单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级8/16/20241 地产江湖地产江湖www.dcjianghu.com数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！找个称心的家找个称心的家房产基础知识讲座房产基础知识讲座 8/16/2024！尽管去年中央出台了一系列政策对尽管去年中央出台了一系列政策对房地产加大宏观调控，然而进入房地产加大宏观调控，然而进入新的一年房地产价格上涨的压力新的一年房地产价格上涨的压力仍未得很好的缓和。仍未得很好的缓和。关注关注“两会两会”：集中精力：集中精力“两手都两手都要抓要抓”主管部门希望寻求左手和右手之间主管部门希望寻求左手和右手之间的平衡，让房地产市场的发展能的平衡，让房地产市场的发展能够在政府调控和市场机制这两者够在政府调控和市场机制这两者之间达成一种比较好的状态之间达成一种比较好的状态。宏观调控思路重大转变，房地产市场转折点宏观调控思路重大转变，房地产市场转折点8/16/2024！国务院召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报，国务院召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报，与与2005年的年的“国八条国八条”和和2006年年的的“国六条国六条”相比，相比，国务院副总理国务院副总理曾培炎的讲话：曾培炎的讲话：一是加大住房供应力度。一是加大住房供应力度。二是努力调控住房需求。二是努力调控住房需求。三是着力解决低收入家庭住房问三是着力解决低收入家庭住房问题。题。四是继续规范房地产市场秩序。四是继续规范房地产市场秩序。这个明显的政策转变意味着，通过增加住房有效供给来平抑房价的过快上涨，将成为今后国家进行房地产调控政策的重点。 8/16/2024！中国房地产将稳步发展中国房地产将稳步发展最终目的：最终目的：在抑制房地产价格过快增在抑制房地产价格过快增长的基础上，使中国房地产的行业长的基础上，使中国房地产的行业发展一直保持一定的规模。发展一直保持一定的规模。8/16/2024！现实购房者的痛苦：现实购房者的痛苦：起价不是价起价不是价样板房不是房样板房不是房花园里没花花园里没花自相矛盾的广告自相矛盾的广告期房等于期房等于“欺房欺房”炒作只炒不需做炒作只炒不需做入伙自然入伙自然“起火起火”物业管理只管不理物业管理只管不理8/16/2024！如何才能买到称心房如何才能买到称心房 了解更多的购房细节，知己知彼，避免一些购房陷阱。了解更多的购房细节，知己知彼，避免一些购房陷阱。称心称心放心放心安全安全8/16/2024！购房基础知识-住宅的结构有哪些形式？住宅的结构有哪些形式？ 商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般分为般分为1、砖混结构：、砖混结构：可节省水泥、钢材和木材，不需可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。施工技术与施工设备简单。模板，造价较低。施工技术与施工设备简单。住宅建设中运用得最为普遍。住宅建设中运用得最为普遍。2、砖木结构：、砖木结构：空间分隔较方便，自重轻，施工工艺简空间分隔较方便，自重轻，施工工艺简单，材料较单一。耐用年限短，设施不完备，占地多，单，材料较单一。耐用年限短，设施不完备，占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。3、钢筋混凝土：、钢筋混凝土：抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。由。8/16/2024！商品房的销售面积如何计算？商品房的销售面积如何计算？商品房销售面积商品房销售面积=套内建筑面积套内建筑面积+分摊的公用建分摊的公用建筑面积筑面积一、套内建筑面积的计算方法：一、套内建筑面积的计算方法：套内使用面积套内使用面积套内墙体面积（共用墙及非共用墙套内墙体面积（共用墙及非共用墙）二、分摊的公用建筑面积主要包括：二、分摊的公用建筑面积主要包括：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；施用房和管理用房之建筑面积；(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙(包括山墙包括山墙)墙体水平投影面积的墙体水平投影面积的50%。8/16/2024！商品房的销售面积如何计算？商品房的销售面积如何计算？