Chapter 6房地产法律制度房地产法律制度1第六章第六章 房地产法律制度房地产法律制度p我国房地产的法律法规体系取得了显著成绩，该我国房地产的法律法规体系取得了显著成绩，该体系的框架由体系的框架由法律、行政法规、地方性法规、部法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范范等构成。等构成。p法律主要有法律主要有城市房地产管理法城市房地产管理法、土地管理土地管理法法、城乡规划法城乡规划法、物权法物权法2第六章第六章 房地产法律制度房地产法律制度p建设用地制度与政策建设用地制度与政策p房地产开发经营管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策p房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产权属登记制度与政策房地产权属登记制度与政策3第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p集体土地征收集体土地征收u集体土地集体土地指农民集体所有的土地。集体土地指农民集体所有的土地。集体土地的使用权的使用权不得不得出让、转让出让、转让或者或者出租出租用于非农业用于非农业建建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，设用地的企业，因破产、兼并等因破产、兼并等情形致使土地使情形致使土地使用权依法发生转移的除外。用权依法发生转移的除外。4第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p集体土地征收集体土地征收u征收土地征收土地u征用土地征用土地共同点共同点都有一定强制性，都要经过法定程序，都要依都有一定强制性，都要经过法定程序，都要依法给予补偿法给予补偿不同点不同点征收主要是所有权的改变征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；征用是在土地所有权不变的前提下，征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。5第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p集体土地征收集体土地征收u征收集体土地应遵守的原则征收集体土地应遵守的原则珍惜耕地，合理利用土地的原则珍惜耕地，合理利用土地的原则保证国家建设用地的原则保证国家建设用地的原则妥善安置被征地单位和农民的原则妥善安置被征地单位和农民的原则有偿使用土地的原则有偿使用土地的原则依法征地的原则依法征地的原则6第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p集体土地征收集体土地征收u征收土地批准权限征收土地批准权限征收土地实行征收土地实行两级审批制度两级审批制度，即国务院和省级人民政府，即国务院和省级人民政府建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续地转用审批手续征收征收基本农田基本农田，基本农田以外的耕地超过，基本农田以外的耕地超过3535公顷公顷的，其他的，其他土地超过土地超过7070公顷公顷的，由国务院审批的，由国务院审批其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案级人民政府审批并报国务院备案7第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p集体土地征收集体土地征收u征收集体土地补偿的范围和标准征收集体土地补偿的范围和标准根据根据土地管理法土地管理法的规定，征收耕地的补偿费用包括的规定，征收耕地的补偿费用包括土土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。物权法物权法规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的安排被征地农民的社会保障费用社会保障费用，保障被征地农民的生活，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。维护被征地农民的合法权益。8第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p集体土地征收集体土地征收u征收集体土地补偿的范围和标准征收集体土地补偿的范围和标准（一）土地补偿费（一）土地补偿费征地费的主要部分征地费的主要部分（1 1）征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前）征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3 3年年平均年产值的平均年产值的6 6至至1010倍倍。（2 2）征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、）征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。9第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p集体土地征收集体土地征收u征收集体土地补偿的范围和标准征收集体土地补偿的范围和标准（二）安置补助费（二）安置补助费为安置因征地造成的农村剩余劳动为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费力的补助费（1 1）安置补助费按照需要安置的农业人口计算。需要安）安置补助费按照需要安置的农业人口计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3 3年平均年平均年产值的年产值的4 4至至6 6倍倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前高不得超过被征收前3 3年平均年产值的年平均年产值的1515倍倍。（2 2）土地补偿费土地补偿费+ +安置补助费安置补助费土地征收前土地征收前3 3年平均年产年平均年产值的值的3030倍（人均耕地特别少地区）倍（人均耕地特别少地区）10第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p集体土地征收集体土地征收u征收集体土地补偿的范围和标准征收集体土地补偿的范围和标准（三）地上附着物和青苗补偿费等（三）地上附着物和青苗补偿费等补偿标准由省、自治区、直辖市规定，主要针对补偿标准由省、自治区、直辖市规定，主要针对土地上房屋、水井、地上（下）管线、正处于生土地上房屋、水井、地上（下）管线、正处于生长阶段的农作物等长阶段的农作物等（四）临时用地补偿（四）临时用地补偿11第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p建设用地使用权出让建设用地使用权出让u建设用地使用权出让的概念建设用地使用权出让的概念建设用地使用权出让（土地使用权出让）建设用地使用权出让（土地使用权出让）指指国家将国有土地使用权国家将国有土地使用权在一定年限内在一定年限内出让给土地出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出土地使用权出让金让金（即地租）的行为。