无锡江阴市毗陵路地块开发可无锡江阴市毗陵路地块开发可行性分析行性分析零、宏观市场背景零、宏观市场背景p北上广商品住宅成交逐渐回升，成交量高于同比；p成交需求平均面积在110-120之间，以改善性刚需为主11Q111Q211Q311Q412Q112Q212Q312Q40500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,000上海北京广州北上广北上广20112011年底至今商品住宅成交数据年底至今商品住宅成交数据11Q111Q211Q311Q412Q1 12Q2 12Q3 12Q4100105110115120125130135上海北京广州北上广北上广20112011年底至今商品住宅成交单套平均面积年底至今商品住宅成交单套平均面积1.1.一线城市房产成交特征一线城市房产成交特征p“十八大”之后，中央对房产调控力度暂缓；p开发企业逐渐从寒冬中调整过来；p房地产业仍旧是国民经济支柱产业；p压抑的房产需求急需释放。零、宏观市场背景零、宏观市场背景2.2.市场背景市场背景200820092010201120122013房地产市场在2013年将会小幅上涨零、宏观市场背景零、宏观市场背景2.2.市场背景市场背景p“十八大”之后，新型城镇化的思路得到巩固新型城镇化新型城镇化农村人口向城镇转移；城市基建设施和住房问题亟待解决；二、三线城市地价相对低廉，政策宽松；房地产企业向二、房地产企业向二、三线城市布局突围三线城市布局突围总总 纲纲一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析二、江阴市城南区域环境分析二、江阴市城南区域环境分析三、产品发展研究三、产品发展研究四、经济测算四、经济测算1.1.城市背景分析城市背景分析2.2.城市经济分析城市经济分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析报告框架报告框架一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析1.1.城市背景分析城市背景分析竞争力竞争力可持续可持续发展发展居民收居民收入入居民满居民满意度意度区域影区域影响力响力教育教育 治安治安 环境环境贫困与失贫困与失业指数业指数居民福居民福利利其他其他总分总分100%15%15%15%10%5%8%5%7%12%8%太仓市19.61091091091091010江阴市29.561091091010981010昆山市39.541010109910109810常熟市119.2791081010999109溧阳市796.42767755966620122012年前连续年前连续9 9年位居全国百强县之首年位居全国百强县之首上市公司数量上市公司数量太仓市太仓市3江阴市江阴市30昆山市昆山市4常熟市常熟市9溧阳市溧阳市0p江阴市在全国有着非常强的城市影响力，以及城江阴市在全国有着非常强的城市影响力，以及城市发展动力市发展动力一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析1.1.城市背景分析城市背景分析p江阴市是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运江阴市是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运及换装的重要中枢型港口城市；及换装的重要中枢型港口城市；35km35km长江深水长江深水“黄金水道黄金水道”p全国第全国第5 5个亿吨级内河港口；个亿吨级内河港口；p江阴大部分上市公司均属于港口江阴大部分上市公司均属于港口依赖性行业；依赖性行业；江阴为长江下游核心港口城市，地理区位优势明显江阴为长江下游核心港口城市，地理区位优势明显一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析1.1.城市背景分析城市背景分析江阴仍以第二产业为经济支柱，百强企业占产值江阴仍以第二产业为经济支柱，百强企业占产值60%60%以上，社以上，社会经济组织形式以企业为主会经济组织形式以企业为主200720082009201020110%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1.511.411.891.811.862.9962.0960.0259.195835.536.538.093940.2第三产业第二产业第一产业一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析1.1.城市背景分析城市背景分析人民路步行街人民路步行街沃尔玛沃尔玛乐天玛特乐天玛特大润发大润发麦德龙麦德龙家乐福家乐福大润发大润发万达广场万达广场江阴城市商业分布呈现江阴城市商业分布呈现“多中心单核式多中心单核式”布局，除步行街以布局，除步行街以外，商业核心基本都是国际品牌购物中心，千篇一律外，商业核心基本都是国际品牌购物中心，千篇一律一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析2.2.城市经济分析城市经济分析200720082009201020110.0500.01,000.01,500.02,000.02,500.00.05.010.015.020.025.0GDP亿元人均GDP万元GDP人口排名昆山市2,530.0 72.4 1江阴市2,320.0 120.9 2常熟市1,720.0 106.0 3太仓市867.5 47.0 4溧阳市503.8 78.7 5在长江下游重要在长江下游重要5 5县中，江阴人口众多，消费潜力大县中，江阴人口众多，消费潜力大在在5 5县中，江阴人均县中，江阴人均GDPGDP第二，仅次于外来人口居多的昆山市，而人口总数却位居第一，江阴消费潜力巨大。