房地产企业融资目录一、房地产企业的融资环境二、房地产金融市场及金融机构体系三、房地产企业的融资渠道四、房地产传统融资方式五、房地产融资创新房地产企业的融资环境房地产企业的融资环境第一章资本市场房地产企业基本概况目前，全国房地产开发企业超过5万家，投资规模在10000亿元以上;在沪深两市公司已超过800家房地产公司上市公司中首次公开发行股票并上市企业通过买壳上市的企业几乎各占一半 房地产业资本市场发展历程回顾1994年以前房地产企业曾经是证券市场的一个亮点从1994年下半年开始国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策1995年中国证监会明令对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批房地产业资本市场发展历程回顾1996年在新股发行方面,中国证监会则于开始对金融、房地产行业企业暂不受理1997年继续沿用了这一规定房地产企业上市暂停了5年时间由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债对业绩的不利影响，房地产企业在当时实现股市融资还有一定的操作难度房地产业资本市场发展历程回顾2001年国内资本市场恢复房地产企业IPO，也只有部分企业得以上市，其中很大部分都是国有股份控股。许多房地产公司不得不选择到境外上市借壳上市房地产业资本市场发展历程回顾近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头：A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市房地产业资本市场发展历程回顾房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业：不仅房地产类上市公司为数众多涉足房地产领域的非地产公司也为数众多据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务房地产业资本市场发展历程回顾其中：通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）八百多家占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60%以上数据截止时期2011年房地产业资本市场发展历程回顾上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业：通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7亿元的物业房地产业资本市场发展历程回顾国内众多企业集中投资房地产行业的原因为：一是相对较高的行业毛利率2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%仅万科就实现净利润53.3亿元， 同比增长32.1%二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄，经营环境差我国房地产企业资金来源银行贷款是最主要的融资渠道我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于银行贷款的比重大约占55%超过3040%的国际水平这种以银行贷款为主的融资状况对房地产企业和金融业都有不利影响我国房地产企业资金来源房地产资金过于依赖银行，一旦融资渠道过于单一，则房地产金融风险就会集中在商业银行系统内房产泡沫将演化为金融泡沫，而金融泡沫又迅速蹿升为经济泡沫直至经济泡沫的“灾难式”破灭房地产融资渠道企业自筹定金及预收款贷款个人按揭贷款其他资金等我国房地产企业融资环境住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源如果这些政策有效地执行下去，那么经过不太长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响，各上市公司资金链压力可能不断上升我国房地产企业融资环境按揭贷款和开发贷这两条银行的输血主渠道被相继收紧，而过去盛行的银信合作戏法也被监管层识破我国房地产企业融资环境信合作是指银行将贷款债权卖给信托公司，信托公司做成理财产品通过银行卖给投资者。