（即地租）的行为。12第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p建设用地使用权出让建设用地使用权出让u建设用地使用权出让的概念建设用地使用权出让的概念出让的含义一般包括以下内容出让的含义一般包括以下内容（1 1）土地使用权出让（批租或土地一级市场），由）土地使用权出让（批租或土地一级市场），由国家国家垄断垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。，任何单位和个人不得出让土地使用权。（2 2）经出让取得土地使用权的单位和个人，）经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权；在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。经营活动，但地下埋藏物归国家所有。13第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p建设用地使用权出让建设用地使用权出让u建设用地使用权出让的概念建设用地使用权出让的概念出让的含义一般包括以下内容出让的含义一般包括以下内容（3 3）土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让）土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取金后才能领取土地使用权证书土地使用权证书。（4 4）集体土地不经征收不得出让。）集体土地不经征收不得出让。（5 5）土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地）土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、平等、自愿、有偿、有期限有偿、有期限的特点。的特点。14第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p建设用地使用权出让建设用地使用权出让u建设用地使用权出让方式建设用地使用权出让方式招标出让方式招标出让方式拍卖出让方式拍卖出让方式协议出让方式协议出让方式挂牌出让方式挂牌出让方式15第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p建设用地使用权出让建设用地使用权出让u建设用地使用权出让方式建设用地使用权出让方式挂牌出让方式挂牌出让方式出让人发布挂牌公告，按公告出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。行为。16第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p建设用地使用权出让建设用地使用权出让u建设用地使用权的出让年限建设用地使用权的出让年限城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让规定的出让最高年限最高年限最高年限最高年限如下：如下：居住用地居住用地7070年年工业用地工业用地5050年年教育、科技、文化卫生、体育用地教育、科技、文化卫生、体育用地5050年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年综合或其他用地综合或其他用地5050年年17第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p建设用地使用权出让建设用地使用权出让u建设用地使用权的建设用地使用权的收回收回国家收回土地使用权有多种原因，如使用权期间届满、提国家收回土地使用权有多种原因，如使用权期间届满、提前收回、没收等。前收回、没收等。土地使用权期间届满处理土地使用权期间届满处理（住宅、非住宅）（住宅、非住宅）建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金偿，并退还相应的出让金因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权（未如期支付地价款、未按合同约定开发）权（未如期支付地价款、未按合同约定开发）司法机关决定收回土地使用权司法机关决定收回土地使用权18第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p建设用地使用权出让建设用地使用权出让u建设用地使用权建设用地使用权终止终止建设用地使用权因土地灭失而中止建设用地使用权因土地灭失而中止自然原因自然原因（地震、水患、塌陷等）（地震、水患、塌陷等）建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止政治、经济、行政等原因政治、经济、行政等原因19第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p建设用地使用权出让建设用地使用权出让u建设用地使用权出让合同的履行建设用地使用权出让合同的履行以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权必须按照建设用地使用权出让合同约定出让合同约定的动工开的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。发土地。20第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p建设用地使用权划拨建设用地使用权划拨u建设用地使用权划拨的含义建设用地使用权划拨的含义建设用地使用权划拨建设用地使用权划拨指县级以上人民政府依指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。交给土地使用者使用的行为。（土地使用权出让（土地使用权出让金？）金？）21第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p建设用地使用权划拨建设用地使用权划拨u建设用地使用权划拨的含义建设用地使用权划拨的含义划拨土地使用权有以下含义划拨土地使用权有以下含义划拨土地使用权包括划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式两种形式；除法律、法规另有规定外，除法律、法规另有规定外，划拨土地没有划拨土地没有使用期限使用期限的限制的限制，但未经许可不得进行但未经许可不得进行转让、出租、抵押转让、出租、抵押等经营活动；等经营活动；22第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p建设用地使用权划拨建设用地使用权划拨u建设用地使用权划拨的含义建设用地使用权划拨的含义划拨土地使用权有以下含义划拨土地使用权有以下含义取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的按法定的程序办理程序办理手续；手续；在国家没有法律规定之前，在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。