新智慧财经2014.233寻租行为， 即在社会中的非生产性逐利的活动， 也可以说是指那种维护既得利益而进行再一次分配的非生产性的现象活动。 当今， 在社会中上最常见的一些非生产性的逐利活动是狭义的寻租行为， 它是一种利用各种漏洞、潜规则问题， 比如说行政法律的手段， 使得阻碍生产要素于不同行业产业之间相互的自由流动与竞争， 从而维护或获得既得利益的活动行为。寻租的产生必须有其前提， 即是市场中存在会限制市场的进入， 或者限制、 阻碍了市场竞争的政策或制度。而这些通常都是与政府的干预相关联。 以政府的干预为条件， 那些逐利的企业或个人就会发现其很难去实现最大化的利益， 因此， 就进行一些寻租活动企图获取额外的收益。寻租具有几个典型的特点， 特别是对于经济资源方面， 可以说， 寻租行为大大地浪费社会资源、 经济资源等一切资源， 对于除了寻租者以外的组织或个人来说这完全是无用功。 寻租的典型特点及其解释说明如下表所示：一、 对资产评估寻租问题的原因分析（一） 法律法规1. 法律法规滞后。 有关资产评估方面的法律法规， 目前主要分散在相关的经济类法律法规中或刑法之中， 很多法律法规中都体现在资产评估有关法律中， 水平低， 职业技术不规范和缺乏监管， 政府的行政管理和行业自律不严， 对于评估人员的责任和认定划分界限不明确， 专门就评估人员的民事责任的研究也相对较为匮乏。 即目前有关评估的法律法规建设与我国市场经济发展的需求严重背离。2. 与国外其他国家的法律法规相比严重脱轨。 我国资产评估的相关法律法规不能与国际接轨的几点表现主要是：（1） 在国外， 评估问题属于公司会计政策的选择问题， 是隶属于咨询性质的行业， 是否评估、 何时进行评估等问题的决定权， 完全取决于公司。 而我国， 如若涉及国有资产的评估， 则是属于法律规定范畴的程序。（2） 对于资产评估师侵权责任第三方， 我国目前还没有相应的法律规定对其进行充分的保护。 在国际上， 对其是有所措施的。（3） 涉及国有资产并购时， 我国的法律法规规定是必须进行评估的， 并且， 其评估价格最终将给交易价格产生重要的影响， 而评估价格的调控幅度很大， 这就产生漏洞， 让寻租者乘虚而入， 造成对不同客户的不同需求进行评估、 价格不同的独特的寻租活动。3. 评估标准不统一、 评估准则建设滞后。 我国的资产评估准则体系至今尚未完善， 仍处在不断变化中， 而且只适用于注册资产评估师， 房地产估价师、 土地估价师等不在其指导范围内。 而且， 准则出台的时间跨度太长、 其内容过于原则化， 缺少实务中该有的可操作性。（二） 行业制度1. 条块分割， 多头管理。 各种评估资格都有其相对独立的系统， 且各不同部门制定出的规章制度， 它们相互之资产评估寻租问题与对策王 月（副教授）（辽宁对外经贸学院会计学院 大连 116052）【摘要】寻租， 是指运用行政权力对企业或个人的经济活动进行干预， 阻碍了市场的作用， 从而使得少数有特权者取得超额收入的机会现象。 寻租这一越发普遍的恶性循环同样也侵蚀了资产评估这一行业。 本文主要阐述了目前资产评估领域寻租的原因， 并提出了解决资产评估寻租的主要对策。【关键词】资产评估 寻租 行政权力市场特点概括经济资源避租反击消耗法律界定“合法”糖衣非法典型解释说明间接扭曲了经济资源配置， 无法实施更为有效的生产方式； 直接浪费了经济资源产生其他层次的寻租或 “避租” 等一系列活动相关工作人员应付寻租者的游说与贿赂， 需要消耗时间和精力去反击寻租活动也有合法、 非法之分企业向政府寻求优待， 再利用特殊政策维护自身的独家垄断， 就属于合法的寻租活动行贿和走私属于典型的非法的寻租活动寻租的典型特点及其解释说明湖北省优秀期刊342014.2间存在矛盾， 导致评估行业面临着重复评估。 当涉及需要多方面评估的时候， 需要分别由资产评估机构、 土地估价机构、 信用等级评估机构、 房产估价机构等相关机构分别做出评估报告， 存在着重复浪费各种人力、 财力等资源、权威性不够的问题， 影响资产评估工作有序地开展。2. 缺乏中立性和独立性。 我国的资产评估从产生的开始， 评估行业的立场就与中介咨询机构应有的独立性的立场有所偏离， 带有强烈的管理色彩。 资产评估机构缺乏执业的独立性， 而独立性是评估行业等中介机构得以生存的灵魂。 