这种做法是将贷款挪出了银行的资产负债表，因此银行虽让出了部分利润给信托公司，但腾挪出新的贷款额度来我国房地产企业融资环境2010年8月起监管部门要求两年内将这些银信合作理财产品转入到银行的资产负债表内也就掐断了这一戏法存在的根源2010年中国房地产企业再融资搁浅2010年以来从招商地产50亿元定向方案撤销，到万科百亿元增发预案过期失效，房地产公司在资本市场撤回股权融资方案可谓此起彼伏公司债的前景也是相同的命运，国内资本市场再融资的大门已向地产行业彻底关闭2010年中国房地产企业再融资搁浅2010年10月证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组，借壳标准趋同于IPO，这无疑是对热衷借壳登陆资本市场的中小型房地产公司当头一棒。在房地产调控愈加密集和严厉的时刻，对于地产行业而言，国内资本市场融资依然是遥遥无期2010年中国房地产企业再融资搁浅资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一条融资通道：但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多的条件下，这也是一条充满风险的道路。在证监会的这次再融资关闸中，各个地产公司暴露出的囤地、拿地不规范等问题也值得警惕在短期资本市场融资无望的情况下加快资金回笼，以时间换空间当是地产公司自救的主要方式再融资关闸近1年来尚无传出有地产公司资金链断裂的消息即是明证房地产预售资金监管北京市于2010年10月25日宣布自2010年12月1日起对商品房预售资金进行监管禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金按照北京市的要求房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的原则，将商品房预售资金全部存入监管专用账户并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个节点专项用于工程建设房地产预售资金监管若预售资金监管细则能切实落实则无疑是继收紧信贷、关闭资本市场融资闸门之后对房地产商资金命脉的一次精准外科手术刀式的调控，许多房地产开发商的资金链将雪上加霜房地产预售资金监管预售资金被挪用在地产界是人人皆知的秘密，基本上70%左右被挪用买地、偿还银行贷款等用途预售资金监管加强意味着盲目追求扩张、高负债的企业经营风险正在加剧，房地产开发商资金链断裂的风险明显加大。房地产业融资状况目前，房地产商的融资渠道少得可怜：首先，银行收紧银根，对房地产业公司的贷款变得更加谨慎其次，上市房企原本拥有的股权再融资的优势也随着A股市场的下跌而损失惨重第三，以信托理财等手段的募集资金方式主要是用于公用设施等行业，而非房地产房地产业融资状况于是，发行债券融资成为房地产商不约而同的最后一招。但是，发行债券也要过几关：发行公司债要获得证监会批准企业债要获得发改委核准发行短期融资券也需央行批准。当然，无论发行何种债券，房地产商都需要先过信用评级关，最终还要看市场（投资者）买不买账房地产金融市场及金融机构体系房地产金融市场及金融机构体系第二章一、房地产金融市场一、房地产金融市场房地产金融市场及金融机构体系一级市场和二级市场按金融市场层次划分可分为一级市场和二级市场。房地产金融一级市场又叫初级市场是房地产融资活动的初始市场包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易（IPO）等。 房地产金融市场二级市场指房地产融资工具的再交易和再流通市场 房产金融市场和地产金融市场按房地产金融服务对象分可分为房产金融市场和地产金融市场。房产金融市场是指银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场。地产金融市场是指以土地作抵押向金融机构融通资金的活动的总称。 货币市场和资本市场按金融交易工具的期限可分为货币市场和资本市场两大类。货币市场是融通短期资金的市场包括金融同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场等。资本市场是融通长期资金的市场包括中长期信贷市场和证券市场货币市场和资本市场（续）中长期信贷市场是金融机构与房地产企业之间的贷款市场。证券市场是通过证券的发行与交易进行融资的市场包括债券市场、股票市场、基金市场、保险市场、融资租赁市场等。资本市场是房地产金融的主要市场其金融产品有住房储蓄存款、住房按揭贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、资产证券化、房地产保险等。房地产融资中的上市融资一、目前房地产企业上的融资方式：1、银行贷款主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。2、债券融资房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。