地进行管理。23第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p建设用地使用权划拨建设用地使用权划拨u建设用地使用权划拨的范围建设用地使用权划拨的范围国家机关用地国家机关用地军事用地军事用地城市基础设施用地城市基础设施用地公益事业用地公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律、法规规定的其他用地法律、法规规定的其他用地24第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p建设用地使用权划拨建设用地使用权划拨u建设用地使用权划拨的管理建设用地使用权划拨的管理划拨土地的转让划拨土地的转让土地使用权出让金或土地土地使用权出让金或土地收益收益划拨土地使用权的出租划拨土地使用权的出租租金中所含土地收租金中所含土地收益上缴国家益上缴国家25第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p闲置土地的处理闲置土地的处理u闲置土地的认定闲置土地的认定闲置土地闲置土地指土地使用者依法取得土地使用权指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定超过规定的期限未动工开发建设的期限未动工开发建设的建设用地。的建设用地。26第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p闲置土地的处理闲置土地的处理u闲置土地的认定闲置土地的认定具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地：具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地：国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起管部门建设用地批准书颁发之日起满满1 1年年未动工开发建设未动工开发建设的；的；已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积积不足不足1/31/3或者已投资额占总投资额或者已投资额占总投资额不足不足25%25%且未经批准中且未经批准中止开发建设止开发建设连续满连续满1 1年年的；的；法律、法规规定的其他情形。法律、法规规定的其他情形。27第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p闲置土地的处理闲置土地的处理u征收土地闲置费征收土地闲置费在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满出让合同约定的动工开发日期满1 1年未动工开发的，年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权可以征收相当于土地使用权出让金出让金20%20%以下以下的土地的土地闲置费闲置费28第一部分第一部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策p闲置土地的处理闲置土地的处理u无偿收回土地使用权无偿收回土地使用权在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，满满2 2年年未动工开发时，可以未动工开发时，可以无偿收回无偿收回土地使用权；土地使用权；因不可抗力或者政府及有关部门的行为或者动工因不可抗力或者政府及有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的除外。开发必需的前期工作造成动工开发延迟的除外。29第二部分第二部分 房地产开发经营管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策p房地产开发企业的管理房地产开发企业的管理p房地产开发项目管理房地产开发项目管理p房地产经营管理房地产经营管理30第二部分第二部分 房地产开发经营管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策p房地产开发企业的管理房地产开发企业的管理u房地产开发企业的概念房地产开发企业的概念房地产开发企业（开发商、发展商、建设单位、房地产开发企业（开发商、发展商、建设单位、房地产开发公司）房地产开发公司）是依法设立，具有企业法是依法设立，具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。营的企业。特征特征高投入、高风险、回报周期长、综合性高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等强、关联效应大等31第二部分第二部分 房地产开发经营管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策p房地产开发企业的管理房地产开发企业的管理u房地产开发企业资质等级房地产开发企业资质等级32第二部分第二部分 房地产开发经营管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策p房地产开发企业的管理房地产开发企业的管理u房地产开发企业资质管理房地产开发企业资质管理一级资质一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级及以下资质二级及以下资质的审批办法由省、自治区、直辖的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定市人民政府建设行政主管部门制定33第二部分第二部分 房地产开发经营管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策p房地产开发项目管理房地产开发项目管理u房地产开发项目实行资本金制度房地产开发项目实行资本金制度项目资本金的概念项目资本金的概念项目资本金项目资本金在投资项目总投资中，由投资者认购的出在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是资额，对投资项目来说是非债务性资金非债务性资金，项目法人，项目法人不承担不承担这部分资金的任何这部分资金的任何利息和债务利息和债务；投资者可按其出资的比例；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方但不得以任何方式抽出式抽出。房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例资的比例不得低于不得低于20%20%（35%35%、30%30%？）？）