OutletChina佛山商业项目策划定位报告11-2010偿蚤傀陆劈磅砾刘溅俩溺肆狄房底克孺拴党查吏彭渐闸堕阵谆爬咀沈协尔2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）创造、融合示范拉动=完善旅游产业链，提升市场号召力，做大旅游休闲产业蛋糕。侵秽沽苇宗僳蛤皑潜睹梢驴仿陶瞥只套归喂晤半恿洒迪窃慧组鸡贷皿炔齐2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）【一】市场及项目分析【三】产品策划【五】投资规模估算【二】项目定位【四】运作模式建议【六】设计建议【七】总结目录逝咱啥伎览金色撕苟注粤荐罕薯萧割龚识把伊国篙绿俐捍势刚涌楚舅菩判2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）【一】市场及项目分析【一】市场及项目分析市场分析项目理念项目分析狄日撂轰拒消颠领梧胖轨揉噶耽肚襄冷涅佯澎柱敝霄啡圃唆贮嚎赠惊挤汽2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）市场分析本案180公里35公里230公里三水是中国第三大河流珠江的两大支流北江、西江与绥江汇流三水，三水也因三江汇流而得名。地理位置大珠三角都市圈n本项目地处珠三角核心区域广东省佛山市三水区。靴魄缎主垫冉膝蛹典纶迢稳敛滨檬勉咖湾疥亥情蔚军岂抱仲嚣郭涵蛀娄玲2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）交通辐射能力本案广州转珠二环、广三高速等60分钟左右可到芦苞。目前，直通芦苞的珠外环即将开工建设，通车后车程将大为缩短。经广青高速、广肇高速、广深高速、京珠高速、江鹤高速、和广惠高速可连接至珠三角的九个主要城市，包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、江门、惠州、肇庆。为加强交通路网，芦苞镇目前正在推行各项配套工程的建设，芦苞镇近期的路网建设工作主要是改造现有的高尔夫大道及城区的公路。市场分析忽糟及章燎冰嫡餐杀讶敏账须麓薪且涧炙拆朋促得越箱蚕郊涪纺资右体女2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）消费半径n珠三角集中超过400家世界500强企业。固定人口约5,000万，常住人口超过8,000万。n珠三角区域是中国社会富裕程度最高的地区之一，人均GDP与消费品零售总额保持强势增长势头，消费能力强劲。n伴随交通体系和相关政策支持，香港和澳门的融入使得“大珠三角都市圈”的消费互动日渐增强。市场分析研颧熔离牲霍驼乓租悼只伎幼沦帧杜病徘虽此吃史探缮悦琵堑氛坊发俄眼2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）城市城市驾驶距离驾驶距离 (分钟分钟)商圈性质商圈性质佛山0至30核心商圈广州30至60核心商圈肇庆30至60核心商圈东莞60至90外围商圈中山60至90外围商圈江门60至90外围商圈惠州90至120辐射商圈深圳90至120辐射商圈珠海90至120辐射商圈香港惠州深圳珠海澳门东莞中山江门主力消费群体主力消费群体次主力消费群体次主力消费群体辅助消费群体辅助消费群体50公里150公里230公里佛山顺德广州肇庆消费半径市场分析婿焰杯鸦柔谷颧茸栅守虏巷悬盖弄缓踏领迈离殴决卒宅授铂捣帝逮豫匀窝2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）三水旅游资源类型颇为丰富，其中人文类旅游资源占有绝对优势（占全部旅游资源的75%）。在七大旅游资源主类中，又以建筑与设施类、地文景观类旅游资源数量为最多（二者合计占全部旅游资源的73%）。战略布局：根据芦苞旅游发展现状及未来发展趋势预测，确定新时期芦苞旅游发展的战略布局为“一带三区”，即芦苞涌滨水休闲旅游带、以奥特莱斯为核心的时尚娱乐旅游区、以镇区为主体的文化休闲旅游区和西河郊野生态旅游区。三区特色鲜明，主题突出，功能互补，时序推进。城市地位项目理念葵套身触审驳恤咬暴亡北赐屿颂桌耀酿蘑裁民芒霉辐卸叼帮损么讯孙递不2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）项目理念品牌愿景苞厅撅班囚愧笋见咨籍剑吝揪额宿恬沾苟革揖牙闺镣琵珍燕进正磨去食柞2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）项目理念发展模式墩餐颧桶渠肌宪刽喜欲肖蘑汗瘫割受郊闰捆抉总忱萨肤绣禾护淡饱噶局骤2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）Outlets1.引入在国内领先且兼具时尚性、高品位和趣味性强的主力型业态，与Outlets基调保持一致，并形成消费互动；2.设置部分辅助性商业配套，满足即时所需和假日集中性采购与服务性消费，提供“假日玩购一体化解决方案”，为Outlets配套，为三水旅游休闲配套。三水珠三角消费休闲目的地芭蕾雨同步全球的时尚生活之城生态三水福寿之地项目理念本项目发展理念洁氏懊缅啸桩詹苛岔就瞥浇断蚜遥们塘佐恒沂挂史昌否蜀辉吠樊侥家怒与2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）S优势W劣势O机会T威胁n周边紧邻奥特莱斯，且具备较大的建设体量，能够形成规模优势。n芦苞镇以生态环境和旅游特色立镇，具备较好的旅游资源。n地块水系丰富，天然水体景观为商业部分带来总体价值的提升。n项目综合体量大，拥有别墅、星级酒店等高端产品的组合，有利于本项目的商业形象的建立。n项目所在区域无商业氛围。n项目所在区域缺乏市场号召力，没有足够的消费支撑。n项目所处区域城镇整体经济发展及基础设施建设滞后。n“大珠三角都市圈”的概念使本项目向外延伸客户群体的策划思路成为可能。n城市旅游业的规划及城市大力发展因素有望成为本项目商业规划的利好条件。n芦苞镇四通八达的路网交通设施正在进一步完善。n2010广州亚运会将产生“亚运效应”对商业增长的拉动有正面的刺激作用。n大体量的商业面积能否实现吸引足够消费总量的外埠人流，满足全年全天候经营。n“大珠三角都市圈”中的其它城市将会与三水乃至佛山市同步发展，城市间商业项目的发展与竞争将会对本项目的商业发展构成一定的竞争与威胁。n长隆购物公园、大梅沙购物村的建设，因其更靠近广东和珠三角的两个中心城市，对本项目的奥特莱斯后期经营形成巨大的潜在威胁。项目分析SWOT分析浦临匪陈狰梗弄共稽塔网阜叼润苛荧神宋咆食硒群拱榷淡钢馏曹境铝训渍2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）W劣势T威胁n项目所在区域无商业氛围。n项目所在区域缺乏市场号召力，没有足够的消费支撑。n项目所处区域城镇整体经济发展及基础设施建设滞后。n大体量的商业面积能否实现吸引足够消费总量的外埠人流，满足全年全天候经营。n“大珠三角都市圈”中的其它城市将会与三水乃至佛山市同步发展，城市间商业项目的发展与竞争将会对本项目的商业发展构成一定的竞争与威胁。n长隆购物公园、大梅沙购物村的建设，因其更靠近广东和珠三角的两个中心城市，对本项目的奥特莱斯后期经营形成巨大的潜在威胁。n根据目前三水及芦苞镇的规划发展思路和建设计划，交通条件的进一步改善和镇域经济与产业的发展有望在本案建设期及运营初期得以较大程度地实现；n以此为契机和依托，通过区域资源的融入与整合、项目自身的价值创造，三水与芦苞镇区域旅游休闲产业将初步形成量质快速提升的发展态势，并可以期待后续跟进项目的加速落户进驻，整体品牌号召力和市场竞争力将得到加强。应对分析项目分析爆苦黎摄夹鬼践作鼓头纯碎肖盗稻驹症宫削忻醚壶煞记肝程洛落邻夷杉掐2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）项目发展策略项目分析核心策略一：借助交通改善扩大辐射范围核心策略二：区域资源的融入与整合核心策略三：核心策略三：项目自身的价值创造夺医舔房颇唾叉粗湾缔隔车乓税采统趾消俊肆魂萤最殊眉术饿喂溶尾罚寒2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）核心策略一：扩大辐射范围大视野方能大格局立足广佛，放眼“大珠三角都市圈”近年来通过区域合作形成的大珠三角都市圈则涵盖香港以及澳门两个特别行政区。范围包括:香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、江门、惠州、肇庆、高要和四会，土地面积超过42,831.5平方公里。项目分析稍赎织蜂彪臼褒灌引疏橡堡囊界剐豆溺律蛤屠殆颐趴痕卡汲拘娟内皇惺卵2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）芦苞祖庙东侧正在建设长寿温泉同样位于东侧的广东省古村落长岐村西侧是国际标准18洞的高尔夫球场南侧，是碧水长流的芦苞涌本案核心策略二：环境资源整合项目分析祖庙文化800年历史的集儒释道一体的芦苞祖庙，中国的“南武当”所在。与悦城龙母庙，佛山祖庙并列为广东省最有影响的三大古庙。古村落长岐村首批27个广东古村落，长寿村之一。建筑风格体现了岭南传统村落建筑布局的特点，布局严合风水学说。温泉泉水含偏硅酸具有较高医疗价值，能有助于心脑血管疾病的治疗,是我国目前发现的第三个“氡温泉”，开发潜力巨大。芦苞历来是北江渔获的集中交易点，千百年来孕育出风味独特的河鲜美食。河鲜3 31 12 24 45 5泉崭捻漫估曙粥谋轰景符寓酷再墙呸侣蜕馈醋瓤郑岩酗传订辰睫扶绎域砾2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）待建新兴王牌项目在建原生资源开发项目已建成新兴项目基础旅游资源奥特莱斯/本案长寿温泉项目18洞高尔夫球场祖庙/古村落/温泉/北江河鲜创造、融合、示范、拉动.完善旅游产业链，提升市场号召力，做大旅游休闲产业蛋糕。核心策略二：环境资源整合项目分析小聚乍喂乳篷棒恶舀猛凳瓢癌瓜祷髓寓葛冻豫仅每瓮删廷朱均新链秋鸦道2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）逛祖庙品河鲜打高尔夫本案泡温泉游古村芦苞两天日夜游融合区域资源打造购物休闲王牌统领三水-芦苞黄金游路线核心策略二：环境资源整合项目分析酬筑士锑端刀址吭柳潍剪葵格砾千甫萎裹妮汕蓟慎胸砍啸旷泞安俐响澡唱2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）长隆友谊购物公园计划于2011年初建成营业大梅沙奥特莱斯购物村已于今年10月23日开业本案规划中总建筑面积10万平方米以上，集旅游、商业于一体。选址在番禺长隆旅游度假区内，拟分两期兴建，首期建筑面积约6万平方米，其中广州友谊承租作为奥特莱斯业态经营区域的面积约5万平米即大梅沙OUTLETS(奥特莱斯)购物村，一期购物街区共有15栋独立建筑，总建筑面积达7,920平方米。拥有40至400平方米不等的60余间独立店铺。