物业管理知识培训物业管理知识培训2010-7-29朱敏芳朱敏芳朱敏芳朱敏芳讲师讲师讲师讲师 目录目录一、一、物业管理从业人员应具备的能力二、二、没人服你，管理不算到位三、三、物业管理项目经理应具备的专业素养四、四、物业经理必备之能力五、五、物业管理师必备之素质六、六、先进的物业管理经验借鉴七、七、物业管理未来的发展趋势一、语言表达能力二、心理承受能力三、思想沟通能力四、良好的写作能力一、一、物业管理从业人员应具备的能力物业管理从业人员应具备的能力4种能力种能力物业管理人员不仅是单纯管理物业，而更主要的还是要与人打交道。在物业管理中需要与业主和租用人打交道，需要与内部各类管理人员打交道，需要与各个相关部门打交道。在打交道中，如何沟通感情、传授知识、总结经验，如何准确地传递信息，如何交流思想，主要靠语言来表达。有效的语言表达要求物业管理人员思想敏捷、逻辑性强，并善于表达自己的意向。物业管理人员有时还要妥善处理、调解因文化背景的不同或其他问题而引起的各种各样的矛盾和争论。因此，较强的语言表达能力，有助于确切、清晰地阐明自己的观点、立场和态度，使人易于理解和接受；有利于协调与业主、租用人之间的关系，正确处理各种矛盾；具有鼓舞力、号召力，提出的主张令人折服。正因为语言表达能力如此之重要，所以物业管理人员都应具备这种能力。但语言表达能力不是先天赋予的，而是靠后天的学习和锻炼来提高的。锻炼和提高的方法，如：在物业管理工作中有意识地培养自己的思维能力。因为语言是思维的反映，思维是语言的基础。注意积累广博知识。要言之有物就要广泛涉猎各方面知识，同时还要掌握语言的表达艺术和技巧。一、物业管理从业人员应具备的能力一、物业管理从业人员应具备的能力语言表达能力物业管理的对象是人，又靠人去服务，物业管理是“人的管理”。物业管理人员在服务的过程中，涉及到方方面面，会遇到各种环境，会遇到各种各样的人和事。接触的人包括各种性格、各种职业、各个阶层，不同素质修养的人，遇到的问题是五花八门。俗话说：“一人干事，难称百人意。”物业管理人员往往承担着相当大的风险任务，并经常会被他人误会或误解。在遇到这些比较复杂的情况下，能够控制自己的能力即是自控能力，也叫心理承受能力。能够表现得自信、自强、不畏惧，在遇到挫折时仍不动摇，不泄气，始终一往直前，就必须要有很好的心理承受能力，能够忍辱负重。如：在物业服务中被业主误解，这时往往个人会承受一些委屈，遇到这种情况，应会克制自己：一要心地坦然，没做亏心事，不怕假成真；二要心胸宽广，忍辱负重；三要头脑清醒，对形成的误解的原因进行冷静地、客观地分析，并积极设法消除误解；四是态度要端正。受误解之后，决不能产生心理障碍，从而失掉前进的信心和勇气。一、一、物业管理从业人员应具备的能力物业管理从业人员应具备的能力心理承受能力从事物业管理服务工作，经常要和业主、租用人接触。怎样既能维护公司的权益又能把业主的利益放在首位，设身处地为业主着想，得到业主的满意，有效的沟通是必不可少的。双方沟通的有效性直接影响着与业主的关系。这就需要物业管理人员必须具备思想沟通的能力。有效的沟通要讲究语言艺术，能给人一种亲切感，营造一种友善的气氛。同时有效的沟通还要讲究沟通的技巧，消除业主各种认识误区。如：从感情入手，在短时间内拉近双方距离，融洽感情，打动对方，接受正确的观点。善言沟通能够与对方建立友好的关系。总之，巧用沟通是与业主建立融洽的关系，做好物业服务工作的基本功。一、一、物业管理从业人员应具备的能力物业管理从业人员应具备的能力思想沟通能力思想沟通能力物业管理中要收集整理各种信息、订立各种合同、制定规章制度、写工作计划、报告、调查报告、建议函等都离不开写作能力。