都市综合体 案例分析与借鉴 纽约洛克菲勒中心纽约洛克菲勒中心“纽约心脏纽约心脏”曼哈曼哈顿顿 北京国贸中心北京国贸中心 日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城购购物物中中心心剧剧场场最最大大程程度度借借景景五星级酒店五星级酒店东京六本木新城东京六本木新城 保利文化广场保利文化广场北京万达广场北京万达广场 伦敦金丝雀码头伦敦金丝雀码头 都市综合体简介都市综合体简介 都市综合体案例借鉴与分析都市综合体案例借鉴与分析二二 对尊地地产的启示对尊地地产的启示三三目目 录录一一一一都市综合体简介都市综合体简介1 1都市综合体定义都市综合体定义2 2都市综合体特征都市综合体特征3 3城市化进程与都市综合体城市化进程与都市综合体 写字楼 都市综合体是什么？都市综合体是什么？ 公寓 酒店 商业 展览 都市综合体都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的娱、交通等城市功能之间的三项以上三项以上进行组合，并在各部分间建立一种进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的复杂而统一的建筑群落建筑群落。都市综合体都市综合体的定义的定义HOPSCAHOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTCLUB都市综合体的九大特征都市综合体的九大特征123456789高可达性高可达性高密度、集约性高密度、集约性整体统一性整体统一性功能复合性功能复合性土地使用均衡性土地使用均衡性空间的连续性空间的连续性内外部关系完整性内外部关系完整性强大的对外辐射型强大的对外辐射型升值价值升值价值城市化进程与都市综合体城市化进程与都市综合体城市化发展城市化发展“ 一个城市只有一个中心一个城市只有一个中心 ”广州广州- -北京路北京路重庆重庆- -解放碑解放碑北京北京- -西单西单上海上海- -南京路南京路“一个城市只有一个中心一个城市只有一个中心”，上世纪，上世纪9090年代，这些中心发展的辉煌恰好应证年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而城市在发展，了这种说法，然而城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？上海由一个中心向多个中心发展上海由一个中心向多个中心发展上海上海- -淮海路淮海路上海上海- -人民广场人民广场上海上海- -陆家嘴陆家嘴上海上海- -徐家汇徐家汇 上海上海- -虹桥虹桥上上海海南南京京路路上海城市化发展上海城市化发展北京西单的核心地位正逐步被国贸北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代取代城市化发展城市化发展北京城市化发展北京城市化发展深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的形特性，采用国际上先进的“城市多核结构城市多核结构”的发展理论而规划的发展理论而规划的的城市化发展城市化发展深圳城市化发展深圳城市化发展深圳都市综合体的发展深圳都市综合体的发展周边环境问题周边环境问题道路系统问题道路系统问题功能搭配问题功能搭配问题停车系统问题停车系统问题都市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经都市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰越来越清晰国贸国贸地王地王中信城市广场中信城市广场中航城中航城万象城万象城保利文化广场保利文化广场周边环境问题周边环境问题功能搭配问题功能搭配问题周边环境问题周边环境问题道路系统问题道路系统问题功能搭配问题功能搭配问题二二都市综合体案例借鉴与分析都市综合体案例借鉴与分析1 1国内外失败案例分析国内外失败案例分析2 2成功案例借鉴成功案例借鉴都市综合体失败的案例分析都市综合体失败的案例分析蒙特利尔地下城蒙特利尔地下城 Montreals underground city每年每年4 4到到5 5个月的漫长冬季。个月的漫长冬季。4040年建成全世界最大、最具特年建成全世界最大、最具特色的地下交通网络。色的地下交通网络。