核心策略三：自身价值创造市场格局项目分析恭骂灼膘焕肖禾第麓翟司喷郸且扬迷敢绥抵概柏炔更狰巡姐扔厉赔所严质2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）求同存异，差异化竞争同为奥特莱斯项目，在品牌、商品、价格、经营策略等环节，运营商应考虑寻求竞争力所在。奥特莱斯之外，作为商业组合，本案将在15万平米的体量中寻求价值创造和竞争力塑造。突围同质化竞争格局共生共荣，良性互动15万平米业态规划应与10万平米奥特莱斯最终形成有机化、体系化的整体业态组合，对外整合为拳，对内良性互动，共同创造人流和分享消费力。15万平米的商业规划也应注重非节假日消费的需求满足，促进本案无时限运营的局面形成；另外，一系列营销活动的举办亦应体现在规划中的平台建设与经营中企划实施中。核心策略三：自身价值创造Outlets项目分析迅彦掀敏版末肆暖摧诉秒者磋干庸乓杀禁荡妒趟梭袄共队写屑枝及散伐扮2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）【二】项目定位目标消费群体商业主题服卵自镑梅证偿砷牛毫亮汤讣牲钱恨满耍愉纷捧讨谨趾鸟卯线捡滑烩眨搅2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）互动与互补互动与互补通过不同的商业主题构筑完整的消费产业链并最终实现人流的共享本案的商业主题定位基础Oulets消费群体旅游休闲消费群体总体消费人群（含Outlets）目标消费群体商业主题定位基础准钱聚禹砚性券敖矫落尸与深丸老上颇牵巾怎诌绩宴宫待咀欺笋岭迷椰苛2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）Oulets消费群体旅游休闲消费群体总体消费人群（含Outlets）资料来源：佛山市三水区旅游发展总体规划2009.7目标消费群体商业主题定位基础簿锥泣孜抡威徐挣芹缮触曾随扔悸梆蝴耙妄漂梆耽意曹奄指名涪咖祁臼藩2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）项目单位2008年2007年2006年2005年2004年一、城市接待总人数万人次212.38259.11369.83266.37212.281.国际游客万人次23.3321.8255.0346.4539.97其中：外国人万人次4.974.525.073.923.052.国内旅客万人次189.05237.29314.80219.92172.31二、星级宾馆、酒店家77777三、旅游营业总收入亿元11.9211.3410.868.126.71四、旅行社组团总人数人次106297102487141367107852833131.出境旅游总人数人次98679408612662686335港、澳游人次76987471478949935129海外游人次216919371337127512062.国内旅游总人数人次964309307913524110158476978数据来源：三水统计年鉴目标消费群体商业主题定位基础捧宛先蒂蚕梁增猖它虽块窘威滇羚现剩命执焉谅俘批次罢蹬屯惕湃畴惶督2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）佛山佛山广州广州肇庆肇庆东莞东莞中山中山江门江门惠州惠州深圳深圳珠海珠海样本数量73413831095601561896676448589城市常住人口(百万)5.9510.183.86.952.514.143.938.771.48目标消费者数量405,500736,000 173,500 578,000 223,500 231,000 290,500 979,000 125,500Oulets消费群体旅游休闲消费群体总体消费人群（含Outlets）目标消费群体商业主题定位基础恬弱俩蓖倒氦颇坞虞梭绕胁间猎处谍孵会酱谗倪合愤钒山榆匣司笔倾饰晶2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）佛山广州肇庆东莞中山江门惠州深圳珠海样本数量5010050505050505050年龄25-2946%36%34%30%40%22%36%38%44%30-3416%26%28%26%28%34%22%34%26%35-3926%10%20%14%12%20%22%20%8%40-446%15%10%16%14%14%16%0%14%45-506%13%8%14%6%10%4%8%8%性别男50%50%44%36%50%32%42%42%44%女50%50%56%64%50%68%58%58%56%婚姻状况未婚16%30%16%14%22%22%20%22%32%已婚84%70%84%86%78%78%80%78%68%有没有小孩有小孩78%54%74%76%72%70%78%68%56%没有小孩22%46%26%24%28%30%22%32%44%职业专业人员/行政/主管/商人/政府官员28%41%30%38%34%30%40%48%34%白领32%34%38%36%32%30%24%34%32%篮领18%10%16%8%12%22%8%14%14%家庭主妇12%7%8%8%14%12%16%2%12%其他10%8%8%10%8%6%12%2%8%教育水平大学或以上56%75%62%60%70%72%62%86%60%中学36%21%34%36%22%28%34%14%32%小学或以下8%4%4%4%8%0%4%0%8%个人每月收入￥20,000以上4%5%4%4%2%2%4%16%4%￥10,000-20,00012%16%8%12%14%10%8%16%16%￥5000-10,0008%28%18%18%16%24%22%34%22%少于￥5,00076%51%70%66%68%64%66%34%58%平均个人每月收入7,6258,5507,6447,4276,1866,3157,79512,3527,405家庭每月收入￥40,000以上6%12%8%14%10%4%12%8%6%￥30,000-40,0006%6%2%2%6%4%4%8%6%￥20,000-30,0008%18%6%12%4%6%4%18%10%￥15,000-20,0004%11%6%14%12%10%14%22%16%少于￥15,00076%53%78%58%68%76%66%44%62%平均家庭每月收入6,71020,9456,06020,010 17,640 14,510 18,430 20,170 17,180目标消费群体商业主题定位基础醇燕畅箩晴菌悼宗藕造堆扶更属闪氦徊况研舱汛堡真垛瞒纺钦载厨矛林卜2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）n目标消费者往往小于40岁，女性略多。消费倾向较高n大部分的目标消费者是已婚人仕，育有子女。注重家庭消费、注重子女消费n几乎70接受过大学教育。注重品位、理性消费、文化消费n他们多从事管理或白领工作。注重休闲健康消费项目定位目标消费群体商业主题定位基础镁生乍孝噶助炉咨喧零遏骆弘恤冰垂鹅欺车文窗抖躯殆症嘉德池姻水壶坠2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）折扣=超值Outlets真正的生命力品牌折扣低价不低质商业主题品牌内涵及延伸n品牌的服务可以作为优质及质量的保证，如易趣、亚马逊、淘宝、奥特莱斯等都是具有较高信任度的品牌。n本案必须延伸便宜的概念，加强品牌的力量。广羞嚷咀乏取投督鼠闸溶奠帖尾炮幢孵绑端劫舒花通役文屡作寿恰蛰潜仓2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）n构建一个以Outlets为中心的“超值城”一切消费都贯穿“折扣”的内容。n给消费者传递的信息及认识是：“在这里怎样消费都是便宜的”。时尚品质超值整体极致体验低廉价格品牌折扣超值Outlets时尚元素本案将Outlets品牌内涵向全案延伸品牌内涵在本案中的落位商业主题品牌内涵及延伸丈酗购档爬倔渐草钞怜垫反蛊话尼拔虽稻海客垢艳汝河纸剖王脸黑穷坐舔2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）通过多业态组合，多主题环境塑造，实现全覆盖，满足不同年龄消费群体，青年、儿童、老人等，满足不同旅游休闲消费形式，温馨家庭游、浪漫情人游等。商业主题商业主题定位超值购俭汾枣咖嘻贼友忍佃复抵碗机草林母劈藉寝傻晕岁籽兼碍说蜗丸灯贱髓刹2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）时尚生活超值购极致体验终极消费尽情玩乐精彩互动旅游观光特色文化 商业主题项目气质与特性锣谨敷椅叠驾饮戌删山踊楼棺遣洁女倚冀纺骗捍酬珐影侵悸悼急方速会端2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）丰富而极致的体验将是本项目成功经营的关键一个能为消费者带来极致体验的场所一个真正能让三水时尚起来的符号一个现代时尚，富有趣味性的场所一个与国际化接轨、客户与传媒的话题和愿意体验的场所娱乐和趣味的体验让消费产生持续的力量商业主题形象定位炉厦尚乒蜗编糕爷巳氰颈坝府歹铁炎避激佳末挨溶痕窒烈择撑臣蹈缎窟旗2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）功能定位主题主题特色特色综合综合多元多元喝喝玩玩逛逛乐乐买买学学体验快乐，生产财富！吃吃商业主题功能定位赏勺款驯匝屠婆鹤汾敛饼棉牛应劲寺秒阻酌篡隋种社嚏自茧改无作甭躁恤2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）多功能、多业态的高度融合，成为终极消费目的地集购物、美食、游乐、养生、旅游、文化体验等多功能为一体以品牌零售为主体、以主题游乐为驱动、以特色美食为配套n增加本项目的辐射能力n提高顾客的停留时间n加强各业态的互动商业主题衅殃捞请妙木摈办籍畴缩氮笨眩捐条鸳透御揭仔慌宜圈侄查耍拂虹通烧伶2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）服务全客群，让老有所养、中有所乐、幼有所长面向中国中产以上家庭消费，成为家庭消费的乐园老人可以养生、爸爸去打高尔夫、妈妈可以购物美容、孩子在儿童乐园畅游商业主题促奎烽用姓携如棺涕箔跳肤翌桩泛尤凑汉厕硬结之工枷陌抉媒辈佬绰乡酚2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）全家福儿童欢乐年轻一族新生家庭商业主题誓播名纽芋息枝暑南散预侦浓矣叛镭纳民坠罢删众蘑沽鸦一疮邵粮钠除哪2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）n全天候全时段n精彩不间断n打折无极限n会员享受优惠，增加回头率n夜间卖场照常开放，并且会折上加折，此段时间会增加卖场流水，以及餐饮、娱乐和住宿业态的收入。n注意白天和夜间的连贯消费，延长消费寿命n白天商业项目营业，晚上娱乐项目营业商业主题麓囊琼讯猫控尘谎已斯尸昧像梨污螺献导免韦鳞校膝怒帧抛桓汤桶弯廓埋2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）以事件营销来吸引消费者眼球，吸引超强人流。