第二，仅次于外来人口居多的昆山市，而人口总数却位居第一，江阴消费潜力巨大。一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析2.2.城市经济分析城市经济分析江阴人口年龄构成年龄段人口人比例上升比例0-1417397810.91%-7.59%15-64127248879.79%6.29%651483639.30%1.30%江阴市人口结构已经步入老龄化社会阶段，老年人消费需求会极江阴市人口结构已经步入老龄化社会阶段，老年人消费需求会极速增加速增加人口年龄结构类型划分人口类型65岁及以上人口比例年轻型7%11%80%9%0-1415-6465一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析2.2.城市经济分析城市经济分析城南城南乡村乡村乡村乡村城城镇镇化化城北城北企企业业办办公公外地外地临港临港新城新城产产业业人人口口旧城区旧城区住住房房改改善善江阴市人口迁移方向，城南为未来重要人口迁居区江阴市人口迁移方向，城南为未来重要人口迁居区大学高中初中小学05000100001500020000250003000035000400004500050000273912786396813373187871627043644244532000201020072008200920102011119.0119.2119.4119.6119.8120.0120.2120.4120.6120.8121.0119.8120.0120.4120.7120.9户籍人口万人一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析2.2.城市经济分析城市经济分析江阴每江阴每1010万人口中各学历层次人群数量万人口中各学历层次人群数量江阴市人口总量增长缓慢，但人口素质和层次有明显提高江阴市人口总量增长缓慢，但人口素质和层次有明显提高一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析2.2.城市经济分析城市经济分析2007200820092010201105000100001500020000250003000035000400002101324214271193018434888城镇居民人均可支配收入元200720082009201020110.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0450.0500.0236.2293.3348.1381.4447.9社会消费品零售总额亿元江阴城镇人口实际消费支出能力较大，且增长较快江阴城镇人口实际消费支出能力较大，且增长较快恩格尔系数恩格尔系数59贫穷贫穷50-59温饱温饱40-50小康小康30-40富裕富裕30最富裕最富裕江阴居民生活水平已经步入富裕阶段，居民消费品向中高端方向发展江阴居民生活水平已经步入富裕阶段，居民消费品向中高端方向发展一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析2.2.城市经济分析城市经济分析批发零售亿元住宿餐饮亿元其他2011419.328.52010357.8223.562009302.3837.997.752008254.0332.576.742007207.1126.142.93江阴居民消费主要集中在批发零售，金银珠宝和通讯器材类消费江阴居民消费主要集中在批发零售，金银珠宝和通讯器材类消费增长加快增长加快零售营业额增速比较金银珠宝39.50%通讯器材37.90%体育娱乐用品28.50%石油及制品27.40%汽车类21.30%一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析GDPGDP增幅增幅8% 12%房地产发房地产发展周期展周期萎缩停滞稳定发展高速发展人均人均GDPGDP0800$8004000$40008000$800020000$23000$房地产发房地产发展速度展速度启动期高速发展期平稳发展期减缓发展期城市化率城市化率90%62%城市化速城市化速度度初步城市化低速发展期高速发展期稳定发展期江阴城市化速度落后于城市经济发展水平，房地产业发展尚有很江阴城市化速度落后于城市经济发展水平，房地产业发展尚有很大空间大空间江阴城市化进度规划200651.8%201058.2%202069.0%江阴江阴市市一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析临港新城板块：临港新城板块：均价：酒店式公寓、写字楼均价：酒店式公寓、写字楼8000-95008000-9500元元/ /多层多层9000-110009000-11000元元/ /公寓公寓7000-80007000-8000元元/ /商业商业9000-100009000-10000元元/ /城西板块：主要核心为万达广场城西板块：主要核心为万达广场均价：酒店式公寓、写字楼均价：酒店式公寓、写字楼7000-95007000-9500元元/ /公寓公寓7000-90007000-9000元元/ /商业商业15000-5000015000-50000元元/ /城北板块：城北板块：均价：写字楼均价：写字楼11000-1200011000-12000元元/ /公寓公寓11000-1300011000-13000元元/ /商业商业25000-3500025000-35000元元/ /城东板块：城东板块：均价：公寓均价：公寓6500-70006500-7000元元/ /商业商业9000-150009000-15000元元/ /城南板块：城南板块：均价：别墅均价：别墅15000-2200015000-22000元元/ /公寓公寓9000-110009000-11000元元/ /商业商业20000-3000020000-30000元元/ /城中板块：城中板块：均价：写字楼均价：写字楼11000-18000011000-180000元元/ /本案万达广场家乐福、麦德龙大润发沃尔玛汽车总站一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析案名案名体量体量 万万 容积率容积率业态业态面积面积 主力面积主力面积 价格价格 元元/ / 套数套数长江国际长江国际381.6高层70-2107000-80001812小高层70-25010000-12000257洋房80-16012000-14000328别墅220-35017500-1900046商铺310-33018000-186008长晟豪生环球公寓长晟豪生环球公寓7.94.3酒店式公寓60-1209800-14000394江阴万达广场江阴万达广场553.5高层90-17090-1707800-88001070酒店式公寓38-6438-647000-85001360商铺77-10716000-50000466写字楼56-66-374摩尔服务公寓摩尔服务公寓3.11.8高层52-1087600-8500222商铺45-29220000-2500066江阴酒店式公寓主要集中在江阴酒店式公寓主要集中在城西城西，城西也为高层公寓集中供应区，城西也为高层公寓集中供应区一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析案名案名体量体量 万万 容积率容积率业态业态面积面积 价格价格 元元/ / 套数套数中央金座中央金座1.182.8写字楼180-60016000-1700036凯悦国际金融中心凯悦国际金融中心4.12.8写字楼100-26017500-18000229城中城中目前在售两座写字楼，定位中端目前在售两座写字楼，定位中端案名案名体量体量 万万 容积率容积率业态业态面积面积 价格价格 元元/ / 套数套数御香山御香山8.628.623 3高层高层160-270160-2708500-125008500-12500155155写字楼写字楼55-10055-10010000-1400010000-140007878商铺商铺20-8020-8033000-3500033000-350004040嘉年华城市广场嘉年华城市广场13.513.52.62.6写字楼写字楼40-33040-3301000010000400400商铺商铺20-80020-8002060020600253253一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析城北城北定位城市客厅，高端商业、办公、商务住宅集中区定位城市客厅，高端商业、办公、商务住宅集中区案名案名体量体量 万万 容积率容积率业态业态面积面积 价格价格 元元/ / 套数套数蟠龙湾蟠龙湾28.671.5别墅270-41011800-1580074洋房220-3008000-900012高层80-2105900-6400130酒店式公寓80-1007500-8500110商铺144-21611000-15000106上海花园洋房上海花园洋房7.280.5别墅250-60016000-35000217玫瑰庄园玫瑰庄园13.11别墅470-洋房300-酒店式公寓77-1269500-980036商铺102-137622000-250003一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析城东城东为别墅集中区，别墅均价在为别墅集中区，别墅均价在1500015000元元/ /以上以上一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析城南城南占据车站、家乐福、麦德龙三大城市核心，房地产开发势占据车站、家乐福、麦德龙三大城市核心，房地产开发势头最旺头最旺案名案名体量体量 万万 容积率容积率业态业态面积面积 价格价格 元元/ / 套数套数总部壹号总部壹号4.85.49酒店式公寓60-1208000-9500120写字楼50-4208000-9000461翰庭翰庭12.642高层90-2108400-9600408小高层90-1307800-880049商铺2阳光假日花园阳光假日花园461.4-1.6高层60-1808800-96001359别墅280-54015000-2200076商铺40-30019000-2100042鹦鹉之城鹦鹉之城61.5商铺15-46011000-47000244写字楼60-2459500-11000224朝宗原筑朝宗原筑14.31.6高层140-28011500-14000438别墅-52商铺260-290-12梅园梅园5.82高层120-1507800-9300342小高层140-1808500-990026商铺137-21320000-2500018一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析江阴分区江阴分区功能定位功能定位主要业态主要业态城中板块城中板块旧城区旧住宅、商业街城北板块城北板块商务办公写字楼、集中商业中心临港板块临港板块产业新区普通住宅、商业住宅城南板块城南板块城市新生活中心大型成片住区、商业中心城西板块城西板块普通住区分散式住区、万达广场城东板块城东板块别墅区别墅毗陵路地块属城南板块，紧靠汽车总站，是江阴未来新的城市中毗陵路地块属城南板块，紧靠汽车总站，是江阴未来新的城市中心心一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析毗陵路地块毗陵路地块宜开发高端住宅和商业中心宜开发高端住宅和商业中心根据江阴房地产业态区域分布特征分析根据江阴房地产业态区域分布特征分析一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析0.