34第二部分第二部分 房地产开发经营管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策p房地产开发项目管理房地产开发项目管理u房地产开发项目实行资本金制度房地产开发项目实行资本金制度项目资本金的出资方式项目资本金的出资方式项目资本金可以用项目资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的，但必须经过有资格的资产评估机构资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。低估。以以工业产权、非专利技术工业产权、非专利技术作价出资的比例作价出资的比例不得超过投资项不得超过投资项目资本金总额的目资本金总额的20%20%，国家对采用高新技术成果有特别规，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。定的除外。35第二部分第二部分 房地产开发经营管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策p房地产开发项目管理房地产开发项目管理u房地产开发项目质量责任制度房地产开发项目质量责任制度房地产开发企业对其开发的房地产项目承担房地产开发企业对其开发的房地产项目承担质量责任质量责任对质量不合格的房地产项目的处理方式对质量不合格的房地产项目的处理方式36第二部分第二部分 房地产开发经营管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策p房地产开发项目管理房地产开发项目管理u房地产开发项目质量责任制度房地产开发项目质量责任制度对质量不合格的房地产项目的处理方式对质量不合格的房地产项目的处理方式商品房交付使用后，购买人认为商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。责任。37第二部分第二部分 房地产开发经营管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策p房地产经营管理房地产经营管理u房地产开发项目转让房地产开发项目转让以出让方式取得的土地使用权以出让方式取得的土地使用权以划拨方式取得的土地使用权以划拨方式取得的土地使用权38第二部分第二部分 房地产开发经营管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策p房地产经营管理房地产经营管理u房地产开发项目转让条件房地产开发项目转让条件以出让方式取得的土地使用权以出让方式取得的土地使用权（1 1）必要条件）必要条件按照出让合同约定已经支付全按照出让合同约定已经支付全部土地使用权部土地使用权出让金出让金，并取得，并取得土地使用权证书土地使用权证书39第二部分第二部分 房地产开发经营管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策p房地产经营管理房地产经营管理u房地产开发项目转让条件房地产开发项目转让条件以出让方式取得的土地使用权以出让方式取得的土地使用权（2 2）按照出让合同约定进行投资开发，）按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规完成一定开发规模模后才允许转让，分为两种情形：后才允许转让，分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应当占全部开发投资额的实际投入房屋建设工程的资金额应当占全部开发投资额的25%25%以上以上；二是属于成片开发土地的，应二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地形成工业或其他建设的用地条件条件，方可转让，目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取，方可转让，目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。暴利，以保证开发建设的顺利实施。40第二部分第二部分 房地产开发经营管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策p房地产经营管理房地产经营管理u房地产开发项目转让条件房地产开发项目转让条件以划拨方式取得的土地使用权以划拨方式取得的土地使用权对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的转让的前提前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有转让外，对准予转让的有两种处理方式两种处理方式：（1 1）由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家）由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；（2 2）可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但）可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。作其他处理。41第二部分第二部分 房地产开发经营管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策p房地产经营管理房地产经营管理u房地产开发项目转让条件房地产开发项目转让条件以划拨方式取得的土地使用权以划拨方式取得的土地使用权可以不办理土地使用权出让手续的情形有：可以不办理土地使用权出让手续的情形有：（1 1）转让的土地用于）转让的土地用于国家机关用地和军事用地，城国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、法规规定的其他用地交通、水利等项目用地以及法律、法规规定的其他用地（经济适用住房）（经济适用住房）（2 2）私有住宅转让后仍用于居住的；）私有住宅转让后仍用于居住的；（3 3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；42第二部分第二部分 房地产开发经营管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策p房地产经营管理房地产经营管理u房地产开发项目转让条件房地产开发项目转让条件以划拨方式取得的土地使用权以划拨方式取得的土地使用权可以不办理土地使用权出让手续的情形有：可以不办理土地使用权出让手续的情形有：（4 4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；转让的；（5 5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；年限和其他条件的；（6 6）根据城市规划土地使用权不宜出让的；）根据城市规划土地使用权不宜出让的；（7 7）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。使用权出让方式的其他情形。