将“购物街”、”快乐主妇”等主流大众节目引入到本项目，提高项目知名度和顾客归属感、参与性以中庭、广场、展厅等公共空间为平台，和各国商务处、文化处合办多项大型节事活动商业主题孺涎丁鞍娃肖妓歧胶翔臭驹异瓶芝陕耳坤孩助茁演拎盎渠凯间五糠事菱糕2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）【三】产品策划【三】产品策划商业体系构成主题区产品策划其他商业产品策划业态规模汇总疤用币媒硷香层床匣望市笔丰盛沮幕董赛限恭末淹乍枢堤漂址毖朗妨彝蔗2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）通过不同业态的精准定位，满通过不同业态的精准定位，满足不同年龄家庭消费者的需求，足不同年龄家庭消费者的需求，与与OUTLETSOUTLETS在业态上形成互补在业态上形成互补虽然这些业态前期投入较大，虽然这些业态前期投入较大，但将在最大程度上吸引大量的但将在最大程度上吸引大量的潜在消费者，提高项目知名度潜在消费者，提高项目知名度及地块商业价值，通过其他物及地块商业价值，通过其他物业达到项目的财务平衡业达到项目的财务平衡充分利用项目的地块优充分利用项目的地块优势，引入较难进驻传统势，引入较难进驻传统商业区的业态，使项目商业区的业态，使项目成为消费者必经之地成为消费者必经之地充分发挥项目周边独特充分发挥项目周边独特的自然资源，通过不同的自然资源，通过不同的业态将其进行深度挖的业态将其进行深度挖掘和商业延伸，提升项掘和商业延伸，提升项目盈利点目盈利点业态组合定位依据商业体系构成较砒抄凯鞭轮酥墨褒遇甭槛倡坡卖袱诞凳沛渠采淳衔疡炸紧扦牲粉妖钎石2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）成年男女结伴消费全家消费年老伴侣团购以购买家庭用品为主适合全家分开消费业态组合女人为号召者男人为其买单消费能力有限但专一重于养生及休闲消费群体结构&重点排序应加强配套设施和市场推广的力度会员优惠政策依据消费者排序，建立所有的业态结构，并确定各自所占比重。商业体系构成业态组合定位依据律烙困呛吏掩哈蒂衡滥凭莲帽忽再愧晰伊步硫莽免罚瘫路腆杉钱谆备朽倦2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）覆盖青年群体特色婚礼群体高压工作及中老年群体细化outlet客户需求，宠物消费成为热点把握outlet客户消费心理，放大国际化氛围覆盖儿童群体年龄轴10岁20岁30岁40岁50岁60岁以上儿童主题动漫主题婚礼教堂养生+康体宠物主题万国荟萃28-45岁高压群体+45岁以上中老年群体3-15岁13-35岁22-35岁商业体系构成主题商业打造原则骂壹奠劈赫游宴胀哩吝佑客句捐罕差酸姑飞边随颧阔挤恐袖光曾聊杖陵泰2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）其他商业餐饮美食中心文化艺术衍生馆小型仓储超市p作为项目整体餐饮配套pOUTLETS衍生出的艺术元素展示p区域内便捷的生活配套主题商业生命主题浪漫主题宠物主题p慢生活馆、体检中心、养生餐厅等p婚礼教堂、婚纱影视基地等p宠物培训基地、宠物展览、拍卖等本项目商业体系构成动漫主题儿童主题万国荟萃p动漫主题公园、拓展基地等p儿童职业体验馆、儿童乐园等p万国街区、展览区商业体系构成莽席恼唬遍桩站哺垃酷纠渠辖噪蜜滚毖抢集添魂颂嚏赚尖熬浚摊秒镜上湃2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）动漫主题其他商业餐饮美食中心文化艺术衍生馆其他p作为项目整体餐饮配套pOUTLETS衍生出的艺术元素展示p为其他新生业态预留空间主题商业生命主题浪漫主题宠物主题p慢生活馆、体检中心、养生餐厅等p婚礼教堂、婚纱摄影基地等p宠物培训基地、宠物展览、拍卖等本项目商业体系构成动漫主题儿童主题万国荟萃p动漫主题公园、拓展基地等p儿童职业体验馆、儿童乐园等p万国街区、展览区主题区产品策划脓慈玩展乐镭诗氦茧藐撒摹仙岩闲蛾构赞戎恐捂灶拳妹睦责扮宪偏山悠悯2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）契合活力一族的消费概念，打造具有鲜明标志、刺激、新鲜狂欢圣地动漫主题公园n核心客群的生活方式特点：其中部分具备完全行为能力，社会前沿的消费群体。动漫主题主题区产品策划n目标客户：年轻人群n年龄12-35岁，活力、追逐时尚热点，享受生活，寻求新鲜刺激游乐方式。儡脚粉犁况绑邹哭胀八瓤蜗录承诈嗣孩例汐孵寨陋枉沈厅厩浚花茵怎孽薪2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）动漫主题发展概况商业组合定位目标人群n动漫的消费人群按照年龄分可以分为四段，即03岁，37岁，714岁，14岁34岁，主要覆盖青年人群，彰显活力的形象。n迪斯尼、小丸子博物馆、哆啦A梦主题乐园、Snoopy主题乐园等；n目前国内尤其是珠三角主题公园泛滥，缺乏特色；业态在国内的发展现状目前国外多个动漫品牌均可接受授权形式同时国内的动漫品牌发展潜力巨大馆三喝翌华氖疫卧识销毯址汤殆坊浚疆药嫁冉凑醇鸟赋衬辜瘩曲四壶击散2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）日本清水梦幻广场案例借鉴动漫与游乐设施完美结合，吃、玩、看一应俱全动漫主题业态背景n本项目以动漫形象为核心，以此作为整体游乐设施及衍生品的突破口，树立独特的市场形象。业态背景n15-35岁青年人业态组成业态组成动漫博物馆动漫博物馆+ +游乐场：吃、玩、逛的一应俱全游乐场：吃、玩、逛的一应俱全 清水梦幻广场小丸子乐园游乐场动漫产品餐饮清水寿司博物馆清水梦幻广场主题区产品策划n地址：日本静冈市清水区n规模：占地12772平米n内容：以小丸子为主题的复合型场馆。n门票：成人38元人民币n另清水寿司博物馆的门票：22元人民币。滔村线哈任寻多婉跌翼报晕砌厉苦安元啤臀咳蹈僳扒小汕厦岔踪芹遏壕鳃2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）室外游乐场部分案例苏州摩天轮主题公园，打造目前世界上最大的水上摩天轮动漫主题目前世界最大的水上摩天轮悬挂式过山车 动感迪斯科 苏州摩天轮主题公园主题区产品策划n地址：苏州园区现代休闲广场南侧、金鸡湖边n规模：占地30000余平米n总投资：2.8亿元n内容：以摩天轮为核心，另外有过山车、旋转木马等。棉功充摧派岁阑炉辞稽逸传带拉叫俄慑德剁曾化演荡辜怠勿陛筹怒瞻稽迹2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）n本项目以动漫形象为核心，以此作为整体游乐设施及衍生品的突破口，开拓山体娱乐、拓展基地、影视文化中心等业态相互促进配合，树立独特的市场形象。动漫主题本项目业态组合建议业态建议原则：业态建议原则：本项目动漫主题公园业态组合建议动漫产品中心快餐影视文化中心户外用品休闲用品动漫馆动漫、游乐设施主题区产品策划后掂但琢穆输型遵爽拙途巍示校墟煽鸯扛舱钉扒结致哀叮卤座机串鳖机崎2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）主题业态面积（平米）合计面积（平米）动漫乐园户外山体、娱乐、真人CS2400034500影视文化中心2000户外运动用品集合店2000动漫设施2000动漫产品中心2000动漫博物馆1500快餐1000本项目动漫主题公园规模及业态组和建议本项目业态规模及布局建议动漫主题搪英充旬助伎吱苯荤议核金纳跌爬挺阎众隆兹房弗他郑村挠酬煤哎霓砌溶2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）本项目动漫主题商家推荐室内场馆品牌推荐室外游乐项目推荐樱桃小丸子主题区产品策划腹闷慈鸭紊曲够队卢鸯写枝斥侨目液套讶弥脏臃无吩版欲匪稠玄簧既亚鲜2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）其他商业餐饮美食中心文化艺术衍生馆其他p作为项目整体餐饮配套pOUTLETS衍生出的艺术元素展示p为其他新生业态预留空间主题商业生命主题浪漫主题宠物主题p慢生活馆、体检中心、养生餐厅等p婚礼教堂、婚纱摄影基地等p宠物培训基地、宠物展览、拍卖等本项目商业体系构成动漫主题儿童主题万国荟萃p动漫主题公园、拓展基地等p儿童职业体验馆、儿童乐园等p万国街区、展览区儿童主题主题区产品策划凭灌伶掺腐宰两乙署庞等肤勿郸合盐量丑剂划越锅苑讫旗威腋籍盗再取摄2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）契合儿童目前的消费倾向，打造具有教育意义、好玩的游乐场所新兴的儿童职业体验馆。n目标客户：儿童群体；年龄3-15岁，六口之家的小太阳。n核心客群的生活方式特点：受初级教育阶段、无购买力、却可带动全家消费儿童主题主题区产品策划记惮庚缚婆娠陡紫化盟勿却苞嘻菱捧视认瓷巫侨廖韧最九妓牟痔哮彻垢玉2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）发展概况儿童主题国内在运营的儿童职业体验中心列表服务人群n3-15岁儿童为主体，带动家长一起消费；业态背景n国内的消费者在儿童方面的支出越来越多，消费的重点从儿童用品到儿童娱乐不断转移和变化，儿童职业体验中心其辐射范围广，带动很多衍生消费；工程条件n场地要求3000-20000平米，主力面积5000-8000平米，大多数进驻购物中心，但同样有少数项目则进驻大型购物中心内；n层高8-10米、承重800-1200公斤/平方米、柱距8米以上主题区产品策划益盾晌莉况依拉窃煮钎咯课钳滩叫究抛沈祭刽浊糙价策皆涣曙妈距餐隙朋2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）儿童职业体验中心案例研究北京比如世界儿童职业体验中心儿童主题职业体验城儿童摄影生日宴会厅保健室餐饮业态组成图业态组成图戏剧院n地址：北京市朝阳区京顺路111号比如世界购物中心二层n规模：近10000平米，50多种体验馆，可同时容纳2000余人。n票价：儿童200元，大人80元。n经营状况：其周六日的客流量开业达到2000人次n收入构成：门票收入、广告收入、周边衍生品收入、场馆冠名权、临时场地出租收入等n租金：由于前期投入较大，需要一定的市场培育期，且租赁面积较大，因此能够承受的租金水平非常有限。经济效益主题区产品策划朴巷匿管赦产伴耳搐央浮殊打嫩婚寸猿碴训囤晦帖涡唾莫惧垮试要洼港掘2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）n契合目标客群，以儿童职业体验乐园为主力店，糅合儿童服装百货以及玩具餐厅等项目打造儿童主题商城；n考虑陪同的家长需求，周围布置各类餐厅、咖啡馆、书店等相关购物商店实现客流共享。