本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2024/8/13城市综合体发展的五种模式城市综合体发展的五种模式城市综合体发展的五种模式模模模模 式式式式特特特特 征征征征典典典典 型型型型 案案案案 例例例例模式一 商业核心模式商业核心模式商业核心模式商业核心模式城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛一流的合作团队规划设计/经营管理深圳华润中心、日本福冈博多运河城、合肥元一时代广场模式二 酒店核心模式酒店核心模式酒店核心模式酒店核心模式不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商场配套设施上海商城（波特曼酒店） 模式三 写字楼核心模式写字楼核心模式写字楼核心模式写字楼核心模式客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善广州中信广场、深圳信兴广场、合肥财富广场模式四 住宅核心模式住宅核心模式住宅核心模式住宅核心模式项目的区位条件不是很好；以居住为主体的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模往往不大；深圳星河国际、合肥金地国际城、万科运河东一号模式五 均衡发展模式均衡发展模式均衡发展模式均衡发展模式CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；建筑面积20万以上；开发商强劲的实力和丰富的经验专业的物业管理/经营管理香港太古广场北京华贸中心典型案例典型案例深圳华润中心，总建面深圳华润中心，总建面5050万平方米万平方米 的大的大型综合性商业设施型综合性商业设施（商业（商业56.656.6，写字楼，写字楼8.48.4，酒店，酒店1212，公，公寓住宅比例达到寓住宅比例达到2121）1.1.商业核心模式商业核心模式商业核心模式商业核心模式一期一期二期二期p 写字楼写字楼4.24.2万平米万平米 国际标准5A甲级写字楼p 酒店酒店6 6万平米万平米 超五星级酒店君悦酒店p 购物中心（万象城）购物中心（万象城）18.818.8万万 华润万象城定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”的购物中心p 公寓公寓1.51.5万平米万平米 超五星级酒店顶部，公寓住户也可以享受超五星级的酒店服务p 商业街商业街9.59.5万平米万平米 被誉为未来深圳“新天地”。在这片步行街区内，将引进世界一流的餐厅、酒吧、小酒馆、茶屋、精致的零售店铺等p 住宅住宅9 9万平米万平米 将建成深圳顶级豪宅 以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体都市综合体都市综合体都市综合体”大型高端集中商业（万象城）和大型高端集中商业（万象城）和大型高端集中商业（万象城）和大型高端集中商业（万象城）和5A5A5A5A甲级写字楼先期入甲级写字楼先期入甲级写字楼先期入甲级写字楼先期入市，一举奠定了项目城市级的高端形象，后期借高端之市，一举奠定了项目城市级的高端形象，后期借高端之市，一举奠定了项目城市级的高端形象，后期借高端之市，一举奠定了项目城市级的高端形象，后期借高端之势发展可售型物业，增加整体的盈利能力势发展可售型物业，增加整体的盈利能力势发展可售型物业，增加整体的盈利能力势发展可售型物业，增加整体的盈利能力典型案例典型案例元一时代广场，合肥第一元一时代广场，合肥第一MallMall（总建筑面积16万平米，其中商业8万平米）1.1.