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.020102011201255.4133.4312.8371.391.961.7178.879.779.6住宅万商住万商业万2010-20122010-2012年江阴土地出让建筑规划面积统计年江阴土地出让建筑规划面积统计江阴江阴20122012土地成交面积较土地成交面积较20112011年有所增长，住宅用地成交量激增，年有所增长，住宅用地成交量激增，商业用地成交急速萎缩商业用地成交急速萎缩一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析2010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.112011.122012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.100100,000200,000300,000400,000500,000600,00001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000供应面积成交面积成交均价元/2010-20122010-2012年江阴公寓供求均价走势年江阴公寓供求均价走势江阴公寓江阴公寓20122012年第四季度价格小幅上扬，成交高于同比年第四季度价格小幅上扬，成交高于同比公寓月均公寓月均成交面积成交面积 2010162,352201187,683201294,160供应面积供应面积 成交面积成交面积 存量存量 5710043394201817680251768025一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析江阴公寓江阴公寓20122012年月均成交约年月均成交约1010万，目前存量万，目前存量177177万，去化需要万，去化需要1818个月个月一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析2010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.112011.122012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.1002000040000600008000010000012000014000016000002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000供应面积成交面积成交均价元/2010-20122010-2012年江阴别墅供求均价走势年江阴别墅供求均价走势江阴别墅江阴别墅2010-20122010-2012年价格持续走高，成交仍低于年价格持续走高，成交仍低于20102010年末水平，年末水平，目前市场仍有目前市场仍有2323万存量万存量别墅月均别墅月均成交面积成交面积 201029,429201117,662201217,229供应面积供应面积 成交面积成交面积 存量存量 971878737379234499234499一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析江阴别墅江阴别墅20122012年月均成交约年月均成交约1.71.7万，目前存量万，目前存量2323万，去化需要万，去化需要个个1414月月一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析2010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.112011.122012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.10020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,00002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000供应面积成交面积成交均价元/2010-20122010-2012年江阴商业供求均价走势年江阴商业供求均价走势江阴商业价格整体上涨江阴商业价格整体上涨20112011年末至今集中供应，成交同比有所上年末至今集中供应，成交同比有所上升，目前市场存量升，目前市场存量3232万万商业月均商业月均成交面积成交面积 201033,704201125,712201224,539供应面积供应面积 成交面积成交面积 存量存量 