3、夹层融资“夹层融资”是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，灵活性非常适合于房地产业。4、信托融资我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。5、海外地产基金外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。6、信托投资基金房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。7、私募融资私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。8、典当融资房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。9、上市融资（本文重点理论上说，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。二、对房地产企业上市融资的概述房地产企业上市融资的含义所谓的房地产上市融资，简单来说就是房地产公司或企业通过发行股票在资本市场上融通资金。三、房地产企业上市融资的方式上市融资可分为直接上市融资和间接的上市融资：直接上市融资即IPO融资，是指房地产企业在国内A股市场公开发行股票并上市。A股，即人民币普通股，是由中国境内公司发行，供境内机构、组织或个人（从2013年4月1日起，境内、港、澳、台居民可开立A股账户）以人民币认购和交易的普通股股票。B股的正式名称是人民币特种股票。它是以人民币标明面值，以外币认购和买卖，在中国境内（上海、深圳）证券交易所上市交易的外资股。B股公司的注册地和上市地都在境内。H股也称国企股，指注册地在内地、上市地在香港的外资股。间接上市融资即买壳上市，是指非上市公司通过收购债权、控股、直接出资、购买股票等收购手段，以取得一家上市公司一定比例的控股股权来取得上市的地位，然后通过注入自己有关的业务及资产，实现间接上市的目的。四、房地产上市融资的优点1、融资成本低、效率高。进行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避企业在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。2、具有广告效应，能带动房地产销售。房地产企业股票上市流通后，就会受到公众的关注，3、有利于规范管理，提高其核心竞争力上市条件与其它企业一样，根据我国证券法，股份有限公司申请股票上市，应当符合下列条件：（1）股票经国务院证券监督管理机构核准已公开发行；（2）公司股本总额不少于人民币3000万元；（3）公开发行的股份达到公司股份总数的25%以上；公司股本总额超过人民币4亿元的，公开发行股份的比例为10%以上；（4）公司最近三年无重大违法行为，财务会计报告无虚假记载；（5）连续三年盈利，预期利润率大于银行同期的存款利率。上市的工作步骤与流程上市的工作步骤与流程n n国内A股市场IPO的工作步骤与流程：买壳上市与买壳上市与IPO上市的比较上市的比较买壳上市买壳上市 首发上市（首发上市（IPOIPO） 实施周期实施周期 不必经过漫长的审批、审不必经过漫长的审批、审批登记、公开发行手续批登记、公开发行手续审批程序复杂，周审批程序复杂，周期长，贻误发展时期长，贻误发展时机机 政府监管政府监管 不必直接将母公司置于直不必直接将母公司置于直接监管之下接监管之下 监管严格，需充分监管严格，需充分披露公司各种信息披露公司各种信息 融资功能融资功能 重组完成经批准一年后可重组完成经批准一年后可配股或增发配股或增发须前次资金募足及须前次资金募足及使用效果好且间隔使用效果好且间隔一年以上一年以上IPO上市的优缺点：（1）优点：IPO上市最大的功能就是融资。房地产企业一般可以发行总股本约30%的股份，迅速从股市直接募集资金量，增加现金流入，加大对房产的投资。通过IPO上市，可以规范房地产企业行业、财务体制，完善企业内部管理，让房地产企业在公众的监督下运行；可以使房地产企业的股权、业务、资产、人员、业绩稳定，可持续性发展通过IPO上市，房地产企业可以迅速提升企业形象和知名度，利用这有效的广告效应帮助企业开拓更广阔的市场。企业IPO上市一般由其自己来规划主导，哪些资产拟上市，哪些资产不注入，以及人事安排与公司治理等，都可按通常惯例有序推进，自主性较强。（2）缺点上市周期很长。IPO上市需经过改制、辅导、审核、发行等过程，需要连续运营3年、3年连续盈利才能申报材料，上市准备时间和审批流程过长，手续繁杂。通过率相对较低。由于IPO是优中选优，所有证监会对IPO的审核较为严格，企业上市要求较高不确定性。