在我国当前这种产权交易主体多元化的时代， 在真正有效的资本市场尚未形成的条件下， 评估机构的境地处于两难状态： 一方面， 资产评估机构的收入依赖于客户的委托； 另一方面， 资产评估人员又要在评估中应付各种委托方提出的不合理要求。 这就必然破坏评估中的相互制衡关系， 使评估机构失去其应有的独立性。（三） 相对薄弱的评估理论基础我国资产评估行业起步比较晚， 正处在发展初期， 其关于评估的具体方法和参数的选取等诸多问题的研究还比较多， 但对于评估基础理论的研究却严重的滞后， 这严重影响了统一的评估准则的制定。 所以， 直到现在也没有形成一套完整、 完善的评估理论体系， 从而导致理论研究与实践脱节的问题。此外， 尽管评估行业在近些年发展的过程中研究开发出了一些专业软件， 也累积了一些有价值的数据， 但由于管理体制及同行业之间的竞争等因素， 使得评估机构之间相关指标、 技术参数、 计算数据及模型等相互封闭，短期内根本不可能实现数据共享， 而已经开发出的软件无论从适用性上， 还是普及率、 功能上、 稳定性上都还欠缺成熟， 这在一定程度上阻碍了我国评估业的发展。二、 解决资产评估寻租问题的相应对策（一） 统一多领域、 多行业专业制度政府直接管理的内容过多， 如果一下子放开也不太现实， 而且其中有些监控内容正是政府的职能所在， 不存在能放开的问题。 但是政府要有壮士断腕的决心， 推动经济转型， 为反寻租添加新动力。当寻租活动涉及多个领域时， 评估领域也必定会出现多种专业资格并存的现象， 而且同时还分别隶属于不同的行业主管机构， 如注册评估师隶属财政部、 房地产估价师隶属建设部等， 这种现象亟须我们去改善。 解决问题的关键就是要改善评估机制进行统一管理。基于这种实情， 在开始时可以适当保留一些， 比如根据行政主管部门对所辖领域的评估对象的专业性质的不同， 或者特有的具体管理， 并协调多个领域的资产评估人员， 在专家的引导下进一步提升资产评估执业人员的素质， 这样不仅有利于促进评估人员依照评估准则独立、 客观、 公正地执业， 而且还可以根据发展的情况进行修改修补， 顺应时机逐渐统一。（二） 出台相应配套法律法规做好法律方面的监督和惩戒。 我们可以从不同角度、不同方面实施事前监督机制： 事前要进行监督， 让寻租这种不该存在的病菌在法律等曝光措施的阳光下无处遁形， 进行这种监督的作用主要在于提高对寻租活动的曝光率。 同时还应实行事后惩戒机制： 事后惩戒的作用在于对其进行处罚， 从而影响寻租人的成本、 预期收益等，提高在寻租活动中所消耗的私人成本， 使其收益的预期值小于成本的期望值， 产生寻租得不偿失的感觉， 自然的就会抛却寻租行为。同时加快相关法制建设， 打破现有所有制的限制， 尽快研究并制定、 出台资产评估行业统一的专门的法律 资产评估法 。 将资产评估行业纳入法律正轨上， 解决阻碍当前资产评估行业发展的各种问题， 控制其潜在的风险， 这样不仅能很好地避免评估风险， 更会使得寻租等资产评估问题日趋减少， 以促进评估行业健康发展。同时， 我们还应该对相关法律进行进一步制定， 比如建立起评估争议调解委员会来维护资产评估中涉及不同立场角度的法律权益人的权益， 使弱势群体有发言权， 出台相应法律法规， 增添相应的更加详细的细则， 并且赋予部分股东以知情权、 质询权和提案权， 并作出具体的规定和进行有效的实施。 这不但是因为资产评估寻租活动中涉及资产评估师侵权责任， 即第三人弱势群体， 而且在发生争议的时候， 可以进行调解， 并且通过专业的调解委员会， 还可以对其起到保守商业机密的作用， 从而降低了评估人员的风险， 也更好地加大了对评估人员的监管和自身评价评估， 缩小了寻租的市场空间。（三） 升华职业道德精神不管是什么职业， 都在不断、 不厌其烦地强调思想职业道德的教育。 虽然是很老套的防范措施， 但是确实作为工作在资产评估等中介行业领域中的最深层也是最有效的根基。 通过道德操守教育和行业自律意识培养， 使得评估人员自觉遵守职业道德， 遵循法定标准进行规范操作，完全按照资产评估的目的去独立地进行价值估算与判断。并且加强后续教育和专业培训的力度， 促进职业道德素质和法律法规道德的风险意识的提高， 敢于抵制委托人的不合理要求， 对寻租行为产生一种内在的厌恶感，认真、 实事求是地撰写工作底稿和评估报告， 从而使评估人员所出具的每一份评估报告都经得起市场经济和时间的考验， 防止不法分子钻空子， 从而主动放弃寻租选择。