12808571280857958382958382322475322475一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析江阴商业江阴商业20122012年月均成交约年月均成交约2.52.5万，目前存量万，目前存量3232万，去化需要万，去化需要个个1313月月2010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.112011.122012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.1001000020000300004000050000600007000002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000供应面积成交面积成交均价元/一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析自自20112011年第四季度开始，江阴办公供应大幅增加，去化量却很微年第四季度开始，江阴办公供应大幅增加，去化量却很微弱，市场存量很大弱，市场存量很大供应面积供应面积 成交面积成交面积 存量存量 322016112,714209,302209,302月均成交面积月均成交面积 20104,44520113,19620122,990一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析江阴商业江阴商业20122012年月均成交约年月均成交约30003000，目前存量，目前存量2121万，去化需要万，去化需要个个6 6年时间，市场难以容纳新增供应年时间，市场难以容纳新增供应一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析江阴整体房产市场存量商业、住宅合理，但办公江阴整体房产市场存量商业、住宅合理，但办公面积供应远远超过需求，市场消化能力不够。面积供应远远超过需求，市场消化能力不够。江阴市场每年的第三到第四季度为成交高峰期。江阴市场每年的第三到第四季度为成交高峰期。一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析2010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.112011.122012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.10020406080100120140160180平均单套面积2010-20122010-2012年江阴公寓成交单套面积年江阴公寓成交单套面积江阴公寓成交单套平均面积在主要分布在江阴公寓成交单套平均面积在主要分布在130130左右，以改善性居左右，以改善性居住为主住为主2010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.112011.122012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.10050100150200250300350400平均单套面积一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析2010-20122010-2012年江阴别墅成交单套面积年江阴别墅成交单套面积江阴别墅成交单套面积在江阴别墅成交单套面积在270270以上，主要分布在以上，主要分布在300-350300-350之间之间2010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.112011.122012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.100100200300400500600700平均单套面积一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析江阴商业单铺成交面积一直高于江阴商业单铺成交面积一直高于100100，相比江阴商业单价，可知，相比江阴商业单价，可知江阴零售商业市场繁荣江阴零售商业市场繁荣一、江阴市城市环境分析一、江阴市城市环境分析3.3.房地产市场分析房地产市场分析小结小结1.1.由于城镇化、改善居住、产业发展等因素，江阴未来由于城镇化、改善居住、产业发展等因素，江阴未来5-105-10年房地产仍有很大需求；年房地产仍有很大需求；2.2.江阴市商业较为发达，商业地产市场活跃；江阴市商业较为发达，商业地产市场活跃；3.3.江阴住房户型面积需求偏大；江阴住房户型面积需求偏大；4.4.未来城南房地产市场为集中供应和需求区域，将成为未来城南房地产市场为集中供应和需求区域，将成为江阴市新城市中心。江阴市新城市中心。1.1.区域认知区域认知2.2.区域房地产市场分析区域房地产市场分析二、江阴市南区域环境分析二、江阴市南区域环境分析报告框架报告框架1.1.区域认知区域认知二、江阴市南区域环境分析二、江阴市南区域环境分析聚居聚居住宅住宅商业商业交通交通市政市政梅园、南门、毗陵路一带新住区密集梅园、南门、毗陵路一带新住区密集家乐福、麦德龙家乐福、麦德龙客运总站、毗陵路，客运总站、毗陵路，1 1、2 2号线，芙蓉号线，芙蓉大道大道距离市中心最近，要塞中学、要塞幼距离市中心最近，要塞中学、要塞幼儿园儿园江阴江阴南门印象南门印象1.1.