43第二部分第二部分 房地产开发经营管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策p房地产经营管理房地产经营管理u房地产开发项目转让程序房地产开发项目转让程序城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例第第2121条规定，转让房地条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记变更登记手续办理完毕之日起手续办理完毕之日起3030日内日内，持房地产开发项目转让合同，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门到房地产开发主管部门备案备案。未经备案或未按规定期限办。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。理备案手续的房地产转让行为无效。房地产开发企业转让开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿房地产开发企业转让开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当受让人。项目转让人应当书面通知书面通知被拆迁人。被拆迁人。44第二部分第二部分 房地产开发经营管理制度与政策房地产开发经营管理制度与政策p房地产经营管理房地产经营管理u商品房交付使用商品房交付使用履约按期交房，协助办理权属登记履约按期交房，协助办理权属登记房地产开发企业应协助购买人办理土地使用权变更和房屋房地产开发企业应协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续（所有权登记手续（商品房交付使用之日起商品房交付使用之日起6060日内日内）住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书制度制度住宅质量保证书住宅质量保证书质量等级、保修范围、保修期和质量等级、保修范围、保修期和保修单位等保修单位等住宅使用说明书住宅使用说明书对住宅的结构、性能和各部位的对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等做出说明，并提出注意事项类型、性能、标准等做出说明，并提出注意事项45第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产交易管理概述房地产交易管理概述p房地产转让管理房地产转让管理p商品房销售管理商品房销售管理p房屋租赁管理房屋租赁管理p房地产抵押管理房地产抵押管理46第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产交易管理概述房地产交易管理概述u房地产交易管理的概念和原则房地产交易管理的概念和原则房地产交易管理房地产交易管理指政府房地产管理部门及其指政府房地产管理部门及其他相关部门采取他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行对房地产交易活动进行指导和监督指导和监督，是房地产市，是房地产市场管理的重要内容。场管理的重要内容。房地产交易包括房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房地产转让、房地产抵押和房屋租赁房屋租赁三种形式三种形式遵循自愿、公平、诚实信用原则遵循自愿、公平、诚实信用原则47第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产交易管理概述房地产交易管理概述u房地产交易的基本制度房地产交易的基本制度房地产价格申报制度房地产价格申报制度房地产价格评估制度房地产价格评估制度房地产价格评估人员资格认证制度房地产价格评估人员资格认证制度48第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产转让管理房地产转让管理u房地产转让概念房地产转让概念城市房地产管理法城市房地产管理法规定，房地产转让规定，房地产转让是是指房地产权利人通过指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他买卖、赠与或者其他合法方合法方式将其房地产转移给他人的行为。式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的实质是房地产转让的实质是房地产权属发生转移房地产权属发生转移。城城市房地产管理法市房地产管理法规定，房地产转让时，房屋所规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占有范围内的有权和该房屋所占有范围内的土地使用权同时转土地使用权同时转让让。49第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产转让管理房地产转让管理u房地产转让概念房地产转让概念转让管理规定转让管理规定对此概念进一步细化：对此概念进一步细化：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。法律、法规规定的其他情形。50第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产转让管理房地产转让管理u房地产转让分类房地产转让分类根据转让的对象，分为地面上根据转让的对象，分为地面上有建筑物有建筑物的房地产转让和地的房地产转让和地面上面上无建筑物无建筑物的房地产转让（土地使用权转让）的房地产转让（土地使用权转让）根据土地使用权的获得方式，分为以根据土地使用权的获得方式，分为以出让方式出让方式取得土地使取得土地使用权的房地产转让和以用权的房地产转让和以划拨方式划拨方式取得土地使用权的房地产取得土地使用权的房地产转让转让根据转让的方式，分为根据转让的方式，分为有偿有偿（买卖、作价入股）和（买卖、作价入股）和无偿无偿（赠与、继承）两种方式（赠与、继承）两种方式买卖买卖双务行为；赠与双务行为；赠与单务行为单务行为51第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产转让管理房地产转让管理u房地产转让的条件（房地产转让的条件（以出让方式取得土地使用权的以出让方式取得土地使用权的）按按照照出出让让合合同同约约定定已已经经支支付付全全部部土土地地使使用用权权出出让让金金，并并取取得土地使用权证书；得土地使用权证书；按按照照出出让让合合同同约约定定进进行行投投资资开开发发，属属于于房房屋屋建建设设工工程程的的，完完成成投投资资开开发发总总额额的的25%25%以以上上，属属于于成成片片开开发发用用地地的的，形形成工业用地条件或其它用地条件。成工业用地条件或其它用地条件。以以出出让让方方式式取取得得建建设设用用地地使使用用权权，可可以以在在不不同同土土地地使使用用者者之之间间多多次次转转让让，但但土土地地使使用用权权出出让让合合同同约约定定的的使使用用年年限限不不变变。