业态建议原则：业态建议原则：快餐儿童摄影亲子诊所本项目儿童主题业态组合建议购物生日宴会儿童职业体验中心本项目业态组合建议儿童主题主题区产品策划强鳖膛掉臃弥烩再傣幢磕颈判凿醚苦火克瞒迎姿旬龚罕番慕牟麓镇淮们烂2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）本项目儿童主题公园规模及业态组和建议服务人群主题业态面积（平米）合计面积（平米）建议层数建筑基底面积（平米）3-15岁儿童主题儿童职业体验馆10000143001层10000儿童摄影800亲子诊所700儿童用品及玩具800生日宴会500家长休息娱乐厅500其他（购物、快餐）1000儿童主题本项目业态规模及布局建议主题区产品策划秧凰纪荡饼拂哦仗哄怕专东勘觅舌芍惩既徐雁准灰籽输疹昼窑剧杀帛仔屏2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）大陆的儿童职业体验乐园选址的地区分布表：儿童主题商家推荐及目前选址分布主题区产品策划地区分布已开业建设/筹划中项目总计华东地区5家，上海星期八小镇，南京属相国，苏州大未来，杭州Do都城，苏州孩儿国儿童体验式学习乐园11家，上海5家（KidZania，Babyboss宝贝当家，育乐湾，东方国贸朗悦凯萨尼亚,美国万纳都市WannadoCity)，南京2家（柠卡王国，AI-CITY爱儿时代），常州1家（DO都城），苏州1家BABYSPACE,宁波2家（奇e国、儿童共和国）16家华北地区3家，北京欢乐之都，比如世界，天津KID-TREE开迪树5家，北京kidssky，babyboss宝贝当家，小人国，家庭梦工坊，呼和浩特1家快乐星期儿童8家东北地区1家，沈阳飞奇梦想城3家，哈尔滨2家蓝天职业梦工场和群力儿童，沈阳1家蓝天职业梦工场4家华南地区1家，深圳泡泡城01家华中地区3家，长沙酷贝拉欢乐城，郑州点点梦想，武汉星期八小镇1家，长沙欢乐之都，4家西南地区6家，成都4家（Babyboss宝贝当家，SAYA儿童职业体验，成都妇女儿童中心），重庆1家（TICO乐趣城），昆明1家（宝贝梦想城）06家西北地区00总计19家20家39家桔薛找适语踞休达年熟条踏丛诬外退网访腾掀堆遥梳铡卜沙诣墒噪帜微滩2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）儿童主题备选方案汽车主题馆类似迪斯尼的”主题公园”,由福斯汽车厂改编,因此又名“福斯汽车城”融企业文化、汽车文化、汽车展览销售和旅游餐饮于一体儿童游乐空间模拟开车室触摸油泥制作的汽车模型-电脑上亲手设计汽车-做液体的汽车燃料主题区产品策划戴阵络呆赘纱贬救辱切庇驱肩脉是莎朽澡艇平磋纲等蓝劣牺脸底晋沏淮棺2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）p是索尼公司在全球第一家以“光”与“声音”为主题的公益性科普场馆p规模：上下共三层，总面积1200平方米p总投资额：3千万美元p应用了索尼在数码、IT、音视频等领域的尖端科技，展品多以“光”与“声音”为主题，可以让参观者体验到世界最先进的数字技术带来的光与声音的艺术与乐趣。p2000年10月启动历时两年，由索尼(中国)有限公司提供全面支持“索尼探梦”致力于开启21世纪中国广大青少年的科学梦想，开馆五年来，已接待了超过50万余名来自中国乃至世界各地的观众。同时，“索尼探梦”也得到了社会各界的认可和教育界的充分肯定。“索尼探梦”被评为全国科普教育基地、北京市青少年科普活动基地。备选方案索尼探梦科技馆儿童主题主题区产品策划韧懒乌视负考烬音蕉矛赊腾帕岭民蚌袍宗哀骂叶习叙沽瘁睛太整坞腥夫甭2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）其他商业餐饮美食中心文化艺术衍生馆其他p作为项目整体餐饮配套pOUTLETS衍生出的艺术元素展示p为其他新生业态预留空间主题商业生命主题浪漫主题宠物主题p慢生活馆、体检中心、养生餐厅等p婚礼教堂、婚纱摄影基地p宠物培训基地、宠物展览、拍卖等本项目商业体系构成动漫主题儿童主题万国荟萃p动漫主题公园、拓展基地等p儿童职业体验馆、儿童乐园等p万国街区、展览区万国荟萃主题区产品策划和毋按夜芜谷以镶畅隧名啡刷佣氦伞肥粤秤锦蝎沪已创矮僵范壹焕剥驾颁2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）契合国际群体的消费习惯，打造充满国际特色产品，同时具备国际氛围的购物街区万国荟萃。n本项目核心客群：承接outlet购物群体；年龄20-50岁，追求品质感、购买能力较强n核心客群的生活方式特点：品质感、欧美范儿、时尚万国荟萃主题区产品策划案谷伤日坞琢虱票葬府淘宣欺茶爬潜粗壁秽普拈侥感犬物耻礼拔篮尧匡鄙2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）以各国节日为媒，打造永不落幕的小世博万国荟萃服务人群n受outlet吸引，崇尚“国际国际”的群体，覆盖面较广，基本实现客群的全覆盖；业态背景n世博会的成功召开，为国民带来全球各国文化的盛宴，嫁接世博概念，打造万国荟萃；主要卖点n呈现异彩纷呈的民俗表演、文化交流等活动，让顾客在购物的同时，体验和参与世界各地的民俗文化和独特风情。合作方式n与中国国际贸易促进委员会广东省分会强强联手，在购物中心内开辟专区，长期展售。番茄节狂欢节追芝士节追芝士节筷子节筷子节万圣节万圣节宋干节宋干节卫塞节卫塞节主题区产品策划割邯代远脆声甘挺镑邹国畏圃贰姓多亡镀挂表振逆恭狐澎疤牙犯玻耪熙涝2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）打造建议规模、业态及建筑形式万国荟萃规模建议7000-10000平米业态建议n世界各地特色鲜明的丰富物产零售业。如德国的啤酒、法国的香水等；n设置展览区，为各国特色产品宣传、说明所用，同时为室内活动预留空间。形态建议建议以街区形式为主，结合外围打造以各国为特色的建筑小品，营造国际化意向，同时预留充足的公共空间为活动准备，配合商业发展。服务人群主题业态面积（平米）合计面积（平米）建议层数建筑基底面积（平米）受outlet吸引，崇尚“洋货”的群体，覆盖面较广万国荟萃万国街区8500100002层5000展览区1500主题区产品策划您方焕形硬文立跋坏垄沏亚亡酱姿保聋购狱檀紫寝旗肖挨涸僚半搓泼鬃闷2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）其他商业餐饮美食中心文化艺术衍生馆其他p作为项目整体餐饮配套pOUTLETS衍生出的艺术元素展示p为其他新生业态预留空间主题商业生命主题浪漫主题宠物主题p养生+健康p婚礼教堂、婚纱摄影基地p宠物培训基地、宠物展览、拍卖等本项目商业体系构成动漫主题儿童主题万国荟萃p动漫主题公园、拓展基地等p儿童职业体验馆、儿童乐园等p万国街区、展览区生命主题主题区产品策划垫胀湘染墓保挡痒辰氟赶铅炙订坷该北娘伊夯聋辈烬束辙横涝忿刁目且员2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）把握老年人的消费习惯，结合高压工作群体的消费需求，打造养生+康体的生命主题馆n本项目核心客群：中老年群体，年龄50岁以上老年群体，以及都市中工作压力大的工作群体，年龄28-45岁的公司白领。n核心客群的生活方式特点：中老年群体：休闲、健康；高压工作群体：压力、亚健康、品质感生命主题主题区产品策划编柞恕茶摈母虑听系垫灿窒醉塔样缩瘪掂奏葫茄上谤锋兑琶勘葱滔诸鸡摘2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）生命主题本项目生命主题创新方向打造建议服务人群n50岁以上老年群体及28-45岁高压工作群体业态背景n目前国内项目均以项目本身具备的资源为特色背景，如温泉、生态等，同时将养生与健康相结合的方式，打造养生康体中心，不仅为休闲、修身之地，更是衍生出多种形式业态，其业态的包容性较强。 以生态为背景，打造特色设施，发展医疗保健、整形美容、康疗养生、文化休闲等在内的新型养生康体产业跟主题匹配的两个发展方向以自然生态为背景的养生康体中心以温泉为背景的养生康体中心创新方式美容整形相结合差异化策略本项目生命主题打造建议主题区产品策划观纲氦爪殖嫡铀陇竖呀靠尿屋招褪捎窃浩拓铆盼啦霸群傍堵观迢蠢掩澄佳2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）p区位：位于北海道中富良野地区p占地面积：6万平方米p年访客量：约100万人p内容：花田、生态餐饮、休闲、香水加工等生态景观香水体验中心生态餐饮生态特色产品观光富田业态组合富田业态组合花卉交易富田生态景观场生命主题生态景观背景打造借鉴及建议本项目打造建议：借鉴案例中的衍生业态组合，但缩小其规模，以室外花园命名，以生态景观的意向打造为主，主题区产品策划期卓阀姬骡析岳汛编庙换见崖黄万宝遏热坪躇权佑异族幂乔淄够饥念析节2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）生命主题抗衰老中心n定位：打造珠三角抗衰老美容圣地，凝聚世界上最先进的医疗设备和卓越的生化技术，汇集最顶级的护肤产品n功能：肌肤抗衰老、医学美容、皮肤激光美容n客群：吸引明星、政要、富豪的高端养生消费 瑞士莱可琳医疗美容中心 瑞士雷曼纳健康医疗中心 主题区产品策划殊廷躺设怯烦块长疽元惠策世丛喂朵位颖昌拨绊刑激佑胀路状饥扫灸绩卓2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）舒适、温馨的健检环境，尽享高级会所礼遇的健检过程，让体检成为享受。生命主题体检中心广州国宾体检中心p规模：面积达7000平米；p投资：设备总投资三千万余元 北京慈铭体检中心p规模：面积约1000平米；p现状：在北京、上海、广州、深圳、天津等十余城市拥有连锁机构。 北京民众体检中心p规模：总面积约2000平米p背景：第37届世界旅游小姐大赛唯一指定体检机构。主题区产品策划就莲喻帜吗赐奄节磷燃哮逃烛琵柔枉刑筹汝盛末萎答筏顽甄裸攀熙盯傀侮2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）生命主题生态餐厅食养坊养生餐厅面积约800平米,根据消费者在不同季节,不同需求特点，研制出达50多款具有养生滋补的各款炖汤。广广州州食食养养坊坊武武汉汉御御甲甲堂堂御甲堂养生餐厅面积约600平米，推出宫廷特色小菜搭配各种滋补养生火锅。苏苏州州鼎鼎膳膳鼎膳有机养生餐厅面积约800平米，是苏城首家以有机食品为主要原料，根据客人健康情况而科学配餐的健康型有机养生餐饮主题区产品策划幢拭难斑在香吨阔宋跪牺芦赞斥容裳烬冰讽诺凸旭责怀氓减汪爆淘埋辆被2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）整容整形生命主题伊美尔n背景：政府核准执业的正规医疗机构设计了一整套私人会员式就诊程序，提供一对一私密性医疗与美疗服务，彰显尊贵。n规模：面积达3000平方米；广州华美整形美容医院n背景：成立于1994年，全国率先在医学整形中引入“航空式尊贵服务体系”，让求美者真正感受到与国际接的全新医学整形美容。n规模：面积6000平米。上海万众整形美容医院，n背景：是华东地区高规格水准的医学整形美容基地，并率先在国内导入5S国际星级医疗服务理念。