区域认知区域认知二、江阴市南区域环境分析二、江阴市南区域环境分析朝宗原筑，美国赖特风格，朝宗原筑，美国赖特风格，多国建筑特征多国建筑特征翰庭，新古典主义风格翰庭，新古典主义风格鹦鹉之城，现代鹦鹉之城，现代ArtDecoArtDeco风格风格香雪海梅园，现代中式风格香雪海梅园，现代中式风格江阴人崇尚海派文化，在现代建筑风格中体现多国风格混融的特江阴人崇尚海派文化，在现代建筑风格中体现多国风格混融的特征征1.1.区域认知区域认知二、江阴市南区域环境分析二、江阴市南区域环境分析规划规划案名案名套数套数入住率入住率居住人数居住人数水墨江南水墨江南52100%156翰庭翰庭45770%960新梅置业待开发项目（预估）新梅置业待开发项目（预估）50080%1200朝宗原筑朝宗原筑49080%1176梅园梅园36880%883阳光假日阳光假日143575%3229南方花苑南方花苑120100%360天朝花都天朝花都1275100%3825南都苑南都苑127095%3620天新嘉苑天新嘉苑960100%2880丽岛华都丽岛华都177590%4793银都花苑银都花苑55085%1403幸福花都幸福花都53190%1434永安新村永安新村2106100%6318总计总计32235322352.2.区域房地产市场分析区域房地产市场分析二、江阴市南区域环境分析二、江阴市南区域环境分析仅毗陵路两侧区域现居住人口已达到仅毗陵路两侧区域现居住人口已达到3-3.53-3.5万人，未来城南区域可万人，未来城南区域可达达5 5万人万人二、江阴市南区域环境分析二、江阴市南区域环境分析按人口推定商圈商业面积比按人口推定商圈商业面积比例在例在1.0-1.21.0-1.2之间之间毗陵路为江阴重要商业中心，毗陵路为江阴重要商业中心，设定人口与商业面积比例为设定人口与商业面积比例为1.21.2城南区域能够支撑起商业面城南区域能够支撑起商业面积：积：3.5-6.53.5-6.5万万目前城南商业配套较多的为目前城南商业配套较多的为鹦鹉之城和阳光城市鹦鹉之城和阳光城市商业类型社区商业商住比例外向型5%-11%中间型2%-5%内向型2%住宅面积万商业面积万商住比例鹦鹉之城1.8阳光假日4425%麦德龙0.71其他12%总计5.5未来城南商业未来城南商业竞争较为激烈竞争较为激烈未来弘基毗陵路地块区域内商业主要竞争对手为鹦鹉之城、麦德未来弘基毗陵路地块区域内商业主要竞争对手为鹦鹉之城、麦德龙和阳光假日配套商业，目前区域商业容纳量为龙和阳光假日配套商业，目前区域商业容纳量为1-21-2万万2.2.区域房地产市场分析区域房地产市场分析二、江阴市南区域环境分析二、江阴市南区域环境分析2.2.区域房地产市场分析区域房地产市场分析用途用途总套数总套数已售套数已售套数可售套数可售套数去化率去化率销售总面积销售总面积(M(M2 2) )成交总价成交总价( (万元万元) )成交均价成交均价( (元元/M/M2 2) )鹦鹉之城鹦鹉之城商业商业46829517363%18399.723532.412789.6梅园梅园小高层住宅小高层住宅2681831%1268.71217.39595.1高层住宅高层住宅3424230012%6032.45265.48728.5商业商业1861233%932.21607.117239.2朝宗原筑朝宗原筑高层住宅高层住宅43815427435%27994.633123.811832.2翰庭翰庭小高层住宅小高层住宅49381178%4375.73629.98295.6高层住宅高层住宅40810330525%14798.313118.38864.7阳光假日阳光假日商业商业3427779%4556.78821.019358.2高层住宅高层住宅9278947410%10618.29344.68800.6区域内楼盘平均去化率低于区域内楼盘平均去化率低于30%30%；商业去化率相对较高，高层去化量最大，但；商业去化率相对较高，高层去化量最大，但是去化率较低，唯独朝宗原筑高层住宅去化超过是去化率较低，唯独朝宗原筑高层住宅去化超过35%35%建筑形态建筑形态户型户型 套数套数阳光假日花园阳光假日花园别墅别墅280-54010%高层高层605%8720%9330%1335%14325%150-1805%翰庭翰庭高层高层9940%14340%1785%2105%小高层小高层13010%朝宗原筑朝宗原筑高层高层14020%16540%17010%18520%28010%二、江阴市南区域环境分析二、江阴市南区域环境分析2.2.区域房地产市场分析区域房地产市场分析城南区域住宅房型结构以城南区域住宅房型结构以8080，9090，140140面积段成交最多，且面积段成交最多，且户型面积需求呈现减小趋势户型面积需求呈现减小趋势江阴酒店式公寓户型较集中，主力面积集中在江阴酒店式公寓户型较集中，主力面积集中在55-7055-70从供应来看，江阴市场目前酒店式公寓面积跨度集中在49-90平米间，主力户型的面积多集中在55-70平米内；在售项目中仅戴斯国际（8585套套）、总部壹号（126126套套）会有部分挑高式酒店式公寓，挑高户型的备案面积与项目平层户型基本一致；二、江阴市南区域环境分析二、江阴市南区域环境分析2.2.区域房地产市场分析区域房地产市场分析二、江阴市南区域环境分析二、江阴市南区域环境分析2.2.