近年来，由于房地产行业发展过度膨胀，国家一直是持打压的态度。受到国家政策的影响，IPO的审核亦存在较大的不确定性。买壳上市的优缺点（1）优点：买壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点，因为无须排队等待审批。房地产在买壳上市后，通过对资产与业务的重组可以改善上市公司的经营状况，保持良好的融资渠道买壳企业可以通过IPO避开对房地产行业政策的苛刻要求，；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合公司法关于投资的比例限制，就可以买壳上市。缺点：买壳上市所涉及的壳公司质量风险、要约收购风险和增发新股中的其他不可控风险均较多存在，亦即买壳上市所采用的方案技术性更强，通过买壳成为上市公司买到的壳中可有隐藏着财务黑洞、隐含债务和法律诉讼。买壳上市的企业除非壳公司本身有资金并且同意以股份转换的方式完成交易，企业在买壳的过程中是无法获得新资金的。企业要想融入新资金就必须通过后续的定向私募或二次发行。通过买壳成为上市公司，由于股票的流动性有限，因此在并购中其股票并不能像现金一样成为卖方普遍接受的硬通货。房地产金融市场成熟的标志 1、住房贷款以抵押贷款为主位置固定、价值稳定。2、筹资和贷款的方式多样。（1）筹资方式政策资金、储蓄基金、股票、证券；（2）贷款方式固定利率、变率；固定期限、可展期；不同还款方式房地产金融市场成熟的标志（续）5、市场经济运行机制。（3）科学决策机制。信用评估方法确定安全贷款额贷款比例调整利率标准确定等。（4）呆坏账预警处理机制呆账坏账的评估、揭露、示警。我国房地产金融市场的主要问题1、房地产融资方式和金融产品少，资金来源单一政策性资金（公积金）：归集率不高，常被政府挪用。“房管会决策，中心运作， 银行专户，财政监督”责任不明金融储蓄资金：储蓄与贷款结构不对称。我国房地产金融市场的主要问题2、贷款的过渡性。贷款停留在担保阶段，有保证、质押、抵押贷款（1）保证贷款：要求第三方有相同数量、相当期限的存款，利率按活期计息（2）质押贷款：贷款人等额的存单、物品。（3）抵押贷款：方式比较单一我国房地产金融市场的主要问题3、房地产金融市场不完善。单一、中介少。4、房地产金融市场法律体系不健全。抵押贷款的有关规定不具体，5、商业银行经营机制有待转变。6、立法、监管和信用体系的建立 7、培养房地产金融的专业人才 二二、房地产金融机构体系、房地产金融机构体系房地产金融市场及金融机构体系房地产金融机构房地产金融机构是专门开办或兼营房地产金融业务组织机构是房地产金融活动的主体。房地产金融机构体系房地产金融机构体系是指在一定的经济条件下，为房地产开发、经营和消费过程筹集、融通、清算资金，提供多种金融服务的若干金融经济组织构成的一个整体我国房地产金融机构体系 房地产金融机构主要由三类机构组成：即1、专业性房地产金融机构2、非专业性房地产金融机构3、向房地产融资提供担保和保险的机构组成（一）我国的专业性房地产金融机构 住房储蓄银行 20世纪80年代中期我国分别在烟台和蚌埠成立了住房储蓄银行专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融。20世纪90年代公积金制度的建立住房储蓄银行的职能逐渐被住房公积金管理中心所取代住房储蓄银行曾一度消失2004年2月15日中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津合资成立了中德住房储蓄银行成为目前我国唯一的一家住房储蓄银行。（二）住房公积金管理中心1991年上海首推住房公积金制度20年的历程住房公积金为居民住房条件的改善发挥了举足轻重的作用住房公积金是最基本的住房保障资金，具有一定的政策性金融的功能，到2007年3月底上海已成为全国第一个公积金个贷累计发放规模超过1000亿元的城市（二）住房公积金管理中心基本功用1、编制、执行住房公积金的归集、使用计划；2、负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；3、负责住房公积金的核算；4、审批住房公积金的提取、使用；5、负责住房公积金的保值和归还；6、编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；7、行使国务院住房公积金管理条例（三）我国非专业性房地产金融机构体系我国房地产金融机构主要由非专业性房地产金融机构构成：包括1、银行型房地产金融机构2、非银行型房地产金融机构信托投资公司、信用合作社住宅合作社、基金组织等组成其中主要以商业银行和信托公司为主（三）我国非专业性房地产金融机构体系银行型房地产金融机构：可以创造货币专营或兼营，业务范围广泛非银行型房地产金融机构：不能创造货币专业化程度高，业务范围狭小信用信用中介中介职能职能 （三）我国非专业性房地产金融机构体系四大国有商业银行房地产信托公司房地产保险公司住房置业担保有限公司（四）我国银行房地产金融机构体系最早从事房地产金融业务的银行是中国建设银行1979年1998年我国住房制度改革后更多的银行介入房地产金融领域，房地产金融机构迅速增加初步形成了以四大国有商业银行为主体12家全国性股份制商业银行112家城市商业银行为补充的组织机构体系。