（四） 诚信档案vs “黑名单”对于那些违反了自律规定行为的评估师、 评估人员，一部分属于查有实据但却够不上党纪政纪处分的， 其违新智慧财经2014.235规违法现象、 事由要记录在案， 对其建成档案、 除了其个人， 还要对其所在组织机构建立中介机构执业水平、 诚信档案和有关评审专家诚信档案； 对另一部分不讲诚信的组织或个人， 要建立 “评估黑名单” ， 还要定期、 不定期地对其中的违法违规的典型的案例公开曝光， 实行一定时期内、 区域或城市禁入的制度， 使那些为资产评估抹黑的人员没有施展的空间平台， 来编织一张覆盖全范围的评估安全网。 这样不仅能有效透明地对评估专家、 评估人员、 中介机构和企业的诚信情况进行监督， 而且能更好地保护优秀的资产评估人员的权益和荣耀及弱势群体的权益。（五） 成本约束和市场约束通过加强监督， 特别是资产评估的外部监督， 从而增加寻租人的寻租成本， 对其成本加以约束。 这样逐渐使寻租带来的利益越来越少， 可钻的漏洞越来越少， 使寻租者主动放弃寻租行为。尽管资产评估中的一些漏洞让一些 “潜规则” 存在，导致寻租、 虚假等现象的存在， 但是， 市场的作用是很强大的， 是真实可靠的， 它能够并且使人们很好察觉到评估报告等结果是否虚假、 是否失真， 市场会向我们进行提示、 发出警示信号， 提醒我们是否失真， 是否存在寻租现象， 在起到约束寻租等 “潜规则” 行为现象发生的同时弥补漏洞， 使其缩到最小。主要参考文献1. 刘萍.加强资产评估师管理促进行业健康发展.中国资产评估， 2008； 82.余炳文.经济学风险理论对资产评估监管的影响研究.中南财经政法大学学报， 2010； 4􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂􀥂近年来， 我国房地产市场逐渐活跃， 企业所拥有的房地产也不仅仅是为了自己使用和对外销售， 还出现了对外出租等， 我们就将其称为投资性房地产， 它是企业的一项长期资产， 关于它的核算问题也引起我们的关注。我国在2006年颁布了新的 企业会计准则 ， 其中在投资性房地产这一节中是这样规定：“投资性房地产在后续计量时通常采用成本模式， 如果企业有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的， 也可以使用公允价值模式对它进行后续计量。 同一个企业只能采用一种后续计量模式。 ” 新的准则还规定：“企业如果使用公允价值模式进行后续计量时， 应同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息， 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 ”由此可以看出， 我国对公允价值这种核算模式在企业投资性房地产中的使用还是比较小心谨慎的。 本文主要探究公允价值在投资性房地产中是如何使用的以及与成本模式相比较有何异同。一、 公允价值模式下投资性房地产的会计核算公允价值模式下投资性房地产的会计核算可以分为初始计量、 后续计量、 转换和处置， 下面通过以下例子对从每个核算环节进行分析。例： 2007年7月1日甲企业购入 （自行建造） 办公楼租给乙企业， 合同约定于2010年7月1日租赁到期， 乙企业需每年向甲企业支付160万元的租金。 该办公楼实际购买价款和相关税费 （开发完成实际造价） 为2 800万， 预计使用年限为20年 （直线法计提折旧） ， 预计净残值为零。 乙企业须于每年7月1日预付下年租金。 假设： 该办公楼所在地有较多的企业从事房地产的租赁和买卖， 因此， 企业比公允价值在投资性房地产会计核算中的运用张荣艳（广西大学行健文理学院 南宁 530004）【摘要】本文主要研究公允价值模式在投资性房地产中的使用以及与成本模式相比有哪些相同与不同之处，以及对企业的影响， 分析了我国企业在投资性房地产会计核算中采用成本模式和公允价值模式的现状， 最后根据我国投资性房地产的计量模式选择的现状进行分析并就公允价值的运用提出自己合理化的意见及建议。【关键词】投资性房地产 成本模式 公允价值模式