1 1邢国威介绍：邢国威介绍：中华女子学院社会与法学院讲师，北京广霁中华女子学院社会与法学院讲师，北京广霁律师事务所兼职实习律师。律师事务所兼职实习律师。主要研究领域：物业管理与房地产领域法律主要研究领域：物业管理与房地产领域法律制度。对物业产权、物业服务合同、业主组制度。对物业产权、物业服务合同、业主组织以及物业服务市场相关法律制度有较深入织以及物业服务市场相关法律制度有较深入的研究。的研究。社会与法学院社会与法学院 北京广霁律师事务所北京广霁律师事务所企业法律培训企业法律培训物业服务法律风险邢国威邢国威 2011. 6.283 3大纲：一、物业产权界定模糊的风险二、物业服务合同定立中的风险三、物业服务合同履行中的风险四、总结4 4一、物业产权界定模糊的风险案例1-1：2005年6月，宁波市北仑区一住宅小区的19名业主状告房产商，称房产公司销售房子时，在宣传资料中明确表示小区内有公共停车位和公共用地。但在房屋交付后，房产公司却把楼前约2000平方米的公共用地“挪用”为旁边一家菜场的停车场，造成业主们的车无处停放。后经宁波市中级人民法院终审判决，被“挪用”的公共车位和公共用地归小区业主共有。5 5案例1-2：某物业管理企业将所有住宅小区的楼内一层电梯旁某物业管理企业将所有住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位的公共部位100余平方米出租给他人设摊经营。住余平方米出租给他人设摊经营。住宅小区业主认为，在购房时，己将该公共部分摊人宅小区业主认为，在购房时，己将该公共部分摊人所购房屋的建筑面积之中，对此公共部位拥有使用所购房屋的建筑面积之中，对此公共部位拥有使用权，物业管理企业未经业主同意，擅自将公共部位权，物业管理企业未经业主同意，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为。而物业公司认为，让与他人经营是一种侵权行为。而物业公司认为，物业管理企业作为住宅小区的管理者，有权将楼内物业管理企业作为住宅小区的管理者，有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人经营。一层电梯旁的公共部位出租给别人经营。6 6分析：多数情况下业主产权由物业服务企业代管，但如果没有通过合同约定清楚，就有侵权的性质。7 7中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法（2007年年3月月16日通过）日通过） 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。8 8第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。9 9第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。1010第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。1111第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。1212第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。1313第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。1414物业管理条例第五十一条明确规定：业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的公共利益。民法通则第一百一十七条规定：侵占国家的、集体的财产或者其他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。1515物业管理条例第五十五条明确规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。1616二、物业服务合同定立中的风险案例2-1:A物业服务公司受开发商委托管理B小区，入住初期，由于小区配套未完善，物业管理费较低，只有1.5元。1年后，随着配套设施逐步完善，小区入住率增长，物业服务开支明显增加，物业服务费收入如不敷出。物业服务公司经测算，服务成本最低1.8元，于是单方提高物业服务费。后被业主告到发改委物价管理部门，发改委给予罚款的行政处罚，并要求按原标准收费。1717案例22：某小区开发商在售房合同中承诺该小区物业管理费每月每平方米不超过1.5元。可是在业主办理入住手续时，物业管理公司要求业主交纳物业管理费每月每平方米2.5元。全部业主认为这不合理，要求按原购房协议执行。物业管理公司认为购房合同是开发商的事，开发商承诺事项与物业管理公司无关。