商业核心模式商业核心模式商业核心模式商业核心模式 概况概况：总建面16万平米，其中商业面积8万平米，4层裙房商业 定位定位：安徽首席复合体验式时代欢乐主题购物公园 主力店主力店：国美电器、华联超市、电影院、KTV、大型百货 销售方式销售方式：无经营权，返租10（税前）10年，头三年返租资金抵按揭p 4 4层商业层商业 8 8万平米万平米 合肥首个名副其实的合肥首个名副其实的合肥首个名副其实的合肥首个名副其实的MallMallMallMall，成为带动项目及区域发展的引擎，成为带动项目及区域发展的引擎，成为带动项目及区域发展的引擎，成为带动项目及区域发展的引擎1234元一时代广场元一时代广场天骄国际天骄国际金色地带金色地带温莎杰作温莎杰作B B区区A A区区在元一时代广场的带动下，周边高层住宅、公寓、商业迅猛发在元一时代广场的带动下，周边高层住宅、公寓、商业迅猛发在元一时代广场的带动下，周边高层住宅、公寓、商业迅猛发在元一时代广场的带动下，周边高层住宅、公寓、商业迅猛发展，不到三年的时间区域形象完全改变展，不到三年的时间区域形象完全改变展，不到三年的时间区域形象完全改变展，不到三年的时间区域形象完全改变从市场竞争、开发资金限制、销售目标三方面综从市场竞争、开发资金限制、销售目标三方面综合判断，项目不适合发展商业核心模式合判断，项目不适合发展商业核心模式1.1.商业核心模式商业核心模式商业核心模式商业核心模式本项目不适合发展以商业为核心驱动的综合体模式本项目不适合发展以商业为核心驱动的综合体模式本项目不适合发展以商业为核心驱动的综合体模式本项目不适合发展以商业为核心驱动的综合体模式n 市场竞争激烈市场竞争激烈n 开发资金限制开发资金限制n 销售目标限制销售目标限制 本项目不可能成为区域商业领导者本项目不可能成为区域商业领导者本项目不可能成为区域商业领导者本项目不可能成为区域商业领导者 未来区域将面临未来区域将面临5050万平米的大型万平米的大型商业供应，大型超市、高档百货等商业供应，大型超市、高档百货等MallMall中核心主力店项目均没发展的可能性中核心主力店项目均没发展的可能性 大型集中商业的开发、运营需要大量资金投入大型集中商业的开发、运营需要大量资金投入大型集中商业的开发、运营需要大量资金投入大型集中商业的开发、运营需要大量资金投入 五万平米的大型商业总五万平米的大型商业总投资将超过投资将超过1.51.5亿元（未计地下），且培育期往往需要亿元（未计地下），且培育期往往需要2323年，对于资金的要年，对于资金的要求非常高，风险非常大求非常高，风险非常大 MallMallMallMall销售比例不能超过销售比例不能超过销售比例不能超过销售比例不能超过50% 50% 50% 50% Mall Mall有大量的主力店存在，需要开发商自有大量的主力店存在，需要开发商自己持有出租，且租金回报率很低，这与本项目己持有出租，且租金回报率很低，这与本项目“不想持有不想持有”的目标相违背的目标相违背上海商城上海商城五星级酒店（含大型剧院）带动下的城市综合体 2.2.酒店核心模式酒店核心模式酒店核心模式酒店核心模式p 上海第一幢外商投资的综合性建筑群，以其独特的建筑风格构成了申城现代化的标志，其中的上海商城剧院更为整幢楼群中独具特色的窗口p 上海商城剧院是以美国百老汇的马昆斯剧院上海商城剧院是以美国百老汇的马昆斯剧院上海商城剧院是以美国百老汇的马昆斯剧院上海商城剧院是以美国百老汇的马昆斯剧院为蓝本建设的为蓝本建设的为蓝本建设的为蓝本建设的，剧院以双层楼厅设计，共能容纳991位观众(大厅731位，楼厅260位)，以其齐全的设施为各种文艺形式，包括话剧、歌剧、芭蕾舞剧、交响音乐会等提供演出的场所。 