52第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产转让管理房地产转让管理u房地产转让的条件（房地产转让的条件（以划拨方式取得土地使用权的以划拨方式取得土地使用权的）应应报报有有批批准准权权的的人人民民政政府府审审批批，准准予予转转让让的的，应应由由受受让让方方办办理理土土地地使使用用权权出出让让手手续续，并并按按照照国国家家规规定定缴缴纳纳土土地地使使用用权出让金；权出让金；按照规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或作其它将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或作其它处理。处理。 53第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产转让管理房地产转让管理u不得转让的房地产不得转让的房地产司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的制房地产权利的依法收回土地使用权的依法收回土地使用权的共有房地产，未经其他共有人书面同意的共有房地产，未经其他共有人书面同意的权属有争议的权属有争议的未依法登记领取权属证书的未依法登记领取权属证书的法律和法规规定禁止转让的其他情况法律和法规规定禁止转让的其他情况54第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产转让管理房地产转让管理u房地产转让程序房地产转让程序房地产转让当事人签订书面转让合同；房地产转让当事人签订书面转让合同；转让当事人在转让当事人在合同签订后合同签订后9090日内日内持合同等有关文件向房地持合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；房地产管理部门对提供的文件进行审查，并在房地产管理部门对提供的文件进行审查，并在7 7个工作日个工作日内作出书面答复；内作出书面答复；房地产管理部门核实申报的成交价格，根据需要对房地产房地产管理部门核实申报的成交价格，根据需要对房地产进行现场查勘和评估；进行现场查勘和评估；房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书55第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p商品房销售管理商品房销售管理u商品房预售的概念商品房预售的概念商品房预售商品房预售指房地产开发企业将正在建设中指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。房价款的行为。城市房地产管理法城市房地产管理法规定商品房预售实行规定商品房预售实行预售预售许可许可56第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p商品房销售管理商品房销售管理u商品房预售的条件商品房预售的条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证；持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；日期； 开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得取得商品房预售许可证商品房预售许可证。 57第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p商品房销售管理商品房销售管理u商品房预售合同的备案商品房预售合同的备案开发企业应当开发企业应当自签约之日起自签约之日起3030日内日内，向房地产管理部门和，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。案手续。（预告登记）（预告登记）国务院规定，国务院规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让品房再转让u商品房预售款的使用商品房预售款的使用必须用于有关的工程建设，不得挪作他用必须用于有关的工程建设，不得挪作他用58第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p商品房销售管理商品房销售管理u商品房预售许可证商品房预售许可证1 1）预售许可证编号；）预售许可证编号； 2 2）发展商名称；）发展商名称； 3 3）项目名称；）项目名称； 4 4）项目坐落地点；）项目坐落地点； 5 5）土地使用权出让合同书号、地块编号；）土地使用权出让合同书号、地块编号；6 6）批准预售的建筑面积；）批准预售的建筑面积；7 7）发证机关、有效期；）发证机关、有效期；8 8）附注内容等。）附注内容等。59第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房屋租赁管理房屋租赁管理u房屋租赁的概念及分类房屋租赁的概念及分类房屋租赁房屋租赁指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。按房屋所有权的性质，分为按房屋所有权的性质，分为公有房屋的租赁和私有房公有房屋的租赁和私有房屋的租赁屋的租赁按房屋的使用用途，分为按房屋的使用用途，分为住宅用房的租赁和非住宅用住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。其中，非住宅用房的租赁包括办公用房和生产房的租赁。其中，非住宅用房的租赁包括办公用房和生产经营用房的租赁经营用房的租赁60第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房屋租赁管理房屋租赁管理u房屋租赁合同房屋租赁合同（1 1）当事人姓名或者名称及住所；）当事人姓名或者名称及住所；（2 2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；（3 3）租赁用途；）租赁用途；（4 4）租赁期限；）租赁期限；（5 5）租金及交付方式；）租金及交付方式；（6 6）房屋修缮责任；）房屋修缮责任；（7 7）转租的约定；）转租的约定；（8 8）变更和解除合同条件；）变更和解除合同条件；（9 9）违约责任；）违约责任；（1010）当事人约定的其他条款。）当事人约定的其他条款。61 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。（合同法第用书面形式的，视为不定期租赁。（合同法第用书面形式的，视为不定期租赁。（合同法第用书面形式的，视为不定期租赁。（合同法第215215215215条）条）条）条） 房屋租赁（定期、不定期）房屋租赁（定期、不定期）房屋租赁（定期、不定期）房屋租赁（定期、不定期）定期房屋租赁是指约定有固定的租赁期限的房屋租赁；定期房屋租赁是指约定有固定的租赁期限的房屋租赁；定期房屋租赁是指约定有固定的租赁期限的房屋租赁；定期房屋租赁是指约定有固定的租赁期限的房屋租赁；不定期房屋租赁是指对租赁期限没有约定或者约定不明的房屋不定期房屋租赁是指对租赁期限没有约定或者约定不明的房屋不定期房屋租赁是指对租赁期限没有约定或者约定不明的房屋不定期房屋租赁是指对租赁期限没有约定或者约定不明的房屋租赁。租赁。租赁。租赁。 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。期限为不定期。期限为不定期。