为此，业主与物业管理公司发生了纠纷。法院判决按1.5元收费。1818案例23： 2004年年3月，业主李某购买轿车一辆，月，业主李某购买轿车一辆，并在其所居住的某小区进行车辆登记，按月向物业并在其所居住的某小区进行车辆登记，按月向物业公司缴纳车辆保管费公司缴纳车辆保管费40元。按物业公司的规定，汽元。按物业公司的规定，汽车出入某小区均应交收车出入某小区均应交收车辆出入证车辆出入证。出入证上。出入证上载明：汽车出入某小区须领取此证方可人内，汽车载明：汽车出入某小区须领取此证方可人内，汽车驶出某小区须交回此证方可放行。驶出某小区须交回此证方可放行。2006年年7月月6日日晚晚8时时58分，李某开车返回某小区，入门时从门卫分，李某开车返回某小区，入门时从门卫处领取车辆出入证处领取车辆出入证125号。将车停在靠近自行车门号。将车停在靠近自行车门卫一侧的第二个车位上。卫一侧的第二个车位上。1919第二天第二天(7月月7日日)上午上午10点，李某外出办事取车时，点，李某外出办事取车时，发现车子不见，即找物业保安人员询问，保安人员发现车子不见，即找物业保安人员询问，保安人员称，称，7月月6日晚日晚9点点45分，该车开某小区时，他向司分，该车开某小区时，他向司机要出入证，司机说出去接人就回来，保安便将道机要出入证，司机说出去接人就回来，保安便将道闸放开，将车放出。李某就找到保安负责人及物业闸放开，将车放出。李某就找到保安负责人及物业管理公司经理告知车被盗一事，并于上午管理公司经理告知车被盗一事，并于上午11点到派点到派出所报案。事后，李某要求物业公司赔偿。物业公出所报案。事后，李某要求物业公司赔偿。物业公司承认车辆被盗的事实，但其认为李某交的是车位司承认车辆被盗的事实，但其认为李某交的是车位租金，不是车的保管费，不同意赔偿。同年租金，不是车的保管费，不同意赔偿。同年10月月17日，李某向人民法院提起诉讼。日，李某向人民法院提起诉讼。2020法院认为，李某购车后，经申请取得某小区停车位李某购车后，经申请取得某小区停车位一个，按月向物业公司交纳车辆保管费一个，按月向物业公司交纳车辆保管费40元，其与元，其与与物业公司之间已形成车辆保管关系，物业公司对与物业公司之间已形成车辆保管关系，物业公司对在某小区内的车辆负有保管义务。车辆丢失当天，在某小区内的车辆负有保管义务。车辆丢失当天，李某的车辆被他人驶出某小区时，小区保安人员未李某的车辆被他人驶出某小区时，小区保安人员未按规定收回出入证便将车放行，造成该车被窃，物按规定收回出入证便将车放行，造成该车被窃，物业公司应负有全部过错责任。应对李某承担赔偿责业公司应负有全部过错责任。应对李某承担赔偿责任。任。2121分析：合同订立过程中，要给经营（合同履行）留有空间，要考虑到经营中的细节，这是一个有经验的企业应有的素质。2222物业服务企业资质物业管理企业资质管理办法物业管理企业资质管理办法(2007年年)第八条一级资质物业服务企业可以承接各种物业第八条一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。管理项目。二级资质物业服务企业可以承接二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以万平方米以下的住宅项目和下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以万平方米以下住宅项目和下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。管理业务。2323第十九条第十九条物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。2424价格中华人民共和国合同法（1999）第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中华人民共和国价格法中华人民共和国价格法第四十二条经营者违反明码标价规定的，责令改正，没收违法所得，可以并处五千元以下罚款。2525三、物业服务合同履行中的风险案例3-1：武汉某小区业主委员会成立后发现，小区绿地面积与开发商提供的资料上记载的绿地面积比严重缩水，业主委员会要求物业管理公司与房地产开发商交涉未果，于是业主委员会起诉物业管理公司未在承接验收时承担相应职责，侵犯了业主的利益，要求物业管理公司赔偿由此给业主带来的损失。法院经审理认为业主委员会要求合理，依法支持了业主委员会的诉讼请求。2626案例3-2：年月日，广州市学校为解决职工住房问题与建筑公司签订建设工程承包合同，合同约定建筑公司负责施工建设，由学校提供建筑设计图纸等，合同对工期、质量、价款、结算等进行了约定。合同签订后，建筑公司按照合同约定进场施工。学校也制定了分房方案，在施工蓝图上对房屋进行了分配。