写作能力也就是文字表达能力，是在物业管理中传递信息、交流思想和感情的最主要、最基本的工具，也是物业管理人员与业主联系的重要手段。只有观点精辟，内容详实，文字流畅的书面材料才能得到更好的交流和联络，这就需要物业管理人员具备良好的写作能力。加强文字修养，勤学多炼，不断提高。一、一、物业管理从业人员应具备的能力物业管理从业人员应具备的能力良好的写作能力良好的写作能力推荐物业管理是为了实现项目最佳目标，通过计划、组织、控制等手段，协调组织机构内的人员及其他资源，以期达到高效率运作的一项综合性活动。管理到位则是物业管理绩效的重要体现。它是管理者通过自己的权利、知识、能力、品德及情感去影响下属共同实现管理目标的过程。整个项目，整个管理层都希望通过实施有效的管理手段去实现组织的目标，完成既定的工作任务，但时常事与愿违，究其原因，其中与管理是否到位有关。管理到位的核心是管理者到位，管理者没有到位，服务到位，质量到位、维修保养到位等都无从谈起。二、没人服你，管理不算到位二、没人服你，管理不算到位二、没人服你，管理不算到位二、没人服你，管理不算到位一是在位不到位 表现在管理者的现场管理，工作也认真努力，责任心也强，却不能发现问题，也不能很好地去处理问题。这与管理者的能力有关管理是否到位有四种情况二是不在位也不到位 管理者不深入实际了解情况，也不早现场督导，以身作责，呆在屋里瞎指挥，凭经验随意决策。自然管理者不在位就很难达到管理到位，这与责任心和工作态度有关。三是在位又到位 管理在关键时刻都出现在该出现的地方，以自己的实际行动和榜样作用影响下属，带领和团结员工实现即定目标。这是我们要积极提倡的一种管理方式四是不在位能到位 这看似不可能的一种管理方式，其实不然，有的饭店管理者不在工作现场指挥，也不老盯着下属，但下属仍清楚地知道自己该干什么，表现出一种高度的自觉性和责任。领导在场与不在场、检查与不检查一个样，照样出色地完成任务。如果一个项目，一个部门能达到管理者不在位都能到位，则说明其管理水平达到了一个层次。我们说这是一种理想的管理方式二、 如何实现管理到位管理到位，即有管理者自身的权威问题，也有被管理者对上司的认同问题，还有管理体制的制约问题，这不是单方面通过管理者个人的意愿就能实现的，而是通过群体的互相作用、机构的高效运用、员工积极性的发挥以及凝聚力的增强来达到的。1、实现组织交给的目标是管理到位的最终结果在管理过程中，管理者会面临各种问题：市场的激烈竞争、设备的老化、资金的不足、员工的抱怨、部门之间的矛盾、业主的投诉等，在困难和问题面前被动等待，还是主动想办法去解决，这是管理者工作态度的不同表现。说得再多，问题没有解决，工作目标没有实现，这不能说是管理者到位。2、立一套行之有效的管理规章和工作程序、标准是管理到位的保证没有规矩不成方圆，规章、标准是管理的依据，任何管理者和员工无一例外必须自觉执行，这就保证了管理到位的实现。3、发现问题和解决问题是管理到位的能力体现一个好的管理者应通过有关途径随时了解下属的动态，知道下边发生了什么事情，并能帮助员工、指导员工去解决问题。解决问题一要公正、客观；二要及时，不要拖延，加强时间观念；三要严格管理，对事不对人。二、 如何实现管理到位4、 预前控制是管理到位的有效方法预前控制是管理手段，也是实现管理到位的有效途径。管理到位很重要的一点是管理者能把物业管理和服务中错综复杂的问题和预见发生之前，及时地调整和纠正偏差，朝既定的目标奋进。