公用建筑面积计算公式：公用建筑面积计算公式：公用建筑面积公用建筑面积=整栋建筑的面积整栋建筑的面积-各套套内建筑面积各套套内建筑面积之和之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室人防工程地下室公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积公用建筑面积/各套套内建各套套内建筑面积之和筑面积之和分摊的公用建筑面积分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积各套套内建筑面积公用建筑公用建筑面积分摊系数面积分摊系数商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积商品房销售面积=套内建筑面积套内建筑面积(1+公用建筑面积分公用建筑面积分摊系数摊系数)8/16/2024！什么是住宅的开间、进深、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？层高和净高？ 住宅的开间就住宅的宽度。住宅的开间就住宅的宽度。住宅的进深就是指住宅的实际长度住宅的进深就是指住宅的实际长度。住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。高度。净高净高=层高层高-楼板厚度楼板厚度商品住宅的开间、进深和层高商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。定住宅价格的重要因素。8/16/2024！什么是使用率？什么是使用率？ 什么是什么是实用率？实用率？ 使用率使用率=住宅套内净面积即使用面积住宅套内净面积即使用面积/住宅面积住宅面积一般高层塔楼在一般高层塔楼在72%至至75%之间，板楼在之间，板楼在78%至至80%之间之间实用率实用率=套内建筑面积套内建筑面积/住宅面积，住宅面积，实用率大于使用率，往往有开发商用实用率来吸引买房人。实用率大于使用率，往往有开发商用实用率来吸引买房人。8/16/2024！什么是建筑容积率什么是建筑容积率?建筑密度和绿化率？建筑密度和绿化率？ 建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。划建设用地面积之比。8/16/2024！名词解释名词解释：低层、小高层、多层低层、小高层、多层低层：低层房屋是指高度低于或等于低层：低层房屋是指高度低于或等于10米米的建筑物，一般是的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、层建筑物，如平房、别墅等。别墅等。小高层：小高层：人们一般把人们一般把8层至层至12、13层的建层的建筑称为筑称为“小高层小高层”。一般采用。一般采用钢筋混凝土钢筋混凝土结构，带电梯。结构，带电梯。多层：多层房屋指高于多层：多层房屋指高于10米、低于或等于米、低于或等于24米的建筑物。一般为米的建筑物。一般为4-8层，一般采用砖层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。混结构，少数采用钢筋混凝土结构。8/16/2024！名词解释名词解释：跃层、复式：跃层、复式跃层：跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。卫生间等。复式：复式：复式住宅在概念上是一层，但复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。系上下。其目的是提高住宅空间利用率。8/16/2024！名词解释：TOWNHOUSE ShoppingMall/宽HOUSE TOWNHOUSE：原始含义是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，表现为由几幢三层的住宅并联ShoppingMall：“Mall就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，与“ShoppingCenter”(购物中心)的区别是：规模大、功能多、商品和服务全。宽宽HOUSE：针对TOWNHOUSE“小面宽、大进深”的结构缺陷，“宽HOUSE”将进深压缩到了8米，还相应地使前后庭院也变大。 8/16/2024！5 5步安全购房法步安全购房法一、做好计划，端正购房态度一、做好计划，端正购房态度二、做好调查，了解楼盘信息二、做好调查，了解楼盘信息三项基本调查：三项基本调查：首先是该楼盘的土地使用性质。首先是该楼盘的土地使用性质。其次，该楼盘是否取得预售资格。其次，该楼盘是否取得预售资格。最后，开发企业的诚信度如何。最后，开发企业的诚信度如何。这一点非常重要，你所看中的楼盘是由谁开发的，资质怎样，业绩怎样，信誉这一点非常重要，你所看中的楼盘是由谁开发的，资质怎样，业绩怎样，信誉怎样，过去与业主间有没有纠纷，这些纠纷是如何处理的等等。这些信息虽怎样，过去与业主间有没有纠纷，这些纠纷是如何处理的等等。这些信息虽然繁杂，但是它往往可以说明该开发企业的诚信度。然繁杂，但是它往往可以说明该开发企业的诚信度。8/16/2024！这些房子不能买！这些房子不能买！