地下步行街网络与大量的复杂地下步行街网络与大量的复杂建筑物、商店相连，建筑物、商店相连，繁杂的系繁杂的系统变得简单而又清晰。统变得简单而又清晰。道路系统长度约为道路系统长度约为4040公里。公里。每天通行人数超过每天通行人数超过5050万。万。共有共有1170011700个商场、百货商店、个商场、百货商店、餐馆、餐馆、4040个剧院、电影院及其他个剧院、电影院及其他休闲场所。休闲场所。蒙特利尔简介蒙特利尔简介地下城主要数据指标地下城主要数据指标蒙特利尔地下城发展历程蒙特利尔地下城发展历程2020世纪世纪7070年代，年代，地下城的概念出地下城的概念出现现，但中心区依，但中心区依然缺乏公共设施。然缺乏公共设施。 蒙特利尔蒙特利尔开设了开设了4 4条地下商业走条地下商业走廊廊，大都位于同，大都位于同一条地铁交通干一条地铁交通干线的下面。线的下面。 19629090年代年代至今至今8080年代末年代末2020世纪世纪7070年代年代萌芽萌芽，地下城的建，地下城的建筑面积大约在筑面积大约在5050万万平方米左右，主要平方米左右，主要由地铁、广场、旅由地铁、广场、旅馆组成，市中心的馆组成，市中心的地铁站出现了地铁站出现了少量少量的地下人行通道。的地下人行通道。 建设了更多的地下通建设了更多的地下通道形成了一个道形成了一个由步行由步行通道联系起来的庞大通道联系起来的庞大的系统的系统l 人们主要生活都转入地下人们主要生活都转入地下, ,地面地面的物业持续贬值，造成地面上人气的物业持续贬值，造成地面上人气急剧下降，商业氛围一蹶不振急剧下降，商业氛围一蹶不振，自，自19641964年来，地面上再没有建一所零年来，地面上再没有建一所零售商业建筑，而地下从售商业建筑，而地下从19601960年几乎年几乎找不到一处要转让的二手物业。找不到一处要转让的二手物业。l 行人在地下极易迷失方向，无法行人在地下极易迷失方向，无法辨别自己的所处位置辨别自己的所处位置，尤其是一些，尤其是一些外地或外国的游客。几乎完全丧失外地或外国的游客。几乎完全丧失了方向感！是地下商城给在地下活了方向感！是地下商城给在地下活动的人们带来的无法解决的问题。动的人们带来的无法解决的问题。蒙特利尔地下城的失败蒙特利尔地下城的失败l商城地下地上各两层，上面是商商城地下地上各两层，上面是商业街，下面是综合城。业街，下面是综合城。l建城过程中，注重新旧文化的结建城过程中，注重新旧文化的结合，强调新旧两种文化和建筑方式合，强调新旧两种文化和建筑方式项目亮点项目亮点项目不足项目不足蒙特利尔地下商城失败原因与借鉴蒙特利尔地下商城失败原因与借鉴u 地下商城在建设初期，完全没有任何远景规划和设计。地下商城在建设初期，完全没有任何远景规划和设计。 u 规划初期没有充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生规划初期没有充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生活习惯。活习惯。 失败失败原因原因 u规划和定位是综合体开发中最重要环节，决定了了项目的发展规划和定位是综合体开发中最重要环节，决定了了项目的发展方向、开发节奏、营销策略、效益水平等，因此方向、开发节奏、营销策略、效益水平等，因此都市综合体项目都市综合体项目应该以城市规划的角度去思考应该以城市规划的角度去思考，较普通项目有更加长远的眼光。，较普通项目有更加长远的眼光。u蒙特利尔地上地下功能脱节，成功的都市综合体各子项要求互蒙特利尔地上地下功能脱节，成功的都市综合体各子项要求互为配套、互为支持，最大限度的形成为配套、互为支持，最大限度的形成资源共享资源共享，从而使得各项功，从而使得各项功能在综合体自身一体化价值平台上对自身价值全面超越。能在综合体自身一体化价值平台上对自身价值全面超越。经验经验积累积累占地面积占地面积：5151万万m m2 2 总建筑面积总建筑面积：116116万万m m2 2物业形态物业形态：4040万平米的商业万平米的商业2020万平米住宅万平米住宅尼罗河大酒店尼罗河大酒店香格里拉酒店香格里拉酒店酒店式公寓酒店式公寓水上游乐场、儿童乐园水上游乐场、儿童乐园各地风格的美食街各地风格的美食街总投资额总投资额：2525亿元建筑密度建筑密度：38.55%38.55% 都市综合体失败的案例分析都市综合体失败的案例分析东莞华南东莞华南MALLMALL曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国新闻周刊新闻周刊评为评为“世界新七大奇观世界新七大奇观”的华南的华南MALL MALL 20072007年年9 9月月1919日，正式更名为日，正式更名为“新华南新华南MALLMALL生活城生活城”华南华南MALLMALL这几年名声在外，在造势这几年名声在外，在造势方面做得非常成功，而成熟品牌的方面做得非常成功，而成熟品牌的更名是犯了营销的大忌，更名是犯了营销的大忌，为什么为什么要更名呢？