买新房不买旧房买新房不买旧房7、套现率快套现率快8、投资就近原则投资就近原则9、出租率高、出租率高10、物业长期增值物业长期增值投资房地产的十大顺序投资房地产的十大顺序1、商、商铺铺2、小型公寓、小型公寓3、豪、豪宅宅4、普通住房、普通住房5、写字楼、写字楼6、别、别墅墅7、工、工厂（规范）厂（规范）8、土、土地地9、渡假村、渡假村10、旅游胜地、旅游胜地1 3 41 7 94 2 101 5 41 3 4 2 3 4别别墅墅国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。 别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。带室内车库。目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。空中别墅。别墅类型别墅类型独栋别墅独栋别墅【定义定义】独栋别墅即独门独院，上有独立空间，独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，表现为下有私家花园领地，表现为上下左右前后都属于上下左右前后都属于独立空间独立空间，一般房屋周围都有绿地、院落。这一，一般房屋周围都有绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。终极形式。【特征特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。端品质。别墅类型别墅类型双拼别墅双拼别墅【定义定义】双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的合体中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的合体单栋别墅。单栋别墅。【特征特征】：1、拥有了宽阔的室外空间。、拥有了宽阔的室外空间。2、基本、基本是三面采光，外侧的居室通常会有是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采两个以上的采光面光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。的是采光和观景。别墅类型别墅类型联排别墅联排别墅【定义定义】是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户一般是每户250平方米左右。平方米左右。【特征特征】1、比较注重项目选址，交通比较方便。、比较注重项目选址，交通比较方便。2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。造。3、户型设计丰富而前卫，有特色。、户型设计丰富而前卫，有特色。别墅类型别墅类型叠拼别墅叠拼别墅【定义定义】由多层的复式住宅上下叠加由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。了联排别墅窄进深的缺点。【特征特征】：1.购买人群是社会上的中购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。产阶级，而非真正意义上的富人。2.定位也多是第一居所。定位也多是第一居所。3.叠拼户型比叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。别墅类型别墅类型空中别墅空中别墅【定义定义】原指位于城市中心地带，高层顶端的豪原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。以住宅。以“第一居所第一居所”和和“稀缺性的城市黄金地稀缺性的城市黄金地段段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。寓顶层，在别墅区中还比较少。【特征特征】：1.空中别墅的建筑形式弥补了高层建空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强大的市场竞争力。览都市风景的感觉，显示了强大的市场竞争力。2.挑高层高：空中别墅的标准是挑高层高：空中别墅的标准是3米多，比普通房米多，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。别墅的十大标准北京：东方普罗旺斯北京：东方普罗旺斯投资别墅的投资别墅的十大标准十大标准1、位、位置置2、规、规模模3、明星开发商、明星开发商4、物业管理、物业管理5、住户品质、住户品质6、纯别墅、纯别墅7、交、交通通8、容积率容积率9、买新不买旧、买新不买旧10、银行评估高、银行评估高1.位置位位置置：开车在城中心1小时内，1520分钟以外。即离离尘尘不不离城离城。海边、江边、湖边、河边、山边、水库边、公园边海边、江边、湖边、河边、山边、水库边、公园边（高尔夫边）、人造湖、果园、小溪（高尔夫边）、人造湖、果园、小溪注意：注意：不要陵园墓地边不要陵园墓地边顺序顺序2.规模 500套以上的别墅群。少于套以上的别墅群。少于500套的，无交易量，流通量，套的，无交易量，流通量，有价无市。有价无市。注意：不要少于注意：不要少于300套套3.明星开发商发展商的品牌很重要。会吸引品质住户，与生俱来的基因（1）明星、实力开发商）明星、实力开发商（2）上市公司）上市公司（3）开发经验优良记录）开发经验优良记录10年以上。年以上。（万万科科、中中海海、华华润润、九九龙龙仓仓、新新世世界界、雅雅居居乐乐、合合生生、绿城、佳里、碧桂园、奥园、合记）绿城、佳里、碧桂园、奥园、合记）注意：要买不能改变外形的，要有围墙注意：要买不能改变外形的，要有围墙4.国际级物业管理物业管理高力、仕邦、戴德梁行、第一太平戴维斯、高力、仕邦、戴德梁行、第一太平戴维斯、启德、万科、来福士启德、万科、来福士专业的酒店管家、私人贴身管家、物业公共管家、私人助理等5.住户品质影视明星，名人，影视明星，名人，IT、金融、上、金融、上市公司的高管，爆发户，市公司的高管，爆发户，CEO，领事领事。6.纯别墅别墅里的豪宅和公寓，对豪宅和公别墅里的豪宅和公寓，对豪宅和公寓是加分的，对别墅是减分的。寓是加分的，对别墅是减分的。注意：不要高层和别墅混杂7.交 通地铁，高铁或高速可到，但不要在旁边。室内车位。距距注意：会所注意：会所1015分钟路程，中心分钟路程，中心入口不超过入口不超过5分钟分钟8. 容积率别墅价格：如果是别墅价格：如果是4面都独立的面都独立的比比2面独立的多面独立的多3倍甚至倍甚至4倍价倍价格，三面独立的是两面独立的格，三面独立的是两面独立的1倍。因为稀缺性，因为土地占倍。因为稀缺性，因为土地占用面积比较大。用面积比较大。注意：不超过注意：不超过2层，除非有电梯层，除非有电梯9.买新不买旧买新不买旧最好是买图纸，自己规划，不要买装修，不要买尾期（尾盘）注意：不要超过注意：不要超过5年（入住算起）年（入住算起）10.银行评估银行评估要高于购买价格；整个区域是别墅群别墅与股指正相关。净资产超过1亿可买别墅，别墅很欺负人；越有钱的人购买的越贵的别墅长得越高。买点+10个顺序+标准5倍从明天起，从明天起，做做一个幸福的人一个幸福的人喂马，喂马，劈柴，劈柴，周游世界周游世界从明天起，从明天起，关关心粮食和蔬菜心粮食和蔬菜我有一所房子，我有一所房子，面朝大海，面朝大海，春春暖花开暖花开谢谢！