国内最具影响的权威医疗整形美容机构之一。n规模：面积约4000平米。主题区产品策划坠堪盼泽郑聪囤阀爵钢煎紊主篙距仙赣逸卢省凳珍我斋灸迷赐指涅岗汉幕2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）宁波宁波Rococo养生会所养生会所养生会所生命主题北京黛梦丽人国际养生会所宁波Rococo养生会所l总营业面积为800平方米l巨资引进各种高科技美容仪器及独特的法国香薰品牌，另独立开设有男士美容标准专区。福州富力爱丁堡尊贵养生会所l营业面积1000平米;l是崇文区规模最大、功能最全、美誉度最高的星级服务机构l营业面积近2000平方;l是美国TibeartCorporation进行整备、辅导的专业养生沐足国际连锁机构。主题区产品策划光卉驮确复硫膝噬肢积贩芥欺笛豫婉辙猫咕卷胃紧豹滤魂僧仔础驹搏扩奖2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）生命主题业态组合建议生命主题香水体验中心室外花园（含交易）生态特色产品养生餐厅慢生活馆美容整形体检中心减肥中心药妆景观生态养生康体主题区产品策划仑窄曝忿屯各陨掏夺宫蕾移盼题焊泪辕潦犊逾三垦疾厨炎珍掖务陀签椅肯2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）目标客群主题业态建筑面积合计面积（平米）楼层建议基地面积（平米）50岁以上老年群体及都市中高压工作群体生命主题养生12900（含室外1500）3层3800室外花园（含交易）1500（户外）香水体验中心1000养生餐厅1000生态特色产品500健康体检中心3000慢生活馆2000美容整形2000减肥中心500药妆500保健用品专卖500其他500业态规模及布局建议生命主题主题区产品策划本项目生命主题规模及业态组和建议惨拌肮拣杏湃噶趁筷燕尖唁恐疼碗蝎泅码防载邯跃寺誓碌泰射仿袒臼赔础2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）浪漫主题其他商业餐饮美食中心文化艺术衍生馆其他p作为项目整体餐饮配套pOUTLETS衍生出的艺术元素展示p为其他新生业态预留空间主题商业生命主题浪漫主题宠物主题p慢生活馆、体检中心、养生餐厅等p婚礼教堂、婚纱摄影、婚庆等p宠物培训基地、宠物展览、拍卖等本项目商业体系构成动漫主题儿童主题万国荟萃p动漫主题公园、拓展基地等p儿童职业体验馆、儿童乐园等p万国街区、展览区主题区产品策划糖薪蛹伐夜来涎保岳堆冲麦酞初治敝遵呛怕茂鞭古键撇沽糯馁轧怔请富衬2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）结合婚礼一族的消费流程，打造特色、浪漫、完善的庆典场地婚礼教堂。n目标客群：结婚人群；年龄22-35岁，80后为主n核心客群的生活方式特点：浪漫、温馨、品质、便捷、服务浪漫主题浪漫主题之婚礼教堂主题区产品策划葛刽臻脑尧盟末歧捧邵逐才字阶镶骤岂短歪何腰拘刺民匡航赏烂巷永流委2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）服务人群n即将步入婚礼殿堂的情侣及其亲朋好友业态背景n婚庆经济是持久不衰的朝阳行业；本项目具备良好生态环境、齐全配套服务设施及知名的市场影响力，具备发展婚庆浪漫主题商业条件浪漫主题浪漫主题之婚纱摄影机构业态种类需求面积（平米）经营方式拓展需求及选址要求婚纱影楼300平米1000平米以直营和加盟为主在市区的商业中心及繁华成熟地段，不考虑偏远地段婚纱摄影城8000平米20000平米多为自主经营，现有的大部分影城仅维持自身运作对拓展外地市场有一定要求婚纱主题花园40000平米80000平米以共同投资为主如有合适的项目，可以考虑定位思路主题区产品策划蹭愚元嘴砂淆迷阂次根凛穿领述削摈赋疗秋蘸亚释松痈坡耕填倘入斧俩插2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）浪漫主题定位思路n满足婚礼一族一站式的消费需求，把握其心理特征，打造特色、浪漫的庆典场所，吸引目标客户。婚庆用品婚礼教堂婚宴餐厅婚纱摄影主题区产品策划瘩霞打只砒矗宗俊陨缴泰改茫嘘蕊焰绝斤韶点砾离提历来贰污挨是楔脖抒2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）主题业态面积（平米）合计面积（平米）浪漫主题婚礼教堂15006100婚纱影楼1800多功能厅1500婚庆用品1000其他300浪漫主题规模及业态组和建议浪漫主题浪漫主题业态规模及布局建议趁失颊纠卉辫嗜孰瑞壳娠租跃范夕啥汇肆奥绅佯态歉径微玫懈哺盔洱经品2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）n香港天使之恋婚纱摄影机构，目前已经在华南（东莞）和华东（宜兴）分别投资建设了2个项目，他们依托婚纱摄影，以外景基地大力发展旅游休闲业，可以引荐部分商家参与到佛山项目中来。营销部赖先生分类品牌十大婚纱影楼珍妮花婚纱摄影钟爱一生婚纱摄影龙摄影婚纱影蒙娜丽莎婚纱影楼薇薇新娘婚纱影上海巴黎婚纱影维纳斯婚纱影楼天长地久婚纱影楼色色婚纱摄影金夫人摄影婚纱主题公园东莞凤岗嘉辉婚纱城北京蓝调薰衣草庄园其它商家城市花园尊贵婚纱影城天使之恋国际婚纱摄影n城市花园尊贵婚纱，是北京乃至国内市场上的佼佼者，觉得如有合适项目可以向老板推荐。 访谈总部陈小姐浪漫主题婚纱摄影机构访谈主题区产品策划阻名叹细赣齐大缔助瞄粕粒伤蜘高勉煌措纹纳狗昂撕葱舷鼻孰手刻己踞庇2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）城市花园尊贵城源于台湾，数万平米的超大摄影基地，在现今中国影楼界可算独一无二，可媲美美国好莱坞、香港制片厂及台湾中影文化城。城市花园 尊贵婚纱电影城色色婚纱摄影色色婚纱摄影面积4000平米，在全国（包括港澳）拥有50多个直营机构和50多个加盟店，是全国婚纱摄影行业规模最大的企业之一。“天使之恋”婚纱摄影机构“天使之恋”婚纱摄影机构成立于2009年11月，拥有38万平方米的龙凤山庄影视基地，是目前中国规模最大的婚纱摄影机构。浪漫主题婚纱摄影机构品牌推荐主题区产品策划柴妮土釉隶爬蜡侥教汇骚残姓澜掣吃吠革挝问任众豪兜代挣苛轧稀巡兆虏2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）其他商业餐饮美食中心文化艺术衍生馆其他p作为项目整体餐饮配套pOUTLETS衍生出的艺术元素展示p为其他新生业态预留空间主题商业生命主题浪漫主题宠物主题p慢生活馆、体检中心、养生餐厅等p浪漫博物馆、情侣特色餐饮、心理咨询等p宠物培训基地、宠物展览、拍卖等本项目商业体系构成动漫主题儿童主题万国荟萃p动漫主题公园、拓展基地等p儿童职业体验馆、儿童乐园等p万国街区、展览区宠物主题主题区产品策划铸爹障瑞恬钞呈刮莱翻疾恶频辫芍蘑瓣驶返痕僵吩归月瘟湘览娱鸭垮埋翻2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）契合目前家庭结构宠物消费的需求，满足outlet客户的消费细分，同时吸引都市中的宠物爱好者们，打造可聚集型成规模的专业消费场所宠物主题。n本项目核心客群：宠物爱好者、outlet购物群；n核心客群的生活方式特点：休闲、专业领域、为宠物的活儿而聚集宠物俱乐部业态组合建议宠物主题主题区产品策划建稻消怀照洗鬃入坚敖祥揉芋刘延段应钒韶齐必叙培系素篱阴咀率丽呐九2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）n宠物的相关消费目前一直保持在高位水平，宠物乐园成为消费者周末与宠物一起玩耍的新兴场所；n在满足了成年人的购物、孩子的娱乐之外，还需要为带宠物出行的消费者提供寄存及相关服务的场所；n为宠物提供全方位的服务，包括美容、医护、喂养、寄存，同时售卖宠物用品；n为消费者提供了一个信息共享的平台，可以交流饲养心得，解决饲养过程中所遇到的问题，还可提供宠物转送寻找到适合的家庭；n本项目得天独厚的自然资源，可增加宠物玩乐的户外场所，让宠物及他们的主人找到回归大自然的感觉。宠物俱乐部业态组合建议宠物主题n打造宠物消费的全产业链，形成规模性和聚集性；n配合主人的消费习惯，设置配业态。业态建议原则：业态建议原则：宠物展览及拍卖宠物赛事餐饮本项目儿童主题业态组合建议宠物美容宠物诊所宠物用品主题区产品策划烤践浪靛创翰株刀扯垢灯伞僳坛忿晦股炼撅卸玲瘦杀揉疾谢东湖司闺旺潘2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）宠物主题业态形式规模（平米）宠物赛事户外宠物展览、拍卖室内1000宠物培训基地、宠物寄存室内1000宠物诊所室内500宠物美容室内500宠物用品室内500共计3500主题区产品策划业态规模及布局建议宠物主题业态布局及规模建议召找谨夜馈惺妄疽注誉瑶矛端钮牵梦荡胎供九颊野柬衡咒襄苍萨搭倔款势2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）其他商业木挥壕货市嘶纯新佛瞅圭临顷掌屯跋油升匿凛吏舱铱嘘啊艘碗堕逾瘴觉冻2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）业态组合描述其他n在娱乐、购物之后，餐饮也是本项目的必备业态之一。n中国美食：集合广东、福建、海南、香港、澳门等地的地方特色美食，打造特色美食聚集地。n各国美食：让顾客不出国门，体验各国餐饮文化及美食盛宴。n餐饮体量：考虑到就餐时间的相对集中，餐饮的供应量需要非常充足，同时考虑到餐饮种类的繁多，因此建议本项目的餐饮业态控制在2万平米左右。餐饮其他商业产品策划贸哭孙淹浪亮梭凸庄垮衔惟简愁嚣阂舔策寨潮反春巾尝轴拇纳竣两巾汀送2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）业态组合描述其他n由于项目具备OUTLETS的独特资源，知名品牌的产品同时也是艺术品，而时装插画作为这些艺术元素的衍生，正逐渐流行开来；n时装插画：不再只是杂志插图或者设计效果图，它们成为了知名广告的灵感来源、大牌设计的跨界合作、火热单品的行销新计；n文化相关产业：包括设计师或画家的作品展、品牌新一季的发布会等展览展示活动，将本项目所拥有的独特的品牌进行无限制的衍生，提升项目在相关产业的影响力。文化艺术衍生其他商业产品策划拂娠效筋驳瀑课拖熄药力被楼观谢涟嫩成犯隔踞痘与声起稗蒂爆恿鹃雁伴2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）超市业态组合描述其他服务人群n服务在本项目居住、工作及前来购物休闲消费的人群；业态背景n本项目将成为整个区域的消费中心，其中市区消费人群、周边常住人群及本项目自身人群存在对生鲜菜品及日常生活用品的必要需求，因此中型超市较好地满足此类需求。超市选择一：中型便利超市其他商业产品策划吓崇烤加狱顽早类澜颤宏滨躯硼由草四南挑鸥盼习一府蔗疽桑宁静渡翁仕2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）超市山姆会员店是美国沃尔玛百货公司的会员制连锁店，是专门服务于会员的仓储式购物俱乐部。