根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制：根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制：一是违法或违章建筑；一是违法或违章建筑；二是房屋使用权不能买卖，房屋产权二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买有纠纷或产权未明确时，也不能买卖；卖；三是未经合法程序批准销售的房屋；三是未经合法程序批准销售的房屋；四是著名建筑物或文物古迹等限制流四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋；通的房屋；五是由于国家建设需要，已确定为拆五是由于国家建设需要，已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。迁范围内的房屋，禁止买卖。8/16/2024！资质资质注册资金注册资金管理人数管理人数累计开发累计开发合格率合格率经营年限经营年限房屋质量房屋质量一一级级5000万 40名 30万方前一年15万方连续5年100 5年两书二二级级2000万20名15万方前一年10万方连续3年1003年两书三三级级800万10名5万方连续2年1002年两书四四级级100万5名已竣工1001年两书开发商的资质考查开发商的资质考查8/16/2024！如何才能安全购房如何才能安全购房在售楼处要让开发商出示在售楼处要让开发商出示“五证五证”，两书一表，两书一表五证是指：五证是指：国有土地使用证国有土地使用证建筑用地规划许可证建筑用地规划许可证建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证商品房销售许可证商品房销售许可证（或（或商品房预售许可证商品房预售许可证）如果上述各项不全，说明开发商进行房产开发时，基本手续没有履行，如果上述各项不全，说明开发商进行房产开发时，基本手续没有履行，也就是一些该交的费没交。也就是一些该交的费没交。两书：两书：住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书，一表：一表：竣工综合验收备案表竣工综合验收备案表。 三、眼见为实：实地考查看房三、眼见为实：实地考查看房8/16/2024！8/16/2024！住宅质量保证书住宅质量保证书住宅使用说明书住宅使用说明书8/16/2024！如何才能安全购房如何才能安全购房现场看房，看什么？现场看房，看什么？三、眼见为实实地考查看房三、眼见为实实地考查看房8/16/2024！如何才能安全购房如何才能安全购房一看社区环境交通一看社区环境交通以自己选择的新房为中心地，以自己选择的新房为中心地，“衣食住行衣食住行”“开门七件事开门七件事”的配套究竟如何。的配套究竟如何。附近有没有公园、银行、医院，附近有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近一点；有老人的家庭最好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼儿园、有孩子的应关心托儿所、幼儿园、小学、中学等，看马路是不是车小学、中学等，看马路是不是车辆很多。辆很多。 三、眼见为实实地考查看房三、眼见为实实地考查看房8/16/2024！如何才能安全购房如何才能安全购房二看社区配套二看社区配套 居住密度及私密性居住密度及私密性住宅之间的距离除考虑日照、通风等因住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰素外，还必须考虑视线的干扰 公共建筑公共建筑菜店、食品店、小型超市等每天都要光菜店、食品店、小型超市等每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过超过150米。小学米。小学300米米小区绿化小区绿化新建居住区绿地率不应低于新建居住区绿地率不应低于30%。 小区布局小区布局塔式住宅采用大于或等于塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距的日照间距标准。标准。小区内交通小区内交通居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。 三、眼见为实实地考查看房三、眼见为实实地考查看房8/16/2024！如何才能安全购房如何才能安全购房三看楼盘硬件三看楼盘硬件1、防水、防水房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水。水、渗水。2、墙角、墙角看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。3、室内装璜和做工、室内装璜和做工尤其是每个接角、窗沿、墙角、天尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致，平整。花板等等做工是否细致，平整。