区域房地产市场分析区域房地产市场分析江阴南门新增未来竞品项目一览江阴南门新增未来竞品项目一览用途用途体量体量 万万 容积率容积率楼面价楼面价 元元/ / 商业面商业面积积 万万 金安置业待开发项目金安置业待开发项目商住商住12.712.71.51.5389938990.80.8新梅置业待开发项目新梅置业待开发项目商住商住11.011.02 2- - -顺嘉置业待开发项目顺嘉置业待开发项目居住居住8.58.51.81.85217.75217.7- -弘建一品弘建一品商住商住10.810.82.22.26681.26681.20.550.55案名案名体量体量 万万 总部壹号总部壹号4.84.8翰庭翰庭12.6412.64阳光假日花园阳光假日花园4646鹦鹉之城鹦鹉之城6 6朝宗原筑朝宗原筑14.314.3梅园梅园5.85.8区域目前存量超过区域目前存量超过6060万，万，2013-20142013-2014年或新增超过年或新增超过4545万，区域万，区域内将面临激烈竞争内将面临激烈竞争二、江阴市南区域环境分析二、江阴市南区域环境分析2.2.区域房地产市场分析区域房地产市场分析南门印象南门印象未来未来1-21-2年市场存量或将占据江阴市的年市场存量或将占据江阴市的80%80%左左右，区域竞争压力非常大；右，区域竞争压力非常大；目前为江阴市城市化高峰期，必须尽快开发；目前为江阴市城市化高峰期，必须尽快开发；南门区域商业供应量较大且相对集中，对商业进行合理定南门区域商业供应量较大且相对集中，对商业进行合理定位才能获取经营成功；位才能获取经营成功；二、江阴市南区域环境分析二、江阴市南区域环境分析40%55%5%首置改善投资40%40%20%公务员企业高管乡镇农民朝宗原筑客户置业目的构成朝宗原筑客户置业目的构成朝宗原筑客户职业构成朝宗原筑客户职业构成朝宗原筑为区域目前最高端楼盘，客户主要为企业高管和公务员，朝宗原筑为区域目前最高端楼盘，客户主要为企业高管和公务员，多为改善性需求多为改善性需求2.2.区域房地产市场分析区域房地产市场分析二、江阴市南区域环境分析二、江阴市南区域环境分析45%25%30%公务员企业高管乡镇农民60%35%5%首置改善投资阳光假日花园客户置业目的构成阳光假日花园客户置业目的构成阳光假日花园客户职业构成阳光假日花园客户职业构成阳光假日花园为目前区域体量最大的普通楼盘，客户主要为公务阳光假日花园为目前区域体量最大的普通楼盘，客户主要为公务员和城镇化人口，首置婚房居多员和城镇化人口，首置婚房居多2.2.区域房地产市场分析区域房地产市场分析二、江阴市南区域环境分析二、江阴市南区域环境分析高端客户高端客户中端客户中端客户基本客户基本客户20%,20%,主要为江阴市上市企业高管和小企业主，需求面积多在主要为江阴市上市企业高管和小企业主，需求面积多在150150以上，改善性居住或投资以上，改善性居住或投资30%,30%,主要为江阴市公务员和企业中层管理人员，需求面积多主要为江阴市公务员和企业中层管理人员，需求面积多在在110-150110-150之间，改善性居住或首置婚房之间，改善性居住或首置婚房40%,40%,主要为年轻白领或乡镇农民子女，需求面积多主要为年轻白领或乡镇农民子女，需求面积多在在85-11085-110之间，首置婚房居多之间，首置婚房居多区域内客户基本构成区域内客户基本构成机缘性客户机缘性客户10%,1501.150；2.150-5002.150-500万万1.60-901.60-90；2.60-1002.60-100万万3.3.业态配比业态配比三、产品发展研究三、产品发展研究13#地块产品配比总建筑面积建筑形态业态配比户型户型配比配比面积户型套数248683.5小高层15%14075%27976.920018025%9325.652高层85%8010%21138.12649035%73983.382214030%63414.34531705%10569.06218010%21138.11172105%10569.0502805%10569.038总计100%248683.52059三、产品发展研究三、产品发展研究按照一般外向型商住面积配比比例，商业面积一般占住宅面积按照一般外向型商住面积配比比例，商业面积一般占住宅面积5%-5%-11%11%。本项目考虑到区域商业容量，及市场去化时间因素，设为。本项目考虑到区域商业容量，及市场去化时间因素，设为5%5%，约，约2 2万；万；目前江阴市场办公存量极大，年仅去化不到目前江阴市场办公存量极大，年仅去化不到4 4万，并且城南并非典万，并且城南并非典型办公消费市场，所以本项目型办公消费市场，所以本项目14#14#地块产品定位为酒店式公寓和商铺。地块产品定位为酒店式公寓和商铺。3.3.业态配比业态配比14#地块产品配比总建筑面积建筑形态户型户型配比配比面积户型套数152406.1酒店式公寓6080%105924.8817658020%26481.22331商铺20000三、产品发展研究三、产品发展研究3.3.业态配比业态配比三、产品发展研究三、产品发展研究4.4.产品排布产品排布14#13#高层高层小高层小高层酒店式公寓酒店式公寓商业商业1.1.小高层设置于地块南侧，不遮小高层设置于地块南侧，不遮挡北部高层光线视线；挡北部高层光线视线；2.2.采用两梯四户设计，提升品质；采用两梯四户设计，提升品质；3.3.采用采用“甲板甲板”阳台设计，增加阳台设计，增加附赠面积，商业置于附赠面积，商业置于14#14#地块西北地块西北角，便于利用社区人气，毗陵路角，便于利用社区人气，毗陵路车流；车流；4.4.外立面采用外立面采用ArtDecoArtDeco风格。风格。13#13#1.1.价格定位价格定位2.2.经济测算经济测算四、经济测算四、经济测算报告框架报告框架四、经济测算四、经济测算1.1.