一家典型的山姆会员店面积在660012000之间，主营商品约3,500多种。服务特色:免费停车,糕点房,电子产品免费咨询,商务中心等业态组合描述其他超市选择二：仓储会员超市n筛选大众化实用品销售，实行库存和销售结合、批零兼营，向会员让利销售质优价廉的商品n本项目地理位置适合仓储超市选址特点；同时随着私人交通工具的普及，仓储超市这一零售模式将进一步受到中国消费者青睐。其他商业产品策划元惨滚忠晤陵榜苯推猿惨稗倚笛酞猫芽鸿糕樱田晤儒孜雕嗣扑颗橙舒纤修2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）主题业态面积（平米）合计面积（平米）动漫乐园户外山体、娱乐、真人CS2400034500影视文化中心2000户外运动用品集合店2000动漫设施2000动漫产品中心2000动漫博物馆1500快餐1000儿童主题儿童职业体验中心1000014300儿童摄影800亲子诊所700儿童用品及玩具800生日宴会500家长休息娱乐厅500快餐1000万国荟萃万国街区（欧洲、美洲、亚洲餐饮及特色商品）850010000展览区1500业态规模汇总搅粥然长捏枚尾杯嫩框阔拍镇孰悲购鲍酶暇择无亦之撒疽汞铲苟凶湾山傲2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）主题业态面积（平米）合计面积（平米）生命主题养生13000室外花园（含交易）1500（户外）香水体验中心1000养生餐厅1000生态特色产品500健康体检医疗中心3000慢生活馆2000美容整形2000减肥中心600药妆300养生产品专卖500其他500浪漫主题婚礼教堂15006100婚纱影楼1800多功能厅1500婚庆用品1000其他300业态规模汇总傻忿天敬桃崇厚漓虹姥诈釜腋链潜固裳辩整缸盯劣严蛀而皿酉涝蔼纤井稍2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）主题业态面积（平米）合计面积（平米）宠物主题宠物赛事（户外）3500宠物展览、拍卖1000宠物培训基地1000宠物诊所500宠物美容500宠物用品500其他商业餐饮美食中心1100017500超市6000文化艺术衍生馆500合计98900业态规模汇总架存修一棚仅蔬好煌陛肆漂诚宛疯福眶勾糠笛吵渐缎恿讶鄂待寅产煽浴搓2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）业态规模汇总删拈沥驻窖葡耙柏惹卒蔷郧被妒庆颧痴鲤撰造镰瀑缆沼榨绦傲肪揩彤釉烈2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）【四】运作模式建议合作开发租赁模式保底+扣点综合建议韵朗朝任貌妓尉纵桔迷倡叉精硫块怎耍索招岭练邦辨譬触泻蝉岭吝昌替充2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）-有利于吸引有一定资金实力、具有相关领域开发建设、丰富运营管理经验的投资机构共同进行项目开发，强强联合，减少项目直接投资，降低开发风险；-合作双方利益分享，风险共担，有利于项目长期稳定经营，降低解约风险；项目运营的成功将会引起开发商收入新的突破。S-收益分成方式对于大型商户来说是谈判的焦点之一，前期为了引入大型的品牌主力商户，会出现让利的可能性，对开发商来说存在一定的收益损失。-运营收入的波动使开发商收益具有不稳定性，财务核算控制的复杂性，需要投入更多成本。Wp对于合作模式我司建议考虑大型主题馆，如动漫乐园、儿童职业体验中心等。模式一合作开发模式开发商与运营商合资、合作开发或以土地参股，收益分成。合作开发荷五颧惋封达炊疼坡屠洲殃酋没了炽都瀑诸娄键趁馅舜质亮足乌驱朵撬垮2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）模式二租赁模式以租金标准对外出租，对于租户来说前期经营存在一定的经营风险，但是对于开发商的稳定收益较有保障，而且容易控制租金收取的固定性。财务结算方面，租金模式相对较为简单，结算有固定标准，对于财务控制方面比较有利。S租金模式对于大型商户来说是谈判的焦点之一，前期为了引入大型的品牌主力商户，在租金方面会出现让利的可能性，对开发商来说存在一定的收益损失。Wp纯租金模式适合街区、财务控制难度较大型商户及中小型面积商铺，如餐饮、超市、万国荟萃、宠物、文化艺术馆等。开发商开发建设，运营商承租，开发商享有固定租赁收益，可分为长期租赁和短期租赁。长期租赁租赁模式惹隧诗叔俞褒仆做富烬版唐批剥淑抿锹闻泽棚香陆烷鲍妆慕辞腆思轰尺伯2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）模式二租赁模式开发商可充分利用项目场地资源，对一些一次性投资较大，形象建筑项目，采用短期场地租赁经营模式，减少商户风险，增加项目浮动收入。财务结算方面，短期租赁模式相对较为简单，且收入与市场同步，可调整空间较大，对于收入增长方面比较有利。S短期租赁模式收入具有不确定性，不可作为项目主要收入来源；短期租赁模式随时需要面临销售市场风险，需要项目运营期间增加销售压力。Wp对于承包经营模式我司建议用于浪漫主题馆内的教堂和摄影广场等，可与当地宗教机构、各大型婚庆公司、影楼联系采用短期租赁模式经营。短期租赁租赁模式腐赖腾崩拖肪磺书怎巴贡捅审塑软铜删匙绢磕蛋栖盖腔刃谐守婴婪秋郧往2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）模式三保底租金与营业扣点两者取高值对于部分客户，如电玩、影视文化中心等，保底租金+营业扣点的模式较为容易被其所接受，有利于缩短谈判周期，促进合作成功，加快招商周期。开发商同客户共同分担营业收益，在商业发展中后期进入成熟高峰期后，有利于获得高额度的分成收益。S前期开发商将会同商户共同分担经营风险，增加了开发商前期的商业操作风险。对于财务控制上较为复杂，需要设立特别的财务监控以保证商户正常的营业分成，避免商户通过财务方法规避营业账面收益，减少开发商分成收入，造成收益的损失。Wp保底租金与营业扣点两者取高值，我司建议可用于影视文化中心、文化艺术衍生馆等商铺。保底+扣点艇墅僵括嫩建色侄蝗蔼籽楼昆番拐骆邻赢蛙沼虫摔喉阑宦畔累沾芹呕约样2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）p由于本项目业态以单体及街区形式体现，财务控制难度较大，故我司建议本项目除动漫主题公园及职业体验中心以股份合作模式开发，其他业态以长期租赁模式为主，个别业态辅之以保底租金与营业扣点俩者取其高模式，项目运营期间结合短期租赁方式拓宽其他收入渠道。p针对不同的商户租金水平让利幅度不同，针对主力和次主力客户，租金方面适当优惠，营造出共同成长“双赢”的感觉；针对中小型商户，租金方面则不会给予优惠；总体而言，根据不同租户对于项目影响力的不同，去“平衡”各方面的收益关系；综合建议综合建议敦散鬼眠峦案焉馅婶阳胞巾枢篇尺伸早余镀蔡音兵肉景养散六粘侯秸号庆2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）【五】投资规模估算【五】投资规模估算合作开发项目投资规模合作开发项目收益分析租赁项目收益分析物业管理费用建议整体投资效益分析汛僵偏练涯艾涨更寂寒摆钧嗅缆蚕竿级称竞儒钠阀枕猴让跪瓷隙夷惑栓妨2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）合作经营项目投资规模投投资规模分析模分析场馆面面积（平方米）平方米）总投投资额（万元）万元）可容可容纳体体验项目目个数个数1000-30002000-300010-203000-50003000-400020-405000-80004000-500040-608000-100005000-1000060-80儿童职业体验中心根据场馆面积、场馆档次不同，其投资成本会出现较大差别。以中等档次为例，其投资额度、场馆面积及体验项目设置见下图：本项目儿童职业体验馆的规模为10000平方米，总投资规模约为1亿，不含土建约为7000万元，比例如下：儿童职业体验中心合作开发项目投资规模对秀检去嫌哨粱炳雷袜沽爵榴琵揍比革幽霸念未池媳兄交芦狙搭拂和很钵2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）合作经营项目投资规模投资规模分析设备设施规模（平米）总投资额（万元）项目进口设备主题公园30000-4000025000-30000大型项目1个，中型项目2-3个，小型项目8-10个国产设备主题公园25000-300008000-15000大型项目1个，中型项目3-4个，小型项目6-8个小型国产设备游乐园10000-150003000-5000中型项目2-4个，小型项目5-6个户外山体娱乐、CS野战、拓展基地10000-40000100-500100-300套设备费用，不含场地费用。各主题公园因规模、游乐项目设置及设备差异，其投资成本也会出现较大差别。以中小型主题公园为例，其投资额度、设备及项目设置见下图：本项目动漫主题公园室内以动漫游乐设施和商家、户外运动用品为主，结合影视文化中心及中高端消费人群特征及需求，建议大型项目选用进口设备，小型项目可选用国产设备，预计投资总额约为2.2亿，其中设备投入约为1.5亿。动漫主题公园合作开发项目投资规模亩镭哭最馋预洪垂秉射壶测艇珐亥片怠痴蔚粪蛔笔铅粕孝阑卓兄垛揖迈娶2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）合作经营项目收益预测收入模式：门票收入：国内几个开业项目的票价大致在120-200元；各场馆冠名权收入：通常一个行业只选一家知名商家冠名。例如快餐、银行、医院等等；场地临时出租收入：将场地出租给未设场馆的非长期合作单位，用于主题紧贴儿童品牌推广等，例如儿童电影、酸奶、迪士尼乐园、儿童英语培训的推广活动。广告植入收入：结合门票、“护照”、“工资单”与交通工具进行广告植入。衍生商品、餐饮销售收入：衍生商品购买率可达20%，餐饮消费可达50%。生日派对、企业包场等特殊活动收入儿童职业体验中心合作开发项目收益分析诫庸嗽蔑宵泪榆脆蔫汗然淀秆困掘概注畴督突呢谩袁艘遣秀闪喀狮舶等螟2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）合作经营项目收益合作经营项目收益分析分析儿童儿童职业体体验中心中心合作开发项目收益分析韦舔啪牡褒停协萤羊帽蚕诬趣旦怪但凑贵理坠素溯让貉伏胶战液户瓜啡质2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）合作经营项目收益分析国内行业发展下一阶段，当儿童职业体验馆的品牌效应聚集到一定程度，其自身的盈利结构将逐渐重新分配布局，儿童职业体验馆将成为一个以儿童消费群为核心的场馆化产业链。儿童职业体验中心合作开发项目收益分析役苑英剩拥猛蝎备羡雍跪讽它抢葡澈雀淆垄杀痪夸衅卤炳淘拟羹联器览履2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）合作经营项目收益预测国内目前该项目最大收入渠道是门票，门票收入有两种形式：团客和散客。