包括：豪华包括：豪华公寓公寓公寓公寓、国际水准的、国际水准的办公大楼办公大楼办公大楼办公大楼、世界、世界知名品牌的知名品牌的购物商场购物商场购物商场购物商场、五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店由于项目不考虑发展酒店，所以不适合发展酒店核心方式由于项目不考虑发展酒店，所以不适合发展酒店核心方式由于项目不考虑发展酒店，所以不适合发展酒店核心方式由于项目不考虑发展酒店，所以不适合发展酒店核心方式酒店（含剧院）带动公寓、写字楼的发展酒店（含剧院）带动公寓、写字楼的发展酒店（含剧院）带动公寓、写字楼的发展酒店（含剧院）带动公寓、写字楼的发展1.1.商业核心模式商业核心模式商业核心模式商业核心模式信兴广场信兴广场总建面28万，其中写字楼14.4万3.3.写字楼核心模式写字楼核心模式写字楼核心模式写字楼核心模式地标性顶级写字楼带动下的高端公寓、大型商业综合体地标性顶级写字楼带动下的高端公寓、大型商业综合体地标性顶级写字楼带动下的高端公寓、大型商业综合体地标性顶级写字楼带动下的高端公寓、大型商业综合体p 写字楼写字楼14.414.4万万m2m2深圳的顶级写字楼，一直保持着95以上的高入伙率p 公寓公寓4.34.3万万m2m2（未含设备层及避难（未含设备层及避难层）层）33层的顶级商务公寓，服务于跨国企业的高层管理人员以及部分对形象要求比较高小型企业p 商业商业3.43.4万平米万平米标准的吉他型商业，原为深圳最顶级的百货，但随着城市其它大规模商业兴起而逐步衰落地王大厦聚集了大量的世界顶级企业，地王大厦聚集了大量的世界顶级企业，地王大厦聚集了大量的世界顶级企业，地王大厦聚集了大量的世界顶级企业，同时带动了旅游观光的发展，为商业同时带动了旅游观光的发展，为商业同时带动了旅游观光的发展，为商业同时带动了旅游观光的发展，为商业和公寓发展提供了很大的支持和公寓发展提供了很大的支持和公寓发展提供了很大的支持和公寓发展提供了很大的支持合肥财富广场合肥财富广场总建面总建面20.520.5万，其中写字楼万，其中写字楼13.513.5万，万，占到占到66%66%3.3.写字楼核心模式写字楼核心模式写字楼核心模式写字楼核心模式 写字楼群改变区域形象，带动公寓、大型商业发展写字楼群改变区域形象，带动公寓、大型商业发展写字楼群改变区域形象，带动公寓、大型商业发展写字楼群改变区域形象，带动公寓、大型商业发展p 写字楼写字楼13.513.5万万m2m2写字楼分三期开发，一期4万平米，二期6.5万平米，三期3万平米p 公寓公寓22万万m2m2第三期开发公寓，作为写字楼配套产品p 商业商业55万平米万平米一二期商业以写字楼底商为主，三期发展3万平米的大型集中商业，弥补区域商业功能缺失，同时增加自身的盈利能力在核心租户的带动下，通过高形象产品创造在核心租户的带动下，通过高形象产品创造在核心租户的带动下，通过高形象产品创造在核心租户的带动下，通过高形象产品创造区域商务市场；在区域形象得到改善后，开区域商务市场；在区域形象得到改善后，开区域商务市场；在区域形象得到改善后，开区域商务市场；在区域形象得到改善后，开发配套公寓和辐射周边高端人群的大型集中发配套公寓和辐射周边高端人群的大型集中发配套公寓和辐射周边高端人群的大型集中发配套公寓和辐射周边高端人群的大型集中商业，弥补区域商业空白商业，弥补区域商业空白商业，弥补区域商业空白商业，弥补区域商业空白A地块地块3 3 3 3 期期期期2 2 2 2 期期期期1 1 1 1 期期期期规划小学规划小学规划小学规划小学庐阳区政府庐阳区政府庐阳区政府庐阳区政府柏柏柏柏 景景景景 湾湾湾湾3.3.写字楼核心模式写字楼核心模式写字楼核心模式写字楼核心模式写字楼核心模式成功的关键驱动因素写字楼核心模式成功的关键驱动因素KPI体系体系外因外因内因内因视觉冲击视觉冲击以超高层建筑以超高层建筑/ /建筑群成为区域地标甚至建筑群成为区域地标甚至 城市地标城市地标功能化体系功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的写字楼带动其他功能，并定位其他功能的 规模与档次规模与档次客户（产业）支撑客户（产业）支撑已形成产业簇群已形成产业簇群/ /引入核心客户带引入核心客户带 来相关簇群来相关簇群/ /未来商务核心区未来商务核心区高形象高形象 公建化外立面、气派大堂公建化外立面、气派大堂配套完善配套完善 商业配套、公寓商业配套、公寓城市主干道城市主干道便利的交通系统便利的交通系统项目具备一定的外部条件，是可能的发展方向项目具备一定的外部条件，是可能的发展方向项目具备一定的外部条件，是可能的发展方向项目具备一定的外部条件，是可能的发展方向星河国际星河国际深圳中心区高密度高层住宅类物业，底层深圳中心区高密度高层住宅类物业，底层满布商业消化部分容积率满布商业消化部分容积率4.4.住宅核心模式住宅核心模式住宅核心模式住宅核心模式大规模住宅下的集中商业大规模住宅下的集中商业大规模住宅下的集中商业大规模住宅下的集中商业p 占地占地3.43.4万，建面万，建面23.523.5万平米，容积率万平米，容积率4.54.5p 住宅建筑面积住宅建筑面积15.315.3万平米，万平米，950950套；套；p 商业商业4 4万平米（两层满铺），深圳天虹入驻万平米（两层满铺），深圳天虹入驻（百货）（百货）p 停车位：停车位：17951795辆辆该项目住宅和商业之间没有太多的关联性，但该项目住宅和商业之间没有太多的关联性，但该项目住宅和商业之间没有太多的关联性，但该项目住宅和商业之间没有太多的关联性，但从地块价值最大化的角度来看，项目实现了住从地块价值最大化的角度来看，项目实现了住从地块价值最大化的角度来看，项目实现了住从地块价值最大化的角度来看，项目实现了住宅高品质的同时商业面积也最大化宅高品质的同时商业面积也最大化宅高品质的同时商业面积也最大化宅高品质的同时商业面积也最大化这种形式下的大进深商业往往以持有为主这种形式下的大进深商业往往以持有为主这种形式下的大进深商业往往以持有为主这种形式下的大进深商业往往以持有为主合肥金地国际合肥金地国际2929万平米，高品质住宅、公寓万平米，高品质住宅、公寓树立形象，带动商业街的发展树立形象，带动商业街的发展住宅启动克服区域陌生、树立高形象，商业提升利润空间住宅启动克服区域陌生、树立高形象，商业提升利润空间住宅启动克服区域陌生、树立高形象，商业提升利润空间住宅启动克服区域陌生、树立高形象，商业提升利润空间4.4.住宅核心模式住宅核心模式住宅核心模式住宅核心模式p 住宅住宅1717万万m2m2总体容积率3.3p 商务公寓及办公商务公寓及办公9.29.2万万m2m22栋楼中楼（约3.2万平）1栋为国际商务公寓（约1.6万平）1栋为办公型SOHO公寓，共约3.2万平3-4裙楼作为办公楼：约1.23万平）p 商业商业2.42.4万平米万平米住宅在其中有两大作用：住宅在其中有两大作用：住宅在其中有两大作用：住宅在其中有两大作用：1.1.先期开发，消除区域陌生感，为商业、写字楼开先期开发，消除区域陌生感，为商业、写字楼开发争取时间；发争取时间；2.2.树立高端、强势形象，为后期营销做铺垫树立高端、强势形象，为后期营销做铺垫住宅核心模式的两条发展路径：住宅核心模式的两条发展路径：4.4.住宅核心模式住宅核心模式住宅核心模式住宅核心模式基于商业销售的考虑，基于商业销售的考虑，基于商业销售的考虑，基于商业销售的考虑，“住宅商业街住宅商业街住宅商业街住宅商业街”是项目最合适的发展方向是项目最合适的发展方向是项目最合适的发展方向是项目最合适的发展方向pp 各物业只是在形象、品牌上达到统一，物业之间的相互作用性比较小各物业只是在形象、品牌上达到统一，物业之间的相互作用性比较小pp 住宅开发可能只是一个住宅开发可能只是一个“缓冲剂缓冲剂”，同时起到树立形象的功能，同时起到树立形象的功能住宅核心模式的基本认识：住宅核心模式的基本认识：住宅核心模式的基本认识：住宅核心模式的基本认识：住宅核心模式住宅核心模式住宅核心模式住宅核心模式的两种路径的两种路径的两种路径的两种路径住宅住宅+ +集中商业集中商业住宅住宅+ +商业街商业街高容积率下的商业裙房高容积率下的商业裙房持有经营，引进单一百货持有经营，引进单一百货/ /超市超市/ /家具家电专家具家电专业店等大规模商业业店等大规模商业长临街面，以销售为目的长临街面，以销售为目的依托住宅的高品质形象，打造风情概念依托住宅的高品质形象，打造风情概念无主力店的销售型商业，培育期会非常长，无主力店的销售型商业，培育期会非常长，且经营风险很大且经营风险很大香港太古广场香港太古广场 总建面约总建面约4848万平米，其中写字楼占万平米，其中写字楼占4343，酒店占，酒店占2929，商业公寓均占，商业公寓均占14145 5均衡发展模式均衡发展模式均衡发展模式均衡发展模式pp 三栋超高层甲级写字楼三栋超高层甲级写字楼pp 三座五星级酒店三座五星级酒店pp 香港顶级购物中心（太古广场）香港顶级购物中心（太古广场）pp 两栋顶级酒店式公寓两栋顶级酒店式公寓优越的地理位置优越的地理位置金钟地铁站上盖，香金钟地铁站上盖，香港及九龙港及九龙( (荃湾荃湾) )两条两条地铁线的交汇点地铁线的交汇点香港最顶级的综合体物业香港最顶级的综合体物业香港最顶级的综合体物业香港最顶级的综合体物业写字楼和购物中心采用出租经营的方式写字楼和购物中心采用出租经营的方式写字楼和购物中心采用出租经营的方式写字楼和购物中心采用出租经营的方式5 5均衡发展模式均衡发展模式均衡发展模式均衡发展模式总建面为总建面为6666万平米，写字楼占万平米，写字楼占25.825.8，酒店占，酒店占19.719.7，商业占，商业占24.224.2，公寓占，公寓占30.330.3 p 写字楼写字楼1717万平米万平米 一座高135米，28层，五层以上办公部分：4.9万平米 二座高151米，32层，五层以上办公部分：5.7万平米 三座高167米，36层，五层以上办公部分：6.6万平米p 酒店酒店1313万平米万平米 超豪华酒店兹卡尔顿 国际五星级酒店万豪p 商业商业1616万平米万平米p 公寓公寓2020万平米万平米写字楼写字楼北京超大规模的综合体物业北京超大规模的综合体物业北京超大规模的综合体物业北京超大规模的综合体物业购物中心购物中心n n 超大规模，形成建筑集群效应，成为名超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的符其实的“城中城城中城”；n n 利用高档次的写字楼和引入豪华五星级利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象；酒店带动整体形象；均衡核心模式成功的关键驱动因素：均衡核心模式成功的关键驱动因素：KPI体系体系外因外因内因内因区位条件区位条件一线城市核心区域一线城市核心区域交通条件交通条件地铁口地铁口/ /交通主干道交通主干道大规模大规模至少在至少在2020万平米以上万平米以上强制性的视觉冲击强制性的视觉冲击超高层超高层/ /建筑群建筑群高水准规划设计高水准规划设计各功能共融不互扰各功能共融不互扰5 5均衡发展模式模式均衡发展模式模式均衡发展模式模式均衡发展模式模式功能化体系功能化体系五星级酒店五星级酒店甲级写字楼甲级写字楼顶级酒店式顶级酒店式/ /服务式公寓服务式公寓高档高档/ /中高档购物中心中高档购物中心开发商强劲的实力和丰富的经验开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队专业的管理团队物业管理物业管理/ /经营管理经营管理一线城市的超大规模综合体，对区位条件、资金实力、管理能力要求非常高，本项目难以达到一线城市的超大规模综合体，对区位条件、资金实力、管理能力要求非常高，本项目难以达到一线城市的超大规模综合体，对区位条件、资金实力、管理能力要求非常高，本项目难以达到一线城市的超大规模综合体，对区位条件、资金实力、管理能力要求非常高，本项目难以达到