三、眼见为实实地考查看房三、眼见为实实地考查看房8/16/2024！如何才能安全购房如何才能安全购房三看楼盘硬件三看楼盘硬件4、采光、采光一定要拉开窗户看一下通风、采光、排气管等是否好。5、墙体、墙体 住宅内部无任何裂缝；如果双方无法对是否是裂缝进行确定的，由出卖人申请有关机构就此问题进行评价；保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙。6、插座、插座 位置是否合理，数量是否足够。7、厨房卫生间、厨房卫生间 厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。还要注意抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位。 三、眼见为实实地考查看房三、眼见为实实地考查看房8/16/2024！如何才能安全购房如何才能安全购房四看户型四看户型好户型的标准好户型的标准1）主卧室）主卧室要求舒适，面积应相对较大。进深较宽，面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。2）起居厅）起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。3）厨卫）厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。4）门窗）门窗密闭效果良好，上下楼板及相邻的分户墙隔音好，无漏水等施工质量问题。三、眼见为实实地考查看房三、眼见为实实地考查看房8/16/2024！5 5步安全购房法步安全购房法四、擦亮眼睛，看准合同内容四、擦亮眼睛，看准合同内容不要忘记：我国的民事诉讼不要忘记：我国的民事诉讼中有中有“约定大于法定约定大于法定” 一条一条目前的目前的商品房买卖合同商品房买卖合同分预字和现字，使用中多以分预字和现字，使用中多以预字为主。预字合同需要特预字为主。预字合同需要特别注意的几项内容别注意的几项内容：8/16/2024！预字合同需要特别注意的预字合同需要特别注意的几项内容几项内容1、合同中对于面积误差有何约定。即商品房销售合同约定面积与实际面积发生、合同中对于面积误差有何约定。即商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3时，时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在积误差比在3以内（含以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在积时，面积误差比绝对值在3以内的（含以内的（含3）部分的房价款由房地产开发）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过企业返还买受人；绝对值超过3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。受人。2、延期付款的违约金日期、金额的确定，应与延期交房的违约金日期、金额相、延期付款的违约金日期、金额的确定，应与延期交房的违约金日期、金额相等。等。3、注意合同附件，附件有房屋平面图；装饰、设备标准；补充协议。均为合同、注意合同附件，附件有房屋平面图；装饰、设备标准；补充协议。均为合同组成部分，具有同等法律效力。此外，组成部分，具有同等法律效力。此外，商品房买卖合同商品房买卖合同中，由于开发企中，由于开发企业的责任造成违约的，业的责任造成违约的，只有购房人才有权要求退房，开发企业无权要求购房只有购房人才有权要求退房，开发企业无权要求购房人退房。人退房。8/16/2024！开发商自定转让合同必须开发商自定转让合同必须包括下列内容：包括下列内容：一、转让人和受让人的名称或者姓名、住所；一、转让人和受让人的名称或者姓名、住所；二、房地产的坐落位置、四至范围和面积；二、房地产的坐落位置、四至范围和面积；三、房地产用途；三、房地产用途；四、房地产权属证书编号；四、房地产权属证书编号；五、买卖的价格或者交换的差价金额、清偿债务五、买卖的价格或者交换的差价金额、清偿债务的金额；的金额；六、房地产交付的条件和日期；六、房地产交付的条件和日期；七、违约责任；七、违约责任；八、争议解决方式；八、争议解决方式；九、转让人和受让人约定的其他内容。这些同样九、转让人和受让人约定的其他内容。这些同样在在合同法合同法中有规定。没有这些条款将视为中有规定。没有这些条款将视为无效合同。无效合同。8/16/2024！5 5步安全购房法步安全购房法五、理直气壮，达到条件才收房五、理直气壮，达到条件才收房商品房交付的时候，消费者可商品房交付的时候，消费者可以要求开发企业提供以要求开发企业提供住宅质住宅质量保证书量保证书和和住宅使用说明住宅使用说明书书，同时还应当查阅，同时还应当查阅竣工竣工综合验收备案表综合验收备案表原件。原件。 8/16/2024！祝福各位找到祝福各位找到 一个称心一个称心 的家的家 ! !