我国房地产金融机构体系的扩张与发展一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系：除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外还将出现专业化的房地产投资基金抵押资产管理公司互助储蓄银行储蓄贷款协会等金融机构我国房地产金融机构体系的扩张与发展二、建立政策性住房银行，如：美国拥有庞大的联邦住房贷款银行系统，它由联邦住房贷款银行委员会12个联邦住房贷款银行及其会员即储蓄贷款协会等组成该系统由政府充当保证人吸收私人资金为建房和购置融通资金发挥房地产金融机构储备中心作用。日本设有住宅金融公库办理住宅用地购置资金贷款从贷款余额看，它是日本最大的政策性金融机构房地产企业的融资渠道房地产企业的融资渠道第三章房地产金融中的资本流商业银行商业银行保险公司保险公司养老金养老金房地产投资信托房地产投资信托政府政府家庭家庭外国投资者外国投资者投资银行投资银行抵押贷款银行抵押贷款银行房地产经纪人房地产经纪人资本资本债务债务开发商开发商家庭家庭商业资本家商业资本家土地所有者土地所有者资本供应者资本供应者服务机构服务机构资本使用者资本使用者权益权益资金资金权益权益资金资金房地产资金来源渠道房地产资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源：保险公司商业银行储蓄贷款银行互助储蓄银行抵押银行房地产投资信托公司我国房地产开发资金来源及其运作目前，我国金融业管制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，但渠道在不断变化和扩大。房地产开发资金的来源和运作的基本模式可以用下图来作简单描述资金来源资金来源政府拨款政府拨款银行贷款银行贷款抵押贷款抵押贷款金融市场金融市场企业自筹（资本金）企业自筹（资本金）集体集资集体集资用户定金、预收款用户定金、预收款国营公司国营公司各类公司各类公司证券证券股票股票股份公司股份公司各类公司各类公司各类公司各类公司用户用户住房公积金住房公积金住宅合作社住宅合作社特定城市政府与居民特定城市政府与居民清科研究中心分析认为作为典型的资金密集型产业，房地产行业在快速发展的同时，也对资金需求提出了较高的要求。目前中国房地产市场的融资渠道依然较窄，以银行信贷为主的情形并没有发生很大变化房地产融资渠道融资渠道较窄，主要以银行信贷为主银行贷款是支撑开发商经营周转资金链。银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款占到了房地产行业融资总量的60.0%70.0%左右国际通行标准对比差距国际通行标准银行贷款最多不超过房地产总投资40.0%国房地产企业对银行依赖度明显过高经济发生波动，房产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响金融安全四、房地产传统融资方式四、房地产传统融资方式第四章房地产传统的融资方式1、银行信贷2、房地产债券3、房地产股票（一）银行信贷（一）银行信贷四、房地产传统融资方式房地产企业传统的间接融资银行贷款长期以来，银行一直限制对房地产企业的开发贷款2008年12月20日，国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见出台其第三条第七款要求支持房地产开发企业合理融资需求加大对中低价位，中小套型普通商品房建设特别是在建项目的信贷支持力度。 房地产企业传统的间接融资银行贷款要求：借款人有信用担保，或请第三人信用担保。借款人提供合法有效的不动产抵押担保或股权质押及其他证券或权利质押担保，或第三人提供动产或不动产抵押担保或权利质押等担保条件。房地产企业传统的融资政策障碍当前的政策障碍：1、房地产公司上市困难重重2、商业房地产项目贷款仍然受到限制3、一般房地产公司发债困难也较大4、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷款较为宽松（二二）房地产债券）房地产债券四、房地产传统融资方式房地产债券企业债券是企业依据国家法律，按照国务院及央行的法规及规定在获得政府有关部门的批准后依照法定程序发行的债券，约定在一定期限内还本付息的债券。