要更名呢？ 商业定位和业态规划与市场的需求商业定位和业态规划与市场的需求情况产生偏差情况产生偏差，更名是对目前现状，更名是对目前现状的反思和调整的反思和调整! !东莞华南东莞华南MALLMALL现状及根源现状及根源现状现状现状现状v华南华南MALLMALL的餐饮娱乐板块加上购物的餐饮娱乐板块加上购物仅实现之前业态设置的仅实现之前业态设置的5555。v文化展示、健康休闲类的商家则完文化展示、健康休闲类的商家则完全没有实施。全没有实施。v各类主力店也比预期的少了各类主力店也比预期的少了5050，同类商业替换率也超过同类商业替换率也超过3030。 根源根源根源根源v华南华南MALLMALL照搬了欧美郊区照搬了欧美郊区MALLMALL的的模式。模式。v购物中心体量太大，住宅尚未开购物中心体量太大，住宅尚未开发致使人气不足，发致使人气不足，v本身不在一线城市核心商圈，消本身不在一线城市核心商圈，消费力不强。费力不强。新华南新华南MALLMALL生活城不仅完成名称、标识等外在形象的更新，项目的理念生活城不仅完成名称、标识等外在形象的更新，项目的理念创新、市场定位等方面也作出了重大调整，新华南创新、市场定位等方面也作出了重大调整，新华南MALLMALL生活城已由原来生活城已由原来的的“主题购物公园主题购物公园”升级为升级为“新都市主义国际生活街区新都市主义国际生活街区”。购物将只是购物将只是“国际生活街区国际生活街区”里的一个功能而已，不再是唯一的核心功能，里的一个功能而已，不再是唯一的核心功能，它与其他业态如娱乐、餐饮、酒店、写字楼、住宅、休闲、旅游等功能组它与其他业态如娱乐、餐饮、酒店、写字楼、住宅、休闲、旅游等功能组合成超级复合业态群，以合成超级复合业态群，以满足人们满足人们“一站式一站式”的的“生活需求生活需求”，而非仅仅，而非仅仅满足满足“一站式一站式”的的“消费需求消费需求”。业态调整方面，业态调整方面，增加更多娱乐、休闲、商务、临江高档住宅以及极具特色增加更多娱乐、休闲、商务、临江高档住宅以及极具特色的歌剧院等等吸引人气的项目比例，相应减少一些购物中心、百货业态的的歌剧院等等吸引人气的项目比例，相应减少一些购物中心、百货业态的比例。比例。华南华南MALLMALL的调整方向的调整方向主主题题功功能能业业态态东莞华南东莞华南MALLMALL的借鉴的借鉴都市综合体各物业的规划设计并非越大越好都市综合体各物业的规划设计并非越大越好，核心物业如购物中，核心物业如购物中心、酒店体量的大小设计必须依靠科学的测算得出，同时还需要心、酒店体量的大小设计必须依靠科学的测算得出，同时还需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免以免消费能力难以消费能力难以满足巨大的消费规模。满足巨大的消费规模。对于都市综合体的市场定位，我们要找到准确市场空白点和诉求对于都市综合体的市场定位，我们要找到准确市场空白点和诉求点。对于超大型的综合体而言，点。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一购物功能只是其多项功能中的一点，平衡休闲点，平衡休闲/ /娱乐娱乐/ /购物购物/ /度假功能最易实现成功。度假功能最易实现成功。都市综合体策划的模式尚不完善，各个国家之间因为文化、经济都市综合体策划的模式尚不完善，各个国家之间因为文化、经济水平消费者心理与行为的差异化而相差甚远，水平消费者心理与行为的差异化而相差甚远，国内综合体策划应国内综合体策划应重点考虑本土化的特征。重点考虑本土化的特征。 定定位位体体量量文文化化都市综合体成功案例分析都市综合体成功案例分析深圳华润中心深圳华润中心项目位于深圳地王金融圈项目位于深圳地王金融圈集商业、办公、酒店、居住等诸多集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体，深圳规模最大，品质功能于一体，深圳规模最大，品质最高的综合建筑群。最高的综合建筑群。