年初，经受多年住房紧张困扰的教职工，因见住宅楼室内装修逐渐完毕，不顾学校和施工单位的阻拦，强行搬进。2727到年月工程完工时，住宅楼已经全部投入使用。这时学校对工程进行验收，发现楼梯间、门厅和部分房屋的墙皮脱落、木地板起鼓等质量问题。学校对上述质量问题要求建筑公司进行返工遭拒绝。而学校迫于教职工的压力，花费万多元进行了修复。年底，学校就修复费用与建筑公司无法达成一致意见后向法院起诉，要求建筑公司赔偿因不履行返工和质量修缮义务而造成的经济损失万多元。2828分析：物业服务企业有义务进行细致的接管验收。须谨慎对待手续不完备的物业。2929接管验收物业管理条例第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时建设单位应当向物业管理企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。物业管理公司有责任对绿地进行验收，检查面积是否符合接管文件要求。3030竣工验收中华人民共和国建筑法第六十一条规定：“建筑工程竣工验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”中华人民共和国合同法第二百七十九条、建设工程质量管理条例第十六条亦作了基本相同的规定。3131年月日起施行的最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合同使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”3232案例3-3：1995年6月，李先生以105.2万元价格购买了一套商品房别墅，面积为200.4平方米。入住后，进行了豪华装修，花费近100万元，同时还购买家具及日常生活用品。1996年8月份，喜气洋洋的一家人正准备乔迁新居，谁知一场台风雨，将其装饰一新的房子变成了水塘。此后，该套商品房因长年漏水、经常污水回流无法居住。由于房屋长期潮湿，至使白蚁滋生、电路不通。2003年，李先生找来专家检测，才发现原来房子漏水、污水回流原来是因为屋面排水和排水管道设计不合理造成。李先生因此拒交物业管理费。3333分析：物业服务企业应法律关系清楚。物业服务企业对保修期间内的，公共区域外的维修风险。3434案例3-4：业主A已经在北京海淀区B庄园4号楼一层自己住宅里住了近4年，却从5月23日开始，被C物业公司雇佣的保安一直阻拦在楼外，在记者的陪同下，拨打110请来警察进行协调以后，才得以进楼回家。对于不准业主进楼的理由，C公司的经理解释说：一是利益问题：C公司允许租住该楼的一家公司在楼顶设置广告牌，用这笔广告费进行楼内装修，但是A却要求由业主分享广告费，致使此事没有谈成；二是费用问题：A曾向C公司提出免交物业管理费的要求，遭到拒绝；三是资格问题：C公司在多次冲突中发现A没有“房屋产权证”，所以不允许他进楼。3535而业主A则介绍说：第一，矛盾的起因是他作为掌管印章的”B庄园业主委员会”主要成员，发现C公司没有物业管理资质而拒绝盖章，不接受他们的管理；第二，今年的物业管理费，去年年底已交给前一家物业公司D公司，新来的C公司又来要，他3月24日只好又向C公司交了一份；第三，1999年买房交款后只有“购房合同”，而要拿到“房屋产权证”还需要一个过程，“购房合同”完全可以作为产权证明。3636讨论：物业服务企业是否违法？3737案例3-5：2005年10月，敦煌大酒店开始试营业。2006年6月，敦煌大酒店主楼客房部一楼非承重墙局部开始出现裂缝。同年7月21日，甘肃省质量监督总站针对敦煌大酒店工程质量问题，认定一楼非承重墙裂缝是由于地基不均匀压缩变形和湿陷下沉引起的同时认为建设单位敦煌大酒店违反国家有关规范标准，在未采取任何防水措施的情况下，在大楼周围6m内种植草坪、花坛，并采用漫灌式浇水，致使大量排水渗入楼体地基下，加速了地基下沉，恶化了一楼墙体的裂缝；对此质量问题敦煌大酒店负有不可推卸的责任。敦煌大酒店于是起诉在管物业服务公司。3838分析：物业维护应有图纸依据，否则应承担过失损害赔偿责任。3939案例3-6：王小姐是某小区的住户，她的邻居是最近刚搬来的白先生。可是自从白先生入住以来，王小姐就没有感到清净过。每天白先生都往门前扔大量的垃圾，晚上还总从屋里传来巨大的音响声，一直到深夜，吵得王小姐无法看书和入睡。王小姐多次向白先生提出意见，都没有效果。王小姐无奈，请物业管理公司出面协调，物业管理公司以无权干涉业主私生活为由加以拒绝。张小姐没有办法，以物业管理公司没有尽到管理职责为由向有关行政部门投诉。4040分析：物业服务企业有公共秩序维护义务；公共秩序维护与邻里关系处理不同，前者为多方，有者为双方。4141案例3-7：在某住宅小区，业主郭某骑一辆轻便的自行车，途经自己居住的小区大门口里的花园小道时，被路面上路桩钢管绊倒，头部受伤，经医院抢救无效死亡。