5、 调动员工的积极性是管理到位的重要手段管理到位是全员参与的过程，只有全体员工的积极性调动起来，有了共同的远景，从利益共同体变为命运共同体，员工才会爱企业，把企业真正变成自己的家，并自愿为之努力工作，这样，管理就容易到位。（a）敢于承担责任，关键时刻上得去，是管理者在管理到位中的作用体现当自己分管的部门出现问题时，管理者不是推卸、溜肩膀、指责和埋怨，而是主动承担责任，从自身的管理中去寻找原因，这自然会给员工一种积极的力量。关键时刻上得去，是指在工作需要的时候，管理者能走在员工的前边，有主见，妥善地解决问题，这即说明管理者的能力。这两方面都是管理者管理到位很重要的因素。b)讲究管理艺术，提高领导水平是管理到位的核心靠规章管理是简单的管理，但让被管理者心服则不易。这就要管理者除了自身品德、业务素质过硬外，还得掌握管理的技巧和方法，用不同的领导方法去处理事、管理人；善于沟通，掌握人际交往的艺术；学会激励员工的技巧，善于调动人的积极性；加强督导，掌握培训技术，提高培训的能力。三、物业管理项目经理应具备的专业素养对一个物业管理项目而言，选择一位合适的项目经理至关重要，毫不夸张地讲，项目经理选好了，管理好项目就有了 50% 以上的信心对一个物业管理项目而言，选择一位合适的项目经理至关重要，毫不夸张地讲，项目经理选好了，管理好项目就有了 50% 以上的信心。随着市场竞争的加剧，物业管理企业不断加大外地市场的拓展力度，承接的外委项目也就越来越多。但是，随之而来的项目经理供需矛盾也日益凸现，尤其是像深圳市的一些国家一级资质企业，有时甚至出现了派不出满意的项目经理的尴尬局面，为此，培养和选择合格的项目经理已经成为物业管理企业一项常抓不懈的重要工作。 作为一名合格的项目经理，除了必须具备基本的任职条件和满足用人单位的基本要求以外，从事物业管理的时间（一般为三年）和独立运作过一定规模（约 10 万左右的高层物业）的物业项目，这两个因素缺一不可。只有满足了这些在实践中必备的条件，项目经理才能在运作项目时体现出下面三个方面的专业素养。二、阀体结构图止回阀加工特征：1 三法兰外端面、外圆、反平面加工2 密封面加工3 摇杆搭子加工二、阀体结构图截止阀加工特征：1 三法兰外端面、外圆、反平面加工2 密封面加工二、阀体结构图球阀加工特征：1 左右法兰外圆、外端面、反平面加工2 密封面加工二、阀体结构图碟阀加工特征：1 4个法兰2 密封面加工目录目录一、阀门分类一、阀门分类二、主要产品结构图二、主要产品结构图三、阀门组装图三、阀门组装图四、阀门主要性能参数四、阀门主要性能参数五、字板要求五、字板要求六、阀门材料六、阀门材料三、阀门组装闸阀（阀体，阀盖，闸板，支架）阀体特征：1 中通道内有导轨筋2 有两个密封面3 没有流向三、阀门组装止回阀（阀体，阀盖，摇杆，阀瓣）阀体特征：1 有一个摇杆搭子2 （摇杆搭子侧）有一个密封面3 有通道流向（介质从摇杆搭子一侧往另一侧流动）4 一般不需要外加作用力，自动止回三、阀门组装截止阀（阀体，阀盖，阀瓣）阀体特征：密封面与中通道垂直从左通道一侧不能直接看到对面有流向（介质流向逆向阀瓣）三、阀门组装球阀（阀体，阀盖，球体）阀体特征：呈球形没有流向三、阀门组装蝶阀（阀体，蝶板架）阀体特征：通道总长很小有流向目录目录一、阀门分类一、阀门分类二、主要产品结构图二、主要产品结构图三、阀门组装图三、阀门组装图四、阀门主要性能参数四、阀门主要性能参数五、字板要求五、字板要求六、阀门材料六、阀门材料公称通径（口径）公称通径（口径）1/252”公称压力（磅级）公称压力（磅级）1502500