企业债券代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系债券持有人是企业的债权人与股票一样，同属有价证券，可以自由转让房地产债券房地产债券的意义在于：房地产项目的开发周期一般在24或以上房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏，融资结构非常不合理;房地产公司债融资的出现可以说填补了一项空白，可以满足相当部分公司的需求企业债券管理我国早在1987年就颁布了企业债券管理暂行条例但企业债市场一直停滞不前长期以来中国企业债余额占年债券市场余额的比例低于6% 房地产债券作为企业债券中的一个组成部分近二十年来，发行债券的房地产企业也是屈指可数 企业债券管理我国房地产债券最先出现在1992年19931998年上半年政府禁止房地产企业通过股票和债券融资受政策限制，其间房地产企业没有公开发行房地产债券到1999年债券在房地产开发企业的资金来源的占比达到0.21%。企业债券管理2005年5月23日国务院、央行于颁布短期融资券管理办法：企业可发行一年期短期融资券，用于企业正常经营在整个短期融资券发行过程中，需要律师及其他中介机构出具有关文件企业债券管理根据中国央行的数据2006年股票和债券融资已占非金融企业融额的12%。到2007年8月14日正式颁布实施公司债券发行试点办法之前：国内市场并无真正意义的公司债券债券发行采用审批制，由国家发改委确定，要求银行担保，主要为大型国企融资使用房地产企业发行企业债国务院办公厅促进房地产市场健康发展的若干意见强调要支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券：（1）由证监会批准的上市公司企业债券，在证券市场发行（2）由发改委批准的企业债券，在银行间债券市场发行 房地产企业发行企业债2007年8月以来一些公司等陆续发行了公司债券，房地产公司债融资有望改善其融资结构。国内地产企业发行企业债情况：万科企业（000002）于2007年2008年发行59亿公司债券；保利房地产（集团）股份有限公司43亿元公司债获批；招商地产发债融资80亿房地产企业发行企业债在海外有融资渠道的地产商已经“先行一步”发行债券了2011年12月碧桂园、恒大地产、合生创展等诸多地产商，先后进行了债券融资其中：碧桂园发行9亿美元（约59.4亿元人民币）的优先票据，每年利息11.125%恒大地产发行55.5亿、3年期及37亿、5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，两笔共计融资92.5亿元房地产企业发行企业债综合各家地产商所发行的债券年利率，最低的为7%，最高的为14%。房地产信托的融资成本年利率均在15%以上，这些融资成本比在内地发行信托产品的成本要低在2011年2月初，苏格兰皇家银行发布报告2011年以来中国房地产在离岸的债务融资金额已达280亿人民币，相当于去年全年的四成我国房地产债券现存基本问题我国房地产债券现存基本问题1、房地产债券融资规模小、所占份额也很小2、缺失企业在境外发行债券是一种非常重要的融资方式我国内地房地产企业债券融资方式非常少发债融资对筹资企业的条件要求较高3、房地产债券设计品种单一近几年发行的房地产债券都是三年期，固定利率，到期一次还本付息。 （三）房地产股票（三）房地产股票四、房地产传统融资方式房地产股权融资股权融资在我国房地产金融市场中比重比较小：据2006年中国行业企业信息发布中心的调查：全国现有房地产开发企业58710家，但只有100家左右主营业务为房地产开发的A股上市公司此外还有众多在主业之外投资参股房地产项目的上市公司股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%房地产企业IPO房地产公司可以利用资本市场融资：境内资本市场融资境外资本市场融资企业在境内外资本市场IPO股权融资要经过复杂的审批程序并有数量的限制严格的信息披露要求相关资本市场的法律监管，尤其对房地产企业困难较大进入国外资本市场难度更大有不同的法律问题，程序问题和市场准入问题房地产企业买壳卖壳上市收购上市公司股权（买壳公司再进行增发）通过收购ST或SP上市公司的股权，从而达到房地产公司上市融资的目的企业IPO程序复杂，已排队申请IPO的企业有几百家，通过购买上市壳公司，也是可以达到上市融资的目的房地产企业并购与重组上市2008年11月信达投资公司成功用其旗下11家房地产公司的股权置换了青鸟天桥公司的百分之五十八的股权，达到了房地产公司上市的目的。