期限为不定期。 （合同法第（合同法第（合同法第（合同法第236236条）条）条）条）主要意义：除法律另有规定外，出租人与承租人均可主要意义：除法律另有规定外，出租人与承租人均可主要意义：除法律另有规定外，出租人与承租人均可主要意义：除法律另有规定外，出租人与承租人均可随时解除合同，但出租人解除合同时，应当在合理期随时解除合同，但出租人解除合同时，应当在合理期随时解除合同，但出租人解除合同时，应当在合理期随时解除合同，但出租人解除合同时，应当在合理期限之前通知承租人。限之前通知承租人。限之前通知承租人。限之前通知承租人。62第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房屋租赁管理房屋租赁管理u房屋租赁的政策房屋租赁的政策（1 1）公有房屋租赁，出租人必须持有）公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证房屋所有权证和城市人民政府规定的其他证明文件。私有房屋出租人必和城市人民政府规定的其他证明文件。私有房屋出租人必须持有须持有房屋所有权证房屋所有权证。承租人必须持有身份证明。承租人必须持有身份证明。（2 2）承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要）承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。（3 3）共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优）共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权。先承租权。（4 4）租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租）租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。赁协议继续履行。（买卖不破租赁原则）（买卖不破租赁原则）63第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房屋租赁管理房屋租赁管理u房屋租赁的条件房屋租赁的条件u有下列情形之一的房屋不得出租有下列情形之一的房屋不得出租1 1）未依法取得）未依法取得房屋所有权证房屋所有权证的；的；2 2）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；式限制房地产权利的；3 3）共有房屋未取得共有人同意的；）共有房屋未取得共有人同意的；4 4）权属有争议的；）权属有争议的；5 5）属于违章建筑的；）属于违章建筑的；6 6）不符合安全标准的；）不符合安全标准的；7 7）抵押，未经抵押权人同意的；）抵押，未经抵押权人同意的；8 8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。64第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房屋租赁管理房屋租赁管理u出租人的权利和义务出租人的权利和义务p权利权利1 1）按期收取房屋租金，有权加收违约金；）按期收取房屋租金，有权加收违约金；2 2）监督承租人对房屋的使用；）监督承租人对房屋的使用；3 3）有权依法解除租赁合同，收回房屋。）有权依法解除租赁合同，收回房屋。p义务义务 1 1）在合同期限内）在合同期限内（最长（最长2020年），年），将房屋交给承租人使用；将房屋交给承租人使用； 2 2）对房屋及其设备进行定期检查，及时修缮；）对房屋及其设备进行定期检查，及时修缮； 3 3）按国家规定缴纳税款。）按国家规定缴纳税款。 65第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房屋租赁管理房屋租赁管理u承租人的权利和义务承租人的权利和义务p权利权利1 1）按合同规定占有使用房屋；）按合同规定占有使用房屋；2 2）同等条件下享有优先购买权、承租权同等条件下享有优先购买权、承租权；3 3）房屋转让后，在原租赁期限内有权继续租用房屋房屋转让后，在原租赁期限内有权继续租用房屋。p义务义务1 1）按期交纳租金；）按期交纳租金；2 2）应依法合法使用房屋）应依法合法使用房屋; ;3 3）妥善保护所承租房屋及其设施）妥善保护所承租房屋及其设施; ;4 4）租赁期限满应及时将承租房返还出租人。）租赁期限满应及时将承租房返还出租人。 66第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房屋租赁管理房屋租赁管理u可提前终止租赁合同的情形可提前终止租赁合同的情形将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；无正当理由，拖欠房租无正当理由，拖欠房租6 6个月以上的；个月以上的；公有住宅用房无正当理由闲置公有住宅用房无正当理由闲置6 6个月以上的；个月以上的；承租人利用承租的房屋从事非法活动的；承租人利用承租的房屋从事非法活动的；故意损坏房屋的；故意损坏房屋的；法律、法规规定的其他可以收回的。法律、法规规定的其他可以收回的。67第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产抵押管理房地产抵押管理u房地产抵押的概念房地产抵押的概念房地产抵押房地产抵押指抵押人以合法的房地产指抵押人以合法的房地产以不转以不转移占有的方式移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。房地产优先受偿。现房抵押、期房抵押、在建工程抵押现房抵押、期房抵押、在建工程抵押68第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产抵押管理房地产抵押管理u抵押合同抵押合同1 1、抵押合同的当事人、抵押合同的当事人抵押人抵押人指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或第三人履行债务担保的自然人、法人或其他组织本人或第三人履行债务担保的自然人、法人或其他组织抵押权人抵押权人指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的自然人、法人或其他组织的自然人、法人或其他组织2 2、房地产抵押合同与抵押登记、房地产抵押合同与抵押登记登记生效主义登记生效主义即以抵押登记作为房地产抵押权成立的即以抵押登记作为房地产抵押权成立的条件。条件。