LB磅级与公称压力对照表磅级与公称压力对照表LB15030060080090015002500MPa2.05.010.014.014.025.042.0四、阀门主要性能参数四、阀门主要性能参数目录目录一、阀门分类一、阀门分类二、主要产品结构图二、主要产品结构图三、阀门组装图三、阀门组装图四、阀门主要性能参数四、阀门主要性能参数五、字板要求五、字板要求六、阀门材料六、阀门材料五、字板要求每个阀体商标都有其自身的字板图，根据字板图确定口径、磅级、商标、材质、炉号的排列顺序；阀盖等根据铸件图确定字板摆放位置目录目录一、阀门分类一、阀门分类二、主要产品结构图二、主要产品结构图三、阀门组装图三、阀门组装图四、阀门主要性能参数四、阀门主要性能参数五、字板要求五、字板要求六、阀门材料六、阀门材料壳体材料壳体材料适用工适用工况况工作温度工作温度工作压力工作压力适用介质适用介质灰铸铁灰铸铁-15200CPN1.6MPa水、煤气水、煤气黑心可锻铸铁黑心可锻铸铁-15300CPN2.5MPa水、海水、煤气、氨水、海水、煤气、氨球墨铸铁球墨铸铁-30350CPN4.0MPa水、海水、蒸汽、空气、水、海水、蒸汽、空气、煤气、油品煤气、油品钛合金钛合金-各种强腐蚀性介质各种强腐蚀性介质铸造铜合金铸造铜合金-273200C-氧气管路和海水管路氧气管路和海水管路塑料、陶瓷塑料、陶瓷60C PN1.6Mpa 腐蚀性介质腐蚀性介质特性：属非金属材料，其最大特点是耐腐蚀性强，甚至有金特性：属非金属材料，其最大特点是耐腐蚀性强，甚至有金属材料所不具备的特点属材料所不具备的特点,无毒塑料可用于给水工业无毒塑料可用于给水工业六六、阀门材料、阀门材料壳体材料壳体材料ASTM铸铸件件ASTM锻锻件件对应中对应中国牌号国牌号适用温度适用温度范围范围C适用介质适用介质碳钢碳钢A216WCBA10520-29427水、液化气体、蒸汽、油品、水、液化气体、蒸汽、油品、天然气天然气低温碳钢低温碳钢A352LCBA350LF216Mn-46343低温介质低温介质A352LCCA350LF216Mn-46343低温介质低温介质六、阀门材料六、阀门材料壳体材料壳体材料-续续ASTM铸铸件件ASTM锻锻件件对应中国牌号对应中国牌号适用温度适用温度范围范围C适用介质适用介质高温合金钢高温合金钢A217WC1A182F1-29468高温介质高温介质A217WC6A182F1115CrMo-29593高温介质高温介质A217WC9A182F2210Cr2Mo1-29593高温介质高温介质A217C5A182F51Cr5Mo-29593腐蚀性高温介质腐蚀性高温介质A217C12A182F9-29593高硫氧化性介质高硫氧化性介质六、阀门材料六、阀门材料壳体材料壳体材料-续续ASTM铸件铸件ASTM锻件锻件对应中国牌号对应中国牌号适用温度范适用温度范围围C适用介质适用介质马氏体不锈钢马氏体不锈钢A217CA15A182F6a1Cr13奥氏体不锈钢（奥氏体不锈钢（C0.08）A351CF8A182F3040Cr18Ni9-196537腐蚀性介质腐蚀性介质A351CF8MA182F3160Cr18Ni12Mo2Ti-196537腐蚀性介质腐蚀性介质超低碳奥氏体不锈钢（超低碳奥氏体不锈钢（C0.03）A351CF3A182F304L00Cr18Ni10-196427腐蚀性介质腐蚀性介质A351CF3MA182F316L00Cr18Ni14Mo2-196454腐蚀性介质腐蚀性介质六、阀门材料六、阀门材料壳体材料壳体材料-续续