208年12月6日中国银监会发布商业银行并购贷款风险管理指引鼓励银行支持企业并购贷款业务国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见中强调：对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供金融支持和相关金融服务房地产融资创新房地产融资创新第五章（一）房地产信托投资（一）房地产信托投资房地产融资创新什么是信托信托是一种特殊的财产管理制度也是一种特殊的法律行为。信托用16字概括信托：得人之信，受人之托代人理财，履人之嘱 房地产信托融资基本类别信托业务按不同的角度可以有多种分类：1、按信托关系建立的方式不同分为任意信托和法定信托；2、按委托人或受托人的性质不同分为法人信托和个人信托；3、按受益对象不同分为自益信托和他益信托； 房地产信托融资基本类别4、按信托的目的不同分为公益信托和私益信托；5、按信托事项的性质不同分为商事信托和民事信托；6、按信托资产的不同分为资金信托、动产信托、不动产信托和其他财产信托房地产企业融资多用资金信托房地产资金信托房地产资金信托的方式主要是贷款或直接投资房地产项目或者是两者的混合贷款方式其收益是贷款利息受益人在规定的期限内能得到比银行同期存款利率稍高的收益直接投资方式类似于股权投资信托文件有效期间，信托资金占有项目的一定比例的股权受益人的收益相当于股权的分红，视项目经营的效果好坏而定，风险略大于贷款方式 房地产资金信托房地产资金信托房地产公司与信托投资公司合作，由房地产公司向信托投资公司申请，由信托投资公司依据信托法并根据房地产公司的项目具体情况制作信托计划在社会上定向或公开发行单一或集合计划与信托受益凭证，将社会上的闲散资金汇聚起来，集中使用在房地产信托计划中房地产资金信托基本程序房地产资金信托计划要点是：（1）信托计划购买人（信托受益凭证受益人）将自己的资金信托给信托机构；（2）信托机构将某一项目的信托资金集合在一起设立独立帐户，使信托资金独立于信托公司自身的财产和其他信托计划的财产与资金；（3）根据信托计划，信托投资公司委托银行将信托资金投入房地产公司的项目中；房地产资金信托基本程序（4）房地产开发公司向信托投资公司提供担保，以股权质押或以项目土地使用权及在建工程抵押及保险权益转让等担保方式；（5）信托计划完成后，项目发展商向信托投资公司返还信托资金本金及收益；（6）信托公司向各信托人返还资金及收益（二）房地产保险资金融资（二）房地产保险资金融资房地产融资创新房地产企业保险融资创新2010年9月5日保监会发布了保险资金投资不动产暂行办法。这是保险行业首部完整的不动产投资办法，觊觎不动产已久的保险商们终于拿到了通行证。保险资金这一合格机构投资者的成熟，无疑会促进REITs等创新金融工具的早日落地；房地产企业保险融资创新按照这一办法规定险企投资不动产的账面余额，不高于公司上季度末总资产的10%。2010年第二季度末，我国保险资金总规模已经达到4.5万亿元，这意味着理论上有4500亿元资金可投向地产领域。房地产企业保险融资创新在此之前，保监会明令险资投资不动产“三不准”：不得投资或销售商业住宅不能直接从事房地产开发建设（含一级土地开发）不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权（项目公司除外）房地产企业保险融资创新目前最有可能的一条险资投资房地产的途径则是联手地方政府参与保障性住房的建设和运营，特别是公租房领域在满足自身资金安全和风险回报的基础上，平滑房地产市场的风险，可谓皆大欢喜房地产企业保险融资创新国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见鼓励保险投资机构投资企业债、公司债保险机构每年可以从所收取的保险费总额中拿出百分之五投入不动产投资保险机构虽不是专业的房地产开发机构，但却有充足的资金基本模式：1）为保险公司量身定制其投资的不动产项目2）吸引保险公司参与股权式开发房地产项目（保险资产管理公司）反向抵押贷款保险 反向抵押贷款保险是指在老年居民中推行的“抵押房产、领取年金”的寿险服务投保人将房屋产权抵押给保险公司保险公司按月向投保人（受益人）支付给付金，也是终身支付直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或者拍卖反向抵押贷款保险反向抵押贷款保险业务在英法等国已相当成熟因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，像是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房在美国也被称为反向抵押贷款 中国反向抵押贷款保险设计根据保监会的设计思路反向抵押贷款定位于新型的“抵押房产、领取年金”的寿险服务它将已经拥有房屋产权的投保人的房屋产权抵押按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命（男性69岁，城乡差异不计）计算将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按年或月将现金支付给投保人。