69第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产抵押管理房地产抵押管理u房地产抵押范围房地产抵押范围依法取得的房屋所有权连同房屋占用范围内的土依法取得的房屋所有权连同房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权（出让或划拨均可）地使用权，可以设定抵押权（出让或划拨均可）以出让方式获取的土地使用权以出让方式获取的土地使用权抵押后，土地上抵押后，土地上新增的房屋新增的房屋不属于抵押财产不属于抵押财产同一房地产可以设定两个以上抵押权同一房地产可以设定两个以上抵押权70第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产抵押管理房地产抵押管理u禁止抵押的房地产禁止抵押的房地产权属有争议的房地产；权属有争议的房地产； 用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产；用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或其他形式限制的房地产；被依法查封、扣押、监管或其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。依法不得抵押的其他房地产。 71第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产抵押管理房地产抵押管理u抵押人的权利义务抵押人的权利义务p权利权利 （1 1）占有、使用、收益和处分抵押物）占有、使用、收益和处分抵押物 （2 2）同一房地产上设定数个抵押权）同一房地产上设定数个抵押权p义务义务 （1 1）保持抵押房地产的完整）保持抵押房地产的完整 （2 2）协助抵押权人实现抵押权）协助抵押权人实现抵押权72第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产抵押管理房地产抵押管理u抵押权人的权利义务抵押权人的权利义务p权利权利 （1 1）排除妨害）排除妨害 （2 2）物上代位权）物上代位权p义务义务 （1 1）不得干涉抵押人正常使用抵押物）不得干涉抵押人正常使用抵押物 （2 2）债务清偿后，尽快办理抵押注销手续）债务清偿后，尽快办理抵押注销手续 （3 3）抵押实现后，将剩余价款归还抵押人）抵押实现后，将剩余价款归还抵押人73第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产抵押管理房地产抵押管理u处分抵押房地产的条件处分抵押房地产的条件债债务务履履行行期期满满，抵抵押押权权人人未未受受清清偿偿的的，债债务务人人又又未能与抵押权人达成延期履行协议的；未能与抵押权人达成延期履行协议的；抵押人死亡而无人代为履行到期债务的；抵押人死亡而无人代为履行到期债务的；抵押人被依法宣告解散或破产的；抵押人被依法宣告解散或破产的；抵押人违反有关规定，擅自处分抵押房地产的抵押人违反有关规定，擅自处分抵押房地产的74第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产抵押管理房地产抵押管理u对抵押房地产的受偿对抵押房地产的受偿同同一一房房地地产产设设定定两两个个以以上上抵抵押押权权时时，以以抵抵押押登登记记的的先先后后顺顺序受偿序受偿；可可依依法法将将土土地地上上新新增增的的房房屋屋与与抵抵押押财财产产一一同同处处分分，但但对对处处分分新增房屋新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿；所得，抵押权人无权优先受偿；以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押处分时，应当从处分所得的款额中缴纳相当于应产抵押处分时，应当从处分所得的款额中缴纳相当于应缴缴纳的土地出让金纳的土地出让金的数额后，抵押权人方可优先受偿；的数额后，抵押权人方可优先受偿； 75第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产抵押管理房地产抵押管理u处分所得价款顺序分配处分所得价款顺序分配支付处分抵押房地产的费用支付处分抵押房地产的费用 扣除抵押房地产应缴纳的税款扣除抵押房地产应缴纳的税款 偿还抵押权人债权本息及支付违约金偿还抵押权人债权本息及支付违约金 赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失剩余金额交还抵押人，不足部分，抵押权人有权剩余金额交还抵押人，不足部分，抵押权人有权追偿追偿 76第三部分第三部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策p房地产抵押管理房地产抵押管理u抵押物的出租权抵押物的出租权先抵押后出租先抵押后出租抵押权实现，租赁关系解除抵押权实现，租赁关系解除先出租后抵押先出租后抵押抵押不破租赁抵押不破租赁抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。记的抵押权。 （见（见物权法物权法190190条）条）订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。（见押权的影响。（见物权法物权法190190条）条）77第四部分第四部分 房地产权属登记制度与政策房地产权属登记制度与政策p房地产登记概述房地产登记概述u房地产登记房地产登记指房地产登记机构依法将房地产权利和其指房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为。在房地产登记簿上予以公示的行为。（土地登记、房屋登（土地登记、房屋登记）记）u城市房地产管理法城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权和房屋规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。所有权登记发证制度。u物权法物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；经依法登记发生效力；未经登记，未经登记，不发生效力，但法律另不发生效力，但法律另有规定的除外。有规定的除外。78第四部分第四部分 房地产权属登记制度与政策房地产权属登记制度与政策p房地产登记制度房地产登记制度u土地登记土地登记土地总登记土地总登记土地初始登记土地初始登记土地变更登记土地变更登记土地注销登记土地注销登记土地其他登记（更正登记、异议登记、预告登记土地其他登记（更正登记、异议登记、预告登记和查封登记）和查封登记）79第四部分第四部分 房地产权属登记制度与政策房地产权属登记制度与政策p房地产登记制度房地产登记制度u房屋登记房屋登记房屋所有权登记（初始登记、变更登记、转移登记、注销房屋所有权登记（初始登记、变更登记、转移登记、注销登记）登记）房屋抵押权登记（设立登记、变更登记、转移登记、注销房屋抵押权登记（设立登记、变更登记、转移登记、注销登记）登记）地役权登记地役权登记房屋预告登记房屋预告登记房屋其他登记（更正登记、异议登记、撤销登记、查封登房屋其他登记（更正登记、异议登记、撤销登记、查封登记）记）80第四部分第四部分 房地产权属登记制度与政策房地产权属登记制度与政策p房地产登记制度房地产登记制度u房地产权证书房地产权证书l土地使用权证书（土地管理部门）土地使用权证书（土地管理部门）国有土地使用权证国有土地使用权证集体土地所有证集体土地所有证集体土地使用证集体土地使用证土地他项权利证明书土地他项权利证明书l房屋产权证书（房产管理部门）房屋产权证书（房产管理部门）房屋所有权证房屋所有权证房屋共有权证房屋共有权证房屋他项权证房屋他项权证l房地产权证书房地产权证书81