国内大部分项目经营时间为周一停馆维护，周二周五团客，周六周日为散客，其中寒暑假及假日均是散客接待时间。照此计算，该类项目的团客接待时间约为127天，散客接待时间约为159天。下表为职业体验馆年营业收益预测：分类分类人数人数天数天数单价单价单位单位 年收益（万元）年收益（万元）备注备注假日门票（儿童）700159120人次/天13352场/天假日门票（成人）84015930人次/天4002场/天非假日门票（儿童）40012780人次/天4061场/天非假日门票（成人）8012720人次/天201场/天体验店冠名费25家/年400品牌营销收入25家/天75衍生品利润14028630天20020%餐饮利润35028615天15050%宣传成本300万年-300经营成本800万年-800年合计年合计30万人次万人次1886预计预计5-65-6年收年收回投资回投资儿童职业体验中心合作开发项目收益分析吹颜讥虚揍主绿谆娜恢显枉彪帕裸嘻摇琴坯隐氟旗突凝垂馈滨茸馒难奶技2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）合作经营项目收入分析收入模式：门票收入：国内中小游乐主题公园的票价大致在50-100元之间，建议本项目门票价格根据不同时期在60-100元之间浮动。CS野战拓展基地收费门票80-120元/人/半天，120-180元/人/全天，学生一般6折。建议本项目门票可参考此价。出租商亭、商业用房收入：利用消费集中的优势，大量进行招商，出租商业用房，既活跃了园区，同时又可以减少投资，扩大收益。餐饮：公园园中的餐饮店、咖啡屋、风味小吃和快餐供应常常是生意兴隆。可以将娱乐和餐饮结合，作为经营策划的一个环节，相互推动。购物：购物在公园园中大有生意可做，而且和娱乐内容结合紧密。广告收入：利用乐园游客密集和定期活动的有利条件，吸引商界来乐园做广告。动漫主题公园合作开发项目收益分析症蔡移拓萍款佐疯涸勾昏喳愧篡览缅晒唁抚翠念伶年且顽果躬壮倡拆含范2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）合作经营项目收入分析国内目前该项目最大收入渠道是门票，门票以节假日和平时区分，照此计算，该类项目的节假日接待时间约为114天，平时接待时间约为250天。商业部分租金依据行业规律预测，下表为动漫主题公园年营业收益估算：分类分类人数人数天数天数单价单价单位单位 年收益（年收益（万元）万元）备注备注游乐园假日门票3000114100人次/天3420游乐园非假日门票50025060人次/天750CS假日门票200114120人次/天2702场/天CS非假日门票8025080人次/天1602场/天影视文化中心租赁20003元/天/219保本+扣点餐饮租赁10004元/天/146动漫产品+设施40002.5元/天/365动漫博物馆15002元/天/110宣传成本300万年-300经营成本1800万年-1800年合计年合计5050万万人次人次33403340预计预计7-87-8年年收回投资收回投资动漫主题公园合作开发项目收益分析休锋赐糯裂颂急鳞霖愚骋脑很瑟昂僚纱阵丘篮袱配烙遇噬类挂导弟猛咽钒2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）租赁项目收入预测租赁项目收入预测合作开发项目收益分析布歇赫辟囤隶祖靛弯磷议但齿望菌灵崖尸剃诗宽能敞宦溺同摆技点壁学沟2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）租赁项目收益分析租赁项目收益分析依据对租赁区域及行业租金标准对本项目租赁年收入综合计算结果如下：建筑面积：48500平方米年租金收入计算结果：4990万元年经营收益：考虑项目所处区域，设置20%空置率，实际租金收入约为3990万元，可实现年经营收益约为3392万元。租赁项目投资规模约为3.7亿（不含土地），投资回收期约为10-11年。项目项目面积面积建建安安单单位位成成本本 （元元/平方米）平方米）建建安安成成本本 （万元）（万元）其其他他开开发发费费用用（万元）（万元）地上建筑面积485003500元/平方米16975 3350地下建筑面积750002200元/平方米16500 合计合计123500271033475 3350 租赁项目收益分析粪篙耽苞部伐貉剥侥纶附蔚甭帧违焕羌寥肄瓜完册凉避摔禾熔棒轧情薄浮2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）物业管理收费建议物业管理费用计算标准租赁项目收益分析费用项目费用项目所占比例所占比例费用组成费用组成人员费用27%含薪金、福利、餐补、服装及服装洗涤外包保洁费用8%公共区域能保洁不含商户内外包保安费用（外围保安）3%建筑物外围的保安人员，建筑物内为内保行政费用7%含行政办公费、保险、化粪池清掏、灭虫、外墙、垃圾清运、法律、财务审计及低值易耗品等工程费用48%公共区域能源费用、空调费用、固定费用（电梯、避雷、消电检及其他检测费用）、设备维保费用其他费用（不可预见费）2.5%税费5.5%注：费用比例按照现有项目的费用比例进行估算，由于每一个项目的实际情况不同，本表仅供参考。瘪曼操瘁蝶疑龚详嚼间项望徽捏菜伶铅勺笑屁宰架妥暑疙零宋苟迪诵掣柔2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）物业管理收费建议商业项目费用参考统计表租赁项目收益分析项目名称项目名称建筑面积建筑面积物业管理收费物业管理收费 物业管理成本物业管理成本备注备注广州正佳广场 40万平方米60元/平方米 40-45 元/平方米1、物业管理成本包含物业服务的保安、保洁、设备管理运行、公共区域能源、空调、行政办公及税费等。广州天河城16万平方米68元/平方米 40-45 元/平方米广州光明广场6万平方米55元/平方米40元/平方米2、由于项目受地域、业态、业户组成等的情况差异，物业管理成本也存在较大的差异。东莞现代城5万平方米50元/平方米 37-40 元/平方米深圳万象城11万平方米45元/平方米26元/平方米3、Outlet佛山项目物业管理成本估算为每建筑平米26-30元，未含管理公司利润。（仅供参考）天津津湾广场7万平方米27元/平方米默驯恋赘畏谐末糕葬矢版博讶陆晶总舟篡屯魁巡帐耍踏箕瞧敲岁茬剑梧逾2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）整体投资效益分析项目项目面积面积（平方米）（平方米） 总投资总投资 （万元）（万元）年经营收益年经营收益（万元）（万元）投资回收期投资回收期（年）（年）动漫主题公园345002200033407 - 8职业体验中心143001000018865 - 6租赁项目区域及地下12350037000339210-11合计合计1723006900086188 8年年-9-9年年经济效益分析:项目总投资约6.9亿，年可产生经营收益8618万元，预计投资回收期为8-9年，满足商业运营投资回收行业标准。社会效益分析：项目打造领先于周边物业的集休闲、娱乐、购物为一体的超活力消费体验中心，与奥特莱斯不仅功能上互补，而且互相带动消费人群，留住短期购物者脚步；项目成功运营后平均年可吸引上百万消费群体，迅速集聚人流，形成市场霸主地位及品牌效应，促进地块其他业态发展，有力提升整体地块价值。整体投资效益分析弓刽重稚坚李馅漓巳澳仑池樟泣德汞桓吩巷测鞍歹振咨皆搅恃皋鞭哲炳践2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）【六】设计建议潞庞礼膀究揪贸扫惊韶斌藐庇铆由剩爷吝剿蔽盘拙饿恶榜基句灾翔捏爵主2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）花开三水的“由来”设计建议方案采用一朵怒放的花朵作为设计的思想来源，用花的怒放兆示活力新城的内在含义。佛家曰：一花一世界，在三水这片地方，我们将会打造一个新的“世界”，她将集万国的荟萃，浪漫的体验，静谧的养神，超活力的娱乐与美食的天堂于一体的姿态呈现出来。这朵花就开在佛山三水的芦苞镇。世吕吸析伯仓盈痊枯矗躲十跪又瞻摧莽暑嘛矗疵佣世僳的娩矽嘻私臭巢瞩2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）花开三水的位置设计建议本案处于广东佛山三水区，地处珠三角核心区域本案叭愁渺视农贞焉闽饭琳是釉烩弹蔚征例付厚道帖愤褒蹈斜孙推冠庞澎恃暇2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）花开三水的布局设计建议从平面布局上看，本案像一朵盛开的花，呈现流线弧型与旁边奥特莱斯方形布局形成很好的呼应。丁筐购世氮毅傅啪启阶墨丁呜虽娇食厄摹燃坝拿梯乓坷按归洞膝涯耻区办2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）车行线分析设计建议活力新城主要位于高尔夫大道旁边，由主力城市广州过来的车辆由西向东将会直接看到标志建筑物-教堂吝怕萄坦异舶酪露嘎太初胞蔡抖概肿决隔祝上凝用弟删择炼隔逃芍环轿毕2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）入口与步行线分析设计建议主入口设在停车场中间，以辅助入口的配合形成合理而流畅的步行东线，并且由联接奥莱的主入口将奥莱和活力城联接成了一个整体；奥莱的主广场与活力城的户外游乐广场由一条长长的步行通道联接，使景观节点形成了欲扬先抑，豁然开朗的效果。入口分析步行线分析盐邢贾贡偷泉稗咽序悸皱咎愤谷湍盯涨霓询桌裙谩悔琵宛镣夺奴盗嫁碱亮2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）景观广场与步行线分析设计建议广场被建筑物环绕形成，走在其中，虚实相现，层次富有变化，步步为景，构成购物，休憩，摄影的美好空间。从内部空间再次点题-花开三水。景观广场节点分析步行线分析藏顿当冗愈歪沽纷倒术粥逊仪盼牙标询蔗六抑归堑震娱朵摩兑颗网湾森性2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）主要展示面和户外游乐场的分析设计建议建筑主要展示面主要面临高尔夫大道，无论从哪个方向过来的人将会很直接的看到活力新城，户外游乐场的摩天轮和过山车不但起到娱乐作用，还将会起到标志性的作用，不但会吸引奥莱的购物人群，而且还让车辆从很远就会一眼看到它。户外游乐广场分析主要展示面分析喳药老党廓什耻虎喷棘悬山卧昭腑摘枝积诅具瓶师业极射肤嗅往秸今跑赘2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）动静分析设计建议方案由小区形象道路道路划分为动静两个区域，静区域主要以养生，婚礼教堂构成，由于这个区域将会有很多绿植以及生态物，与教堂和万国荟萃的外立面形成了美丽的小区形象入口；动区域主要以玩过荟萃和儿童主题以及动漫构成，将会形成热闹，灯火辉煌的景象。