第十五章 租赁合同1第一节租赁合同概述 一、租赁合同的概念租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同（合同法第212条），简称为租赁。二、租赁合同的性质2 （一）诺成合同 （二）不要式合同 （三）有偿合同 （四）双务合同 （五）继续性合同 3三、租赁合同的种类 （一）动产租赁与不动产租赁 （二）定期租赁与不定期租赁 4第二节 租赁合同的成立和存续期间一、租赁合同的成立（一）租赁的标的物 （二）租赁合同成立的样态 二、租赁合同的存续期间 （一）租赁期限的限制 （二）租赁期限的更新 1约定更新 2法定更新 5第三节租赁的效力 一、对出租人的效力（一）交付租赁物及保持合于用益状态的义务 （二）维修义务 1维修的必要 2维修的可能 3通知出租人 6裁判文书摘录 本院认为，依照中华人民共和国合同法第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担”的规定，被告即使对锯台进行了维修，亦应在事先通知原告，并要求原告在合理期限内维修，当租赁物确需维修，并有维修可能，而原告又未尽维修义务时，被告方可自行维修，费用由原告承担，本案被告主张是在事先未通知原告，在合理期限内也未同原告协商的情况下自行维修的，原告自始至终并不知晓其是否维修，费用是否合理，事过多年已无法证实，故被告主张系无理要求且于法无据，不予确认。 7（三）瑕疵担保义务 1权利瑕疵担保 2物的瑕疵担保 （四）费用偿还义务 1必要费用 2有益费用 8二、对承租人的效力 （一）遵守用法的义务 （二）支付租金的义务 （三）通知义务 （四）标的物的保管及返还义务 三、对第三人的效力 （一）出租人将租赁物出卖给第三人场合 1买卖不破租赁 2承租人的优先购买权 9杨巧丽诉中州泵业公司优先购买权侵权纠纷案 原告诉称：自1995年6月以来，原告一直承租被告的一套门市房屋经营照相业务，租赁合同于2002年12月30日才到期。承租期内，原告接到被告的通知称，该房屋已出卖给他人，让原告与新的产权人协商租赁事宜。被告这一行为剥夺了原告的优先购买权。请求判令撤销被告的房屋出卖行为，确认原告对该房屋享有优先购买权。 10被告辩称：被告虽然出售房屋，但原告承租的房屋却未出售，也从未向原告发出房屋产权已经变更的通知，原告与被告至今保持着正常的租赁关系。原告所诉不实，应当驳回其诉讼请求。 11荥阳市人民法院查明：原告杨巧丽从1995年6月以来，一直承租被告中州泵业公司的一套房屋经营照相业务。杨巧丽与中州泵业公司于2001年6月1日签订的租房协议第四条约定：“承租方必须在当年12月25日以前与出租方续签下年租房合同，并一次性交齐半年或一年的全部租金，必须先交款，后使用。”2001年12月25日、2002年4月5日，杨巧丽向中州泵业公司交纳了房租。122002年6月22日，中州泵业公司内负责水电与房租的工作人员马如龙给杨巧丽送来中州泵业公司的通知一份，内容为：“因公司门面房整体出售他人，产权已发生变更，我公司原与你所签的租赁协议到2002年6月30日已执行到期，望你接通知后与现购房人协商具体租赁事宜。特此通知。”杨巧丽认为该通知事项侵犯了其享有的优先购买权，故提起诉讼。起诉后，杨巧丽又于2002年7月22日向中州泵业公司交纳房租，中州泵业公司也给杨巧丽出具了房租收据。13 荥阳市人民法院认为：中华人民共和国合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 14依照上述规定，承租人行使优先购买权，应当具备以下条件：1承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效、被撤销或者因履行期届满而终止，则承租人不享有此项权利。2优先购买权只能在出租人决定出卖租赁房屋后享有，并且必须在接到出卖通知后三个月内行使。3承租人必须是在同等条件下享有优先购买权。所谓同等条件，主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式等。第三人的出价条件优于承租人时，承租人没有优先购买权。15从出租人一方说，如果出卖租赁房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期内不征求承租人的意见即出卖房屋，或者当承租人与第三人的出价同等时不把租赁房屋卖给承租人，都是侵犯承租人优先购买权的违法行为。 原告杨巧丽与被告中州泵业公司签订的租房协议，意思表示真实，符合法律规定，且已履行多年，是有效合同。当出租人出卖杨巧丽承租的房屋时，杨巧丽享有优先购买权。 16纵观杨巧丽提交的证据，只能证明中州泵业公司有出卖房屋的行为，却不能证明中州泵业公司决定将或者已将杨巧丽承租的房屋出售，中州泵业公司也不承认杨巧丽的诉讼主张；况且杨巧丽在提起诉讼后，又向中州泵业公司交纳了房租，中州泵业公司也收取了杨巧丽此次交纳的房租。这一事实证明，双方当事人之间的房屋租赁关系依然存在。故杨巧丽以其优先购买权受到侵犯为由提起的诉讼，缺乏事实证据，其请求不予支持。 17郑州市中级人民法院认为： 法律规定的优先购买权，是指当出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋；对出租人出卖的其他房屋，承租人不享有优先购买权。上诉人杨巧丽提交的证据，只能证明中州泵业公司出卖过房屋并且收取过卖房款，不能证明其承租的房屋已被中州泵业公司出卖。而只要杨巧丽不能证明其承租的房屋已被中州泵业公司出卖，就不能因中州泵业公司出卖其他房屋而主张享有优先购买权，中州泵业公司出卖其他房屋与杨巧丽无关。 18二审查明，争议房屋已被中州泵业公司抵押给银行，再次证明房屋所有权人仍是中州泵业公司，该房屋的所有权并未发生转移。杨巧丽的上诉理由没有事实根据，不能成立，其上诉请求不予支持。原审依照法定程序对本案证据进行全面、客观审核后认定的事实清楚，适用法律正确，应当维持。 19裁判文书摘录 2本院认为：中华人民共和国合同法第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。城市私有房屋管理条例第九条对此也作了相应规定。依上述规定，这是出租人的法定义务，否则出租人与第三人所订立买卖合同无效。本案双方约定由上诉人将房屋出卖给被上诉人时，该房屋已出租给案外人罗元汉，上诉人在房屋出卖前未将其欲卖房之事由通知承租人，且上诉人未提供出卖房屋的所有权证书，故上诉人和被上诉人口头约定的房屋买卖合同无效。依民法通则之有关规定，上诉人据此所取得的财产应予返还。原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉无理，应予驳回。 20（二）承租人将租赁物转租给第三人场合 （三）租赁权的让与 21第四节租赁的消灭一、消灭原因 （一）期限届满及租赁关系的继续 （二）解除1普通的解除 2特别的解除 二、租赁关系消灭的效果 分析：出租人的请求权 22