物业形态：物业形态：万象城万象城5A5A甲级写字楼甲级写字楼华润大厦华润大厦君悦酒店君悦酒店酒店式公寓酒店式公寓室外娱乐休闲广场室外娱乐休闲广场总建筑面积：总建筑面积：约55万m2总投资：总投资：40亿港币华润中心华润中心深圳唯一的深圳唯一的 SUPER HOPSCASUPER HOPSCA18.818.8万平米深圳商业航母万平米深圳商业航母不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式四大领航国际品牌主力店四大领航国际品牌主力店法国（法国（R Relel）体验体验时尚生活百货公司时尚生活百货公司 嘉禾影院嘉禾影院 华润万佳华润万佳City ValueCity Value奥林匹克标准奥林匹克标准真冰溜冰场真冰溜冰场 华润大厦：华润大厦：出租率接近出租率接近100100 4040多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约，包多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约，包括汇丰银行、荷兰银行、雅培制药、美国百思买等世括汇丰银行、荷兰银行、雅培制药、美国百思买等世界界500500强企业。强企业。华润中心一期盘点华润中心一期盘点 万象城：万象城： 已接待顾客已接待顾客20002000多万人次多万人次， 商场出租率达商场出租率达9797，一年销售总额达到一年销售总额达到1010亿元亿元。 顾客美誉度不断提升，成为人们眼中深圳最具魅顾客美誉度不断提升，成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一力的购物、休闲、娱乐场所之一华润中心一期获得巨大成功！华润中心一期获得巨大成功！华润万象城都市综合体成功运营的思考华润万象城都市综合体成功运营的思考一期一期二期二期华润万象城作为城华润万象城作为城市核心区城市综合市核心区城市综合体项目体项目为什么一期为什么一期项目开发会会选择项目开发会会选择商业和写字楼？商业和写字楼？公寓公寓周边高档公寓众多周边高档公寓众多住宅住宅高档住宅缺失，中高档住宅缺失，中高档住宅众多高档住宅众多酒店酒店五星级酒店林立五星级酒店林立办公办公地王大厦等甲级写地王大厦等甲级写字楼汇聚字楼汇聚商务商务CBDCBD带来大量高等级带来大量高等级商务人士商务人士商业商业缺乏有影响力的商业缺乏有影响力的商业形态形态五星级酒店五星级酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商业商业办公办公商务商务公寓公寓住宅住宅酒店酒店城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链高消费人流高消费人流让我们从华润中心的真实让我们从华润中心的真实价值探究其成功因素价值探究其成功因素地王信兴广场地王信兴广场地王信兴广场地王信兴广场书城书城深交所深交所发展银行发展银行华润中心华润中心华润中心华润中心国贸大厦国贸大厦中信城市广场中信城市广场中信城市广场的开业，世界金融中心的落成，修正了地王商务圈财富指数。中信城市广场的开业，世界金融中心的落成，修正了地王商务圈财富指数。华润中心的加盟则对城区予以重新定义，升级为全新的华润中心的加盟则对城区予以重新定义，升级为全新的华润华润华润华润地王财富圈！地王财富圈！地王财富圈！地王财富圈！世界金融中心世界金融中心成功硬指数成功硬指数一级商业中心一级商业中心甲级写字楼甲级写字楼星级酒店星级酒店l华润写字楼华润写字楼l地王大厦地王大厦l深业中心深业中心l发展银行大厦发展银行大厦l中信大厦中信大厦l万德大厦万德大厦l世界金融中心世界金融中心l华润酒店华润酒店l木棉花酒店木棉花酒店l晶都酒店晶都酒店l万德酒店万德酒店l世界金融中心世界金融中心l华润万象城华润万象城l中信城市广场中信城市广场成功软指数成功软指数银行银行金融证券金融证券保险保险l联合证券联合证券l大鹏证券大鹏证券l中信证券中信证券l华鑫证券华鑫证券l金元证券金元证券l南方证券南方证券l鹏华基金鹏华基金l友邦保险友邦保险l太平洋保险太平洋保险l人保人保l中保中保l华泰保险华泰保险l深圳发展银行深圳发展银行l中信城市银行中信城市银行l建设银行建设银行l工商银行工商银行l农业银行农业银行l人民银行人民银行l商业银行商业银行华润能量指数华润能量指数商业航母商业航母5A5A级写字楼级写字楼五星级酒店五星级酒店华润品牌能