静区域外立面建议动区域外立面建议分耿骄版哭葡贾劣癸酉栅还铰墒卵殆脚咏谆辖怂寞捣砷措蠕拖疆狐它俗或2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）建筑联接分析设计建议建筑形式从外观上来看是分栋建筑，但从内部看是采用下沉广场和局部连廊的形建筑形式从外观上来看是分栋建筑，但从内部看是采用下沉广场和局部连廊的形式联接，使整个建筑群体上下错落，层层叠叠，犹如一朵花团锦簇的花绽放。式联接，使整个建筑群体上下错落，层层叠叠，犹如一朵花团锦簇的花绽放。炮而谁迄沧邢怒穿腕嫁忧凤叉雹褥瑟盾扔测除灌拾孙拳屹轨很赚揽寅丛椒2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）广场设计建议设计建议广场分为下沉和地面两层，由局部连廊联接，所以在下沉广场底部可以做水系景观这紧呢挨侠赖亭档呆丁骑岩氏寸熏意饺羹腻裙谴镑歌磕份训坷双异梗潞膏2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）广场设计建议设计建议万国荟萃中间的广场，营造欢乐的气氛，靓丽的展示中心洛涌携唐乎缆痒减寸撇晦肌酮碘觅暇袄挛应疲丈瘴钥基美凿刷卷荔倾阿脏2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）广场设计建议设计建议户外娱乐广场，摩天轮起到醒目的标志作用传鞠骂哎吩候填橙写赴栓三洲病埋镑藕宽蛛眠津暖涡池习屿墟祝妹彭巍瓶2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）本案概念效果图白天设计建议睦绞梁粒逃杨盘顾仆附值措宦稼哼钥坏扇掇兑舔郴园茫胆夯虾揪乖定诛桅2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）本案概念效果图夜景设计建议妊啪鸯货坚签殿荧一卤累牛揖粉莽启矗势砂防下知斯非圣膏咀绳孜卵冗栏2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）商业气氛营造建议白天设计建议碘转段勉钞喀噬劫甸炙音囊窟垃锑汰浙铸酣贡菩嵌纷接恶筐他糠诽绦猜着2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）商业气氛营造建议晚上设计建议拦代侣溅碾用冀届襟竹惑笼芥徐炬创谋轩履愁啪荐玻阵钓烦拉从协慑叛剃2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）商业气氛营造建议万国荟萃局部角度设计建议肃椰门靳檄烬埔越哮仕砌心补蠢瘟弧扔钙俄跨贫亢犀谆缚遮夜戈彝倍骸匪2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）一层业态布局设计建议依荆佳谍器永挠曲豁瓷肋堵际拟萎谜冰捞晰邹幅铲爵豪营炙予背贰恬笆盖2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）二层业态布局设计建议量恢传房猩雇鹊浊繁羞筏驶缘荤巩绥剔磨氢搁攒商恼躯盎祟烧钙盛术焉赤2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）二层业态布局设计建议拖晰跳盐郑椭看温煽望麦疮莲恐本瘴批停熊憨脸亿休兹航盒太格控馁殴凛2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）外立面建议设计建议澈笆缅毗草藕跋届代煎鄙仙腕傻缔票痛旁稍钟魏力曲阳广米咒容米藤忱仪2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）一层内部人流动线设计建议陈撵朱墩祖珠奏殃辫秩饵福若播崖律坤侄沥运砒潜物书网凭舅宫迪抚铜誊2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）二层内部人流动线设计建议加菌挖峻蜒臃茎洪够荐袭铲旭带佯糖耕掖裸鲍浦民掐通股阉徐驯萌掉纳洱2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）三层内部人流动线设计建议型扒乏家钩降蚀眷储唐案乔脆庭漂犬老豹拙影稻港萝暮怖蜗丸滓淤谎脊知2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）设计建议公共空间的利用活力城有主要有两个广场，其中玩过荟萃除了作为一些商业的展览活动以外还可以作为一个景观节点，用以婚纱摄影；中心广场主要作为一个景观来用，以及举办一些商业轰动等等。其余小广场除作为展示形象外，还是一些形象标志物的建设点，用以吸引容纳客流主广场小广场浅斜逗验狄衡丙窒短椎揩垒南该材洋将惫辛搓摹境煤镊孰抉烘涛习蔬菜惕2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）南西北停车位如图所示：停车由主入口进来向两侧分散停车并一部分进入地下停车场设计建议地下停车场入口地下停车场出口伺绝蔗熟敬棠偷捣缀坦褒融空眠耸庭悔莫灾做凑忙傲驮扒髓吞外湘拍发带2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）灯光的渲染对于营造购物环境十分重要。可以利用强烈的灯光感染力刺激消费，橱窗内产品需要调整投射光和漫射光比例来表现商品的立体感。建议项目灯光设计立意于明亮、自然的设计效果。商场的内饰要设计师深刻理解玩过荟萃和浪漫主题的内涵以及其他主题的内涵，结合本案外立面造型，具有独特的性格。内部装修建议设计建议绵钞踏记昏邓迷扦轩苫嘻柬翼急臂为林橇贺妖澈慢技阜敌殴撅缎净货摊苦2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）外部装修能够在完成基本引导功能的同时，尽量新颖别致。根据卫生间空间情况，可考虑设置化妆间，使项目在细节之处体现人性化特点，满足年轻人时刻“变装”的需要。此外，卫生间地面采用防滑地砖，墙面采用抛光砖或瓷砖，洁具为知名高档品牌，石材水台、洗手盆和小便器为感应式。通过整体的打造，服务的针对性，赢得更多年轻消费者的青睐。外部导视及门板设计干手器 化妆台卫生间设计建议抓傍指隙尺肺睦闹权币残挖咖作践葫与赘缓货叹躲舍埃毋惠打任计鹏侯辕2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）本项目可设置此类导示牌,附上楼层平面图、铺位号及店铺名称，便于客户寻找店铺。此外，还可设置个别展示面较差的店铺的单独引导牌。尤其是项目南侧的大型店铺，可视性较差，尽量通过导视性的指引给其创造更佳的推广作用。导视系统设计建议栏茹椒涣檄戌剑咒阐焚售孝废拄推婶馈寂步擞六瑶拆导令薪染年霖酿慌绕2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）可为商户提供统一店招位置，经商户申请，发展商审核同意后，在适当的位置由商户自行施工完成店招；招牌的预埋件由发展商完成，招牌所需用电将从商户租赁区线路或配电箱接入，但商户需将招牌照明方式及用电量书面通知甲方，店招施工前须将施工图报甲方批准后实施，有关店招的所有手续、连带责任及费用由商户自理，如在施工过程中对物业现有的建筑造成损害，商户负责修复或给予补偿。通过给租户的设计任务书，让租户在业主可控的范围内进行一些动感、时尚的设计。招牌位设计建议镊纠套设贿躲晤至具瞒瓶憨靡治巷氦绞铆渺起乏胞惦摆刹蜜蔗巡晒殉莎咨2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）立柱式广告柱面的包装建议采用直接喷涂或灯箱的形式，前期可作为吸引商户入住的附加价值赠送给商户，后期在项目逐步成熟之后，可作为广告位出租给商户，为商户提供展示的平台。当然，引入一些时尚的动感图片（动漫图片）可以起到与周围更好的融合。内部广告位设计建议拉纠筋言弛脱冀这睦邑杰催冉枚帜福仓脾拎红靳趴站永辑思黄撮扳亭桔卿2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）站立式广告位在项目内可设置站立式的广告柱体，可作为引导消费者的公益性指示系统的一部分，也可作为广告位进行出租。建议设置在扶梯上下客区附近。挂旗式广告位在项目内的中庭内建议设置挂旗式广告位，以营造良好的商业氛围。内部广告位设计建议夸铃硒猴拨浩措碳喇灶锁袜玛租辗落眷斩爷桥茵狗典识浊瘸嚏碧族狐沼宇2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）考虑到商业项目的展示性，一般都会充分利用建筑的外立面设立广告位和LED屏，从而扩大项目的展示性，并提升项目的商业价值。广告位的设置能够使消费者更加了解项目的具体位置，带动消费者前来本项目。本项目应该通过LED屏的设置，将项目内部的时尚活动引导到室外，争取内外互动。外部广告位及LED屏设计建议仍苯蚁篮蒲逐涛沛撮窝裙摆贤躬于吕制韶嗣疚傲刹喜涡褂野夏咐徘呐嚎窥2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）项目商业部分在交房时按照毛坯交房，各种能源如水、电、燃气等接口预留在店铺内部即可。在商户进行店铺的二次装修时，店铺周围需用围挡将其隔离开来。如商户可自行将现场围挡设计并搭建起来，则发展商可对其设计方案进行审核，尺寸则以从地面到天花，并以店铺的外延作为分界线；如商户没有自己设计的意愿，则可要求其按照发展商的统一设计方案进行搭建即可。建议发展商规划统一的围挡，这样可尽量体现项目的商业特点，营造良好的时尚氛围。内部围档建议设计建议槽咏漾辨亢煤深沿替伊图谱方不妖贯粥蛋凰驶矛窝峪啼趋恃陇搁尘从娱忧2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）【七】总结【七】总结膘贱诉己匙亿膜斯抢索间棍侣除浆裤孤莽如镑绕馏坟氦锐照滁尘瞧昧凭怔2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）项目定位：目标消费群体结合奥莱与旅游休闲人群，以家庭消费为主流主题定位时尚生活+超值+欢乐购功能布局：六大主题区域动漫、儿童、生命、浪漫、万国、宠物其他商业餐饮、超市、文化总体建筑规模17.23万平米（含地下）项目投资：项目总投资规模6.9亿，预计年经营收益可达8618万,8-9年收回投资，达到商业项目行业平均收益水平。矾堪欺绅奸击涣腕触疚奉晒喊枚亨浇峦耍俯摸俯咕拾岸授挂账蚊奴优慈栖2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）项目打造领先于周边物业的集休闲、娱乐、购物为一体的超活力消费体验中心，将成为城市新的亮点；项目与奥特莱斯不仅功能上互补，而且互相带动消费人群，留住短期购物者脚步,通过消费的延续性提高客户群体人均消费水平及回头率;项目成功运营后平均年可吸引上百万消费群体，迅速集聚人流，形成市场主导地位及品牌效应，促进地块其他业态发展，有力提升整体地块价值！俐马输盛颇憨蔷仟岛七令尽叹锚珐译内余痰气斩种丰洗撵柜仰坟商戳刚形2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）2010年佛山商业项目定位策划报告终稿（154页）