价格定位价格定位比较内容比较因子比较因子权重权重类比类比A A：梅园梅园类比类比B B：朝宗原筑：朝宗原筑类比类比C C：翰庭翰庭类比类比D D：阳光假日：阳光假日拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数地段资源市政交通10%1.10.111.10.111.10.110.90.09地块自然环境10%1.10.111.20.1210.11.10.11周边市政配套10%1.10.111.20.121.10.110.90.09区域知名度10%1.10.111.10.1110.110.1投资价值10%0.90.091.10.110.90.090.90.09项目可提升价值建筑风格5%0.90.0451.10.0550.90.0450.90.045单体户型设计5%10.051.20.0610.0510.05设备、材质档次2%0.90.0181.50.0310.0210.02建筑规模5%0.80.040.90.0450.90.04510.05空间布局和环艺设计5%0.90.0451.50.07510.0510.05小区配套5%0.90.0450.90.0450.80.040.90.045物业管理3%10.031.50.04510.030.90.027发展商品牌和实力5%0.80.041.10.0550.90.0450.90.045价值实现的经济因素区域规划潜力10%0.90.0910.110.10.90.09政策方面5%0.90.04510.0510.0510.05合计100%0.9781.130.9850.952当前售价元/87281183288648800毗陵路项高层公寓售价元/9400采用市场比较法可知本项目高层公寓定价在采用市场比较法可知本项目高层公寓定价在94009400元元/ /左右左右比较内容比较因子比较因子权重权重类比类比A A：梅园梅园类比类比B B：翰庭翰庭拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数地段资源市政交通10%1.10.111.10.11地块自然环境10%1.10.1110.1周边市政配套10%1.10.111.10.11区域知名度10%1.10.1110.1投资价值10%0.90.090.90.09项目可提升价值建筑风格5%0.90.0450.90.045单体户型设计5%10.0510.05设备、材质档次2%0.90.01810.02建筑规模5%0.80.040.90.045空间布局和环艺设计5%0.90.04510.05小区配套5%0.90.0450.80.04物业管理3%10.0310.03发展商品牌和实力5%0.80.040.90.045价值实现的经济因素区域规划潜力10%0.90.0910.1政策方面5%0.90.04510.05合计100%0.9780.985当前售价元/9595.18295.6毗陵路项小高层公寓售价元/9100四、经济测算四、经济测算1.1.价格定位价格定位本项目小高层公寓定价在本项目小高层公寓定价在91009100元元/ /左右左右四、经济测算四、经济测算1.1.价格定位价格定位比较内容比较因子权重类比A：梅园类比B：鹦鹉之城类比C：阳光假日花园拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地段资源市政交通10%1.10.1110.10.90.09地块自然环境10%1.10.1110.11.10.11周边市政配套10%1.10.1110.10.90.09区域知名度10%1.10.1110.110.1投资价值10%0.90.091.50.150.90.09项目可提升价值建筑风格5%0.90.04510.050.90.045单体户型设计5%10.0510.0510.05设备、材质档次5%0.90.04510.0510.05建筑规模5%0.80.041.50.07510.05空间布局和环艺设计5%0.90.04510.0510.05物业管理5%10.051.50.0750.90.045发展商品牌和实力5%0.80.041.50.0750.90.045价值实现的经济因素区域规划潜力10%0.90.091.20.120.90.09政策方面5%0.90.0451.20.0610.05合计100%0.981.1550.955当前售价元/220002400020000毗陵路项目商铺售价元/22000本项目商铺定价在本项目商铺定价在2200022000元元/ /左右左右比较内容比较因子权重类比A：总部壹号类比B：长晟豪生环球公寓类比C：万达广场拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地段资源市政交通10%0.80.081.30.1310.1地块自然环境10%1.10.1110.10.90.09周边市政配套10%0.80.081.30.130.80.08区域知名度10%0.70.070.90.0910.1投资价值10%1.10.111.10.1110.1项目可提升价值建筑风格5%10.0510.0510.05单体户型设计5%10.0510.0510.05设备、材质档次2%10.020.90.01810.02建筑规模5%0.80.040.90.04510.05空间布局和环艺设计5%0.80.0410.0510.05小区配套5%0.80.040.90.0451.10.055物业管理3%0.80.02410.0310.03发展商品牌和实力5%0.80.040.90.0451.20.06价值实现的经济因素区域规划潜力10%10.11.20.120.90.09政策方面5%10.0510.051.10.055合计100%0.9041.0630.98当前售价元/8500118328864毗陵路项目酒店式公寓售价元/9859四、经济测算四、经济测算1.1.价格定位价格定位本项目酒店式公寓定价在本项目酒店式公寓定价在98009800元元/ /左右左右四、经济测算四、经济测算2.2.经济测算经济测算