量华润品牌能量成功硬指数成功硬指数成功硬指数成功硬指数成功软指数成功软指数成功软指数成功软指数华润能量指数华润能量指数华润能量指数华润能量指数深圳只有一个中心深圳只有一个中心华润中心华润中心华润中心华润中心港人北上港人北上东部人群西进东部人群西进西部人群重返西部人群重返市外市外人群南下人群南下人流倍数级增长人流倍数级增长人流倍数级增长人流倍数级增长地块价值急剧攀升地块价值急剧攀升地块价值急剧攀升地块价值急剧攀升华润中心客户群华润中心客户群华润中心客户群华润中心客户群必然是远远越出了深圳甚必然是远远越出了深圳甚必然是远远越出了深圳甚必然是远远越出了深圳甚至国内的范畴至国内的范畴至国内的范畴至国内的范畴营运城市空间营运城市空间营运城市空间营运城市空间引航城市地产引航城市地产引航城市地产引航城市地产填补深圳国际都市化进程中的城市硬件缺失填补深圳国际都市化进程中的城市硬件缺失填补深圳国际都市化进程中的城市硬件缺失填补深圳国际都市化进程中的城市硬件缺失全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次传承城市发展沉淀，提炼打造城市新文化内涵传承城市发展沉淀，提炼打造城市新文化内涵传承城市发展沉淀，提炼打造城市新文化内涵传承城市发展沉淀，提炼打造城市新文化内涵华润中心华润中心决定了本项目的开发建设已经超越了常规地产开决定了本项目的开发建设已经超越了常规地产开发的范畴，而带有浓厚的运营城市空间的色彩。发的范畴，而带有浓厚的运营城市空间的色彩。运营城市是复合地产发展的最高境界！运营城市是复合地产发展的最高境界！运营城市是复合地产发展的最高境界！运营城市是复合地产发展的最高境界！华润中心的规模体量华润中心的规模体量项目所在城区的外在发展要求项目所在城区的外在发展要求华润中心运营城市华润中心运营城市华润中心成功原因分析华润中心成功原因分析科学安排开发节奏，首先以商业和写字楼为切入点弥补市场空科学安排开发节奏，首先以商业和写字楼为切入点弥补市场空白，赢得良好口碑，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住白，赢得良好口碑，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅提高单位土地面积的价值。宅提高单位土地面积的价值。华润中心超越普通房地产开发模式，以购物、休闲、娱乐、运华润中心超越普通房地产开发模式，以购物、休闲、娱乐、运动等多重功能的互补共赢为主要经营模式，以城市运营的高度，动等多重功能的互补共赢为主要经营模式，以城市运营的高度，实现了复合地产的最高境界。实现了复合地产的最高境界。开发开发节奏节奏地理地理位置位置华润中心选址符合大型华润中心选址符合大型Shopping MallShopping Mall的选址原则，形成了的选址原则，形成了华润华润帝王财富圈，未来可持续发展。帝王财富圈，未来可持续发展。运营运营城市城市三三对尊地地产的启示对尊地地产的启示都市综合体前景都市综合体前景未来中国房地产发展的主流模式就是区域开发模式，未来中国房地产发展的主流模式就是区域开发模式，是大规模的区域开发，是大规模的区域开发，其核心点就是解决综合配套的其核心点就是解决综合配套的问题，商业、酒店、休闲娱乐等一系列的配套问题。问题，商业、酒店、休闲娱乐等一系列的配套问题。都市综合体在中国将大有可为！都市综合体在中国将大有可为！中国逐步迈向现代化，国外先进的地产开发模式在中国得到中国逐步迈向现代化，国外先进的地产开发模式在中国得到实验，大部分获得了成功！实验，大部分获得了成功！我们取得的成就我们取得的成就 沃尔玛亚洲中心沃尔玛亚洲中心 将世界将世界500500强总部留在深圳强总部留在深圳新华南新华南MALLMALL生活城生活城 东江畔新都市主义街区东江畔新都市主义街区东营银座城市广场东营银座城市广场合肥安福国际广场合肥安福国际广场西安天地时代广场西安天地时代广场规划、设计、建设难规划、设计、建设难开发节奏难把握开发节奏难把握国外成功案例国外成功案例 结合本土文化难结合本土文化难我们发现的难题我们发现的难题都市综合体招商、营销难都市综合体招商、营销难成功！成功！YES面对都市综合体，我们还需思考的问题面对都市综合体，我们还需思考的问题地块价值的研判与分析地块价值的研判与分析都市综合体与旧改拆迁间的协调都市综合体与旧改拆迁间的协调都市综合体现金流的问题都市综合体现金流的问题Thank You!