中国反向抵押贷款保险设计它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款，而投保人一直享有居住权和出租权直至投保人亡故，保险公司才将其抵押的房屋收回，进行销售或拍卖。这种贷款适合:即将退休或已经退休后的老人（男60岁、女55岁）（三）其它房地产融资创新方式（三）其它房地产融资创新方式房地产融资创新一、与外国大型房地产企业合作模式一：联合参加房地产项目招、拍、挂程序然后组建中外合作或合资房地产开发公司模式二：由国内公司首先参加房地产项目的招、拍、挂程序 然后把内资公司改组成中外合作或合资公司 模式三：由国内公司完成招、拍、挂程序在完成该项目的总投资25%后转让给外资房地产公司 在上述三种模式中，房地产融资可以以不同形式得以完成二、房地产企业与大型商业机构合作与大型商业机构合作如：沃尔玛、百安居家乐福、麦得隆乐购、红星美凯龙和东方家园等二、房地产企业与大型商业机构合作模式一：在各主要城市或地区，根据需要建设大型商业设施如大型超市模式二：以量身定造的方式建设并销售模式三：合作参股方式，最后完成转股手续模式四：以长期出租方式，以分期付清租金方式完成价值转移二、房地产企业与大型商业机构合作上述4种合作模式中，房地产开发公司以不同的方式：如：以租赁合同收益为担保向银行贷款以向承租方或购买方先行收取租金预付款方式完成房地产融资根据需要和具体情况制定相关法律文件三、房地产企业项目融资以项目融资方式向银行贷款以项目本身全部权益或部分收益作为担保向银行贷款。具体地1、将项目公司的全部股权质押给银行2、将项目土地使用权抵押给银行3、将项目的预期收益全部质押给银行4、将项目公司的所有银行帐户质押给银行5、将项目的所有保险权益转让给银行三、房地产企业项目融资项目融资是当今国际及国内较多适用的融资模式可以适用项目融资的项目多为商业项目如酒店、商场、停车楼等银行通常可以将这类商业项目和房地产开发项目分开对待，以获得不同的政策待遇项目融资涉及许多法律问题例如：抵押、担保、质押、抵押权的实现及其有关金融、税务法律问题需要制作许多相关法律文件四、房地产企业海外借款房地产企业以中外合资或合作企业名义向海外金融机构融资1、以外方股东名义向国外金融机构借款2、以合资或合作企业名义向国外金融机构借款3、以项目融资方式向国外机构借款 四、房地产企业海外借款向外举债以外方股东名义或以合资企业名义只需向外汇管理局备案，不占国家外债总规模但向外举债不能超过该项目的投资总额与有经济实力的外国公司合作成立合资房地产公司是从海外融资的最佳途径。同时在国内进行融资也是具有优势条件的向外举债融资模式涉及到中外合资及中外合作的许多法律问题同时也涉及到贷款银行国家的金融法律问题和外汇法律问题五、房地产企业海外基金房地产公司与海外房地产基金合作模式一：在中国申请成立中外合作的房地产基金模式二：吸引海外房地产基金投入国内项目 A、股权转让B、项目转让C、定身制作项目D、中外合作（固定收益分成）等方式合作六、与国外及外地房地产代理机构合作房地产企业与国外及外地房地产代理机构合作（间接融资新方式）（ 1）境外售楼宣传吸引海外侨胞及海外投资者购买国内房产设立吸引海外个人或机构的热线。（2）外地售楼宣传吸引外地投资者到本地购买房产七、房地产企业BT融资方式房地产公司在项目建设的过程中将项目销售掉项目公司寻找并选择对其所开发建设的项目有兴趣的投资机构该投资机构按合同约定分期向项目公司支付工程款，至项目验收合格后将最后一笔款付清。七、房地产企业BT融资方式一般这种项目多为写字楼项目购买者为自用或投资用这种融资方式对开发公司或购买方均有益处风险在买卖双方之间分担。需要双方对履约做出保证八、房地产企业跨行业融资方式房地产公司与其他行业中的大型投资者合作例如：石油行业，通讯行业，航空行业、制造业等。房地产公司利用本身在开发领域的优势，吸引行业外的大批资金。资金会向着利润高的行业流动，这时资源的配置会达到最优房地产行业的收益及利润率一直相对其他行业较高，而房地产又是一个新兴的行业，吸引外行业资金有着极大的潜力九、房地产企业增强信用融资方式与担保机构合作增强信用等级提高融资能力：无论采取何种方式融资，房地产公司都要尽最大努力提高自己的信用等级在短期内提高信用等级的方式便是与担保机构合作，增强信用等级。在提高信用等级后融资的问题会得到妥善解决担保机构会要求房地产公司提供相应的反担保措施谢谢！谢谢！