死者家属要求负责管理该小区的物业管理公司赔偿未果，其家属遂将该物业公司告上法院。被告辩称：郭某的死与物业公司无关。因路面上的路桩是以前建筑施工单位留下的，物业公司不负责任。4242法院经调查证实，该桩原是按照物业管理规定，为防止大中型汽车进入小区产生噪音污染而设置，当时高度1米多，有红白相间的醒目标志线。后由于各种原因，1米多的路桩只剩下了10多厘米的钢桩根，历时数月无人问津。最终酿成交通事故，钢桩根成了杀人凶手。法院判令被告物业管理公司对成某的死承担全部赔偿责任。4343分析：依照物业服务合同，物业管理公司对小区内公共设施、市政设施等有维护、管理的责任。4444案例3-8：1999年，深圳某山庄一业主在回家时，被潜伏在自家楼下104室空房内的二名犯罪分子杀害，劫去人民币11000元。2000年7月14日，深圳市中级人民法院以故意杀人罪和抢劫罪判处二犯死刑，2000年12月14日广东省高级人民法院驳回二犯上诉，维持原判。2001年4月被害人家属向物业管理公司提出了70万元的索赔请求。4月16日罗湖区人民法院立案受理。45452001年5月15日、5月31日罗湖区人民法院经两次公开审理，经查，该山庄至少4天大门开着且无人把守。104室虽已售出，但钥匙仍在物业公司，当管理员发现104室有异常时也未上前查看清楚，致使二罪犯在此房潜伏达4天之久。法院认为，物业管理公司存在违约事实，依据合同法第一百一十三条第一款规定，认定被告物业管理公司履行义务不符合约定，应当承担违约责任，向受害者家属赔偿人民币10万元。4646案例3-9： 家住某某大厦的张女士因不满物业公司的物业服务而拒交管理费达半年之久，物业公司在多次催讨不成的情况下，将张女士家的水停了，若干天后，又将电停了。张女士遂向法院提出诉讼，要求物业公司停止侵权行为，并赔偿相应损失，物业公司提出反诉，要求张女士支付物业管理费。法院判决认为，物业公司是不恰当的行使了自己的抗辩权，由于其不是管理水、电的相应职能部门，无权停止向张女士家供水、电，故物业公司停止供水、供电的行为系对张女士的侵权，应停止侵害并赔偿相应损失。4747案例3-10：业主王某一直如期交纳物业停车费。业主王某一直如期交纳物业停车费。2005年年3月月5日，王某将自家轿车停放在某物业管理公司管理处停车场。日，王某将自家轿车停放在某物业管理公司管理处停车场。当晚大约当晚大约22时该车被从停车场旁一号楼时该车被从停车场旁一号楼1911房坠落的一扇房坠落的一扇铝合金窗击破头盖，车盖内的部分零部件受损，车头左转向铝合金窗击破头盖，车盖内的部分零部件受损，车头左转向灯被击破。王某认为物业公司对整幢楼宇负有管理义务，现灯被击破。王某认为物业公司对整幢楼宇负有管理义务，现该栋建筑物上的窗户坠落造成其车损害，物业公司应当负责该栋建筑物上的窗户坠落造成其车损害，物业公司应当负责赔偿。而物业公司称铝窗是一号楼赔偿。而物业公司称铝窗是一号楼1911房业主的，不属于房业主的，不属于自己的管理范围，王某应找一号楼自己的管理范围，王某应找一号楼1911房业主赔偿。双方房业主赔偿。双方协商不一致，王某就此事向人民法院提起了诉讼。协商不一致，王某就此事向人民法院提起了诉讼。4848问：物业公司、问：物业公司、1911房业主各自应对王某承担什房业主各自应对王某承担什么责任？么责任？ 4949案例3-11：李某是李某是10岁的未成年人。一天放学后，在自家岁的未成年人。一天放学后，在自家阳台上玩耍，结果被挂在阳台旁树上的折断的高压电线所吸阳台上玩耍，结果被挂在阳台旁树上的折断的高压电线所吸而触电受伤，后被送到医院住院治疗。经人民法院法医鉴定，而触电受伤，后被送到医院住院治疗。经人民法院法医鉴定，其伤情属重伤范围。经查，在距离李某家阳台垂直距离大约其伤情属重伤范围。经查，在距离李某家阳台垂直距离大约5米的地方，有米的地方，有10千伏高压电线。事发前天晚上有千伏高压电线。事发前天晚上有7级大风，级大风，是大风将电线刮断，落在了树上，导致损害的发生。事后，是大风将电线刮断，落在了树上，导致损害的发生。事后，李某的父母向人民法院提起诉讼，认为物业管理企业未尽小李某的父母向人民法院提起诉讼，认为物业管理企业未尽小区内的管理职责，对电线刮断的事实未引起充分的注意，在区内的管理职责，对电线刮断的事实未引起充分的注意，在管理上有过错，应承担赔偿责任。电力公司作为高压电线的管理上有过错，应承担赔偿责任。电力公司作为高压电线的经营人，负有保障电力设施安全的义务，但其未履行，也应经营人，负有保障电力设施安全的义务，但其未履行，也应承担赔偿责任。承担赔偿责任。5050问：法院应如何裁决？问：法院应如何裁决？5151四、总结1.市场竞争是法律风险存在、发展的源泉。市场竞争不激烈时，风险藏而不露。2.市场竞争带来风险是双刃剑，可能使企业面临困境，也能使企业脱颖而出。3.优质企业应能对市场中的法律风险进行预期地位和防范，才能保持市场领先。5252谢谢！